07 mar 08 Freepress, siamo alla svolta?
In questi giorni, nella provincia dove opero, un ordinanza del Sindaco, che in realtà era da molto tempo preannunciata, ha posto vari limiti algi espositori delle riviste di annunci free-press, immobiliari e non , che effettivamente avevano invaso in modo selvaggio ogni angolo del territorio comunale.
Non era raro che, specie per le riviste più diffuse, spesso tali riviste si trasformassero in rifiuti sparsi per terra.
Non mancavano poi le “rappresaglie” tra i vari operatori, una sorta di guerra fredda allo spazio migliore, combattuta anche con mezzi non proprio eleganti… 
Oggi, con questa ordinanza, a Pistoia i “dispenser” in tutto il territorio comunale vengono limitati a 100 (cento), suddivisi in pari numero tra coloro che faranno richiesta: 10 per ogni rivista.
Se in futuro dovessero poi avanzare delle disponibilità queste verranno ripartite tra chi ne ha fatto richiesta per primi.
Ma la cosa non è finita qui: VIETATO mettere gli espositori fuori dalle nostre vetrine, vanno messi almeno un metro all’interno rispetto alla parte pubblica.
Ah, dimenticavo, devono essere in tono con gli arredi e fissi e quindi, divenendo “immobili”, sono soggetti a domanda all’ufficio tecnico per ottenere il permesso di installazione (d.i.a. ?), dietro presentazione del “progetto” 
L’allarme tra gli operatori del settore è di vecchia data, molti ne parlavano da almeno un anno della cosa e si erano “preparati”: molti si sono creati punti di distribuzione alternativi in bar, ristoranti, self-service.
Tale distribuzione però ha il difetto di sottostare alla volontà del gestore del locale che, spesso, in caso di pulizie, butta via anche le riviste o, viceversa, rischia di lasciare riviste vecchie di mesi sul bancone mischiate con quelle recenti, abbassando di molto l’affidabilità del media.
Certo è che gli editori non si aspettavano una limitazione così forte, 10 dispenser sono talmente pochi che si potrebbe parlare di cancellazione del mezzo pubblicitario, specie per il mercato immobiliare.
Quindi?
La carta è in estinzione? (continua…)
16 feb 08 Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via.
Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.
Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.
31 lug 07 Quanti modi di fare l’Agente immobiliare esistono?
La domanda mi è sorta anche in seguito alle ultime discussioni, sul modo di intendere il lavoro dell’agente immobiliare.
Non è difficile sospettare (a torto o a ragione) nella politica di governo, il tentativo di sminuire la figura dell’AI cercando di eliminare prima i requisiti minimi e poi arrivare a eliminare le incompatibilità, cose che messe insieme renderebbero possibili, in teoria, l’apertura di “Supermercati della casa”, con decine di dipendenti che scorrazzano i clienti di turno, con pochi responsabili che seguono le pratiche, con modulini tipo quelli che si usa per acquistare un TV mega-schermo…
Comunque sulla liberalizzazione ho dato il mio pensiero in questo post, quindi non mi ripeto..
Nella legge che regola la nostra professione, che adesso vogliono togliere, l’utilizzo di “accompagnatori agli immobili” non era previsto, a meno che questi non fossero iscritti al ruolo…
Perfino per le acquisizioni è prevista l’iscrizione al ruolo, quindi anche la figura degli “acquisitori” (oggi sostituita in gran parte dai call center, interni o a pagamento) non sarebbe proprio regolamentata e prevista, per quanto mi risulta.
A queste limitazioni la categoria, bisognosa di forza lavoro, ha risposto aggirando di fatto la legge, con assunzioni a progetto, a tempo indeterminato part time, che di fatto si sono rivelati meri artifici per avere più persone che fanno l’AI, anche se non lo sono.
Adesso, con gli ultimi sviluppi, se l’art. 2 della 39/89 se ne va in pensione, invece di prendere persone e formarle in modo completo, formo gruppi di lavoro con mansioni definite (accompagnatori, acquisitori, responsabili, ecc.), persone che sanno fare solo quello e vendo, come un qualsiasi altro prodotto, immobili sono sicuramente più “furbo” di chi cerca di creare colleghi a tutto tondo…(molte realtà esistenti non hanno aspettato la liberalizzazione, lo fanno da molti anni)
A ben guardare, il target di tali agenzie molte volte è il mercato medio basso, dove il numero è un parametro più forte della qualità e dove si può agire con più forza sugli acquirenti, con compromessi a mille euro e sospensive al mutuo annessi (sui quali magari discutiamo in un altro post), mi sorge la domanda che in verità non mi abbandona mai:
Ma l’Agente Immobiliare vende o media?
Parlando del lavoro,della pratica:
Se io ho molti accompagnatori, che hanno come primo compito portare gente a vedere case, formati il minimo indispensabile (per adesso non possono mediare, mi sembra), il mio sforzo sarà orientato a farli produrre il più possibile numeri, nel senso di appuntamenti eseguiti, e di proposte.
Ora, nella mia esperienza i numeri mal si sposano con la qualità.
Mi spiego: se a tot numeri corrispondono tot AI, allora il problema non si pone, almeno in teoria, nel senso che se un numero non esagerato di affari sono seguiti da un AI, almeno si dovrebbe essere più tranquilli sul fatto che le cose siano seguite come dovrebbe essere fatto.
Ma anche se si mettesse un numero sufficiente di AI con carica di Responsabile a capo di gruppi di lavoro di Accompagnatori, verrebbe a mancare il rapporto fiduciario che si instaura con un cliente quando sei tu a accompagnarlo dall’inizio alla fine di un affare, in prima persona.
In sostanza, per il modo che intendo io di fare l’AI, un affare dovrebbe essere seguito fino alla fine da chi lo ha cominciato.
Ma certo è una pratica, un modus operandi che ha dei limiti in fatto di redditività e di controllo: ci si deve servire di gente preparata il più possibile, che vuole essere pagata e che può andare altrove o aprire per conto proprio, e un AI che ti va via non è come un accompagnatore che se ne va, un AI si è fatto la propria rete di conoscenze, un AI è una risorsa completa.
In un momento dove i piccoli boccheggiano, (un po come le botteghe dove facevamo la spesa), dove il mercato soffre, specie nel target medio-basso, è strano che invece di specializzazione e aggregazione tra AI veri si cerchi di agevolare soluzioni di questo tipo…
Credo che il nostro sia un lavoro sulle persone e non sugli immobili e sui grafici di rendimento (che anche io faccio, ma riguardo alle spese di pubblicità), penso che il far fare un numero minimo fisso di appuntamenti come regola inderogabile, pena il licenziamento, a persone che prendono 500 euro e percentuali da fame, senza imparare niente, NON sia la soluzione.
Si può benissimo controllare il rendimento di colleghi mantenendone la dignità professionale, secondo me.
Insomma, non credo che si possa fare l’AI, quello “di strada”, quello che parla con la gente dall’inizio alla fine di un affare, quello che studia e ha la passione per il suo lavoro, quello che MEDIA non quello che VENDE, che ha un ruolo sociale, non solo economico, in modo meccanico e basato sui meri numeri.
Credo che l’AI sia mal sostituito da catene di montaggio, redditizie sicuramente, ma non interessanti per quanto mi riguarda.
Non sarebbe possibile fare una via di mezzo?
Insomma:
Quanti sono i modi di fare l’AI?
Attendo commenti.
(chiedo scusa ma avevo incollato la bozza, adesso è corretto, almeno spero)
16 lug 07 A volte i clienti possono stupire
Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la categoria a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.
Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.
Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.
Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata
Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.
Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.
Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.
La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.
Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.
Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: (continua…)
11 lug 07 Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari
Questo post è un po lungo, quindi armatevi di pazienza.
In realtà io non ho scritto nulla di queste cose: sono post, commenti riportati, scritti da agenti immobiliari “abusivi”, aspiranti Notai, Tecnici ecc…
Sia chiaro che sono espressione di pensieri personali e non sono rappresentativi di tutta una categoria, non facciamo l’errore di generalizzare, almeno noi AI…
Eccoli a VOI, suddivisi per tema:
Riguardo alla sicurezza che può dare un Agente Immobiliare sull’acquisto di un immobile :
Ma fate promozione immobiliare invece di parlare di sicurezza. Non siete (agenti immobiliari in generale) figure con potere giuridico, non fate nemmeno le visure delle proprietà che acquisite… ma che parlate di sicurezza! La sicurezza nelle compravendite immobiliari le danno SOLO gli avvocati (di parte) ed i NOTAI che prima verificano la fattibilità dell’affare.
IMPARATE MARKETING! E’ questo che vogliono i nostri clienti!
G. – Firenze
Al di la del fatto che se io comprassi un immobile, per farmi fare i controlli andrei da un Geometra, non da un Avvocato, e che il Notaio prima o poi lo devo incontrare , e soprassedendo sul fatto che G. non si qualifica se non con un nome e un luogo, ricordo anche un altro caso, credo di un aspirante notaio, che scriveva:
Sull’accesso alla professione (incompatibilità):
Ci sono moltissimi soggetti, debitamente laureati in giurisprudenza, con pratica notarile svolta e che lavorano in studi notarili anche da molti anni con padronanza di almeno due lingue, che relativamente a contratti immobiliari, catasto, riscossine imposte e relativa applicazione, estimo perchè molto spesso capita di verificare requisiti e valutazioni immobili hanno una preparazione nettamente e indiscutibilmente superiore a qualsiasi agente immobiliare e su questo non c’è alcun dubbio. Eppure non possono accedere alla professione di agente immobiliare.Il tutto si commenta da solo.
Sul compenso di mediazione in caso di esclusive (e qui personalmente mi trova d’accordo):
Il problena della mediazione non è certamente equiparabile agli altri paesi europei come ben specificato dalla mail precdente, i dati parlano chiaro. Le discussioni vanno sempre affrontate dati alla mano. Si parla del ruolo degli agenti come posizione super partes, qualifica assolutamente non ipotizzabile vista la tendenza a iper valutare gli immobili per ragioni di mediazione. Inoltre nel caso di mandato eslusivo e di coseguente sottrazione del bene stesso dal mercato generale, tale esclusività dovrebbe, come accade per qualsiasi prodotto, essere compensata da una remunerazione al proprietario del bene stesso.
Sui contratti:
In riferimento ai contratti preliminari, ritengo che la redazione del contratto stesso debba essere affidata a tecnici del diritto e, con il dovuto rispetto, non a chi ha svolto un corso di tre mesi e un esame, che materialmente non puo’ consentire un approccio competente a tematiche contrattuali, fiscali e giurisprudenziali in materia immobiliare. Si precisa altresì che l’obbligo di registrazione del contratto preliminare non tutela compiutamente l’acquirente, bensì è la trascrizione dello stesso a dare certezza di diritto. Dal momento che le transazioni immobiliari non si esuriscono nella sola compravendita ma coinvolgono ben altri e piu’ complessi istituti giuridici, consiglio vivamente di rivolgersi, per la redazione del contratto preliminare, a soggetti qualificati e veramente specializzati che senza ombra di dubbio provengono da ben altri tipi di formazione e preparazione.
Colgo l’occasione per precisare che non è il ruolo del mediatore cosi’ come previsto dal codice civile si estriseca in poche parole nel mettere in contatto la parte venditrice con la parte acquirente. Pertanto solo professionisti di qualità e con laurea e con un concorso serio e altamente selettivo possono rispondere alle esigenze di un mercato complesso e dare vere garanzie e tutele ai consumatori e non altri. Ognuno deve fare il proprio mestiere. Quando vedo scritto in un contratto preliminare “…….promette di acquistare per se o per persona da nominare o ente” capisco da dove venga e nella fattispecie di acquisto di porzioni di fabbricato facente parte di un condominio puo’ subentrare chiuque. Se questa è una delle certezze demandate a chi puo’ redigere un preliminare con dichiarazioni della parte promittente la vendita sulla libertà del bene da pesi o vicoli, servitu’ attive e passive, senza sapere fare o peggio leggere una visura alla Conservatoria siamo a Cavallo. I contratti seri, anche preliminari, vanno trascritti oltre che registrati e per questo ci sono professionisti competenti.
Riguardo a come svolgere la professione senza abilitazione:
Ecco una soluzione pro tempore: si costituisce una srl, si nomina amministratore a revoca un soggetto munito di patentino, si prende la maggioranza delle quote della società, magari in due sena il famigerato e fonte di ogni sapere patentino e si lavora. Come vedete tutte le parole spese a difesa della categoria al fine di tutelare i consumatori, del’imprtanza della preparazione e competenza (in un corso di tre mesi e con un esame si prende il posto del Notaio o di un Avvocato nei contrati preliminari provocando danni a tamburo battente), non hannno nessun valore perchè di persone giuridiche impostate come sopra è affollato il Registro delle Imprese.
Sui contratti fatti dagli AI:
La sciate fare i contratti a chi sa cosa scrive e non a chi dice di essere preparato grazie ad un corso di tre mesi e esame. Ecco il risultato, pensate a vendere case e basta. La concorrenza fara’ sparire chi fino ad oggo ha goduto di barriere di protezione, la selezione la fa il mercato non chi lavora ma coloro che scelgono da chi andare, cioe’ i cittadini. Non prendiamoci in giro per favore
Sui corsi delle associazioni:
Il fatto di fare parte o meno di una associazione è del tutto irrilevante rispetto a tutto quello che oggi si verifica con il bene placito delle associazione stesse. Ci sono corsi on line e guardate gestite da chi. Verificate per curiosità e la sorpresa sarà divertente, sempre a proposito di associazioni.
In un ulteriore post mi informava che è allo studio l’obbligo di trascrizione del preliminare che, a suo dire, avrebbe posto fine ai contenziosi nelle compravendite immobiliari, causate quasi in toto dagli AI: speriamo che abbia ragione.
Continuiamo:
Un geometra aspirante AI:
quanti agenti immobiliari con il patentino sono impreparati????????? ne conosco tanti credetemi, pensono solo alla provvigione, e non curono il cliente come dovrebbero, es. accompagnarli fino al rogito es. e cosi via, io sono un geometra ho tanta esperienza nel settore di compravendita, sono anni che lavoro, e non sono dopo sei mesi di: corso che io ho autofinanz. 700,00 euro , altre spese , tempo, solo per due risposte sbagliate non sono riuscito a passare i quiz alla camera di commercio, forse perche’ non sono raccomandato, cosi io ed anche altri che conosco, adirittura gli orali so che e’ una cosa quasi impossibile, e’ piu’ facile un esame di giurusprudenza, ma stiamo scherzando!!!!!!! ma perche’ piuttosto non sono seri e demoralizzano cittadini seri e preparati che amano il settore immobiliare, solo perche’ una risposta… tu non puoi. ma che stronxxxx!!!!!! speriamo che liberalizzano e aboliscono questi esami inutili, e facciano in modo che venga alla fine questa falsa di arricchirsi alle spalle di gente onesta.
Sull’accesso alla professione da parte di un collega:
La legge 3 febbraio 1989, n. 39 afferma che per accedere al ruolo, il potenziale candidato, avrebbe dovuto seguire un corso specifico e sostenere l’esame di abilitazione, OPPURE seguire un periodo di tirocinio di 12 mesi e seguire il corso al fine di avere automaticamente l’abilitazione…peccato che per la seconda alternativa sono 18 anni che aspettiamo un decreto di attuazione… E qual’è il motivo di questo “lieve ritardo?” Gruppi lobbystici, i quali componenti ottennero per il 90% il patentino d’ufficio (un ragioniere o un dottore in legge che diavolo ne sa di compravendita immobiliare?!? Mia cognata è laureata in giurisprudenza e non sa neanche cos’è l’edilizia convenzionata…) premono per non aprire il mercato ai giovani…vorrebbero che negli esami ci fossero il 99% dei bocciati a prescindere dalla preparazione, e che gli esami ci fossero una volta ogni 5 anni… questa è veramente una mafia…l’agente immobiliare deve avere una preparazione perfetta, deve essere un professionista concereto e trasparente, ma come in tutte le professioni si impara con l’esperienza…liberalizzare non serve a nulla…basterebbe modifica della legge e il decreto di attuazione: 2 anni di tirocinio e la frequentazione di un corso, ma non di 180 ore dove si impara poco e niente, ma di MINIMO di 500! Chi ci crede veramente avrebbe libero accesso alla professione e sarebbe un minimo preparato per accogliere la clientela sempre più attenta ed esigente.
Potrei continuare all’infinito ma la mia intenzione è quella di portare a conoscenza di chi non frequenta i vari blog o forum dedicati, sulla percezione comune che hanno di noi Agenti le figure professionali che ci circondano.
Se sei arrivato in fondo, commenta pure 
26 giu 07 Quali ostacoli alla collaborazione tra Agenti Immobiliari?
Leggendo i commenti su queste pagine, ascoltando gli interventi nelle varie riunioni dell’associazione e del consiglio provinciale del quale sono un ausiliario, ho sempre visto il desiderio, la speranza di poter avviare una strada di cooperazione tra colleghi, tra agenzie diverse.
Alcune volte quasi con un tono di rimpianto, alcun colleghi invocavano la collaborazione, ho sentito dire frasi come: “basta con il voler prendere tutto!!!”, “Bisogna campare tutti”… volemose bene.
Mi domando, e fino ad ora, non c’era questa spinta?
Molti dei colleghi che si lamentavano di questa scarsa collaborazione erano tra i più esperti del mestiere, non si erano accorti che i tempi cambiavano e che occorreva rafforzarsi per andare avanti?
Al di là dei miei pensieri impuri..
Certo che sono d’accordo, la collaborazione è fondamentale!
Ma sono anche convinto che NON si può collaborare con chiunque!
Troppe volte nelle collaborazioni ci siamo trovati a lavorare da soli, riscuotendo metà.
Quindi si collabora con Ai che si stima, con i quali si abbia avuto sufficiente relazione da poter essere abbastanza tranquilli: signori, ci si mette la faccia nelle cose!
Inoltre, l’esempio che ho riportato sopra e l’esperienza mi ha fatto arrivare a pensare che una collaborazione vera tra agenzie diverse è una utopia.
E non è un male, anzi.
Ma non si deve confondere la non collaborazione con la concorrenza spietata e sleale, che esiste (qualcuno che lo nega?) e non viene sempre dagli altri..
Non siamo proprio degli angioletti noi AI… vero?
Però, visto che la speranza c’è sempre, provare a cercar di capire cosa impedisca a noi AI di avvicinarci e collaborare attivamente a progetti comuni secondo me può essere illuminante…
Ci proviamo?
Io butto due o tre mie opinioni su quello che impedisce agli Ai di poter collaborare.
1) una forte personalità (siamo tutti un po’ convinti di essere i migliori, sennò come faremmo a fare l’AI?)
2) una sfiducia atavica nelle promesse altrui (sennò perché faremmo firmare qualsiasi cosa? Ci siamo passati!)
3) la convinzione che il collega ci farà qualche guaio che noi dovremo, prontamente, risolvere…
4) la gelosia e l’invidia
5) la mancanza della cultura dell’esclusiva (sia da parte dei clienti che da parte nostra, anche tra quelli che le usano)
6) La convinzione di essere più furbi degli altri
Aspetto le vostre, di idee…
20 giu 07 Abusivo? Ti denuncio!
Non ho mai segnalato nessuno che svolgesse attività di mediazione in modo abusivo alle CCIAA, per adesso.
Mi sono limitato a “tagliargli le gambe” quando entravano in ufficio proponendo collaborazioni, non per motivi di astio ma solo perché voglio gestire a modo mio ogni aspetto del rapporto con la clientela, per poter anche io scegliere con chi avere a che fare, se rinunciare o meno a un incarico in forza di una mia analisi, non in forza di informazioni “filtrate” da altri.
Troppe volte, specie nelle lottizzazioni, si vede un prezzo che ti arriva “pompato” a dismisura per via di tutti i “passaggi” che ha fatto prima di arrivare sulla mia scrivania… no, grazie, rinuncio: prima mano e basta.
Per non parlare dei privati che si rivolgono a certe figure del passato (passato?), i sensali del paese o del bar dello Sport (che tra l’altro annoverano tra le loro fila alcuni anche bravi nell’accordare le persone).
Non so, ho il dubbio che chi si rivolge a questi sensali e da loro l’incarico alla vendita abbia la forte percezione che anche noi, colleghi, facciamo lo stesso lavoro… quindi meglio evitare, secondo me.
Quindi ho sempre convissuto in maniera “pacifica” con queste figure, con la tolleranza che a volte mi contraddistingue…
Poi ci sono abusivi e abusivi, secondo me si deve fare dei distinguo:
- Gli “abusivi” legalizzati: chiamati anche “accompagnatore all’immobile”, figure che in barba a una certa legge che dice chiaramente (almeno finora, ddl 2272 premettendo) che a svolgere tale attività (compresa l’acquisizione) debba essere AI iscritto al Ruolo; vengono assunti a progetto, con stipendi da fame e obiettivi tipo 100 appuntamenti/mese 50 acquisizioni/mese. Finiranno per cambiare lavoro o andare in piccole strutture, finalmente a lavorare come apprendisti AI..
- Gli “abusivi” professionisti: nulla vieta a un tecnico o a un altro professionista di farsi pagare per l’assistenza alla vendita….. la mediazione, la provvigione da entrambe le parti e la promozione di un immobile però sarebbero un’altra cosa…. o no?
- Gli “Abusivi” con prestanome: “Agenti” “immobiliari” che hanno un numero di ruolo prestato da un parente, da un vecchio AI in pensione o in crisi mistica, che non sanno distinguere da un preliminare e una proposta di acquisto (mi è successo…)
- Gli “Abusivi” Sensali, che tutti noi conosciamo, figure tra l’altro simpatiche e folkloristiche, se guardate da lontano (a questo proposito voglio solo far presente che uno di questi ha venduto una casa a un mio parente, nonostante le mie raccomandazioni a non acquistarla, (nemo profeta..), che non ha l’abitabilità…)
Le mie domande:
- Avete mai segnalato qualche abusivo di cui sopra alla CCIAA o alla GDF?
- Conoscete qualche episodio di segnalazione andato a buon fine? (con punizione del fedifrago)
- Quanto credete danneggino il nostro lavoro tali pratiche?
- Se si avrà la liberalizzazione, se tutti potranno agevolmente accedere alla professione di AI, sarete più o meno tolleranti nei confronti degli abusivi?
14 giu 07 Degli incarichi in esclusiva.
Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.
Sono un AI e non uso incarichi in esclusiva, fogli di visita, proposte con caparra confirmatoria che divengono “preliminari” con l’accettazione.
Campo, lo stesso.
Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.
Comincio con le mie riflessioni:
Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:
- Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
- Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
- Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
- Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
- Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
- Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).
Il cliente cosa ci guadagna?
Provo a fare delle supposizioni.
- Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
- Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
- Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
- Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
- Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…
Quindi le esclusive sono consigliabili?
In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:
- Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
- Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
- Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
- Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
- Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
- Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
- Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.
Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.
Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.
Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.
Convinti, non certi, non sicuri.
Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.
Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.
25 mag 07 Storie di ordinaria Agenzia: capitolo II
Oggi ho ricevuto una telefonata da una collega.
Mai sentita prima d’ora.
Mi ha chiamato chiedendo di uno dei “ragazzi”, uno di quelli che stanno facendo la prova da me per vedere se il metodo di lavoro Oris è compatibile con il loro modo di intendere il lavoro dell’Agente di Affari in Mediazione.
Ho risposto al telefono (stranamente, è raro che lo faccia visto che l’uffico è sempre coperto..) e le ho detto che la persona che cercava era fuori, e che se mi avesse lasciato un recapito l’avrei fatta richiamare. Lei mi lascia il numero, poi mi chiede: “è il titolare?”
Alla mia conferma la collega mi comunica il motivo per il quale cercava il mio “ragazzo”…
Il mio “ragazzo” sarebbe stato protagonista di un misfatto: si sarebbe spacciato come amico della collega su detta, al fine di estorcere l’incarico a vendere (verbale) adducendo varie scuse del tipo “si la conosco da una vita” e “collaboriamo insieme”.
A dare queste informazioni alla collega sarebbe stato il proprietario stesso con altri due testimoni.
Preciso che se il fatto fosse accaduto la cosa sarebbe MOLTO grave, qui da noi almeno…
Bene, detto questo, chiaramente mi scuso e lascio la collega con l’assicurazione che la cosa sarebbe stata chiarita certamente, in un modo o nell’altro, all’arrivo del “ragazzo”, riattacco e chiamo il “ragazzo” che corre in ufficio…
…
Il “ragazzo” arriva visibilmente contrariato e offeso, io lo faccio sedere, e nell’ascoltare la sua versione vengo a sapere che lui non conosce affatto la collega (come la collega sosteneva tra l’altro) ma non solo, non conoscendola non poteva certo citarla!
Il ragazzo chiama la collega e cominciano a discutere:
la collega sostenendo che era stata anche troppo buona e che avrebbe dovuto “segnalarlo” alla c.c.i.a.a. (non so a che titolo, ma evidentemente…) e dal canto suo, il “ragazzo” che sosteneva la sua innocenza e la maleducazione della collega nell’accusare (tra l’altro riferendo a me) una persona in questo modo.
Riprendiamo le redini della discussione e placando gli animi rimandiamo a un chiarimento con il proprietario ma visto la scarsa disponibilità di tempo della collega in tempi brevi, si preferisce telefonare immediatamente per chiedere spiegazioni, lumi di come poteva verificarsi che il proprietario dichiarasse con sicurezza che il mio “ragazzo” si fosse spacciato come “amico” di questa collega.
Lo contattiamo , al secondo tentativo e in un primo momento ci cadono le braccia: IL PROPRIETARIO CONFERMA!
Il “ragazzo” si chiede come mai, e si continua, assieme al proprietario all’altro capo del telefono ad indagare…
Dopo pochi discorsi finalmente eccolo li!
L’arcano malinteso!
Il proprietario fa una domanda:
“Scusate, ma se non vi ha mandati la collega, come avete fatto a sapere che vendevo la casa?”
E il “ragazzo”:
“Me lo ha detto la proprietaria del negozio di fiori, la Cornelia!“
E il proprietario:
“AH ECCO! ORA CAPISCO, che figura che ho fatto, ho detto a CAMELIA (il nome della collega) che la conoscevate e lei negava! Era Cornelia che ve lo ha detto! E pensare che glielo avevo detto io!! Scusatemi ..” ecc. ecc.
Chiamiamo la collega, che si scusa e la storia finisce li.
Il “ragazzo” però poteva avere perlomeno il processo prima della sentenza.
Salute a tutti.
P.S.
I nomi sono di fantasia, il fatto no.
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02 apr 09 Perchè le MLS non funzionano, ancora, in Italia?
Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.
Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.
Cosa è e come si usa una MLS?
Semplifichiamo.
(continua…)
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