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Specifiche e istruzioni per la realizzazione del “Libro della casa”

16 gennaio 2008 02:17 2 Comments

Il libro della casa: linee

  • Il libro della casa altro non è che la raccolta di tutta la documentazione riguardante un immobile, inseme alla perizia di un tecnico abilitato iscritto all’albo, che ne certifica l’autenticità a una certa data, riportata nel momento della redazione del libro della casa.
  • Il tecnico certifica a sua responsabilità che quanto è descritto nel plico corrisponde a verità.
  • Nel libro della casa sono descritte anche le eventuali difformità riscontrate nell’immobile dal Tecnico, permettendo una stima approssimativa del loro peso sulla futura .
  • Il libro della casa ha l’intento di informare il proprietario e il potenziale nel modo più completo possibile, viene rilasciato alla sottoscrizione di irrevocabile d’acquisto dietro firma di ricevuta.
  • Tutti i che sono interessati a collaborare all’iniziativa potranno aderire, a condizione di mantenere lo stesso politico di € 200,00 salvo spese vive e accordi di altra natura presi con i successivamente al loro aderire al’iniziativa.
  • Ogni Agenzia promotrice dovrà astenersi dal farsi pagare per l’iniziativa, i rapporti economici per la realizzazione del “libro della casa” saranno solo tra proprietari e tecnici incaricati.
  • Il proprietario ha la totale di scelta sul tecnico al quale dare l’, sia tra quelli convenzionati all’iniziativa si tra gli altri.
  • Importante per la riuscita dell’iniziativa è il mantenimento di uno standard nella presentazione al pubblico, nel nome “libro della casa”, nel Logo, a libera disposizione delle agenzie che se ne faranno promotrici.
  • Il libro della casa ha uno standard di impaginazione così organizzato:
  1. Pag 1: scheda sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
  2. Sezione 1: Provenienze, Estremi catastali, Urbanistica, annotazioni e difformità riscontrate. spazio per timbro/firma Tecnico
  3. Sezione 2: scheda commerciale completa, con descrizione anche molto dettagliata, a gusto dell’agenzia che redige, presenza accessori (ascensore, camino, ecc), elenco servizi nelle vicinanze, stato generale di manutenzione, accesso ecc.. spazio per timbro/firma Agenzia
  4. Sezione 3: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
  5. Resoconto sintetico: descrive sinteticamente gli estremi della documentazione riportata nella sezione 2, elenca gli allegati presenti. spazio per timbro/firma Tecnico
  6. Presentazione servizi accessori dell’Agenzia che ha redatto il Libro, presentazione del tecnico, recapiti. spazio per timbro Tecnico e Agenzia

Documentazione minima (da allegare in copia, ove presente)

  • Dati proprietà(per ognuno degli aventi diritto)
    • Nome
    • Cognome
    • Data e luogo di nascita
    • Residenza e domicilio completi
    • fiscale
    • Stato civile
  • Conservatoria
    • Provienienze
    • Atti di (ove presente)
    • Ipoteche (vuote comprese, ove presenti)
    • Altro
    • Estratti catastali
    • Planimetrie
    • Elaborato planimetrico (per i condomini)

    • Catasto

  • Urbanistica
    • Permessi edilizi
    • Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
    • Data presentazione e ritiro
    • Protocollo
    • n° pratica
    • n° concessione
    • Autorizzazioni
    • D.I.A.
    • Piante ultimo permesso approvato
    • Lettere inizio e fine lavori
    • Certificato abitabilità/agibilità
    • Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)
  • Impianti tecnologici
    • Certificazioni conformità imp. Elettrico
    • Certificazioni conformità imp. idraulico
    • Libretto manutenzione caldaia
    • Residenza e domicilio completi
    • Eventuale certificazione condizionamento
    • (da prevederre la futura certificazione energetica)
  • Descrizione
    • Collocazione
    • Composizione
    • Confini
    • Regolamenti condominiali
    • Recapiti telefonici amministratore
  • Documentazione fotografica
    • Esterno
    • Zona giorno
    • Zona notte
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Il libro della casa? Un successo! Fatelo anche voi!

26 novembre 2007 23:38 2 Comments

Il libro della casa di Oris group

Cosa è il “Libro della ”?

La solita certificazione dell’immobile?

Sì e no.

Pensavo, come faccio a risolvere i problemi sugli immobili coinvolgendo coloro che li possono risolvere (i proprietari) in modo da avere la loro ?

Sapevo che in altre realtà era stato già provato a realizzare qualcosa di simile, ma tali esperimenti spesso avevano la pretesa di rendere gli immobili sanati, privi di ogni difformità, da subito, con il proprietario che si trovava a spendere molto e poi caricarlo sul preteso, risolvendosi in realtà in un aggravio di a carico dell’, spesso ingiustificato e sconveniente rispetto a una sanatoria effettuata dall’ stesso.

Insomma, i proprietari non gradivano, gli acquirenti non compravano.

Come fare allora?

C’erano un po di punti deboli nel ragionamento:

1) Quanto sarebbe costato?
2) Che uso ne poteva fare il proprietario?

3) La uso per me o diffondo l’idea?

Il primo punto è stato risolto bene: conil fatto che adesso i possono fare pubblicità e promozione, il costo si è attestato tra i 200 e i 300 euro, a seconda dei controlli che vengono richiesti (conoscitivi o approfonditi).Tale costo verrà pagato direttamente al tecnico, dal proprietario: l’agenzia non prende niente.

Inoltre il proprietario che volesse usufruire dell’opera del proprio tecnico lo può fare, noi chiediamo una documentazione da produrre che è questa:

–
Requisiti richiesti per il “Libro della casa”
Provenienze.

• Proprietà (per ognuno degli aventi )

  • Nome, Cognome, data di nascita, luogo, residenza e domicilio completi, codice fiscale.
  • Tipo diritto (Piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.)
  • Provenienza (successione, donazione, vendita, usucapione)

• Conservatoria

  • Atti di
  • Ipoteche (anche vuote)
  • Altro

Catasto:

  • Estratti catastali
  • Planimetrie
  • ( in caso di anche elaborato planimetrico)

Urbanistica:

  • Permessi edilizi
  • Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
  • Data presentazione e ritiro,
  • protocollo,
  • n° pratica
  • n° concessione
  • Autorizzazione
  • D.I.A.
  • Piante dell’ultimo permesso approvato
  • Lettere inizio e fine lavori
  • Certificato di abitabilità/agibilità
  • Certificato destinazione urbanistica (PER TERRENI)

Impianti:

  • Certificazioni conformità imp. Elettrico
  • Certificazioni conformità imp. Idraulico
  • Libretto manutenzione Caldaia
  • Eventuale certificazione condizionamento

Descrizione immobile:

  • Collocazione
  • Composizione
  • Confini
  • Note

Fotografie
• Esterne e interne

Il tutto viene allegato e rilegato assieme al “libro della casa” che viene redatto in agenzia: grazie alle nostre attrezzature siamo in grado di stampare e produrre un buon prodotto, ma qualunque agenzia può, con word e un pò di , stampare su una piccola stampante il suo libro della casa.

Il secondo punto è stato determinante, la che ho preferito attuare, contro il mio ex-socio che voleva impostarlo come post-vendita, è stata quella di impostare il Libro della casa come un servizio che serve nella prevendita, una informativa completa da consegnare all’interessato.

Non solo, il proprietario ne è titolare, ha la sua copia e la può usare per le altre agenzie o per un acquirente che si trovi da solo (che ci volete fare, preferisco che siano i clienti a decidere se gli serve o meno la mia opera, per adesso.. ;) ).

Per il terzo punto, se leggete questo post avrete capito la risposta ( e il mio ex-socio me ne ha dette per questo… ): preferisco diffondere l’esperienza positiva perchè, credo e spero, se si diffondesse come uso avremmo molti immobili sul mercato che non presentano quelle sorprese poco gradite alle quali spesso, volenti o nolenti, assistiamo, specie in fase di trattativa avanzata, con relativi problemi e grattacapi.

Quindi ben venga chi imita e chi migliora,

Non me l’aspettavo, un idea semplice a volte ha una forza dirompente e sono contento di averla avuta e di averla condivisa.

Abbiamo una decina di libri della casa in “costruzione”, 10 proprietari che hanno aderito al programma CasaInForma, abbiamo molti Notai entusiasti e molti Tecnici collaboratori.

Il segreto?

Informare, rendere edotti gli acquirenti costa meno di sanare a priori, il proprietario può conoscere la propria situazione e valutare con calma e precisione a cosa andrà incontro vendendo il proprio immobile, l’acquirente può fare altrettanto.

I precedenti tentativi, fatti un po dovunque per l’, pretendevano invece che il proprietario sanasse le difformità con un forte impegno economico che si doveva accollare ben prima di sapere come il suo immobile e quanto le sue pretese siano in linea con il mercato.

Adesso siamo in definizione del , a Gennaio partiamo con il marketing, anzi direi da Dicembre.

E spero che l’idea venga sposata anche da altri AI, perché non l’ho pensata per averne l’, è importante la diffusione.

C’era già chi lo faceva? Meglio!

Spero che da oggi ce ne sia ancora di più.

Allego un file di esempio per chi fosse interessato.

Saluti.

Il libro della casa di Oris group

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Agenti immobiliari e Geometri insieme per valutare meglio.

22 novembre 2007 11:12 15 Comments

Ho letto che nei giorni scorsi l’argomento primario è stato quello delle valutazioni e in seconda battuta quello dello scarso coordinamento fra agenzia.Il primo è considerato scottante specialmente per quegli datati anni 60/70 completamente da rimodernare: il nostro operato e quello dei sinora, ma specialmente negli ultimi tre anni, ci ha provocato un effetto boomerang, ci siamo lasciati prendere un pò la mano, a il neonato sta organizzando, insieme all’ordine dei Geometri, per il giorno 11/12/2007 un convegno su questo argomento: stime e certificazioni degli immobili.
E’ la prima volta che succede: e Geometri che inizieranno un percorso nuovo in sintonia.
Una giusta e corretta valutazione dell’usato farà in modo che il del nuovo non salga in maniera esponenziale.Ci vorrà tempo, ma iniziare a parlarne e confrontarsi servirà sicuramente a tutti.
La nascita del Consorzio serve anche a questo.

Alessandro Sabella

Presidente Consorzio Agenzie di Pistoia

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Agenzia immobiliare: Necessità o lusso?

13 ottobre 2007 21:59 17 Comments

Lusso o necessità?

Oggi voglio provocare.

Dunque, PREMESSA (fondata o meno lo discuteremo poi):

  1. Le agenzie sono care (tradotto:costano molto rispetto al servizio che danno)
  2. Le agenzie danno un servizio insoddisfacente.
  3. Le agenzie non servono, meglio i privati.

Fermiamoci qui, ci basta.

Altro dato.

Il delle agenzie sembra si attesti sul 35%.

Bene.

Premessa finita. Considerazioni?

Io da questi dati, se sono fondati e veritieri desumo:

  • Le agenzie? Come tutti i prodotti cari e di poca utilità se ne può fare a meno, basta evitarle.
  • Alle agenzie si rivolgono solo coloro che vogliono durare poca fatica, ma visto il esagerato e il fatto che se ne può fare tranquillamente a meno, perché dovrei usarle se non me le posso permettere? Molto meglio risparmiare e fare da soli, che si fa anche meglio.
  • La maggioranza delle (il 75%) non è in vendita nelle agenzie, ma dai privati, quindi perché mai io dovrei pagare una qualsiasi cifra rivolgendomi a queste? Per avere meno ?

Ma allora come mai se si ritiene il servizio delle agenzie così poco utile, e tra l’altro fuori prezzo, la clientela continua a rivolgersi ad esse (noi)?

Riflettendo, forse un servizio c’è allora: siamo il capro espiatorio.

Come mai tutta questa guerra agli AI, tutta questa di demonizzazione, tra l’altro rivolta stranamente agli Agenti Patentati, anche quando si hanno problemi con abusivi o irregolari (vedi qui ad esempio)?

…

In un su un post di Neottolemo su mentecritica ho scritto rispondendo a una delle solite frecciatine alla sull’aumento dei prezzi (del quale avremmo responsabilità diretta secondo l’assurdo superficiale assunto che più costa più guadagnamo) e sulla scarsa professionalità in questo modo:

…beh, esistono tanti ottici, dentisti, psicologi, avvocati, spazzini che fanno altrettanti danni o sono altrettanto idioti [in relazione a alcuni esempi di AI -NDR], ma non se ne parla.
Solo che se vuoi avere un paio di occhiali devi andare dall’ottico e non gli dai colpa del tuo abbassamento della vista, se vuoi adottare un figlio devi passare dallo psicologo e non lo colpevolizzi per questo dicendo che è un meccanismo che ha creato la degli psicologi, se ti devi difendere devi andare dall’avvocato senza sospettare minimamente che sia stata la dell’avvocato a farti passare beghe legali , se vuoi avere le città pulite ti servono gli spazzini e non credi che siano loro a aumentare la sporcizia per guadagnare di più.

Ho reso l’idea?

Come corollario aggiungerei: l’ invece lo puoi evitare tranquillamente.

Naturalmente Neottolemo non voleva prendersela con la categoria, voleva solo portare la propria opinione, ma mi perdonerà se l’ho citato in questo post, l’ho fatto per educazione visto che parlavo di un episodio che lo coinvolgeva: io sono un assiduo lettore di MC e mi piacciono tutti i loro articoli, anche quando non sono d’accordo…

Solo che per una volta, dopo aver contribuito molte volte alla autocritica della mia categoria, in mille risposte ai vari post nei vari e blog della , vorrei che si riflettesse, una volta tanto, anche nella direzione opposta.

Sempre se ci riusciamo…

Io ho detto, ora,  se vi va, dite voi.

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Il libro della casa.

4 ottobre 2007 16:06 Leave a Comment

Nelle compravendite tra privati, una volta raggiunto l’accordo sul , le modalità di , i tempi si potrebbe esser portati a pensare che i problemi sono finiti.

Spesso è così, ma altrettanto spesso invece ci sono alcuni “intoppi”, sorprese inaspettate che non sono proprio portatrici di allegria.

Molte di queste sorprese sono sconosciute ai non addetti ai lavori, alcuni non sanno nemmeno che possono esistere alcuni obblighi per il venditore di un immobile.

Molti pensano infatti che si possa vendere una “così com’è”.

In parte è vero, ma ci sono dei limiti alle contrattuali, e questi sono dettati dalla , specie dalla 47/85 e dalle successive modificazioni.

Per fare un esempio pratico, quel proprietario che pur avendo incaricato un tecnico di effettuare sanatoria o di richiedere un determinato permesso, potrebbe trovarsi con un abuso se non ci fosse stata, ad esempio, lettera di chiusura dei lavori.

O quel proprietario che in tutta tranquillità vende come annesso al proprio appartamento un garage che in effetti non è il suo, pur se lo ha usato per anni.

Tali problematiche, molto frequenti devono per legge essere sanate dal proprietario, che ne ha l’.

L’acquirente invece ha a vantare sia la rescissione che eventuali danni derivanti dalla presenza di tali difformità.

Questo si può riflettere negativamente sull’andamento della trattativa, specie quando vengono fuori in momenti successivi alla firma di accordi, accordi che s sono creati su basi differenti da quelle venutesi a .

Ecco perchè conviene al proprietario fare bene i conti con il proprio immobile prima di metterlo in vendita.

E questa convenienza si riflette sull’acquirente, che avendo la possibilità di conoscere ogni aspetto dell’immobile che si appresta ad acquistare può valutare bene tempi, oneri e acquisto.

Noi abbiamo voluto dare questa possibilità ai e agli acquirenti, usufruendo di convenzioni da noi attivate, con i Tecnici e i Notai che hanno aderito e con quelli che aderiranno in , per avere i proprietari la possibilità di effettuare un check-up dello stato amministrativo del proprio immobile e per gli acquirenti di poterne visionare il contenuto prima di effettuare qualsiasi , e di usufruire di dal momento del a quello del .

Inoltre, gli immobili che avranno il “” avranno una corsia preferenziale nella promozione pubblicitaria, con in evidenza su , nelle riviste di settore, in Agenzia.

Casa IN Forma

Convenzioni casa

Casa in media.

Il libro della casa.

Sono a vostra disposizione presso tutte le sedi .

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La sospensiva all’ottenimento del mutuo: pro e contro?

29 settembre 2007 20:00 22 Comments

Eccoci qua,

prima o poi se ne doveva parlare.

Come spesso accade e come è giusto che sia le idee sono diverse e variegate.

Pongo una riflessione che poi magari, se interessa, sviluppiamo.

Perché si inserisce una sospensiva?

Per dare la possibilità al di fermare l’immobile e di essere comunque tranquillo di non perdere la caparra versata se la banca non “mantiene le promesse” o cala la disponibilità di cifra erogabile (succede, succede…) .

Infatti mi è successo anche quest’anno che, dopo esser stati all’Unicredit a fare una consulenza di con ben due clienti, mi sia visto ridurre la cifra erogata dopo l’ della da 140mila a 120mila in un caso e a 110mla nell’altro!!!

E via a corsa in mille istituti alla ricerca del mutuo perduto, via alla non sul ma sui tempi che erano previsti ma devono “slittare”…

E la colpa?

MA dell’Agente , naturalmente!

Risultato?

Da me sono tornate in voga le sospensive, pur se per al max un mese, pur se inserite per clienti con i quali abbiamo già una previsione di disponibilità da parte di più istituti bancari.

Di contro però avviene anche il contrario, dove un cliente con scarsa predisposizione alla serietà, può approfittare di queste clausole per avere una via di fuga in caso di ripensamenti (mi è successo anche questo).

C’è chi non inserisce la sospensiva e trattiene l’, dietro l’accordo verbale che se non c’è mutuo si “strappa tutto”, per me non è molto consigliabile ma c’è chi lo fa…

E c’è chi non le mette proprio, consegna il tutto e se la banca non eroga cavoli di chi ha fatto la proposta.

Insomma si fa tutto e il suo contrario.

Quindi, posto per assunto che non abbiamo la sfera magica e posto per assunto che non abbiamo la certezza al 100% della disponibilità di mutuo dei clienti NEMMENO dopo una consulenza e un parere preventivo e, dirò di più, nemmeno in presenza di delibere, come dovremmo comportarci?

A voi.

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Condividere, come e quando si vuole: è possibile?

2 settembre 2007 10:41 448 Comments

Dai commenti che si sono susseguiti, ho notato una certa “voglia” di condividere informazioni come in una , pur non avendo voglia di affiliarsi a una “” e pagarne il relativo , vuoi per convinzioni o per esperienze o motivazioni varie che non mi interessa di discutere in questo post.

In questo post vorrei discutere con voi sulla possibilità di una rete di , tra coloro che vogliono condividere con determinati alcune informazioni relative agli , al fine di collaborazioni fattive, specie per coloro che operano con clientele distanti, come i colleghi che hanno le loro attività in luoghi turistici o ad alto richiamo.

Prendendo spunto dal blog, e dalla mia esperienza, potrei dire di aver individuato tre punti fondamentali:

  1. Non si vuole collaborare con tutti, si vuole collaborare con chi si conosce e ha la nostra fiducia;
  2. Non si può e non si vuole condividere tutti gli immobili, solo determinati immobili necessitano di tale approccio;
  3. Il dover immettere troppe volte i dati in mille portali da fastidio e porta via tempo.

Quindi un sistema dovrebbe poter permettere:

  • La possibilità di selezionare una che mi faccia scegliere se voglio collaborare o meno con altri AI;
  • La possibilità di scegliere l’area geografica o meno degli Ai con i quali collaborare.
  • La possibilità di scegliere con chi voglio (o con chi non voglio) collaborare.

Se avete altri suggerimenti è il momento di farlo, specie per chi, a differenza di me, opera in zone turistiche potrebbe essere una buona occasione per mettere su un che potrebbe anche funzionare.

A volte basta solo cominciare.

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Il Mistery client: finalmente le risposte.

31 luglio 2007 01:47 41 Comments

Allora ,

che dire, non conoscevo il Mistery client e Vi ho portato con me nell’errore di pensare al “procacciatore di notizie altrui”, chiedo perdono a voi e a quell’agenzia che si è dimostrata la più “avanzata” tra noi che abbiamo scritto, visto che nessuno pensava e conosceva questo tipo di servizio, a parte robertos . (si veda Qui il vecchio post).

Fortunatamente il mio compito qui non è salvare la faccia (la mia intendo) ma cercare di fare un servizio del quale noi AI si possa fare uso, quindi ben venga chi mi smentisce a suon di fatti.

Fatti i dovuti mea culpa, continuo.

Sinceramente, anche adesso che lo conosco come figura professionale (il MC) non vedo l’utilità per il mio modo di mandare avanti l’attività, ho un buon dai clienti (non nel senso di sempre buono, ma di un buon livello di interazione).

Certamente ad altre strutture, con altri metodi lavorativi, la cosa può interessare eccome!

Ecco che siamo qui, anche grazie all’aiuto di selezioni (luchino76), che di mestiere fa selezione (non potevi mettere un altro nick?) di personale anche per Agenzie , siamo qui dicevo per capire meglio cosa fa un MC e cosa può fare per noi.

Le domande sono ben gradite.

Riporto le mie domande per cominciare:

  • l’MC verrà usato all’interno delle strutture che lo assumono o anche presso i competitors (come la figura tra l’altro prevede)?
  • Se dovesse, dico, teoricamente, senza illazioni, verificarsi un problema di scorrettezze, a quale ente ci si può rivolgere per denunciare il comportamento NON etico di quel MC? Ci sono enti che ne controllano l’operato? Chi garantisce quanto asserito da Selezioni (chamo te in causa perchè esperto della figura), che il MC abbia funzioni definite e una deontologia professionale che gli impedisca di fare quanto da noi paventato?
  • In caso di visita simulata all’immobile, il proprietario dello stesso è a conoscenza che quello è un appuntamento simulato?

Intanto scriverò una mail a una agenzia che offre questo servizio affinché possa intervenire anch’essa nella discussione.

EDIT:

L’Agenzia contattata ha scritto un che riportiamo qui:

www.MysteryClient.it il 31 Luglio 2007 alle 14:48 ha detto:

Saluto tutti, nella speranza di fare un po’ di chiarezza mi presento.
Sono il direttore di MysteryClient.it uno dei marchi da voi citati (non siamo quelli dell’annuncio, troviamo i nostri ispettori in altri modi).
Risponderò alle domande da voi poste cercando di essere chiaro, o almeno ci proverò.

A che serve il MysteryClient?
a verificare lo stato di di un servizio guardandolo con gli occhi della clientela.

Perchè le aziende lo usano?
per via di una cosa chiamata “effetto sentinella” se la struttura sa che in qualsiasi momento può essere valutata da personale esperto aumenterà il grado di attenzione verso i clienti sopratutto quelli più esigenti.

Perchè non si usa un “interno”?
il mysteryclient è la fotografia della clientela deve vedere il servizio con l’occhio del e non deve assolutamente essere un esperto altrimenti i consigli che ci darà non saranno così utili. Negli altri casi si fanno veri e propri audit con personale esperto.

Perchè si va dalla concorrenza?
per verificare le “best practice” cioè quello che fanno di buono e che noi possiamo “copiare” a fin di bene. Ad esempio nelle relazioni con la clientela nel modo di affrontare i problemi ecc ecc. non si cerca di carpire segreti industriali ma si verifica a che punto è la propria struttura rispetto alla concorrenza. ad esempio quanto costa la suite? che danno compreso nel ecc ecc.

Come si reclutano i Mystery CLient?
a seconda delle tipologie di verifiche si cerca personale differente che deve rispecchiare la clientela ma deve essere formato con un apposito corso

Chi controlla gli shopper?
ci sono società internazionali di accreditamento delle agenzie di mystery shopping e società che accreditano i mystery client (www.mspa.it ad esempio) loro hanno un registro e si occupano di controllare il comportamento degli shopper iscritti. E’cosa buona per un’agenzia avere iscrizioni internazionali o assumere shopper .

Concludo dicendo che non vi è nessun intento di spionaggio o di altro tipo fraudolento è una pratica votata alla trasparenza. Le aziende con il MS migliorano, crescono e capiscono cosa la clientela chiede loro.
Il MS è alla fine un modo per dire alla propria clientela: un organismo imparziale controlla il mio operato per farti stare più tranquillo. Magari potreste giovarne anche voi… ()
Magari noi capiremo cosa pensano del MS le altre categorie anche grazie a voi.

Un Saluto
Fabrizio Checchi

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A volte i clienti possono stupire

16 luglio 2007 17:18 44 Comments

Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.

Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il , davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi es su 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche di e sono finita imbrigliata in una spiacevole .
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

corbusier_savoye.jpg

Sorvolo sulle ragioni per le quali la di un’ sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del in contanti (è sempre così…per …gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: Read More

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Comprare avendo il mutuo? A volte non è possibile…

28 giugno 2007 00:10 7 Comments

Succede spesso che telefonando al proprietario di un immobile per fissare un appuntamento ci si senta rispondere -“è in trattativa”- oppure – “ho già venduto, grazie” .

Normale routine.

E a volte, a un successivo contatto si scopre che l’immobile è tornato in vendita, perché l’ “chiuso” è sfumato.

Un po’ meno normale, secondo me, è il fatto che siano molti gli affari che “saltano” per impossibilità di ottenere il mutuo da parte degli acquirenti.

Si potrebbe evitare cercando il mutuo per i propri clienti PRIMA di trovare l’immobile, anche per “mirare” meglio l’immobile giusto per le tasche degli acquirenti; in fondo iscriversi all’UIC come creditizi non è impossibile, anzi; e tanto meno è difficile accompagnare nei vari istituti (convenzionati e non) i propri clienti acquirenti…

Ma anche questo problema può essere una conseguenza di un modus operandi, più o meno discutibile ma non illegale o contro l’etica, comunque con soluzione alla nostra portata (intendo nostra di Agenti )…

Una prima difficoltà nasce in presenza di quegli acquisti dove requisito fondamentale richiesto dagli acquirenti sia l’ottenimento di un mutuo al 120%, oggi molto meno raro di quanto qualcuno ami far credere: l’orientamento degli acquirenti di fascia “bassa” infatti, è quello di cercare nel mutuo la risorsa per ogni spesa inerente all’acquisto, comprendendo nella cifra da richiedere all’istituto di credito anche le , le per il notaio, il geometra, le mediazioni; è chiaro che la cifra deve essere per la banca erogabile in relazione ai redditi degli acquirenti.

Se poi si ottenesse il mutuo, basta che il notaio scriva nel contratto di mutuo, in modo , a cosa sono serviti i vari importi che l’istituto avrà cura di erogare con mandati irrevocabili (o assegni) diversi.

E fin qui ce la caviamo…

Ma un giorno, finalmente, dopo aver trovato l’istituto disposto a erogare il mutuo, dopo aver trovato la che piace ai nostri acquirenti, ci arriva la mazzata:

Il proprietario vuole una parte consistente di denaro a “nero”.

Ovviamente, l’agente coscienzioso rinuncia a tali incarichi, quando ne viene a conoscenza in fase di ma, spesso, il proprietario è restio a dichiarare tali esigenze prima di vedere una proposta, anche se l’AI ne abbia fatto richiesta precisa al momento dell’ (la domanda su come e da quando si abbia la proprietà è d’, come la raccolta delle provenienze), magari vedendo che un immobile è stato acquistato entro il quinquennio…

D’altro canto, anche se il proprietario è un che ha denunciato una cifra per gli appartamenti già venduti, sceglierà di denunciarne sempre una congrua alle precedenti, congruità in mancanza della quale si vedrà il fisco intervenire richiedendo imposte a destra e a manca, e se questa cifra non è molto fedele al vero…

Inoltre aggiungo l’assurdo che tale problema esiste anche se gli appartamenti precedenti fossero stati venduti a prezzi differenti da quello che stiamo vendendo noi (vuoi per o perché qualcuno riesce a venderlo a un più alto) e il malcapitato costruttore non si preoccupasse della “incongruenza” lasciando che l’acquirente denunci tranquillamente l’importo pagato: il fisco potrebbe invocare “pregiudizio di colpa” anche se in questo caso il misero costruttore non ha evaso un baffo, decidendo che tutti gli appartamenti hanno le imposte da rivedere in forza del fatto che uno di questi è stato venduto a più alto, come se ci fosse stata evasione e non compravendita con prezzi differenti.

Poi anche i privati ci mettono del loro, magari rivendendo una casa comprata con le e pretendendo cifre a nero, di solito coincidenti con la quasi totalità della plusvalenza…

Il notaio che ne venisse a conoscenza al momento dell’atto si troverebbe nella posizione scomoda di dover segnalare la differenza tra l’importo del mutuo e l’importo denunciato nell’atto, e sapete tutti come va a finire.

E l’agente deve segnalare l’operazione come sospetta, all’UIC.

Il problema sta piano piano attenuandosi, ma questo per me è il vero problema attuale in molte con mutuo.

In pratica, se da una parte le famiglie hanno la tendenza a cercare nel credito, in modo onnicomprensivo, la soluzione all’acquisto della propria casa, dall’altra sia le politiche bancarie che alcuni proprietari pongono limiti insormontabili a tutto ciò.

Questo è uno dei motivi per il quale NOI possiamo essere molto utili allo Stato e ai cittadini, se ce ne dessero la facoltà legittima, oltre che l’obbligo: se si dovesse sempre passare da una agenzia immobiliare per vendere/acquistare una casa si avrebbe sicuramente più possibilità di tracciare chi “sgarra”.

Naturalmente dovrebbe diventare conveniente anche per il cittadino, ma questo è un altro post.

Qual è la vostra esperienza, ?

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