Intermediando

Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la categoria a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.

Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: Prosegui la lettura…

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L’incarico in esclusiva e il foglio di visita sono gli strumenti con il quale le AI hanno cercato di tutelare il loro lavoro su un determinato immobile, per diminuire le possibilità di essere “scavalcati”, da clienti poco inclini al pagamento di provvigioni e per aumentare la possibilità di rientro dell’investimento lavorativo e pubblicitario su un immobile.

I presupposti, tutt’altro che illeciti, come spesso accade hanno finito per essere dimenticati a favore di una trasformazione dello strumento “esclusiva”.

Infatti gli incarichi si sono piano piano trasformati, fino a divenire strumenti che poco hanno di bello per la nostra professione, portando troppo spesso lamentele da parte dei clienti (a ragione o no) e discredito sulla categoria.

Il foglio di visita poi, è divenuta l’estensione del diritto alla provvigione a tempo indeterminato: tu porti un cliente oggi su un immobile e questi dovrebbe pagarti la provvigione, sia che lo compri ora tra 6 mesi, tra un anno ecc., senza considerare che un affare non è una visita ma è tutt’altra cosa e che potrebbe essere un affare “diverso” da quello originario che sarebbe scaturito al tempo della firma del “foglio di visita”.

Signori miei, colleghi, per me non ci siamo (è un opinione).

Non so se sia il caso di cambiare direzione o se l’esclusiva e il foglio di visita siano cose da abolire, trasformare o mantenere ma, visto che i pro di questi strumenti sono conosciuti dai più, mi limiterò a elencare le motivazioni per le quali noi associati a Oris li abbiamo aboliti:

L’incarico in esclusiva, per avere un senso, dovrebbe lasciare al proprietario la possibilità di trovare un acquirente per conto proprio, fatta salva la possibilità, con riduzione o eliminazione del costo provvigionale a suo carico, di farsi seguire dall’AI la compravendita, trattare per suo conto fino a quando serva e sia richiesto.
La penale inoltre dovrebbe esistere solo in caso di ritiro dall’incarico, prima della scadenza dello stesso: dovrebbe essere versata solo a fronte della dimostrazione del servizio che l’AI DEVE AVER FORNITO nel frattempo.
In soldoni se non si dimostra il servizio non ci si fa pagare.

Con tutte le clausole vessatorie delle quali si riempiono i vari moduli, tra l’altro depositati nelle camere di commercio (e approvati), si sta verificando (se già non è così) una sorta di “guerra” tra AI e clientela che ha dell’assurdo: invece di servirli ci mettiamo in contrasto con i clienti, invece di impostare il rapporto sulla fiducia lo impostiamo sulla diffidenza.

Non c’è orientamento al cliente, c’è la volontà di cercare tutele “fai da te”, (dettate dall’esasperazione nel migliore dei casi, nel peggiore dall’improvvisazione), ci si guarda con diffidenza… è questo il lavoro dell’Agente?

E la proposta di acquisto che diviene “Preliminare di compravendita” con la sola accettazione (e relativa comunicazione al proponente)???
Quale mostruosità abbiamo voluto creare in nome del nostro (sacrosanto) diritto alla provvigione?

Mi spiegate come faccio con una proposta di acquisto accettata, con 2000 euro di caparra “confirmatoria” (ORRORE) ad andare dal giudice a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’atto?

E i fogli di visita, che danno diritto alla provvigione in forza della “visita”.. in base a quale articolo di legge (per non parlare della giurisprudenza)???

Dalle mie personali ricerche, che non ho ancora finito, esce un quadro molto preoccupante sullo stato di salute della nostra professione.

È chiaro che nessuno nasce “imparato” ma cercando di procedere in una direzione invece che in un’altra si possono cambiare molte cose.

La nostra professione deve cambiare, se possibile in meglio, o diverremo superflui o peggio, procacciatori di affari e non più mediatori.

Roberto Ponziani

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Una delle esigenze più frequenti della clientela è proprio quella di sapere se sia possibile,una volta acquistato l’appartamento, staccare il proprio impianto di riscaldamento da quello centralizzato del condominio al quale l’appartamento appartiene…
La prima cosa da fare è controllare se il regolamento del condominio vieta il distacco unilaterale del singolo condomino, poi si deve considerare che non si può evitare di pagare le spese per la conservazione delle cose comuni (manutenzione del riscaldamento) rinunciando al diritto sulle stesse.

Se l’operazione sia conveniente lo si deve valutare caso per caso.

Bisogna poi stare attenti (e documentare) che gli altri condomini non subiranno danneggiamenti economici di alcun tipo in conseguenza del distacco (ad esempio un aggravio importante dei costi di gestione).

Solo se si riesce a dimostrare che il distacco del proprio impianto porta un vantaggio economico al condominio, tramite una relazione tecnica che attesti con dati certi e firmati, come e quanto il distacco porti vantaggio ai consumi totali (in proporzione): in soldoni si deve riuscire a dimostrare che il distacco fa risparmiare i condomini… auguri.

Inoltre, la terza sezione di cassazione (680/2005) ha stabilito che distaccarsi dall’impianto centralizzato non esonera automaticamente il condomino dal pagare le rate se usufruisce comunque del calore in modo indiretto: nello specifico la corte ha definito l’obbligo del pagamento anche a chi, pur essendo in affitto di locale a uso NON abitativo, anche se privo di radiatori o altri diffusori connessi all’impianto condominiale “benefici in una certa misura dell’esistenza dell’impianto di riscaldamento esistente nel fabbricato” perchè “riceve calore per la presenza nei muri perimetrali dei tub i del riscaldamento”.

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