Intermediando

Leggendo nei vari forum e blog in giro per la rete, si vedono i più disparati commenti, sempre pieni di consapevolezza e di conoscenza dell’argomento che trattano (sic.)

Ultimamente leggo in molti di questi anfratti pieni di verità cosmica l’idea che gli Agenti Immobiliari abbiano da perdere dalla proposta Galante, quella per capirsi, che immetterebbe la provvigione alla francese, con il pagamento provvigionale a carico della parte venditrice: un pò come il mandato insomma.

Sinceramente, perchè non li accontentiamo?

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Ci scrive Michela:

“Buongiorno a tutti e complimenti per il blog!
Mi chiamo Michela e sono iscritta al blog come mikimiki. Sono un’agente immobiliare della provincia di Trieste regolarmente iscritta all’Albo dal luglio 2006. Penso di essere uno tra i pochissimi agenti immobiliari assunti con contratto di lavoro a tempo indeterminato (dal settembre 2001); mi domandavo se come lavoratore dipendente posso percepire delle provvigioni oltre al mio stipendio base (imp. III livello). vi ringrazio e saluto.”

A voi le risposte.

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Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.

Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.

Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso

Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…

Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?

“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”

Allora, qui nasce il “problema”.

Quando è concluso l’affare?

Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.

Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.

Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)

Semplificando il mio pensiero:

Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.

Quando si riscuote allora?

Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).

Quindi non “all’accettazione della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.

A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).

vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.

Ho detto… la mia

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In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:

• Il patentino adesso è obbligatorio ma mi risulta che esistano agenzie aperte da persone che ne sono prive, con prestanome “Patentato” (sia sfruttato che sfruttante, a seconda dei casi).
• Ci sono agenzie e gruppi dove lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne prendere incarichi, convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa compresa nella penale e nel rinnovo tacito, in cambio di un piccolo stipendio fisso che durerà fino a quando resisteranno nel raggiungere gli obiettivi, fino a quando non molleranno per andare a lavorare in una piccola agenzia “vera”…
• Ci sono agenzie, di solito fanno fare appuntamenti a obiettivo, tipo catene piramidali assicurative, con politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo: il cliente è statisticamente soddisfatto.
• Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno né problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

Parliamoci chiaro, quasi tutti i colleghi che conosco hanno iniziato senza il patentino, lavorando nelle agenzie, quindi fino ad ora non me la sono sentita di fare segnalazioni alla CCIAA contro un “irregolare”, visto che ho condiviso a suo tempo le stesse speranze, oggi concretizzate; dalla liberalizzazione in poi però avrò meno remore a fare segnalazioni, visto che (così sembra) per tutti sarà possibile accedere agevolmente alla professione.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: sperando che non succeda quello che dicono sia successo in Spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe).

I dubbi che mi restano sono:

Resteranno le incompatibilità?

Chiunque metterà in contatto due parti per la conclusione di un affare (ex art 1754), vista l’abolizione del ruolo, sarà automaticamente mediatore e quindi avrà diritto alla provvigione, o farà fede l’iscrizione alla CCIAA?

Se sono iscritto come mediatore, pur non essendo iscritto al ruolo, sono coobbligato in solido al pagamento delle imposte dovute per la registrazione delle scritture private non autenticate?

E l’antiriciclaggio?

Se ..(omissis)????

Insomma, qualcuno ci risponda:

Liberateci.

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IN questo post, ho riportato l’articolo di settantasette, da Mentecritica.

Poi commentando…

@settantasette.
Chi cerca di avere l’abilitazione a lavorare senza il patentino vede in FIAIP il nemico, la casta “massonica” (in Italia c’è sempre qualcosa di massonico, anche i tassisti ) che vorrebbe mantenere il suo strapotere sulle compravendite e sul governo.

MI ricordo che agli inizi, quando cominciai a imparare il mestiere di AI (mi mandarono a suonare campanelli e a parlare con le persone per trovare le case da vendere..), sognavo il patentino e sentivo il peso della sua mancanza come una menomazione…
è normale che ci sia una spinta per togliere ogni limite all’accesso a questa professione da parte di chi non riesce a passare agli esami.

Se cerchi in rete vedrai che i commenti vanno da:

Siete dei ladri a Pezzi di risultato di digestione, passando da quello che vuoi.

Il bello è che, a ben guardare, sono agenti immobiliari che parlano male di Agenti Immobiliari

…

In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso c’è ma ci sono anche agenzie aperte da persone che ne sono prive con uno che ha il patentino come prestanome (sia sfruttao che sfruttante, a seconda dei casi).

-Ci sono agenzie e gruppi nei quali lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne andare a prendere le case convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa..

-Ci sono agenzie di solito fanno fare appuntamenti tipo catene piramidali assicurative e hanno politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo.

-Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno ne problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: se succede come in spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe)
probabilmente qualche cittadino ci rimetterà ma chi lavora bene avrà ancora più da guadagnarci, alla lunga.

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L’acquirente, già oberato da costi e imposte non proprio leggere, quando acquista un immobile con il supporto di una Agenzia Immobiliare dovrà versare all’Agente (che diviene sostituto di imposta):

1. Il 3% delle cifre versate in acconto
2. Lo 0,50% dell’importo versato come caparra confirmatoria
3. 168,- euro in forma fissa ( non si è capito se è valida per tutti gli importi o se ci sono tetti massimi)
4. € 14,62 in bollo ogni 4 pagine o 100 righe per quanto riguarda l’atto.
5. € 14,62 in bollo per ogni allegato se firmato da entrambe le parti
6. € 0,52 in bollo per ogni allegato se non firmato (smentito invece dall’Agenzia delle Entrate di Pisa)
7. € 3,72 per diritti fissi (smentito invece dall’Agenzia delle Entrate di Pisa)

Di questi solo solo i primi 2 sono riportabili al rogito come credito di imposta.

Il cliente inoltre è obbligato a denunciare se si è avvalso di agenzia immobiliare, quale sia, quale agente abbia curato l’affare, con quale assegno ha pagato le provvigioni (importi, banca e data) e presentare la fattura relativa.

Gli agenti sono anche obbligati a scrivere ogni persona fisica o giuridica che compare nell’affare in uno speciale registro antiriciclaggio, descrivendo tutti i passaggi e segnalando quelli “sospetti” all’UIC, pene: amministrative e penali.
Inoltre sono l’unica categoria che è obbligata a farlo.

Anche le proposte accettate, quando sono di natura negoziale (quelle magiche con la caparra confirmatoria o quelle che si tramutano in compromesso e che le parti riconoscono come efficaci ai fini obbligatori), vanno registrate.

Così come i contratti di affitto naturalmente ecc.

L’agente immobiliare inoltre è OBBLIGATO IN SOLIDO con l’acquirente per quanto riguarda le imposte.

Si ricorda che l’obbligo di registrazione delle scritture era preesistente, l’unica novità è nell’obbligatorietà in solido del mediatore.

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L’incarico in esclusiva e il foglio di visita sono gli strumenti con il quale le AI hanno cercato di tutelare il loro lavoro su un determinato immobile, per diminuire le possibilità di essere “scavalcati”, da clienti poco inclini al pagamento di provvigioni e per aumentare la possibilità di rientro dell’investimento lavorativo e pubblicitario su un immobile.

I presupposti, tutt’altro che illeciti, come spesso accade hanno finito per essere dimenticati a favore di una trasformazione dello strumento “esclusiva”.

Infatti gli incarichi si sono piano piano trasformati, fino a divenire strumenti che poco hanno di bello per la nostra professione, portando troppo spesso lamentele da parte dei clienti (a ragione o no) e discredito sulla categoria.

Il foglio di visita poi, è divenuta l’estensione del diritto alla provvigione a tempo indeterminato: tu porti un cliente oggi su un immobile e questi dovrebbe pagarti la provvigione, sia che lo compri ora tra 6 mesi, tra un anno ecc., senza considerare che un affare non è una visita ma è tutt’altra cosa e che potrebbe essere un affare “diverso” da quello originario che sarebbe scaturito al tempo della firma del “foglio di visita”.

Signori miei, colleghi, per me non ci siamo (è un opinione).

Non so se sia il caso di cambiare direzione o se l’esclusiva e il foglio di visita siano cose da abolire, trasformare o mantenere ma, visto che i pro di questi strumenti sono conosciuti dai più, mi limiterò a elencare le motivazioni per le quali noi associati a Oris li abbiamo aboliti:

L’incarico in esclusiva, per avere un senso, dovrebbe lasciare al proprietario la possibilità di trovare un acquirente per conto proprio, fatta salva la possibilità, con riduzione o eliminazione del costo provvigionale a suo carico, di farsi seguire dall’AI la compravendita, trattare per suo conto fino a quando serva e sia richiesto.
La penale inoltre dovrebbe esistere solo in caso di ritiro dall’incarico, prima della scadenza dello stesso: dovrebbe essere versata solo a fronte della dimostrazione del servizio che l’AI DEVE AVER FORNITO nel frattempo.
In soldoni se non si dimostra il servizio non ci si fa pagare.

Con tutte le clausole vessatorie delle quali si riempiono i vari moduli, tra l’altro depositati nelle camere di commercio (e approvati), si sta verificando (se già non è così) una sorta di “guerra” tra AI e clientela che ha dell’assurdo: invece di servirli ci mettiamo in contrasto con i clienti, invece di impostare il rapporto sulla fiducia lo impostiamo sulla diffidenza.

Non c’è orientamento al cliente, c’è la volontà di cercare tutele “fai da te”, (dettate dall’esasperazione nel migliore dei casi, nel peggiore dall’improvvisazione), ci si guarda con diffidenza… è questo il lavoro dell’Agente?

E la proposta di acquisto che diviene “Preliminare di compravendita” con la sola accettazione (e relativa comunicazione al proponente)???
Quale mostruosità abbiamo voluto creare in nome del nostro (sacrosanto) diritto alla provvigione?

Mi spiegate come faccio con una proposta di acquisto accettata, con 2000 euro di caparra “confirmatoria” (ORRORE) ad andare dal giudice a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’atto?

E i fogli di visita, che danno diritto alla provvigione in forza della “visita”.. in base a quale articolo di legge (per non parlare della giurisprudenza)???

Dalle mie personali ricerche, che non ho ancora finito, esce un quadro molto preoccupante sullo stato di salute della nostra professione.

È chiaro che nessuno nasce “imparato” ma cercando di procedere in una direzione invece che in un’altra si possono cambiare molte cose.

La nostra professione deve cambiare, se possibile in meglio, o diverremo superflui o peggio, procacciatori di affari e non più mediatori.

Roberto Ponziani

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Secondo che fa questo mestiere in un altro certo modo, appena viene stipulato un atto che produca trasferimento d proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

La giurisprudenza è dubbia nel verificare il diritto del primo agente, mentre è certa nel confermare il diritto del secondo.

Infatti secondo me il problema è che il diritto di ottenere una provvigione da un affare nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a far vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, se tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io..

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto.

Quando riscuote?

Quando le parti stipulano un atto (dal compromesso in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile.

Quindi non “all’accettazione della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano (contro il mio consiglio ) di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

in quel caso l’agente può chiedere il pagamento delle provvigioni, ma se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà ( a volte si fa metà e metà).

sconsiglio di saltare il compromesso in questi casi.

vabbè, ho parlato troppo.

Ho detto… la mia

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