Poi il tempo passa, e oggi un canone di 250 euro mensili per servizi telefonici NON è giustificato: WELCOMEITALIA sei fuori mercato, alla grande.

Quindi ecco che a ottobre del 2008 comincio le pratiche per “business tutto incluso” di TELECOM allettante perchè con 33 euro a linea si ha tutto adsl compresa, senza costi di attivazione e senza nessun vuoto di servizio, chiedendo i codici migrazione voce-dati dal vecchio gestore.

Bene, “ci siamo, andiamo verso il risparmio finalmente”, penso mentre firmo i moduli di richiesta fornitemi dalla CERRAI SRL di Pisa, business partner di TELECOM, attraverso il loro venditore Enrico (il nome doveva farmi pensare), il quale mi dice di chiedere il codice migrazione per le linee e l’adsl a WELCOME ITALIA, codice che secondo le nuove leggi dovrebbe essermi consegnato entro 48 ore.

Beh, una settimana dopo (e non 48 ore) ho finalmente il codice che invio a CERRAI e aspetto i fatidici 60 gorni ch eservono per l’attivazione…

novembre…

dicembre..

gennaio…

mi chiama una signorina dicendo che la mia pratica è ferma e mi rimanda i moduli da firmare, rifirmo. Mi dice inoltre di spedire una raccomandata al tecnico che farà l’installazione e io spedisco.

febbraio…

Ricevo una telefonata dal 191 che mi chiedono di confermare a voce la mia intenzione di entrare in TELECOM…
confermo… richiedo conferma che la mia richiesta rimane quella originaria…. vengo tranquillizzato: business tutto incluso senza costi e senza disservizi.

metà febbraio…

vengo ricontattato dalla stessa signorina che mi conferma il buon andamento della pratica…

marzo…

nuova chiamata di un’altra signorina che mi richiede di confermare il tutto a voce…

fine marzo…

nuova chiamata di un altra signorina che mi riprende tutti i dati a voce e mi comunica che:

• Devo pagare i costi di attivazione perchè l’offerta non è più valida.
  Non è sicura di cosa mi verrà offerto come abbonamento
  I disservizi potranno durare anche sessanta giorni.

Io le comunica di bloccare immediatamente tutto perchè noi con internet ci lavoriamo e se loro sono incapaci nel fare il loro mestiere (odio chi guadagna anche se fa cappellate) non devo rimetterci io, quindi preferisco rimanere con l’attuale gestore fino a quando non saranno sicuri di cosa mi danno, a che costi e senza disservizi.

Quindi in soldoni:

• Io ho richiesto di rientrare in telecom, approfittando dell’offerta business tutto incluso nel ottobre 2008
• Dopo 5 mesi non so cosa mi verrà dato, a che costi in che termini e con quali disservizi.

Colleghi: attenti.

Che roba.

A tra poco per aggiornamenti.

Ultimamente leggo in molti di questi anfratti pieni di verità cosmica l’idea che gli Agenti Immobiliari abbiano da perdere dalla proposta Galante, quella per capirsi, che immetterebbe la provvigione alla francese, con il pagamento provvigionale a carico della parte venditrice: un pò come il mandato insomma.

Sinceramente, perchè non li accontentiamo?

Una mente semplice si accontenta facilmente, basta darle l’impressione di fargli un piacere e questa va in brodo di giuggiole.

Cosa ci costa a noi riscuotere gli stessi soldi anzi, spesso pure di più?

Chi glielo spiega alle menti così logiche e illuminate che in una trattativa tutto è trattabile e tutto viene trattato, provvigioni comprese?

Ci proviamo?

Che io sappia in Francia si beccano il 5% dal venditore, così almeno mi ha detto la sig.ra francese che ha acquistato tramite noi un appartamento che mi ha pagato il 3% senza batter ciglio ne chieder di pagare a nero, finalmente ho potuto riscuotere l’i.v.a.senza caricarmela io

Dal venditore prenderò il 2%, come da accordi, al rogito (se tutto va bene).

Quindi il 5% , non mi sarebbe cambiato un bel niente con il nuovo provvedimento (c’è chi prende di più e c’è chi prende di meno, in questa mia riflessione non importa).

In molte trattative invece non va così liscia, infatti la provvigione varia moltissimo a seconda dell’affare, dell’entità delle cifre, dei pagamenti… ecc.

Inoltre devi trattare due volte, le discussioni sono doppie: una col venditore e una con l’acquirente e a volte capita che prendi da uno e dall’altro no (capita, capita…).

Quindi ecco che in quest’ultimo caso io, da una affare, mi beccherei non più il 5% ma il 2-3% (sono così rari gente?).

Perchè ho dovuto trattare la provvigione?

Ma perchè io lavoro per entrambe le parti, e quindi a seconda di come vanno le cose sono costretto a rivedere le mie posizioni e le mie pretese: devo essere infrapartes, equidistante il più possibile, cerco il punto di incontro tra le parti, devo andare d’accordo con entrambe!

Ecco perchè spesso tratto pure il mio compenso, a volte in cambio di un’apertura alla conclusione dell’affare da parte di un cliente, sia esso venditore o acquirente, si finisce per discuterne…

A volte ancora si è costretti a prendere provvigioni basse per accordi pre-esistenti, perchè chi paga è un vecchio cliente, perchè gli abbiamo appena venduto la casa e gliene facciamo comprare un’altra…

Invece, con la nostra bella provvigione garantita dalla parte venditrice avremo la vita molto più semplice:

1) Non avremo più confusione: si lavora per i venditori e si riscuote sempre!

2) Se un acquirente fa il furbetto lo sistemiamo a dovere: il nostro compito è far guadagnare il più possibile il venditore adesso!

3) Si può smettere di iniziare trattative estenuanti, ci facciamo dare un bel mandato e si vende noi: offerta conforme o proposta irrevocabile valida 30 gg , nel frattempo con la proposta in mano richiamiamo tutti gli indecisi e facciamo una bella asta.

4) Mandiamo a farsi benedire il ruolo, ci scriviamo tutti come procacciatori (che qualche CCIAA dice non si può ma poi ne è piena), non registriamo un bel tubo di nulla: che lo stato si faccia da se i suoi compiti, senza demandarli ad altri.

5) Assorbiamo anche quella parte di mercato che ci sfugge, è automatico che chi vende casa si affidi a chi cura i suoi interessi e con questa nuova idea illuminata del Galante e dei suoi seguaci lo possiamo diventare senza remora: finalmente siamo VENDITORI di case.

L’unica cosa che ci rimettiamo è che faremmo un altro lavoro, che non avrebbe il fascino che ha adesso, il mettere d’accordo le persone, risolvere i loro problemi, le trattative, le strategie…tutto buttato.

In compenso, però, molti più soldi in saccoccia e meno rotture: VENDONSI!!!

E non dimenticate, cari colleghi, l’aspetto più “inaspettato” del provvedimento: finalmente saremmo visti come un servizio utile, e gratuito

Pensate, l’acquirente ignaro, entrare tranquillo in agenzia per cercare un immobile, tanto non paga l’AI, lo paga il venditore!

E verrebbe di più di ora, anche perchè fuori dalle agenzie non ne trova più una di casa: chi glielo fa fare a un venditore di non rivolgersi alle agenzie dopo? Basta ricaricare il prezzo sull’acquirente, che manco e ne accorge, e comunque mi tolgo la rottura di trattare per me, tanto lo fa l’Agente Immobiliare che si becca il 5% del prezzo e lo sa che se non mi porta quella cifra, col cavolo che glieli do.

Sai che pacchia.

Per capire perchè un mediatore è meglio di un venditore ci vuole troppo sforzo mentale, e per fare il mediatore ci vuole molta più fatica di quella che serve a un venditore.

Quindi perchè ci ostiniamo?

Siamo così innamorati di questo mestiere che non possiamo stravolgerlo e trasformarlo in quel modo?

E pensate che a loro importi?

Riflettiamoci Colleghi: cosa ne pensate?

A voi.

Quante volte ti sei lamentato di qualcosa che non va nella tua città o del fatto che non fosse abbastanza conosciuta nelle caratteristiche più interessanti?

Perché allora non farne il Sindaco, almeno virtualmente?

Nasce Blogolandia, il primo urban blog network italiano

Se negli stati uniti il concetto di blog metropolitano non è nuovo, in Italia i blog impazzano, ma in pochi hanno pensato di lavorare ad un progetto di blog cittadini, una nicchia stranamente inesplorata vista la voglia di urlare le proprie ragioni che gli italiani e i blogger, guidati da Beppe Grillo, hanno in questo periodo.

L’immobilismo urbano ha dato vita ad un’idea importante che alcuni professionisti del web hanno deciso di trasformare in realtà: nella calda estate 2007 Massimo Boraso, project manager Studio Boraso.com, Giorgio Soffiato, ricercatore Venice International University e creatore di Marketingarena e Berardo Matè , sviluppatore wordpress hanno creato www.blogolandia.it

Nessun modello di business, nessun piano di marketing, nessun manifesto pubblicitario.. eppure sono già attivi:

www.milano.blogolandia.it
www.venezia.blogolandia.it
www.rovigo.blogolandia.it
www.padova.blogolandia.it
www.ferrara.blogolandia.it
www.bologna.blogolandia.it

e saranno on line entro novembre anche Napoli, Palermo, Cesena, Treviso e Parma.

Il segreto? Il progetto. Quando la piattaforma viene offerta ai cittadini tutti si ricordano di voler fotografare quella buca davanti a casa che ha fatto cadere la nonna o di segnalare che quell’autovelox è fuori norma, ma è anche bello parlare dei risultati della partita di calcio della squadra cittadina o riportare interviste ai personaggi illustri. Blogolandia unisce i vantaggi della gestione da parte di professionisti all’editing di cittadini che vivono la zona. La voglia di raccontare la città è tanta e alcuni blog hanno già diversi autori che collaborano. Gli autori sono coordinati da un “sindaco del blog” che gestisce la diffusione delle notizie e coordina la routine quotidiana. Dice Giorgio Soffiato : “Non è facile gestire un progetto come questo, tecnicamente complesso e di difficile lancio, il rischio principale è quello che gli autori poco avezzi si stanchino o abbandonino il blog ma ad oggi assistiamo con piacere alla crescita del network e riceviamo richieste da più parti per avere una piattaorma blogolandia. Tutto questo è molto bello e credo che il driver del successo di blogolandia sia la passione verso il territorio e la possibilità di far sapere anche piccole cose che magari un giornale locale non approfondirebbe. Nel tempo ci piacerebbe anche gratificare i nostri autori con ricompense in pieno stile blogolandia come l’abbonamento al quotidiano locale o una pizza offerta in città. Blogolandia è di tutti e per tutti e nei nostri sogni c’è un progetto enorme con un blog per ogni Comune d’Italia .
Stiamo cercando persone (giornalisti/blogger ma anche giovani con talento) che amano il proprio territorio comunale o la propria città e sentano il desiderio di raccontare, fotografare e filmare tutto ciò che avviene nella propria comunità; cerchiamo persone disposte ad aprire un Blog urbano nel proprio comune e gestirlo, divenendo Sindaco del Blog. Blogolandia fornirà il Blog e tutto quanto necessario per poter iniziare a scrivere.
Chi volesse candidarsi ad aprire un Urban Blog del proprio Comune su Blogolandia può farlo consultando www.blogolandia.it o scrivendo a sindaci@blogolandia.it
L’idea del network di blog urbani si sta dimostrando vincente , unisciti a noi!

Le Agenzie sono, a parer mio, strutture nelle quali la domanda e l’offerta si incontrano, oltre a questo noi come figura infra-partes indirizziamo e coordiniamo tutto il lavoro che c’è in una trattativa, risolviamo i problemi che la legge non può risolvere ma noi invece sì , avendo in mano il mercato, per natura stessa del nostro lavoro, qualità che ci è riconosciuta anche dalla clientela (che comprerà pure al 35% da agenzie, ma all’ 80% si rivolge ad esse).

(non ho citato l’attività di mediazione perchè mi sembra ovvia…)

Questa è la nostra identità, ausiliari del commercio.

Poi tra di noi ci sono notai, avvocati, geometri professionisti “pentiti” che hanno intrapreso la nostra “ausiliar-professione”.

Queste sono le funzioni per le quali secondo me siamo insostituibili e questo dobbiamo promuovere.

I servizi accessori, oggi da accessori trasformatisi in necessari, fanno parte della nostra professione ma non ne sono il core-business (aoh! so’ poliglottide! ).

Puntare sulla “completezza” intesa come coordinamento di tutta la trattativa (in effetti ne siamo i registi) e di assistenza nel rapporto con i tecnici, i notai, le banche e l’amministrazione è giusto, ma senza dimenticarci chi siamo o far finta di essere altro.

Se poi Gianni53 ha ragione in futuro le agenzie saranno diverse, anche se non credo che la sua sia l’unica soluzione.

Sono ancora addormentato? (vedendo gli errori che ho fatto nel testo forse sì…)

Spesso è così, ma altrettanto spesso invece ci sono alcuni “intoppi”, sorprese inaspettate che non sono proprio portatrici di allegria.

Molte di queste sorprese sono sconosciute ai non addetti ai lavori, alcuni non sanno nemmeno che possono esistere alcuni obblighi per il venditore di un immobile.

Molti pensano infatti che si possa vendere una casa “così com’è”.

In parte è vero, ma ci sono dei limiti alle libertà contrattuali, e questi sono dettati dalla legge, specie dalla 47/85 e dalle successive modificazioni.

Per fare un esempio pratico, quel proprietario che pur avendo incaricato un tecnico di effettuare sanatoria o di richiedere un determinato permesso, potrebbe trovarsi con un abuso se non ci fosse stata, ad esempio, lettera di chiusura dei lavori.

O quel proprietario che in tutta tranquillità vende come annesso al proprio appartamento un garage che in effetti non è il suo, pur se lo ha usato per anni.

Tali problematiche, molto frequenti devono per legge essere sanate dal proprietario, che ne ha l’obbligo.

L’acquirente invece ha diritto a vantare sia la rescissione che eventuali danni derivanti dalla presenza di tali difformità.

Questo si può riflettere negativamente sull’andamento della trattativa, specie quando vengono fuori in momenti successivi alla firma di accordi, accordi che s sono creati su basi differenti da quelle venutesi a creare.

Ecco perchè conviene al proprietario fare bene i conti con il proprio immobile prima di metterlo in vendita.

E questa convenienza si riflette sull’acquirente, che avendo la possibilità di conoscere ogni aspetto dell’immobile che si appresta ad acquistare può valutare bene tempi, oneri e acquisto.

Noi abbiamo voluto dare questa possibilità ai proprietari e agli acquirenti, usufruendo di convenzioni da noi attivate, con i Tecnici e i Notai che hanno aderito e con quelli che aderiranno in futuro, per avere i proprietari la possibilità di effettuare un check-up dello stato amministrativo del proprio immobile e per gli acquirenti di poterne visionare il contenuto prima di effettuare qualsiasi offerta, e di usufruire di agevolazioni dal momento del compromesso a quello del Rogito.

Inoltre, gli immobili che avranno il “Libro della casa” avranno una corsia preferenziale nella promozione pubblicitaria, con annunci in evidenza su internet, nelle riviste di settore, in Agenzia.

Casa IN Forma

Convenzioni casa

Casa in media.

Il libro della casa.

Sono a vostra disposizione presso tutte le sedi Oris group.

Sono un AI e non uso incarichi in esclusiva, fogli di visita, proposte con caparra confirmatoria che divengono “preliminari” con l’accettazione.

Campo, lo stesso.

Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.

Comincio con le mie riflessioni:

Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:

1. Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
2. Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
3. Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
4. Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
5. Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
6. Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).

Il cliente cosa ci guadagna?

Provo a fare delle supposizioni.

1. Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
2. Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
3. Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
4. Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
5. Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…

Quindi le esclusive sono consigliabili?

In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:

1. Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
3. Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
5. Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
6. Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
7. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.

Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.

Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.

Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.

Convinti, non certi, non sicuri.

Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.

Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.

Salute.

“Maledette Agenzie Immobiliari, ti fanno vedere una casa e ti prendono un casino di soldi senza fare nulla…”

“Le Agenzie immobiliari? Non servono a nulla…”

“Gli Agenti immobiliari sono una manica di bugiardi, incompetenti…”

Quante volte le avrò sentite/lette queste frasi?

Ma riflettendo seriamente e pacatamente, magari dopo pranzo, uno arriva a chiedersi: ma se sono così inutili e dannose perché esistono?

Dovrebbero chiudere immediatamente, non possono riuscire a campare se fanno un servizio così inutile..

E invece aprono sempre più agenzie, tutti vogliono fare L’AI, sai che bello lavoro nulla e guadagno tanto, la gente si lamenta del fatto che uno non può fare l’AI quando gli pare, senza uno straccio di niente di requisito, perché è giusto così…

E di questa accozzaglia di luoghi comuni, sbraiti dettati più dalle frustrazioni che ci da il tran tran quotidiano (dacci oggi…) che rimane?

Speriamo che dal causale funzionamento corretto dei neuroni, vuoi anche solo per probabilità statistica, qualcuno arrivi a capire che NON È OBBLIGATORIO servirsi delle agenzie immobiliari , quindi, se di tale servizio se ne sente il bisogno forse, dico forse, il servizio esiste, ha una concretezza, no?

Ma cosa fa L’AI?

Il vice Geometra?

Il Sostituto Notaio?

Fa il suo mestiere: l’ausiliario del commercio, fa incontrare la domanda con l’offerta e MEDIA, risolve i problemi soggettivi più che quelli oggettivi, trova scappatoie alle impasse mentali di una o dell’altra parte.

Chi pensa che un AI ha finito il suo lavoro appena ha fatto incontrare un compratore con un immobile ha ragione per legge ma non di fatto, di fatto si lavora fino ed oltre il rogito notarile (se vuoi lavorare bene, almeno secondo me).

Poi deve studiare, deve conoscere le leggi certo, ma solo per sapere se una cosa si può fare o consigliare la strada da prendere, il tecnico da interpellare per risolvere questo o quel problema. (punto)

Altro che registrazione dei preliminari, secondo me non dovrebbe nemmeno farli i preliminari senza la presenza di tecnici di parte…

Tornando in tema, visto che si può tranquillamente vendere o comprare senza agenzie immobiliari, perché demonizzarle?

Non dico che le Agenzie Immobiliari non facciano sbagli, tutt’altro, ma basta evitarle no?

Quindi riassumendo:

Rivolgetevi alle Agenzie Immobiliari solo se avete intenzione di fidarvi, senno fate da soli che è meglio.

Una cosa però: prudenza gente, in futuro usatela più che mai viste le liberalizzazioni, sia con Agenzia che senza.

Saluti

Non mi sento più agguerrito con i miei difetti di agente.

Oggi non me la prenderò con i miei sbagli, con quello che secondo me dovrebbe migliorare nella mia professione…

Oggi mi sento di raccontarVi, con storie inventate, cosa può succedere a un Agente nella sua vita professionale.

Così, per una volta, si sentirà anche la campana che sta nascosta negli uffici, celata alla vista e all’udito della gente della Piazza, dove le campane suonano molto più forte.

Spero di fare cosa gradita.

Meditatio 1:

Cliente: “Pronto, agenzia? Lo so che avrei fissato il rogito per vendere casa mia entro settembre ma siccome ho firmato un compromesso con un costruttore per comprare a giugno, non so come fare..”

Agente: “Ah, ho capito, non potevate chiedermi consiglio prima? Il fatto che ci avete pagato non significa che non potete chiedere il nostro aiuto..”

Cliente:”E potreste chiedere agli acquirenti di anticiparlo (il rogito)?”

Agente:”Certamente, proveremo a chiedergli di venirvi incontro”

……

“Salve, la chiamavo per dirle che abbiamo contattato gli acquirenti ma purtroppo, non possono comprare prima di Agosto, per lei va bene?”

Cliente:”COME? Ma si era scritto entro settembre, non a settembre! Se io voglio farlo prima loro devono farlo!”

Agente:”Si calmi, ci offriamo di parlare con il venditore della sua prossima casa, per spiegargli la situazione, la aiuteremo noi, stia tranquillo..”

Cliente:”Voi! Accidenti a voi e quando vi ho incontrato! Gli agenti immobiliari sono tutti dei (censura)…”

CLICK.. tu tu tu tu tu tu

Meditatio 2:

Cliente:”pronto, è l’agenzia?”

Agente:”si, mi dica”

Cliente:”io avevo una casa in vendita da voi ma non siete riuscita a venderla, quindi non sapete fare il vostro mestiere..”

Agente:”mi dice quale era, il riferimento?”

Cliente:”..è una casa a (posto, indirizzo)…”

Agente:”aspetti…. si vedo, ma questa casa secondo l’acquisitore è di circa € 100.000 euro su € 400.000 fuori prezzo… secondo la nostra valutazione varrebbe € 300.000, come mai l’ha messa in vendita a un prezzo così alto?”

Cliente:”Sì, il vostro agente me lo ha detto, e anche ridetto, ma casa mia la vendo al prezzo che voglio no?”

Agente:”…ma scusi, mi risulta che l’abbia data in vendita ben a altre 12 agenzie oltre a noi, di queste qualcuna che le ha portato un offerta?”

Cliente:”No, nessuna…”

Agente:” …e non le è venuto il dubbio che fosse troppo alto il prezzo?”

Cliente:”Troppo alto? Ma se il mio vicino l’ha venduta anche a di più!! Siete voi che non siete buoni a nulla, e io, che avevo nel frattempo avevo versato una caparra di 1000 euro per comprare un’altra casa oggi mi vedo costretto a perderla per colpa vostra!!!”

Agente:”Ma mi scusi, lei compra casa senza avere i soldi e non abbassa nemmeno il prezzo di casa sua che è ovviamente fuori mercato? Non le sembra di aver sbagliato? Se lei fa acquisti anche se non ha i soldi non è colpa nostra…”

Cliente:”Io non ho soldi? IO VI DENUNCIO PER DIFFAMAZIONE!!!”

CLICK.. tu tu tu tu tu tu

Meditatio 3:

Cliente:”Si, lo so che avevo fissato con il venditore che poteva liberare la casa da Gennaio, ma io ho venduto la mia e ho promesso di consegnarla a Novembre…”

Agente:”..capisco, non le era possibile proprio cercare di posticipare la consegna?”

Cliente:”No, era una condizione sine qua non per l’acquisto la consegna a Novembre..”

Agente:”Ma scusi, mancano 20 giorni a Novembre, quando ha fatto il compromesso?”

Cliente:”a Febbraio”

Agente:”lo stesso mese che ha fatto il compromesso con gli acquirenti della sua casa, qui da noi???”

Cliente:”…si, poco dopo..”

Agente:”E non poteva avvertire? Avremmo cercato di sistemare la situazione..”

Cliente:”A quei tempi pensavamo di andare in affitto da Novembre a Gennaio, ma oggi abbiamo fatto i conti e non ci conviene..”

Agente:”Ma lo sa che non è detto che vi consegnino la casa prima?”

Cliente:”Ma io sono fuori casa! Loro devono consegnarla! Cosa gli costa? Se non la consegnano vado la e gli spezzo….. (censura)”

…

BUONA PASQUA.

P.S.

Ogni riferimento a cose o persone è puramente casuale.

• Cosa sono e sopratutto a chi servono?
• Cosa ci guadagna il cliente?
• Cosa ci guadagna l’agente?

Domande inutili? Non ne sarei così sicuro..

Innanzi tutto, come saprete, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:

1. Fissare un prezzo per il quale , in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
2. Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari del mandato di trattare l’immobile, anche privati.
3. Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
4. Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare 15 gg. prima della scadenza, con a.r..
5. Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione).
6. Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).

Il cliente cosa ci guadagna? Proviamo a rifletterci su…

1. Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli , nessun bello)..
2. Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile…
3. Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi lo facciamo..
4. Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone… senza esagerare.
5. Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…

Quindi le esclusive sono consigliabili?

In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:

1. Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
3. Si da libertà al proprietario di ritirare l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico.
4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NOn si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile
5. Non si prende le esclusive visibilmente fuori prezzo.
6. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo , in quel caso,la propria opera a costi ridotti.

Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.. beh, io rispondo che sono altri i mestieri che danno la certezza del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo..
Inoltre credo che sia l’ora di cambiare aria, porgendo noi per primi, come categoria, la mano fiduciosa ai nostri clienti se vogliamo che qualcuno di loro cominci a fare lo stesso.

Saluti

Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile che corrisponde ai nostri desideri, diventa importantissimo partire con il piede giusto per iniziare una buona trattativa. Il dimostrare le proprie serie intenzioni al venditore, mettendo per iscritto le cifre, le condizioni di pagamento, i tempi e le scadenze, permette di eliminare tutti quei problemi che si hanno nelle trattative verbali.

In essa vengono indicati il proponente o i proponenti, il bene o i beni interessati con una descrizione sommaria, l’offerta (in valuta) totale, il metodo di pagamento con le tempistiche, le condizioni (sospensive, risolutive, ecc.), la data prevista del rogito.
Ad essa viene allegato un assegno non trasferibile, intestato a tutti gli aventi diritto, a titolo di caparra penitenziale.
Chiaramente in caso di accettazione le condizioni possono essere ridiscusse e affinate e finalmente trascritte in un compromesso (preliminare di compravendita) o nel rogito notarile, atti a prestazioni corrispettive e non unilaterali come la proposta, con effetti certi sul trasferimento di proprietà.
Qualche spunto di riflessione sulla proposta di acquisto:

1. La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio comune “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi della Oris usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “corrispettivo del recesso”.
2. Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi della Oris non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito doveva portare all’affare.
3. Senza scambi di denaro non si creano veri vincoli.
4. Con la legge sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra confirmatoria… la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le imposte di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’ACQUIRENTE. Questo tipo di proposta con caparra confirmatoria può portare molti problemi ai proprietari, in quanto si verrebbe a creare dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro, noi sconsigliamo apertamente e caldamente dal sottoscriverle, preferendo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente.
5. Con la proposta scritta le condizioni di acquisto sono chiare così come i termini, sia per chi acquista e propone che per chi vende e riceve.
6. Il proprietario, davanti a una proposta scritta e un assegno, si trova nella condizione ottimale per prendere sul serio l’acquirente.
7. “Se la propria parola vale come scritto, perché non scriverla e averne vantaggio oltre che oneri?” (R. Ponziani)
8. Per chi vende, dire di sì o dimostrarsi interessati a qualsiasi offerta verbale più o meno congrua, vuol dire esporsi al rischio di svalutare l’immobile a ogni passaggio, altra cosa è valutare una Proposta scritta.
9. La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è una cosa seria e non va presa alla leggera. Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver valore per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non supera i 15gg.
10. Se l’agenzia si avvale di moduli prestampati da compilare, essi devono essere depositati dall’agenzia presso la C.C.I.A.A. affinché abbiano valore e siano regolari.