Abbiamo provveduto a segnalare la cosa (log) agli organismi competenti, pur se l’attacco non è stato efficace perchè effettivamente prevedibile e previsto.

La sicurezza dei dati imposta anche dalla direttiva per la privacy ci costringe alla giusta attenzione a queste problematiche.

Quindi attiva un progetto, un progetto ben definito, diviso in due fasi.

La prima comprende la costruzione di un sito che contiene una raccolta, quasi ben fatta (ma all’occhio esperto la superficialità di alcune informazioni traspare), tesa a “informare” delle nefandezze compiute dalle agenzie immobiliari, senza fare il distinguo, magari scrivendo “cose brutte fatte da alcune agenzie immobiliari” oppure se proprio non si vuole sembrare troppo teneri con questi delinquenti che sono gli Agenti Immobiliari (tutti), scrivere almeno “cose brutte fatte dalla maggior parte delle agenzie immobiliari” oppure, in un ultimo moto di pietà umana per questi poveri tapini ignobili esseri strozzati dalle loro cravatte a nodo grosso, come da corso, scrivere almeno un “cose brutte fatte da QUASI tutte le agenzie immobiliari”…

Attenzione,

lui non ha problemi immobiliari, ne bisogni particolari, lo fa per giustizia sociale, perchè sente che è una cosa buona, una missione da portare avanti, una cosa che lo fa sentire utile e buono, il giusto dalla parte giusta contro i cattivi.

Insomma, mosso da tal spirito di servizio, nell’enfasi del gesto si è lasciato prendere la mano a una generalizzazione e ad una diffusione di notizie un pochino…. pilotate nella stesura, tra l’altro spesso imprecise.

Fin qui poco male, ne ho già misurati diversi sulla rete, da no agenzie ad agenzie no a privati e privati, cose più che lecite e affatto sgradite, per me, a patto che non usino lo svilimento generalizzato di una categoria a loro vantaggio: se si presentano come servizi alternativi, spesso validi, perché devono per forza enfatizzare non le loro qualità ma i nostri presunti difetti o le nostre sicure mancanze (a loro parere)???

Spesso alcuni siti di cotale fattura sono gestiti da ex-agenti o ex-quasi-agenti che hanno deciso di non iscriversi al ruolo, per scelta o impossibilità.

Ripeto: lecito e auspicabile che qualcuno abbia idee nuove.

Ciò che non comprendo è il perché questo nuovo abbia necessità di appoggiarsi al vecchio per emergere, se è tanto nuovo e tanto efficace, come mai non ci ha ancora sostituito visto che sono oramai ben 7 – 8 anni che questo tipo di strutture, sia attraverso media cartacei che web, esiste?

Perché ancora oggi il messaggio deve essere “non andate da quei brutti cattivi Agenti Immobiliari, che tra l’altro COSTANO TROPPO, venite da noi che costiamo meno?”..

E l’idea che un avvocato faccia le transazioni immobiliari meglio di un Agente immobiliare, sempre più spesso sentita, smentita anche dagli avvocati (quelli seri) chi la sta mettendo in giro?

Ma torniamo al nostro caso, quello della storiella?

Il nostro caso invece è diverso.

Il ragazzo di cui parlo in questo post, ci crede davvero, infatti nel suo progetto ha previsto anche una fase DUE:

La costruzione di un sito che raccolga i nomi delle agenzie più serie, disponibili a fare uno sconto sulla loro provvigione, le agenzie LOW COST, le chiama.

Peccato che non sia indicizzato altrettanto bene come quello che dice che gli agenti sono dei loschi individui da evitare…

Mi rivolgo a te direttamente, che se passando per caso di qua leggi, ti sarai riconosciuto.

Io che ho indagato in rete ho capito cosa intendevi fare… e ti dirò, condivido lo spirito, anche se ti sei basato su molti luoghi comuni, uno tra tutti la provvigione al 3% fissa, che non esiste, quasi sempre varia, cambia e viene trattata a seconda di moltissimi fattori, spesso è già bassissima…. insomma, le agenzie low cost come le intendi tu esistono già.

Inoltre, non sempre low cost significa buono e ancor di più per le agenzie immobiliari, spesso, low cost significa che probabilmente a breve quella agenzia non ci sarà più.

Peccato che ti sei fermato però, andando avanti forse avresti aggiustato il tiro e sarebbe divenuto un progetto utile, modficandone le parti che non funzionano (se ci sono), e il tuo sforzo non sarebbe diventato l’ennesimo esempio di generalizzazione italica contro qualcuno, privo di una vera utilità se non per chi si accontenta di avere qualcuno a cui dare la colpa.

Nonostante io abbia fondato e creato la Oris, dato in concessione d’uso con contratto il gestionale  OrisGest (da me realizzato in gran parte) e il mio marchio (da me ideato e disegnato), mantenuto sempre la maggioranza e la proprietà della società titolare degli stessi io oggi sarei colui che ha fatto concorrenza sleale e ha rubato il marchio, oltre a esser colpevole di essere sleale solo per raccontare qui la verità di come stanno andando le cose (ora confermata anche dalla “sentenza”).

Si è dimenticato però di notare:

• Essendo noi i titolari delle immagini e avendo NOI i file originali e le capacità tecniche di gestirli è chiaro che si siano dovuti muovere per IMITAZIONE.
• Sarebbe interessante sapere dalla controparte come hanno realizzato il logo, per quanto riguarda la forma o i font che la compongono, ad esempio, o la storia del nome Oris, o come sia stato disegnato il logo, dove sia nata l’ispirazione, cosa significhi…
• Sarebbe molto interessante sapere come sono state scritte le modulistiche, da chi e quando siano state depositate.
• O sarebbe interessante sapere come avrebbero fatto a pubblicare “HOrisolto”, la rivista di annunci che facevamo in tempi oramai andati (da me impaginata), come asserivano sui portali di annunci immobiliari nelle loro pagine dedicate, visto che il direttore responsabile era Stefano che non c’è da due anni oramai… nemmeno i testi di presentazione sono capaci di scrivere senza copiare i nostri (vecchi tra l’altro).

Il Giudice,
sciogliendo la riserva che precede, ritenuta la competenza di questo Tribunale, avendo la domanda cautelare in oggetto un segno distintivo diverso dal marchio registrato, per il quale ultimo, invece, è stato introdotto apposito procedimento cautelare davanti la Sezione Specializzata di Firenze (salva l’opportunità che vi sarebbe stata di trattare la questione unitariamente davanti allo stesso Giudice);
Ritenuto nel merito che il comportamento di parte convenuta, nel caso, da come conferma l’esistenza del fumus boni iuris del ricorrente, avendo la parte convenuta riconosciuto di non avere provveduto per mancanza di tempo originariamente alla modifica grafica del segno distintivo poi attuata a partire dalla fine del mese di marzo;
rilevato che le ulteriori inserzioni presenti nel sito web con la vecchia grafica, illegittimamente usata dalla convenuta, sono frutto di una svista e comunque considerata la complessiva configurazione del sito non rappresentano un concreto pericolo di confusione fra le due ditte;
ritenuto pertanto sostanzialmente cessata la materia del contendere e giustificata la compensazione delle spese atteso che la reale questione tra le parti verrà discussa davanti al Tribunale di Firenze,
P.Q.M.
Dichiara cessata la materia del contendere e compensa per intero le spese tra le parti.
Pistoia 15 aprile 2009.
Il Giudice

Se non bastasse, oramai da un pò la convenuta, evidentemente tornata a più sani consigli, ha cambiato la sua immagine grafica facendone una propria, un buon inizio, ne prendiamo atto: un bel cambiamento da quando nella prima memoria rivendicava addirittura la proprietà della NOSTRA immagine…

Ci vediamo alla prossima.

Vai al sito della Protezione civile

Ogni nostro commento sarebbe superfluo.

Sapete cosa fare.

Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.

Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.

Cosa è e come si usa una MLS?

Semplifichiamo.

Una MLS è un sistema che permette di condividere delle “liste” di immobili (nel nostro caso) tra più operatori, così che si possa condividere i portafogli e incrociarli con maggiore efficienza alla domanda.

In soldoni (per non addetti), sono portali dedicati alle agenzie immobiliari, nei quali gli agenti ricercano gli immobili da proporre ai loro clienti quando non li hanno in portafoglio.

Per poterla usare, l’agente immobiliare (o la segretaria o l’assistente o chicchessia) deve inserire gli immobili tramite un interfaccia, (un gestionale, un back office on-line ecc.)  inserendone i dati, le foto, le caratteristiche salienti, le informazioni primarie per poterlo “lavorare” e le condizioni di “condivisione” o le retrocessioni a seconda dei casi: ad esempio, un immobile può essere condiviso tra agenti e ognuno riscuote dal proprio cliente, un altro invece si riscuote solo il 30% dell’affare in caso di vendita, un altro invece oltre a quello che riscuoterai dal tuo cliente ti viene offerto un ulteriore % della provvigione dell’agente che ha messo l’immobile in condivisione….

Quali sono i vantaggi di una MLS?

In teoria, i vantaggi che si presentano all’agente che usi una MLS sono

1. Poter offrire un parco immobili più ampio ai propri clienti
2. Poter contare sul fatto che un collega possa avere un cliente per gli immobili del proprio portafoglio

E allora perchè non dovrebbero funzionare?

Bene, siamo a cominciare la nostra analisi.

Per farla a modino si deve entrare nei panni della maggioranza egli agenti immobiliari, quindi dobbiamo fare nostre delle informazioni.

La gestione del portafoglio immobili nelle agenzie è una pratica complessa e onerosa, sia in termini di costi che di tempo e energie.

Ogni immobile acquisito ha una sua pratica, viene fotografato, fatte le visure, viene stimato, ne viene analizzata la documentazione e gli atti.

Una volta controllato il tutto si prende il gestionale e si comincia a inserire i dati acquisiti, si inseriscono le foto, si fa il testo della pubblicità, si mette nei portali (anche servendosi di un servizio multi portal devi comunque inserire almeno una volta).

Ed ecco che si deve immettere anche sul gestionale della nostra MLS, ripetendo il processo.

Un immobile, 4 operazioni (quando va bene).

Questo va moltiplicato per tutti gli immobili in portafoglio.

Poi ogni immobile viene “gestito”, durante la sua permanenza in portafoglio, si analizza i feedback dei clienti interessati o che lo hanno visitato, si ricontatta il proprietario, si ritocca i prezzi, se è in costruzione si aggiorna le foto o le planimetrie…

E se il prezzo cambia o le planimetrie sono cambiate che fai, lasci sui portali e sull’MLS i dati sbagliati?

E chi li sente dopo i colleghi, giustamente?.

Quindi intanto abbiamo individuato un primo problema:

Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Va beh, direte voi, ma in cambio dei vantaggi può valere la pena di fare un piccolo sforzo (PICCOLO? Moltiplicalo per 100 immobili e poi fammi sapere)…

Qui entra in gioco il feedback avuto da chi ha usato o usa ancora le MLS: sembra che il ritorno in termini di affari conclusi sia sotto la “sufficienza”, la qualità degli immobili condivisi scarsa e che il tasso di FIDUCIA nei confronti dei condivisori sia … basso.

Inoltre i canoni spesso sembrano troppo cari.

Quindi abbiamo:

Basso livello di soddisfazione tra gli utenti delle MLS ( a parte qualche eccezione in estasi religiosa)

Non sono molti tra gli agenti che ho “intervistato” che si sono detti soddisfatti, molti non rinnoveranno i loro abbonamenti, altri non ci rientreranno nemmeno morti..

Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Questo fenomeno ha ragione di esistere, purtroppo, i modus operandi sono diversi, molto tra agenzie e zone, così come l’approccio al cliente e al mercato, non siamo fatti tutti della stessa pasta e ci spaventa il potersi trovare a collaborare con gente non fidata, ci mettiamo faccia e credibilità verso i nostri clienti.

Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto.

L’obiezione preferita degli estimatori delle MLS a questo tipo di osservazione (ma più dei venditori di tali servizi) è: “Con un solo affare hai ripagato i costi”.

Io penso che nei costi andrebbe considerato anche il costo del tempo che serve a gestirla bene… comunque credo che un gestore di una MLS debba tener conto di questa insoddisfazione e analizzarne le cause…

Scarsa costanza nell’uso delle MLS

Questo è il problema a mio avviso più vero e più grave: spesso un agente immobiliare si iscrive a una mls “tanto per provare” e si limita a metterci qualche immobile, magari nemmeno tanto commerciabile… e aspetta. Quindi ecco che l’MLS non funziona, lui comincia a pensare che sia una perdita di tempo e soldi….

Prendendo per buoni i feedback quasi negativi nei confronti del MLS in generale qui sopra riportati, dobbiamo cominciare a chiederci come mai un sistema che è buono teoricamente non funzioni nella pratica.

Io credo che il problema sia racchiuso in quanto scritto sopra.

Cercherò di spiegarmi fornendo problemi e soluzioni (quando uno si lamenta deve saper proporre una strada, se no perde tempo).

Problema:
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Soluzione:
Fare MLS tra agenti che si conoscono e lasciarli liberi di scegliere il loro regolamento interno.

Cominciare da piccole reti, meglio locali o tra luoghi che sono legati per “flussi” di acquirenti.

Poi piano piano unire le sottoreti alle reti e così via (ma per farlo si deve realizzare quello scritto sotto!)

Problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Sono contento di aver ancora aumentato la nostra efficienza per Voi.

Ho finito adesso.

Saluti e buona navigazione sul nostro sito.

Roberto Ponziani

Quindi il cliente è sempre in contatto con le offerte della agenzia immobiliare, aggiornate (a seconda di quanto l’agente aggiorna il sito e come lo cura).

Un bel vantaggio?

Ma questa è roba vecchia signori!

( noi lo abbiamo messo a disposizione dei clienti da quando esiste al tecnologia o quasi )

Parliamo della tecnologia XML ora, che sta alla base.

Tralasciando la semantica e altre robe da informatici provetti, che tra l’altro perdoneranno i miei errori che sicuramente avrò fatto, vi spiego acosa possono servire ste robe a noi AI.

E ve lo spiego non teoricamente, ma in modo pratico.

Partendo da un principio simile degli rss, cioè partendo da contenuti più o meno filtrati da criteri di ricerca o di selezione (query) un agente immobiliare che abbia un gestionale web, che gestisce anche il suo sito web tramite gestionale e he quindi aggiorni costantemente e in modo automatico (con la minore fatica possibile) i contenuti, semplicemente lavorando, potrà caricare i suoi annunci nei portali, in modo comune o personalizzato, non ci sono limiti nei criteri impostabili.

Ho suggerito personalmente l’idea a FIAIP via mail, idea che io oramai sfrutto da un po di tempo, non so se l’ha letta, gli risultasse nuova o ci avesse già pensato, visto la news di oggi sembra che sia in programma di già, ma io vi parlo di una estensione dell’idea.

Io vi parlo della possibilità di fare in modo che mentre voi lavorate con il vostro gestionale, quindi facendo il lavoro normaele, che DOVETE fare normalmente, aggiornate il vostro sito e nel contempo date la possibilità ai portali di caricare i vostri contenuti (annunci) foto e quant’altro, secondo i VOSTRI canoni, senza durare fatica!!!

L’ideale sarebbe che le associazioni, creassero per i portali federativi, uno script che possa permettere all’associato di prenotare il caricamento dei suoi annunci in modo automatico attraverso una prenotazione (un click dall’area riservata: sono pronto,).

Il sito federativo, nel mio caso il cercacasa, carica automaticamente gli annunci dal sito dell’associato, tramite formattazione xml: un esempio dal mio sito, che già funziona secondo questi canoni e già fa queste cose, ve lo mostro in modo molto semplificato:
? annuncio comincia il contenitore formattato in xml
(codice agenzia)

Vendita
Residenziale
Appartamento
Abitabile
150.001 – 200.000 euro
047017
Centro
?

Valenzatico: appartamento con giardino frontale e tergale, oltre continua il testo…

122

248000 51039
Italia
Toscana

PT Quarrata
piano terra 2
5

1
Autonomo
sì, singolo

? (le foto)

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/xltZK79KClQxBCR2nrUJ.jpg

?

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/dfqMNZBpW1niH2f5rkne.jpg

?

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/fdr1xPswLHzTS2WtYUa5.jpg

?

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/zPRCRJ5DkZVvtSe31Xhi.jpg

fine annuncio il  contenitore si chiude, l’annuncio è finito

Sembra l’uovo di Colombo, eh?

qui è come appare per un portale

qui è come appare per un altro portale

Sono file grossi , anche se solo di testo… vi avviso aspettate un po…

In pratica si apre un contenitore e si chiama “annuncio” e dentro ci si mette il tutto.

…e quella accozzaglia di “bandierine” (tag) mi permette da tempo di non durare fatica a tenere aggiornati i contenuti su internet.

Questo tra l’altro permette di evitare il dramma dello standard, che manca e mancherà sempre, nella definizione del nome dei campi dei database immobiliari…. ooooops mi rendo conto di essermi fatto prendere la mano e di andare in cose che non vi interessano, sorry, continuo a parlare come mangio.

Ho personalmente collaborato con alcuni portali al perfezionamento del file (dal lato agenzia immobiliare) consigliando di inserire il caricamento automatico periodico nei loro programmi di caricamento (suggerimento accettato) che apre la strada alle possibilità da me descritte sopra.

Le riassumo :

Fino ad ora, se uno voleva caricare gli annunci in internet lo faceva a mano, con perdite di tempo e costi di data entry moltiplicati per il numero dei portali. 

Poteva però scegliere di pagare una ditta che caricasse per lui questi annunci, con costi comunque elevati e sopra tutto scarse possibilità di controllo inversamente proporzionali al numero di annunci gestiti (io ne gestisco da 500 a 700 sui portali).

Ma se qualcuno in federazione mi ascolta o se magari ci ha già pensato, doterà il portale della associazione di sistemi di caricamento automatico, basati sullo sesso principio che ho spiegato ora, e ci permetterà di avere un portale delle federazioni riempito di contenuti e i portali immobiliari tutti SINCRONIZZATI E AGGIORNATI SENZA FATICA!!!

Solo una federazione può fare una convenzione seria con tutti i portali immobiliari, ma deve dotarsi di uno strumento che permetta agli associati di usufruirne con la minore fatica possibile.

Se ciò accadrà, noi caricheremo il nostro bel gestionale come faremmo per lavorare normalmente, clicchiamo e al massimo ci preoccupiamo di decidere cosa va in un portale o in un altro, come e dove, a seconda dei contratti che avremo con i vari portali.

Vi piace l’idea?

Io so come fare e adesso lo sapete anche voi.

Che vuoi fare, mi piace, mi rilassa e mi costringe a tenere acceso il cervello oltre a farmi studiare le varie casistiche, ampliando la mia esperienza, pur se indirettamente.

Passione? Malattia? Sono un asociale?

Chi se ne frega, mi piace e lo faccio d’altronde ci metto la mia faccia e da quanto ho visto non è cosa comune.

Internet è un mare, un magma, un orecchio gigante che ti ascolta, che ti fa sentire meno solo, che ti fa credere che la tua storia verrà ascoltata, che qualcuno la condividerà.

E quindi la rete diventa il luogo dove si scambiano le idee,  gli aneddoti, le opinioni e anche le nostre frustrazioni, le lamentele, la rabbia, dove si cerca il gruppo, caldo rifugio consolatore o la rivalsa, la vendetta per il torto subito.

Cosa c’entra con l’immobiliare?

Nulla e tutto.

Mi ricordo per esempio di un tale Ymmo che tempo fa aveva un blog dove diceva peste e corna degli agenti immobiliari, quasi al limite dell’infamia, prendeva i post dei vari AI impegnati nel virtuale e li rinominava, li rimodellava estrapolando e quotando, un po come si fa in quei forum per creare i “flames”, sconvolgendo spesso i concetti espressi dall’interlocutore…

Mi ricordo che  per uno dei suoi lavori di reportage esagerò mettendo il titolo “chiagne e fotte” a un post che francamente non aveva nulla di così spregevole, risultato: il suo blog (su blogger) stranamente sparì…

Ma chi era ymmo?

Un cliente che era stato truffato da questa masnada di persone spregevoli?

Un difensore civico che preso dalla missione divina si mise a cercare di diffondere il verbo anti-Ai per ridare una parvenza di giustizia al mondo delle compravendite immobiliari?

Non lo sapremo mai.

In compenso qualcun’altro deve esser stato colpito da quel tale Ymmo, al punto da dedicargli un sito, che non linkerò perchè non voglio sciuparlo con un link  da un blog di un AI : cercatelo da soli

Visto?

Non pensate male: sicuramente è una coincidenza.

Saluti.

Cortimmobiliare promuove il Libro della Casa

Me lo avevano anticipato, da tempo, ma sono stato molto contento di scoprire sul suo nuovo sito che anche la Corti abbia aderito all’iniziativa.

Speriamo che dopo questo momento di sbandamento i proprietari siano più sensibili a un servizio che dovrebbe essere obbligatorio, a mio parere.

Grazie alla Corti e buon lavoro.

Se incontraste delle difficoltà di navigazione vi consigliamo l’uso di fiefox, scaricabile anche dai link che trovate in fondo alle pagine del sito.

Potete anche aggiornare alla ultima versione il vostro browser, vi conviene anche per la sicurezza dei vostri computer.

Saluti.

…and buy a mac!