Quindi attiva un progetto, un progetto ben definito, diviso in due fasi.

La prima comprende la costruzione di un sito che contiene una raccolta, quasi ben fatta (ma all’occhio esperto la superficialità di alcune informazioni traspare), tesa a “informare” delle nefandezze compiute dalle agenzie immobiliari, senza fare il distinguo, magari scrivendo “cose brutte fatte da alcune agenzie immobiliari” oppure se proprio non si vuole sembrare troppo teneri con questi delinquenti che sono gli Agenti Immobiliari (tutti), scrivere almeno “cose brutte fatte dalla maggior parte delle agenzie immobiliari” oppure, in un ultimo moto di pietà umana per questi poveri tapini ignobili esseri strozzati dalle loro cravatte a nodo grosso, come da corso, scrivere almeno un “cose brutte fatte da QUASI tutte le agenzie immobiliari”…

Attenzione,

lui non ha problemi immobiliari, ne bisogni particolari, lo fa per giustizia sociale, perchè sente che è una cosa buona, una missione da portare avanti, una cosa che lo fa sentire utile e buono, il giusto dalla parte giusta contro i cattivi.

Insomma, mosso da tal spirito di servizio, nell’enfasi del gesto si è lasciato prendere la mano a una generalizzazione e ad una diffusione di notizie un pochino…. pilotate nella stesura, tra l’altro spesso imprecise.

Fin qui poco male, ne ho già misurati diversi sulla rete, da no agenzie ad agenzie no a privati e privati, cose più che lecite e affatto sgradite, per me, a patto che non usino lo svilimento generalizzato di una categoria a loro vantaggio: se si presentano come servizi alternativi, spesso validi, perché devono per forza enfatizzare non le loro qualità ma i nostri presunti difetti o le nostre sicure mancanze (a loro parere)???

Spesso alcuni siti di cotale fattura sono gestiti da ex-agenti o ex-quasi-agenti che hanno deciso di non iscriversi al ruolo, per scelta o impossibilità.

Ripeto: lecito e auspicabile che qualcuno abbia idee nuove.

Ciò che non comprendo è il perché questo nuovo abbia necessità di appoggiarsi al vecchio per emergere, se è tanto nuovo e tanto efficace, come mai non ci ha ancora sostituito visto che sono oramai ben 7 – 8 anni che questo tipo di strutture, sia attraverso media cartacei che web, esiste?

Perché ancora oggi il messaggio deve essere “non andate da quei brutti cattivi Agenti Immobiliari, che tra l’altro COSTANO TROPPO, venite da noi che costiamo meno?”..

E l’idea che un avvocato faccia le transazioni immobiliari meglio di un Agente immobiliare, sempre più spesso sentita, smentita anche dagli avvocati (quelli seri) chi la sta mettendo in giro?

Ma torniamo al nostro caso, quello della storiella?

Il nostro caso invece è diverso.

Il ragazzo di cui parlo in questo post, ci crede davvero, infatti nel suo progetto ha previsto anche una fase DUE:

La costruzione di un sito che raccolga i nomi delle agenzie più serie, disponibili a fare uno sconto sulla loro provvigione, le agenzie LOW COST, le chiama.

Peccato che non sia indicizzato altrettanto bene come quello che dice che gli agenti sono dei loschi individui da evitare…

Mi rivolgo a te direttamente, che se passando per caso di qua leggi, ti sarai riconosciuto.

Io che ho indagato in rete ho capito cosa intendevi fare… e ti dirò, condivido lo spirito, anche se ti sei basato su molti luoghi comuni, uno tra tutti la provvigione al 3% fissa, che non esiste, quasi sempre varia, cambia e viene trattata a seconda di moltissimi fattori, spesso è già bassissima…. insomma, le agenzie low cost come le intendi tu esistono già.

Inoltre, non sempre low cost significa buono e ancor di più per le agenzie immobiliari, spesso, low cost significa che probabilmente a breve quella agenzia non ci sarà più.

Peccato che ti sei fermato però, andando avanti forse avresti aggiustato il tiro e sarebbe divenuto un progetto utile, modficandone le parti che non funzionano (se ci sono), e il tuo sforzo non sarebbe diventato l’ennesimo esempio di generalizzazione italica contro qualcuno, privo di una vera utilità se non per chi si accontenta di avere qualcuno a cui dare la colpa.

ma quanti bei portali madama dorè...

Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.

Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.

Le msl poi meritano un discorso a parte.

Il sistema mls, come impostato in altri paesi, poco avrà a che sparire con il territorio italico e le sue pazzie, dove da regione a regione le leggi che regolano le compravendite immobiliari subiscono bruschi cambi di significato a seconda di chi le interpreta o applica (non scordiamoci che il nostro ordinamento ha decine di migliaia di leggi e leggine, decine di volte di più di altri paesi).

Anche in province vicine come Pistoia e Firenze le usanze sono differenti notevolmente, a Firenze spesso i controlli, a carico del proprietario, vengono fatti appena prima del rogito a Pistoia tutto viene controllato prima del compromesso a carico del’acquirente (con un suo tecnico di fiducia).

Tralasciando il fatto che io, che lavoro a Pistoia, preferisco molto il nostro modo di operare che garantisce il più possibile  di non trovarsi legati a un compromesso su un immobile che magari ha nascoste delle magagne, questo fa capire come sia difficile creare interoperatività tra agenzie immobiliari di luoghi diversi.

Perfino tra le varie Agenzie delle Entrate ci sono differenze nelle interpretazioni delle IMPOSTE!!!

Quindi, da qui si intravedono già i primi ostacoli a operare agevolmente a distanza.

Questo poi si riflette nella fiducia che si ripone nel prossimo: essendo abituati a risolvere cose indicibili ( progetti non depositati, atti fatti male, abusi mai sanati, mariti in carcere per omicidio del fratello che si fa la moglie, ipoteche con banche che non esistono più e che nessuno sa come cancellare, torrenti deviati… ) si tende a non dare fiducia ai colleghi fino a quando non si instaurano rapporti di conoscenza personale e professionale tali da individuare bene come il collega operi.

Ecco perchè le MLS nazionali non funzionano in Italia e solo nelle grandi città (Roma e Milano) o nelle isole hanno qualche affiliato in più (stesso territorio – stesse regole – stesso modo di lavorare…).

La soluzione a parere mio è nella tecnologia xml, come ho già detto qui.

Prevedere piccoli circuiti di reti tra agenti immobiliari che si conoscono, con possibilità di connessione tra i vari database e gestionali (lasciando a tutti la possibilità di continuare a usare i loro gestionali sempre che possano collegarsi al web e generare i file xml o collegarsi a un web service), per poter creare una rete di sottoreti che nascono spontaneamente e con una certa facilità di connessione/disconnessione tra loro (bisogna prevedere anche i litigi) potrebbe essere una soluzione flessibile abbastanza da sopperire ai problemi delle differenze, lasciando al contatto umano e agli accordi tra le persone il compito di unire le varie mls:

Un gruppo di agenti immobiliari, anche solo 5 o 6 (ma anche meno o di più) decidono di lavorare in sinergia, sottoscrivono u contratto e un codice di comportamento tra loro e vanno avanti; la cosa funziona al punto che uno di loro, conoscendo un altro gruppo di agenti della provincia vicina, decide di fare un incontro e le due mels uniscono il loro database e le loro risorse (portali, siti, contatti…).

Questo potrebbe essere parallelo alla creazione di gruppi di acquisto, ad esempio.

Su internet gli agenti immobiliari possono fare molto, non certo rinchiudendosi in luoghi frequentati solo da loro simili però.

Ci vuole apertura al mondo e visione d’insieme e per averla non credo che sia molto adatto cercare spazi chiusi e colloqui tra agenti, invece si ritorna al mito delle mls e del fumo: i migliori agenti! i migliori portali! compri senza sorprese! Facciamola da soli, che siamo bravi!

Ho l’impressione di aver già vissuto ‘sta cosa.

Speriamo almeno che da tutto sto marasma venga fuori qualcosina di buono, stavolta.

Cmq collegi: occhi aperti, a livello nazionale meglio lavorare con professionisti del settore attraverso sinergie vere che creare strutture autonomamente con il rischio di trovarsi con mezzi inadeguati e gestori peggiori.

Salute.

A breve attiverò delle collaborazioni con colleghi con i quali mi trovo in sintonia, tramite Orisgest e un nuovo progettino che non dico per adesso per scaramanzia, al fine di aumentare la qualità e l’incisività dei nostri servizi alla nostra clientela.

Una mls, in sostanza, una scoperta tipo l’acqua calda, però riscaldata con le più moderne tecnologie e la consapevolezza dei limiti delle mls tipo replat et simila, dove non ci può essere vera collaborazione, a parere mio (suffragato da uno studio di circa due anni sul fenomeno e dal fatto che non attecchisca affatto a livelli nazionali).

Il tutto secondo la mia visione, che prevede la creazione di tanti piccoli circuiti di collaborazione per poi arrivare auna collaborazione di più ampio respiro, anche internazionale, una volta passato il giusto periodo di assimilazione e di affinamento della collaborazione attraverso l’MLS.

Questa evoluzione naturale della specie sarebbe possibile anch epartendo da piccole realtà locali grazie al progettino che si basa sulla tecnologia xml del quale ho parlato qui, che di fatto cancella i confini dovuti alla diversa struttura dei database dei gestionali creando, in potenza, la più grande e flessibile mls del mondo.

A presto gli sviluppi e ulteriori dettagli.

Ho preso atto che gli Agenti Immobiliari hanno bisogno del web per chiacchierare su quale sia l’animale preferito tra il cane e gatto, sulla 39/89 (ancora!), sull’abusivismo, sulla mls (che due marronglacè alla toscana) e su argomenti tritiritrititirti dal blog nei quasi due anni di gestione che ho chiuso da poco…

Una tristezza infinita.

I progetti concreti da me lanciati, wiki, borsino, o l’assemblea che ho messo su per il CAIPP, pensata come luogo virtuale per i consorziati dove scrivere e discutere a distanza, non potendosi incontrare abbastanza frequentemente sono progetti che potrei definire morti se smetto di operarvi.

E non solo nel blog, anche nei forum (si nei forum, perché siamo in grado di sprecare energie anche in rete, non abbiamo la minima idea di cosa voglia dire aggregazione, ricominciando da capo ogni volta….) le aree con progetti “fattivi” sono deserte…

Foto di una riunione di agenti immobiliari attivi per la categoria

Le aree meno frequentate dagli ai sono proprio quelle dove si richiede un contributo fattivo, anche di misera entità ma che con i numeri di quel blog (siamo al milione di visite e non sono poche per un blog tematico per Agenti Immobiliari) con oltre 2500 iscritti, se ben ricordo… non ci sono scusanti.

La categoria dell’AI non ha nulla a che vedere con l’attivismo fattivo, ne in internet ne fuori.

Bene, meglio per me, risparmio tempo e fatica per sviluppare i miei porgetti a mio esclusivo uso e consumo.

Faccio l’ultimo sforzo quest’anno, con la FIAIP (gli ho dato un anno di proroga ma sinceramente volevo proprio mollarlo questo elefante…) e vedo se almeno lì riesco a dare il contributo alla categoria, così soddisfo ‘sto istinto suicida e spero che una volta fatto il mio ego smisurato mi lasci vivere la mia mediocre vita da AI provinciale in pace.

Se lo sapevo che eravamo così facevo l’abusivo, almeno avrei avuto una scusa per non dover fare nulla per la categoria, pagavo meno tasse, non avevo studi di settore che dicono che guadagno un casino e mi fanno mettere il dubbio che qualcuno mi fotta i soldi, guadagnavo di più e non mi sentivo offeso quando la gente ( a torto o a ragione) parla male degli agenti immobiliari, anzi, magari rincaravo la dose e gli dicevo di venire da me: “non fidarti di loro, vieni da me, mica sono un agente immobiliare, io…”.

Torno a lavorare.

Il primo Social web immobiliare Italiano

Cliccando sull’immagine sovrastante avrete accesso al primo social web dedicato all’immobiliare.

Molti dei progetti che ho avuto l’onore di contribuire a creare sono raccolti in questo portale:

• Il blog Agenzie Immobiliari
• Il Wiki immobiliare
• Il forum immobiliare
• Il borsino immobiliare

L’iscrizione è aperta a tutti, gratuita.

Agli iscritti professionisti del settore saranno accessibili aree dedicate e servizi aggiuntivi.

Auto organizzazione di categoria, grazie al web 2.0 anzi 2.5 direi.

Vi aspettiamo numerosi.

R.P.

Il logo del forum

A grande richiesta degli Agenti Immobiliari e non iscritti al blog delle Agenzie immobiliari (bAI), finalmente posso dare la notizia di attivazione del forum che si affianca al blog, al wiki e a Quotidiano Casa.

Aperto alla clientela e anche a altre professioni legate alla casa e al mondo delle compravendite, almeno nel’intenzione, con la possibilità per chi volesse dare il proprio contributo di ottenere una area in gestione.

Presente anche un area riservata per gli Agenti Immobiliari, come da volontà uscita dal sondaggio del bAI.

Auguri anche a questo nuovo progetto.

Iscrivetevi subito.

Vi aspettiamo.

CI seniamo prossimamente per eventuali novità.

Alcune volte quasi con un tono di rimpianto, alcun colleghi invocavano la collaborazione, ho sentito dire frasi come: “basta con il voler prendere tutto!!!”, “Bisogna campare tutti”… volemose bene.

Mi domando, e fino ad ora, non c’era questa spinta?

Molti dei colleghi che si lamentavano di questa scarsa collaborazione erano tra i più esperti del mestiere, non si erano accorti che i tempi cambiavano e che occorreva rafforzarsi per andare avanti?

Al di là dei miei pensieri impuri..

Certo che sono d’accordo, la collaborazione è fondamentale!

Ma sono anche convinto che NON si può collaborare con chiunque!

Troppe volte nelle collaborazioni ci siamo trovati a lavorare da soli, riscuotendo metà.

Quindi si collabora con Ai che si stima, con i quali si abbia avuto sufficiente relazione da poter essere abbastanza tranquilli: signori, ci si mette la faccia nelle cose!

Inoltre, l’esempio che ho riportato sopra e l’esperienza mi ha fatto arrivare a pensare che una collaborazione vera tra agenzie diverse è una utopia.

E non è un male, anzi.

Ma non si deve confondere la non collaborazione con la concorrenza spietata e sleale, che esiste (qualcuno che lo nega?) e non viene sempre dagli altri..

Non siamo proprio degli angioletti noi AI… vero?

Però, visto che la speranza c’è sempre, provare a cercar di capire cosa impedisca a noi AI di avvicinarci e collaborare attivamente a progetti comuni secondo me può essere illuminante…

Ci proviamo?

Io butto due o tre mie opinioni su quello che impedisce agli Ai di poter collaborare.

1) una forte personalità (siamo tutti un po’ convinti di essere i migliori, sennò come faremmo a fare l’AI?)

2) una sfiducia atavica nelle promesse altrui (sennò perché faremmo firmare qualsiasi cosa? Ci siamo passati!)

3) la convinzione che il collega ci farà qualche guaio che noi dovremo, prontamente, risolvere…

4) la gelosia e l’invidia

5) la mancanza della cultura dell’esclusiva (sia da parte dei clienti che da parte nostra, anche tra quelli che le usano)

6) La convinzione di essere più furbi degli altri

Aspetto le vostre, di idee…

E sono anche uno degli ultimi arrivati nella professione, che svolgo più o meno dall’inizio del secolo (detta così fa effetto, no?).

Qualcosa su di me?

La prima volta che mi presentai in un’agenzia, mi fu detto:

“Con il sudore del tuo volto mangerai il pane...”

no quella è un’altra cosa, scusate…

Dicevo, mi fu detto: “vai e acquisisci!”

…

Io che non sapevo nemmeno cosa volesse dire “acquisire un immobile” chiesi all’agente più giovane dei due, come potevo svolgere questo compito, se poteva darmi una dritta..

Come risposta, dietro un sorriso ammiccante, mi disse:” E che vengo a insegnarlo a te???”.

…

Ma il tempo scorre e questa cosa che, confesso, mi segnò molto, adesso fa parte del bagaglio di quelle esperienze che dovrebbero insegnarti cosa fare o non fare giorno dopo giorno.

Oggi gestisco un “gruppo” di AI (Agenti immobiliari), una specie di cooperativa, di consorzio, un’associazione che condivide idee, archivi, clienti, progetti e spese, colpe e meriti: un sogno di un apprendista AI che nel 2000 cercava di iniziare la professione e che ha dovuto inventarsela addosso, da solo o quasi, fino a quando non ha incontrato qualcuno con gli stessi sogni.

Internet?

Su internet ho basato buona parte del mio lavoro, dall’MLS proprietario che usiamo come gestionale agli annunci sui portali, sul sito personale ecc., fino ad arrivare al blog del mio gruppo e poi approdare qua, sul blog delle agenzie immobiliari, anzi, sul blog degli Agenti immobiliari.

Quindi, poscia, l’intento è quello di arricchirmi, di arricchirci a vicenda, delle esperienze di tutti noi colleghi, confrontandole, discutendole, imparando qualcosa, sperando di non ricevere ancora quella risposta: “e che lo vengo a dire a te?”

Benvenuti sul vostro blog

Negli ultimi anni le agenzie immobiliari , grazie all’andamento del mercato immobiliare sono cresciute di numero.
Nel contempo anche in altri aspetti hanno subito un incremento notevole.

Ad esempio, il tempo impiegato dalla gente per parlare dell’argomento “casa” e di ciò che comprende, agenzia immobiliare compresa, è aumentato in modo considerevole, io stesso fatico a non riconoscere tra le persone che parlano discorsi “immobiliari” al bar, al ristorante, dovunque.

Le agenzie inoltre, nella corsa alla visibilità (lecita in un mercato libero) hanno loro malgrado creato molte aspettative nell’immaginario collettivo della loro clientela, sia essa acquirente o venditrice, complice un marketing troppo orientato alla domanda della clientela e troppo poco orientato alla identità dell’attività del mediatore immobiliare.

La conseguenza più dannosa, a mio vedere per tutti, è stata che adesso la gente ha come la percezione certa che l’agenzia sia il soggetto che deve non solo rassicurare sul buon andamento della compravendita ma anche sulla qualità del bene acquistato e addirittura garantirla per il futuro. (Tale aspettativa addirittura ha contagiato il legislatore che ha reso gli AI responsabili anche degli atti futuri che derivassero da compromessi da loro redatti, anche a loro insaputa, ma questa è un’altra storia)

Ora, se è vero che l’agenzia immobiliare ha i mezzi e il dovere di accertarsi di molte cose (visure, provenienza, documentazione) è sicuramente vero che la quasi totalità delle agenzie NON ha la capacità di fare altro, quando invece altro c’è da fare: conformità urbanistica, certificazioni, regolarizzazioni e sanatorie, accertamenti e rilievi e chi più ne ha più ne metta, attività che sono riservate ai tecnici professionisti (Geometri e Ingegneri in primis).

Ma partiamo comunque dal presupposto che una agenzia possa fare VERAMENTE tutto e possa garantire la consegna di un’immobile in regola senza ausilio di tecnici, rimangono tradite ancora almeno due aspettative (potete aggiungerne altre nei commenti se volete):

1. Il cliente molte volte ritiene che sia colpa dell’agenzia (e non del proprietario o del costruttore) se un immobile presenta dei difetti di costruzione o difetti che si presentano solo in seguito all’acquisto.
2. Il cliente che affitta ritiene responsabile l’agenzia se l’inquilino diviene moroso o “indesiderabile”

Se posso essere d’accordo sulle aspettative di chi vuole avere la certezza di acquistare un immobile senza “sorprese” non posso essere d’accordo sul soggetto dal quale pretendere tutte le garanzie della regolarità o dell’onestà/affidabilità di terzi.

In sostanza una Agenzia Immobiliare deve “SOLO” garantire la piena commerciabilità del bene e la certezza di avere a che fare con il proprietario o i proprietari reali, a meno che non sia composta da Commercialisti, Geometri, Ingegneri Avvocati e Notai naturalmente ma forse a quel punto non si chiamerebbe più solamente “Agenzia Immobiliare”, o no?

E anche se fosse una Agenzia composta da tutti questi professionisti, chi garantisce l’acquirente che i professionisti non lavorino chiudendo un occhio pur di chiudere l’affare?

Personalmente preferisco molto che a fare i controlli sia il mio Geometra di fiducia, senza offesa per i professionisti che hanno una agenzia, anzi, se fossi un Geometra che gestisce una Agenzia immobiliare avrei molto piacere di rapportarmi con un professionista di parte che lavora per gli acquirenti di un immobile per il quale offro la mia mediazione…

Ecco perché una Agenzia che afferma di poter consegnare un immobile senza far fare prima controlli da un tecnico vende fumo: mente.
Inoltre i controlli vanno fatti freschi, al momento dell’acquisto, non basta averli fatti mesi fa, le situazioni (specialmente quelle economico/amministrative) possono cambiare, come le leggi che regolano un Comune…

Questo arrogarsi delle competenze che non sono dell’Agente, questa volontà (nemmeno nascosta) di sostituirsi alla competenza specifica dei tecnici ha ingenerato questo equivoco:
Le agenzie sono responsabili di tutto, dell’immobile, dei progetti, delle irregolarità, dei vizi nascosti, della morosità dell’inquilino…

Le agenzie, pur con tutta la loro buona volontà, non hanno i mezzi per difendere nessuno da eventuali problemi futuri ma li hanno sicuramente per aiutare a scoprire quelli presenti.

Se un immobile presenta dei difetti in futuro, in cerca di un facile capro espiatorio si può cedere alla rabbia e colpevolizzare l’agenzia, ma pur se il sospetto potrebbe essere lecito (visto che molte agenzie vendono immobili propri, quindi non mediano) è il venditore l’unico responsabile per quei difetti, se non per colpa diretta senz’altro per responsabilità di legge.

Se un inquilino diviene maleducato o scomodo improvvisamente o moroso, se il fabbricato presenta crepe di assestamento o impianti difettosi, secondo me, è difficile individuare realmente una responsabilità oggettiva delle agenzia immobiliare.

Il compito delle agenzie è il reperimento immobili da proporre sul mercato e clienti che intendono acquistarli, metterli in contatto, ascoltare le rispettive posizioni, mediare cercando la strada per far giungere all’accordo le parti.

Tanto dovevo.