Premessa

Il primo parametro che influisce sul valore di un immobile è indubbiamente il confronto.

Solo confrontando il prezzo che è stato pagato, per immobili che corrispondono il più possibile all'immobile oggetto di stima, si può avere un parametro accettabile e "veritiero" che aiuti a determinare il valore di un immobile: un immobile vale quanto si è disposti a pagarlo.
Certo è che si deve pur avere delle basi di partenza, sulle quali poter fare conti che abbiano un senso logico, sia per chi acquista che per chi vende.
Ecco che ci viene incontro l'estimo, per sopperire alla necessità di dare un valore almeno a quei fattori dei quali possiamo, con accettabile approssimazione, conoscere il costo.

Per fare un esempio concreto, se si vuole acquistare un immobile da ristrutturare, un semplice ma efficace parametro di valutazione del prezzo è prendere il prezzo di immobili ristrutturati (aventi le stessi caratteristiche presenti sul mercato nella stessa zona o di stesso pregio) e sottrarre il costo stimato per la ristrutturazione (valore di trasformazione).
Si otterà una cifra che darà una buona indicazione di quanto dovrebbe costare l'immobile oggetto d'interesse.
Ma anche questa cifra non è detto che rifletta il prezzo che sarà pagato per quell'immobile.

Si pensi, per esempio, alle differenze che possono esserci nelle stime del valore di trasformazione, un tecnico può indicare una cifra e un altro una cifra diversa: Avremmo quindi da decidere quale dei due valori indicati sia effettivamente da sottrarre, e sarebbe difficile sostenere l'una o l'altra tesi in modo certo a priori.

O si pensi alla possibilità che l'immobile si trovi in una posizione (o in una via, in vicinanza di.., ecc.) che, per particolari circostanze, risulta un valore aggiunto per un particolare acquirente in confronto a un'altro.
Inoltre dobbiamo tenere conto anche delle aspettative di ricavo del proprietario e di quelle del potenziale compratore, che vuole offrire il prezzo che gli sembra congruo.

Da questa riflessione si può desumere che se si deve valutare il prezzo con il quale si possa mettere l'immobile sul mercato è necessario parlare con chi il mercato conosce, gli Agenti Immobiliari appunto.

Per le valutazioni tecniche degli eventuali interventi si dovrà invece rivolgersi a un tecnico, che indicherà, seguendo parametri riconoscibili e "certi", gli importi da sostenere.

Chiaro che, essendo il mercato immobiliare ancora libero i proprietari hanno totale libertà decisionale sul prezzo al quale offrire sul mercato il loro immobile, ed è questo che in effetti accade.

Si tenga conto però che una cosa è chiedere, un'altra è ottenere quanto richiesto.

Roberto Ponziani Ruolo AG. Aff. in Med. Pt 1035

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La superficie commerciale

Indicazioni di massima sulle metodologie, i criteri e i coefficienti per calcolare le superfici commerciali degli immobili.

La norma UNI 10750

Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari.
La superficie commerciale comprende:

• la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
• le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

1. 100% delle superfici calpestabili;
2. 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
3. 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Il D.P.R. 138/98

D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C.

1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

• 25% dei balconi e terrazze scoperti;
• 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
• 35% dei patii e porticati;
• 60% delle verande;
• 15% dei giardini di appartamento;
• 10% dei giardini di ville e villini. (in questo caso un buon criterio da tenere in considerazione è che la superfice considerata non deve superare 5 volte la superficie coperta, per la superfice eccedente si scenderà a un coeff di 2%)

Nello specifico

Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo. La superficie catastale è data dalla somma:

• della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
• della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
• del 25 per cento qualora non comunicanti;
• della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
• della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a).

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”.Vedi punti di merito

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Estimo immobiliare: parametri e metodi di stima

I fattori che incidono nel valore dell'immobile sono moltissimi: esistono dei parametri “fisici” (parametri intrinseci), metratura, rifiniture, i servizi, la grandezza dei vani, ecc. ma sono anche da tenere in considerazione i parametri estrinsechi, tipo: la salubrità del luogo l'ubicazione e l'esposizione.
Per questo motivo spesso esiste una forte differenza di prezzo al Mq, anche tra immobili molto vicini tra loro.

Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati; nell'eseguirla si dovrà tenere conto dei motivi per i quali la effettuiamo e il valore che siamo chiamati a stimare.
I valori che concorrono alla valutazione di un'immobile possono essere:

valore di mercato

valore da attribuire all'immobile in funzione di una compravendita.

valore di costo

prende in considerazione il solo costo di costruzione dell' immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione.

Valore di trasformazione

si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di destinazione d'uso ecc.).

Valore legale

quando l'immobile è valutato per soli scopi fiscali a questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l'area, il territorio e la zona sulla quale sorge l'immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati "analoghi" o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti.

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Altri aspetti da tenere in considerazione nell'esecuzione della stima:

1. Caratteristiche di posizione estrinseche
2. Caratteristiche di posizione intrinseche
3. Caratteristiche Tecniche
4. Caratteristiche produttive

1) CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE

Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell'immobile da stimare. Rappresentano quelle condizioni esterne all'edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono:

• prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro.
• salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concentrazione di fabbriche o industrie inquinanti. efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose. E' importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso.
• panoramicità, in particolare si fa riferimento al piano in cui è posizionata l'unità abitativa la presenza di attività economiche nella zona ad esempio, negozi, ecc.., ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc.
• le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc..
• la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito
• la densità edilizia della zona (bassa, media, alta)
• presenza di aree degradate nella zona

2) CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE

rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche dell'immobile o dell'unità abitativa in particolare possiamo distinguere:

• la sua destinazione d'uso (residenza, ufficio, negozio, magazzino, basso fabbricato ecc..)
• la sua composizione, e disposizione degli ambienti interni, la presenza di logge o balconi o lastrici solari.
• Lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni.
• la vetustà dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione e condizioni attuali in generale
• l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva il grado di rifinitura dell'immobile si individuano le caratteristiche dei materiali adoperati (se materiali di pregio, o di tipo economico), se prefabbricato o costruito interamente in opera.
• il grado di isolamento termico, acustico e stato degli impianti ; la verifica delle normative in merito; in particolare Legge 10/91 e D.P.R. 412/93. Legge 46 del 5 Marzo 1990 la prospicienza rispetto a vie o piazze che caratterizzano la zona

3) CARATTERISTICHE TECNICHE

Rappresentano il grado di finitura del fabbricato numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190 il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all'immobile (doppi ascensori, scale di sicurezza, condizionamento, tipo di riscaldamento ecc..). la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative e/o la presenza di vincoli pertinenziali con dette unità abitative. la presenza di portineria o custode

4) CARATTERISTICHE PRODUTTIVE

sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso ed in particolare reddito da affitto eventuale inesegibilità degli inquilini eventuale vincolo storico ambientale o altro

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Metodi di stima

METODI DI STIMA PROCEDIMENTO SINTETICO

• Stima ad impressione o a vista. E' il metodo basato sull'esperienza del Perito e la perfetta conoscenza del mercato o della zona. Il giudizio di stima è di tipo comparativo con altre unità abitative della zona
• Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell'unità abitativa, di solito si tiene conto del solo effetto dell'inflazione. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso in cui l'andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante.
• Stima Comparativa, è un metodo di stima basato sulla comparazione o confronto con altre unità o fabbricati della zona, vengono analizzati in modo particolare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e l'altro.

PROCEDIMENTO ANALITICO

Stima particolareggiata per punti di merito.

Questo metodo rappresenta il metodo più particolareggiato e dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un'unità abitativa. Vengono svolte indagini e verifiche Tecnico-Urbanistiche e considerati in modo specifico tutti i parametri sopra citati.

Parametri di riferimento relativi alle superfici da considerare sono:

• Superficie Reale o Commerciale è la superficie di ogni singolo vano, tiene conto di tutta la superficie interna comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali e metà delle murature di confine con altre unità abitative.
• Superficie Utile o di calpestio si sommano le superfici di ogni singolo vano al netto dei muri interni ed esterni, tenendo conto però dei vuoti prodotti da finestre, porte armadi a muri , in quanto superfici utilizzabili. Balconi, Logge, Lastrici solari viene considerata il 50% della superficie da sommare alla Superficie Utile o commerciale Cantine, seminterrati viene considerato di solito il 25% della Superficie, da sommare alla Superficie Utile.

Normalmente il procedimento più adoperato dagli Agenti immobiliari per la valutazione degli immobili è il metodo di stima definito Sintetico (stime ad impressione o a vista, Stima Storica, stima comparativa). Per quanto concerne invece il Procedimento Analitico ed in particolare la Stima Particolareggiata, dove bisogna considerare situazioni e caratteristiche tecniche particolareggiate del manufatto edilizio, è necessario una notevole esperienza tecnica e professionale.

Altre informazioni sul wiki.immobiliare

COEFFICENTI DI ETà, QUALITà E STATO DI MANUTENZIONE, NEGOZI ESCLUSI

Età e qualità edificio	Stato ottimo	Stato buono	Stato mediocre	Stato pessimo
Edificio nuovo
Lusso	1,10	-	-	-
Signorile	1,05	-	-	-
Medio	1,00	-	-	-
Popolare	0,90	-	-	-
Ultrapopolare	-	-	-	-
Edificio recentissimo
Lusso	0,95	0,90	0,85	-
Signorile	0,90	0,85	0,80	-
Medio	0,85	0,80	0,75	-
Popolare	0,80	0,75	0,70	-
Ultrapopolare	-	-	-	-
18-20 anni
Lusso	0,90	0,85	0,80	-
Signorile	0,85	0,80	0,75	-
Medio	0,80	0,75	0,70	-
Popolare	0,75	0,70	0,65	-
Ultrapopolare	-	-	-	-
21-40 anni
Lusso	0,85	0,80	0,75	0,65
Signorile	0,80	0,75	0,70	0,60
Medio	0,70	0,70	0,65	0,55
Popolare	0,70	0,65	0,60	0,50
Ultrapopolare	-	-	-	-
41-60 anni
Lusso	0,80	0,75	0,70	0,60
Signorile	0,75	0,70	0,65	0,55
Medio	0,70	0,65	0,60	0,50
Popolare	0,65	0,60	0,55	0,45
Ultrapopolare	-	-	-	-
Oltre 60 anni
Lusso	0,75	0,70	0,65	0,55
Signorile	0,70	0,65	0,60	0,50
Medio	0,65	0,60	0,55	0,45
Popolare	0,60	0,55	0,50	0,40
Ultrapopolare	0,55	0,50	0,45	0,35

La tabella sopra esposta non è completa, in quanto non sono elecati i correttivi dovuti per le casistiche particolari di immobili, con caratteristiche estrinseche e intrinseche di forte impatto sulla valutazione.

Ultimo aggiornamento testi: gennaio 2006