28 mar 09 MLS e illusioni annesse
ma quanti bei portali madama dorè...
Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.
Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.
Le msl poi meritano un discorso a parte.
14 giu 07 Degli incarichi in esclusiva.
Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.
Sono un AI e non uso incarichi in esclusiva, fogli di visita, proposte con caparra confirmatoria che divengono “preliminari” con l’accettazione.
Campo, lo stesso.
Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.
Comincio con le mie riflessioni:
Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:
- Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
- Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
- Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
- Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
- Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
- Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).
Il cliente cosa ci guadagna?
Provo a fare delle supposizioni.
- Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
- Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
- Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
- Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
- Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…
Quindi le esclusive sono consigliabili?
In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:
- Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
- Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
- Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
- Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
- Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
- Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
- Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.
Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.
Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.
Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.
Convinti, non certi, non sicuri.
Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.
Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.
25 mag 07 Storie di ordinaria Agenzia: capitolo II
Oggi ho ricevuto una telefonata da una collega.
Mai sentita prima d’ora.
Mi ha chiamato chiedendo di uno dei “ragazzi”, uno di quelli che stanno facendo la prova da me per vedere se il metodo di lavoro Oris è compatibile con il loro modo di intendere il lavoro dell’Agente di Affari in Mediazione.
Ho risposto al telefono (stranamente, è raro che lo faccia visto che l’uffico è sempre coperto..) e le ho detto che la persona che cercava era fuori, e che se mi avesse lasciato un recapito l’avrei fatta richiamare. Lei mi lascia il numero, poi mi chiede: “è il titolare?”
Alla mia conferma la collega mi comunica il motivo per il quale cercava il mio “ragazzo”…
Il mio “ragazzo” sarebbe stato protagonista di un misfatto: si sarebbe spacciato come amico della collega su detta, al fine di estorcere l’incarico a vendere (verbale) adducendo varie scuse del tipo “si la conosco da una vita” e “collaboriamo insieme”.
A dare queste informazioni alla collega sarebbe stato il proprietario stesso con altri due testimoni.
Preciso che se il fatto fosse accaduto la cosa sarebbe MOLTO grave, qui da noi almeno…
Bene, detto questo, chiaramente mi scuso e lascio la collega con l’assicurazione che la cosa sarebbe stata chiarita certamente, in un modo o nell’altro, all’arrivo del “ragazzo”, riattacco e chiamo il “ragazzo” che corre in ufficio…
…
Il “ragazzo” arriva visibilmente contrariato e offeso, io lo faccio sedere, e nell’ascoltare la sua versione vengo a sapere che lui non conosce affatto la collega (come la collega sosteneva tra l’altro) ma non solo, non conoscendola non poteva certo citarla!
Il ragazzo chiama la collega e cominciano a discutere:
la collega sostenendo che era stata anche troppo buona e che avrebbe dovuto “segnalarlo” alla c.c.i.a.a. (non so a che titolo, ma evidentemente…) e dal canto suo, il “ragazzo” che sosteneva la sua innocenza e la maleducazione della collega nell’accusare (tra l’altro riferendo a me) una persona in questo modo.
Riprendiamo le redini della discussione e placando gli animi rimandiamo a un chiarimento con il proprietario ma visto la scarsa disponibilità di tempo della collega in tempi brevi, si preferisce telefonare immediatamente per chiedere spiegazioni, lumi di come poteva verificarsi che il proprietario dichiarasse con sicurezza che il mio “ragazzo” si fosse spacciato come “amico” di questa collega.
Lo contattiamo , al secondo tentativo e in un primo momento ci cadono le braccia: IL PROPRIETARIO CONFERMA!
Il “ragazzo” si chiede come mai, e si continua, assieme al proprietario all’altro capo del telefono ad indagare…
Dopo pochi discorsi finalmente eccolo li!
L’arcano malinteso!
Il proprietario fa una domanda:
“Scusate, ma se non vi ha mandati la collega, come avete fatto a sapere che vendevo la casa?”
E il “ragazzo”:
“Me lo ha detto la proprietaria del negozio di fiori, la Cornelia!“
E il proprietario:
“AH ECCO! ORA CAPISCO, che figura che ho fatto, ho detto a CAMELIA (il nome della collega) che la conoscevate e lei negava! Era Cornelia che ve lo ha detto! E pensare che glielo avevo detto io!! Scusatemi ..” ecc. ecc.
Chiamiamo la collega, che si scusa e la storia finisce li.
Il “ragazzo” però poteva avere perlomeno il processo prima della sentenza.
Salute a tutti.
P.S.
I nomi sono di fantasia, il fatto no.
14 feb 07 Privacy: i desideri dei clienti sono fonte di guai per le agenzie.
Da Lavoriincasa.it Beppe (Condominiale), che ringrazio, mi fa questa segnalazione:
Da oggi, cari signori, chi volesse essere troppo zelante nel soddisfare i desideri (più o meno etici) dei clienti può essere accusato di violazione della privacy, pagandone le conseguenze.
Riflettiamo.
Fonte Altalex:
Il Garante, con il Provvedimento dell’11/1/07, affronta nuovamente il tema del trattamento di dati sensibili, con particolare riguardo alla vita sessuale, alle convinzioni religione ed all’origine razziale.
E’ stato accertato, difatti, che un’agenzia immobiliare trattasse dati sensibili dei propri clienti (in qualità di venditori, acquirenti, conduttori e locatari), in quanto “idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, lo stato di salute e/o lo stato di disabilità nonché la vita sessuale”.
Nel caso di specie, era stata l’Agenzia Immobiliare stessa a chiarire, in una sua nota rivolta al Garante, che “le finalità per le quali i dati sensibili sono raccolti o utilizzati deriva dal fatto che, ad esempio, nel caso dell’origine razziale, alcuni proprietari di immobili non gradiscono affittare ad extracomunitari, così come per quanto riguarda le convinzioni religiose, in alcuni condomini non sono ben accetti, ad esempio, soggetti di origine mussulmana. Per quanto riguarda lo stato di salute e di disabilità, i condomini sprovvisti di ascensore non sono accessibili a portatori di handicap o di alcune malattie (es. malattie cardiache). Infine, per quanto riguarda la vita sessuale, molti proprietari non gradiscono affittare ad omosessuali o trans”.
In pratica, vi era stata la piena ammissione di un trattamento di dati sensibili a fini discriminatori, che veniva giustificato dal “gradimento” dei proprietari di immobili.
Poco sorprendentemente, il Garante ha ritenuto tale trattamento illegittimo, ed ha anche disposto la trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria, in quanto ha ritenuto configurabile il delitto di cui all’art. 167 del Codice della Privacy.
Il Garante (oltre a rilevare carenze nell’informativa) ha ritenuto che il trattamento fosse illegittimo, sotto diversi profili.
In primo luogo, il trattamento posto in essere dall’Agenzia immobiliare, riguardando dati sensibili, avrebbe potuto essere legittimamente effettuato soltanto previo consenso scritto degli interessati, e previa autorizzazione del Garante (artt. 26, 40 e 41 del Codice), non rientrando l’ipotesi in alcuna delle autorizzazioni generali nn. 2/2005, 4/2005 e 5/2005.
In secondo luogo, il trattamento di dati idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose e la vita sessuale, così come effettuato dall’agenzia immobiliare, costituisce una chiara violazione dell’art 2 del Codice della Privacy, in quanto discriminatorio e lesivo della dignità degli interessati.
In terzo luogo, il comportamento dell’agenzia viola anche l’art. 3, comma 1, lett. h del D.lgs. 215/2003, che vieta qualsiasi discriminazione fondata sulla razza o sull’origine etnica, con specifico riguardo proprio all’accesso a beni e servizi, incluso l’alloggio, ed è pertanto illecito, anche sotto tale profilo.
Il Garante, come già rilevato, oltre a vietare la prosecuzione del trattamento, e disporre il blocco dei dati illecitamente trattati, ha disposto anche la trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria, per valutare se possa configurarsi il delitto di cui all’art. 167 del Codice Privacy (Trattamento illecito di dati).
Si ricorda, peraltro, che per la sussistenza del delitto suindicato, occorre non soltanto il dolo specifico (il trattamento deve essere effettuato “al fine di trarne per se’ o per altri profitto o di recare ad altri un danno”), ma deve ricorrere anche la condizione obiettiva di punibilità prevista dalla norma, e cioè che dal fatto derivi “nocumento” (la nozione di “nocumento” è stata delineata dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 30134/2004 – in Altalex).
(Altalex, 13 febbraio 2007. Nota di Giovanni Battista Gallus. Si ringrazia il Circolo dei giuristi telematici).
Nella pagina di Altalex, è presente la sentenza.
A voi.
16 dic 06 Esclusive e fogli di visita.
L’incarico in esclusiva e il foglio di visita sono gli strumenti con il quale le AI hanno cercato di tutelare il loro lavoro su un determinato immobile, per diminuire le possibilità di essere “scavalcati”, da clienti poco inclini al pagamento di provvigioni e per aumentare la possibilità di rientro dell’investimento lavorativo e pubblicitario su un immobile.
I presupposti, tutt’altro che illeciti, come spesso accade hanno finito per essere dimenticati a favore di una trasformazione dello strumento “esclusiva”.
Infatti gli incarichi si sono piano piano trasformati, fino a divenire strumenti che poco hanno di bello per la nostra professione, portando troppo spesso lamentele da parte dei clienti (a ragione o no) e discredito sulla categoria.
Il foglio di visita poi, è divenuta l’estensione del diritto alla provvigione a tempo indeterminato: tu porti un cliente oggi su un immobile e questi dovrebbe pagarti la provvigione, sia che lo compri ora tra 6 mesi, tra un anno ecc., senza considerare che un affare non è una visita ma è tutt’altra cosa e che potrebbe essere un affare “diverso” da quello originario che sarebbe scaturito al tempo della firma del “foglio di visita”.
Signori miei, colleghi, per me non ci siamo (è un opinione).
Non so se sia il caso di cambiare direzione o se l’esclusiva e il foglio di visita siano cose da abolire, trasformare o mantenere ma, visto che i pro di questi strumenti sono conosciuti dai più, mi limiterò a elencare le motivazioni per le quali noi associati a Oris li abbiamo aboliti:
L’incarico in esclusiva, per avere un senso, dovrebbe lasciare al proprietario la possibilità di trovare un acquirente per conto proprio, fatta salva la possibilità, con riduzione o eliminazione del costo provvigionale a suo carico, di farsi seguire dall’AI la compravendita, trattare per suo conto fino a quando serva e sia richiesto.
La penale inoltre dovrebbe esistere solo in caso di ritiro dall’incarico, prima della scadenza dello stesso: dovrebbe essere versata solo a fronte della dimostrazione del servizio che l’AI DEVE AVER FORNITO nel frattempo.
In soldoni se non si dimostra il servizio non ci si fa pagare.
Con tutte le clausole vessatorie delle quali si riempiono i vari moduli, tra l’altro depositati nelle camere di commercio (e approvati), si sta verificando (se già non è così) una sorta di “guerra” tra AI e clientela che ha dell’assurdo: invece di servirli ci mettiamo in contrasto con i clienti, invece di impostare il rapporto sulla fiducia lo impostiamo sulla diffidenza.
Non c’è orientamento al cliente, c’è la volontà di cercare tutele “fai da te”, (dettate dall’esasperazione nel migliore dei casi, nel peggiore dall’improvvisazione), ci si guarda con diffidenza… è questo il lavoro dell’Agente?
E la proposta di acquisto che diviene “Preliminare di compravendita” con la sola accettazione (e relativa comunicazione al proponente)???
Quale mostruosità abbiamo voluto creare in nome del nostro (sacrosanto) diritto alla provvigione?
Mi spiegate come faccio con una proposta di acquisto accettata, con 2000 euro di caparra “confirmatoria” (ORRORE) ad andare dal giudice a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’atto?
E i fogli di visita, che danno diritto alla provvigione in forza della “visita”.. in base a quale articolo di legge (per non parlare della giurisprudenza)???
Dalle mie personali ricerche, che non ho ancora finito, esce un quadro molto preoccupante sullo stato di salute della nostra professione.
È chiaro che nessuno nasce “imparato” ma cercando di procedere in una direzione invece che in un’altra si possono cambiare molte cose.
La nostra professione deve cambiare, se possibile in meglio, o diverremo superflui o peggio, procacciatori di affari e non più mediatori.
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31 lug 07 Il Mistery client: finalmente le risposte.
Allora colleghi,
che dire, non conoscevo il Mistery client e Vi ho portato con me nell’errore di pensare al “procacciatore di notizie altrui”, chiedo perdono a voi e a quell’agenzia che si è dimostrata la più “avanzata” tra noi che abbiamo scritto, visto che nessuno pensava e conosceva questo tipo di servizio, a parte robertos . (si veda Qui il vecchio post).
Fortunatamente il mio compito qui non è salvare la faccia (la mia intendo) ma cercare di fare un servizio del quale noi AI si possa fare uso, quindi ben venga chi mi smentisce a suon di fatti.
Fatti i dovuti mea culpa, continuo.
Sinceramente, anche adesso che lo conosco come figura professionale (il MC) non vedo l’utilità per il mio modo di mandare avanti l’attività, ho un buon feedback dai clienti (non nel senso di sempre buono, ma di un buon livello di interazione).
Certamente ad altre strutture, con altri metodi lavorativi, la cosa può interessare eccome!
Ecco che siamo qui, anche grazie all’aiuto di selezioni (luchino76), che di mestiere fa selezione (non potevi mettere un altro nick?) di personale anche per Agenzie Immobiliari, siamo qui dicevo per capire meglio cosa fa un MC e cosa può fare per noi.
Le domande sono ben gradite.
Riporto le mie domande per cominciare:
Intanto scriverò una mail a una agenzia che offre questo servizio affinché possa intervenire anch’essa nella discussione.
EDIT:
L’Agenzia contattata ha scritto un commento che riportiamo qui:
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