Poi il tempo passa, e oggi un canone di 250 euro mensili per servizi telefonici NON è giustificato: WELCOMEITALIA sei fuori mercato, alla grande.

Quindi ecco che a ottobre del 2008 comincio le pratiche per “business tutto incluso” di TELECOM allettante perchè con 33 euro a linea si ha tutto adsl compresa, senza costi di attivazione e senza nessun vuoto di servizio, chiedendo i codici migrazione voce-dati dal vecchio gestore.

Bene, “ci siamo, andiamo verso il risparmio finalmente”, penso mentre firmo i moduli di richiesta fornitemi dalla CERRAI SRL di Pisa, business partner di TELECOM, attraverso il loro venditore Enrico (il nome doveva farmi pensare), il quale mi dice di chiedere il codice migrazione per le linee e l’adsl a WELCOME ITALIA, codice che secondo le nuove leggi dovrebbe essermi consegnato entro 48 ore.

Beh, una settimana dopo (e non 48 ore) ho finalmente il codice che invio a CERRAI e aspetto i fatidici 60 gorni ch eservono per l’attivazione…

novembre…

dicembre..

gennaio…

mi chiama una signorina dicendo che la mia pratica è ferma e mi rimanda i moduli da firmare, rifirmo. Mi dice inoltre di spedire una raccomandata al tecnico che farà l’installazione e io spedisco.

febbraio…

Ricevo una telefonata dal 191 che mi chiedono di confermare a voce la mia intenzione di entrare in TELECOM…
confermo… richiedo conferma che la mia richiesta rimane quella originaria…. vengo tranquillizzato: business tutto incluso senza costi e senza disservizi.

metà febbraio…

vengo ricontattato dalla stessa signorina che mi conferma il buon andamento della pratica…

marzo…

nuova chiamata di un’altra signorina che mi richiede di confermare il tutto a voce…

fine marzo…

nuova chiamata di un altra signorina che mi riprende tutti i dati a voce e mi comunica che:

• Devo pagare i costi di attivazione perchè l’offerta non è più valida.
  Non è sicura di cosa mi verrà offerto come abbonamento
  I disservizi potranno durare anche sessanta giorni.

Io le comunica di bloccare immediatamente tutto perchè noi con internet ci lavoriamo e se loro sono incapaci nel fare il loro mestiere (odio chi guadagna anche se fa cappellate) non devo rimetterci io, quindi preferisco rimanere con l’attuale gestore fino a quando non saranno sicuri di cosa mi danno, a che costi e senza disservizi.

Quindi in soldoni:

• Io ho richiesto di rientrare in telecom, approfittando dell’offerta business tutto incluso nel ottobre 2008
• Dopo 5 mesi non so cosa mi verrà dato, a che costi in che termini e con quali disservizi.

Colleghi: attenti.

Che roba.

A tra poco per aggiornamenti.

Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.

Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.

Cosa è e come si usa una MLS?

Semplifichiamo.

Una MLS è un sistema che permette di condividere delle “liste” di immobili (nel nostro caso) tra più operatori, così che si possa condividere i portafogli e incrociarli con maggiore efficienza alla domanda.

In soldoni (per non addetti), sono portali dedicati alle agenzie immobiliari, nei quali gli agenti ricercano gli immobili da proporre ai loro clienti quando non li hanno in portafoglio.

Per poterla usare, l’agente immobiliare (o la segretaria o l’assistente o chicchessia) deve inserire gli immobili tramite un interfaccia, (un gestionale, un back office on-line ecc.)  inserendone i dati, le foto, le caratteristiche salienti, le informazioni primarie per poterlo “lavorare” e le condizioni di “condivisione” o le retrocessioni a seconda dei casi: ad esempio, un immobile può essere condiviso tra agenti e ognuno riscuote dal proprio cliente, un altro invece si riscuote solo il 30% dell’affare in caso di vendita, un altro invece oltre a quello che riscuoterai dal tuo cliente ti viene offerto un ulteriore % della provvigione dell’agente che ha messo l’immobile in condivisione….

Quali sono i vantaggi di una MLS?

In teoria, i vantaggi che si presentano all’agente che usi una MLS sono

1. Poter offrire un parco immobili più ampio ai propri clienti
2. Poter contare sul fatto che un collega possa avere un cliente per gli immobili del proprio portafoglio

E allora perchè non dovrebbero funzionare?

Bene, siamo a cominciare la nostra analisi.

Per farla a modino si deve entrare nei panni della maggioranza egli agenti immobiliari, quindi dobbiamo fare nostre delle informazioni.

La gestione del portafoglio immobili nelle agenzie è una pratica complessa e onerosa, sia in termini di costi che di tempo e energie.

Ogni immobile acquisito ha una sua pratica, viene fotografato, fatte le visure, viene stimato, ne viene analizzata la documentazione e gli atti.

Una volta controllato il tutto si prende il gestionale e si comincia a inserire i dati acquisiti, si inseriscono le foto, si fa il testo della pubblicità, si mette nei portali (anche servendosi di un servizio multi portal devi comunque inserire almeno una volta).

Ed ecco che si deve immettere anche sul gestionale della nostra MLS, ripetendo il processo.

Un immobile, 4 operazioni (quando va bene).

Questo va moltiplicato per tutti gli immobili in portafoglio.

Poi ogni immobile viene “gestito”, durante la sua permanenza in portafoglio, si analizza i feedback dei clienti interessati o che lo hanno visitato, si ricontatta il proprietario, si ritocca i prezzi, se è in costruzione si aggiorna le foto o le planimetrie…

E se il prezzo cambia o le planimetrie sono cambiate che fai, lasci sui portali e sull’MLS i dati sbagliati?

E chi li sente dopo i colleghi, giustamente?.

Quindi intanto abbiamo individuato un primo problema:

Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Va beh, direte voi, ma in cambio dei vantaggi può valere la pena di fare un piccolo sforzo (PICCOLO? Moltiplicalo per 100 immobili e poi fammi sapere)…

Qui entra in gioco il feedback avuto da chi ha usato o usa ancora le MLS: sembra che il ritorno in termini di affari conclusi sia sotto la “sufficienza”, la qualità degli immobili condivisi scarsa e che il tasso di FIDUCIA nei confronti dei condivisori sia … basso.

Inoltre i canoni spesso sembrano troppo cari.

Quindi abbiamo:

Basso livello di soddisfazione tra gli utenti delle MLS ( a parte qualche eccezione in estasi religiosa)

Non sono molti tra gli agenti che ho “intervistato” che si sono detti soddisfatti, molti non rinnoveranno i loro abbonamenti, altri non ci rientreranno nemmeno morti..

Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Questo fenomeno ha ragione di esistere, purtroppo, i modus operandi sono diversi, molto tra agenzie e zone, così come l’approccio al cliente e al mercato, non siamo fatti tutti della stessa pasta e ci spaventa il potersi trovare a collaborare con gente non fidata, ci mettiamo faccia e credibilità verso i nostri clienti.

Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto.

L’obiezione preferita degli estimatori delle MLS a questo tipo di osservazione (ma più dei venditori di tali servizi) è: “Con un solo affare hai ripagato i costi”.

Io penso che nei costi andrebbe considerato anche il costo del tempo che serve a gestirla bene… comunque credo che un gestore di una MLS debba tener conto di questa insoddisfazione e analizzarne le cause…

Scarsa costanza nell’uso delle MLS

Questo è il problema a mio avviso più vero e più grave: spesso un agente immobiliare si iscrive a una mls “tanto per provare” e si limita a metterci qualche immobile, magari nemmeno tanto commerciabile… e aspetta. Quindi ecco che l’MLS non funziona, lui comincia a pensare che sia una perdita di tempo e soldi….

Prendendo per buoni i feedback quasi negativi nei confronti del MLS in generale qui sopra riportati, dobbiamo cominciare a chiederci come mai un sistema che è buono teoricamente non funzioni nella pratica.

Io credo che il problema sia racchiuso in quanto scritto sopra.

Cercherò di spiegarmi fornendo problemi e soluzioni (quando uno si lamenta deve saper proporre una strada, se no perde tempo).

Problema:
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Soluzione:
Fare MLS tra agenti che si conoscono e lasciarli liberi di scegliere il loro regolamento interno.

Cominciare da piccole reti, meglio locali o tra luoghi che sono legati per “flussi” di acquirenti.

Poi piano piano unire le sottoreti alle reti e così via (ma per farlo si deve realizzare quello scritto sotto!)

Problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

ma quanti bei portali madama dorè...

Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.

Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.

Le msl poi meritano un discorso a parte.

Il sistema mls, come impostato in altri paesi, poco avrà a che sparire con il territorio italico e le sue pazzie, dove da regione a regione le leggi che regolano le compravendite immobiliari subiscono bruschi cambi di significato a seconda di chi le interpreta o applica (non scordiamoci che il nostro ordinamento ha decine di migliaia di leggi e leggine, decine di volte di più di altri paesi).

Anche in province vicine come Pistoia e Firenze le usanze sono differenti notevolmente, a Firenze spesso i controlli, a carico del proprietario, vengono fatti appena prima del rogito a Pistoia tutto viene controllato prima del compromesso a carico del’acquirente (con un suo tecnico di fiducia).

Tralasciando il fatto che io, che lavoro a Pistoia, preferisco molto il nostro modo di operare che garantisce il più possibile  di non trovarsi legati a un compromesso su un immobile che magari ha nascoste delle magagne, questo fa capire come sia difficile creare interoperatività tra agenzie immobiliari di luoghi diversi.

Perfino tra le varie Agenzie delle Entrate ci sono differenze nelle interpretazioni delle IMPOSTE!!!

Quindi, da qui si intravedono già i primi ostacoli a operare agevolmente a distanza.

Questo poi si riflette nella fiducia che si ripone nel prossimo: essendo abituati a risolvere cose indicibili ( progetti non depositati, atti fatti male, abusi mai sanati, mariti in carcere per omicidio del fratello che si fa la moglie, ipoteche con banche che non esistono più e che nessuno sa come cancellare, torrenti deviati… ) si tende a non dare fiducia ai colleghi fino a quando non si instaurano rapporti di conoscenza personale e professionale tali da individuare bene come il collega operi.

Ecco perchè le MLS nazionali non funzionano in Italia e solo nelle grandi città (Roma e Milano) o nelle isole hanno qualche affiliato in più (stesso territorio – stesse regole – stesso modo di lavorare…).

La soluzione a parere mio è nella tecnologia xml, come ho già detto qui.

Prevedere piccoli circuiti di reti tra agenti immobiliari che si conoscono, con possibilità di connessione tra i vari database e gestionali (lasciando a tutti la possibilità di continuare a usare i loro gestionali sempre che possano collegarsi al web e generare i file xml o collegarsi a un web service), per poter creare una rete di sottoreti che nascono spontaneamente e con una certa facilità di connessione/disconnessione tra loro (bisogna prevedere anche i litigi) potrebbe essere una soluzione flessibile abbastanza da sopperire ai problemi delle differenze, lasciando al contatto umano e agli accordi tra le persone il compito di unire le varie mls:

Un gruppo di agenti immobiliari, anche solo 5 o 6 (ma anche meno o di più) decidono di lavorare in sinergia, sottoscrivono u contratto e un codice di comportamento tra loro e vanno avanti; la cosa funziona al punto che uno di loro, conoscendo un altro gruppo di agenti della provincia vicina, decide di fare un incontro e le due mels uniscono il loro database e le loro risorse (portali, siti, contatti…).

Questo potrebbe essere parallelo alla creazione di gruppi di acquisto, ad esempio.

Su internet gli agenti immobiliari possono fare molto, non certo rinchiudendosi in luoghi frequentati solo da loro simili però.

Ci vuole apertura al mondo e visione d’insieme e per averla non credo che sia molto adatto cercare spazi chiusi e colloqui tra agenti, invece si ritorna al mito delle mls e del fumo: i migliori agenti! i migliori portali! compri senza sorprese! Facciamola da soli, che siamo bravi!

Ho l’impressione di aver già vissuto ‘sta cosa.

Speriamo almeno che da tutto sto marasma venga fuori qualcosina di buono, stavolta.

Cmq collegi: occhi aperti, a livello nazionale meglio lavorare con professionisti del settore attraverso sinergie vere che creare strutture autonomamente con il rischio di trovarsi con mezzi inadeguati e gestori peggiori.

Salute.

Quindi il cliente è sempre in contatto con le offerte della agenzia immobiliare, aggiornate (a seconda di quanto l’agente aggiorna il sito e come lo cura).

Un bel vantaggio?

Ma questa è roba vecchia signori!

( noi lo abbiamo messo a disposizione dei clienti da quando esiste al tecnologia o quasi )

Parliamo della tecnologia XML ora, che sta alla base.

Tralasciando la semantica e altre robe da informatici provetti, che tra l’altro perdoneranno i miei errori che sicuramente avrò fatto, vi spiego acosa possono servire ste robe a noi AI.

E ve lo spiego non teoricamente, ma in modo pratico.

Partendo da un principio simile degli rss, cioè partendo da contenuti più o meno filtrati da criteri di ricerca o di selezione (query) un agente immobiliare che abbia un gestionale web, che gestisce anche il suo sito web tramite gestionale e he quindi aggiorni costantemente e in modo automatico (con la minore fatica possibile) i contenuti, semplicemente lavorando, potrà caricare i suoi annunci nei portali, in modo comune o personalizzato, non ci sono limiti nei criteri impostabili.

Ho suggerito personalmente l’idea a FIAIP via mail, idea che io oramai sfrutto da un po di tempo, non so se l’ha letta, gli risultasse nuova o ci avesse già pensato, visto la news di oggi sembra che sia in programma di già, ma io vi parlo di una estensione dell’idea.

Io vi parlo della possibilità di fare in modo che mentre voi lavorate con il vostro gestionale, quindi facendo il lavoro normaele, che DOVETE fare normalmente, aggiornate il vostro sito e nel contempo date la possibilità ai portali di caricare i vostri contenuti (annunci) foto e quant’altro, secondo i VOSTRI canoni, senza durare fatica!!!

L’ideale sarebbe che le associazioni, creassero per i portali federativi, uno script che possa permettere all’associato di prenotare il caricamento dei suoi annunci in modo automatico attraverso una prenotazione (un click dall’area riservata: sono pronto,).

Il sito federativo, nel mio caso il cercacasa, carica automaticamente gli annunci dal sito dell’associato, tramite formattazione xml: un esempio dal mio sito, che già funziona secondo questi canoni e già fa queste cose, ve lo mostro in modo molto semplificato:
? annuncio comincia il contenitore formattato in xml
(codice agenzia)

Vendita
Residenziale
Appartamento
Abitabile
150.001 – 200.000 euro
047017
Centro
?

Valenzatico: appartamento con giardino frontale e tergale, oltre continua il testo…

122

248000 51039
Italia
Toscana

PT Quarrata
piano terra 2
5

1
Autonomo
sì, singolo

? (le foto)

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/xltZK79KClQxBCR2nrUJ.jpg

?

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/dfqMNZBpW1niH2f5rkne.jpg

?

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/fdr1xPswLHzTS2WtYUa5.jpg

?

http://www.orisimmobiliare.com/database/images/img_db/zPRCRJ5DkZVvtSe31Xhi.jpg

fine annuncio il  contenitore si chiude, l’annuncio è finito

Sembra l’uovo di Colombo, eh?

qui è come appare per un portale

qui è come appare per un altro portale

Sono file grossi , anche se solo di testo… vi avviso aspettate un po…

In pratica si apre un contenitore e si chiama “annuncio” e dentro ci si mette il tutto.

…e quella accozzaglia di “bandierine” (tag) mi permette da tempo di non durare fatica a tenere aggiornati i contenuti su internet.

Questo tra l’altro permette di evitare il dramma dello standard, che manca e mancherà sempre, nella definizione del nome dei campi dei database immobiliari…. ooooops mi rendo conto di essermi fatto prendere la mano e di andare in cose che non vi interessano, sorry, continuo a parlare come mangio.

Ho personalmente collaborato con alcuni portali al perfezionamento del file (dal lato agenzia immobiliare) consigliando di inserire il caricamento automatico periodico nei loro programmi di caricamento (suggerimento accettato) che apre la strada alle possibilità da me descritte sopra.

Le riassumo :

Fino ad ora, se uno voleva caricare gli annunci in internet lo faceva a mano, con perdite di tempo e costi di data entry moltiplicati per il numero dei portali. 

Poteva però scegliere di pagare una ditta che caricasse per lui questi annunci, con costi comunque elevati e sopra tutto scarse possibilità di controllo inversamente proporzionali al numero di annunci gestiti (io ne gestisco da 500 a 700 sui portali).

Ma se qualcuno in federazione mi ascolta o se magari ci ha già pensato, doterà il portale della associazione di sistemi di caricamento automatico, basati sullo sesso principio che ho spiegato ora, e ci permetterà di avere un portale delle federazioni riempito di contenuti e i portali immobiliari tutti SINCRONIZZATI E AGGIORNATI SENZA FATICA!!!

Solo una federazione può fare una convenzione seria con tutti i portali immobiliari, ma deve dotarsi di uno strumento che permetta agli associati di usufruirne con la minore fatica possibile.

Se ciò accadrà, noi caricheremo il nostro bel gestionale come faremmo per lavorare normalmente, clicchiamo e al massimo ci preoccupiamo di decidere cosa va in un portale o in un altro, come e dove, a seconda dei contratti che avremo con i vari portali.

Vi piace l’idea?

Io so come fare e adesso lo sapete anche voi.

A pochi giorni dal lancio sono molti gli agenti immobiliari che hanno aderito al progetto, da tutta Italia.

simo contenti di presentarne la versione 1.0 con i campi da voi suggeriti.

Colleghi: aderite in tanti, più siamo e meglio è per tutti noi.

Il primo Social web immobiliare Italiano

Cliccando sull’immagine sovrastante avrete accesso al primo social web dedicato all’immobiliare.

Molti dei progetti che ho avuto l’onore di contribuire a creare sono raccolti in questo portale:

• Il blog Agenzie Immobiliari
• Il Wiki immobiliare
• Il forum immobiliare
• Il borsino immobiliare

L’iscrizione è aperta a tutti, gratuita.

Agli iscritti professionisti del settore saranno accessibili aree dedicate e servizi aggiuntivi.

Auto organizzazione di categoria, grazie al web 2.0 anzi 2.5 direi.

Vi aspettiamo numerosi.

R.P.

Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.

Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.

Arriva ai dovuti omaggi ai Notai e al Notariato, riconoscendone la funzione e il loro ruolo determinante nella affermazione della certezza del diritto nei trasferimenti, tornando poi su Lulli con l’amaro in bocca per l’esser stati resi solidali con le parti per le imposte di Registro.

Bertelli accenna di nuovo ai crediti formativi annunciando che la partecipazione al Convegno in atto ne vale ben 3 a partecipante.

Bertelli poi sottolinea l’aspetto di riservatezza per gli associati fiaip del convegno, saluta i rappresentanti degli istituti bancari presenti, ritorna su Andrea Lulli per ringraziarlo di nuovo per aver dato la propria disponibilità e per essere presente, informando la platea dell’aiuto che Lulli avrebbe dato in passato mentre gli altri suoi colleghi ci “bacchettavano”, parla di orgoglio, consapevolezza, soddisfazione della clientela.

On. Andrea Lulli

Andrea Lulli, ringrazia, preannuncia la sua scarsa preparazione nel campo della mediazione, ci informa con rammarico che se fosse passata la terza lenzuolata di Bersani non avremmo più gli obblighi derivanti dalla 196/2003, obblighi che sarebbero stati tolti alle piccole imprese.

SEMPLIFICAZIONE, ripete, liberare le risorse umane da adempimenti farraginosi che limitano la capacità di sviluppo, assorbendo preziose energie.

Semplificare, semplificare che fino a poco tempo fa sembrava equivalesse a LIBERALIZZARE, DE-REGOLARIZZARE, togliere regole, oggi si trasforma in un semplifichiamo togliendo il superfluo e magari vi diamo anche un ORDINE.

Poi devia, parla del futuro del mercato, e individua pochi punti forti:

1) Ridurre il carico fiscale

2) Ridurre gli adempimenti

…..

Tralascio di dire il mio pensiero limitandomi a riferire le sue parole : “forse voi pensate che lo dica solo perchè
siamo in campagna elettorale…”.

Parla poi del “rinnovamento” del patrimonio immobiliare, vero nuovo mercato del futuro, riferendosi alla necessità sempre più impellente di costruire e/o adattare il costruito alle nuove esigenze, specie quelle energetiche.

Partendo da queste sue idee, arriva alla morale della storia: semplificare la vita e migliorare la professionalità, rinnovandola per adattarla al futuro del mercato.

Da una stoccata ai notai, come a indicarli complici della mancata semplificazione, e una stoccata alle banche, rammaricandosi della assoluta mancanza di collaborazione nel seguire le direttive del governo (leggi portabilità mutui, ad esempio), declamando:”Cominciate a pensare anche al bene comune! Addossatevi qualche rischio in più! Non potete pensare di continuare ad addossare tutti i costi all’anello debole della catena: il cliente finale!”.

Luciano Passuti Presidente Onorario Fiaip

Saluta con voce flebile, quasi sommessa, in forte accento Emiliano, si rivolge a Lulli e comincia:” Semplificare? Va bene, ma da 10 pagine i rogiti sono diventati di 50 a forza di aggiungere adempimenti , dove è la semplificazione?” – e insiste – “Siamo sommersi da abusivi, dove è il controllo?” sottolineando la differenza tra quanto asserisce Lulli equanto invece è poi stato fatto.

Riceve i primi applausi non di circostanza, proprio mentre parla di liberalizzazione selvaggia (per adesso non avvenuta) e l’abolizione dei controlli.

Finito il fuori tema, torna sul rapporto nascente con i Notai, annunciando la nascita imminente di un protocollo di intesa, ancora da affinare ma in dirittura di arrivo, dichiarandosi fiducioso sul fatto che tale accordo migliorerà la vita lavorativa di tutti e di conseguenza dei nostri clienti.

Finisce con un richiamo al governo che verrà, attraverso Lulli : ” Abbiamo capito che non ci volete riconoscere come professionisti, ma vi preghiamo di non farci diventare esattori”.

Notaio Gian Vittorio Cafagno, del Consiglio Nazionale del Notariato.

Con una voce decisa e un accento quasi francese che mi ricordava l’ispettore Clouseau (non me ne voglia) , riparte con un adagio che oramai ho sentito spesso da alcuni Notai: “Noi non ci sogneremmo mai di fare i mediatori, voi non mettetevi a fare i Notai”, ma devo ammettere che lo fa con molta classe: “diamoci i limiti delle rispettive attività”.

Poi parla della proposta del Notariato al precedente governo, il “pacchetto casa”, che non è stato poi accettato.

Parla degli “orpelli” che era possibile toglere, adempimenti che potevano essere deprecati,alleggerendo l’onerosità delle compravendite.

Passa a parlare del preliminare, sottolineando quanto esso oramai coinvolga una moltitudine di aspetti (diritto civile, penale, amministrativo, Polizia con l’antiriciclaggio, la legge fallimentare) e del fatto che gli Agenti, “preparatissimi per quanto riguarda il commerciale”, non possono certo vantare la stessa preparazione in questi ambiti.

Parla della tutela degli acquirenti, richiama la Francia con il deposito di garanzia invece della consegna al venditore come rimedio per molti mali delle compravendite in Italia.

Parla poi di Edilizia convenzionata, del problema del valore imposto dal Comune per la vendita, comunicandoci la Panacea proposta dal Notariato: 10% sulla plusvalenza direttamente ai comuni.

Parla della opzione prezzo/valore, suggerendone l’allargamento dell’uso anche per le compravendite che coinvolgono persone giuridiche, togliendo l’impasse del regime I.V.A. introducendo il credito di imposta per l’acquirente, simile a quanto avviene con le ristrutturazioni e per l’istallazione di pannelli solari.

Conclude quasi con un motto: “semplificazione, regole certe, rispetto dei ruoli con confini ben definiti”.

Torna in seguito, parlando di un immobile certificato e del fatto che il notaio offra la propria disponibilità alla stesura del preliminare a costo zero,a condizione venga poi effettuato il rogito presso lo stesso, introduce il concetto di immobile certificato. (apro una parentesi:lo sapevo di essere avanti con il Libro della casa e convenzioni con i notai in questo senso… se si aspetta che si mettano d’accordo i grossi… quello che il Notaio non capisce è che non è possibile arrivare a certificare e sanare un immobile convincendo il proprietario a investire in questo senso senza avere un acquirente: quello che si può fare è invece raccogliere tutti i documenti che servono e certificare lo STATO DI FATTO, difformità comprese).

Franco Arosio Presidente Nazionale Fiaip

Comincia rivolgendosi a Lulli:

1) “necessario semplificare: tutti d’accordo, ma non mi pare ci abbiate semplificato il lavoro.”

2)”La professione cambia: si alza il livello di professionalità, semplificazione, norme più semplici…dove? Nonostante la nostra disponibilità al colloquio con la politica, siamo stati l’unica categoria a essere obbligata in solido con le parti per il pagamento delle imposte, unici, preferiti per questo anche ai Notai, Notai che pur rilasciando fattura come l’Ai non si vedono scritti i loro compensi in Atto, perchè?

3) “Camere di Commercio: avete tolto la nostra presenza in Giunta camerale, volete togliere il ruolo però ci date più obblighi!Allora era solo una manovra fiscale tesa a combattere l’evasione delgi Agenti immobiliari e basta, diciamocelo!” (applausi della platea)

Continua: ” Lulli le tasse vanno pagate, lo sappiamo, noi le paghiamo e vogliamo continuare a pagarle [NDRP -magari più sostenibili no? ]; avete visto come sono finite le vostre leggi, partiamo dall’obbligo di fidejussione che non tiene conto di aspetti che invece sono chiari per noi, vi chiedo, perchè non ci avete contattato per un parere? Aggiungo a quanto detto dal Dott. Cafagno sul sistema di tutele Francese, lo sa che usano il catasto progressivo, annotando anche il deposito di cui sopra sulla visura? Mi si dice che non è possibile farlo anche qui perchè si deve modificare il Codice Civile, ma perchè non modificarlo?”

Arosio poi parla della disponibilità del Notariato, ricordando che fu fiaip a promuovere il tavolo di lavoro con il Notariato, iniziando a far capire che si va verso un accordo dove il notariato ci riconosce la proposta di acquisto come valida in cambio della gestione dei compromessi, possibilmente trascrivendoli.

Il tutto sottoposto alla condizione di rispettare le reciproche attività, senza sconfinare, chiarendo cosa fa l’Agente Immobiliare e cosa fa invece il Notaio.

Arosio poi comunica che la Banca d’Italia ha riconosciuto in fiaip il partner giusto per affiancarla nelle operazioni di controllo.

Dopo alcune divagazioni e stilettate verso chi lo critica per le interviste rilasciate, chiude auspicando almeno un riconoscimento ufficiale delle Associazioni di Categoria e con un richiamo alla necessità di prepararsi al mercato che cambia, cambiamento portato dalla saturazione, visto che 8 Italiani su 10 hanno una casa .Seguono gli interventi di Armando Barsotti del centro studi Fiaip, del Dott. Riccardo Cambi e del Dott. Pasquale Marino, Notai del Collegio Notarile di Firenze, Prato e Pistoia oltre al dibattito e ai questiti dei partecipanti, che sono riservati agli associati fiaip e che quindi non ho il potere di esporvi.

Spero di essere stato esauriente.

Ora mi riposo.

….ma senza scomodarsi a interpretare ideogrammi dai duplici significati vorrei introdurre il mio pensiero.

Viviamo un’occasione, l’occasione di dare alla nostra “professione/lavoro/mestiere/ausiliarità” una dignità che ancora non ha avuto, in Italia.

Prima di continuare faccio delle considerazioni:

Negli ultimi anni abbiamo visto crescere in modo indiscriminato le richieste di chi vendeva un immobile, pretesa sicuramente lecita ma che ci ha visti in difficoltà a porre il giusto freno, proprio in forza della corsa all’immobile portata dalla facilità di ottenere finanziamenti per gli acquirenti, oltre che da una certa “febbricciola” all’acquisto che si è diffusa a livello pandemico.

Oggi si torna a livelli ragionevoli (tralascio di analizzarne le ragioni), ma il Mercato (Sua Maestà), stracolmo di operatori più o meno improvvisati si “restringe” e si ravvedono i primi “sgomitamenti” assieme ai primi “sgomenti”…

La cosa certa era che se fino ad oggi la corsa all’acquisizione era divenuta selvaggia, con la presentazione di pagine pubblicitarie piene di immobili a qualunque prezzo (sia in linea che completamente fuori), in una situazione nella quale i proprietari deliravano prezzi da favola e a volte pure con ragione (quante case ho visto vendere a prezzi per me assurdi..), oggi, tra i saldi immobiliari (sic..) e la richiesta che cala abbiamo finalmente l’occasione, anzi, direi che non abbiamo più scuse: si deve finalmente attuare una politica di miglioramento della qualità nelle nostre proposte al pubblico di acquirenti.

In soldoni: cominciamo a fare un distinguo tra case “a prezzo” e case proposte a prezzi “fuori”.

Cominciamo a toglierle dalla pubblicità, proviamo almeno, se non a lasciare il proprietario con le sue planimetrie in mano sulla soglia della sua “cara” casa mentre noi salutiamo cortesemente con un “no grazie“, a questi proprietari un pochino troppo esosi, che si approcciano al mondo delle compravendite sparando cifre assurde, con l’unico risultato di farci perdere mesi (anni?) ad attendere che rinsaviscano, tra l’altro prendendoci anche il loro scontento e la loro insoddisfazione, cominciamo a dire loro:

“…la sua richiesta è esosa, non la posso pubblicizzare per decenza (vergogna), la potrei proporre solamente a chi mi chiedesse precisamente un immobile in questa via e dissociandomi dal prezzo richiesto, in pratica mi scusi per il disturbo ma non credo di poterle essere utile…”.

Inoltre, cominciamo a creare circoli virtuosi, penso al “Libro della casa“, che ripeto è a disposizione di tutti coloro che volessero aderire all’iniziativa e promuoverlo mantenendone inalterati gli scopi e le intenzioni, penso a Consorzi che si preoccupano un pochino meno del loro sostentamento economico e che invece mettono su numeri verdi per una prima Conciliazione (idea di Dimitri) con i clienti insoddisfatti, promuovono bacheche negli istituti di credito (sempre Dimitri), penso a riviste che diminuiscono i loro costi/pagina all’aumentare del numero dei consorziati , penso a un sistema telematico per il controllo dei prezzi medi, per creare dei borsini finalmente attendibili e controllare l’andamento mercato in maniera analitica, in modo semplice, sicuro e rispettoso della privacy (si può, si può), penso a questo blog, al wiky, all’mls e a tutto ciò che saremo in grado di fare noi AI, da soli (come categoria), autonomamente, purtroppo.

Solo così potremo conquistare quella percentuale di clientela (50%?) che ancora non ci ritiene meritevoli di servirla.

Partendo da questo dato, se ci riusciamo, parleremo ancora di crisi?

Sempre meglio che stare sugli alberi a cantare.

Ho detto la mia.

Cosa è il “Libro della casa”?

La solita certificazione dell’immobile?

Sì e no.

Pensavo, come faccio a risolvere i problemi sugli immobili coinvolgendo coloro che li possono risolvere (i proprietari) in modo da avere la loro collaborazione?

Sapevo che in altre realtà era stato già provato a realizzare qualcosa di simile, ma tali esperimenti spesso avevano la pretesa di rendere gli immobili sanati, privi di ogni difformità, da subito, con il proprietario che si trovava a spendere molto e poi caricarlo sul prezzo preteso, risolvendosi in realtà in un aggravio di spese a carico dell’acquirente, spesso ingiustificato e sconveniente rispetto a una sanatoria effettuata dall’acquirente stesso.

Insomma, i proprietari non gradivano, gli acquirenti non compravano.

Come fare allora?

C’erano un po di punti deboli nel ragionamento:

1) Quanto sarebbe costato?
2) Che uso ne poteva fare il proprietario?

3) La uso per me o diffondo l’idea?

Il primo punto è stato risolto bene: conil fatto che adesso i Tecnici possono fare pubblicità e promozione, il costo si è attestato tra i 200 e i 300 euro, a seconda dei controlli che vengono richiesti (conoscitivi o approfonditi).Tale costo verrà pagato direttamente al tecnico, dal proprietario: l’agenzia non prende niente.

Inoltre il proprietario che volesse usufruire dell’opera del proprio tecnico lo può fare, noi chiediamo una documentazione da produrre che è questa:

Oris group immobiliare – casaINforma
Requisiti richiesti per il “Libro della casa”
Provenienze.

• Proprietà (per ognuno degli aventi diritto)

• Nome, Cognome, data di nascita, luogo, residenza e domicilio completi, codice fiscale.
• Tipo diritto (Piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.)
• Provenienza (successione, donazione, vendita, usucapione)

• Conservatoria

• Atti di mutuo
• Ipoteche (anche vuote)
• Altro

Catasto:

• Estratti catastali
• Planimetrie
• ( in caso di condominio anche elaborato planimetrico)

Urbanistica:

• Permessi edilizi
• Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
• Data presentazione e ritiro,
• protocollo,
• n° pratica
• n° concessione
• Autorizzazione
• D.I.A.

• Piante dell’ultimo permesso approvato
• Lettere inizio e fine lavori
• Certificato di abitabilità/agibilità
• Certificato destinazione urbanistica (PER TERRENI)

Impianti:

• Certificazioni conformità imp. Elettrico
• Certificazioni conformità imp. Idraulico
• Libretto manutenzione Caldaia
• Eventuale certificazione impianto condizionamento

Descrizione immobile:

• Collocazione
• Composizione
• Confini
• Note

Fotografie
• Esterne e interne

Il tutto viene allegato e rilegato assieme al “libro della casa” che viene redatto in agenzia: grazie alle nostre attrezzature siamo in grado di stampare e produrre un buon prodotto, ma qualunque agenzia può, con word e un pò di fantasia, stampare su una piccola stampante il suo libro della casa.

Il secondo punto è stato determinante, la scelta che ho preferito attuare, contro il mio ex-socio che voleva impostarlo come post-vendita, è stata quella di impostare il Libro della casa come un servizio che serve nella prevendita, una informativa completa da consegnare all’interessato.

Non solo, il proprietario ne è titolare, ha la sua copia e la può usare per le altre agenzie o per un acquirente che si trovi da solo (che ci volete fare, preferisco che siano i clienti a decidere se gli serve o meno la mia opera, per adesso.. ).

Per il terzo punto, se leggete questo post avrete capito la risposta ( e il mio ex-socio me ne ha dette per questo… ): preferisco diffondere l’esperienza positiva perchè, credo e spero, se si diffondesse come uso comune avremmo molti immobili sul mercato che non presentano quelle sorprese poco gradite alle quali spesso, volenti o nolenti, assistiamo, specie in fase di trattativa avanzata, con relativi problemi e grattacapi.

Quindi ben venga chi imita e chi migliora,

Non me l’aspettavo, un idea semplice a volte ha una forza dirompente e sono contento di averla avuta e di averla condivisa.

Abbiamo una decina di libri della casa in “costruzione”, 10 proprietari che hanno aderito al programma CasaInForma, abbiamo molti Notai entusiasti e molti Tecnici collaboratori.

Il segreto?

Informare, rendere edotti gli acquirenti costa meno di sanare a priori, il proprietario può conoscere la propria situazione e valutare con calma e precisione a cosa andrà incontro vendendo il proprio immobile, l’acquirente può fare altrettanto.

I precedenti tentativi, fatti un po dovunque per l’Italia, pretendevano invece che il proprietario sanasse le difformità con un forte impegno economico che si doveva accollare ben prima di sapere come il suo immobile e quanto le sue pretese siano in linea con il mercato.

Adesso siamo in definizione del progetto, a Gennaio partiamo con il marketing, anzi direi da Dicembre.

E spero che l’idea venga sposata anche da altri AI, perché non l’ho pensata per averne l’esclusiva, è importante la diffusione.

C’era già chi lo faceva? Meglio!

Spero che da oggi ce ne sia ancora di più.

Allego un file di esempio per chi fosse interessato.

Saluti.

Il libro della casa di Oris group

Quante volte ti sei lamentato di qualcosa che non va nella tua città o del fatto che non fosse abbastanza conosciuta nelle caratteristiche più interessanti?

Perché allora non farne il Sindaco, almeno virtualmente?

Nasce Blogolandia, il primo urban blog network italiano

Se negli stati uniti il concetto di blog metropolitano non è nuovo, in Italia i blog impazzano, ma in pochi hanno pensato di lavorare ad un progetto di blog cittadini, una nicchia stranamente inesplorata vista la voglia di urlare le proprie ragioni che gli italiani e i blogger, guidati da Beppe Grillo, hanno in questo periodo.

L’immobilismo urbano ha dato vita ad un’idea importante che alcuni professionisti del web hanno deciso di trasformare in realtà: nella calda estate 2007 Massimo Boraso, project manager Studio Boraso.com, Giorgio Soffiato, ricercatore Venice International University e creatore di Marketingarena e Berardo Matè , sviluppatore wordpress hanno creato www.blogolandia.it

Nessun modello di business, nessun piano di marketing, nessun manifesto pubblicitario.. eppure sono già attivi:

www.milano.blogolandia.it
www.venezia.blogolandia.it
www.rovigo.blogolandia.it
www.padova.blogolandia.it
www.ferrara.blogolandia.it
www.bologna.blogolandia.it

e saranno on line entro novembre anche Napoli, Palermo, Cesena, Treviso e Parma.

Il segreto? Il progetto. Quando la piattaforma viene offerta ai cittadini tutti si ricordano di voler fotografare quella buca davanti a casa che ha fatto cadere la nonna o di segnalare che quell’autovelox è fuori norma, ma è anche bello parlare dei risultati della partita di calcio della squadra cittadina o riportare interviste ai personaggi illustri. Blogolandia unisce i vantaggi della gestione da parte di professionisti all’editing di cittadini che vivono la zona. La voglia di raccontare la città è tanta e alcuni blog hanno già diversi autori che collaborano. Gli autori sono coordinati da un “sindaco del blog” che gestisce la diffusione delle notizie e coordina la routine quotidiana. Dice Giorgio Soffiato : “Non è facile gestire un progetto come questo, tecnicamente complesso e di difficile lancio, il rischio principale è quello che gli autori poco avezzi si stanchino o abbandonino il blog ma ad oggi assistiamo con piacere alla crescita del network e riceviamo richieste da più parti per avere una piattaorma blogolandia. Tutto questo è molto bello e credo che il driver del successo di blogolandia sia la passione verso il territorio e la possibilità di far sapere anche piccole cose che magari un giornale locale non approfondirebbe. Nel tempo ci piacerebbe anche gratificare i nostri autori con ricompense in pieno stile blogolandia come l’abbonamento al quotidiano locale o una pizza offerta in città. Blogolandia è di tutti e per tutti e nei nostri sogni c’è un progetto enorme con un blog per ogni Comune d’Italia .
Stiamo cercando persone (giornalisti/blogger ma anche giovani con talento) che amano il proprio territorio comunale o la propria città e sentano il desiderio di raccontare, fotografare e filmare tutto ciò che avviene nella propria comunità; cerchiamo persone disposte ad aprire un Blog urbano nel proprio comune e gestirlo, divenendo Sindaco del Blog. Blogolandia fornirà il Blog e tutto quanto necessario per poter iniziare a scrivere.
Chi volesse candidarsi ad aprire un Urban Blog del proprio Comune su Blogolandia può farlo consultando www.blogolandia.it o scrivendo a sindaci@blogolandia.it
L’idea del network di blog urbani si sta dimostrando vincente , unisciti a noi!