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Riflessioni sul mondo delle agenzie immobiliari e universi circostanti.
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22 apr 09 Come si vive la concorrenza sleale 3° parte.

Il 1 aprile c’è stata la prima udienza e ci è stata presentata la memoria della controparte dalla quale si desumerebbe che:

Nonostante io abbia fondato e creato la , dato in concessione d’uso con contratto il   (da me realizzato in gran parte) e il mio marchio (da me ideato e disegnato), mantenuto sempre la maggioranza e la proprietà della società titolare degli stessi io oggi sarei colui che ha fatto :D e ha rubato il marchio, oltre a esser colpevole di essere sleale solo per raccontare qui la verità di come stanno andando le cose (ora confermata anche dalla “”).

Si è dimenticato però di notare:

  • Essendo noi i titolari delle immagini e avendo NOI i file originali e le capacità tecniche di gestirli è chiaro che si siano dovuti muovere per IMITAZIONE.
  • Sarebbe interessante sapere dalla controparte come hanno realizzato il logo, per quanto riguarda la forma o i font che la compongono, ad esempio, o la storia del nome Oris, o come sia stato disegnato il logo, dove sia nata l’ispirazione, cosa significhi…
  • Sarebbe molto interessante sapere come sono state scritte le modulistiche, da chi e quando siano state depositate.
  • O sarebbe interessante sapere come avrebbero fatto a pubblicare “HOrisolto”, la rivista di che facevamo in tempi oramai andati (da me impaginata), come asserivano sui portali di nelle loro pagine dedicate, visto che il direttore responsabile era Stefano che non c’è da due anni oramai… nemmeno i testi di presentazione sono capaci di scrivere senza copiare i nostri (vecchi tra l’altro).

Il Giudice,
sciogliendo la riserva che precede, ritenuta la competenza di questo , avendo la domanda cautelare in oggetto un segno distintivo diverso dal marchio registrato, per il quale ultimo, invece, è stato introdotto apposito procedimento cautelare davanti la Sezione Specializzata di (salva l’opportunità che vi sarebbe stata di trattare la questione unitariamente davanti allo stesso Giudice);
Ritenuto nel merito che il comportamento di parte convenuta, nel caso, da come conferma l’esistenza del fumus boni iuris del ricorrente, avendo la parte convenuta riconosciuto di non avere provveduto per mancanza di tempo originariamente alla modifica del segno distintivo poi attuata a partire dalla fine del mese di marzo;
rilevato che le ulteriori inserzioni presenti nel web con la vecchia grafica, illegittimamente usata dalla convenuta,
sono frutto di una svista e comunque considerata la complessiva configurazione del sito non rappresentano un concreto pericolo di confusione fra le due ditte;
ritenuto pertanto sostanzialmente cessata la materia del contendere e giustificata la compensazione delle atteso che la reale questione tra le parti verrà discussa davanti al Tribunale di Firenze,
P.Q.M.
Dichiara cessata la materia del contendere e compensa per intero le spese tra le parti.
15 aprile 2009.
Il Giudice

Se non bastasse, oramai da un pò la convenuta, evidentemente tornata a più sani consigli, ha cambiato la sua immagine grafica facendone una propria, un buon inizio, ne prendiamo atto: un bel cambiamento da quando nella prima memoria rivendicava addirittura la proprietà della NOSTRA immagine…

Ci vediamo alla prossima.

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05 apr 09 Il calvario del rientro in telecom

Dall’inizo del secolo sono , perchè erano gli unici a offrire servizi di livello a piccole aziende, non aveva nulla da offrire in termini di servizi e , oltre a essere a quei tempi molto più cara nei costi telefonici.

Poi il tempo passa, e oggi un canone di 250 euro mensili per servizi telefonici NON è giustificato: WELCOMEITALIA sei fuori , alla grande.

Quindi ecco che a ottobre del 2008 comincio le pratiche per “business tutto incluso” di TELECOM allettante perchè con 33 euro a linea si ha tutto adsl compresa, senza costi di attivazione e senza nessun vuoto di servizio, chiedendo i codici migrazione voce-dati dal vecchio gestore.

Bene, “ci siamo, andiamo verso il risparmio finalmente”, penso mentre firmo i di richiesta fornitemi dalla CERRAI SRL di Pisa, business partner di TELECOM, attraverso il loro Enrico (il nome doveva farmi pensare), il quale mi dice di chiedere il migrazione per le linee e l’adsl a WELCOME , che secondo le nuove leggi dovrebbe essermi consegnato entro 48 ore.

Beh, una settimana dopo (e non 48 ore) ho finalmente il codice che invio a CERRAI e aspetto i fatidici 60 gorni ch eservono per l’attivazione…

novembre…

dicembre..

gennaio…

mi chiama una signorina dicendo che la mia pratica è ferma e mi rimanda i moduli da firmare, rifirmo. Mi dice inoltre di spedire una raccomandata al tecnico che farà l’installazione e io spedisco.

febbraio…

Ricevo una telefonata dal 191 che mi chiedono di confermare a voce la mia intenzione di entrare in TELECOM…
confermo… richiedo conferma che la mia richiesta rimane quella originaria…. vengo tranquillizzato: business tutto incluso senza costi e senza .

metà febbraio…

vengo ricontattato dalla stessa signorina che mi conferma il buon andamento della pratica…

marzo…

nuova chiamata di un’altra signorina che mi richiede di confermare il tutto a voce…

fine marzo…

nuova chiamata di un altra signorina che mi riprende tutti i dati a voce e mi comunica che:

    1. Devo pagare i costi di attivazione perchè l’ non è più valida.
      Non è sicura di cosa mi verrà offerto come abbonamento
      I disservizi potranno durare anche sessanta giorni.

Io le comunica di bloccare immediatamente tutto perchè noi con ci lavoriamo e se loro sono incapaci nel fare il loro mestiere (odio chi guadagna anche se fa cappellate) non devo rimetterci io, quindi preferisco rimanere con l’attuale gestore fino a quando non saranno sicuri di cosa mi danno, a che costi e senza disservizi.

Quindi in soldoni:

  • Io ho richiesto di rientrare in telecom, approfittando dell’offerta business tutto incluso nel ottobre 2008
  • Dopo 5 mesi non so cosa mi verrà dato, a che costi in che termini e con quali disservizi.

: attenti.

Che roba.

A tra poco per aggiornamenti.

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07 apr 08 Wikinews #8

Aggiunta la pagina introduttiva alle stime dei fabbricati: qui (graze a Dafer)

Risistemato lo schema realizzato da seroli per la certificazione impianti

E la classifica delle pagine più visitate:

  1. Pagina principale ?(6.425 visite)
  2. Decreto-37/2008 ?(1.437 visite)
  3. Modulistica ?(837 visite)
  4. Cerca Colleghi ?(834 visite)
  5. Antiriciclaggio ?(764 visite)
  6. Compravendita:iter ?(611 visite)
  7. Preliminare di Compravendita ?(574 visite)
  8. Incarico ?(423 visite)
  9. Agente Immobiliare ?(389 visite)
  10. Compravendita ?(381 visite)
  11. Foglio di visita ?(364 visite)
  12. Estimo ?(357 visite)
  13. Provvigione ?(323 visite)
  14. Certificazione energetica ?(323 visite)
  15. Libro della casa ?(320 visite)
  16. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(300 visite)
  17. Caparra ?(277 visite)
  18. Acquisizione ?(274 visite)
  19. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(266 visite)
  20. Catasto ?(258 visite)
  21. Opzione ?(245 visite)
  22. Della Mediazione ?(244 visite)
  23. Mandato ?(240 visite)
  24. Imposte ?(229 visite)
  25. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(219 visite)
  26. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(216 visite)
  27. Dpr131/86 ?(215 visite)
  28. Lettera di Intenti ?(185 visite)
  29. Dubai ?(177 visite)
  30. Legge39/89 ?(172 visite)
  31. Voglio scrivere una voce ?(156 visite)
  32. Antiriciclaggio:decreto ?(153 visite)
  33. Codice deontologico ?(147 visite)
  34. Bulgaria ?(142 visite)
  35. Franchising ?(135 visite)
  36. Delle Attività ?(125 visite)
  37. Caparra Confirmatoria ?(121 visite)
  38. Associazioni di Categoria ?(109 visite)
  39. Opzione Prezzo-Valore ?(103 visite)
  40. Francia ?(99 visite)
  41. Plusvalenze-2006 ?(96 visite)
  42. Enfiteusi ?(94 visite)
  43. Legge-359-92 ?(89 visite)
  44. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(86 visite)
  45. Categorie catastali ?(85 visite)
  46. Caparra Penitenziale ?(80 visite)
  47. Legge253/58 ?(78 visite)
  48. Scrittura privata ?(77 visite)
  49. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(70 visite)
  50. Consigli pratici ?(67 visite)

Perchè non contribuisci anche tu? ;)

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31 mar 08 Wikinews #7

Cari e non,

Con questa comunicazione periodica vorrei portarvi a conoscenza delle modifiche effettuate nelle seguenti pagine del wiki:

Ampliata la pagina di spiegazione per imparare a usare il wiki

Sulle plusvalenze nella sezione 2006

Rinnovo l’invito solito ad aiutare.

Saluti.

Classifica argomenti:

  1. Pagina principale ?(5.822 visite)
  2. Cerca Colleghi ?(726 visite)
  3. Antiriciclaggio ?(662 visite)
  4. Modulistica ?(646 visite)
  5. Compravendita:iter ?(505 visite)
  6. Preliminare di Compravendita ?(460 visite)
  7. Agente Immobiliare ?(358 visite)
  8. Compravendita ?(339 visite)
  9. Incarico ?(334 visite)
  10. Decreto-37/2008 ?(303 visite)
  11. Estimo ?(302 visite)
  12. Provvigione ?(276 visite)
  13. Foglio di visita ?(252 visite)
  14. Libro della casa ?(250 visite)
  15. Caparra ?(249 visite)
  16. Certificazione energetica ?(240 visite)
  17. Acquisizione ?(235 visite)
  18. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(235 visite)
  19. Opzione ?(227 visite)
  20. Della Mediazione ?(221 visite)
  21. Catasto ?(220 visite)
  22. Imposte ?(193 visite)
  23. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(192 visite)
  24. Dpr131/86 ?(190 visite)
  25. Mandato ?(186 visite)
  26. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(181 visite)
  27. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(165 visite)
  28. Legge39/89 ?(148 visite)
  29. Dubai ?(147 visite)
  30. Lettera di Intenti ?(144 visite)
  31. Antiriciclaggio:decreto ?(144 visite)
  32. Codice deontologico ?(129 visite)
  33. Voglio scrivere una voce ?(125 visite)
  34. Bulgaria ?(116 visite)
  35. Franchising ?(110 visite)
  36. Delle Attività ?(100 visite)
  37. Caparra Confirmatoria ?(93 visite)
  38. Associazioni di Categoria ?(87 visite)
  39. Francia ?(79 visite)
  40. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(73 visite)
  41. Opzione Prezzo-Valore ?(72 visite)
  42. Legge253/58 ?(66 visite)
  43. Caparra Penitenziale ?(65 visite)
  44. Categorie catastali ?(61 visite)
  45. Legge-359-92 ?(60 visite)
  46. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(59 visite)
  47. Scrittura privata ?(58 visite)
  48. Enfiteusi ?(53 visite)
  49. Legge-equo-canone ?(47 visite)
  50. Coefficienti di differenziazione ?(46 visite)
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01 ago 07 Finalmente risolto il problema della proposta irrevocabile di acquisto?

Un piccolo post solo per dare un anteprima:

In una intervista Luciano Passuti, ha comunicato che è oramai quasi pronta la nuova modulistica, riscritta e riadattata, con un occhio sia alle nuove leggi che ai consumatori, specie riguardo alla vessatorietà di alcune clausole, di solito usate in questi .

La buona notizia, per me, è che sono stati approntati due tipi di :

La prima è quella solita, riscritta e migliorata (speriamo), che conclude un alla avvenuta comunicazione dell’ (dichiarato azionabile ex art. 2932 CC), la seconda invece è del tipo internazionale, tra l’altro senza di , pur mantenendo un legame tra le parti (per il come non è spiegato), che potranno sì rinunciare, ma non senza conseguenze.

Fonte: Attico informa

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31 lug 07 Quanti modi di fare l’Agente immobiliare esistono?

La domanda mi è sorta anche in seguito alle ultime discussioni, sul modo di intendere il lavoro dell’.

Non è difficile sospettare (a torto o a ragione) nella politica di governo, il tentativo di sminuire la figura dell’AI cercando di eliminare prima i requisiti minimi e poi arrivare a eliminare le incompatibilità, cose che messe insieme renderebbero possibili, in teoria, l’apertura di “Supermercati della casa”, con decine di dipendenti che scorrazzano i clienti di turno, con pochi responsabili che seguono le pratiche, con modulini tipo quelli che si usa per acquistare un TV mega-schermo…

Comunque sulla ho dato il mio pensiero in questo post, quindi non mi ripeto..

Nella legge che regola la nostra professione, che adesso vogliono togliere, l’utilizzo di “accompagnatori agli ” non era previsto, a meno che questi non fossero iscritti al ruolo…

Perfino per le acquisizioni è prevista l’iscrizione al ruolo, quindi anche la figura degli “acquisitori” (oggi sostituita in gran parte dai call center, interni o a ) non sarebbe proprio regolamentata e prevista, per quanto mi risulta.

A queste limitazioni la , bisognosa di forza lavoro, ha risposto aggirando di fatto la legge, con assunzioni a , a tempo indeterminato part time, che di fatto si sono rivelati meri artifici per avere più persone che fanno l’AI, anche se non lo sono.

Adesso, con gli ultimi sviluppi, se l’art. 2 della 39/89 se ne va in pensione, invece di prendere persone e formarle in modo completo, formo gruppi di lavoro con mansioni definite (accompagnatori, acquisitori, responsabili, ecc.), persone che sanno fare solo quello e vendo, come un qualsiasi altro prodotto, immobili sono sicuramente più “furbo” di chi cerca di a tutto tondo…(molte realtà esistenti non hanno aspettato la liberalizzazione, lo fanno da molti anni)

A ben guardare, il target di tali agenzie molte volte è il medio basso, dove il numero è un più forte della qualità e dove si può agire con più forza sugli acquirenti, con compromessi a mille euro e sospensive al mutuo annessi (sui quali magari discutiamo in un altro post), mi sorge la domanda che in verità non mi abbandona mai:

Ma l’Agente vende o media?

Parlando del lavoro,della pratica:

Se io ho molti accompagnatori, che hanno come primo compito portare a vedere case, formati il minimo indispensabile (per adesso non possono mediare, mi sembra), il mio sforzo sarà orientato a farli produrre il più possibile numeri, nel senso di appuntamenti eseguiti, e di proposte.

Ora, nella mia esperienza i numeri mal si sposano con la qualità.

Mi spiego: se a tot numeri corrispondono tot AI, allora il problema non si pone, almeno in teoria, nel senso che se un numero non esagerato di affari sono seguiti da un AI, almeno si dovrebbe essere più tranquilli sul fatto che le cose siano seguite come dovrebbe essere fatto.

Ma anche se si mettesse un numero sufficiente di AI con carica di Responsabile a capo di gruppi di lavoro di Accompagnatori, verrebbe a mancare il rapporto fiduciario che si instaura con un quando sei tu a accompagnarlo dall’inizio alla fine di un , in prima .

In sostanza, per il modo che intendo io di fare l’AI, un affare dovrebbe essere seguito fino alla fine da chi lo ha cominciato.

Ma certo è una pratica, un modus operandi che ha dei limiti in fatto di redditività e di controllo: ci si deve servire di gente preparata il più possibile, che vuole essere pagata e che può andare altrove o aprire per conto proprio, e un AI che ti va via non è come un accompagnatore che se ne va, un AI si è fatto la propria di conoscenze, un AI è una risorsa completa.

In un momento dove i piccoli boccheggiano, (un po come le botteghe dove facevamo la spesa), dove il mercato soffre, specie nel target medio-basso, è strano che invece di specializzazione e aggregazione tra AI veri si cerchi di agevolare soluzioni di questo tipo…

Credo che il nostro sia un lavoro sulle persone e non sugli immobili e sui grafici di rendimento (che anche io faccio, ma riguardo alle spese di ), penso che il far fare un numero minimo fisso di appuntamenti come regola inderogabile, pena il licenziamento, a persone che prendono 500 euro e percentuali da fame, senza imparare niente, NON sia la soluzione.

Si può benissimo controllare il rendimento di colleghi mantenendone la dignità professionale, secondo me.

Insomma, non credo che si possa fare l’AI, quello “di strada”, quello che parla con la gente dall’inizio alla fine di un affare, quello che studia e ha la passione per il suo lavoro, quello che MEDIA non quello che VENDE, che ha un ruolo sociale, non solo economico, in modo meccanico e basato sui meri numeri.

Credo che l’AI sia mal sostituito da catene di montaggio, redditizie sicuramente, ma non interessanti per quanto mi riguarda.

Non sarebbe possibile fare una via di mezzo?

Insomma:

Quanti sono i modi di fare l’AI?

Attendo commenti.

(chiedo scusa ma avevo incollato la bozza, adesso è corretto, almeno spero)

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24 lug 07 Caro blog… un primo bilancio.

Caro dia…blog!

Cari ,

è dal 12 Giugno di quest’anno (2007) che esiste BAI.

Siamo partiti piano piano, in sordina.

Piano piano qualcuno ha letto, postato commenti, suggerito articoli e argomenti.

A poco più di un mese dall’inizio vorrei condividere con Voi, proprio in questi giorni dove problemi con il nostro Hosting hanno tagliato fuori il 90% delle persone che cercano di collegarsi (che stanno risolvendo), vorrei condividere dicevo, un po di dati:

Il 12 Giugno abbiamo “aperto” con poche visite al giorno, l’11 Luglio le visite erano 2.106 e hanno mantenuto una media crescente.

Abbiamo ad oggi 255 AI iscritti.

Al momento che scrivo (sono le 2:38, così rispondo a chi mi chiede quando io lavori…) abbiamo scritto 85 post e 939 commenti.

Abbiamo capito che:

  1. Non sappiamo con certezza se una accettata che diventa sia o meno , quindi non sappiamo se svolga o meno la sua vantata funzione di delle parti.
  2. Non abbiamo leggi che regolino in modo univoco e certo il alla , con molta confusione in molte casistiche, non comprese o comprese marginalmente.
  3. Ci sono molti modi diversi di intendere la professione: o venditori?
  4. Molta modulistica è pensata principalmente per contrastare una diffusa abitudine a tentare di “scavalcare” l’AI.
  5. I nostri clienti NON conoscono la nostra professione, ne quello che facciamo, si limitano a servirsi di noi perché siamo la migliore fonte di informazioni sul , ma sono scarsamente predisposti a pagare il servizio con i costi che ha, pensando che sia troppo oneroso rispetto al ricevuto.
  6. I nostri clienti vorrebbero di più, specie nelle garanzie, individuando in NOI (e solo in noi) le figure che dovrebbero garantire questo di più, gli altri professionisti sono visti come “nobili” in quanto verrebbero scelti, l’AI molte volte è visto quasi come una imposizione, ingiusta tra l’altro.
  7. C’è una specie di moto contrastante tra la spinta alla e l’individualismo intrinseco alla figura dell’AI: voglio collaborare, ma solo con chi mi fido e quando voglio io.
  8. Questo blog ci serviva.

Ci sono molte altre cose, altri argomenti che abbiamo toccato in questo blog, abbiamo avuto ospiti “illustri”, rappresentanti di catene, franchisor, associazioni, servizi…

Che dire, nel mio piccolo son contento.

Son contento perché vedo cambiamenti di rotta.

Son contento perché la mia voglia (alcuni, anche vicini, mi credono uno stupido sognatore) di fare qualcosa per la la vedo anche in altri colleghi, mi sento meno solo.

Nonostante nella mia piccola storia di AI abbia avuto molti contrasti e molte delusioni, date e ricevute, con miei Colleghi e mie Colleghe, nonostante il differente modo di intendere la collaborazione, l’unità di intenti, il terrore che dimostrano di perdere l’orticello che mi ritrovo puntualmente davanti, nonostante tutte queste cose mi portano spesso al punto di perdere la speranza di costruire qualcosa con altri AI, qui, sul blog, ne ritrovo un pezzettino, tutti i giorni.

Speriamo proprio che come un moderno vaso di Pandora, faccia uscire allo scoperto tutti i problemi della categoria, l’importante è parlarne e trovarvi in fondo quello che cerchiamo, qualsiasi cosa sia.

Qualcuno, si spera, ascolterà.

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18 giu 07 Della pubblicità sulle riviste di annunci immobiliari.

Ogni AI che si rispetti ha a che fare con le riviste di , di solito con più di una.

10 li, mezza pagina qui, doppia pagina la… e gli € partono…

Ma d’altronde si deve far se si vuol far conoscere il proprio parco di offerte, no?

E vai con la spedizione entro il tal giorno, scegliere gli , aggiornare i prezzi..

Non sto a raccontarvi come ci sono arrivato, ma a mio avviso le riviste hanno alzato di molto il loro costo/contatto (quanti € sborso per avere un nuovo ).

E non solo perché è calata la domanda ma proprio per un calo sensibile del rendimento di questo mezzo pubblicitario.

Nonostante questo, mi sembra che l’industria dell’editoria di annunci sia ancora restia a valutare politiche diverse da quelle che stanno seguendo ora.

Cosa intendo?

  • I cestelli: in molti Comuni si pensa di limitarne l’uso a causa della sporcizia generata dalle riviste che vengono gettate o che semplicemente vengono sparse per strada dagli agenti atmosferici, ciò nonostante sono pochi gli editori che si stanno ingegnando in altro modo.
  • Le uscite: nonostante che per il degli affitti sia un bene, per il delle le uscite settimanali oramai non hanno più senso, se non per aumentare il fatturato degli editori a nostre .
  • Il : si tende ancora a vendere gli spazi giocando sulla vanità dell’agente, facendo leva sulla sua innata propensione all’esser tronfio ( :) ), confidando che non chieda mai ai il trattamento che ricevono loro, come sconti particolari sul listino, spazi in regalo alla faccia dei , qualche malignità sul concorrente: sì siamo proprio una bella unita :)

Quanto sopra sta succedendo dalle mie parti… dalle vostre?

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14 giu 07 Degli incarichi in esclusiva.

Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.

Sono un AI e non uso incarichi in , fogli di visita, proposte con che divengono “preliminari” con l’.

Campo, lo stesso.

Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.

Comincio con le mie riflessioni:

Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei dove uno o più di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:

  1. Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una di conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
  2. Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
  3. Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il di penali (non sempre).
  4. Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
  5. Alla scadenza del mandato rimborsare le di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
  6. Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).

Il cosa ci guadagna?

Provo a fare delle supposizioni.

  1. Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
  2. Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
  3. Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
  4. Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
  5. Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…

Quindi le esclusive sono consigliabili?

In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:

  1. Si fissa un prezzo di (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
  2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
  3. Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
  4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il , in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
  5. Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
  6. Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
  7. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.

Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non l’agente nel suo guadagno.

Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.

Ecco perché io e i miei abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.

Convinti, non certi, non sicuri.

Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.

Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.

.

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19 mag 07 Firme col sangue


Molti che le agenzie propongono sono pieni di clausole più o meno a quasi totale vantaggio dell’Agente .
Molti, NON tutti.
E non tutti i moduli dello stesso tipo sono uguali, quindi un di una agenzia non è necessariamente uguale a quello di un altra: uno può essere vessatorio e l’altro no.
Queste incertezze nella regolarità dei moduli, sommate a un allarmismo (giusto o sbagliato non lo so) degli organi di ha generato nella l’assoluto rifiuto a firmare QUALSIASI cosa.
Persino i “compromessi” (non le proposte) a volte, sono difficili da concludere, non per una mancanza di accordi ma proprio perché la gente NON VUOLE FIRMARE, niente, non importa cosa sia.

Non voglio sindacare sul fenomeno, lo comprendo e lo accetto, lo subisco e cerco di lavorare lo stesso: ci riesco.

Ma poi arriva la , e gli obblighi che ci impongono.

Molti miei non la praticano e questo contribuisce al problema.

Mi spiego:

A chi si rivolge a noi per vendere come a chi vuole acquistare/ viene richiesto di firmare solo l’informativa della , nessun incarico ne , ma assicuro che anche far firmare la è un impegno disumano:

DELLA PRIVACY, VUOI PER FAVORE FARE UNA INFORMATIVA SERIA AFFINCHÈ LE PERSONE SAPPIANO CHE DEVONO FIRMARE LA PRIVACY SE VOGLIONO SERVIRSI DELL’OPERA DI PROFESSIONISTI?

Grazie

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