Aggiunta la pagina introduttiva alle stime dei fabbricati: qui (graze a Dafer)

Risistemato lo schema realizzato da seroli per la certificazione impianti

E la classifica delle pagine più visitate:

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11. Foglio di visita ?(364 visite)
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13. Provvigione ?(323 visite)
14. Certificazione energetica ?(323 visite)
15. Libro della casa ?(320 visite)
16. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(300 visite)
17. Caparra ?(277 visite)
18. Acquisizione ?(274 visite)
19. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(266 visite)
20. Catasto ?(258 visite)
21. Opzione ?(245 visite)
22. Della Mediazione ?(244 visite)
23. Mandato ?(240 visite)
24. Imposte ?(229 visite)
25. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(219 visite)
26. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(216 visite)
27. Dpr131/86 ?(215 visite)
28. Lettera di Intenti ?(185 visite)
29. Dubai ?(177 visite)
30. Legge39/89 ?(172 visite)
31. Voglio scrivere una voce ?(156 visite)
32. Antiriciclaggio:decreto ?(153 visite)
33. Codice deontologico ?(147 visite)
34. Bulgaria ?(142 visite)
35. Franchising ?(135 visite)
36. Delle Attività ?(125 visite)
37. Caparra Confirmatoria ?(121 visite)
38. Associazioni di Categoria ?(109 visite)
39. Opzione Prezzo-Valore ?(103 visite)
40. Francia ?(99 visite)
41. Plusvalenze-2006 ?(96 visite)
42. Enfiteusi ?(94 visite)
43. Legge-359-92 ?(89 visite)
44. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(86 visite)
45. Categorie catastali ?(85 visite)
46. Caparra Penitenziale ?(80 visite)
47. Legge253/58 ?(78 visite)
48. Scrittura privata ?(77 visite)
49. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(70 visite)
50. Consigli pratici ?(67 visite)

Perchè non contribuisci anche tu?

Cari colleghi e non,

Con questa comunicazione periodica vorrei portarvi a conoscenza delle modifiche effettuate nelle seguenti pagine del wiki:

Ampliata la pagina di spiegazione per imparare a usare il wiki

Sulle plusvalenze nella sezione finanziaria 2006

Rinnovo l’invito solito ad aiutare.

Saluti.

Classifica argomenti:

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10. Decreto-37/2008 ?(303 visite)
11. Estimo ?(302 visite)
12. Provvigione ?(276 visite)
13. Foglio di visita ?(252 visite)
14. Libro della casa ?(250 visite)
15. Caparra ?(249 visite)
16. Certificazione energetica ?(240 visite)
17. Acquisizione ?(235 visite)
18. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(235 visite)
19. Opzione ?(227 visite)
20. Della Mediazione ?(221 visite)
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28. Legge39/89 ?(148 visite)
29. Dubai ?(147 visite)
30. Lettera di Intenti ?(144 visite)
31. Antiriciclaggio:decreto ?(144 visite)
32. Codice deontologico ?(129 visite)
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43. Caparra Penitenziale ?(65 visite)
44. Categorie catastali ?(61 visite)
45. Legge-359-92 ?(60 visite)
46. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(59 visite)
47. Scrittura privata ?(58 visite)
48. Enfiteusi ?(53 visite)
49. Legge-equo-canone ?(47 visite)
50. Coefficienti di differenziazione ?(46 visite)

• Il libro della casa altro non è che la raccolta di tutta la documentazione riguardante un immobile, inseme alla perizia di un tecnico abilitato iscritto all’albo, che ne certifica l’autenticità a una certa data, riportata nel momento della redazione del libro della casa.
• Il tecnico certifica a sua responsabilità che quanto è descritto nel plico corrisponde a verità.
• Nel libro della casa sono descritte anche le eventuali difformità riscontrate nell’immobile dal Tecnico, permettendo una stima approssimativa del loro peso sulla futura compravendita.
• Il libro della casa ha l’intento di informare il proprietario e il potenziale acquirente nel modo più completo possibile, viene rilasciato alla sottoscrizione di proposta irrevocabile d’acquisto dietro firma di ricevuta.
• Tutti i tecnici che sono interessati a collaborare all’iniziativa potranno aderire, a condizione di mantenere lo stesso prezzo politico di € 200,00 salvo spese vive e accordi di altra natura presi con i proprietari successivamente al loro aderire al’iniziativa.
• Ogni Agenzia promotrice dovrà astenersi dal farsi pagare per l’iniziativa, i rapporti economici per la realizzazione del “libro della casa” saranno solo tra proprietari e tecnici incaricati.
• Il proprietario ha la totale libertà di scelta sul tecnico al quale dare l’incarico, sia tra quelli convenzionati all’iniziativa si tra gli altri.
• Importante per la riuscita dell’iniziativa è il mantenimento di uno standard nella presentazione al pubblico, nel nome “libro della casa”, nel Logo, a libera disposizione delle agenzie che se ne faranno promotrici.
• Il libro della casa ha uno standard di impaginazione così organizzato:

1. Pag 1: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
2. Sezione 1: Provenienze, Estremi catastali, Urbanistica, annotazioni e difformità riscontrate. spazio per timbro/firma Tecnico
3. Sezione 2: scheda commerciale completa, con descrizione anche molto dettagliata, a gusto dell’agenzia che redige, presenza accessori (ascensore, camino, ecc), elenco servizi nelle vicinanze, stato generale di manutenzione, accesso ecc.. spazio per timbro/firma Agenzia
4. Sezione 3: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
5. Resoconto sintetico: descrive sinteticamente gli estremi della documentazione riportata nella sezione 2, elenca gli allegati presenti. spazio per timbro/firma Tecnico
6. Presentazione servizi accessori dell’Agenzia che ha redatto il Libro, presentazione del tecnico, recapiti. spazio per timbro Tecnico e Agenzia

Documentazione minima (da allegare in copia, ove presente)

• Dati proprietà(per ognuno degli aventi diritto)
  • Nome
  • Cognome
  • Data e luogo di nascita
  • Residenza e domicilio completi
  • Codice fiscale
  • Stato civile
• Conservatoria
  • Provienienze
  • Atti di mutuo (ove presente)
  • Ipoteche (vuote comprese, ove presenti)
  • Altro
  • Estratti catastali
  • Planimetrie
  • Elaborato planimetrico (per i condomini)

Catasto

• Urbanistica
  • Permessi edilizi
  • Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
  • Data presentazione e ritiro
  • Protocollo
  • n° pratica
  • n° concessione
  • Autorizzazioni
  • D.I.A.
  • Piante ultimo permesso approvato
  • Lettere inizio e fine lavori
  • Certificato abitabilità/agibilità
  • Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)
• Impianti tecnologici
  • Certificazioni conformità imp. Elettrico
  • Certificazioni conformità imp. idraulico
  • Libretto manutenzione caldaia
  • Residenza e domicilio completi
  • Eventuale certificazione impianto condizionamento
  • (da prevederre la futura certificazione energetica)
• Descrizione
  • Collocazione
  • Composizione
  • Confini
  • Regolamenti condominiali
  • Recapiti telefonici amministratore condominiale
• Documentazione fotografica
  • Esterno
  • Zona giorno
  • Zona notte

Cosa è il “Libro della casa”?

La solita certificazione dell’immobile?

Sì e no.

Pensavo, come faccio a risolvere i problemi sugli immobili coinvolgendo coloro che li possono risolvere (i proprietari) in modo da avere la loro collaborazione?

Sapevo che in altre realtà era stato già provato a realizzare qualcosa di simile, ma tali esperimenti spesso avevano la pretesa di rendere gli immobili sanati, privi di ogni difformità, da subito, con il proprietario che si trovava a spendere molto e poi caricarlo sul prezzo preteso, risolvendosi in realtà in un aggravio di spese a carico dell’acquirente, spesso ingiustificato e sconveniente rispetto a una sanatoria effettuata dall’acquirente stesso.

Insomma, i proprietari non gradivano, gli acquirenti non compravano.

Come fare allora?

C’erano un po di punti deboli nel ragionamento:

1) Quanto sarebbe costato?
2) Che uso ne poteva fare il proprietario?

3) La uso per me o diffondo l’idea?

Il primo punto è stato risolto bene: conil fatto che adesso i Tecnici possono fare pubblicità e promozione, il costo si è attestato tra i 200 e i 300 euro, a seconda dei controlli che vengono richiesti (conoscitivi o approfonditi).Tale costo verrà pagato direttamente al tecnico, dal proprietario: l’agenzia non prende niente.

Inoltre il proprietario che volesse usufruire dell’opera del proprio tecnico lo può fare, noi chiediamo una documentazione da produrre che è questa:

Oris group immobiliare – casaINforma
Requisiti richiesti per il “Libro della casa”
Provenienze.

• Proprietà (per ognuno degli aventi diritto)

• Nome, Cognome, data di nascita, luogo, residenza e domicilio completi, codice fiscale.
• Tipo diritto (Piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.)
• Provenienza (successione, donazione, vendita, usucapione)

• Conservatoria

• Atti di mutuo
• Ipoteche (anche vuote)
• Altro

Catasto:

• Estratti catastali
• Planimetrie
• ( in caso di condominio anche elaborato planimetrico)

Urbanistica:

• Permessi edilizi
• Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
• Data presentazione e ritiro,
• protocollo,
• n° pratica
• n° concessione
• Autorizzazione
• D.I.A.

• Piante dell’ultimo permesso approvato
• Lettere inizio e fine lavori
• Certificato di abitabilità/agibilità
• Certificato destinazione urbanistica (PER TERRENI)

Impianti:

• Certificazioni conformità imp. Elettrico
• Certificazioni conformità imp. Idraulico
• Libretto manutenzione Caldaia
• Eventuale certificazione impianto condizionamento

Descrizione immobile:

• Collocazione
• Composizione
• Confini
• Note

Fotografie
• Esterne e interne

Il tutto viene allegato e rilegato assieme al “libro della casa” che viene redatto in agenzia: grazie alle nostre attrezzature siamo in grado di stampare e produrre un buon prodotto, ma qualunque agenzia può, con word e un pò di fantasia, stampare su una piccola stampante il suo libro della casa.

Il secondo punto è stato determinante, la scelta che ho preferito attuare, contro il mio ex-socio che voleva impostarlo come post-vendita, è stata quella di impostare il Libro della casa come un servizio che serve nella prevendita, una informativa completa da consegnare all’interessato.

Non solo, il proprietario ne è titolare, ha la sua copia e la può usare per le altre agenzie o per un acquirente che si trovi da solo (che ci volete fare, preferisco che siano i clienti a decidere se gli serve o meno la mia opera, per adesso.. ).

Per il terzo punto, se leggete questo post avrete capito la risposta ( e il mio ex-socio me ne ha dette per questo… ): preferisco diffondere l’esperienza positiva perchè, credo e spero, se si diffondesse come uso comune avremmo molti immobili sul mercato che non presentano quelle sorprese poco gradite alle quali spesso, volenti o nolenti, assistiamo, specie in fase di trattativa avanzata, con relativi problemi e grattacapi.

Quindi ben venga chi imita e chi migliora,

Non me l’aspettavo, un idea semplice a volte ha una forza dirompente e sono contento di averla avuta e di averla condivisa.

Abbiamo una decina di libri della casa in “costruzione”, 10 proprietari che hanno aderito al programma CasaInForma, abbiamo molti Notai entusiasti e molti Tecnici collaboratori.

Il segreto?

Informare, rendere edotti gli acquirenti costa meno di sanare a priori, il proprietario può conoscere la propria situazione e valutare con calma e precisione a cosa andrà incontro vendendo il proprio immobile, l’acquirente può fare altrettanto.

I precedenti tentativi, fatti un po dovunque per l’Italia, pretendevano invece che il proprietario sanasse le difformità con un forte impegno economico che si doveva accollare ben prima di sapere come il suo immobile e quanto le sue pretese siano in linea con il mercato.

Adesso siamo in definizione del progetto, a Gennaio partiamo con il marketing, anzi direi da Dicembre.

E spero che l’idea venga sposata anche da altri AI, perché non l’ho pensata per averne l’esclusiva, è importante la diffusione.

C’era già chi lo faceva? Meglio!

Spero che da oggi ce ne sia ancora di più.

Allego un file di esempio per chi fosse interessato.

Saluti.

Il libro della casa di Oris group

Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale:

1) Pretendete di visionare la documentazione relativa all’immobile qualche giorno prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e fatela visionare a tecnici/notai di vostra fiducia. Può sembrare un’ovvietà, ma spesso le agenzie mettono fretta per firmare la proposta senza avere fornito la documentazione.

La documentazione minima da richiedere è:
• Atto di provenienza o atto di successione che attesti che chi sta vendendo l’immobile sia davvero titolato a farlo. Se la persona a cui ho intestato l’assegno in sede di proposta o al preliminare non è il soggetto titolato a vendere, il rogito non potrà essere eseguito e…andate poi a riprendere i soldi dopo che l’assegno è stato incassato

• Visura catastale aggiornata per essere sicuri che non vi stiano vendendo una soffitta o lavatoio per abitazione di lusso

• Planimetria catastale aggiornata per verificare che non siano state effettuate opere abusive
• Visura ipocatastale per verificare che non vi siano ipoteche, pignoramenti e/o altri procedimenti dei quali non siete stati informati

• Concessione edilizia e/o in sanatoria nel caso di immobile nel quale siano stati realizzati abusi edilizi
• Certificato di abitabilità
• Regolamento di condominio per verificare che non ci siano servitù o altri elementi strani.

Posso anche innamorarmi di una casa con degli abusi edilizi ma se non ha l’abitabilità non è possibile rivenderla (a meno di non truffare altre persone tacendo il problema o di accettare una significativa riduzione del valore) e, soprattutto, non è possibile darla in locazione. Infatti se una casa non è abitabile e viene affittata e all’inquilino succede qualcosa, il locatore ne risponde penalmente…una bazzecola.

In aggiunta, alcune opere abusive definite banali, possono compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
L’abitabilità si può sempre richiedere ma è necessario presentare una corposa documentazione, in alcuni casi è necessario anche rieseguire il collaudo statico dell’intero fabbricato e, anche in questo caso, se il tutto non viene fatto il proprietario ne risponde penalmente se capita qualcosa di brutto.

Ultimo aspetto non trascurabile sono le spese condominiali.
Se l’abuso edilizio ha comportato un aumento della volumetria, una volta sanato il tutto ottenendo anche l’abitabilità, è necessario informare il condominio per far rivedere le tabelle millesimali. Il condominio, a questo punto, se l’abuso è stato realizzato, per esempio, 10 anni prima, può chiedere 10 anni di spese condominiali arretrate (ad esempio un balcone viene chiuso per farci una camera con riscaldamento. Tra condono e pratiche varie sono passati 10 anni dalla realizzazione…per 10 anni si è usufruito del riscaldamento condominiale senza pagare quote aggiuntive. Furbo no?)

Infine, se non è stata inserito nessuna clausola nel preliminare o nel rogito che obbligano il venditore a farsi carico delle spese per regolarizzare il tutto, l’acquirente è costretto a farsene carico salvo poi rivalersi per via legale sul venditore (con i tempi biblici di cui tutti siamo consapevoli…)

Tutti i documenti indicati sono essenziali ed indispensabili per garantire la regolarità urbanistica di un immobile.
Attenzione, molti potrebbero obiettare che tali documenti servono solo in sede di rogito. Ma proviamo ad analizzare la situazione nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica in sede di rogito:

- al rogito probabilmente sono stati già pagati un bel po’ di soldi al venditore e la provvigione al mediatore
- il mediatore dirà che per alcune di queste indagini non aveva esplicito mandato ad eseguirle per es. la visura ipocatastale (è una ricerca mirata sullo specifico immobile) e, per altre, che lui ha solo riferito quanto gli ha detto il Venditore esonerandosi così da ogni responsabilità. In realtà non è proprio così, infatti è pur sempre un operatore professionale e deve agire con la media diligenza ben superiore a quella “buon padre di famiglia” richiesta ad un mediatore occasionale. In altri termini, se nella casa è stato fatto un abuso e non è stato sanato da una concessione edilizia non è necessario fare specifiche ricerche per capire che la casa non è in regola e il mediatore dovrebbe evidenziarlo al potenziale acquirente anche se il Venditore non gli ha detto nulla. (art. 1759 del Codice Civile).

Inoltre, il Notaio in sede di rogito non è tenuto a chiedere la certificazione di abitabilità, per cui se “casualmente” lo dimenticasse il problema potrebbe anche non venire fuori fino al momento in cui decidete di rivendere o di affittare.

Attenzione anche ad altri “dettagli” come:
- il diritto di superficie, ossia case costruite su terreni che sono di proprietà del comune. E’ vero che si può sempre fare il riscatto delle stesse, peccato però che queste case sono state realizzate e vendute la prima volta come edilizia popolare, quindi con prezzi molto bassi e cercheranno di rivenderle al prezzo di mercato. Questo lo fanno anche i privati e non solo le agenzie

- aspetti legati al piano regolatore del comune per es. in alcuni comuni la dimensione minima di un appartamento è 40 mq, quindi se mi propongono un monolocale da 25 mq forse c’è qualcosa che non va

2) Evitare di visionare gli immobili e/o di sottoscrivere proposte di acquisto da soli ma portare sempre con sé una persona di fiducia non parte in causa della compravendita che potrà servirvi come testimone in caso di contenzioso. Richiedere sempre il tesserino o il numero di iscrizione al ruolo della Camera di Commercio a tutti gli agenti/mediatori che ci accompagnano a visionare un immobile. Se non iscritti al ruolo, non hanno diritto alla provvigione.

Spesso, quando si visionano immobili con agenzie immobiliari, si viene accompagnati da persone diverse e al momento della stipula della proposta ci si trova davanti l’ennesima persona diversa.

Questo è fatto per avere sempre disponibile un “falso testimone” in caso di contenzioso. Infatti, è la vostra parola contro quella dell’agente immobiliare che vi ha accompagnato nella visita X ma che non è quello che ha sottoscritto la proposta di acquisto che ha sottoscritto il documento che lo titola a richiedere la provvigione. Tutti gli altri collaboratori che avete incontrato, in teoria, non sono parti in causa e possono testimoniare contro di voi, salvo chiedervi anche loro la provvigione se il tutto va a buon fine ( art 1755 e 1758 del Codice Civile circa il diritto ad una quota della provvigione di tutti i mediatori coinvolti nella trattativa)

3) Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario. Vi ritrovereste automaticamente imbrigliati in un contratto preliminare senza saperlo…A parte il fatto che molta giurisprudenza ritiene questo non valido (infatti la conoscenza dell’accettazione tramite telegramma non ha senso in quanto si tratta di un contratto atipico per cui se io mando un telegramma ad una persona posso essere sicura che l’abbia ricevuto ma non che l’abbia letto, quindi ha cognizione ma non conoscenza).

4) Alla luce di quanto sopra è immediato capire perché conviene sempre legare il pagamento della provvigione al mediatore immobiliare solo all’effettivo svolgimento del rogito considerando solo in quel momento l’affare concluso e andato a buon fine rifiutando le clausole che prevedono il pagamento al preliminare e/o 30 gg dall’accettazione del venditore

5) Inserire sempre nella proposta di acquisto una clausola risolutiva espressa del tipo “Qualora emergano successivamente alla redazione della presenta proposta di acquisto delle irregolarità urbanistiche e/o altre irregolarità (ad es.ipoteche non indicate) delle quali non vi è esplicita menzione nella stessa, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’assegno versato a titolo di acconto e sarà libero da ogni obbligo nei confronti del venditore e del mediatore immobiliare”.

6) Mai firmare assegni a (o peggio fare bonifici) a qualsiasi titolo intestati all’agenzia immobiliare, in nessun momento della transazione precedente il rogito. All’atto della sottoscrizione della proposta si da un assegno a titolo di acconto sul prezzo dell’immobile, Non si tratta di una caparra (come spesso fanno credere) e tantomeno di un acconto spese sulla provvigione. In sede di stesura di preliminare (ovviamente se siete stati attenti con la regola numero 3), allora e solo allora ogni somma consegnata si trasforma in caparra confirmatoria. Le agenzie vi convincono a far firmare la clausola che la proposta si trasforma in preliminare dicendovi “Signora così il suo assegno si trasforma in caparra e lei è più tutelata perché il Venditore se pensa di recedere le deve ridare il doppio dei soldi”. Peccato che non aggiungano che in quel caso Voi siete da subito vincolati a pagargli la provvigione. E’ anche evidente il perché l’assegno va sempre intestato al Venditore. Infatti se questi recede deve restituirvi i soldi ( a doppio se avete voluto rischiare con la trasformazione automatica in preliminare), viceversa se l’assegno è intestato all’agenzia, cosa restituisce il Venditore? Il niente che ha ricevuto. E l’agenzia? Beh, per lei l’affare è concluso quindi si terrà la sua provvigione e vi dirà di rivalervi sul venditore.

7) Rivolgersi sempre ad Notaio di fiducia, possibilmente esperto in questa materia. Ho sentito agenzie dire che avevano Notai amici pronti a fare ottimi prezzi e che era meglio non andare dagli altri perché chiedevano troppi soldi, ad esempio 7.000 € per un preliminare. Il Notaio è un professionista e le sue parcelle devono attenersi agli onorari indicati dall’ordine.

8 ) In caso di comportamento scorretto di un agente immobiliare, segnalatelo sempre agli appositi uffici della Camera di Commercio. Eseguiranno tutte le verifiche del caso (iscrizione al ruolo, utilizzo di documentazione depositata in Camera di Commercio, ecc) e possono applicare sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari che arrivano fino alla radiazione dal ruolo.

9) Diffidate delle agenzie che promettono provvigione nulla per il venditore. Infatti, il codice Civile dice chiaramente che la provvigione è una ed una sola e che grava su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 Codice Civile). Quindi se voi non vi siete accordati con il venditore davanti al mediatore, perchè dovreste pagare solo voi acquirenti la provvigione? Per giunta oggi è obbligatorio indicare nel preliminare se ci si è avvalsi dell’opera di un mediatore e in che misura è stata suddivisa la provvigione tra le parti.

10) Attenzione ai franchising. Infatti, spesso accade che il mandato di vendita sia stato dato ad una agenzia diversa da quella con cui siete in trattative come acquirenti. L’agenzia a cui è stato dato il mandato dal venditore, ad affare concluso, potrebbe chiedervi la provvigione e, purtroppo, ha diritto ad averla.

Ovviamente quanto esposto non è assolutamente esaustivo ma sono solo dei consigli per evitare spiacevoli sorprese quando si compie un passo importante come l’acquisto di una casa.

Di: Ercolina

 

 

Si può affittare tranquillamente, fatti salvi tutti gli altri requisiti richiesti
cito dall’agenzia delle entrate:

1. non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969;
2. deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto ( il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’aquirente svolge la propria attività
3. se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende;
4. l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’Aire);
5. per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 19/E del 1° marzo 2001 e n 1/E del 2 marzo 1994).

da www.dossier.net/primacasa/bonus.htm

Dalla agenzia delle entrate in un chiarimento

quote:
Agenzia delle Entrate

CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
…
5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.
Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che ” … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo ” … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196).
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

Fonte:Altalex

Agenzia delle Entrate

CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

INDICE

PREMESSA
1 Applicabilità dell’agevolazione al cittadino italiano emigrato all’estero
2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.1 Coniuge in regime di comunione legale
2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
2.4 Requisito della residenza
3 REQUISITI OGGETTIVI
3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
3.4 Acquisto di abitazione contigua
4 NOVITA’ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
5 DECADENZA
5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione
5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
6.1. Successioni mortis causa
6.2. Donazioni
7. PERTINENZE
7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata
7.2. Cessione di terreni non graffati
8. CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
9. ATTO INTEGRATIVO
ALLEGATO N. 1 – Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969
ALLEGATO N. 2 – D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – Tariffa Parte Prima
ALLEGATO N. 3 – D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445
ALLEGATO N. 4 – Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n. 557

PREMESSA
Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell’agevolazione cosiddetta “prima casa”. Preliminarmente si ricorda che l’agevolazione “prima casa” consente di:
- applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;
- applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell’1 per cento.
Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico Registro), i cui testi sono riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla presente circolare. I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell’agevolazione in commento riguardano:
1) la tipologia dell’immobile trasferito: deve trattarsi di una casa di abitazione avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969;
2) l’ubicazione dell’immobile: “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”;
3) l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l’acquirente non può risultare titolare ” … esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”;
4) la novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente non può essere titolare ” … neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …” o, in generale, con le agevolazioni “prima casa” che si sono succedute negli anni.
La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.
In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
Tale conclusione trae fondamento dall’articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell’individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani.
L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).
Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo stabilisce che “In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. L’ultimo periodo del medesimo articolo precisa che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
Nel caso di alienazione dell’immobile e di acquisto, entro un anno, di un’altra casa di abitazione in regime agevolato, l’acquirente può inoltre fruire di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo paragrafo 8).
In ogni caso l’ammontare del credito non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto della nuova casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).

1 Applicabilità dell’agevolazione al cittadino italiano emigrato all’estero
Il cittadino italiano emigrato all’estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale.
Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come “prima casa”. Con riferimento a questa particolare fattispecie, l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).
In sintesi, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.
La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di “Dichiarazioni sostitutive di certificazioni” (v allegato n. 3).
Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.

2 REQUISITI SOGGETTIVI

2.1 Coniuge in regime di comunione legale
L’articolo 159 del codice civile, così come sostituito dall’articolo 41 della legge 19 maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di “Riforma del diritto di famiglia” dispone che “Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell’articolo 162, è costituito dalla comunione dei beni …”.
La comunione dei beni, quindi, rappresenta il regime patrimoniale ordinario della famiglia.
Costituiscono, tra l’altro, oggetto della comunione “… gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali” (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).
Non tutti i beni, però, rientrano nel regime della comunione.
L’articolo 179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali del coniuge (ad esempio, i beni di cui prima del matrimonio il coniuge era proprietario).
La comunione di beni è un regime patrimoniale derogabile dai coniugi con la stipulazione di una nuova convenzione (ad esempio, separazione dei beni).
In ogni caso, l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del regime di comunione dei beni riversa “ope legis” ed in ragione della metà i propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge.
Parimenti, per gli acquisiti rientranti nella ordinaria amministrazione, si verifica l’acquisto congiunto del bene anche qualora nell’atto di compravendita si sia costituito uno solo dei due coniugi in regime di comunione di beni.
Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di beni) possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l’altro prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione avvalendosi di detta agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che: “…un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell’acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l’intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento tributario (…) si deve fare riferimento all’indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione.”
Detto principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche nelle sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001,n. 8463.
In definitiva, l’acquisto di un appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di un coniuge che si trovi in regime di comunione legale comporta l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione “prima casa” qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari per fruire del predetto regime di favore.
Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l’altro coniuge – quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.
Si ricorda, altresì, che:
- ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege;
- ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa” sull’intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis del Testo Unico Registro.
In merito alla dichiarazione prevista dalla lettera a) della predetta nota (ossia che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività …) si ritiene, in conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 8 settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti del 50 per cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta dichiarazione.

2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione
Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.
Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4, punto 6).
Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l’agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.
Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo cui ai fini dell’agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni …”, si desume infatti che per fruire dell’agevolazione “prima casa” non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:
- acquisto di ulteriori quote di proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
E’ evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l’intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9).

2.4 Requisito della residenza
Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, comma 1 e 2, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr. circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2, lettera b).

3 REQUISITI OGGETTIVI

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell’agevolazione “prima casa” è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell’allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri “non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” non rileva la classificazione catastale dell’immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i ” … simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione…”.
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare “di lusso” le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l’abitazione è considerata di “lusso” (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso ” … le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto” (ad esempio: superficie dell’appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest’ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che “…l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata”.
Le caratteristiche che permettono di attribuire all’abitazione la qualifica “di lusso” possono essere rilevate sia dal contenuto dell’atto (come, ad esempio, la descrizione dell’immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l’imposta dovuta per la registrazione è determinata con l’applicazione dell’aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l’imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come “non di lusso” la casa di abitazione trasferita.

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione “prima casa”
Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame ai cosiddetti “fabbricati rurali” idonei all’uso abitativo, si osserva quanto segue.
In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell’articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il “riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali”, un determinato immobile potrà qualificarsi come “immobile rurale” qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l’immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.
Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall’art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l’iscrizione “di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali … nel catasto edilizio urbano” che, pertanto, ha assunto la denominazione generica di “catasto dei fabbricati”.
Ad avviso della scrivente l’agevolazione “prima casa” trova applicazione anche nell’ipotesi di trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale.
Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del d.P.R. 131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in precedenza l’agevolazione, non consentono di escludere a priori dall’agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.
Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante “misure fiscali per lo sviluppo dell’edilizia abitativa”, ne definire le condizioni di applicazione dell’agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano.
Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l’agevolazione “prima casa” spettasse soltanto agli immobili urbani.
Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.
Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di “agevolazione prima casa” il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili “non di lusso”, così come individuati dal D.M. 2 agosto 1969.
Conseguentemente, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell’immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In conclusione, l’agevolazione in esame trova applicazione anche in riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.
Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini dell’applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, comma 4, del Testo Unico dell’imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).
Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il proprietario dell’immobile – o un suo legale rappresentante – è tenuto a presentare apposita denuncia per l’iscrizione nel catasto dei fabbricati.
L’omesso accatastamento prima della stipula dell’atto oggetto di registrazione comporta, ai fini dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione del criterio della “valutazione automatica” di cui all’articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro.
Conseguentemente l’ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio.

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
L’agevolazione “prima casa” spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969.
Già con la circolare del 1 marzo 2001, n. 19 si è avuta occasione di precisare che “qualora l’acquisto soggetto all’imposta di registro riguardi un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti previsti”.
Il riconoscimento dell’agevolazione in parola anche per le abitazioni in corso di costruzione trova conforto anche nella costante giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Quest’ultima, infatti, seppur con riferimento alla normativa previgente, anche di recente (sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300) è tornata sull’argomento osservando che: “E’ ormai consolidato presso questa Corte il principio per cui in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” … spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad “abitazione non di lusso”, anche se tali benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)”. Nella stessa sentenza viene altresì precisato che tale asserzione trova fondamento nella circostanza che “la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato “destinato ad abitazione”, ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo, e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell’acquisto …”.

3.4 Acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all’applicazione dell’agevolazione “prima casa” prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all’acquisto di alloggi “… risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (…) nella tipologia degli alloggi “non di lusso”.
Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. “prima casa”, ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).
Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l’agevolazione in esame spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia l’ubicazione dell’immobile, l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune.
Per quanto concerne l’ultimo requisito, quello della “novità”, in via eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento l’acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento dell’agevolazione “prima casa”.

4 NOVITA’ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”
Per fruire del regime agevolato “prima casa” l’acquirente, nell’atto di acquisto, deve dichiarare di “… non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” (v. Tariffa, Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis, lettera c).
La predetta dichiarazione va resa con riferimento a tutti gli immobili acquistati con il beneficio “prima casa”, ivi compreso l’acquisto di una casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione.
Infatti, l’intento del legislatore è di evitare un duplice godimento della agevolazione in commento, che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse conto dell’agevolazione goduta in precedenza per l’acquisto dell’immobile da ultimare.
Ne consegue che risulterà mendace la dichiarazione di ” … non essere titolare … su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà … su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…” resa dall’acquirente che, invece, abbia acquistato – fruendo dell’agevolazione “prima casa” – un’abitazione non di lusso in corso di costruzione.
La mendacità della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio in esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo.

5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.
Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che ” … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo ” … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196).
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione.
Il principio enunciato nel paragrafo precedente in ordine alla differente decorrenza del termine di accertamento, basato sulla originaria o sopravvenuta mendacità della dichiarazione resa nell’atto di acquisto dell’immobile sembra conferente anche alle ipotesi di acquisto di un immobile in corso di costruzione.
Si è già anticipato, infatti, che, in base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, l’agevolazione spetta anche ai fabbricati in corso di costruzione che, all’atto dell’acquisto, siano descritti secondo caratteristiche “non di lusso” (si veda, al riguardo, il par. 3.3.).
Come ha precisato di recente la Corte di Cassazione (sent. 10 settembre 2004 n. 18300) se ” … numerose caratteristiche che determinano la natura di lusso dell’abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq.) possono essere rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni ormai rifinite”, ne consegue che ” …da un lato è necessaria l’effettuazione di controlli tributari in sede di ultimazione dell’abitazione o di utilizzo della stessa al momento in cui se ne ottiene la concreta disponibilità, dall’altro, non può escludersi a priori, proprio per evitare tali ulteriori controlli, la non concessione dei benefici in oggetto per immobili non ancora ultimati”.
Anche in questo caso, quindi, l’agevolazione spetta sulla base delle dichiarazioni del contribuente, tra cui l’intento di non rendere l’abitazione “di lusso” nel prosieguo dei lavori, salvo poi il potere dell’amministrazione di accertare la decadenza dal beneficio laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili.
Nell’ipotesi di realizzazione di una casa di abitazione differente da quella descritta nel progetto o nella concessione edilizia, infatti, si ritiene che ricorra un’ipotesi di mendacio successivo nell’accezione fatta propria dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 1196 del 2000, il che comporta che il termine decadenziale per l’esercizio del potere di accertamento decorre dalla data in cui il fatto successivo si è verificato.
In conclusione, il termine di decadenza dell’azione accertatrice non può decorrere dalla data della registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione, infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non è mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al termine dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato nell’atto di acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche “di lusso”.
Ogni controllo, da parte dell’amministrazione prima della ultimazione dei lavori, sarebbe pertanto inutile, in quanto non garantirebbe l’effettiva spettanza della agevolazione, lasciando al contribuente il tempo per effettuare variazioni nei lavori che trasformino l’immobile in abitazione “di lusso”. Si fa presente che l’effettiva ultimazione dei lavori è attestata dal direttore degli stessi e che, di norma, essa coincide con la dichiarazione da rendere in catasto in base all’articolo 24, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Peraltro, conformemente alle disposizioni di cui all’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni, l’effettivo assolvimento del predetto onere può essere rilevato dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate anche mediante la consultazione delle banche dati dell’Agenzia del Territorio.
La conclusione raggiunta, in base alla quale la decadenza triennale si computa dalla data di ultimazione dei lavori, va tuttavia coordinata con quanto ulteriormente disposto dalla Cassazione in merito alla necessità che i lavori siano ultimati entro il termine a disposizione dell’ufficio per esercitare il potere di accertamento.
Infatti, la Corte ha precisato che i benefici prima casa ” … possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)” e “se il legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli” (Cass. 7 luglio 2000, n. 9194, Cass. 12 marzo 2003, n. 3604).
In definitiva, con esclusivo riferimento alla fattispecie in esame, è necessario che l’aspettativa dell’acquirente a vedersi riconosciuta l’agevolazione prima casa anche in ipotesi di acquisto di immobile in costruzione, si contemperi con il potere dell’amministrazione di accertare nei termini di decadenza il diritto di fruire della agevolazione in esame.
La scrivente, alla luce dell’indirizzo emergente dalle predette decisioni della Corte di Cassazione, è dell’avviso che la verifica della sussistenza dei requisiti dell’agevolazione non possa essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Solo successivamente, infatti, l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza del beneficio, provvedendo al recupero dell’imposta nei casi in cui i lavori non siano ultimati o, in caso contrario, qualora il contribuente abbia costruito un’abitazione “di lusso”.
Peraltro, ove venisse adottata una soluzione differente, che fa decorrere il termine di decadenza degli uffici dalla registrazione dell’atto, potrebbe verificarsi la situazione paradossale in base alla quale il termine per l’ultimazione dei lavori e quello per l’accertamento coincidono, con la conseguenza che, di fatto, l’amministrazione sarebbe privata del potere di accertamento.
Da ultimo si evidenzia che la Corte di Cassazione (decisione del 15 gennaio 2003, n. 12988) nell’ipotesi di acquisto di immobile in corso di costruzione ha escluso la possibilità di ricorrere allo ” … articolo 19 del Testo Unico Registro in tema di fatti sopravvenuti comportanti decadenza dalle agevolazioni”. A tal fine si ricorda che l’art. 19 del T.U. Registro prevede che “… il verificarsi di eventi che, a norma del presente Testo Unico Registro, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro venti giorni …”.

5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
Il comma 4 della nota II bis del Testo Unico Registro dispone, tra l’altro, che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le agevolazioni de qua sia rivenduta, l’acquirente decade dal regime di favore nel caso in cui entro un anno dall’alienazione non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Infatti, il comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa sul punto è tassativo in quanto prevede che: “… le predette disposizioni (di decadenza dall’agevolazione) non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
La salvaguardia del diritto all’agevolazione, ad avviso della scrivente, trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il soggetto alienante, entro un anno compri un terreno sul quale costruisca la propria abitazione principale.
Si ricordi che la scrivente, nell’enunciare un principio di carattere generale, ha precisato che per l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime agevolato previsto per la “prima casa” (risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E).
Di conseguenza, per conservare l’agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato “non di lusso” da adibire ad abitazione principale.
In conclusione, come già detto nella risoluzione 44/E del 2004 richiamata si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645 bis, comma 6, c.c.).

5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
La questione è stata già trattata al paragrafo 16 della circolare 21 giugno 2004, n. 28/E, e si riporta di seguito per una migliore lettura dell’argomento relativo alla revoca dell’agevolazione “prima casa”.
L’articolo 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, ha riformulato il comma 4, secondo periodo, della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro, eliminando i dubbi interpretativi – ingenerati dalla precedente versione – in materia di “penalità” dovuta per dichiarazione mendace o per trasferimento prima del decorso del quinquennio degli immobili acquistati in regime IVA agevolato “prima casa”.
La richiamata nota II-bis, nell’attuale formulazione, in caso di decadenza dal regime di favore fruito per le cessioni di case di abitazione non di lusso assoggettate allIVA, stabilisce che: ” … l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonchè irrogare la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza medesima”.
Ne consegue, quindi, che nel caso in cui si verifichi una delle menzionate ipotesi di decadenza dal regime di favore, l’acquirente deve corrispondere un importo pari alla differenza tra l’iva calcolata con l’aliquota applicabile in assenza di agevolazione e quella agevolata; inoltre, egli è tenuto al pagamento della sanzione amministrativa stabilita nella misura del 30 per cento di detto importo.
L’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui è stato registrato l’atto, accertata la decadenza dal regime di favore, provvederà, ai sensi degli articoli 16 e 17 del D. Lgs.18 dicembre 1997, n. 472, al recupero delle somme dovute.

6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE in caso di successione o donazione
Nelle ipotesi di successione e donazione l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalle seguenti disposizioni normative:
- articolo 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342, rubricato “Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni”;
- articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, rubricato “Soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni”.
Infatti, l’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, ai commi 3 e 4, prevede che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. … Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione. Nel caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni previste dal comma 4 della citata nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.”.
In base alla predetta disposizione, quindi, la tassazione agevolata si applica limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la prima casa per donazione o per successione mortis causa (cfr. circolare 44/E del 7 maggio 2001).
L’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383 ha stabilito che: “L’imposta sulle successioni e donazioni è soppressa … I trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, fatti a favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso, se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario è superiore all’importo di 350 milioni di lire. In questa ipotesi si applicano, sulla parte di valore della quota che supera l’importo di 350 milioni di lire, le aliquote previste per il corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso”.
In definitiva, quindi, dal combinato disposto delle predette disposizioni, emerge il seguente quadro normativo.

6.1. Successioni mortis causa
Dopo la soppressione dell’imposta di successione, disposta dall’art. 13 della citata legge 383/2001, ai trasferimenti “mortis causa” di immobili o diritti reali immobiliari si applicano solo le imposte ipotecaria e catastale, nella misura proporzionale rispettivamente del 2 e dell’1 per cento del valore degli immobili, con un minimo di euro 168,00 per ciascun tributo.
Tuttavia, se l’immobile caduto in successione è una “casa di abitazione non di lusso” e l’erede possiede i requisiti previsti per fruire del regime di agevolazione “prima casa”, stabilito ai fini dell’imposta di registro cui l’art. 69 della L. 342/2000 rinvia, le imposte ipotecaria e catastale (in luogo del 2 ed 1 per cento) si applicano nella misura fissa di euro 168,00 per ciascuna di esse.
Come precisato, di recente, con la risoluzione 29/E del 25 febbraio 2005, nei casi di successione mortis causa l’agevolazione in esame spetta non solo per l’acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione di case non di lusso, ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 del T.U. Registro.
Si ricordi, infine, che, nel caso in cui vi siano più eredi le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa anche se non per tutti i beneficiari dell’atto traslativo ricorrono le condizioni “prima casa” (si veda Circ. 44/E del 7 maggio 2001).

6.2. Donazioni
Diversamente dalle successioni mortis causa, in relazione alle quali l’imposta è soppressa e si applicano solo le imposte ipotecarie e catastali, il trattamento riservato ai fini tributari alle donazioni e alle altre liberalità inter vivos richiede ulteriori valutazioni, in quanto, nonostante la soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni, trovano applicazioni altre imposte determinabili, oltre che sulla base del tipo di beni donati, anche in funzione del valore dei beni e del grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.
La soppressione dell’imposta di donazione, operata dal comma 1 dell’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, fa sì che le donazioni di immobili non scontino più la relativa imposta.
Tuttavia, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, a “… favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso se il valore della quota spettante a ciascun beneficiario, è superiore all’importo di 350 milioni di lire “.
In definitiva, quindi, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altre liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, sono assoggettati esclusivamente alle imposte ipotecaria e catastale qualora ricorra una delle seguenti condizioni:
- beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado;
- beneficiario è un soggetto diverso da quelli elencati al punto precedente purché il valore dei predetti trasferimenti a suo favore non sia superiore alla franchigia di euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90 (se il beneficiario è un portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e successive modificazioni) (cfr. articolo 7, comma II-bis del Testo Unico Registro dell’imposta sulle successioni e circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001).
Nei casi in cui il beneficiario sia un soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea retta o da altro parente fino al quarto grado ed il valore dei beni superi l’importo della franchigia predetto il donatario deve corrispondere, oltre all’imposta ipotecaria e catastale, anche l’imposta di registro, calcolata sul valore della quota che eccede la franchigia.
Se l’acquisto ha ad oggetto un’abitazione che costituisca per il beneficiario “prima casa” ai sensi della disciplina dell’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, come accade per gli acquisti mortis causa (art. 69 L. 342/2000).
Se, più in particolare, l’acquisto dell’immobile con i requisiti “prima casa”, è soggetto anche all’imposta sui trasferimenti (registro), sul valore che eccede la franchigia, l’imposta è dovuta nella misura agevolata del 3 per cento (invece del 7 per cento).
Nella circolare n. 44/E del 2001 già richiamata è stato precisato che l’applicazione in misura fissa dell’imposta ipotecaria e catastale per i trasferimenti derivanti da successione o donazione (art. 69, comma 3, legge 342 del 2000) “… non preclude la possibilità in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra “casa di abitazione non di lusso”, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa (…), per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.
Detta interpretazione va confermata anche a seguito delle modifiche introdotte dall’articolo 13 della legge n. 383 del 2001, con la precisazione, tuttavia, che qualora l’acquirente dell’immobile a titolo gratuito abbia versato l’imposta di registro in misura agevolata, l’agevolazione non può essere ulteriormente accordata.
Si pensi, ad esempio, ad un soggetto che riceva in donazione da un estraneo una casa di abitazione non di lusso, per la quale fruisca dell’agevolazione “prima casa” di cui all’articolo 1 della tariffa, parte prima, punto 5 (imposta di registro del 3 per cento, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa). In tal caso, il donatario non potrà fruire nuovamente del regime agevolato neanche nel caso di compravendita di altra casa di abitazione, ciò in quanto i presupposti che legittimano il regime di favore nei due acquisti (donazione e compravendita) sono gli stessi.

7. PERTINENZE
L’articolo 817 del codice civile stabilisce che: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti:
- presupposto oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest’ultimo;
- presupposto soggettivo, ossia la volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.
Inoltre, in base al successivo articolo 818 del codice civile, se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.
Il principio civilistico trova applicazione anche ai fini fiscali: l’articolo 21, comma 3, del TU Registro, stabilisce che “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento sono destinate”.
Inoltre, anche in tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro, dispone che l’agevolazione “prima casa”, ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c), del comma 1, spetta pure per l’acquisto “… anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.
L’agevolazione in esame, quindi, si applica limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche se detta pertinenza è situata in prossimità dell’abitazione principale, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.2, e circolare n. 1 del 2 marzo 1994, cap. 1, paragrafo IV, punto 3).
Le condizioni di cui alle lettere a), b) e c), della nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro, devono ricorrere anche nell’ipotesi in cui le pertinenze siano state acquistate con atto separato, qualora le stesse siano destinate “in modo durevole a servizio o ad ornamento” dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato dell’agevolazione.
L’agevolazione in parola non si applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata
La fattispecie in esame è quella del contribuente che, dopo aver acquistato a titolo gratuito un’abitazione avvalendosi delle agevolazioni “prima casa”, acquisti, sempre a titolo gratuito, una pertinenza.
Al riguardo, analogamente a quanto avviene per l’acquisto delle pertinenze a titolo oneroso, anche l’acquisto di una pertinenza a titolo gratuito gode dell’agevolazione di cui all’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, in base al quale “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131″.
Ciò premesso, tenuto conto dell’espresso rinvio operato dal predetto articolo 69 al Testo Unico Registro, consegue che anche alle successioni e alle donazioni si applicano le previsioni della nota II-bis dell’art. 1 e, di conseguenza, il comma 3 di detta nota secondo il quale “le agevolazioni di cui al comma 1 sussistendo le condizioni di cui alla lettera a), b) e c) del medesimo comma, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a)”.
In definitiva, il regime agevolato previsto per gli acquisti a titolo gratuito di case di abitazione è esteso anche alle pertinenze qualora ricorrano i requisiti e le condizioni di cui alla nota II-bis in esame.

7.2. Cessione di terreni non graffati
Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello stesso beneficio fiscale.
Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), devono risultare altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.
Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso.
Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case … aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969.

8. Credito d’imposta PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 attribuisce un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa”.
Il riconoscimento di tale credito d’imposta è a favore di coloro che acquistano “entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro dell’imposta di registro” (Circ. 19/E del 2001, par. 1.1.)
Il credito d’imposta attribuito dalla legge n. 448 del 1998 ha carattere personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un’altra casa di abitazione non di lusso “a qualsiasi titolo”, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini dell’iva.
Stante la formulazione della norma attributiva del credito d’imposta, è possibile pertanto fruirne sia per gli acquisti a titolo oneroso che per i trasferimenti a titolo gratuito disposti per atto di donazione.
Il credito d’imposta compete anche nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta,