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Sempre al vostro servizio.

La prima è che avrei perso sicuramente. (e avrei potuto continuare a fare il reietto/dissidente con licenza, visto che candidandomi e perdendo avrei avuto una sorta di “patente” per lamentarmi).

La seconda è che quando i giochi sono “fatti” in “politica” non c’è niente da fare.

Dirigenza FIAIP Toscana

Mi sbagliavo, il mio nome è uscito fuori la sera prima del 13 gennaio, non avevo appoggi, la Monica (il Presidente Provinciale) me ne ha trovati diversi ma in fondo ci credeva solo  lei… io andavo per vedere chi eleggevano al posto mio, più che altro… per misurarne le competenze durante la carica…. quanto sono maligno eh?

I colleghi del collegio mi hanno sostenuto alla grande… ma loro lo sapevo.. grazie comunque ragazzi, peggio per voi

Invece mi hanno dato una bella lezione tutti quanti i colleghi, non si finisce mai di imparare a stare al mondo, e quando hanno incominciato a venirmi intorno a congratularsi (io stavo tranquillamente aspettando di sentire i miei 12 voti in tutto) cominciavo a realizzare che non potevo più stare a fare il mio gioco preferito… comprendevo che mi sarebbe da li a poco toccato di dar seguito alle mie parole, che ho speso qua e la sul web…

Devo dire che il mio discorso è stato assolutamente in linea con la mia capacità di parlare in pubblico: ridicolo.

Ho la pretesa di andare a braccio, se cominciassi a parlare probabilmente ci vorrebbe la neuro per zittirmi, ma come al solito quando sei davanti a tutti… ciao ciao idee… e quindi sono entrato in una sorta di loop ripetendo “gli incarichi a chi ha competenze! Gli incarichi a chi ha competenze”…

Per aiutarmi mi hanno interrotto con l’applauso, non perchè dicessi cose sensate, ma proprio per interrompere la mia scena da vinile rigato…

Meno male che sono stato anche uno di spettacolo, ma di quei tempi oramai mi è rimasto solo la capacità di fare brutte figure e fregarsene: the show must go on!

Io sinceramente non mi sarei votato… ma visto che ci siamo, balliamo.

Ringrazio sentitamente i colleghi che mi hanno dato fiducia, non so su quali basi, ma noi Ai siamo veramente una razza strana, quindi nulla di cui stupirsi.

Ho già chiesto le consegne ad Annabella per continuare il lavoro iniziato e farò il punto della situazione a breve, relazionandomi con i delegati provinciali e i loro Presidenti, per testare e sentire il polso della situazione Toscana.

Ho anche contattato quei colleghi che in federazione ricoprono analoghi incarichi (quelli che conosco e dei quali ho i recapiti) perchè avrei intenzione di coordinarci su alcune iniziative di screening, per confrontare le diverse esperienze e avere altri spunti.

Mi sono anche permesso di chiedere informazioni dettagliate su cosa FIAIP ha intrapreso come impegni con i fornitori del settore (Replat, Casa.it… ecc.) per poter fare da collante tra la base e il CN, specie per quanto riguarda le iniziative della federazione o per portare all’attenzione del CN eventuali idee e/o risorse che possono essere utili per tutti.

Chiaro che all’inizio farò dei bei scivoloni, speriamo di ridurli con il tempo, se durerò abbastanza

Grazie ancora, spero che abbiate avuto ragione nel fare questa scelta.

Roberto Ponziani

Sono anni che ho ideato il libro della casa, che ho dato a tutti i colleghi che lo hanno voluto la possibilità di usare l’idea, leggendone i dettagli, sfruttandone il marchio e i loghi perchè l’importante è far sì che sia riconoscibile.

L’idea si basa sul fatto che con poca spesa i tecnici acquisiscono clienti, i venditori hanno la possibilità di fare una fotografia dell’immobile sia nel suo stato di diritto che di fatto, da presentare ai potenziali acquirenti, ottenendo innumerevoli vantaggi tutti quanti.

I tecnici acquisiscono clienti.

I venditori acquisiscono tranquillità e sicurezza e possono fare bene i conti.

Gli acquirenti sanno cosa comprano.

Ancora oggi sento parlare i miei rappresentanti come se questa non fosse già una realtà.

Si veda ad esempio QUI
dalla MIA federazione

Bene, vi prego, mantenetene il basso costo per i proprietari se no faremo un ulteriore buco nel’acqua nella sensibilizzazione…

Non è meglio guadagnare 10mila euro domani che 100 euro oggi?

no eh?

Tristezza.

Lo trovate cliccando sul menù in alto, oppure più semplicemente cliccando QUI

I rapporti umani sono dovunque sempre imperfetti, ci sono tensioni, frustrazioni, soddisfazioni, delusioni, gioie, invidie, rancori, amicizie… etica, egoismo, avidità, senso del dovere… nei rapporti umani che nascono nelle agenzie la cosa è amplificata.

Un miscuglio di emozioni forte, di spessore notevole, spesso difficilmente sopportabile pur essendo irrinunciabile per un agente immobiliare che lavora con passione e dedizione.

Facendo l’agente immobiliare vedi tante storie, diverse, uguali, simili o distanti, spesso scontate altre volte da vertigine.

Impari molto della natura umana, sia nei lati buoni che in quelli cattivi.

Io stesso ho fatto le mie marachelle come le ho subite.

Devo dire che facendo un bilancio, ho poche persone capaci di pensare con la propria testa che ce l’hanno con me e sempre per azioni che ho intrapreso a difesa di qualcun altro, con il risultato di divenire il bersaglio del rancore, per non aver fatto perpetrare l’azione (che io ritenevo scorretta) nei confronti delle persone della quale ho preso, a suo tempo, le difese.

Mi è successo diverse volte, al punto che chi mi conosce ha usato questo meccanismo contro di me, due annetti fa.

Ma di tutto mi si può accusare, tranne di non aver pagato un collaboratore.

Credo che l’azione più meschina, nei rapporti di lavoro, sia questa.

Ho pagato gente che poco prima festeggiava all’idea di avermi fregato, gente che alle spalle si riuniva per fare una sorta di “mobbing” al contrario (tra i quali anche persone che in passato ho difeso), aiutati naturalmente da gente a me “vicina”, l’ho pagata perchè erano i patti e l’affare era stato avviato da loro.

Li ho pagati nonostante i più abbiano poi smesso di curare i loro clienti lasciando a noi l’onere.

Oggi vengo a sapere che uno di quelli che ho contribuito a far cominciare questo mestiere è uno che non paga i propri collaboratori, collaboratori che hanno lavorato bene, facendo spesso, troppo spesso le veci di chi avrebbe dovuto gestirla, quell’agenzia.

Gente che ha portato l’affare in porto e lo ha curato fino alla fine.

Io sono sempre stato uno che si schiera, non sono un prudente italico da piede in due scarpe, non sono adatto alla politica, non mi presenterei in nessuna lista, non so mentire, ne chiudere gli occhi e far finta di nulla.

Se oggi sono sereno è perchè pur sbagliando spesso ho sempre fatto quello che credevo fosse giusto, eticamente parlando.

In questa bagarre di lavoratore non pagato dal suo datore di lavoro io non c’entro molto, sono quasi uno spettatore, i rapporti tra questi due colleghi sono cosa loro, vero…

Ma non ce la faccio, mi sento responsabile per aver permesso a delle persone così di entrare nel nostro già bistrattato mondo con il mio aiuto e quindi anche stavolta darò tutto il mio appoggio a questi colleghi bistrattati e derisi nel profondo, perchè il nostro lavoro ha un solo compenso: quando soddisfiamo i clienti con un affare concluso, vederselo rubare da uno che non solo non l’ha mai curato, ma che arriva alla fine, riscuote e non paga la giusta parte a chi ha lavorato demotiva e molto anche me, sia come Agente Immobiliare che come cittadino.

Resistere, resistere, resistere.

Io non lascio perdere.

Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.

Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.

Cosa è e come si usa una MLS?

Semplifichiamo.

Una MLS è un sistema che permette di condividere delle “liste” di immobili (nel nostro caso) tra più operatori, così che si possa condividere i portafogli e incrociarli con maggiore efficienza alla domanda.

In soldoni (per non addetti), sono portali dedicati alle agenzie immobiliari, nei quali gli agenti ricercano gli immobili da proporre ai loro clienti quando non li hanno in portafoglio.

Per poterla usare, l’agente immobiliare (o la segretaria o l’assistente o chicchessia) deve inserire gli immobili tramite un interfaccia, (un gestionale, un back office on-line ecc.)  inserendone i dati, le foto, le caratteristiche salienti, le informazioni primarie per poterlo “lavorare” e le condizioni di “condivisione” o le retrocessioni a seconda dei casi: ad esempio, un immobile può essere condiviso tra agenti e ognuno riscuote dal proprio cliente, un altro invece si riscuote solo il 30% dell’affare in caso di vendita, un altro invece oltre a quello che riscuoterai dal tuo cliente ti viene offerto un ulteriore % della provvigione dell’agente che ha messo l’immobile in condivisione….

Quali sono i vantaggi di una MLS?

In teoria, i vantaggi che si presentano all’agente che usi una MLS sono

1. Poter offrire un parco immobili più ampio ai propri clienti
2. Poter contare sul fatto che un collega possa avere un cliente per gli immobili del proprio portafoglio

E allora perchè non dovrebbero funzionare?

Bene, siamo a cominciare la nostra analisi.

Per farla a modino si deve entrare nei panni della maggioranza egli agenti immobiliari, quindi dobbiamo fare nostre delle informazioni.

La gestione del portafoglio immobili nelle agenzie è una pratica complessa e onerosa, sia in termini di costi che di tempo e energie.

Ogni immobile acquisito ha una sua pratica, viene fotografato, fatte le visure, viene stimato, ne viene analizzata la documentazione e gli atti.

Una volta controllato il tutto si prende il gestionale e si comincia a inserire i dati acquisiti, si inseriscono le foto, si fa il testo della pubblicità, si mette nei portali (anche servendosi di un servizio multi portal devi comunque inserire almeno una volta).

Ed ecco che si deve immettere anche sul gestionale della nostra MLS, ripetendo il processo.

Un immobile, 4 operazioni (quando va bene).

Questo va moltiplicato per tutti gli immobili in portafoglio.

Poi ogni immobile viene “gestito”, durante la sua permanenza in portafoglio, si analizza i feedback dei clienti interessati o che lo hanno visitato, si ricontatta il proprietario, si ritocca i prezzi, se è in costruzione si aggiorna le foto o le planimetrie…

E se il prezzo cambia o le planimetrie sono cambiate che fai, lasci sui portali e sull’MLS i dati sbagliati?

E chi li sente dopo i colleghi, giustamente?.

Quindi intanto abbiamo individuato un primo problema:

Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Va beh, direte voi, ma in cambio dei vantaggi può valere la pena di fare un piccolo sforzo (PICCOLO? Moltiplicalo per 100 immobili e poi fammi sapere)…

Qui entra in gioco il feedback avuto da chi ha usato o usa ancora le MLS: sembra che il ritorno in termini di affari conclusi sia sotto la “sufficienza”, la qualità degli immobili condivisi scarsa e che il tasso di FIDUCIA nei confronti dei condivisori sia … basso.

Inoltre i canoni spesso sembrano troppo cari.

Quindi abbiamo:

Basso livello di soddisfazione tra gli utenti delle MLS ( a parte qualche eccezione in estasi religiosa)

Non sono molti tra gli agenti che ho “intervistato” che si sono detti soddisfatti, molti non rinnoveranno i loro abbonamenti, altri non ci rientreranno nemmeno morti..

Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Questo fenomeno ha ragione di esistere, purtroppo, i modus operandi sono diversi, molto tra agenzie e zone, così come l’approccio al cliente e al mercato, non siamo fatti tutti della stessa pasta e ci spaventa il potersi trovare a collaborare con gente non fidata, ci mettiamo faccia e credibilità verso i nostri clienti.

Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto.

L’obiezione preferita degli estimatori delle MLS a questo tipo di osservazione (ma più dei venditori di tali servizi) è: “Con un solo affare hai ripagato i costi”.

Io penso che nei costi andrebbe considerato anche il costo del tempo che serve a gestirla bene… comunque credo che un gestore di una MLS debba tener conto di questa insoddisfazione e analizzarne le cause…

Scarsa costanza nell’uso delle MLS

Questo è il problema a mio avviso più vero e più grave: spesso un agente immobiliare si iscrive a una mls “tanto per provare” e si limita a metterci qualche immobile, magari nemmeno tanto commerciabile… e aspetta. Quindi ecco che l’MLS non funziona, lui comincia a pensare che sia una perdita di tempo e soldi….

Prendendo per buoni i feedback quasi negativi nei confronti del MLS in generale qui sopra riportati, dobbiamo cominciare a chiederci come mai un sistema che è buono teoricamente non funzioni nella pratica.

Io credo che il problema sia racchiuso in quanto scritto sopra.

Cercherò di spiegarmi fornendo problemi e soluzioni (quando uno si lamenta deve saper proporre una strada, se no perde tempo).

Problema:
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Soluzione:
Fare MLS tra agenti che si conoscono e lasciarli liberi di scegliere il loro regolamento interno.

Cominciare da piccole reti, meglio locali o tra luoghi che sono legati per “flussi” di acquirenti.

Poi piano piano unire le sottoreti alle reti e così via (ma per farlo si deve realizzare quello scritto sotto!)

Problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

ma quanti bei portali madama dorè...

Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.

Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.

Le msl poi meritano un discorso a parte.

Il sistema mls, come impostato in altri paesi, poco avrà a che sparire con il territorio italico e le sue pazzie, dove da regione a regione le leggi che regolano le compravendite immobiliari subiscono bruschi cambi di significato a seconda di chi le interpreta o applica (non scordiamoci che il nostro ordinamento ha decine di migliaia di leggi e leggine, decine di volte di più di altri paesi).

Anche in province vicine come Pistoia e Firenze le usanze sono differenti notevolmente, a Firenze spesso i controlli, a carico del proprietario, vengono fatti appena prima del rogito a Pistoia tutto viene controllato prima del compromesso a carico del’acquirente (con un suo tecnico di fiducia).

Tralasciando il fatto che io, che lavoro a Pistoia, preferisco molto il nostro modo di operare che garantisce il più possibile  di non trovarsi legati a un compromesso su un immobile che magari ha nascoste delle magagne, questo fa capire come sia difficile creare interoperatività tra agenzie immobiliari di luoghi diversi.

Perfino tra le varie Agenzie delle Entrate ci sono differenze nelle interpretazioni delle IMPOSTE!!!

Quindi, da qui si intravedono già i primi ostacoli a operare agevolmente a distanza.

Questo poi si riflette nella fiducia che si ripone nel prossimo: essendo abituati a risolvere cose indicibili ( progetti non depositati, atti fatti male, abusi mai sanati, mariti in carcere per omicidio del fratello che si fa la moglie, ipoteche con banche che non esistono più e che nessuno sa come cancellare, torrenti deviati… ) si tende a non dare fiducia ai colleghi fino a quando non si instaurano rapporti di conoscenza personale e professionale tali da individuare bene come il collega operi.

Ecco perchè le MLS nazionali non funzionano in Italia e solo nelle grandi città (Roma e Milano) o nelle isole hanno qualche affiliato in più (stesso territorio – stesse regole – stesso modo di lavorare…).

La soluzione a parere mio è nella tecnologia xml, come ho già detto qui.

Prevedere piccoli circuiti di reti tra agenti immobiliari che si conoscono, con possibilità di connessione tra i vari database e gestionali (lasciando a tutti la possibilità di continuare a usare i loro gestionali sempre che possano collegarsi al web e generare i file xml o collegarsi a un web service), per poter creare una rete di sottoreti che nascono spontaneamente e con una certa facilità di connessione/disconnessione tra loro (bisogna prevedere anche i litigi) potrebbe essere una soluzione flessibile abbastanza da sopperire ai problemi delle differenze, lasciando al contatto umano e agli accordi tra le persone il compito di unire le varie mls:

Un gruppo di agenti immobiliari, anche solo 5 o 6 (ma anche meno o di più) decidono di lavorare in sinergia, sottoscrivono u contratto e un codice di comportamento tra loro e vanno avanti; la cosa funziona al punto che uno di loro, conoscendo un altro gruppo di agenti della provincia vicina, decide di fare un incontro e le due mels uniscono il loro database e le loro risorse (portali, siti, contatti…).

Questo potrebbe essere parallelo alla creazione di gruppi di acquisto, ad esempio.

Su internet gli agenti immobiliari possono fare molto, non certo rinchiudendosi in luoghi frequentati solo da loro simili però.

Ci vuole apertura al mondo e visione d’insieme e per averla non credo che sia molto adatto cercare spazi chiusi e colloqui tra agenti, invece si ritorna al mito delle mls e del fumo: i migliori agenti! i migliori portali! compri senza sorprese! Facciamola da soli, che siamo bravi!

Ho l’impressione di aver già vissuto ‘sta cosa.

Speriamo almeno che da tutto sto marasma venga fuori qualcosina di buono, stavolta.

Cmq collegi: occhi aperti, a livello nazionale meglio lavorare con professionisti del settore attraverso sinergie vere che creare strutture autonomamente con il rischio di trovarsi con mezzi inadeguati e gestori peggiori.

Salute.

Sono contento di aver ancora aumentato la nostra efficienza per Voi.

Ho finito adesso.

Saluti e buona navigazione sul nostro sito.

Roberto Ponziani

A breve attiverò delle collaborazioni con colleghi con i quali mi trovo in sintonia, tramite Orisgest e un nuovo progettino che non dico per adesso per scaramanzia, al fine di aumentare la qualità e l’incisività dei nostri servizi alla nostra clientela.

Una mls, in sostanza, una scoperta tipo l’acqua calda, però riscaldata con le più moderne tecnologie e la consapevolezza dei limiti delle mls tipo replat et simila, dove non ci può essere vera collaborazione, a parere mio (suffragato da uno studio di circa due anni sul fenomeno e dal fatto che non attecchisca affatto a livelli nazionali).

Il tutto secondo la mia visione, che prevede la creazione di tanti piccoli circuiti di collaborazione per poi arrivare auna collaborazione di più ampio respiro, anche internazionale, una volta passato il giusto periodo di assimilazione e di affinamento della collaborazione attraverso l’MLS.

Questa evoluzione naturale della specie sarebbe possibile anch epartendo da piccole realtà locali grazie al progettino che si basa sulla tecnologia xml del quale ho parlato qui, che di fatto cancella i confini dovuti alla diversa struttura dei database dei gestionali creando, in potenza, la più grande e flessibile mls del mondo.

A presto gli sviluppi e ulteriori dettagli.