NON esiste il principio della doppia provvigione, ma può verificarsi di fatto per una serie di concause, che ci si trovi a dover pagare più di una volta solo in determinati casi, per altro rari, ma possibilissimi in diritto.

Dimenticatevi del concetto “doppia provvigione”, resettatelo, è fuorviante.

Partiamo dai principii base della provvigione e della pluralità di mediatori.

Il primo principio è che un mediatore, per aver diritto alla provvigione, deve avere portato un determinante contributo alla formazione dell’accordo dal quale nasce l’affare.

Si deve perciò poter rilevare il “nesso causale” tra la sua azione e l’affare concluso.

Questo contributo è riconoscibile, andando a ritroso nell’accaduto, in una azione del mediatore SENZA LA QUALE l’affare non si sarebbe verificato.

Ora che conosciamo il concetto di NESSO CAUSALE, andiamo a analizzare la pluralità di mediatori.

il Codice Civile all’art. 1758 recita:

Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Alcune sentenze hanno ampliato e inquadrato il concetto in modo più netto, ad esempio:

la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.

e ancora, da uno studio FIMAA:

….

Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).

La  suprema Corte inoltre ha ben specificato che per un affare le parti devono UNA provvigione ciascuno e non più di una, ma il quantum della stessa, la cifra, non è regolabile ne specificabile, inoltre il diritto della medazione tra mediatori non è di tipo solidale, non basta pagarne UNO per poi avere immunità dalle pretese di altri, se giuste e ricollegate a un nesso causale provabile e provato.

Quindi abbiamo abbastanza elementi per tirare le fila:

1) Il mediatore, per aver diritto alla provvigione (o a una quota di essa), deve poter dimostrare il “nesso causale” tra la sua opera e la conclusione dell’affare.

2) In presenza di più mediatori, che abbiano avuto un ruolo in un affare, si applica la pluralità di mediatori, con suddivisione della provvigione in quote quando i mediatori cooperano su uno stesso affare contemporaneamente, o uno dopo l’altro, con o senza pre-accordo a condizione che ognuno tragga beneficio dall’opera dell’altro, quindi insieme contribuiscano in modo dterminante  alla riuscita dell’affare.

3) Il fatto di aver pagato un mediatore NON libera dall’onere di altri mediatori che dimostrino di aver diritto alla provvigione.

Quindi si può capire dove sia nato la falsa notizai della “doppia provvigione”.

Infatti potrebbe verificarsi che DOPO aver concluso un affare, e più precisamente fino a un anno dal rogito Notarile, e aver pagato il mediatore, se si è fatto azioni o avuto comportamenti che abbiano coinvolto altri mediatori durante la fase di ricerca e/o trattativa, qualcuno di essi possa rivendicare un diritto alla provvigione (provando il nesso causale che ci deve essere, altrimenti non otterrà niente) e dover essere pagato, senza poter assolutamente andare a richiedere i soldi con diritto all’agente a suo tempo saldato (i mediatori non sono solidali tra loro nel diritto).

Per evitare questo tipo di problematiche, meglio sarebbe non visitare la stessa casa con mediatori diversi e se accade, accertarsi che l’affare che si va a concludere non sia riconducibile alle condizioni presenti già prima, nel qual caso molto meglio rifiutare la visite con altre agenzie (su quell’immobile) e rivolgersi alla prima che ve lo ha mostrato oppure, se proprio non si può evitare, avvertire anche la prima e coninvolgerla nell’affare.

Quindi il principio “si paga doppio” non è corretto, come non è corretto pensare che pagando un mediatore, qualora se ne abbia coinvolti altri, si è al riparo dalle loro pretese.

Per chiosa aggiungo che non è possibile nemmeno, per i clienti, accordarsi con un mediatore su un importo di mediazione in cambio del riconoscimento a questi dell’affare, al fine di ottenere un monte provvigionale minore, perchè “non essendoci vincolo di solidarieta sul lato attivo dell’obbligazione (è un’obbligazione parziaria) i creditori (mediatori) che hanno diritto alla provvigione non sono vincolati da alcun accordo che essi stessi non hanno sottoscritto od accettatto.”

Quindi, per non incorrere in rischi ai clienti conviene visitare la stessa casa SOLO con una agenzia e nei casi dove non sia stato possibile, conviene “ricostruire la vicenda della trattativa e comporre la questione con chi ha diritto alla provvigione per quanto riguarda l’entità della stessa.”

A sostegno di quanto scritto, sopra ancora una fonte:

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: DIRITTO ALLA PROVVIGIONE E PLURALITÀ DI MEDIATORI

di

GIUSEPPE BORDOLLI

giuseppe.bordolli@tin.it

Colui che intende realizzare, nel minor tempo possibile, un’operazione immobiliare (vendita o locazione) è libero di affiancare ad un mediatore uno o diversi intermediari.

Infatti, come ha recentemente sottolineato la Cassazione, né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione n.39/1989 prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass. 8 marzo 2002 n.3437).

La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell’ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell’art.1758 c.c., che consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico.

La fattispecie prevista dall’art.1758 c.c.

E’ opportuno rilevare che l’ipotesi prevista dalla norma di cui sopra ricorre non soltanto quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché l’uno si sia giovato dell’apporto utile dell’altro, limitandosi, da parte sua, ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare. La fattispecie in questione, quindi, presuppone che vi sia una pluralità di rapporti intercorrenti tra lo stesso contraente (o gli stessi contraenti) e più mediatori, ciascuno dei quali abbia effettivamente svolto opera di mediazione, contribuendo efficacemente a mettere in rapporto tra loro le parti contraenti; il che non si verifica quando un intermediario si limiti a segnalare l’affare o un possibile cliente ad un altro collega che provveda a procurare l’incontro tra i contraenti o quando, pur essendo stati incaricati diversi mediatori, la conclusione dell’affare non costituisca il frutto di un’azione collettiva ma il risultato di un intervento autonomo di uno di essi da solo sufficiente a far accordare le parti.

Il diritto dei diversi mediatori ad una quota della provvigione.

In base all’art.1758, qualora l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento di più mediatori, secondo le modalità sopra delineate, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione. Pertanto, la parte che si è avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota spettantegli: il credito dei vari mediatori, infatti, non è solidale.

Di conseguenza, se la parte corrisponde l’intera provvigione ad uno soltanto dei mediatori, non è liberata verso gli altri e non può agire per la ripetizione dell’indebito pagamento verso colui che l’ha percepita; quest’ultimo, del resto, non è responsabile in solido con la parte che l’ha pagato verso gli altri mediatori. Inoltre, la rinuncia di alcuni mediatori al compenso non autorizza gli altri a pretendere una somma superiore a quella corrispondente alla loro quota. Al contrario, qualora uno dei mediatori risulti non iscritto nell’apposito ruolo della legge n.39/1989 (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del mediatore abusivo. In ogni caso, la parte non è obbligata a pagare una quota della provvigione al mediatore che, pur avendo contribuito alla conclusione dell’affare, abbia agito nell’ombra sulla base di un accordo con l’unico mediatore con il quale il cliente ha trattato: in questa ipotesi il mediatore occulto, per ottenere la sua quota, potrà rivalersi soltanto verso l’altro collega che, per essere stato l’unico ad entrare in relazione con la parte, ha percepito l’intero compenso.

Per quanto riguarda, infine, la misura di ciascun compenso, nel silenzio dell’art.1758, secondo la giurisprudenza, sembra doversi escludere il criterio della parità delle quote, dovendo tale misura essere rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.

Dalla vetrina del sole 24 ore

Potrei portare molte sentenze che dicono una cosa e altre che le sconfessano, di certo c’è grande confusione sul tema e al giurisprudenza sta tornando al vecchio principio nel codice del commercio del 1882: chi chiude per ultimo prende sconfessando il 1758 c.c.

Consiglio comunque di agire con correttezza senza appellarsi all’ignoranza o alla buona fede, sull’onda del principio cardine dettato dalla coscienza di qualsiasi persona civile: chi ha lavorato deve esser pagato e un emdiatore spesso per portarvi a fare quella fatidica visitina dura molta fitica e spende tempo e denaro, con la speranza di concludere un affare con una frequenza tale da permettergli di campare.

Il diritto in italia non è affidabile, anche se hai ragione al 90% perdi pure tu, se poi prendi il torto aggiungi la beffa al danno, quindi il primo vero consiglio ch emi sento di darvi è diffidate di avvocati e giudici, non perche siano in mala fede ma perchè il sistema stesso ne mina la capacità di fare un buon lavoro e portare giustizia.

Saluti.

Certamente che c’è, ed è pure nobile a parere mio.

Il mercato.

Il mercato è fatto di acquirenti e venditori.

Il mediatore cerca di farli incontrare, ma deve rimanere libero di agire per mantenersi infra-partes.

Se il mediatore potrà approcciarsi a entrambe le parti con la stessa facilità avrà la necessaria liberà d’azione per continuare la sua opera in tutta tranquillità, come figura terza, come ausilio al mercato.

L’esclusiva dovrebbe essere una sorta di via di mezzo tra il mandato a titolo oneroso e la mediazione pura, il CC però non l’ha prevista nella mediazione, infatti per il CC il mediatore o è libero o è mandatario il resto è ATIPICO.

Lavorare in questo modo (come previsto dal CC) però renderebbe il mediatore (e solo lui) “debole” in confronto al mercato per questo il Codice Civile ha previsto quelle forti tutele (invero attivabili solo tramite Legale) , ci vuole molta capacità di orientamento al cliente e sopratutto molta fatica, ecco che magicamente qualcuno ha pensato bene di tirare fuori le esclusive, mandando il mandato in soffitta (sono gli stessi che hanno fatto si che esistesse la controversa “proposta di acquisto MAGGICA” che diventa compromesso con l’accettazione, caparra confirmatoria compresa…).

Lavorare senza esclusiva significa sia poter offrire scelta che avere un approccio con i proprietari molto più libero e direi, trasparente, ma richiede anche a parere mio una apertura al cliente evidentemente poco comune o comunque delle capacità che non sembrano diffuse, visto il disagio che molti lamentano.

Lavorare senza esclusiva significa dare alla trattativa il ruolo che le è dovuto, mantenendola regina dell’affare, la provvigione stessa verrà trattata, in funzione del lavoro che è stato svolto potrà essere o meno, ridimensionata.

Certo è che il mediatore che non ha l’esclusiva ha molta più libertà di MEDIARE, appunto, e di essere fra le parti, indipendente.

Quindi, a mio parere, l’esclusiva è la causa principale della nomea che hanno oggi gli Agenti immobiliari.

Questa mia idea non è pre-concetta, direi piuttosto POST-concetta , basta vedere come il mezzo esclusiva, che avrebbe dovuto essere l’ECCEZIONE per il mediatore, da prendere solo quando l’immobile è a prezzo e vendibile, non sempre e comunque, che dovrebbe garantire la compatibilità dell’immobile e del suo prezzo con il mercato, di fatto invece abbia finito per comprometterla, spesso: direi che analizzando la soddisfazione media dei clienti rispetto all’aspettativa creata dall’agenzia che ha preteso l’esclusiva, si potranno avere le idee più chiare (per chi avesse dubbi).

Credo che nessuno degli amanti dell’esclusiva avrebbero piacere a leggere il risultato di un sondaggio/indagine tra la clientela sul tema “esclusiva si o no e perchè”.

Di fatto è così, i casi particolari NON contano nulla.

Ci sono però,  interi mercati (intesi come zone) che l’esclusiva non ha conquistato: in questi l’unico problema (il più diffuso) rispetto a quelli con l’esclusiva è la doppia visita con Ai diversi (presente anche nei mercati con l’esclusiva, ma in misura minore, dovuta all’incarico che passa da agenzia ad agenzia), seguito dal prezzo diverso in pubblicità.

Il primo problema è un problema SOLO degli AI, in caso di più mediatori, se il cliente sa muoversi, la provvigione viene tra loro divisa (se qualcuno ha dei dubbi può scrivermi e gli spiego come fare a assicurarsene).

Il secondo problema riguarda gli Ai e i proprietari, ma spesso finisce solamente per accellerare un processo che doveva avvenire naturalmente: il ribasso fino a prezzo congruo di vendita.

Nella rimanenza dei parametri e delle dinamiche differenti che possiamo analizzare tra le due casistiche (esclusiva o meno) NON si vedono differenze che diano più valore all’una o all’altra dal punto di vista dei proprietari, potremmo aggiungere solo la possibilità di avere un unico AI interlocutore come vantaggio, sempre nei casi dove l’esclusiva è veramente rispettata, cosa che sinceramente ritengo VALIDA, almeno più di tutto il resto.

Dal punto di vista degli acquirenti invece la differenza è notevole (e quindi, per riflesso anche per i proprietari… spero si capisca il perchè).

Per l’acquirente che si avvicina al mercato, le regole e le valutazioni che gli AI tendono a valutare come indiscutibili invece non valgono un ficus.

L’acquirente scegli l’Ai per:

-Passa parola
-Disponibilità in portafoglio
-Marchio
-Casualità.

E si approccia al mercato spesso scegliendo gli Agenti immobiliari dei quali fidarsi, ma controllando TUTTE le agenzie.

Quindi all’acquirente conviene l’approccio libero del mercato da parte degli Agenti immobiliari, l’esclusiva gli fa percepire l’agente (e io penso che spesso non abbia torto) come un alleato “forzato” del proprietario al quale ha valutato la casa, fatto firmare (e firmato) un contratto con una cifra sopra la quale riscuote di certo… e trova difficile il fidarsi dell’Ai e riconoscerlo infra partes.

L’Agente immobiliare infatti dovrà rispondere al proprietario della valutazione del prezzo di vendita, non direttamente, ma per il fatto che ha sottoscritto un contratto dove c’è scritto che se porta una proposta a una certa cifra lui riscuote di sicuro, mi chiedo, come si legano queste esigenze con quella dell’altro nostro cliente, l’acquirente?

Certo si deve pur considerare la volontà del proprietario di prendere il più possibile dalla vendita del suo immobile, ma metterci dei paletti (perchè di fatto lo diventano) non altera un pochino la posizione del mediatore?

Ne sono convinti anche molti colleghi “esclusivisti” che usano la frase “nessun professionista lavora per due parti” ai quali rinnovo l’invito di riflettere bene se hanno scelto il mestiere giusto o almeno il modo di auto-definirsi (venditori è più corretto ).

Alcuni tirano fuori frasi del tipo “Scendere a patti col venditore è normale ma farlo anche con gli acquirenti significa lavorare gratis!” e la scrivono sui forum, senza alcuna vergogna e gli pare pure la frase più normale del mondo: NON lo è, affatto, per un mediatore.

Pensate a una acquirente che passi di lì e legga, come fa a fidarsi della categoria???

Voglio dire agli acquirenti che leggono di segnarsi il nome di questi colleghi e rifiutarsi di pagare provvigioni per mediazione… sarebbe un buon inizio per fare i dovuti distinguo…

Questo la dice lunga sui danni che l’esclusiva ha fatto alla categoria.

Inoltre la possibilità di avere la casa disponibile  in diverse agenzie da finalmente anche all’acquirente la possibilità di scelta dell’Agente Immobiliare, a prescindere dal portafoglio, proprio perchè la scelta di immobili sarebbe comunque garantita.

Ecco perchè l’esclusiva come è oggi non mi piace, a parere mio l’esclusiva è spesso causa di un blocco innaturale dei prezzi, per motivi ben conosciuti dai proprietari finiti in mano di Ai che la usano male.

Un mercato dove il mediatore fa il suo ruolo, è difficile che presenti dei valori fermi a lungo, credo che sia palese per tutti il perchè, ma proverò a chiarire il mio punto di vista:

Se tutti gli ai avessero accesso agli immobili in vendita presentando scelta al cliente, chiaramente una casa che costi troppo rispetto al suo valore di mercato si troverà ad essere snobbata, specie in questo momento con offerta abbondante e il proprietario avrà molta più spinta a prendere decisioni al riguardo, le visite forzate  non ci saranno più (esistono, e i clienti e ne lamentano pure: “mi ha fatto vedere una casa che non c’entrava nulla”) e solamente gli interessati verranno a visitare l’immobile, quindi dovrà essere necessariamente appetibile o comunque non “fuori prezzo”.

Questo è quello che succede nei mercati dove l’esclusiva non c’è, in questi mercati infatti anche chi lavora notoriamente con l’esclusiva (leggi franchising) accetta l’andazzo, chissà come mai  e gli immobili fuori prezzo si deprezzano da se con il tempo e inesorabilmente, generando una sorta di circolo virtuoso dove i clienti acquirenti stessi hanno i mezzi per farsi una idea chiara di cosa costi troppo e di cosa sia in vece al prezzo giusto, sentendo più campane su un immobile hanno un quadro ben più chiaro di ascoltarne solo una…

Non ci credete?

Provate a farvi un giretto su internet, cercando sui forum dedicati all’immobiliare tipo “bolla immobiliare” o “Finanza on line”, dove non scrive solo chi è addetto al settore, se volete imparare qualcosa invece di frequentare solo luoghi dove vengono distribuite copertine di Linus.

Quindi non userò mai l’esclusiva?

Certo che la userò, diciamo che ci sto lavorando:

Per me l’esclusiva non deve prevedere prezzi minimi e quindi non deve prevedere una cifra minima alla quale il proprietario non può rifiutarsi di accettare o pagare la penale, mi si opporrà che in questo caso può succedere di portare una proposta conforme e vedersela rifiutata, bene io credo che questo succeda pochissime volte e quando succede ci sono sicuramente dei motivi che hanno costretto il proprietario a quella scelta, saranno pochissimi i casi nei quali il proprietario in preda a un attacco di avidità rifiuterà perchè vuole di più, ad esempio, comunque i casi negativi non giustificano un pericoloso “limite”…

Per me l’esclusiva non la si deve dare solo a una agenzia ma a una rete di agenzie collegate, meglio se di diverse ditte.

Per me l’esclusiva deve prevedere la possibilità del proprietario di indicare accquirenti e ricevere quindi il servizio a costo ridotto.

Per me l’esclusiva significa che il proprietario possa vendere a acquirenti che avesse trovato da se.

Per me l’esclusiva significa un rapporto esclusivo con il proprietario, non essere un muro tra questi e i suoi acquirenti.

Qualche mio collega, abituato oramai a lavorare con il fucile carico a fianco della scrivania, sarà convinto che riceverò tante fregature, beh, ad oggi, che non ho mai fatto firmare alcuna esclusiva o foglio di visita, sono ancora aperto.

Saluti.

Questi colleghi credono che l’incarico obbligatorio per iscritto (non in esclusiva attenzione, per iscritto) gli renderà questo diritto calpestato da troppo tempo… (mah!)

In soldoni, basterà che alle mie liberatorie della privacy aggiunga due righe e avrò fatto adempiere i proprietari a questa rivoluzione culturale

Sinceramente lo ritengo inutile, almeno per raggiungere lo scopo dichiarato (dignità), ma se non tocca i diritti che tutelano il mediatore nella sua funzione primaria (mediare) mi va benissimo (qualcuno può tranquillizzarmi in questo senso? C’è nessuno??????)…

Andiamo avanti…

Io credo che invece di proporre incarichi obbligatori, sarebbe molto meglio fare in modo che gli Agenti Immobiliari possano e soprattutto abbiano l’autorità di indagare sull’immobile anche presso i condomini e i loro amministratori (quindi una delega che sorpassi la privacy spesso invocata in questo senso) presso i comuni (ci sono documenti che vengono fatti visionare solo a chi ha la liberatoria o l’incarico essendo tecnico) e che ci sia dato a costi bassissimi l’accesso alle visure camerali e in conservatoria, visto che il catasto già non costa nulla (per quanto serva).

Questo si che sarebbe una cosa utile no?

Aggiungerei di più:

Obbligare il proprietario alla redazione del libro della casa o qualcosa di simile, adempimento nel quale noi saremmo molto utili e potremmo offrire a costi interessanti.

Non è un modo migliore di recuperare dignità?

1. Mappa particellare ?(1 collegamento)
2. Comunicazione e marketing ?(1 collegamento)
3. Svolgimento di una Asta ?(1 collegamento)
4. Franchisor ?(1 collegamento)
5. Mediazione Immobiliare:Privacy ?(1 collegamento)
6. Concessione edilizia ?(1 collegamento)
7. Inadempimento ?(1 collegamento)
8. Conformità urbanistica ?(1 collegamento)
9. Patentino ?(1 collegamento)
10. Consistenza ?(1 collegamento)
11. L’asta nell’immobiliare ?(1 collegamento)
12. Permuta ?(1 collegamento)
13. Contratto ?(1 collegamento)
14. L’edilizia convenzionata. ?(1 collegamento)
15. Planimetria catastale ?(1 collegamento)
16. Dei terreni agricoli ?(1 collegamento)
17. Le parti comuni ?(1 collegamento)
18. Albo ?(1 collegamento)
19. Probatorio ?(1 collegamento)
20. Dei terreni edificabili ?(1 collegamento)
21. Le tabelle millesimali ?(1 collegamento)
22. Aste: cose da sapere ?(1 collegamento)
23. Pubblicità radio-televisiva ?(1 collegamento)
24. Dia ?(1 collegamento)
25. Leasing e leaseback ?(1 collegamento)
26. Cessione di contratto ?(1 collegamento)
27. Rogito Notarile ?(1 collegamento)
28. Diritto civile ?(1 collegamento)
29. Clausola risolutiva ?(1 collegamento)
30. Rogito notarile ?(1 collegamento)
31. Finanziaria 2007 ?(1 collegamento)
32. Clausola sospensiva ?(1 collegamento)
33. Sponsor ?(1 collegamento)
34. Franchisee ?(1 collegamento)

Di seguito la classifica degli argomenti più richiesti:

1. Internet ?(1 collegamento)
2. Affitti e Locazioni:tipologia contratti affitto ?(1 collegamento)
3. Contratto ?(1 collegamento)
4. L’asta nell’immobiliare ?(1 collegamento)
5. Affitti e Locazioni:adempimenti ?(1 collegamento)
6. Patentino ?(1 collegamento)
7. Cose fungibili ?(1 collegamento)
8. L’edilizia convenzionata. ?(1 collegamento)
9. Albo ?(1 collegamento)
10. Permuta ?(1 collegamento)
11. Dia ?(1 collegamento)
12. La visura catastale:lettura ?(1 collegamento)
13. Aste: cose da sapere ?(1 collegamento)
14. Planimetria catastale ?(1 collegamento)
15. Diritto civile ?(1 collegamento)
16. Le parti comuni ?(1 collegamento)
17. Cessione di contratto ?(1 collegamento)
18. Probatorio ?(1 collegamento)
19. Finanziaria 2007 ?(1 collegamento)
20. Le tabelle millesimali ?(1 collegamento)
21. Clausola risolutiva ?(1 collegamento)
22. Pubblicità radio-televisiva ?(1 collegamento)
23. Franchisee ?(1 collegamento)
24. Leasing e leaseback ?(1 collegamento)
25. Clausola sospensiva ?(1 collegamento)
26. Rogito Notarile ?(1 collegamento)
27. Franchisor ?(1 collegamento)
28. M:Wikimedia projects ?(1 collegamento)
29. Comunicazione e marketing ?(1 collegamento)
30. Rogito notarile ?(1 collegamento)
31. Il regolamento condominiale ?(1 collegamento)
32. Concessione edilizia ?(1 collegamento)
33. Sponsor ?(1 collegamento)
34. Inadempiente ?(1 collegamento)
35. Mappa particellare ?(1 collegamento)
36. Conformità urbanistica ?(1 collegamento)
37. Svolgimento di una Asta ?(1 collegamento)
38. Inadempimento ?(1 collegamento)
39. Mediazione Immobiliare:Privacy ?(1 collegamento)
40. Consistenza ?(1 collegamento)

Qualcuno può contribuire?

Aggiunta la pagina introduttiva alle stime dei fabbricati: qui (graze a Dafer)

Risistemato lo schema realizzato da seroli per la certificazione impianti

E la classifica delle pagine più visitate:

1. Pagina principale ?(6.425 visite)
2. Decreto-37/2008 ?(1.437 visite)
3. Modulistica ?(837 visite)
4. Cerca Colleghi ?(834 visite)
5. Antiriciclaggio ?(764 visite)
6. Compravendita:iter ?(611 visite)
7. Preliminare di Compravendita ?(574 visite)
8. Incarico ?(423 visite)
9. Agente Immobiliare ?(389 visite)
10. Compravendita ?(381 visite)
11. Foglio di visita ?(364 visite)
12. Estimo ?(357 visite)
13. Provvigione ?(323 visite)
14. Certificazione energetica ?(323 visite)
15. Libro della casa ?(320 visite)
16. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(300 visite)
17. Caparra ?(277 visite)
18. Acquisizione ?(274 visite)
19. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(266 visite)
20. Catasto ?(258 visite)
21. Opzione ?(245 visite)
22. Della Mediazione ?(244 visite)
23. Mandato ?(240 visite)
24. Imposte ?(229 visite)
25. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(219 visite)
26. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(216 visite)
27. Dpr131/86 ?(215 visite)
28. Lettera di Intenti ?(185 visite)
29. Dubai ?(177 visite)
30. Legge39/89 ?(172 visite)
31. Voglio scrivere una voce ?(156 visite)
32. Antiriciclaggio:decreto ?(153 visite)
33. Codice deontologico ?(147 visite)
34. Bulgaria ?(142 visite)
35. Franchising ?(135 visite)
36. Delle Attività ?(125 visite)
37. Caparra Confirmatoria ?(121 visite)
38. Associazioni di Categoria ?(109 visite)
39. Opzione Prezzo-Valore ?(103 visite)
40. Francia ?(99 visite)
41. Plusvalenze-2006 ?(96 visite)
42. Enfiteusi ?(94 visite)
43. Legge-359-92 ?(89 visite)
44. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(86 visite)
45. Categorie catastali ?(85 visite)
46. Caparra Penitenziale ?(80 visite)
47. Legge253/58 ?(78 visite)
48. Scrittura privata ?(77 visite)
49. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(70 visite)
50. Consigli pratici ?(67 visite)

Perchè non contribuisci anche tu?

Cari colleghi e non,

Con questa comunicazione periodica vorrei portarvi a conoscenza delle modifiche effettuate nelle seguenti pagine del wiki:

Ampliata la pagina di spiegazione per imparare a usare il wiki

Sulle plusvalenze nella sezione finanziaria 2006

Rinnovo l’invito solito ad aiutare.

Saluti.

Classifica argomenti:

1. Pagina principale ?(5.822 visite)
2. Cerca Colleghi ?(726 visite)
3. Antiriciclaggio ?(662 visite)
4. Modulistica ?(646 visite)
5. Compravendita:iter ?(505 visite)
6. Preliminare di Compravendita ?(460 visite)
7. Agente Immobiliare ?(358 visite)
8. Compravendita ?(339 visite)
9. Incarico ?(334 visite)
10. Decreto-37/2008 ?(303 visite)
11. Estimo ?(302 visite)
12. Provvigione ?(276 visite)
13. Foglio di visita ?(252 visite)
14. Libro della casa ?(250 visite)
15. Caparra ?(249 visite)
16. Certificazione energetica ?(240 visite)
17. Acquisizione ?(235 visite)
18. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(235 visite)
19. Opzione ?(227 visite)
20. Della Mediazione ?(221 visite)
21. Catasto ?(220 visite)
22. Imposte ?(193 visite)
23. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(192 visite)
24. Dpr131/86 ?(190 visite)
25. Mandato ?(186 visite)
26. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(181 visite)
27. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(165 visite)
28. Legge39/89 ?(148 visite)
29. Dubai ?(147 visite)
30. Lettera di Intenti ?(144 visite)
31. Antiriciclaggio:decreto ?(144 visite)
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36. Delle Attività ?(100 visite)
37. Caparra Confirmatoria ?(93 visite)
38. Associazioni di Categoria ?(87 visite)
39. Francia ?(79 visite)
40. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(73 visite)
41. Opzione Prezzo-Valore ?(72 visite)
42. Legge253/58 ?(66 visite)
43. Caparra Penitenziale ?(65 visite)
44. Categorie catastali ?(61 visite)
45. Legge-359-92 ?(60 visite)
46. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(59 visite)
47. Scrittura privata ?(58 visite)
48. Enfiteusi ?(53 visite)
49. Legge-equo-canone ?(47 visite)
50. Coefficienti di differenziazione ?(46 visite)

Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.

Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.

Arriva ai dovuti omaggi ai Notai e al Notariato, riconoscendone la funzione e il loro ruolo determinante nella affermazione della certezza del diritto nei trasferimenti, tornando poi su Lulli con l’amaro in bocca per l’esser stati resi solidali con le parti per le imposte di Registro.

Bertelli accenna di nuovo ai crediti formativi annunciando che la partecipazione al Convegno in atto ne vale ben 3 a partecipante.

Bertelli poi sottolinea l’aspetto di riservatezza per gli associati fiaip del convegno, saluta i rappresentanti degli istituti bancari presenti, ritorna su Andrea Lulli per ringraziarlo di nuovo per aver dato la propria disponibilità e per essere presente, informando la platea dell’aiuto che Lulli avrebbe dato in passato mentre gli altri suoi colleghi ci “bacchettavano”, parla di orgoglio, consapevolezza, soddisfazione della clientela.

On. Andrea Lulli

Andrea Lulli, ringrazia, preannuncia la sua scarsa preparazione nel campo della mediazione, ci informa con rammarico che se fosse passata la terza lenzuolata di Bersani non avremmo più gli obblighi derivanti dalla 196/2003, obblighi che sarebbero stati tolti alle piccole imprese.

SEMPLIFICAZIONE, ripete, liberare le risorse umane da adempimenti farraginosi che limitano la capacità di sviluppo, assorbendo preziose energie.

Semplificare, semplificare che fino a poco tempo fa sembrava equivalesse a LIBERALIZZARE, DE-REGOLARIZZARE, togliere regole, oggi si trasforma in un semplifichiamo togliendo il superfluo e magari vi diamo anche un ORDINE.

Poi devia, parla del futuro del mercato, e individua pochi punti forti:

1) Ridurre il carico fiscale

2) Ridurre gli adempimenti

…..

Tralascio di dire il mio pensiero limitandomi a riferire le sue parole : “forse voi pensate che lo dica solo perchè
siamo in campagna elettorale…”.

Parla poi del “rinnovamento” del patrimonio immobiliare, vero nuovo mercato del futuro, riferendosi alla necessità sempre più impellente di costruire e/o adattare il costruito alle nuove esigenze, specie quelle energetiche.

Partendo da queste sue idee, arriva alla morale della storia: semplificare la vita e migliorare la professionalità, rinnovandola per adattarla al futuro del mercato.

Da una stoccata ai notai, come a indicarli complici della mancata semplificazione, e una stoccata alle banche, rammaricandosi della assoluta mancanza di collaborazione nel seguire le direttive del governo (leggi portabilità mutui, ad esempio), declamando:”Cominciate a pensare anche al bene comune! Addossatevi qualche rischio in più! Non potete pensare di continuare ad addossare tutti i costi all’anello debole della catena: il cliente finale!”.

Luciano Passuti Presidente Onorario Fiaip

Saluta con voce flebile, quasi sommessa, in forte accento Emiliano, si rivolge a Lulli e comincia:” Semplificare? Va bene, ma da 10 pagine i rogiti sono diventati di 50 a forza di aggiungere adempimenti , dove è la semplificazione?” – e insiste – “Siamo sommersi da abusivi, dove è il controllo?” sottolineando la differenza tra quanto asserisce Lulli equanto invece è poi stato fatto.

Riceve i primi applausi non di circostanza, proprio mentre parla di liberalizzazione selvaggia (per adesso non avvenuta) e l’abolizione dei controlli.

Finito il fuori tema, torna sul rapporto nascente con i Notai, annunciando la nascita imminente di un protocollo di intesa, ancora da affinare ma in dirittura di arrivo, dichiarandosi fiducioso sul fatto che tale accordo migliorerà la vita lavorativa di tutti e di conseguenza dei nostri clienti.

Finisce con un richiamo al governo che verrà, attraverso Lulli : ” Abbiamo capito che non ci volete riconoscere come professionisti, ma vi preghiamo di non farci diventare esattori”.

Notaio Gian Vittorio Cafagno, del Consiglio Nazionale del Notariato.

Con una voce decisa e un accento quasi francese che mi ricordava l’ispettore Clouseau (non me ne voglia) , riparte con un adagio che oramai ho sentito spesso da alcuni Notai: “Noi non ci sogneremmo mai di fare i mediatori, voi non mettetevi a fare i Notai”, ma devo ammettere che lo fa con molta classe: “diamoci i limiti delle rispettive attività”.

Poi parla della proposta del Notariato al precedente governo, il “pacchetto casa”, che non è stato poi accettato.

Parla degli “orpelli” che era possibile toglere, adempimenti che potevano essere deprecati,alleggerendo l’onerosità delle compravendite.

Passa a parlare del preliminare, sottolineando quanto esso oramai coinvolga una moltitudine di aspetti (diritto civile, penale, amministrativo, Polizia con l’antiriciclaggio, la legge fallimentare) e del fatto che gli Agenti, “preparatissimi per quanto riguarda il commerciale”, non possono certo vantare la stessa preparazione in questi ambiti.

Parla della tutela degli acquirenti, richiama la Francia con il deposito di garanzia invece della consegna al venditore come rimedio per molti mali delle compravendite in Italia.

Parla poi di Edilizia convenzionata, del problema del valore imposto dal Comune per la vendita, comunicandoci la Panacea proposta dal Notariato: 10% sulla plusvalenza direttamente ai comuni.

Parla della opzione prezzo/valore, suggerendone l’allargamento dell’uso anche per le compravendite che coinvolgono persone giuridiche, togliendo l’impasse del regime I.V.A. introducendo il credito di imposta per l’acquirente, simile a quanto avviene con le ristrutturazioni e per l’istallazione di pannelli solari.

Conclude quasi con un motto: “semplificazione, regole certe, rispetto dei ruoli con confini ben definiti”.

Torna in seguito, parlando di un immobile certificato e del fatto che il notaio offra la propria disponibilità alla stesura del preliminare a costo zero,a condizione venga poi effettuato il rogito presso lo stesso, introduce il concetto di immobile certificato. (apro una parentesi:lo sapevo di essere avanti con il Libro della casa e convenzioni con i notai in questo senso… se si aspetta che si mettano d’accordo i grossi… quello che il Notaio non capisce è che non è possibile arrivare a certificare e sanare un immobile convincendo il proprietario a investire in questo senso senza avere un acquirente: quello che si può fare è invece raccogliere tutti i documenti che servono e certificare lo STATO DI FATTO, difformità comprese).

Franco Arosio Presidente Nazionale Fiaip

Comincia rivolgendosi a Lulli:

1) “necessario semplificare: tutti d’accordo, ma non mi pare ci abbiate semplificato il lavoro.”

2)”La professione cambia: si alza il livello di professionalità, semplificazione, norme più semplici…dove? Nonostante la nostra disponibilità al colloquio con la politica, siamo stati l’unica categoria a essere obbligata in solido con le parti per il pagamento delle imposte, unici, preferiti per questo anche ai Notai, Notai che pur rilasciando fattura come l’Ai non si vedono scritti i loro compensi in Atto, perchè?

3) “Camere di Commercio: avete tolto la nostra presenza in Giunta camerale, volete togliere il ruolo però ci date più obblighi!Allora era solo una manovra fiscale tesa a combattere l’evasione delgi Agenti immobiliari e basta, diciamocelo!” (applausi della platea)

Continua: ” Lulli le tasse vanno pagate, lo sappiamo, noi le paghiamo e vogliamo continuare a pagarle [NDRP -magari più sostenibili no? ]; avete visto come sono finite le vostre leggi, partiamo dall’obbligo di fidejussione che non tiene conto di aspetti che invece sono chiari per noi, vi chiedo, perchè non ci avete contattato per un parere? Aggiungo a quanto detto dal Dott. Cafagno sul sistema di tutele Francese, lo sa che usano il catasto progressivo, annotando anche il deposito di cui sopra sulla visura? Mi si dice che non è possibile farlo anche qui perchè si deve modificare il Codice Civile, ma perchè non modificarlo?”

Arosio poi parla della disponibilità del Notariato, ricordando che fu fiaip a promuovere il tavolo di lavoro con il Notariato, iniziando a far capire che si va verso un accordo dove il notariato ci riconosce la proposta di acquisto come valida in cambio della gestione dei compromessi, possibilmente trascrivendoli.

Il tutto sottoposto alla condizione di rispettare le reciproche attività, senza sconfinare, chiarendo cosa fa l’Agente Immobiliare e cosa fa invece il Notaio.

Arosio poi comunica che la Banca d’Italia ha riconosciuto in fiaip il partner giusto per affiancarla nelle operazioni di controllo.

Dopo alcune divagazioni e stilettate verso chi lo critica per le interviste rilasciate, chiude auspicando almeno un riconoscimento ufficiale delle Associazioni di Categoria e con un richiamo alla necessità di prepararsi al mercato che cambia, cambiamento portato dalla saturazione, visto che 8 Italiani su 10 hanno una casa .Seguono gli interventi di Armando Barsotti del centro studi Fiaip, del Dott. Riccardo Cambi e del Dott. Pasquale Marino, Notai del Collegio Notarile di Firenze, Prato e Pistoia oltre al dibattito e ai questiti dei partecipanti, che sono riservati agli associati fiaip e che quindi non ho il potere di esporvi.

Spero di essere stato esauriente.

Ora mi riposo.

Cari colleghi e non,

Con questa comunicazione periodica vorrei portarvi a conoscenza delle modifiche effettuate nelle seguenti pagine del wiki:

• Legge del 3 febbraio 1989, n.39
• Legge 21 marzo 1958, n.253
• La mediazione nel Codice Civile
• L’Antiriciclaggio
• Le caparre
• Il preliminare di compravendita (compromesso)
• Le imposte da pagare
• Certificazione energetica
• L’acquisizione degli immobili

Qui l’elenco di tutte le pagine inserite fino ad oggi.

Ringrazio chiunque ha contribuito e buona continuazione.

Le Agenzie sono, a parer mio, strutture nelle quali la domanda e l’offerta si incontrano, oltre a questo noi come figura infra-partes indirizziamo e coordiniamo tutto il lavoro che c’è in una trattativa, risolviamo i problemi che la legge non può risolvere ma noi invece sì , avendo in mano il mercato, per natura stessa del nostro lavoro, qualità che ci è riconosciuta anche dalla clientela (che comprerà pure al 35% da agenzie, ma all’ 80% si rivolge ad esse).

(non ho citato l’attività di mediazione perchè mi sembra ovvia…)

Questa è la nostra identità, ausiliari del commercio.

Poi tra di noi ci sono notai, avvocati, geometri professionisti “pentiti” che hanno intrapreso la nostra “ausiliar-professione”.

Queste sono le funzioni per le quali secondo me siamo insostituibili e questo dobbiamo promuovere.

I servizi accessori, oggi da accessori trasformatisi in necessari, fanno parte della nostra professione ma non ne sono il core-business (aoh! so’ poliglottide! ).

Puntare sulla “completezza” intesa come coordinamento di tutta la trattativa (in effetti ne siamo i registi) e di assistenza nel rapporto con i tecnici, i notai, le banche e l’amministrazione è giusto, ma senza dimenticarci chi siamo o far finta di essere altro.

Se poi Gianni53 ha ragione in futuro le agenzie saranno diverse, anche se non credo che la sua sia l’unica soluzione.

Sono ancora addormentato? (vedendo gli errori che ho fatto nel testo forse sì…)