07 apr 08 Provvigione solo dal venditore: Ma perchè non li accontentiamo?
Leggendo nei vari forum e blog in giro per la rete, si vedono i più disparati commenti, sempre pieni di consapevolezza e di conoscenza dell’argomento che trattano (sic.)
Ultimamente leggo in molti di questi anfratti pieni di verità cosmica l’idea che gli Agenti Immobiliari abbiano da perdere dalla proposta Galante, quella per capirsi, che immetterebbe la provvigione alla francese, con il pagamento provvigionale a carico della parte venditrice: un pò come il mandato insomma.
Sinceramente, perchè non li accontentiamo?
16 feb 08 Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via.
Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.
Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.
04 ott 07 Il libro della casa.
Nelle compravendite tra privati, una volta raggiunto l’accordo sul prezzo, le modalità di pagamento, i tempi si potrebbe esser portati a pensare che i problemi sono finiti.
Spesso è così, ma altrettanto spesso invece ci sono alcuni “intoppi”, sorprese inaspettate che non sono proprio portatrici di allegria.
Molte di queste sorprese sono sconosciute ai non addetti ai lavori, alcuni non sanno nemmeno che possono esistere alcuni obblighi per il venditore di un immobile.
Molti pensano infatti che si possa vendere una casa “così com’è”.
In parte è vero, ma ci sono dei limiti alle libertà contrattuali, e questi sono dettati dalla legge, specie dalla 47/85 e dalle successive modificazioni.
Per fare un esempio pratico, quel proprietario che pur avendo incaricato un tecnico di effettuare sanatoria o di richiedere un determinato permesso, potrebbe trovarsi con un abuso se non ci fosse stata, ad esempio, lettera di chiusura dei lavori.
O quel proprietario che in tutta tranquillità vende come annesso al proprio appartamento un garage che in effetti non è il suo, pur se lo ha usato per anni.
Tali problematiche, molto frequenti devono per legge essere sanate dal proprietario, che ne ha l’obbligo.
L’acquirente invece ha diritto a vantare sia la rescissione che eventuali danni derivanti dalla presenza di tali difformità.
Questo si può riflettere negativamente sull’andamento della trattativa, specie quando vengono fuori in momenti successivi alla firma di accordi, accordi che s sono creati su basi differenti da quelle venutesi a creare.
Ecco perchè conviene al proprietario fare bene i conti con il proprio immobile prima di metterlo in vendita.
E questa convenienza si riflette sull’acquirente, che avendo la possibilità di conoscere ogni aspetto dell’immobile che si appresta ad acquistare può valutare bene tempi, oneri e acquisto.
Noi abbiamo voluto dare questa possibilità ai proprietari e agli acquirenti, usufruendo di convenzioni da noi attivate, con i Tecnici e i Notai che hanno aderito e con quelli che aderiranno in futuro, per avere i proprietari la possibilità di effettuare un check-up dello stato amministrativo del proprio immobile e per gli acquirenti di poterne visionare il contenuto prima di effettuare qualsiasi offerta, e di usufruire di agevolazioni dal momento del compromesso a quello del Rogito.
Inoltre, gli immobili che avranno il “Libro della casa” avranno una corsia preferenziale nella promozione pubblicitaria, con annunci in evidenza su internet, nelle riviste di settore, in Agenzia.
Convenzioni casa
Casa in media.
Il libro della casa.
Sono a vostra disposizione presso tutte le sedi Oris group.
31 lug 07 Quanti modi di fare l’Agente immobiliare esistono?
La domanda mi è sorta anche in seguito alle ultime discussioni, sul modo di intendere il lavoro dell’agente immobiliare.
Non è difficile sospettare (a torto o a ragione) nella politica di governo, il tentativo di sminuire la figura dell’AI cercando di eliminare prima i requisiti minimi e poi arrivare a eliminare le incompatibilità, cose che messe insieme renderebbero possibili, in teoria, l’apertura di “Supermercati della casa”, con decine di dipendenti che scorrazzano i clienti di turno, con pochi responsabili che seguono le pratiche, con modulini tipo quelli che si usa per acquistare un TV mega-schermo…
Comunque sulla liberalizzazione ho dato il mio pensiero in questo post, quindi non mi ripeto..
Nella legge che regola la nostra professione, che adesso vogliono togliere, l’utilizzo di “accompagnatori agli immobili” non era previsto, a meno che questi non fossero iscritti al ruolo…
Perfino per le acquisizioni è prevista l’iscrizione al ruolo, quindi anche la figura degli “acquisitori” (oggi sostituita in gran parte dai call center, interni o a pagamento) non sarebbe proprio regolamentata e prevista, per quanto mi risulta.
A queste limitazioni la categoria, bisognosa di forza lavoro, ha risposto aggirando di fatto la legge, con assunzioni a progetto, a tempo indeterminato part time, che di fatto si sono rivelati meri artifici per avere più persone che fanno l’AI, anche se non lo sono.
Adesso, con gli ultimi sviluppi, se l’art. 2 della 39/89 se ne va in pensione, invece di prendere persone e formarle in modo completo, formo gruppi di lavoro con mansioni definite (accompagnatori, acquisitori, responsabili, ecc.), persone che sanno fare solo quello e vendo, come un qualsiasi altro prodotto, immobili sono sicuramente più “furbo” di chi cerca di creare colleghi a tutto tondo…(molte realtà esistenti non hanno aspettato la liberalizzazione, lo fanno da molti anni)
A ben guardare, il target di tali agenzie molte volte è il mercato medio basso, dove il numero è un parametro più forte della qualità e dove si può agire con più forza sugli acquirenti, con compromessi a mille euro e sospensive al mutuo annessi (sui quali magari discutiamo in un altro post), mi sorge la domanda che in verità non mi abbandona mai:
Ma l’Agente Immobiliare vende o media?
Parlando del lavoro,della pratica:
Se io ho molti accompagnatori, che hanno come primo compito portare gente a vedere case, formati il minimo indispensabile (per adesso non possono mediare, mi sembra), il mio sforzo sarà orientato a farli produrre il più possibile numeri, nel senso di appuntamenti eseguiti, e di proposte.
Ora, nella mia esperienza i numeri mal si sposano con la qualità.
Mi spiego: se a tot numeri corrispondono tot AI, allora il problema non si pone, almeno in teoria, nel senso che se un numero non esagerato di affari sono seguiti da un AI, almeno si dovrebbe essere più tranquilli sul fatto che le cose siano seguite come dovrebbe essere fatto.
Ma anche se si mettesse un numero sufficiente di AI con carica di Responsabile a capo di gruppi di lavoro di Accompagnatori, verrebbe a mancare il rapporto fiduciario che si instaura con un cliente quando sei tu a accompagnarlo dall’inizio alla fine di un affare, in prima persona.
In sostanza, per il modo che intendo io di fare l’AI, un affare dovrebbe essere seguito fino alla fine da chi lo ha cominciato.
Ma certo è una pratica, un modus operandi che ha dei limiti in fatto di redditività e di controllo: ci si deve servire di gente preparata il più possibile, che vuole essere pagata e che può andare altrove o aprire per conto proprio, e un AI che ti va via non è come un accompagnatore che se ne va, un AI si è fatto la propria rete di conoscenze, un AI è una risorsa completa.
In un momento dove i piccoli boccheggiano, (un po come le botteghe dove facevamo la spesa), dove il mercato soffre, specie nel target medio-basso, è strano che invece di specializzazione e aggregazione tra AI veri si cerchi di agevolare soluzioni di questo tipo…
Credo che il nostro sia un lavoro sulle persone e non sugli immobili e sui grafici di rendimento (che anche io faccio, ma riguardo alle spese di pubblicità), penso che il far fare un numero minimo fisso di appuntamenti come regola inderogabile, pena il licenziamento, a persone che prendono 500 euro e percentuali da fame, senza imparare niente, NON sia la soluzione.
Si può benissimo controllare il rendimento di colleghi mantenendone la dignità professionale, secondo me.
Insomma, non credo che si possa fare l’AI, quello “di strada”, quello che parla con la gente dall’inizio alla fine di un affare, quello che studia e ha la passione per il suo lavoro, quello che MEDIA non quello che VENDE, che ha un ruolo sociale, non solo economico, in modo meccanico e basato sui meri numeri.
Credo che l’AI sia mal sostituito da catene di montaggio, redditizie sicuramente, ma non interessanti per quanto mi riguarda.
Non sarebbe possibile fare una via di mezzo?
Insomma:
Quanti sono i modi di fare l’AI?
Attendo commenti.
(chiedo scusa ma avevo incollato la bozza, adesso è corretto, almeno spero)
16 lug 07 A volte i clienti possono stupire
Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la categoria a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.
Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.
Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.
Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata
Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.
Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.
Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.
La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.
Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.
Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: (continua…)
20 giu 07 In quale momento l’Agente Immobiliare matura il diritto a riscuotere la provvigione?
Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.
Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.
Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso 
Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…
Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?
“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”
Allora, qui nasce il “problema”.
Quando è concluso l’affare?
Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.
Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.
Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.
Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)
Semplificando il mio pensiero:
Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.
Mi spiego:
Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…
In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.
Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.
Quando si riscuote allora?
Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).
Quindi non “all’accettazione della proposta”.
A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.
In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.
A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).
vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.
Ho detto… la mia
14 giu 07 Degli incarichi in esclusiva.
Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.
Sono un AI e non uso incarichi in esclusiva, fogli di visita, proposte con caparra confirmatoria che divengono “preliminari” con l’accettazione.
Campo, lo stesso.
Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.
Comincio con le mie riflessioni:
Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:
- Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
- Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
- Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
- Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
- Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
- Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).
Il cliente cosa ci guadagna?
Provo a fare delle supposizioni.
- Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
- Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
- Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
- Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
- Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…
Quindi le esclusive sono consigliabili?
In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:
- Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
- Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
- Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
- Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
- Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
- Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
- Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.
Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.
Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.
Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.
Convinti, non certi, non sicuri.
Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.
Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.
Salute.
14 giu 07 Liberateci!
In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.
Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso è obbligatorio ma mi risulta che esistano agenzie aperte da persone che ne sono prive, con prestanome “Patentato” (sia sfruttato che sfruttante, a seconda dei casi).
- Ci sono agenzie e gruppi dove lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne prendere incarichi, convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa compresa nella penale e nel rinnovo tacito, in cambio di un piccolo stipendio fisso che durerà fino a quando resisteranno nel raggiungere gli obiettivi, fino a quando non molleranno per andare a lavorare in una piccola agenzia “vera”…
- Ci sono agenzie, di solito fanno fare appuntamenti a obiettivo, tipo catene piramidali assicurative, con politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo: il cliente è statisticamente soddisfatto.
- Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno né problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.
Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.
Parliamoci chiaro, quasi tutti i colleghi che conosco hanno iniziato senza il patentino, lavorando nelle agenzie, quindi fino ad ora non me la sono sentita di fare segnalazioni alla CCIAA contro un “irregolare”, visto che ho condiviso a suo tempo le stesse speranze, oggi concretizzate; dalla liberalizzazione in poi però avrò meno remore a fare segnalazioni, visto che (così sembra) per tutti sarà possibile accedere agevolmente alla professione.
E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: sperando che non succeda quello che dicono sia successo in Spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe).
I dubbi che mi restano sono:
Resteranno le incompatibilità?
Chiunque metterà in contatto due parti per la conclusione di un affare (ex art 1754), vista l’abolizione del ruolo, sarà automaticamente mediatore e quindi avrà diritto alla provvigione, o farà fede l’iscrizione alla CCIAA?
Se sono iscritto come mediatore, pur non essendo iscritto al ruolo, sono coobbligato in solido al pagamento delle imposte dovute per la registrazione delle scritture private non autenticate?
E l’antiriciclaggio?
Se ..(omissis)????
Insomma, qualcuno ci risponda:
Liberateci.
03 apr 07 Primi appunti: dichiarazioni sostitutive obbligatorie
Dichiarazioni sostitutive obbligatorie:
Tracciabilità dei pagamenti
• Si applica a tutti gli atti, conguagli compresi, tranne che ai diritti di garanzia.
• Non si possono usare assegni senza la dicitura “non trasferibile” per importi superiori a € 12.500,00.
• Non è ancora chiaro cosa succede ad un titolo che nasce nominativo e diventa al portatore…
Pagamento mediazioni o meno.
• Le parti dichiareranno congiuntamente le modalità di pagamento del corrispettivo (se non anteriori al 4 Luglio 2006):
- Accolli di mutuo
- Permute con altri beni mobili/immobili
- Assegni bancari (c/c o circolari)
- Bonifici bancari.
- Contanti
- Pagamenti differiti.
Intervento di Mediatori
• Le parti dichiareranno poi, disgiuntamente se si sono serviti di un mediatore o meno; in caso affermativo s’indicherà l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, indicandone analiticamente le metodologie di pagamento (se non anteriori al 4 Luglio 2006):
- Se il mediatore è persona fisica, s’indicheranno i dati identificativi del titolare della ditta individuale, il codice fiscale o la partita iva e il numero d’iscrizione al ruolo (per quanto?).
- Se il mediatore è persona giuridica, s’indicherà la ragione sociale (o la denominazione) e i dati identificativi del legale rappresentante o del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la società di mediazione in quel determinato affare, con l’indicazione del codice fiscale o della partita iva e dei vari ruoli.
• In caso di omissione o rifiuto dell’indicazione del mediatore in atto le sanzioni a carico della parte inadempiente sono amministrative (da € 500,- a € 10.000,-) e penali (falsa dichiarazione in atto), oltre all’accertamento di valore.
• Le dichiarazioni sostitutive, se omesse, non invalidano l’atto.
• Il notaio, in caso le parti volessero omettere le dichiarazioni sostitutive, può rifiutarsi di fare l’atto oppure indicare in atto che “le parti si rifiutano di fare le dichiarazioni sostitutive” con le conseguenze del caso.
• Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.
Si rimanda la spiegazione dell’opzione “Prezzo/valore” a un prossimo post.
12 mar 07 Perchè rinunciare alle esclusive?
Gli incarichi in esclusiva:
- Cosa sono e sopratutto a chi servono?
- Cosa ci guadagna il cliente?
- Cosa ci guadagna l’agente?
Domande inutili? Non ne sarei così sicuro..
Innanzi tutto, come saprete, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:
- Fissare un prezzo per il quale , in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
- Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari del mandato di trattare l’immobile, anche privati.
- Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
- Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare 15 gg. prima della scadenza, con a.r..
- Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione).
- Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).
Il cliente cosa ci guadagna? Proviamo a rifletterci su…
- Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli , nessun bello)..
- Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile…
- Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi lo facciamo..
- Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone… senza esagerare.
- Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…
Quindi le esclusive sono consigliabili?
In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:
- Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
- Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
- Si da libertà al proprietario di ritirare l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico.
- Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NOn si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile
- Non si prende le esclusive visibilmente fuori prezzo.
- Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo , in quel caso,la propria opera a costi ridotti.
Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.. beh, io rispondo che sono altri i mestieri che danno la certezza del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo..
Inoltre credo che sia l’ora di cambiare aria, porgendo noi per primi, come categoria, la mano fiduciosa ai nostri clienti se vogliamo che qualcuno di loro cominci a fare lo stesso.
Saluti
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