Intermediando

Roma – Questa minaccia era proprio sfuggita agli occhi di Punto Informatico e, purtroppo, anche a quelli di molti altri. Ma non è sfuggita a Valentino Spataro, curatore di Civile.it, che in un editoriale appena pubblicato avverte tutti del siluro sparato dal Governo contro la rete in pieno agosto e approvato formalmente dal Consiglio dei ministri lo scorso 12 ottobre.La novità è presto detta: qualsiasi attività web dovrà registrarsi al ROC, ossia al Registro degli operatori di Comunicazione, se il disegno di legge si tradurrà in una norma a tutti gli effetti. Registrazione che porta con sé burocrazia e procedure.

Il testo parte bene, spiega che “La disciplina prevista dalla presente legge in tema di editoria quotidiana, periodica e libraria ha per scopo la tutela e la promozione del principio del pluralismo dell’informazione affermato dall’articolo 21 della Costituzione e inteso come libertà di informare e diritto ad essere informati”.
Bene, anche perché esplicita che si parla di editoria e non, ad esempio, di pubblicazioni spurie prive di intenti editoriali, come può esserlo un sito personale. Il problema, come osserva Spataro, è che poi il testo si contraddice quando va a definire cosa è un prodotto editoriale.

Una definizione che chi legge Punto Informatico da almeno qualche anno sa essere già oggi molto spinosa e che, con questo disegno governativo, assume nuovi inquietanti connotati:
“Per prodotto editoriale si intende qualsiasi prodotto contraddistinto da finalità di informazione, di formazione, di divulgazione, di intrattenimento, che sia destinato alla pubblicazione, quali che siano la forma nella quale esso è realizzato e il mezzo con il quale esso viene diffuso” (art 2, comma 1).
Chi avesse ancora dei dubbi su cosa sia prodotto editoriale può leggere il comma seguente del medesimo articolo, che stabilisce cosa non è prodotto editoriale:
“Non costituiscono prodotti editoriali quelli destinati alla sola informazione aziendale, sia ad uso interno sia presso il pubblico”.
Chi ritenesse che questa definizione non si applichi, per esempio, al proprio blog personale dove pubblica di quando in quando un post, dovrà ricredersi passando al comma successivo dell’articolo 2, il terzo comma, che recita:
La disciplina della presente legge non si applica ai prodotti discografici e audiovisivi.
Il Governo, nel redigere questo disegno di legge, non si è dimenticato, peraltro, dei prodotti editoriali integrativi o collaterali che sono quei prodotti, compresi quelli discografici o audiovisivi, che siano “diffusi unitamente al prodotto editoriale principale”.

Rimarrebbe una scappatoia, quella delle pubblicazioni, on e off line, che sono sì di informazione o divulgazione, o formazione o intrattenimento, ma non sono a scopo di lucro. Rimarrebbe se solo il Governo non ci avesse pensato. Ed invece dedica alla cosa l’intero articolo 5:
“Per attività editoriale si intende ogni attività diretta alla realizzazione e distribuzione di prodotti editoriali, nonché alla relativa raccolta pubblicitaria. L’esercizio dell’attività editoriale può essere svolto anche in forma non imprenditoriale per finalità non lucrative”.
Un paragrafo che dunque non lascia scampo ai “prodotti” non professionali, lasciando forse, ma è una questione accademica, un micro-spiraglio a chi non ottiene o non cerca pubblicità di sorta sulle proprie pubblicazioni.

Qualcuno potrebbe pensare che il solleone ad agosto abbia giocato brutti scherzi. In realtà all’articolo 7 viene raccontato il motivo del provvedimento. Con espresso riferimento a quanto pubblicato online, si spiega che l’iscrizione al ROC serve “anche ai fini delle norme sulla responsabilità connessa ai reati a mezzo stampa”.

Senza contare la montagna di introiti extra che il Registro otterrebbe con questa manovra, ne consegue che la giustificazione che viene addotta a questo abominio nuovo provvedimento sia la necessità di tutelare dalla diffamazione. Come se fino ad oggi chiunque avesse avuto mano libera nel diffamare chiunque altro. Il che non è, tanto che più volte siti non professionali e altre pubblicazioni online, anche del tutto personali come dei blog, e anche senza alcuna finalità di lucro, si sono ritrovati coinvolti in un processo per diffamazione.

“Potessero, – conclude Spataro – chiederebbero la carta d’identità a chiunque parla in pubblico. Su internet il controllo è più facile. E imporre procedure burocratiche per l’apertura di un blog sarà il modo migliore per far finire l’internet Italiana”.

Fonte Punto Informatico

Fonte Blog Beppe Grillo

Post correlati

• Fondo di solidarieta’ acquirenti immobili da costruire (0)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Prima casa: CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005 (0)
• Il libro della casa? Un successo! Fatelo anche voi! (2)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)

Un piccolo post solo per dare un anteprima:

In una intervista Luciano Passuti, ha comunicato che è oramai quasi pronta la nuova modulistica, riscritta e riadattata, con un occhio sia alle nuove leggi che ai consumatori, specie riguardo alla vessatorietà di alcune clausole, di solito usate in questi moduli.

La buona notizia, per me, è che sono stati approntati due tipi di proposta irrevocabile:

• La proposta compromesso
• la proposta-intesa preliminare

La prima è quella solita, riscritta e migliorata (speriamo), che conclude un preliminare alla avvenuta comunicazione dell’accettazione (dichiarato azionabile ex art. 2932 CC), la seconda invece è del tipo internazionale, tra l’altro senza obbligo di registrazione, pur mantenendo un legame tra le parti (per il come non è spiegato), che potranno sì rinunciare, ma non senza conseguenze.

Fonte: Attico informa

Post correlati

• Della proposta di acquisto irrevocabile (0)
• A volte i clienti possono stupire (44)
• L’accettazione della proposta di acquisto (0)
• Esclusive e fogli di visita. (0)
• Wikinews #8 (2)

Questo post è un po lungo, quindi armatevi di pazienza.

In realtà io non ho scritto nulla di queste cose: sono post, commenti riportati, scritti da agenti immobiliari “abusivi”, aspiranti Notai, Tecnici ecc…

Sia chiaro che sono espressione di pensieri personali e non sono rappresentativi di tutta una categoria, non facciamo l’errore di generalizzare, almeno noi AI…

Eccoli a VOI, suddivisi per tema:

Riguardo alla sicurezza che può dare un Agente Immobiliare sull’acquisto di un immobile :

Ma fate promozione immobiliare invece di parlare di sicurezza. Non siete (agenti immobiliari in generale) figure con potere giuridico, non fate nemmeno le visure delle proprietà che acquisite… ma che parlate di sicurezza! La sicurezza nelle compravendite immobiliari le danno SOLO gli avvocati (di parte) ed i NOTAI che prima verificano la fattibilità dell’affare.

IMPARATE MARKETING! E’ questo che vogliono i nostri clienti!

G. – Firenze

Al di la del fatto che se io comprassi un immobile, per farmi fare i controlli andrei da un Geometra, non da un Avvocato, e che il Notaio prima o poi lo devo incontrare , e soprassedendo sul fatto che G. non si qualifica se non con un nome e un luogo, ricordo anche un altro caso, credo di un aspirante notaio, che scriveva:

Sull’accesso alla professione (incompatibilità):

Ci sono moltissimi soggetti, debitamente laureati in giurisprudenza, con pratica notarile svolta e che lavorano in studi notarili anche da molti anni con padronanza di almeno due lingue, che relativamente a contratti immobiliari, catasto, riscossine imposte e relativa applicazione, estimo perchè molto spesso capita di verificare requisiti e valutazioni immobili hanno una preparazione nettamente e indiscutibilmente superiore a qualsiasi agente immobiliare e su questo non c’è alcun dubbio. Eppure non possono accedere alla professione di agente immobiliare.Il tutto si commenta da solo.

Sul compenso di mediazione in caso di esclusive (e qui personalmente mi trova d’accordo):

Il problena della mediazione non è certamente equiparabile agli altri paesi europei come ben specificato dalla mail precdente, i dati parlano chiaro. Le discussioni vanno sempre affrontate dati alla mano. Si parla del ruolo degli agenti come posizione super partes, qualifica assolutamente non ipotizzabile vista la tendenza a iper valutare gli immobili per ragioni di mediazione. Inoltre nel caso di mandato eslusivo e di coseguente sottrazione del bene stesso dal mercato generale, tale esclusività dovrebbe, come accade per qualsiasi prodotto, essere compensata da una remunerazione al proprietario del bene stesso.

Sui contratti:

In riferimento ai contratti preliminari, ritengo che la redazione del contratto stesso debba essere affidata a tecnici del diritto e, con il dovuto rispetto, non a chi ha svolto un corso di tre mesi e un esame, che materialmente non puo’ consentire un approccio competente a tematiche contrattuali, fiscali e giurisprudenziali in materia immobiliare. Si precisa altresì che l’obbligo di registrazione del contratto preliminare non tutela compiutamente l’acquirente, bensì è la trascrizione dello stesso a dare certezza di diritto. Dal momento che le transazioni immobiliari non si esuriscono nella sola compravendita ma coinvolgono ben altri e piu’ complessi istituti giuridici, consiglio vivamente di rivolgersi, per la redazione del contratto preliminare, a soggetti qualificati e veramente specializzati che senza ombra di dubbio provengono da ben altri tipi di formazione e preparazione.

Colgo l’occasione per precisare che non è il ruolo del mediatore cosi’ come previsto dal codice civile si estriseca in poche parole nel mettere in contatto la parte venditrice con la parte acquirente. Pertanto solo professionisti di qualità e con laurea e con un concorso serio e altamente selettivo possono rispondere alle esigenze di un mercato complesso e dare vere garanzie e tutele ai consumatori e non altri. Ognuno deve fare il proprio mestiere. Quando vedo scritto in un contratto preliminare “…….promette di acquistare per se o per persona da nominare o ente” capisco da dove venga e nella fattispecie di acquisto di porzioni di fabbricato facente parte di un condominio puo’ subentrare chiuque. Se questa è una delle certezze demandate a chi puo’ redigere un preliminare con dichiarazioni della parte promittente la vendita sulla libertà del bene da pesi o vicoli, servitu’ attive e passive, senza sapere fare o peggio leggere una visura alla Conservatoria siamo a Cavallo. I contratti seri, anche preliminari, vanno trascritti oltre che registrati e per questo ci sono professionisti competenti.

Riguardo a come svolgere la professione senza abilitazione:

Ecco una soluzione pro tempore: si costituisce una srl, si nomina amministratore a revoca un soggetto munito di patentino, si prende la maggioranza delle quote della società, magari in due sena il famigerato e fonte di ogni sapere patentino e si lavora. Come vedete tutte le parole spese a difesa della categoria al fine di tutelare i consumatori, del’imprtanza della preparazione e competenza (in un corso di tre mesi e con un esame si prende il posto del Notaio o di un Avvocato nei contrati preliminari provocando danni a tamburo battente), non hannno nessun valore perchè di persone giuridiche impostate come sopra è affollato il Registro delle Imprese.

Sui contratti fatti dagli AI:

La sciate fare i contratti a chi sa cosa scrive e non a chi dice di essere preparato grazie ad un corso di tre mesi e esame. Ecco il risultato, pensate a vendere case e basta. La concorrenza fara’ sparire chi fino ad oggo ha goduto di barriere di protezione, la selezione la fa il mercato non chi lavora ma coloro che scelgono da chi andare, cioe’ i cittadini. Non prendiamoci in giro per favore

Sui corsi delle associazioni:

Il fatto di fare parte o meno di una associazione è del tutto irrilevante rispetto a tutto quello che oggi si verifica con il bene placito delle associazione stesse. Ci sono corsi on line e guardate gestite da chi. Verificate per curiosità e la sorpresa sarà divertente, sempre a proposito di associazioni.

In un ulteriore post mi informava che è allo studio l’obbligo di trascrizione del preliminare che, a suo dire, avrebbe posto fine ai contenziosi nelle compravendite immobiliari, causate quasi in toto dagli AI: speriamo che abbia ragione.

Continuiamo:

Un geometra aspirante AI:

quanti agenti immobiliari con il patentino sono impreparati????????? ne conosco tanti credetemi, pensono solo alla provvigione, e non curono il cliente come dovrebbero, es. accompagnarli fino al rogito es. e cosi via, io sono un geometra ho tanta esperienza nel settore di compravendita, sono anni che lavoro, e non sono dopo sei mesi di: corso che io ho autofinanz. 700,00 euro , altre spese , tempo, solo per due risposte sbagliate non sono riuscito a passare i quiz alla camera di commercio, forse perche’ non sono raccomandato, cosi io ed anche altri che conosco, adirittura gli orali so che e’ una cosa quasi impossibile, e’ piu’ facile un esame di giurusprudenza, ma stiamo scherzando!!!!!!! ma perche’ piuttosto non sono seri e demoralizzano cittadini seri e preparati che amano il settore immobiliare, solo perche’ una risposta… tu non puoi. ma che stronxxxx!!!!!! speriamo che liberalizzano e aboliscono questi esami inutili, e facciano in modo che venga alla fine questa falsa di arricchirsi alle spalle di gente onesta.

Sull’accesso alla professione da parte di un collega:

La legge 3 febbraio 1989, n. 39 afferma che per accedere al ruolo, il potenziale candidato, avrebbe dovuto seguire un corso specifico e sostenere l’esame di abilitazione, OPPURE seguire un periodo di tirocinio di 12 mesi e seguire il corso al fine di avere automaticamente l’abilitazione…peccato che per la seconda alternativa sono 18 anni che aspettiamo un decreto di attuazione… E qual’è il motivo di questo “lieve ritardo?” Gruppi lobbystici, i quali componenti ottennero per il 90% il patentino d’ufficio (un ragioniere o un dottore in legge che diavolo ne sa di compravendita immobiliare?!? Mia cognata è laureata in giurisprudenza e non sa neanche cos’è l’edilizia convenzionata…) premono per non aprire il mercato ai giovani…vorrebbero che negli esami ci fossero il 99% dei bocciati a prescindere dalla preparazione, e che gli esami ci fossero una volta ogni 5 anni… questa è veramente una mafia…l’agente immobiliare deve avere una preparazione perfetta, deve essere un professionista concereto e trasparente, ma come in tutte le professioni si impara con l’esperienza…liberalizzare non serve a nulla…basterebbe modifica della legge e il decreto di attuazione: 2 anni di tirocinio e la frequentazione di un corso, ma non di 180 ore dove si impara poco e niente, ma di MINIMO di 500! Chi ci crede veramente avrebbe libero accesso alla professione e sarebbe un minimo preparato per accogliere la clientela sempre più attenta ed esigente.

Potrei continuare all’infinito ma la mia intenzione è quella di portare a conoscenza di chi non frequenta i vari blog o forum dedicati, sulla percezione comune che hanno di noi Agenti le figure professionali che ci circondano.

Se sei arrivato in fondo, commenta pure

Post correlati

• A volte i clienti possono stupire (44)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)
• Prima casa: CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005 (0)
• L’accettazione della proposta di acquisto (0)
• Come la gente vede l’Agente.. immobiliare. (0)

Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.

Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.

Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso

Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…

Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?

“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”

Allora, qui nasce il “problema”.

Quando è concluso l’affare?

Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.

Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.

Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)

Semplificando il mio pensiero:

Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.

Quando si riscuote allora?

Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).

Quindi non “all’accettazione della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.

A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).

vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.

Ho detto… la mia

Post correlati

• In quale momento l’agenzia matura il diritto a riscuotere la provvigione? (0)
• A volte i clienti possono stupire (44)
• Provvigione solo dal venditore: Ma perchè non li accontentiamo? (23)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)

In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:

• Il patentino adesso è obbligatorio ma mi risulta che esistano agenzie aperte da persone che ne sono prive, con prestanome “Patentato” (sia sfruttato che sfruttante, a seconda dei casi).
• Ci sono agenzie e gruppi dove lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne prendere incarichi, convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa compresa nella penale e nel rinnovo tacito, in cambio di un piccolo stipendio fisso che durerà fino a quando resisteranno nel raggiungere gli obiettivi, fino a quando non molleranno per andare a lavorare in una piccola agenzia “vera”…
• Ci sono agenzie, di solito fanno fare appuntamenti a obiettivo, tipo catene piramidali assicurative, con politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo: il cliente è statisticamente soddisfatto.
• Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno né problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

Parliamoci chiaro, quasi tutti i colleghi che conosco hanno iniziato senza il patentino, lavorando nelle agenzie, quindi fino ad ora non me la sono sentita di fare segnalazioni alla CCIAA contro un “irregolare”, visto che ho condiviso a suo tempo le stesse speranze, oggi concretizzate; dalla liberalizzazione in poi però avrò meno remore a fare segnalazioni, visto che (così sembra) per tutti sarà possibile accedere agevolmente alla professione.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: sperando che non succeda quello che dicono sia successo in Spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe).

I dubbi che mi restano sono:

Resteranno le incompatibilità?

Chiunque metterà in contatto due parti per la conclusione di un affare (ex art 1754), vista l’abolizione del ruolo, sarà automaticamente mediatore e quindi avrà diritto alla provvigione, o farà fede l’iscrizione alla CCIAA?

Se sono iscritto come mediatore, pur non essendo iscritto al ruolo, sono coobbligato in solido al pagamento delle imposte dovute per la registrazione delle scritture private non autenticate?

E l’antiriciclaggio?

Se ..(omissis)????

Insomma, qualcuno ci risponda:

Liberateci.

Post correlati

• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Mediatore o Agente immobiliare? (0)
• Esclusive e fogli di visita. (0)
• Provvigione solo dal venditore: Ma perchè non li accontentiamo? (23)
• A volte i clienti possono stupire (44)

“Maledette Agenzie Immobiliari, ti fanno vedere una casa e ti prendono un casino di soldi senza fare nulla…”

“Le Agenzie immobiliari? Non servono a nulla…”

“Gli Agenti immobiliari sono una manica di bugiardi, incompetenti…”

Quante volte le avrò sentite/lette queste frasi?

Ma riflettendo seriamente e pacatamente, magari dopo pranzo, uno arriva a chiedersi: ma se sono così inutili e dannose perché esistono?

Dovrebbero chiudere immediatamente, non possono riuscire a campare se fanno un servizio così inutile..

E invece aprono sempre più agenzie, tutti vogliono fare L’AI, sai che bello lavoro nulla e guadagno tanto, la gente si lamenta del fatto che uno non può fare l’AI quando gli pare, senza uno straccio di niente di requisito, perché è giusto così…

E di questa accozzaglia di luoghi comuni, sbraiti dettati più dalle frustrazioni che ci da il tran tran quotidiano (dacci oggi…) che rimane?

Speriamo che dal causale funzionamento corretto dei neuroni, vuoi anche solo per probabilità statistica, qualcuno arrivi a capire che NON È OBBLIGATORIO servirsi delle agenzie immobiliari , quindi, se di tale servizio se ne sente il bisogno forse, dico forse, il servizio esiste, ha una concretezza, no?

Ma cosa fa L’AI?

Il vice Geometra?

Il Sostituto Notaio?

Fa il suo mestiere: l’ausiliario del commercio, fa incontrare la domanda con l’offerta e MEDIA, risolve i problemi soggettivi più che quelli oggettivi, trova scappatoie alle impasse mentali di una o dell’altra parte.

Chi pensa che un AI ha finito il suo lavoro appena ha fatto incontrare un compratore con un immobile ha ragione per legge ma non di fatto, di fatto si lavora fino ed oltre il rogito notarile (se vuoi lavorare bene, almeno secondo me).

Poi deve studiare, deve conoscere le leggi certo, ma solo per sapere se una cosa si può fare o consigliare la strada da prendere, il tecnico da interpellare per risolvere questo o quel problema. (punto)

Altro che registrazione dei preliminari, secondo me non dovrebbe nemmeno farli i preliminari senza la presenza di tecnici di parte…

Tornando in tema, visto che si può tranquillamente vendere o comprare senza agenzie immobiliari, perché demonizzarle?

Non dico che le Agenzie Immobiliari non facciano sbagli, tutt’altro, ma basta evitarle no?

Quindi riassumendo:

Rivolgetevi alle Agenzie Immobiliari solo se avete intenzione di fidarvi, senno fate da soli che è meglio.

Una cosa però: prudenza gente, in futuro usatela più che mai viste le liberalizzazioni, sia con Agenzia che senza.

Saluti

Post correlati

• A volte i clienti possono stupire (44)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Come la gente vede l’Agente.. immobiliare. (0)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)
• Aspettative tradite? (0)

Dopo il convegno formativo, organizzato dal COLLEGIO PROVINCIALE FIAIP PISTOIA, che si è svolto ieri presso il Salone Assemblee dell’Associazione Industriali di Pistoia, devo dire che la confusione che avevo in testa NON è diminuita, purtroppo.

E le parole dei relatori, pur se sicuramente competenti, non mi hanno convinto ne soddisfatto.

Certo è che sono usciti elementi interessanti dalla discussione, elementi che vado a riportare qui di seguito:

1. Bolli: visto che il preliminare di compravendita nasce”in bollo”, l’apporre bollo con data successiva a quella scritta sul atto può portare a presupporre evasione d’imposta. Il problema nasce dal fatto che adesso i bolli vengono creati sul momento, con la data di creazione impressa. Questo di fatto limita, per quanto riguarda l’imposta di bollo, il termine di scadenza utile (20gg) valido per la registrazione e il pagamento delle imposte, costringendoci a dotarci di bolli PRIMA di fare la scrittura.
2. Secondo i relatori, in una compravendita tra privati ed in presenza di pagamenti intermedi, la caparra confirmatoria verrebbe tassata non più allo 0,50% ma al 3%, come gli acconti successivi, quindi se per esempio il prezzo è convenuto in € 300.000, la caparra confirmatoria è di € 100.000 e due (2) pagamenti intermedi di € 50.000 ciascuno, il malcapitato mediatore dovrà, alla data della sottoscrizione, far versare al malcapitato cliente (magari operaio e non certo in vena di speculazioni edilizie), non più € 3500 (500+3000) ma bensì € 6000.
   A una prima analisi uno direbbe:“poco male, vado in credito di imposta”, ma come fatto notare dal collega Alessandro Sabella, i privati pagano sul valore automatico (dato dalla rendita catastale per coff.) che come è noto è molto più basso quindi, per tornare all’esempio prima usato, il nostro operaio pagherebbe molto di più, perdendo molti SOLDI in IMPOSTE, perchè magari la casa acquistata avrebbe un valore automatico di € 150.000, e quindi avrebbe pagato, con le agevolazioni prima casa, “SOLO” €4.500!!!
3. Nelle compravendite dove il venditore è persona giuridica, in caso di preliminare senza caparra confirmatoria (che prevederebbe l’imposta di registro), l’obbligo di registrazione non c’è in quanto basta l’emissione della fattura, con l’aliquota IVA del caso.
4. Sempre in linea teorica giuridica, facendo riferimento all’art. 19 T.U. (contempla gli eventi che danno luogo “ad ulteriore liquidazione di imposta”) potrebbe portare a ritenere l’agente immobiliare obbligato a rispondere anche della mancata denunzia di eventi successivi all’atto del quale ha effettuato la registrazione (si può arrivare a questa conclusione partendo dall’art. 42 del TU che si collega all’art. 57-comma 1bis); inoltre se si legge con attenzione il secondo comma dell’art. 57 si può notare che i mediatori sono solidali anche per le imposte suppletive e complementari, con pene molto onerose.
   Quindi, seguendo questo principio, l’agente immobiliare che volesse solamente fare incontrare le parti (la cosa per il quale è preposto) e poi demandare a terzi (tecnici) che non siano NOTAI, la stipula dell’atto senza il suo intervento NON è immune da rivendiche da parte del fisco, per le imposte non versate a causa di mancata registrazione dell’atto o per illeciti da esso derivanti, anche se non ne era a conoscenza.
   Alla domanda della Presidentessa Andreotti Monica: “Ma quali mezzi giuridici abbiamo noi, come agenti immobiliari, per costringere le parti a comunicarci e o consegnarci le scritture stipulate in nostra assenza?” la risposta unanime dei relatori è stata: ” NESSUNO.”( al che io mi son o permesso di avanzare una possibile impossibilità ad adempiere, che purtoppo sembra non esserci).
   Quindi, colpevoli, senza appello, anche se non lo si sapesse.
5. I relatori hanno specificato inoltre che nel caso di mandatari a titolo oneroso, non iscritti anche alla sezione Agenti di Affari in mediazione, l’obbligo di registrazione (derivato dalla solidarietà nelle imposte degli AI) decade.

Voglio chiudere facendo notare che al convegno formativo, organizzato brillantemente dal Consiglio Provinciale, erano presenti il doppio delle persone previste, al punto che la sala non aveva nemmeno abbastanza sedie per tutti: un successo meritato per il consiglio provinciale e per la Presidentessa.
Grazie Monica.

Per alcuni appunti sulle imposte, dettati dalla nostra esperienza si veda qui

Post correlati

• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)
• A volte i clienti possono stupire (44)
• Prima casa: CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005 (0)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Provvigione solo dal venditore: Ma perchè non li accontentiamo? (23)

L’acquirente, già oberato da costi e imposte non proprio leggere, quando acquista un immobile con il supporto di una Agenzia Immobiliare dovrà versare all’Agente (che diviene sostituto di imposta):

1. Il 3% delle cifre versate in acconto
2. Lo 0,50% dell’importo versato come caparra confirmatoria
3. 168,- euro in forma fissa ( non si è capito se è valida per tutti gli importi o se ci sono tetti massimi)
4. € 14,62 in bollo ogni 4 pagine o 100 righe per quanto riguarda l’atto.
5. € 14,62 in bollo per ogni allegato se firmato da entrambe le parti
6. € 0,52 in bollo per ogni allegato se non firmato (smentito invece dall’Agenzia delle Entrate di Pisa)
7. € 3,72 per diritti fissi (smentito invece dall’Agenzia delle Entrate di Pisa)

Di questi solo solo i primi 2 sono riportabili al rogito come credito di imposta.

Il cliente inoltre è obbligato a denunciare se si è avvalso di agenzia immobiliare, quale sia, quale agente abbia curato l’affare, con quale assegno ha pagato le provvigioni (importi, banca e data) e presentare la fattura relativa.

Gli agenti sono anche obbligati a scrivere ogni persona fisica o giuridica che compare nell’affare in uno speciale registro antiriciclaggio, descrivendo tutti i passaggi e segnalando quelli “sospetti” all’UIC, pene: amministrative e penali.
Inoltre sono l’unica categoria che è obbligata a farlo.

Anche le proposte accettate, quando sono di natura negoziale (quelle magiche con la caparra confirmatoria o quelle che si tramutano in compromesso e che le parti riconoscono come efficaci ai fini obbligatori), vanno registrate.

Così come i contratti di affitto naturalmente ecc.

L’agente immobiliare inoltre è OBBLIGATO IN SOLIDO con l’acquirente per quanto riguarda le imposte.

Si ricorda che l’obbligo di registrazione delle scritture era preesistente, l’unica novità è nell’obbligatorietà in solido del mediatore.

Post correlati

• A volte i clienti possono stupire (44)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Registrazione scritture private non autenticate: solidarietà o schiavitù? (2)
• Prima casa: CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005 (0)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)

Tra le cause che portano alla perdita delle agevolazioni non è compresa la locazione dell’immobile.

Si può affittare tranquillamente, fatti salvi tutti gli altri requisiti richiesti
cito dall’agenzia delle entrate:

1. non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969;
2. deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto ( il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’aquirente svolge la propria attività
3. se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende;
4. l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’Aire);
5. per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 19/E del 1° marzo 2001 e n 1/E del 2 marzo 1994).

da www.dossier.net/primacasa/bonus.htm

Dalla agenzia delle entrate in un chiarimento

quote:
Agenzia delle Entrate

CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
…
5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.
Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che ” … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo ” … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196).
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

Fonte:Altalex

Post correlati

• Prima casa: CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005 (0)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• A volte i clienti possono stupire (44)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)
• Fondo di solidarieta’ acquirenti immobili da costruire (0)

Agenzia delle Entrate

CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

INDICE

PREMESSA
1 Applicabilità dell’agevolazione al cittadino italiano emigrato all’estero
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
2.4 Requisito della residenza
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
3.4 Acquisto di abitazione contigua
4 NOVITA’ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
5 DECADENZA
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa
6.2. Donazioni
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata
7.2. Cessione di terreni non graffati
8. CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
9. ATTO INTEGRATIVO
ALLEGATO N. 1 – Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969
ALLEGATO N. 2 – D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – Tariffa Parte Prima
ALLEGATO N. 3 – D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445
ALLEGATO N. 4 – Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n. 557

PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell’agevolazione cosiddetta “prima casa”. Preliminarmente si ricorda che l’agevolazione “prima casa” consente di:
- applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;
- applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell’1 per cento.
Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico Registro), i cui testi sono riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla presente circolare. I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell’agevolazione in commento riguardano:
1) la tipologia dell’immobile trasferito: deve trattarsi di una casa di abitazione avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969;
2) l’ubicazione dell’immobile: “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”;
3) l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l’acquirente non può risultare titolare ” … esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”;
4) la novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente non può essere titolare ” … neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …” o, in generale, con le agevolazioni “prima casa” che si sono succedute negli anni.
La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.
In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
Tale conclusione trae fondamento dall’articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell’individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani.
L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).
Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo stabilisce che “In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. L’ultimo periodo del medesimo articolo precisa che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Nel caso di alienazione dell’immobile e di acquisto, entro un anno, di un’altra casa di abitazione in regime agevolato, l’acquirente può inoltre fruire di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo paragrafo 8).
In ogni caso l’ammontare del credito non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto della nuova casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).

1 Applicabilità dell’agevolazione al cittadino italiano emigrato all’estero
Il cittadino italiano emigrato all’estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale.
Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Con riferimento a questa particolare fattispecie, l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).
In sintesi, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.
La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di “Dichiarazioni sostitutive di certificazioni” (v allegato n. 3).
Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.

2 REQUISITI SOGGETTIVI

2.1 Coniuge in regime di comunione legale
L’articolo 159 del codice civile, così come sostituito dall’articolo 41 della legge 19 maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di “Riforma del diritto di famiglia” dispone che “Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell’articolo 162, è costituito dalla comunione dei beni …”.
La comunione dei beni, quindi, rappresenta il regime patrimoniale ordinario della famiglia.
Costituiscono, tra l’altro, oggetto della comunione “… gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali” (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).
Non tutti i beni, però, rientrano nel regime della comunione.
L’articolo 179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali del coniuge (ad esempio, i beni di cui prima del matrimonio il coniuge era proprietario).
La comunione di beni è un regime patrimoniale derogabile dai coniugi con la stipulazione di una nuova convenzione (ad esempio, separazione dei beni).
In ogni caso, l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del regime di comunione dei beni riversa “ope legis” ed in ragione della metà i propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge.
Parimenti, per gli acquisiti rientranti nella ordinaria amministrazione, si verifica l’acquisto congiunto del bene anche qualora nell’atto di compravendita si sia costituito uno solo dei due coniugi in regime di comunione di beni.
Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di beni) possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che: “…un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell’acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l’intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento tributario (…) si deve fare riferimento all’indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione.”
Detto principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche nelle sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001,n. 8463.
In definitiva, l’acquisto di un appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di un coniuge che si trovi in regime di comunione legale comporta l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione “prima casa” qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari per fruire del predetto regime di favore.
Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l’altro coniuge – quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.
Si ricorda, altresì, che:
- ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege;
- ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa” sull’intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis del Testo Unico Registro.
In merito alla dichiarazione prevista dalla lettera a) della predetta nota (ossia che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività …) si ritiene, in conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 8 settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti del 50 per cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta dichiarazione.

2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.
Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6).
Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l’agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.
Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo cui ai fini dell’agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni …”, si desume infatti che per fruire dell’agevolazione “prima casa” non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:
- acquisto di ulteriori quote di proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
E’ evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l’intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9).

2.4 Requisito della residenza
Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, comma 1 e 2, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr. circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2, lettera b).

3 REQUISITI OGGETTIVI

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell’agevolazione “prima casa” è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell’allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri “non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” non rileva la classificazione catastale dell’immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i ” … simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione…”.
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare “di lusso” le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l’abitazione è considerata di “lusso” (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso ” … le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto” (ad esempio: superficie dell’appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest’ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che “…l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata”.
Le caratteristiche che permettono di attribuire all’abitazione la qualifica “di lusso” possono essere rilevate sia dal contenuto dell’atto (come, ad esempio, la descrizione dell’immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l’imposta dovuta per la registrazione è determinata con l’applicazione dell’aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l’imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come “non di lusso” la casa di abitazione trasferita.

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame ai cosiddetti “fabbricati rurali” idonei all’uso abitativo, si osserva quanto segue.
In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell’articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il “riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali”, un determinato immobile potrà qualificarsi come “immobile rurale” qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l’immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.
Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall’art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l’iscrizione “di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali … nel catasto edilizio urbano” che, pertanto, ha assunto la denominazione generica di “catasto dei fabbricati”.
Ad avviso della scrivente l’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche nell’ipotesi di trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale.
Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del d.P.R. 131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in precedenza l’agevolazione, non consentono di escludere a priori dall’agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.
Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante “misure fiscali per lo sviluppo dell’edilizia abitativa”, ne definire le condizioni di applicazione dell’agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano.
Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l’agevolazione “prima casa” spettasse soltanto agli immobili urbani.
Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.
Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di “agevolazione prima casa” il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili “non di lusso”, così come individuati dal D.M. 2 agosto 1969.
Conseguentemente, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell’immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In conclusione, l’agevolazione in esame trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.
Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini dell’applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, comma 4, del Testo Unico dell’imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).
Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il proprietario dell’immobile – o un suo legale rappresentante – è tenuto a presentare apposita denuncia per l’iscrizione nel catasto dei fabbricati.
L’omesso accatastamento prima della stipula dell’atto oggetto di registrazione comporta, ai fini dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della “valutazione automatica” di cui all’articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro.
Conseguentemente l’ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio.

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
L’agevolazione “prima casa” spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969.
Già con la circolare del 1 marzo 2001, n. 19 si è avuta occasione di precisare che “qualora l’acquisto soggetto all’imposta di registro riguardi un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti previsti”.
Il riconoscimento dell’agevolazione in parola anche per le abitazioni in corso di costruzione trova conforto anche nella costante giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Quest’ultima, infatti, seppur con riferimento alla normativa previgente, anche di recente (sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300) è tornata sull’argomento osservando che: “E’ ormai consolidato presso questa Corte il principio per cui in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” … spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad “abitazione non di lusso”, anche se tali benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)”. Nella stessa sentenza viene altresì precisato che tale asserzione trova fondamento nella circostanza che “la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato “destinato ad abitazione”, ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo, e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell’acquisto …”.

3.4 Acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all’applicazione dell’agevolazione “prima casa” prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all’acquisto di alloggi “… risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (…) nella tipologia degli alloggi “non di lusso”.
Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. “prima casa”, ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).
Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l’agevolazione in esame spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia l’ubicazione dell’immobile, l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune.
Per quanto concerne l’ultimo requisito, quello della “novità”, in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento l’acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento dell’agevolazione “prima casa”.

4 NOVITA’ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
Per fruire del regime agevolato “prima casa” l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di “… non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” (v. Tariffa, Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis, lettera c).
La predetta dichiarazione va resa con riferimento a tutti gli immobili acquistati con il beneficio “prima casa”, ivi compreso l’acquisto di una casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione.
Infatti, l’intento del legislatore è di evitare un duplice godimento della agevolazione in commento, che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse conto dell’agevolazione goduta in precedenza per l’acquisto dell’immobile da ultimare.
Ne consegue che risulterà mendace la dichiarazione di ” … non essere titolare … su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà … su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” resa dall’acquirente che, invece, abbia acquistato – fruendo dell’agevolazione “prima casa” – un’abitazione non di lusso in corso di costruzione.
La mendacità della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio in esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo.

5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.
Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che ” … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo ” … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196).
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione.
Il principio enunciato nel paragrafo precedente in ordine alla differente decorrenza del termine di accertamento, basato sulla originaria o sopravvenuta mendacità della dichiarazione resa nell’atto di acquisto dell’immobile sembra conferente anche alle ipotesi di acquisto di un immobile in corso di costruzione.
Si è già anticipato, infatti, che, in base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, l’agevolazione spetta anche ai fabbricati in corso di costruzione che, all’atto dell’acquisto, siano descritti secondo caratteristiche “non di lusso” (si veda, al riguardo, il par. 3.3.).
Come ha precisato di recente la Corte di Cassazione (sent. 10 settembre 2004 n. 18300) se ” … numerose caratteristiche che determinano la natura di lusso dell’abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq.) possono essere rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni ormai rifinite”, ne consegue che ” …da un lato è necessaria l’effettuazione di controlli tributari in sede di ultimazione dell’abitazione o di utilizzo della stessa al momento in cui se ne ottiene la concreta disponibilità, dall’altro, non può escludersi a priori, proprio per evitare tali ulteriori controlli, la non concessione dei benefici in oggetto per immobili non ancora ultimati”.
Anche in questo caso, quindi, l’agevolazione spetta sulla base delle dichiarazioni del contribuente, tra cui l’intento di non rendere l’abitazione “di lusso” nel prosieguo dei lavori, salvo poi il potere dell’amministrazione di accertare la decadenza dal beneficio laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili.
Nell’ipotesi di realizzazione di una casa di abitazione differente da quella descritta nel progetto o nella concessione edilizia, infatti, si ritiene che ricorra un’ipotesi di mendacio successivo nell’accezione fatta propria dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 1196 del 2000, il che comporta che il termine decadenziale per l’esercizio del potere di accertamento decorre dalla data in cui il fatto successivo si è verificato.
In conclusione, il termine di decadenza dell’azione accertatrice non può decorrere dalla data della registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione, infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non è mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al termine dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato nell’atto di acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche “di lusso”.
Ogni controllo, da parte dell’amministrazione prima della ultimazione dei lavori, sarebbe pertanto inutile, in quanto non garantirebbe l’effettiva spettanza della agevolazione, lasciando al contribuente il tempo per effettuare variazioni nei lavori che trasformino l’immobile in abitazione “di lusso”. Si fa presente che l’effettiva ultimazione dei lavori è attestata dal direttore degli stessi e che, di norma, essa coincide con la dichiarazione da rendere in catasto in base all’articolo 24, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Peraltro, conformemente alle disposizioni di cui all’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni, l’effettivo assolvimento del predetto onere può essere rilevato dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate anche mediante la consultazione delle banche dati dell’Agenzia del Territorio.
La conclusione raggiunta, in base alla quale la decadenza triennale si computa dalla data di ultimazione dei lavori, va tuttavia coordinata con quanto ulteriormente disposto dalla Cassazione in merito alla necessità che i lavori siano ultimati entro il termine a disposizione dell’ufficio per esercitare il potere di accertamento.
Infatti, la Corte ha precisato che i benefici prima casa ” … possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)” e “se il legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli” (Cass. 7 luglio 2000, n. 9194, Cass. 12 marzo 2003, n. 3604).
In definitiva, con esclusivo riferimento alla fattispecie in esame, è necessario che l’aspettativa dell’acquirente a vedersi riconosciuta l’agevolazione prima casa anche in ipotesi di acquisto di immobile in costruzione, si contemperi con il potere dell’amministrazione di accertare nei termini di decadenza il diritto di fruire della agevolazione in esame.
La scrivente, alla luce dell’indirizzo emergente dalle predette decisioni della Corte di Cassazione, è dell’avviso che la verifica della sussistenza dei requisiti dell’agevolazione non possa essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Solo successivamente, infatti, l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza del beneficio, provvedendo al recupero dell’imposta nei casi in cui i lavori non siano ultimati o, in caso contrario, qualora il contribuente abbia costruito un’abitazione “di lusso”.
Peraltro, ove venisse adottata una soluzione differente, che fa decorrere il termine di decadenza degli uffici dalla registrazione dell’atto, potrebbe verificarsi la situazione paradossale in base alla quale il termine per l’ultimazione dei lavori e quello per l’accertamento coincidono, con la conseguenza che, di fatto, l’amministrazione sarebbe privata del potere di accertamento.
Da ultimo si evidenzia che la Corte di Cassazione (decisione del 15 gennaio 2003, n. 12988) nell’ipotesi di acquisto di immobile in corso di costruzione ha escluso la possibilità di ricorrere allo ” … articolo 19 del Testo Unico Registro in tema di fatti sopravvenuti comportanti decadenza dalle agevolazioni”. A tal fine si ricorda che l’art. 19 del T.U. Registro prevede che “… il verificarsi di eventi che, a norma del presente Testo Unico Registro, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro venti giorni …”.

5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
Il comma 4 della nota II bis del Testo Unico Registro dispone, tra l’altro, che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le agevolazioni de qua sia rivenduta, l’acquirente decade dal regime di favore nel caso in cui entro un anno dall’alienazione non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Infatti, il comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa sul punto è tassativo in quanto prevede che: “… le predette disposizioni (di decadenza dall’agevolazione) non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
La salvaguardia del diritto all’agevolazione, ad avviso della scrivente, trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il soggetto alienante, entro un anno compri un terreno sul quale costruisca la propria abitazione principale.
Si ricordi che la scrivente, nell’enunciare un principio di carattere generale, ha precisato che per l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime agevolato previsto per la “prima casa” (risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E).
Di conseguenza, per conservare l’agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato “non di lusso” da adibire ad abitazione principale.
In conclusione, come già detto nella risoluzione 44/E del 2004 richiamata si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645 bis, comma 6, c.c.).

5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
La questione è stata già trattata al paragrafo 16 della circolare 21 giugno 2004, n. 28/E, e si riporta di seguito per una migliore lettura dell’argomento relativo alla revoca dell’agevolazione “prima casa”.
L’articolo 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, ha riformulato il comma 4, secondo periodo, della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro, eliminando i dubbi interpretativi – ingenerati dalla precedente versione – in materia di “penalità” dovuta per dichiarazione mendace o per trasferimento prima del decorso del quinquennio degli immobili acquistati in regime IVA agevolato “prima casa”.
La richiamata nota II-bis, nell’attuale formulazione, in caso di decadenza dal regime di favore fruito per le cessioni di case di abitazione non di lusso assoggettate allIVA, stabilisce che: ” … l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonchè irrogare la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza medesima”.
Ne consegue, quindi, che nel caso in cui si verifichi una delle menzionate ipotesi di decadenza dal regime di favore, l’acquirente deve corrispondere un importo pari alla differenza tra l’iva calcolata con l’aliquota applicabile in assenza di agevolazione e quella agevolata; inoltre, egli è tenuto al pagamento della sanzione amministrativa stabilita nella misura del 30 per cento di detto importo.
L’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui è stato registrato l’atto, accertata la decadenza dal regime di favore, provvederà, ai sensi degli articoli 16 e 17 del D. Lgs.18 dicembre 1997, n. 472, al recupero delle somme dovute.

6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
Nelle ipotesi di successione e donazione l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalle seguenti disposizioni normative:
- articolo 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342, rubricato “Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni”;
- articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, rubricato “Soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni”.
Infatti, l’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, ai commi 3 e 4, prevede che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. … Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione. Nel caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni previste dal comma 4 della citata nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.”.
In base alla predetta disposizione, quindi, la tassazione agevolata si applica limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la prima casa per donazione o per successione mortis causa (cfr. circolare 44/E del 7 maggio 2001).
L’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383 ha stabilito che: “L’imposta sulle successioni e donazioni è soppressa … I trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, fatti a favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso, se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario è superiore all’importo di 350 milioni di lire. In questa ipotesi si applicano, sulla parte di valore della quota che supera l’importo di 350 milioni di lire, le aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso”.
In definitiva, quindi, dal combinato disposto delle predette disposizioni, emerge il seguente quadro normativo.

6.1. Successioni mortis causa
Dopo la soppressione dell’imposta di successione, disposta dall’art. 13 della citata legge 383/2001, ai trasferimenti “mortis causa” di immobili o diritti reali immobiliari si applicano solo le imposte ipotecaria e catastale, nella misura proporzionale rispettivamente del 2 e dell’1 per cento del valore degli immobili, con un minimo di euro 168,00 per ciascun tributo.
Tuttavia, se l’immobile caduto in successione è una “casa di abitazione non di lusso” e l’erede possiede i requisiti previsti per fruire del regime di agevolazione “prima casa”, stabilito ai fini dell’imposta di registro cui l’art. 69 della L. 342/2000 rinvia, le imposte ipotecaria e catastale (in luogo del 2 ed 1 per cento) si applicano nella misura fissa di euro 168,00 per ciascuna di esse.
Come precisato, di recente, con la risoluzione 29/E del 25 febbraio 2005, nei casi di successione mortis causa l’agevolazione in esame spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione di case non di lusso, ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 del T.U. Registro.
Si ricordi, infine, che, nel caso in cui vi siano più eredi le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa anche se non per tutti i beneficiari dell’atto traslativo ricorrono le condizioni “prima casa” (si veda Circ. 44/E del 7 maggio 2001).

6.2. Donazioni
Diversamente dalle successioni mortis causa, in relazione alle quali l’imposta è soppressa e si applicano solo le imposte ipotecarie e catastali, il trattamento riservato ai fini tributari alle donazioni e alle altre liberalità inter vivos richiede ulteriori valutazioni, in quanto, nonostante la soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni, trovano applicazioni altre imposte determinabili, oltre che sulla base del tipo di beni donati, anche in funzione del valore dei beni e del grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.
La soppressione dell’imposta di donazione, operata dal comma 1 dell’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, fa sì che le donazioni di immobili non scontino più la relativa imposta.
Tuttavia, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, a “… favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario, è superiore all’importo di 350 milioni di lire “.
In definitiva, quindi, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altre liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, sono assoggettati esclusivamente alle imposte ipotecaria e catastale qualora ricorra una delle seguenti condizioni:
- beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado;
- beneficiario è un soggetto diverso da quelli elencati al punto precedente purché il valore dei predetti trasferimenti a suo favore non sia superiore alla franchigia di euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90 (se il beneficiario è un portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e successive modificazioni) (cfr. articolo 7, comma II-bis del Testo Unico Registro dell’imposta sulle successioni e circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001).
Nei casi in cui il beneficiario sia un soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea retta o da altro parente fino al quarto grado ed il valore dei beni superi l’importo della franchigia predetto il donatario deve corrispondere, oltre all’imposta ipotecaria e catastale, anche l’imposta di registro, calcolata sul valore della quota che eccede la franchigia.
Se l’acquisto ha ad oggetto un’abitazione che costituisca per il beneficiario “prima casa” ai sensi della disciplina dell’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, come accade per gli acquisti mortis causa (art. 69 L. 342/2000).
Se, più in particolare, l’acquisto dell’immobile con i requisiti “prima casa”, è soggetto anche all’imposta sui trasferimenti (registro), sul valore che eccede la franchigia, l’imposta è dovuta nella misura agevolata del 3 per cento (invece del 7 per cento).
Nella circolare n. 44/E del 2001 già richiamata è stato precisato che l’applicazione in misura fissa dell’imposta ipotecaria e catastale per i trasferimenti derivanti da successione o donazione (art. 69, comma 3, legge 342 del 2000) “… non preclude la possibilità in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra “casa di abitazione non di lusso”, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa (…), per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.
Detta interpretazione va confermata anche a seguito delle modifiche introdotte dall’articolo 13 della legge n. 383 del 2001, con la precisazione, tuttavia, che qualora l’acquirente dell’immobile a titolo gratuito abbia versato l’imposta di registro in misura agevolata, l’agevolazione non può essere ulteriormente accordata.
Si pensi, ad esempio, ad un soggetto che riceva in donazione da un estraneo una casa di abitazione non di lusso, per la quale fruisca dell’agevolazione “prima casa” di cui all’articolo 1 della tariffa, parte prima, punto 5 (imposta di registro del 3 per cento, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa). In tal caso, il donatario non potrà fruire nuovamente del regime agevolato neanche nel caso di compravendita di altra casa di abitazione, ciò in quanto i presupposti che legittimano il regime di favore nei due acquisti (donazione e compravendita) sono gli stessi.

7. PERTINENZE
L’articolo 817 del codice civile stabilisce che: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti:
- presupposto oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest’ultimo;
- presupposto soggettivo, ossia la volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.
Inoltre, in base al successivo articolo 818 del codice civile, se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.
Il principio civilistico trova applicazione anche ai fini fiscali: l’articolo 21, comma 3, del TU Registro, stabilisce che “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento sono destinate”.
Inoltre, anche in tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro, dispone che l’agevolazione “prima casa”, ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c), del comma 1, spetta pure per l’acquisto “… anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.
L’agevolazione in esame, quindi, si applica limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche se detta pertinenza è situata in prossimità dell’abitazione principale, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.2, e circolare n. 1 del 2 marzo 1994, cap. 1, paragrafo IV, punto 3).
Le condizioni di cui alle lettere a), b) e c), della nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro, devono ricorrere anche nell’ipotesi in cui le pertinenze siano state acquistate con atto separato, qualora le stesse siano destinate “in modo durevole a servizio o ad ornamento” dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato dell’agevolazione.
L’agevolazione in parola non si applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata
La fattispecie in esame è quella del contribuente che, dopo aver acquistato a titolo gratuito un’abitazione avvalendosi delle agevolazioni “prima casa”, acquisti, sempre a titolo gratuito, una pertinenza.
Al riguardo, analogamente a quanto avviene per l’acquisto delle pertinenze a titolo oneroso, anche l’acquisto di una pertinenza a titolo gratuito gode dell’agevolazione di cui all’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, in base al quale “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131″.
Ciò premesso, tenuto conto dell’espresso rinvio operato dal predetto articolo 69 al Testo Unico Registro, consegue che anche alle successioni e alle donazioni si applicano le previsioni della nota II-bis dell’art. 1 e, di conseguenza, il comma 3 di detta nota secondo il quale “le agevolazioni di cui al comma 1 sussistendo le condizioni di cui alla lettera a), b) e c) del medesimo comma, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a)”.
In definitiva, il regime agevolato previsto per gli acquisti a titolo gratuito di case di abitazione è esteso anche alle pertinenze qualora ricorrano i requisiti e le condizioni di cui alla nota II-bis in esame.

7.2. Cessione di terreni non graffati
Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello stesso beneficio fiscale.
Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), devono risultare altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.
Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso.
Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case … aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969.

8. Credito d’imposta PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 attribuisce un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa”.
Il riconoscimento di tale credito d’imposta è a favore di coloro che acquistano “entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro dell’imposta di registro” (Circ. 19/E del 2001, par. 1.1.)
Il credito d’imposta attribuito dalla legge n. 448 del 1998 ha carattere personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un’altra casa di abitazione non di lusso “a qualsiasi titolo”, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini dell’iva.
Stante la formulazione della norma attributiva del credito d’imposta, è possibile pertanto fruirne sia per gli acquisti a titolo oneroso che per i trasferimenti a titolo gratuito disposti per atto di donazione.
Il credito d’imposta compete anche nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta,

Post correlati

• Si può affittare una “prima casa”? (0)
• A volte i clienti possono stupire (44)
• Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via. (46)
• Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari (5)
• Registrazione scritture private non autenticate: solidarietà o schiavitù? (2)