14 set 09 Perchè non lavoro con l’esclusiva (per adesso)
Qualcuno ha chiesto se c’è un motivo per il quale molti AI non lavorano con l’esclusiva (così come è concepita oggi).
Certamente che c’è, ed è pure nobile a parere mio.
Il mercato.
Il mercato è fatto di acquirenti e venditori.
Il mediatore cerca di farli incontrare, ma deve rimanere libero di agire per mantenersi infra-partes.
Se il mediatore potrà approcciarsi a entrambe le parti con la stessa facilità avrà la necessaria liberà d’azione per continuare la sua opera in tutta tranquillità, come figura terza, come ausilio al mercato.
L’esclusiva dovrebbe essere una sorta di via di mezzo tra il mandato a titolo oneroso e la mediazione pura, il CC però non l’ha prevista nella mediazione, infatti per il CC il mediatore o è libero o è mandatario il resto è ATIPICO.
Lavorare in questo modo (come previsto dal CC) però renderebbe il mediatore (e solo lui) “debole” in confronto al mercato per questo il Codice Civile ha previsto quelle forti tutele (invero attivabili solo tramite Legale) , ci vuole molta capacità di orientamento al cliente e sopratutto molta fatica, ecco che magicamente qualcuno ha pensato bene di tirare fuori le esclusive, mandando il mandato in soffitta (sono gli stessi che hanno fatto si che esistesse la controversa “proposta di acquisto MAGGICA” che diventa compromesso 
con l’accettazione, caparra confirmatoria compresa…).
Lavorare senza esclusiva significa sia poter offrire scelta che avere un approccio con i proprietari molto più libero e direi, trasparente, ma richiede anche a parere mio una apertura al cliente evidentemente poco comune o comunque delle capacità che non sembrano diffuse, visto il disagio che molti lamentano.
Lavorare senza esclusiva significa dare alla trattativa il ruolo che le è dovuto, mantenendola regina dell’affare, la provvigione stessa verrà trattata, in funzione del lavoro che è stato svolto potrà essere o meno, ridimensionata.
Certo è che il mediatore che non ha l’esclusiva ha molta più libertà di MEDIARE, appunto, e di essere fra le parti, indipendente.
Quindi, a mio parere, l’esclusiva è la causa principale della nomea che hanno oggi gli Agenti immobiliari.
Questa mia idea non è pre-concetta, direi piuttosto POST-concetta , basta vedere come il mezzo esclusiva, che avrebbe dovuto essere l’ECCEZIONE per il mediatore, da prendere solo quando l’immobile è a prezzo e vendibile, non sempre e comunque, che dovrebbe garantire la compatibilità dell’immobile e del suo prezzo con il mercato, di fatto invece abbia finito per comprometterla, spesso: direi che analizzando la soddisfazione media dei clienti rispetto all’aspettativa creata dall’agenzia che ha preteso l’esclusiva, si potranno avere le idee più chiare (per chi avesse dubbi).
Credo che nessuno degli amanti dell’esclusiva avrebbero piacere a leggere il risultato di un sondaggio/indagine tra la clientela sul tema “esclusiva si o no e perchè”.
Di fatto è così, i casi particolari NON contano nulla.
26 mag 09 Il libro della casa o libretto del fabbricato…. chiamatelo come vi pare ma FATELO!
Sono anni che ho ideato il libro della casa, che ho dato a tutti i colleghi che lo hanno voluto la possibilità di usare l’idea, leggendone i dettagli, sfruttandone il marchio e i loghi perchè l’importante è far sì che sia riconoscibile.
L’idea si basa sul fatto che con poca spesa i tecnici acquisiscono clienti, i venditori hanno la possibilità di fare una fotografia dell’immobile sia nel suo stato di diritto che di fatto, da presentare ai potenziali acquirenti, ottenendo innumerevoli vantaggi tutti quanti.
I tecnici acquisiscono clienti.
I venditori acquisiscono tranquillità e sicurezza e possono fare bene i conti.
Gli acquirenti sanno cosa comprano.
Ancora oggi sento parlare i miei rappresentanti come se questa non fosse già una realtà.
Si veda ad esempio QUI
dalla MIA federazione 
Bene, vi prego, mantenetene il basso costo per i proprietari se no faremo un ulteriore buco nel’acqua nella sensibilizzazione…
Non è meglio guadagnare 10mila euro domani che 100 euro oggi?
no eh?
Tristezza.
28 mar 09 MLS e illusioni annesse
ma quanti bei portali madama dorè...
Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.
Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.
Le msl poi meritano un discorso a parte.
09 ago 08 Anche CORTIMMOBILIARE promuove il Libro della casa.
Cortimmobiliare promuove il Libro della Casa
Me lo avevano anticipato, da tempo, ma sono stato molto contento di scoprire sul suo nuovo sito che anche la Corti abbia aderito all’iniziativa.
Speriamo che dopo questo momento di sbandamento i proprietari siano più sensibili a un servizio che dovrebbe essere obbligatorio, a mio parere.
Grazie alla Corti e buon lavoro.
16 feb 08 Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via.
Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.
Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.
22 gen 08 Le Associazioni consumatori mettono su la “loro” Agenzia Immobiliare?
Vi propongo il seguente articolo, sul quale ragionare assieme.
IN pratica parla di una Associazione dei Consumatori che per aiutare i suoi associati ad acquistare casa ha pensato bene di mettere su una Agenzia Immobiliare.
Al di là degli intenti, sicuramente nobili, trovo discutibile il messaggio, che sembra voler dire: “noi abbiamo la ricetta per far ragionare i proprietari (altro che AI!), abbiamo la chiave del controllo dei prezzi e abbiamo messo su una agenzia immobiliare che verrà gestita dalla nostra associazione consumatori, quindi come diceva un vecchio spot, “la x sei tu, chi può darti chi può darti di più“….
A parere mio si continua a sbagliare modo di approccio al bene “immobile” trattandolo alla stregua di un prodotto di “consumo”, ma un parere è quasi fatto apposta per essere smentito…
Sarà interessante vedere i risultati che otterranno, il modo con il quale calmiereranno i prezzi degli immobili, avremo sicuramente da imparare qualcosa e noi siamo pronti a farne tesoro.
Visto che anche in prima persona cerco da tempo di spingere nella direzione, se non del calmierare, almeno del far rispettare le nostre valutazioni affinchè i proprietari ne tengano conto quando immettono l’immobile sul mercato, trovo interessante scoprire cosa succederà nel caso, nemmeno tanto raro, nel quale le parti perdano il “controllo” o l’accordo si incrini e se la rifacciano con il mediatore, che in questo caso è una Associazione dei Consumatori, che magari si potrebbe trovare nella scomoda situazione di dover difendere un suo associato contro i presunti abusi della stessa in veste di Agenzia Immobiliare…
E ci sono altri aspetti che lascio a voi analizzare leggendo il testo.
Io che sono comunque un amante della concorrenza plaudo all’iniziativa, considerando anche che siamo poco oltre un centinaio di agenzie solamente in provincia.
Sono perplesso, ma essendo poco intelligente mi capita spesso.
Aiutatemi a capire.
Fonte: La Nazione
18 gen 08 Tutti parlano di crisi, ma…
….ma senza scomodarsi a interpretare ideogrammi dai duplici significati vorrei introdurre il mio pensiero.
Viviamo un’occasione, l’occasione di dare alla nostra “professione/lavoro/mestiere/ausiliarità” una dignità che ancora non ha avuto, in Italia.
Prima di continuare faccio delle considerazioni:
Negli ultimi anni abbiamo visto crescere in modo indiscriminato le richieste di chi vendeva un immobile, pretesa sicuramente lecita ma che ci ha visti in difficoltà a porre il giusto freno, proprio in forza della corsa all’immobile portata dalla facilità di ottenere finanziamenti per gli acquirenti, oltre che da una certa “febbricciola” all’acquisto che si è diffusa a livello pandemico.
Oggi si torna a livelli ragionevoli (tralascio di analizzarne le ragioni), ma il Mercato (Sua Maestà), stracolmo di operatori più o meno improvvisati si “restringe” e si ravvedono i primi “sgomitamenti” assieme ai primi “sgomenti”…
La cosa certa era che se fino ad oggi la corsa all’acquisizione era divenuta selvaggia, con la presentazione di pagine pubblicitarie piene di immobili a qualunque prezzo (sia in linea che completamente fuori), in una situazione nella quale i proprietari deliravano prezzi da favola e a volte pure con ragione (quante case ho visto vendere a prezzi per me assurdi..), oggi, tra i saldi immobiliari (sic..) e la richiesta che cala abbiamo finalmente l’occasione, anzi, direi che non abbiamo più scuse: si deve finalmente attuare una politica di miglioramento della qualità nelle nostre proposte al pubblico di acquirenti.
In soldoni: cominciamo a fare un distinguo tra case “a prezzo” e case proposte a prezzi “fuori”.
Cominciamo a toglierle dalla pubblicità, proviamo almeno, se non a lasciare il proprietario con le sue planimetrie in mano sulla soglia della sua “cara” casa mentre noi salutiamo cortesemente con un “no grazie“, a questi proprietari un pochino troppo esosi, che si approcciano al mondo delle compravendite sparando cifre assurde, con l’unico risultato di farci perdere mesi (anni?) ad attendere che rinsaviscano, tra l’altro prendendoci anche il loro scontento e la loro insoddisfazione, cominciamo a dire loro:
“…la sua richiesta è esosa, non la posso pubblicizzare per decenza (vergogna), la potrei proporre solamente a chi mi chiedesse precisamente un immobile in questa via e dissociandomi dal prezzo richiesto, in pratica mi scusi per il disturbo ma non credo di poterle essere utile…”.
Inoltre, cominciamo a creare circoli virtuosi, penso al “Libro della casa“, che ripeto è a disposizione di tutti coloro che volessero aderire all’iniziativa e promuoverlo mantenendone inalterati gli scopi e le intenzioni, penso a Consorzi che si preoccupano un pochino meno del loro sostentamento economico e che invece mettono su numeri verdi per una prima Conciliazione (idea di Dimitri) con i clienti insoddisfatti, promuovono bacheche negli istituti di credito (sempre Dimitri), penso a riviste che diminuiscono i loro costi/pagina all’aumentare del numero dei consorziati , penso a un sistema telematico per il controllo dei prezzi medi, per creare dei borsini finalmente attendibili e controllare l’andamento mercato in maniera analitica, in modo semplice, sicuro e rispettoso della privacy (si può, si può), penso a questo blog, al wiky, all’mls e a tutto ciò che saremo in grado di fare noi AI, da soli (come categoria), autonomamente, purtroppo.
Solo così potremo conquistare quella percentuale di clientela (50%?) che ancora non ci ritiene meritevoli di servirla.
Partendo da questo dato, se ci riusciamo, parleremo ancora di crisi? 
Sempre meglio che stare sugli alberi a cantare.
Ho detto la mia.
16 gen 08 Specifiche e istruzioni per la realizzazione del “Libro della casa”
Il libro della casa: linee guida
- Il libro della casa altro non è che la raccolta di tutta la documentazione riguardante un immobile, inseme alla perizia di un tecnico abilitato iscritto all’albo, che ne certifica l’autenticità a una certa data, riportata nel momento della redazione del libro della casa.
- Il tecnico certifica a sua responsabilità che quanto è descritto nel plico corrisponde a verità.
- Nel libro della casa sono descritte anche le eventuali difformità riscontrate nell’immobile dal Tecnico, permettendo una stima approssimativa del loro peso sulla futura compravendita.
- Il libro della casa ha l’intento di informare il proprietario e il potenziale acquirente nel modo più completo possibile, viene rilasciato alla sottoscrizione di proposta irrevocabile d’acquisto dietro firma di ricevuta.
- Tutti i tecnici che sono interessati a collaborare all’iniziativa potranno aderire, a condizione di mantenere lo stesso prezzo politico di € 200,00 salvo spese vive e accordi di altra natura presi con i proprietari successivamente al loro aderire al’iniziativa.
- Ogni Agenzia promotrice dovrà astenersi dal farsi pagare per l’iniziativa, i rapporti economici per la realizzazione del “libro della casa” saranno solo tra proprietari e tecnici incaricati.
- Il proprietario ha la totale libertà di scelta sul tecnico al quale dare l’incarico, sia tra quelli convenzionati all’iniziativa si tra gli altri.
- Importante per la riuscita dell’iniziativa è il mantenimento di uno standard nella presentazione al pubblico, nel nome “libro della casa”, nel Logo, a libera disposizione delle agenzie che se ne faranno promotrici.
- Il libro della casa ha uno standard di impaginazione così organizzato:
- Pag 1: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
- Sezione 1: Provenienze, Estremi catastali, Urbanistica, annotazioni e difformità riscontrate. spazio per timbro/firma Tecnico
- Sezione 2: scheda commerciale completa, con descrizione anche molto dettagliata, a gusto dell’agenzia che redige, presenza accessori (ascensore, camino, ecc), elenco servizi nelle vicinanze, stato generale di manutenzione, accesso ecc.. spazio per timbro/firma Agenzia
- Sezione 3: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
- Resoconto sintetico: descrive sinteticamente gli estremi della documentazione riportata nella sezione 2, elenca gli allegati presenti. spazio per timbro/firma Tecnico
- Presentazione servizi accessori dell’Agenzia che ha redatto il Libro, presentazione del tecnico, recapiti. spazio per timbro Tecnico e Agenzia
Documentazione minima (da allegare in copia, ove presente)
- Dati proprietà(per ognuno degli aventi diritto)
- Nome
- Cognome
- Data e luogo di nascita
- Residenza e domicilio completi
- Codice fiscale
- Stato civile
- Conservatoria
- Provienienze
- Atti di mutuo (ove presente)
- Ipoteche (vuote comprese, ove presenti)
- Altro
- Estratti catastali
- Planimetrie
- Elaborato planimetrico (per i condomini)
- Urbanistica
- Permessi edilizi
- Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
- Data presentazione e ritiro
- Protocollo
- n° pratica
- n° concessione
- Autorizzazioni
- D.I.A.
- Piante ultimo permesso approvato
- Lettere inizio e fine lavori
- Certificato abitabilità/agibilità
- Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)
- Impianti tecnologici
- Certificazioni conformità imp. Elettrico
- Certificazioni conformità imp. idraulico
- Libretto manutenzione caldaia
- Residenza e domicilio completi
- Eventuale certificazione impianto condizionamento
- (da prevederre la futura certificazione energetica)
- Descrizione
- Collocazione
- Composizione
- Confini
- Regolamenti condominiali
- Recapiti telefonici amministratore condominiale
- Documentazione fotografica
- Esterno
- Zona giorno
- Zona notte
Catasto
26 nov 07 Il libro della casa? Un successo! Fatelo anche voi!
Cosa è il “Libro della casa”?
La solita certificazione dell’immobile?
Sì e no.
Pensavo, come faccio a risolvere i problemi sugli immobili coinvolgendo coloro che li possono risolvere (i proprietari) in modo da avere la loro collaborazione?
Sapevo che in altre realtà era stato già provato a realizzare qualcosa di simile, ma tali esperimenti spesso avevano la pretesa di rendere gli immobili sanati, privi di ogni difformità, da subito, con il proprietario che si trovava a spendere molto e poi caricarlo sul prezzo preteso, risolvendosi in realtà in un aggravio di spese a carico dell’acquirente, spesso ingiustificato e sconveniente rispetto a una sanatoria effettuata dall’acquirente stesso.
Insomma, i proprietari non gradivano, gli acquirenti non compravano.
Come fare allora?
C’erano un po di punti deboli nel ragionamento:
1) Quanto sarebbe costato?
2) Che uso ne poteva fare il proprietario?
3) La uso per me o diffondo l’idea?
Il primo punto è stato risolto bene: conil fatto che adesso i Tecnici possono fare pubblicità e promozione, il costo si è attestato tra i 200 e i 300 euro, a seconda dei controlli che vengono richiesti (conoscitivi o approfonditi).Tale costo verrà pagato direttamente al tecnico, dal proprietario: l’agenzia non prende niente.
Inoltre il proprietario che volesse usufruire dell’opera del proprio tecnico lo può fare, noi chiediamo una documentazione da produrre che è questa:
Oris group immobiliare – casaINforma
Requisiti richiesti per il “Libro della casa”
Provenienze.
• Proprietà (per ognuno degli aventi diritto)
- Nome, Cognome, data di nascita, luogo, residenza e domicilio completi, codice fiscale.
- Tipo diritto (Piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.)
- Provenienza (successione, donazione, vendita, usucapione)
• Conservatoria
- Atti di mutuo
- Ipoteche (anche vuote)
- Altro
Catasto:
- Estratti catastali
- Planimetrie
- ( in caso di condominio anche elaborato planimetrico)
Urbanistica:
- Permessi edilizi
- Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
- Data presentazione e ritiro,
- protocollo,
- n° pratica
- n° concessione
- Autorizzazione
- D.I.A.
- Piante dell’ultimo permesso approvato
- Lettere inizio e fine lavori
- Certificato di abitabilità/agibilità
- Certificato destinazione urbanistica (PER TERRENI)
Impianti:
- Certificazioni conformità imp. Elettrico
- Certificazioni conformità imp. Idraulico
- Libretto manutenzione Caldaia
- Eventuale certificazione impianto condizionamento
Descrizione immobile:
- Collocazione
- Composizione
- Confini
- Note
Fotografie
• Esterne e interne
Il tutto viene allegato e rilegato assieme al “libro della casa” che viene redatto in agenzia: grazie alle nostre attrezzature siamo in grado di stampare e produrre un buon prodotto, ma qualunque agenzia può, con word e un pò di fantasia, stampare su una piccola stampante il suo libro della casa.
Il secondo punto è stato determinante, la scelta che ho preferito attuare, contro il mio ex-socio che voleva impostarlo come post-vendita, è stata quella di impostare il Libro della casa come un servizio che serve nella prevendita, una informativa completa da consegnare all’interessato.
Non solo, il proprietario ne è titolare, ha la sua copia e la può usare per le altre agenzie o per un acquirente che si trovi da solo (che ci volete fare, preferisco che siano i clienti a decidere se gli serve o meno la mia opera, per adesso.. ).
Per il terzo punto, se leggete questo post avrete capito la risposta ( e il mio ex-socio me ne ha dette per questo… ): preferisco diffondere l’esperienza positiva perchè, credo e spero, se si diffondesse come uso comune avremmo molti immobili sul mercato che non presentano quelle sorprese poco gradite alle quali spesso, volenti o nolenti, assistiamo, specie in fase di trattativa avanzata, con relativi problemi e grattacapi.
Quindi ben venga chi imita e chi migliora,
Non me l’aspettavo, un idea semplice a volte ha una forza dirompente e sono contento di averla avuta e di averla condivisa.
Abbiamo una decina di libri della casa in “costruzione”, 10 proprietari che hanno aderito al programma CasaInForma, abbiamo molti Notai entusiasti e molti Tecnici collaboratori.
Il segreto?
Informare, rendere edotti gli acquirenti costa meno di sanare a priori, il proprietario può conoscere la propria situazione e valutare con calma e precisione a cosa andrà incontro vendendo il proprio immobile, l’acquirente può fare altrettanto.
I precedenti tentativi, fatti un po dovunque per l’Italia, pretendevano invece che il proprietario sanasse le difformità con un forte impegno economico che si doveva accollare ben prima di sapere come il suo immobile e quanto le sue pretese siano in linea con il mercato.
Adesso siamo in definizione del progetto, a Gennaio partiamo con il marketing, anzi direi da Dicembre.
E spero che l’idea venga sposata anche da altri AI, perché non l’ho pensata per averne l’esclusiva, è importante la diffusione.
C’era già chi lo faceva? Meglio!
Spero che da oggi ce ne sia ancora di più.
Allego un file di esempio per chi fosse interessato.
Saluti.
Il libro della casa di Oris group
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02 apr 09 Perchè le MLS non funzionano, ancora, in Italia?
Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.
Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.
Cosa è e come si usa una MLS?
Semplifichiamo.
(continua…)
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