Domani in mattinata, a Firenze,  mi proporrò come candidato regionale per la delega all’editoria e l’informatica, in FIAIP.

Probabilmente chi mi conosce da tempo non crederà a quello che legge, ma sì, ho sentito la chiamata, l’arcangelo sceso su di me (ed è atterrato pure comodamente) mi ha instillato la “fiamma” della passione per la federazione e il servizio…

Ma non temete, non ci sono grandi probabilità che possa venir eletto, e non vi nascondo che lo faccio anche per questo. (mi piace esser trombato )

Sì, avete capito bene, mi candido perchè so che posso perdere.

Voi direte, sei pazzo?

Vi dimostro che non è così.

Se io non passerò, sarà sicuramente perchè chi passerà è migliore di me nelle competenze, quindi il sapere che qualcuno che si intende più di quanto possa intendermi io di informatica applicata al real estate viene eletto non può che farmi piacere.

Perdendo, inoltre, otterrò molti vantaggi:

1) Avrò l’alibi verso me stesso, potrò dire di essermi prestato alla vita federativa ai massimi livelli, con buona pace del collegio che non potrà chiedermi di candidarmi per 4 anni.

2) Potrò permettermi di criticare senza dover esser criticato (solo chi ha il potere di decidere può esser criticato).

3) Non mi farò più nemici di quanti ne abbia adesso… (li ho?)

4) Potrò continuare a permettermi di dire pane al pane e vino al vino (perchè, pensate che smetterei? )

Potrei dilungarmi nella descrizione dei vantaggi, ma chiudo questo mio post felice che non ci siano ostative, ne veti, ne telefonate o accordi preelettorali e che il tutto si svolgerà al fine di individuare quale sia il collega che h ale competenze più adatti a ricoprire ogni ruolo.

Questa è la mia federazione!

…

…

(ho scritto il post prima perchè mi piace fare il profeta)

Saluti gente!

Certamente che c’è, ed è pure nobile a parere mio.

Il mercato.

Il mercato è fatto di acquirenti e venditori.

Il mediatore cerca di farli incontrare, ma deve rimanere libero di agire per mantenersi infra-partes.

Se il mediatore potrà approcciarsi a entrambe le parti con la stessa facilità avrà la necessaria liberà d’azione per continuare la sua opera in tutta tranquillità, come figura terza, come ausilio al mercato.

L’esclusiva dovrebbe essere una sorta di via di mezzo tra il mandato a titolo oneroso e la mediazione pura, il CC però non l’ha prevista nella mediazione, infatti per il CC il mediatore o è libero o è mandatario il resto è ATIPICO.

Lavorare in questo modo (come previsto dal CC) però renderebbe il mediatore (e solo lui) “debole” in confronto al mercato per questo il Codice Civile ha previsto quelle forti tutele (invero attivabili solo tramite Legale) , ci vuole molta capacità di orientamento al cliente e sopratutto molta fatica, ecco che magicamente qualcuno ha pensato bene di tirare fuori le esclusive, mandando il mandato in soffitta (sono gli stessi che hanno fatto si che esistesse la controversa “proposta di acquisto MAGGICA” che diventa compromesso con l’accettazione, caparra confirmatoria compresa…).

Lavorare senza esclusiva significa sia poter offrire scelta che avere un approccio con i proprietari molto più libero e direi, trasparente, ma richiede anche a parere mio una apertura al cliente evidentemente poco comune o comunque delle capacità che non sembrano diffuse, visto il disagio che molti lamentano.

Lavorare senza esclusiva significa dare alla trattativa il ruolo che le è dovuto, mantenendola regina dell’affare, la provvigione stessa verrà trattata, in funzione del lavoro che è stato svolto potrà essere o meno, ridimensionata.

Certo è che il mediatore che non ha l’esclusiva ha molta più libertà di MEDIARE, appunto, e di essere fra le parti, indipendente.

Quindi, a mio parere, l’esclusiva è la causa principale della nomea che hanno oggi gli Agenti immobiliari.

Questa mia idea non è pre-concetta, direi piuttosto POST-concetta , basta vedere come il mezzo esclusiva, che avrebbe dovuto essere l’ECCEZIONE per il mediatore, da prendere solo quando l’immobile è a prezzo e vendibile, non sempre e comunque, che dovrebbe garantire la compatibilità dell’immobile e del suo prezzo con il mercato, di fatto invece abbia finito per comprometterla, spesso: direi che analizzando la soddisfazione media dei clienti rispetto all’aspettativa creata dall’agenzia che ha preteso l’esclusiva, si potranno avere le idee più chiare (per chi avesse dubbi).

Credo che nessuno degli amanti dell’esclusiva avrebbero piacere a leggere il risultato di un sondaggio/indagine tra la clientela sul tema “esclusiva si o no e perchè”.

Di fatto è così, i casi particolari NON contano nulla.

Ci sono però,  interi mercati (intesi come zone) che l’esclusiva non ha conquistato: in questi l’unico problema (il più diffuso) rispetto a quelli con l’esclusiva è la doppia visita con Ai diversi (presente anche nei mercati con l’esclusiva, ma in misura minore, dovuta all’incarico che passa da agenzia ad agenzia), seguito dal prezzo diverso in pubblicità.

Il primo problema è un problema SOLO degli AI, in caso di più mediatori, se il cliente sa muoversi, la provvigione viene tra loro divisa (se qualcuno ha dei dubbi può scrivermi e gli spiego come fare a assicurarsene).

Il secondo problema riguarda gli Ai e i proprietari, ma spesso finisce solamente per accellerare un processo che doveva avvenire naturalmente: il ribasso fino a prezzo congruo di vendita.

Nella rimanenza dei parametri e delle dinamiche differenti che possiamo analizzare tra le due casistiche (esclusiva o meno) NON si vedono differenze che diano più valore all’una o all’altra dal punto di vista dei proprietari, potremmo aggiungere solo la possibilità di avere un unico AI interlocutore come vantaggio, sempre nei casi dove l’esclusiva è veramente rispettata, cosa che sinceramente ritengo VALIDA, almeno più di tutto il resto.

Dal punto di vista degli acquirenti invece la differenza è notevole (e quindi, per riflesso anche per i proprietari… spero si capisca il perchè).

Per l’acquirente che si avvicina al mercato, le regole e le valutazioni che gli AI tendono a valutare come indiscutibili invece non valgono un ficus.

L’acquirente scegli l’Ai per:

-Passa parola
-Disponibilità in portafoglio
-Marchio
-Casualità.

E si approccia al mercato spesso scegliendo gli Agenti immobiliari dei quali fidarsi, ma controllando TUTTE le agenzie.

Quindi all’acquirente conviene l’approccio libero del mercato da parte degli Agenti immobiliari, l’esclusiva gli fa percepire l’agente (e io penso che spesso non abbia torto) come un alleato “forzato” del proprietario al quale ha valutato la casa, fatto firmare (e firmato) un contratto con una cifra sopra la quale riscuote di certo… e trova difficile il fidarsi dell’Ai e riconoscerlo infra partes.

L’Agente immobiliare infatti dovrà rispondere al proprietario della valutazione del prezzo di vendita, non direttamente, ma per il fatto che ha sottoscritto un contratto dove c’è scritto che se porta una proposta a una certa cifra lui riscuote di sicuro, mi chiedo, come si legano queste esigenze con quella dell’altro nostro cliente, l’acquirente?

Certo si deve pur considerare la volontà del proprietario di prendere il più possibile dalla vendita del suo immobile, ma metterci dei paletti (perchè di fatto lo diventano) non altera un pochino la posizione del mediatore?

Ne sono convinti anche molti colleghi “esclusivisti” che usano la frase “nessun professionista lavora per due parti” ai quali rinnovo l’invito di riflettere bene se hanno scelto il mestiere giusto o almeno il modo di auto-definirsi (venditori è più corretto ).

Alcuni tirano fuori frasi del tipo “Scendere a patti col venditore è normale ma farlo anche con gli acquirenti significa lavorare gratis!” e la scrivono sui forum, senza alcuna vergogna e gli pare pure la frase più normale del mondo: NON lo è, affatto, per un mediatore.

Pensate a una acquirente che passi di lì e legga, come fa a fidarsi della categoria???

Voglio dire agli acquirenti che leggono di segnarsi il nome di questi colleghi e rifiutarsi di pagare provvigioni per mediazione… sarebbe un buon inizio per fare i dovuti distinguo…

Questo la dice lunga sui danni che l’esclusiva ha fatto alla categoria.

Inoltre la possibilità di avere la casa disponibile  in diverse agenzie da finalmente anche all’acquirente la possibilità di scelta dell’Agente Immobiliare, a prescindere dal portafoglio, proprio perchè la scelta di immobili sarebbe comunque garantita.

Ecco perchè l’esclusiva come è oggi non mi piace, a parere mio l’esclusiva è spesso causa di un blocco innaturale dei prezzi, per motivi ben conosciuti dai proprietari finiti in mano di Ai che la usano male.

Un mercato dove il mediatore fa il suo ruolo, è difficile che presenti dei valori fermi a lungo, credo che sia palese per tutti il perchè, ma proverò a chiarire il mio punto di vista:

Se tutti gli ai avessero accesso agli immobili in vendita presentando scelta al cliente, chiaramente una casa che costi troppo rispetto al suo valore di mercato si troverà ad essere snobbata, specie in questo momento con offerta abbondante e il proprietario avrà molta più spinta a prendere decisioni al riguardo, le visite forzate  non ci saranno più (esistono, e i clienti e ne lamentano pure: “mi ha fatto vedere una casa che non c’entrava nulla”) e solamente gli interessati verranno a visitare l’immobile, quindi dovrà essere necessariamente appetibile o comunque non “fuori prezzo”.

Questo è quello che succede nei mercati dove l’esclusiva non c’è, in questi mercati infatti anche chi lavora notoriamente con l’esclusiva (leggi franchising) accetta l’andazzo, chissà come mai  e gli immobili fuori prezzo si deprezzano da se con il tempo e inesorabilmente, generando una sorta di circolo virtuoso dove i clienti acquirenti stessi hanno i mezzi per farsi una idea chiara di cosa costi troppo e di cosa sia in vece al prezzo giusto, sentendo più campane su un immobile hanno un quadro ben più chiaro di ascoltarne solo una…

Non ci credete?

Provate a farvi un giretto su internet, cercando sui forum dedicati all’immobiliare tipo “bolla immobiliare” o “Finanza on line”, dove non scrive solo chi è addetto al settore, se volete imparare qualcosa invece di frequentare solo luoghi dove vengono distribuite copertine di Linus.

Quindi non userò mai l’esclusiva?

Certo che la userò, diciamo che ci sto lavorando:

Per me l’esclusiva non deve prevedere prezzi minimi e quindi non deve prevedere una cifra minima alla quale il proprietario non può rifiutarsi di accettare o pagare la penale, mi si opporrà che in questo caso può succedere di portare una proposta conforme e vedersela rifiutata, bene io credo che questo succeda pochissime volte e quando succede ci sono sicuramente dei motivi che hanno costretto il proprietario a quella scelta, saranno pochissimi i casi nei quali il proprietario in preda a un attacco di avidità rifiuterà perchè vuole di più, ad esempio, comunque i casi negativi non giustificano un pericoloso “limite”…

Per me l’esclusiva non la si deve dare solo a una agenzia ma a una rete di agenzie collegate, meglio se di diverse ditte.

Per me l’esclusiva deve prevedere la possibilità del proprietario di indicare accquirenti e ricevere quindi il servizio a costo ridotto.

Per me l’esclusiva significa che il proprietario possa vendere a acquirenti che avesse trovato da se.

Per me l’esclusiva significa un rapporto esclusivo con il proprietario, non essere un muro tra questi e i suoi acquirenti.

Qualche mio collega, abituato oramai a lavorare con il fucile carico a fianco della scrivania, sarà convinto che riceverò tante fregature, beh, ad oggi, che non ho mai fatto firmare alcuna esclusiva o foglio di visita, sono ancora aperto.

Saluti.

Quindi attiva un progetto, un progetto ben definito, diviso in due fasi.

La prima comprende la costruzione di un sito che contiene una raccolta, quasi ben fatta (ma all’occhio esperto la superficialità di alcune informazioni traspare), tesa a “informare” delle nefandezze compiute dalle agenzie immobiliari, senza fare il distinguo, magari scrivendo “cose brutte fatte da alcune agenzie immobiliari” oppure se proprio non si vuole sembrare troppo teneri con questi delinquenti che sono gli Agenti Immobiliari (tutti), scrivere almeno “cose brutte fatte dalla maggior parte delle agenzie immobiliari” oppure, in un ultimo moto di pietà umana per questi poveri tapini ignobili esseri strozzati dalle loro cravatte a nodo grosso, come da corso, scrivere almeno un “cose brutte fatte da QUASI tutte le agenzie immobiliari”…

Attenzione,

lui non ha problemi immobiliari, ne bisogni particolari, lo fa per giustizia sociale, perchè sente che è una cosa buona, una missione da portare avanti, una cosa che lo fa sentire utile e buono, il giusto dalla parte giusta contro i cattivi.

Insomma, mosso da tal spirito di servizio, nell’enfasi del gesto si è lasciato prendere la mano a una generalizzazione e ad una diffusione di notizie un pochino…. pilotate nella stesura, tra l’altro spesso imprecise.

Fin qui poco male, ne ho già misurati diversi sulla rete, da no agenzie ad agenzie no a privati e privati, cose più che lecite e affatto sgradite, per me, a patto che non usino lo svilimento generalizzato di una categoria a loro vantaggio: se si presentano come servizi alternativi, spesso validi, perché devono per forza enfatizzare non le loro qualità ma i nostri presunti difetti o le nostre sicure mancanze (a loro parere)???

Spesso alcuni siti di cotale fattura sono gestiti da ex-agenti o ex-quasi-agenti che hanno deciso di non iscriversi al ruolo, per scelta o impossibilità.

Ripeto: lecito e auspicabile che qualcuno abbia idee nuove.

Ciò che non comprendo è il perché questo nuovo abbia necessità di appoggiarsi al vecchio per emergere, se è tanto nuovo e tanto efficace, come mai non ci ha ancora sostituito visto che sono oramai ben 7 – 8 anni che questo tipo di strutture, sia attraverso media cartacei che web, esiste?

Perché ancora oggi il messaggio deve essere “non andate da quei brutti cattivi Agenti Immobiliari, che tra l’altro COSTANO TROPPO, venite da noi che costiamo meno?”..

E l’idea che un avvocato faccia le transazioni immobiliari meglio di un Agente immobiliare, sempre più spesso sentita, smentita anche dagli avvocati (quelli seri) chi la sta mettendo in giro?

Ma torniamo al nostro caso, quello della storiella?

Il nostro caso invece è diverso.

Il ragazzo di cui parlo in questo post, ci crede davvero, infatti nel suo progetto ha previsto anche una fase DUE:

La costruzione di un sito che raccolga i nomi delle agenzie più serie, disponibili a fare uno sconto sulla loro provvigione, le agenzie LOW COST, le chiama.

Peccato che non sia indicizzato altrettanto bene come quello che dice che gli agenti sono dei loschi individui da evitare…

Mi rivolgo a te direttamente, che se passando per caso di qua leggi, ti sarai riconosciuto.

Io che ho indagato in rete ho capito cosa intendevi fare… e ti dirò, condivido lo spirito, anche se ti sei basato su molti luoghi comuni, uno tra tutti la provvigione al 3% fissa, che non esiste, quasi sempre varia, cambia e viene trattata a seconda di moltissimi fattori, spesso è già bassissima…. insomma, le agenzie low cost come le intendi tu esistono già.

Inoltre, non sempre low cost significa buono e ancor di più per le agenzie immobiliari, spesso, low cost significa che probabilmente a breve quella agenzia non ci sarà più.

Peccato che ti sei fermato però, andando avanti forse avresti aggiustato il tiro e sarebbe divenuto un progetto utile, modficandone le parti che non funzionano (se ci sono), e il tuo sforzo non sarebbe diventato l’ennesimo esempio di generalizzazione italica contro qualcuno, privo di una vera utilità se non per chi si accontenta di avere qualcuno a cui dare la colpa.

I rapporti umani sono dovunque sempre imperfetti, ci sono tensioni, frustrazioni, soddisfazioni, delusioni, gioie, invidie, rancori, amicizie… etica, egoismo, avidità, senso del dovere… nei rapporti umani che nascono nelle agenzie la cosa è amplificata.

Un miscuglio di emozioni forte, di spessore notevole, spesso difficilmente sopportabile pur essendo irrinunciabile per un agente immobiliare che lavora con passione e dedizione.

Facendo l’agente immobiliare vedi tante storie, diverse, uguali, simili o distanti, spesso scontate altre volte da vertigine.

Impari molto della natura umana, sia nei lati buoni che in quelli cattivi.

Io stesso ho fatto le mie marachelle come le ho subite.

Devo dire che facendo un bilancio, ho poche persone capaci di pensare con la propria testa che ce l’hanno con me e sempre per azioni che ho intrapreso a difesa di qualcun altro, con il risultato di divenire il bersaglio del rancore, per non aver fatto perpetrare l’azione (che io ritenevo scorretta) nei confronti delle persone della quale ho preso, a suo tempo, le difese.

Mi è successo diverse volte, al punto che chi mi conosce ha usato questo meccanismo contro di me, due annetti fa.

Ma di tutto mi si può accusare, tranne di non aver pagato un collaboratore.

Credo che l’azione più meschina, nei rapporti di lavoro, sia questa.

Ho pagato gente che poco prima festeggiava all’idea di avermi fregato, gente che alle spalle si riuniva per fare una sorta di “mobbing” al contrario (tra i quali anche persone che in passato ho difeso), aiutati naturalmente da gente a me “vicina”, l’ho pagata perchè erano i patti e l’affare era stato avviato da loro.

Li ho pagati nonostante i più abbiano poi smesso di curare i loro clienti lasciando a noi l’onere.

Oggi vengo a sapere che uno di quelli che ho contribuito a far cominciare questo mestiere è uno che non paga i propri collaboratori, collaboratori che hanno lavorato bene, facendo spesso, troppo spesso le veci di chi avrebbe dovuto gestirla, quell’agenzia.

Gente che ha portato l’affare in porto e lo ha curato fino alla fine.

Io sono sempre stato uno che si schiera, non sono un prudente italico da piede in due scarpe, non sono adatto alla politica, non mi presenterei in nessuna lista, non so mentire, ne chiudere gli occhi e far finta di nulla.

Se oggi sono sereno è perchè pur sbagliando spesso ho sempre fatto quello che credevo fosse giusto, eticamente parlando.

In questa bagarre di lavoratore non pagato dal suo datore di lavoro io non c’entro molto, sono quasi uno spettatore, i rapporti tra questi due colleghi sono cosa loro, vero…

Ma non ce la faccio, mi sento responsabile per aver permesso a delle persone così di entrare nel nostro già bistrattato mondo con il mio aiuto e quindi anche stavolta darò tutto il mio appoggio a questi colleghi bistrattati e derisi nel profondo, perchè il nostro lavoro ha un solo compenso: quando soddisfiamo i clienti con un affare concluso, vederselo rubare da uno che non solo non l’ha mai curato, ma che arriva alla fine, riscuote e non paga la giusta parte a chi ha lavorato demotiva e molto anche me, sia come Agente Immobiliare che come cittadino.

Resistere, resistere, resistere.

Io non lascio perdere.

Alla fine scopro che ho la linea degradata e che mi dovrebbero sostituire il cavo, così dice il tecnico della telecom, il 187 con un messaggio automatico mi segnala che sono in ritardo nella riparazione della linea e si scusa, bene almeno quello..

Oggi richiamo il 187 tanto per sentire a che punto sono, e scopro che hanno chiuso l’intervento perchè “non mi ero fatto più sentire” il 10 aprile.

Cioé, fatemi capire, dite che dovete sostituire il cavo, non lo fate e chiudete l’intervento perchè non mi sentite più una volta ogni due giorni???

Allora vi devo rompere le palle di continuo per esser certi che lavoriate…. odio le persone che riscuotono anche se non portano risultati, chi riscuote ad ore NON ha la mia simpatia.

Che gente.

Stessa cosa in ditta, è da ottobre 2008 che attraverso un business partner telecom di Pisa ho fatto un contratto di rientro in telecom “business tutto incluso” per le mie linee, fonia e dati, con il codice migrazione (con 007 finale, quindi fonia e dati) e questi arrivano e vorrebbero farmi saltare tutto il sistema telefonico portandomi solo la fonia un numero per volta invece di tutti e due e senza internet!!!

E come lavoro io, nei 60 giorni che chiedete per l’attivazione???

E mi dicono “ma lei ha chiesto solo la fonia”… ma brutto pirla di uno stipendiato telecom, cosa pensi che sia il business tutto incluso? Lo vendete voi no? Non è per caso fonia e adsl? Vi devo insegnare anche i prodotti che vendete voi? E se io sottoscrivo un business tutto incluso, con la campagna rientro in telecom, cosa vorrò, gran esempio di umanità inutile?

E poi dicono male degli agenti immobiliari… almeno noi si riscuote a risultato raggiunto!

E dire che non dovevo pagare l’attivazione (che ora pagherei).

E dire che mi avevano garantito NESSUN DISSERVIZIO nella transazione.

Provate a dire cosa ho fatto fare al tecnico telecom che voleva fare la transazione solo su una linea (si perchè si sono presentati così, oltretutto…)??
Un bel dietro front, tornate quando avrete voglia di lavorare sul serio e saprete come e cosa fare.

Tu che leggi, fatti la tua idea

Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.

Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.

Cosa è e come si usa una MLS?

Semplifichiamo.

Una MLS è un sistema che permette di condividere delle “liste” di immobili (nel nostro caso) tra più operatori, così che si possa condividere i portafogli e incrociarli con maggiore efficienza alla domanda.

In soldoni (per non addetti), sono portali dedicati alle agenzie immobiliari, nei quali gli agenti ricercano gli immobili da proporre ai loro clienti quando non li hanno in portafoglio.

Per poterla usare, l’agente immobiliare (o la segretaria o l’assistente o chicchessia) deve inserire gli immobili tramite un interfaccia, (un gestionale, un back office on-line ecc.)  inserendone i dati, le foto, le caratteristiche salienti, le informazioni primarie per poterlo “lavorare” e le condizioni di “condivisione” o le retrocessioni a seconda dei casi: ad esempio, un immobile può essere condiviso tra agenti e ognuno riscuote dal proprio cliente, un altro invece si riscuote solo il 30% dell’affare in caso di vendita, un altro invece oltre a quello che riscuoterai dal tuo cliente ti viene offerto un ulteriore % della provvigione dell’agente che ha messo l’immobile in condivisione….

Quali sono i vantaggi di una MLS?

In teoria, i vantaggi che si presentano all’agente che usi una MLS sono

1. Poter offrire un parco immobili più ampio ai propri clienti
2. Poter contare sul fatto che un collega possa avere un cliente per gli immobili del proprio portafoglio

E allora perchè non dovrebbero funzionare?

Bene, siamo a cominciare la nostra analisi.

Per farla a modino si deve entrare nei panni della maggioranza egli agenti immobiliari, quindi dobbiamo fare nostre delle informazioni.

La gestione del portafoglio immobili nelle agenzie è una pratica complessa e onerosa, sia in termini di costi che di tempo e energie.

Ogni immobile acquisito ha una sua pratica, viene fotografato, fatte le visure, viene stimato, ne viene analizzata la documentazione e gli atti.

Una volta controllato il tutto si prende il gestionale e si comincia a inserire i dati acquisiti, si inseriscono le foto, si fa il testo della pubblicità, si mette nei portali (anche servendosi di un servizio multi portal devi comunque inserire almeno una volta).

Ed ecco che si deve immettere anche sul gestionale della nostra MLS, ripetendo il processo.

Un immobile, 4 operazioni (quando va bene).

Questo va moltiplicato per tutti gli immobili in portafoglio.

Poi ogni immobile viene “gestito”, durante la sua permanenza in portafoglio, si analizza i feedback dei clienti interessati o che lo hanno visitato, si ricontatta il proprietario, si ritocca i prezzi, se è in costruzione si aggiorna le foto o le planimetrie…

E se il prezzo cambia o le planimetrie sono cambiate che fai, lasci sui portali e sull’MLS i dati sbagliati?

E chi li sente dopo i colleghi, giustamente?.

Quindi intanto abbiamo individuato un primo problema:

Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Va beh, direte voi, ma in cambio dei vantaggi può valere la pena di fare un piccolo sforzo (PICCOLO? Moltiplicalo per 100 immobili e poi fammi sapere)…

Qui entra in gioco il feedback avuto da chi ha usato o usa ancora le MLS: sembra che il ritorno in termini di affari conclusi sia sotto la “sufficienza”, la qualità degli immobili condivisi scarsa e che il tasso di FIDUCIA nei confronti dei condivisori sia … basso.

Inoltre i canoni spesso sembrano troppo cari.

Quindi abbiamo:

Basso livello di soddisfazione tra gli utenti delle MLS ( a parte qualche eccezione in estasi religiosa)

Non sono molti tra gli agenti che ho “intervistato” che si sono detti soddisfatti, molti non rinnoveranno i loro abbonamenti, altri non ci rientreranno nemmeno morti..

Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Questo fenomeno ha ragione di esistere, purtroppo, i modus operandi sono diversi, molto tra agenzie e zone, così come l’approccio al cliente e al mercato, non siamo fatti tutti della stessa pasta e ci spaventa il potersi trovare a collaborare con gente non fidata, ci mettiamo faccia e credibilità verso i nostri clienti.

Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto.

L’obiezione preferita degli estimatori delle MLS a questo tipo di osservazione (ma più dei venditori di tali servizi) è: “Con un solo affare hai ripagato i costi”.

Io penso che nei costi andrebbe considerato anche il costo del tempo che serve a gestirla bene… comunque credo che un gestore di una MLS debba tener conto di questa insoddisfazione e analizzarne le cause…

Scarsa costanza nell’uso delle MLS

Questo è il problema a mio avviso più vero e più grave: spesso un agente immobiliare si iscrive a una mls “tanto per provare” e si limita a metterci qualche immobile, magari nemmeno tanto commerciabile… e aspetta. Quindi ecco che l’MLS non funziona, lui comincia a pensare che sia una perdita di tempo e soldi….

Prendendo per buoni i feedback quasi negativi nei confronti del MLS in generale qui sopra riportati, dobbiamo cominciare a chiederci come mai un sistema che è buono teoricamente non funzioni nella pratica.

Io credo che il problema sia racchiuso in quanto scritto sopra.

Cercherò di spiegarmi fornendo problemi e soluzioni (quando uno si lamenta deve saper proporre una strada, se no perde tempo).

Problema:
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Soluzione:
Fare MLS tra agenti che si conoscono e lasciarli liberi di scegliere il loro regolamento interno.

Cominciare da piccole reti, meglio locali o tra luoghi che sono legati per “flussi” di acquirenti.

Poi piano piano unire le sottoreti alle reti e così via (ma per farlo si deve realizzare quello scritto sotto!)

Problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Ho preso atto che gli Agenti Immobiliari hanno bisogno del web per chiacchierare su quale sia l’animale preferito tra il cane e gatto, sulla 39/89 (ancora!), sull’abusivismo, sulla mls (che due marronglacè alla toscana) e su argomenti tritiritrititirti dal blog nei quasi due anni di gestione che ho chiuso da poco…

Una tristezza infinita.

I progetti concreti da me lanciati, wiki, borsino, o l’assemblea che ho messo su per il CAIPP, pensata come luogo virtuale per i consorziati dove scrivere e discutere a distanza, non potendosi incontrare abbastanza frequentemente sono progetti che potrei definire morti se smetto di operarvi.

E non solo nel blog, anche nei forum (si nei forum, perché siamo in grado di sprecare energie anche in rete, non abbiamo la minima idea di cosa voglia dire aggregazione, ricominciando da capo ogni volta….) le aree con progetti “fattivi” sono deserte…

Foto di una riunione di agenti immobiliari attivi per la categoria

Le aree meno frequentate dagli ai sono proprio quelle dove si richiede un contributo fattivo, anche di misera entità ma che con i numeri di quel blog (siamo al milione di visite e non sono poche per un blog tematico per Agenti Immobiliari) con oltre 2500 iscritti, se ben ricordo… non ci sono scusanti.

La categoria dell’AI non ha nulla a che vedere con l’attivismo fattivo, ne in internet ne fuori.

Bene, meglio per me, risparmio tempo e fatica per sviluppare i miei porgetti a mio esclusivo uso e consumo.

Faccio l’ultimo sforzo quest’anno, con la FIAIP (gli ho dato un anno di proroga ma sinceramente volevo proprio mollarlo questo elefante…) e vedo se almeno lì riesco a dare il contributo alla categoria, così soddisfo ‘sto istinto suicida e spero che una volta fatto il mio ego smisurato mi lasci vivere la mia mediocre vita da AI provinciale in pace.

Se lo sapevo che eravamo così facevo l’abusivo, almeno avrei avuto una scusa per non dover fare nulla per la categoria, pagavo meno tasse, non avevo studi di settore che dicono che guadagno un casino e mi fanno mettere il dubbio che qualcuno mi fotta i soldi, guadagnavo di più e non mi sentivo offeso quando la gente ( a torto o a ragione) parla male degli agenti immobiliari, anzi, magari rincaravo la dose e gli dicevo di venire da me: “non fidarti di loro, vieni da me, mica sono un agente immobiliare, io…”.

Torno a lavorare.

Quindi il cliente è sempre in contatto con le offerte della agenzia immobiliare, aggiornate (a seconda di quanto l’agente aggiorna il sito e come lo cura).

Un bel vantaggio?

Ma questa è roba vecchia signori!

( noi lo abbiamo messo a disposizione dei clienti da quando esiste al tecnologia o quasi )

Parliamo della tecnologia XML ora, che sta alla base.

Tralasciando la semantica e altre robe da informatici provetti, che tra l’altro perdoneranno i miei errori che sicuramente avrò fatto, vi spiego acosa possono servire ste robe a noi AI.

E ve lo spiego non teoricamente, ma in modo pratico.

Partendo da un principio simile degli rss, cioè partendo da contenuti più o meno filtrati da criteri di ricerca o di selezione (query) un agente immobiliare che abbia un gestionale web, che gestisce anche il suo sito web tramite gestionale e he quindi aggiorni costantemente e in modo automatico (con la minore fatica possibile) i contenuti, semplicemente lavorando, potrà caricare i suoi annunci nei portali, in modo comune o personalizzato, non ci sono limiti nei criteri impostabili.

Ho suggerito personalmente l’idea a FIAIP via mail, idea che io oramai sfrutto da un po di tempo, non so se l’ha letta, gli risultasse nuova o ci avesse già pensato, visto la news di oggi sembra che sia in programma di già, ma io vi parlo di una estensione dell’idea.

Io vi parlo della possibilità di fare in modo che mentre voi lavorate con il vostro gestionale, quindi facendo il lavoro normaele, che DOVETE fare normalmente, aggiornate il vostro sito e nel contempo date la possibilità ai portali di caricare i vostri contenuti (annunci) foto e quant’altro, secondo i VOSTRI canoni, senza durare fatica!!!

L’ideale sarebbe che le associazioni, creassero per i portali federativi, uno script che possa permettere all’associato di prenotare il caricamento dei suoi annunci in modo automatico attraverso una prenotazione (un click dall’area riservata: sono pronto,).

Il sito federativo, nel mio caso il cercacasa, carica automaticamente gli annunci dal sito dell’associato, tramite formattazione xml: un esempio dal mio sito, che già funziona secondo questi canoni e già fa queste cose, ve lo mostro in modo molto semplificato:
? annuncio comincia il contenitore formattato in xml
(codice agenzia)

Vendita
Residenziale
Appartamento
Abitabile
150.001 – 200.000 euro
047017
Centro
?

Valenzatico: appartamento con giardino frontale e tergale, oltre continua il testo…

122

248000 51039
Italia
Toscana

PT Quarrata
piano terra 2
5

1
Autonomo
sì, singolo

? (le foto)

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fine annuncio il  contenitore si chiude, l’annuncio è finito

Sembra l’uovo di Colombo, eh?

qui è come appare per un portale

qui è come appare per un altro portale

Sono file grossi , anche se solo di testo… vi avviso aspettate un po…

In pratica si apre un contenitore e si chiama “annuncio” e dentro ci si mette il tutto.

…e quella accozzaglia di “bandierine” (tag) mi permette da tempo di non durare fatica a tenere aggiornati i contenuti su internet.

Questo tra l’altro permette di evitare il dramma dello standard, che manca e mancherà sempre, nella definizione del nome dei campi dei database immobiliari…. ooooops mi rendo conto di essermi fatto prendere la mano e di andare in cose che non vi interessano, sorry, continuo a parlare come mangio.

Ho personalmente collaborato con alcuni portali al perfezionamento del file (dal lato agenzia immobiliare) consigliando di inserire il caricamento automatico periodico nei loro programmi di caricamento (suggerimento accettato) che apre la strada alle possibilità da me descritte sopra.

Le riassumo :

Fino ad ora, se uno voleva caricare gli annunci in internet lo faceva a mano, con perdite di tempo e costi di data entry moltiplicati per il numero dei portali. 

Poteva però scegliere di pagare una ditta che caricasse per lui questi annunci, con costi comunque elevati e sopra tutto scarse possibilità di controllo inversamente proporzionali al numero di annunci gestiti (io ne gestisco da 500 a 700 sui portali).

Ma se qualcuno in federazione mi ascolta o se magari ci ha già pensato, doterà il portale della associazione di sistemi di caricamento automatico, basati sullo sesso principio che ho spiegato ora, e ci permetterà di avere un portale delle federazioni riempito di contenuti e i portali immobiliari tutti SINCRONIZZATI E AGGIORNATI SENZA FATICA!!!

Solo una federazione può fare una convenzione seria con tutti i portali immobiliari, ma deve dotarsi di uno strumento che permetta agli associati di usufruirne con la minore fatica possibile.

Se ciò accadrà, noi caricheremo il nostro bel gestionale come faremmo per lavorare normalmente, clicchiamo e al massimo ci preoccupiamo di decidere cosa va in un portale o in un altro, come e dove, a seconda dei contratti che avremo con i vari portali.

Vi piace l’idea?

Io so come fare e adesso lo sapete anche voi.

Inoltre, vedere il proprio nome e grafica usati da una agenzia che oramai è concorrente, dopo avergli concesso l’uso del gestionale e delle risorse per aiutarlo nella transazione delude ancora di più.

Ecco perchè abbiamo deciso di inviare alle riviste che dovessero continuare a permettere l’abuso pubblicando gli annunci della agenzia concorrente con una grafica simile alla nostra una mail nella quale avvisavamo la nostra disdetta dal contratto per non alimentare l’equivoco. Abbiamo dovuto cambiarle velocemente la grafica per non confondere la clientela, ma il risultato come capirete è che molti confondono loro per noi, abbiamo ricevuto molte lamentele di clienti che non vedevano arrivare l’agente (“agente”) all’appuntamento e abbiamo dovuto chiarire diversi equivoci, con evidente imbarazzo e molto fastidio della clientela (anche clienti NON nostri!).

Se all’altra società non interessa, a noi da molto fastidio il dover pagare errori non nostri.

Per adesso solo una rivista ci ha dato l’appoggio immediato, schierandosi dalla parte della correttezza, le altre le incontreremo dopo befana anche loro vorrebbero aiutarci ma obblighi contrattuali potrebbero impedirglielo, vediamo come finisce.

Benvenuti nel 2009, sono tornato a lavorare “in casa”, lasciando il blog nazionale in altre mani per concentrarmi sulle faccende di casa “mia”.

Devo dire che sono molto deluso dei miei colleghi e dello spirito di collaborazione che ho riscontrato (zero) in gran parte di loro, quindi rieccomi qui a discutere delle mie cose e delle mie opinioni, comincio con il dire che l’iniziativa del bAI, del forum (che hanno voluto i blogger a gran voce e che ora hanno) del wiki e del borsino da me iniziati sono ancora lì, usateli, ne vale la pena e inoltre non ci sono più io a rompere

Le associazioni di categoria non mi hanno aiutato, per nulla, anzi, mi hanno sicuramente osteggiato visto come si sono buttate invece a pesce su iniziative “concorrenti”, questo non significa però che quelle iniziative da me iniziate non siano utili, consiglio coloro che sono poco inclini a fare le pecore sotto interessi altrui di usarle, sono gratuite e non si fanno pagare quote ne gettoni per servirvi davvero…

Non vi nascondo che se trovo una assicurazione che mi permetta a costi accettabili di essere coperto e garantire i miei clienti mando in “Duomo” tutte le associazioni del casso e vivo alla grande, non ho una alta considerazione di queste, lo si capisce credo.

Sono molto scettico sul futuro della categoria, con il consorzio CAIPP ho avuto le stesse delusioni… ho visto una qualche reazione di interesse solo con l’ultima comunicazione del nostro presidente Sabella, dove annunciava l’inizio di una guerra all’abusivismo sostenuta anche dalla GdF… inutile dire che si sono levati plausi anche da AI che so essere opportunisti e pensano al suo e basta salvo poi inalberarsi quando non si pensa ai loro interessi (e c’è gente che crede sia lecito…).

D’altronde se non sono riuscito a trovare un gruppo di ai che volesse fare qualcosa per gli altri, anche solo virtualmente, con il wiki o il borsino ad esempio, pur avendo una media di 5-6mila visitatori al giorno… su oltre un milione di visite sono stato aiutato veramente solo da 5, dico 5 (CINQUE!) AI.

Insomma, comincio a starmi sulle scatole, in quanto agente immobiliare… e non avrei potuto dirlo li nel blog nazionale, perchè in fondo quel posto racchiude non solo le mie speranze ma anche quelle di altri, quindi lo dico qui, in casa mia: caro AI mi stai sulle palle e spero che la tua mentalità cambi presto o il mondo dovrà fare a meno di te.