Questi colleghi credono che l’incarico obbligatorio per iscritto (non in esclusiva attenzione, per iscritto) gli renderà questo diritto calpestato da troppo tempo… (mah!)

In soldoni, basterà che alle mie liberatorie della privacy aggiunga due righe e avrò fatto adempiere i proprietari a questa rivoluzione culturale

Sinceramente lo ritengo inutile, almeno per raggiungere lo scopo dichiarato (dignità), ma se non tocca i diritti che tutelano il mediatore nella sua funzione primaria (mediare) mi va benissimo (qualcuno può tranquillizzarmi in questo senso? C’è nessuno??????)…

Andiamo avanti…

Io credo che invece di proporre incarichi obbligatori, sarebbe molto meglio fare in modo che gli Agenti Immobiliari possano e soprattutto abbiano l’autorità di indagare sull’immobile anche presso i condomini e i loro amministratori (quindi una delega che sorpassi la privacy spesso invocata in questo senso) presso i comuni (ci sono documenti che vengono fatti visionare solo a chi ha la liberatoria o l’incarico essendo tecnico) e che ci sia dato a costi bassissimi l’accesso alle visure camerali e in conservatoria, visto che il catasto già non costa nulla (per quanto serva).

Questo si che sarebbe una cosa utile no?

Aggiungerei di più:

Obbligare il proprietario alla redazione del libro della casa o qualcosa di simile, adempimento nel quale noi saremmo molto utili e potremmo offrire a costi interessanti.

Non è un modo migliore di recuperare dignità?

Ma io sono PARANOICO, penso sempre male, che ci volete fare, chi mal fa mal pensa e io si sa sono cattivissimo.

PREMESSA:

Forse molti di voi non lo sanno, ma a quanto io sappia, in FIAIP non sono ammessi agenti titolari di agenzie in franchising.

In FIMAA sono più aperti, si vocifera accettino anche iscritti non patentati, notizia della quale non ho conferma personale, ma invito la dirigenza che leggesse questa mia a smentirlo ufficialmente, sarebbe utile e toglierebbe un dubbio, almeno a chi scrive e a chi legge.

Ma i franchising sono organizzati e giustamente mica stanno ad aspettare che questi boriosi dai nasi sensibili della FIAIP e non si volevano certo accontentare di FIMAA quindi hanno fondato ANAMA, la loro associazione, alla quale invece ammettono chiunque volesse associarsi, se inscritto al ruolo, ad onor di cronaca.

Tra FIAIP e ANAMA quindi, ufficiosamente, corre diciamo una educata sopportazione, questo è quello che noi “base” percepiamo, i FIAIPPONI e gli ANAMONI possono smentire.

Ora mi domando:

COME MAI SEMBRA CHE SULLA OBBLIGATORIETÀ DELL’INCARICO SIANO TUTTI D’ACCORDO?

Il presidente di ANAMA non ne ha mai fatto mistero, dalla promozione praticantato di un anno e ZAC! diventi agente immobiliare ( i franchising, pieni di “praticanti” hanno bisogno di legittimare i loro sistemi più delle normali agenzie,che al max hanno uno-due praticanti, il rapporto titolare Agente patentato/praticanti è estremamente sbilanciato nei franchiseé).

Ultimamente ANAMA, per bocca del suo Presidente che evidentemente sa come usare i nuovi media a differenza dei colleghi, attraverso il “VEB” (come lo chiama lui amorevolmente) e la creazione di portali più o meno “free” o “no-profit” (uno su tutti il consorzio e il sito CONAPI dei portali imobiliari ad esempio), sta promuovendo le proprie idee, lecite e sicuramente da alcuni (non da me assolutamente, per adesso) condivisibili.

Io sono iscritto alla FIAIP, perchè ha una idea (o almeno mi pare che abbia un idea) del mestiere (professione?) di Agente immobiliare che mi si confà, mi ci riconosco.. (o mi ci riconoscevo)?

Il fatto che in FIAIP ci sia chi porta avanti l’idea di un incarico obbligatorio per iscritto, sinceramente, non mi piace.

Questa operazione me la aspetto da altri, perchè mi sa di “Troyan Horse”, per usare un termine tra l’informatico e il classico, per arrivare a cancellare il diritto sancito dal CC nel capitolo riservato alla mediazione (e poi alla 39/89) e sostituirlo con dei meri CONTRATTI.

Quindi facilità di accesso alla professione da una parte, dall’altra prime picconate alla 39/89 per facilitare la possibilità di arrivare dove Bersani non è riuscito ancora, a farci fare la fine della Spagna (intendendo la qualità media della preparazione e dell’etica dell’agente immobiliare che in Spagna è, se possibile, molto peggiore di quella che si trova qui… liberalizzazione selvaggia, che non ha abbassato le provvigioni ma ha alzato le truffe e i raggiri).

Se proprio vogliamo migliorare il nostro lavoro, invece di inventarci obblighi che poi ricadono sui nostri clienti, a parere mio dovremmo cercare di cancellare le storture e pensare un pochino di più alle esigenze dei clienti invece che alle nostre ( ci accorgeremmo che possono coincidere, magari ), cercando di informare e informarci, per giungere a punti di incontro tra le nostre lecite esigenze e le loro lecite esigenze.

Mi sembra come la discussione sul’incarico in esclusiva, spesso fatta su queste ed altre pagine: chi lo usa ne decanta le”miracolose proprietà” ma quando gli fai notare che i numeri statistici in termini di soddisfazione dei clienti verso l’incarico in esclusiva sono minime si rinchiude a riccio dietro un “i miei clienti sono tutti soddisfatti”.

Intanto la propaganda vola: http://www.casatoday.it/incarico-al-mediatore-deve-essere-dato-per-iscritto/

Ma FIAIP cara, deciditi.

Ma non fateci caso, è solo paranoia.

Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.

Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.

Arriva ai dovuti omaggi ai Notai e al Notariato, riconoscendone la funzione e il loro ruolo determinante nella affermazione della certezza del diritto nei trasferimenti, tornando poi su Lulli con l’amaro in bocca per l’esser stati resi solidali con le parti per le imposte di Registro.

Bertelli accenna di nuovo ai crediti formativi annunciando che la partecipazione al Convegno in atto ne vale ben 3 a partecipante.

Bertelli poi sottolinea l’aspetto di riservatezza per gli associati fiaip del convegno, saluta i rappresentanti degli istituti bancari presenti, ritorna su Andrea Lulli per ringraziarlo di nuovo per aver dato la propria disponibilità e per essere presente, informando la platea dell’aiuto che Lulli avrebbe dato in passato mentre gli altri suoi colleghi ci “bacchettavano”, parla di orgoglio, consapevolezza, soddisfazione della clientela.

On. Andrea Lulli

Andrea Lulli, ringrazia, preannuncia la sua scarsa preparazione nel campo della mediazione, ci informa con rammarico che se fosse passata la terza lenzuolata di Bersani non avremmo più gli obblighi derivanti dalla 196/2003, obblighi che sarebbero stati tolti alle piccole imprese.

SEMPLIFICAZIONE, ripete, liberare le risorse umane da adempimenti farraginosi che limitano la capacità di sviluppo, assorbendo preziose energie.

Semplificare, semplificare che fino a poco tempo fa sembrava equivalesse a LIBERALIZZARE, DE-REGOLARIZZARE, togliere regole, oggi si trasforma in un semplifichiamo togliendo il superfluo e magari vi diamo anche un ORDINE.

Poi devia, parla del futuro del mercato, e individua pochi punti forti:

1) Ridurre il carico fiscale

2) Ridurre gli adempimenti

…..

Tralascio di dire il mio pensiero limitandomi a riferire le sue parole : “forse voi pensate che lo dica solo perchè
siamo in campagna elettorale…”.

Parla poi del “rinnovamento” del patrimonio immobiliare, vero nuovo mercato del futuro, riferendosi alla necessità sempre più impellente di costruire e/o adattare il costruito alle nuove esigenze, specie quelle energetiche.

Partendo da queste sue idee, arriva alla morale della storia: semplificare la vita e migliorare la professionalità, rinnovandola per adattarla al futuro del mercato.

Da una stoccata ai notai, come a indicarli complici della mancata semplificazione, e una stoccata alle banche, rammaricandosi della assoluta mancanza di collaborazione nel seguire le direttive del governo (leggi portabilità mutui, ad esempio), declamando:”Cominciate a pensare anche al bene comune! Addossatevi qualche rischio in più! Non potete pensare di continuare ad addossare tutti i costi all’anello debole della catena: il cliente finale!”.

Luciano Passuti Presidente Onorario Fiaip

Saluta con voce flebile, quasi sommessa, in forte accento Emiliano, si rivolge a Lulli e comincia:” Semplificare? Va bene, ma da 10 pagine i rogiti sono diventati di 50 a forza di aggiungere adempimenti , dove è la semplificazione?” – e insiste – “Siamo sommersi da abusivi, dove è il controllo?” sottolineando la differenza tra quanto asserisce Lulli equanto invece è poi stato fatto.

Riceve i primi applausi non di circostanza, proprio mentre parla di liberalizzazione selvaggia (per adesso non avvenuta) e l’abolizione dei controlli.

Finito il fuori tema, torna sul rapporto nascente con i Notai, annunciando la nascita imminente di un protocollo di intesa, ancora da affinare ma in dirittura di arrivo, dichiarandosi fiducioso sul fatto che tale accordo migliorerà la vita lavorativa di tutti e di conseguenza dei nostri clienti.

Finisce con un richiamo al governo che verrà, attraverso Lulli : ” Abbiamo capito che non ci volete riconoscere come professionisti, ma vi preghiamo di non farci diventare esattori”.

Notaio Gian Vittorio Cafagno, del Consiglio Nazionale del Notariato.

Con una voce decisa e un accento quasi francese che mi ricordava l’ispettore Clouseau (non me ne voglia) , riparte con un adagio che oramai ho sentito spesso da alcuni Notai: “Noi non ci sogneremmo mai di fare i mediatori, voi non mettetevi a fare i Notai”, ma devo ammettere che lo fa con molta classe: “diamoci i limiti delle rispettive attività”.

Poi parla della proposta del Notariato al precedente governo, il “pacchetto casa”, che non è stato poi accettato.

Parla degli “orpelli” che era possibile toglere, adempimenti che potevano essere deprecati,alleggerendo l’onerosità delle compravendite.

Passa a parlare del preliminare, sottolineando quanto esso oramai coinvolga una moltitudine di aspetti (diritto civile, penale, amministrativo, Polizia con l’antiriciclaggio, la legge fallimentare) e del fatto che gli Agenti, “preparatissimi per quanto riguarda il commerciale”, non possono certo vantare la stessa preparazione in questi ambiti.

Parla della tutela degli acquirenti, richiama la Francia con il deposito di garanzia invece della consegna al venditore come rimedio per molti mali delle compravendite in Italia.

Parla poi di Edilizia convenzionata, del problema del valore imposto dal Comune per la vendita, comunicandoci la Panacea proposta dal Notariato: 10% sulla plusvalenza direttamente ai comuni.

Parla della opzione prezzo/valore, suggerendone l’allargamento dell’uso anche per le compravendite che coinvolgono persone giuridiche, togliendo l’impasse del regime I.V.A. introducendo il credito di imposta per l’acquirente, simile a quanto avviene con le ristrutturazioni e per l’istallazione di pannelli solari.

Conclude quasi con un motto: “semplificazione, regole certe, rispetto dei ruoli con confini ben definiti”.

Torna in seguito, parlando di un immobile certificato e del fatto che il notaio offra la propria disponibilità alla stesura del preliminare a costo zero,a condizione venga poi effettuato il rogito presso lo stesso, introduce il concetto di immobile certificato. (apro una parentesi:lo sapevo di essere avanti con il Libro della casa e convenzioni con i notai in questo senso… se si aspetta che si mettano d’accordo i grossi… quello che il Notaio non capisce è che non è possibile arrivare a certificare e sanare un immobile convincendo il proprietario a investire in questo senso senza avere un acquirente: quello che si può fare è invece raccogliere tutti i documenti che servono e certificare lo STATO DI FATTO, difformità comprese).

Franco Arosio Presidente Nazionale Fiaip

Comincia rivolgendosi a Lulli:

1) “necessario semplificare: tutti d’accordo, ma non mi pare ci abbiate semplificato il lavoro.”

2)”La professione cambia: si alza il livello di professionalità, semplificazione, norme più semplici…dove? Nonostante la nostra disponibilità al colloquio con la politica, siamo stati l’unica categoria a essere obbligata in solido con le parti per il pagamento delle imposte, unici, preferiti per questo anche ai Notai, Notai che pur rilasciando fattura come l’Ai non si vedono scritti i loro compensi in Atto, perchè?

3) “Camere di Commercio: avete tolto la nostra presenza in Giunta camerale, volete togliere il ruolo però ci date più obblighi!Allora era solo una manovra fiscale tesa a combattere l’evasione delgi Agenti immobiliari e basta, diciamocelo!” (applausi della platea)

Continua: ” Lulli le tasse vanno pagate, lo sappiamo, noi le paghiamo e vogliamo continuare a pagarle [NDRP -magari più sostenibili no? ]; avete visto come sono finite le vostre leggi, partiamo dall’obbligo di fidejussione che non tiene conto di aspetti che invece sono chiari per noi, vi chiedo, perchè non ci avete contattato per un parere? Aggiungo a quanto detto dal Dott. Cafagno sul sistema di tutele Francese, lo sa che usano il catasto progressivo, annotando anche il deposito di cui sopra sulla visura? Mi si dice che non è possibile farlo anche qui perchè si deve modificare il Codice Civile, ma perchè non modificarlo?”

Arosio poi parla della disponibilità del Notariato, ricordando che fu fiaip a promuovere il tavolo di lavoro con il Notariato, iniziando a far capire che si va verso un accordo dove il notariato ci riconosce la proposta di acquisto come valida in cambio della gestione dei compromessi, possibilmente trascrivendoli.

Il tutto sottoposto alla condizione di rispettare le reciproche attività, senza sconfinare, chiarendo cosa fa l’Agente Immobiliare e cosa fa invece il Notaio.

Arosio poi comunica che la Banca d’Italia ha riconosciuto in fiaip il partner giusto per affiancarla nelle operazioni di controllo.

Dopo alcune divagazioni e stilettate verso chi lo critica per le interviste rilasciate, chiude auspicando almeno un riconoscimento ufficiale delle Associazioni di Categoria e con un richiamo alla necessità di prepararsi al mercato che cambia, cambiamento portato dalla saturazione, visto che 8 Italiani su 10 hanno una casa .Seguono gli interventi di Armando Barsotti del centro studi Fiaip, del Dott. Riccardo Cambi e del Dott. Pasquale Marino, Notai del Collegio Notarile di Firenze, Prato e Pistoia oltre al dibattito e ai questiti dei partecipanti, che sono riservati agli associati fiaip e che quindi non ho il potere di esporvi.

Spero di essere stato esauriente.

Ora mi riposo.

Spesso è così, ma altrettanto spesso invece ci sono alcuni “intoppi”, sorprese inaspettate che non sono proprio portatrici di allegria.

Molte di queste sorprese sono sconosciute ai non addetti ai lavori, alcuni non sanno nemmeno che possono esistere alcuni obblighi per il venditore di un immobile.

Molti pensano infatti che si possa vendere una casa “così com’è”.

In parte è vero, ma ci sono dei limiti alle libertà contrattuali, e questi sono dettati dalla legge, specie dalla 47/85 e dalle successive modificazioni.

Per fare un esempio pratico, quel proprietario che pur avendo incaricato un tecnico di effettuare sanatoria o di richiedere un determinato permesso, potrebbe trovarsi con un abuso se non ci fosse stata, ad esempio, lettera di chiusura dei lavori.

O quel proprietario che in tutta tranquillità vende come annesso al proprio appartamento un garage che in effetti non è il suo, pur se lo ha usato per anni.

Tali problematiche, molto frequenti devono per legge essere sanate dal proprietario, che ne ha l’obbligo.

L’acquirente invece ha diritto a vantare sia la rescissione che eventuali danni derivanti dalla presenza di tali difformità.

Questo si può riflettere negativamente sull’andamento della trattativa, specie quando vengono fuori in momenti successivi alla firma di accordi, accordi che s sono creati su basi differenti da quelle venutesi a creare.

Ecco perchè conviene al proprietario fare bene i conti con il proprio immobile prima di metterlo in vendita.

E questa convenienza si riflette sull’acquirente, che avendo la possibilità di conoscere ogni aspetto dell’immobile che si appresta ad acquistare può valutare bene tempi, oneri e acquisto.

Noi abbiamo voluto dare questa possibilità ai proprietari e agli acquirenti, usufruendo di convenzioni da noi attivate, con i Tecnici e i Notai che hanno aderito e con quelli che aderiranno in futuro, per avere i proprietari la possibilità di effettuare un check-up dello stato amministrativo del proprio immobile e per gli acquirenti di poterne visionare il contenuto prima di effettuare qualsiasi offerta, e di usufruire di agevolazioni dal momento del compromesso a quello del Rogito.

Inoltre, gli immobili che avranno il “Libro della casa” avranno una corsia preferenziale nella promozione pubblicitaria, con annunci in evidenza su internet, nelle riviste di settore, in Agenzia.

Casa IN Forma

Convenzioni casa

Casa in media.

Il libro della casa.

Sono a vostra disposizione presso tutte le sedi Oris group.

In una intervista Luciano Passuti, ha comunicato che è oramai quasi pronta la nuova modulistica, riscritta e riadattata, con un occhio sia alle nuove leggi che ai consumatori, specie riguardo alla vessatorietà di alcune clausole, di solito usate in questi moduli.

La buona notizia, per me, è che sono stati approntati due tipi di proposta irrevocabile:

• La proposta compromesso
• la proposta-intesa preliminare

La prima è quella solita, riscritta e migliorata (speriamo), che conclude un preliminare alla avvenuta comunicazione dell’accettazione (dichiarato azionabile ex art. 2932 CC), la seconda invece è del tipo internazionale, tra l’altro senza obbligo di registrazione, pur mantenendo un legame tra le parti (per il come non è spiegato), che potranno sì rinunciare, ma non senza conseguenze.

Fonte: Attico informa

Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale:

1) Pretendete di visionare la documentazione relativa all’immobile qualche giorno prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e fatela visionare a tecnici/notai di vostra fiducia. Può sembrare un’ovvietà, ma spesso le agenzie mettono fretta per firmare la proposta senza avere fornito la documentazione.

La documentazione minima da richiedere è:
• Atto di provenienza o atto di successione che attesti che chi sta vendendo l’immobile sia davvero titolato a farlo. Se la persona a cui ho intestato l’assegno in sede di proposta o al preliminare non è il soggetto titolato a vendere, il rogito non potrà essere eseguito e…andate poi a riprendere i soldi dopo che l’assegno è stato incassato

• Visura catastale aggiornata per essere sicuri che non vi stiano vendendo una soffitta o lavatoio per abitazione di lusso

• Planimetria catastale aggiornata per verificare che non siano state effettuate opere abusive
• Visura ipocatastale per verificare che non vi siano ipoteche, pignoramenti e/o altri procedimenti dei quali non siete stati informati

• Concessione edilizia e/o in sanatoria nel caso di immobile nel quale siano stati realizzati abusi edilizi
• Certificato di abitabilità
• Regolamento di condominio per verificare che non ci siano servitù o altri elementi strani.

Posso anche innamorarmi di una casa con degli abusi edilizi ma se non ha l’abitabilità non è possibile rivenderla (a meno di non truffare altre persone tacendo il problema o di accettare una significativa riduzione del valore) e, soprattutto, non è possibile darla in locazione. Infatti se una casa non è abitabile e viene affittata e all’inquilino succede qualcosa, il locatore ne risponde penalmente…una bazzecola.

In aggiunta, alcune opere abusive definite banali, possono compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
L’abitabilità si può sempre richiedere ma è necessario presentare una corposa documentazione, in alcuni casi è necessario anche rieseguire il collaudo statico dell’intero fabbricato e, anche in questo caso, se il tutto non viene fatto il proprietario ne risponde penalmente se capita qualcosa di brutto.

Ultimo aspetto non trascurabile sono le spese condominiali.
Se l’abuso edilizio ha comportato un aumento della volumetria, una volta sanato il tutto ottenendo anche l’abitabilità, è necessario informare il condominio per far rivedere le tabelle millesimali. Il condominio, a questo punto, se l’abuso è stato realizzato, per esempio, 10 anni prima, può chiedere 10 anni di spese condominiali arretrate (ad esempio un balcone viene chiuso per farci una camera con riscaldamento. Tra condono e pratiche varie sono passati 10 anni dalla realizzazione…per 10 anni si è usufruito del riscaldamento condominiale senza pagare quote aggiuntive. Furbo no?)

Infine, se non è stata inserito nessuna clausola nel preliminare o nel rogito che obbligano il venditore a farsi carico delle spese per regolarizzare il tutto, l’acquirente è costretto a farsene carico salvo poi rivalersi per via legale sul venditore (con i tempi biblici di cui tutti siamo consapevoli…)

Tutti i documenti indicati sono essenziali ed indispensabili per garantire la regolarità urbanistica di un immobile.
Attenzione, molti potrebbero obiettare che tali documenti servono solo in sede di rogito. Ma proviamo ad analizzare la situazione nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica in sede di rogito:

- al rogito probabilmente sono stati già pagati un bel po’ di soldi al venditore e la provvigione al mediatore
- il mediatore dirà che per alcune di queste indagini non aveva esplicito mandato ad eseguirle per es. la visura ipocatastale (è una ricerca mirata sullo specifico immobile) e, per altre, che lui ha solo riferito quanto gli ha detto il Venditore esonerandosi così da ogni responsabilità. In realtà non è proprio così, infatti è pur sempre un operatore professionale e deve agire con la media diligenza ben superiore a quella “buon padre di famiglia” richiesta ad un mediatore occasionale. In altri termini, se nella casa è stato fatto un abuso e non è stato sanato da una concessione edilizia non è necessario fare specifiche ricerche per capire che la casa non è in regola e il mediatore dovrebbe evidenziarlo al potenziale acquirente anche se il Venditore non gli ha detto nulla. (art. 1759 del Codice Civile).

Inoltre, il Notaio in sede di rogito non è tenuto a chiedere la certificazione di abitabilità, per cui se “casualmente” lo dimenticasse il problema potrebbe anche non venire fuori fino al momento in cui decidete di rivendere o di affittare.

Attenzione anche ad altri “dettagli” come:
- il diritto di superficie, ossia case costruite su terreni che sono di proprietà del comune. E’ vero che si può sempre fare il riscatto delle stesse, peccato però che queste case sono state realizzate e vendute la prima volta come edilizia popolare, quindi con prezzi molto bassi e cercheranno di rivenderle al prezzo di mercato. Questo lo fanno anche i privati e non solo le agenzie

- aspetti legati al piano regolatore del comune per es. in alcuni comuni la dimensione minima di un appartamento è 40 mq, quindi se mi propongono un monolocale da 25 mq forse c’è qualcosa che non va

2) Evitare di visionare gli immobili e/o di sottoscrivere proposte di acquisto da soli ma portare sempre con sé una persona di fiducia non parte in causa della compravendita che potrà servirvi come testimone in caso di contenzioso. Richiedere sempre il tesserino o il numero di iscrizione al ruolo della Camera di Commercio a tutti gli agenti/mediatori che ci accompagnano a visionare un immobile. Se non iscritti al ruolo, non hanno diritto alla provvigione.

Spesso, quando si visionano immobili con agenzie immobiliari, si viene accompagnati da persone diverse e al momento della stipula della proposta ci si trova davanti l’ennesima persona diversa.

Questo è fatto per avere sempre disponibile un “falso testimone” in caso di contenzioso. Infatti, è la vostra parola contro quella dell’agente immobiliare che vi ha accompagnato nella visita X ma che non è quello che ha sottoscritto la proposta di acquisto che ha sottoscritto il documento che lo titola a richiedere la provvigione. Tutti gli altri collaboratori che avete incontrato, in teoria, non sono parti in causa e possono testimoniare contro di voi, salvo chiedervi anche loro la provvigione se il tutto va a buon fine ( art 1755 e 1758 del Codice Civile circa il diritto ad una quota della provvigione di tutti i mediatori coinvolti nella trattativa)

3) Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario. Vi ritrovereste automaticamente imbrigliati in un contratto preliminare senza saperlo…A parte il fatto che molta giurisprudenza ritiene questo non valido (infatti la conoscenza dell’accettazione tramite telegramma non ha senso in quanto si tratta di un contratto atipico per cui se io mando un telegramma ad una persona posso essere sicura che l’abbia ricevuto ma non che l’abbia letto, quindi ha cognizione ma non conoscenza).

4) Alla luce di quanto sopra è immediato capire perché conviene sempre legare il pagamento della provvigione al mediatore immobiliare solo all’effettivo svolgimento del rogito considerando solo in quel momento l’affare concluso e andato a buon fine rifiutando le clausole che prevedono il pagamento al preliminare e/o 30 gg dall’accettazione del venditore

5) Inserire sempre nella proposta di acquisto una clausola risolutiva espressa del tipo “Qualora emergano successivamente alla redazione della presenta proposta di acquisto delle irregolarità urbanistiche e/o altre irregolarità (ad es.ipoteche non indicate) delle quali non vi è esplicita menzione nella stessa, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’assegno versato a titolo di acconto e sarà libero da ogni obbligo nei confronti del venditore e del mediatore immobiliare”.

6) Mai firmare assegni a (o peggio fare bonifici) a qualsiasi titolo intestati all’agenzia immobiliare, in nessun momento della transazione precedente il rogito. All’atto della sottoscrizione della proposta si da un assegno a titolo di acconto sul prezzo dell’immobile, Non si tratta di una caparra (come spesso fanno credere) e tantomeno di un acconto spese sulla provvigione. In sede di stesura di preliminare (ovviamente se siete stati attenti con la regola numero 3), allora e solo allora ogni somma consegnata si trasforma in caparra confirmatoria. Le agenzie vi convincono a far firmare la clausola che la proposta si trasforma in preliminare dicendovi “Signora così il suo assegno si trasforma in caparra e lei è più tutelata perché il Venditore se pensa di recedere le deve ridare il doppio dei soldi”. Peccato che non aggiungano che in quel caso Voi siete da subito vincolati a pagargli la provvigione. E’ anche evidente il perché l’assegno va sempre intestato al Venditore. Infatti se questi recede deve restituirvi i soldi ( a doppio se avete voluto rischiare con la trasformazione automatica in preliminare), viceversa se l’assegno è intestato all’agenzia, cosa restituisce il Venditore? Il niente che ha ricevuto. E l’agenzia? Beh, per lei l’affare è concluso quindi si terrà la sua provvigione e vi dirà di rivalervi sul venditore.

7) Rivolgersi sempre ad Notaio di fiducia, possibilmente esperto in questa materia. Ho sentito agenzie dire che avevano Notai amici pronti a fare ottimi prezzi e che era meglio non andare dagli altri perché chiedevano troppi soldi, ad esempio 7.000 € per un preliminare. Il Notaio è un professionista e le sue parcelle devono attenersi agli onorari indicati dall’ordine.

8 ) In caso di comportamento scorretto di un agente immobiliare, segnalatelo sempre agli appositi uffici della Camera di Commercio. Eseguiranno tutte le verifiche del caso (iscrizione al ruolo, utilizzo di documentazione depositata in Camera di Commercio, ecc) e possono applicare sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari che arrivano fino alla radiazione dal ruolo.

9) Diffidate delle agenzie che promettono provvigione nulla per il venditore. Infatti, il codice Civile dice chiaramente che la provvigione è una ed una sola e che grava su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 Codice Civile). Quindi se voi non vi siete accordati con il venditore davanti al mediatore, perchè dovreste pagare solo voi acquirenti la provvigione? Per giunta oggi è obbligatorio indicare nel preliminare se ci si è avvalsi dell’opera di un mediatore e in che misura è stata suddivisa la provvigione tra le parti.

10) Attenzione ai franchising. Infatti, spesso accade che il mandato di vendita sia stato dato ad una agenzia diversa da quella con cui siete in trattative come acquirenti. L’agenzia a cui è stato dato il mandato dal venditore, ad affare concluso, potrebbe chiedervi la provvigione e, purtroppo, ha diritto ad averla.

Ovviamente quanto esposto non è assolutamente esaustivo ma sono solo dei consigli per evitare spiacevoli sorprese quando si compie un passo importante come l’acquisto di una casa.

Di: Ercolina

 

 

Questo post è un po lungo, quindi armatevi di pazienza.

In realtà io non ho scritto nulla di queste cose: sono post, commenti riportati, scritti da agenti immobiliari “abusivi”, aspiranti Notai, Tecnici ecc…

Sia chiaro che sono espressione di pensieri personali e non sono rappresentativi di tutta una categoria, non facciamo l’errore di generalizzare, almeno noi AI…

Eccoli a VOI, suddivisi per tema:

Riguardo alla sicurezza che può dare un Agente Immobiliare sull’acquisto di un immobile :

Ma fate promozione immobiliare invece di parlare di sicurezza. Non siete (agenti immobiliari in generale) figure con potere giuridico, non fate nemmeno le visure delle proprietà che acquisite… ma che parlate di sicurezza! La sicurezza nelle compravendite immobiliari le danno SOLO gli avvocati (di parte) ed i NOTAI che prima verificano la fattibilità dell’affare.

IMPARATE MARKETING! E’ questo che vogliono i nostri clienti!

G. – Firenze

Al di la del fatto che se io comprassi un immobile, per farmi fare i controlli andrei da un Geometra, non da un Avvocato, e che il Notaio prima o poi lo devo incontrare , e soprassedendo sul fatto che G. non si qualifica se non con un nome e un luogo, ricordo anche un altro caso, credo di un aspirante notaio, che scriveva:

Sull’accesso alla professione (incompatibilità):

Ci sono moltissimi soggetti, debitamente laureati in giurisprudenza, con pratica notarile svolta e che lavorano in studi notarili anche da molti anni con padronanza di almeno due lingue, che relativamente a contratti immobiliari, catasto, riscossine imposte e relativa applicazione, estimo perchè molto spesso capita di verificare requisiti e valutazioni immobili hanno una preparazione nettamente e indiscutibilmente superiore a qualsiasi agente immobiliare e su questo non c’è alcun dubbio. Eppure non possono accedere alla professione di agente immobiliare.Il tutto si commenta da solo.

Sul compenso di mediazione in caso di esclusive (e qui personalmente mi trova d’accordo):

Il problena della mediazione non è certamente equiparabile agli altri paesi europei come ben specificato dalla mail precdente, i dati parlano chiaro. Le discussioni vanno sempre affrontate dati alla mano. Si parla del ruolo degli agenti come posizione super partes, qualifica assolutamente non ipotizzabile vista la tendenza a iper valutare gli immobili per ragioni di mediazione. Inoltre nel caso di mandato eslusivo e di coseguente sottrazione del bene stesso dal mercato generale, tale esclusività dovrebbe, come accade per qualsiasi prodotto, essere compensata da una remunerazione al proprietario del bene stesso.

Sui contratti:

In riferimento ai contratti preliminari, ritengo che la redazione del contratto stesso debba essere affidata a tecnici del diritto e, con il dovuto rispetto, non a chi ha svolto un corso di tre mesi e un esame, che materialmente non puo’ consentire un approccio competente a tematiche contrattuali, fiscali e giurisprudenziali in materia immobiliare. Si precisa altresì che l’obbligo di registrazione del contratto preliminare non tutela compiutamente l’acquirente, bensì è la trascrizione dello stesso a dare certezza di diritto. Dal momento che le transazioni immobiliari non si esuriscono nella sola compravendita ma coinvolgono ben altri e piu’ complessi istituti giuridici, consiglio vivamente di rivolgersi, per la redazione del contratto preliminare, a soggetti qualificati e veramente specializzati che senza ombra di dubbio provengono da ben altri tipi di formazione e preparazione.

Colgo l’occasione per precisare che non è il ruolo del mediatore cosi’ come previsto dal codice civile si estriseca in poche parole nel mettere in contatto la parte venditrice con la parte acquirente. Pertanto solo professionisti di qualità e con laurea e con un concorso serio e altamente selettivo possono rispondere alle esigenze di un mercato complesso e dare vere garanzie e tutele ai consumatori e non altri. Ognuno deve fare il proprio mestiere. Quando vedo scritto in un contratto preliminare “…….promette di acquistare per se o per persona da nominare o ente” capisco da dove venga e nella fattispecie di acquisto di porzioni di fabbricato facente parte di un condominio puo’ subentrare chiuque. Se questa è una delle certezze demandate a chi puo’ redigere un preliminare con dichiarazioni della parte promittente la vendita sulla libertà del bene da pesi o vicoli, servitu’ attive e passive, senza sapere fare o peggio leggere una visura alla Conservatoria siamo a Cavallo. I contratti seri, anche preliminari, vanno trascritti oltre che registrati e per questo ci sono professionisti competenti.

Riguardo a come svolgere la professione senza abilitazione:

Ecco una soluzione pro tempore: si costituisce una srl, si nomina amministratore a revoca un soggetto munito di patentino, si prende la maggioranza delle quote della società, magari in due sena il famigerato e fonte di ogni sapere patentino e si lavora. Come vedete tutte le parole spese a difesa della categoria al fine di tutelare i consumatori, del’imprtanza della preparazione e competenza (in un corso di tre mesi e con un esame si prende il posto del Notaio o di un Avvocato nei contrati preliminari provocando danni a tamburo battente), non hannno nessun valore perchè di persone giuridiche impostate come sopra è affollato il Registro delle Imprese.

Sui contratti fatti dagli AI:

La sciate fare i contratti a chi sa cosa scrive e non a chi dice di essere preparato grazie ad un corso di tre mesi e esame. Ecco il risultato, pensate a vendere case e basta. La concorrenza fara’ sparire chi fino ad oggo ha goduto di barriere di protezione, la selezione la fa il mercato non chi lavora ma coloro che scelgono da chi andare, cioe’ i cittadini. Non prendiamoci in giro per favore

Sui corsi delle associazioni:

Il fatto di fare parte o meno di una associazione è del tutto irrilevante rispetto a tutto quello che oggi si verifica con il bene placito delle associazione stesse. Ci sono corsi on line e guardate gestite da chi. Verificate per curiosità e la sorpresa sarà divertente, sempre a proposito di associazioni.

In un ulteriore post mi informava che è allo studio l’obbligo di trascrizione del preliminare che, a suo dire, avrebbe posto fine ai contenziosi nelle compravendite immobiliari, causate quasi in toto dagli AI: speriamo che abbia ragione.

Continuiamo:

Un geometra aspirante AI:

quanti agenti immobiliari con il patentino sono impreparati????????? ne conosco tanti credetemi, pensono solo alla provvigione, e non curono il cliente come dovrebbero, es. accompagnarli fino al rogito es. e cosi via, io sono un geometra ho tanta esperienza nel settore di compravendita, sono anni che lavoro, e non sono dopo sei mesi di: corso che io ho autofinanz. 700,00 euro , altre spese , tempo, solo per due risposte sbagliate non sono riuscito a passare i quiz alla camera di commercio, forse perche’ non sono raccomandato, cosi io ed anche altri che conosco, adirittura gli orali so che e’ una cosa quasi impossibile, e’ piu’ facile un esame di giurusprudenza, ma stiamo scherzando!!!!!!! ma perche’ piuttosto non sono seri e demoralizzano cittadini seri e preparati che amano il settore immobiliare, solo perche’ una risposta… tu non puoi. ma che stronxxxx!!!!!! speriamo che liberalizzano e aboliscono questi esami inutili, e facciano in modo che venga alla fine questa falsa di arricchirsi alle spalle di gente onesta.

Sull’accesso alla professione da parte di un collega:

La legge 3 febbraio 1989, n. 39 afferma che per accedere al ruolo, il potenziale candidato, avrebbe dovuto seguire un corso specifico e sostenere l’esame di abilitazione, OPPURE seguire un periodo di tirocinio di 12 mesi e seguire il corso al fine di avere automaticamente l’abilitazione…peccato che per la seconda alternativa sono 18 anni che aspettiamo un decreto di attuazione… E qual’è il motivo di questo “lieve ritardo?” Gruppi lobbystici, i quali componenti ottennero per il 90% il patentino d’ufficio (un ragioniere o un dottore in legge che diavolo ne sa di compravendita immobiliare?!? Mia cognata è laureata in giurisprudenza e non sa neanche cos’è l’edilizia convenzionata…) premono per non aprire il mercato ai giovani…vorrebbero che negli esami ci fossero il 99% dei bocciati a prescindere dalla preparazione, e che gli esami ci fossero una volta ogni 5 anni… questa è veramente una mafia…l’agente immobiliare deve avere una preparazione perfetta, deve essere un professionista concereto e trasparente, ma come in tutte le professioni si impara con l’esperienza…liberalizzare non serve a nulla…basterebbe modifica della legge e il decreto di attuazione: 2 anni di tirocinio e la frequentazione di un corso, ma non di 180 ore dove si impara poco e niente, ma di MINIMO di 500! Chi ci crede veramente avrebbe libero accesso alla professione e sarebbe un minimo preparato per accogliere la clientela sempre più attenta ed esigente.

Potrei continuare all’infinito ma la mia intenzione è quella di portare a conoscenza di chi non frequenta i vari blog o forum dedicati, sulla percezione comune che hanno di noi Agenti le figure professionali che ci circondano.

Se sei arrivato in fondo, commenta pure

Normale routine.

E a volte, a un successivo contatto si scopre che l’immobile è tornato in vendita, perché l’affare “chiuso” è sfumato.

Un po’ meno normale, secondo me, è il fatto che siano molti gli affari che “saltano” per impossibilità di ottenere il mutuo da parte degli acquirenti.

Si potrebbe evitare cercando il mutuo per i propri clienti PRIMA di trovare l’immobile, anche per “mirare” meglio l’immobile giusto per le tasche degli acquirenti; in fondo iscriversi all’UIC come mediatori creditizi non è impossibile, anzi; e tanto meno è difficile accompagnare nei vari istituti (convenzionati e non) i propri clienti acquirenti…

Ma anche questo problema può essere una conseguenza di un modus operandi, più o meno discutibile ma non illegale o contro l’etica, comunque con soluzione alla nostra portata (intendo nostra di Agenti Immobiliari)…

Una prima difficoltà nasce in presenza di quegli acquisti dove requisito fondamentale richiesto dagli acquirenti sia l’ottenimento di un mutuo al 120%, oggi molto meno raro di quanto qualcuno ami far credere: l’orientamento degli acquirenti di fascia “bassa” infatti, è quello di cercare nel mutuo la risorsa per ogni spesa inerente all’acquisto, comprendendo nella cifra da richiedere all’istituto di credito anche le imposte, le spese per il notaio, il geometra, le mediazioni; è chiaro che la cifra deve essere per la banca erogabile in relazione ai redditi degli acquirenti.

Se poi si ottenesse il mutuo, basta che il notaio scriva nel contratto di mutuo, in modo analitico, a cosa sono serviti i vari importi che l’istituto avrà cura di erogare con mandati irrevocabili (o assegni) diversi.

E fin qui ce la caviamo…

Ma un giorno, finalmente, dopo aver trovato l’istituto disposto a erogare il mutuo, dopo aver trovato la casa che piace ai nostri acquirenti, ci arriva la mazzata:

Il proprietario vuole una parte consistente di denaro a “nero”.

Ovviamente, l’agente coscienzioso rinuncia a tali incarichi, quando ne viene a conoscenza in fase di acquisizione ma, spesso, il proprietario è restio a dichiarare tali esigenze prima di vedere una proposta, anche se l’AI ne abbia fatto richiesta precisa al momento dell’acquisizione (la domanda su come e da quando si abbia la proprietà è d’obbligo, come la raccolta delle provenienze), magari vedendo che un immobile è stato acquistato entro il quinquennio…

D’altro canto, anche se il proprietario è un costruttore che ha denunciato una cifra per gli appartamenti già venduti, sceglierà di denunciarne sempre una congrua alle precedenti, congruità in mancanza della quale si vedrà il fisco intervenire richiedendo imposte a destra e a manca, e se questa cifra non è molto fedele al vero…

Inoltre aggiungo l’assurdo che tale problema esiste anche se gli appartamenti precedenti fossero stati venduti a prezzi differenti da quello che stiamo vendendo noi (vuoi per mercato o perché qualcuno riesce a venderlo a un prezzo più alto) e il malcapitato costruttore non si preoccupasse della “incongruenza” lasciando che l’acquirente denunci tranquillamente l’importo pagato: il fisco potrebbe invocare “pregiudizio di colpa” anche se in questo caso il misero costruttore non ha evaso un baffo, decidendo che tutti gli appartamenti hanno le imposte da rivedere in forza del fatto che uno di questi è stato venduto a prezzo più alto, come se ci fosse stata evasione e non compravendita con prezzi differenti.

Poi anche i privati ci mettono del loro, magari rivendendo una casa comprata con le agevolazioni e pretendendo cifre a nero, di solito coincidenti con la quasi totalità della plusvalenza…

Il notaio che ne venisse a conoscenza al momento dell’atto si troverebbe nella posizione scomoda di dover segnalare la differenza tra l’importo del mutuo e l’importo denunciato nell’atto, e sapete tutti come va a finire.

E l’agente immobiliare deve segnalare l’operazione come sospetta, all’UIC.

Il problema sta piano piano attenuandosi, ma questo per me è il vero problema attuale in molte compravendite con mutuo.

In pratica, se da una parte le famiglie hanno la tendenza a cercare nel credito, in modo onnicomprensivo, la soluzione all’acquisto della propria casa, dall’altra sia le politiche bancarie che alcuni proprietari pongono limiti insormontabili a tutto ciò.

Questo è uno dei motivi per il quale NOI Agenti immobiliari possiamo essere molto utili allo Stato e ai cittadini, se ce ne dessero la facoltà legittima, oltre che l’obbligo: se si dovesse sempre passare da una agenzia immobiliare per vendere/acquistare una casa si avrebbe sicuramente più possibilità di tracciare chi “sgarra”.

Naturalmente dovrebbe diventare conveniente anche per il cittadino, ma questo è un altro post.

Qual è la vostra esperienza, colleghi?

“Maledette Agenzie Immobiliari, ti fanno vedere una casa e ti prendono un casino di soldi senza fare nulla…”

“Le Agenzie immobiliari? Non servono a nulla…”

“Gli Agenti immobiliari sono una manica di bugiardi, incompetenti…”

Quante volte le avrò sentite/lette queste frasi?

Ma riflettendo seriamente e pacatamente, magari dopo pranzo, uno arriva a chiedersi: ma se sono così inutili e dannose perché esistono?

Dovrebbero chiudere immediatamente, non possono riuscire a campare se fanno un servizio così inutile..

E invece aprono sempre più agenzie, tutti vogliono fare L’AI, sai che bello lavoro nulla e guadagno tanto, la gente si lamenta del fatto che uno non può fare l’AI quando gli pare, senza uno straccio di niente di requisito, perché è giusto così…

E di questa accozzaglia di luoghi comuni, sbraiti dettati più dalle frustrazioni che ci da il tran tran quotidiano (dacci oggi…) che rimane?

Speriamo che dal causale funzionamento corretto dei neuroni, vuoi anche solo per probabilità statistica, qualcuno arrivi a capire che NON È OBBLIGATORIO servirsi delle agenzie immobiliari , quindi, se di tale servizio se ne sente il bisogno forse, dico forse, il servizio esiste, ha una concretezza, no?

Ma cosa fa L’AI?

Il vice Geometra?

Il Sostituto Notaio?

Fa il suo mestiere: l’ausiliario del commercio, fa incontrare la domanda con l’offerta e MEDIA, risolve i problemi soggettivi più che quelli oggettivi, trova scappatoie alle impasse mentali di una o dell’altra parte.

Chi pensa che un AI ha finito il suo lavoro appena ha fatto incontrare un compratore con un immobile ha ragione per legge ma non di fatto, di fatto si lavora fino ed oltre il rogito notarile (se vuoi lavorare bene, almeno secondo me).

Poi deve studiare, deve conoscere le leggi certo, ma solo per sapere se una cosa si può fare o consigliare la strada da prendere, il tecnico da interpellare per risolvere questo o quel problema. (punto)

Altro che registrazione dei preliminari, secondo me non dovrebbe nemmeno farli i preliminari senza la presenza di tecnici di parte…

Tornando in tema, visto che si può tranquillamente vendere o comprare senza agenzie immobiliari, perché demonizzarle?

Non dico che le Agenzie Immobiliari non facciano sbagli, tutt’altro, ma basta evitarle no?

Quindi riassumendo:

Rivolgetevi alle Agenzie Immobiliari solo se avete intenzione di fidarvi, senno fate da soli che è meglio.

Una cosa però: prudenza gente, in futuro usatela più che mai viste le liberalizzazioni, sia con Agenzia che senza.

Saluti