Intermediando

Anticipo che sono contento del fatto che il mio suggerimento sui feed e sul xml una volta comunicato al VP è stato proposto immediatamente alla platea, come prossima realizzazione.
Sono sconfortato però dal fatto che si debba acquisire un programma per immettere gli annunci nei vari portali, non tanto per il costo quanto per l’utilità della cosa: se si riesce a fare un sistema di inserimenti tramite la tecnologia xml per gli annunci sul cerca casa 2.0 perchè non sfruttare lo stesso cerca casa per inserire gli annunci negli altri portali, risparmiando tempo e installazioni inutili (tra l’altro disponibili solo per winzozz)?

Ci sono diversi sistemi per interfacciare i diversi database, tutti fattibili senza troppe difficoltà tecniche, quindi l’utilizzo di un ulteriore programma dentro il quale si deve (DI NUOVO!) reinserire tutti gli annunci e foto…. annulla ogni vantaggio per chi possiede un gestionale.

Speriamo nel futuro che approfondiscano il mio suggerimento o magari trovino una strada ancora migliore.

Passiamo all’incontro: Prosegui la lettura…

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Benvenuti nel 2009, sono tornato a lavorare “in casa”, lasciando il blog nazionale in altre mani per concentrarmi sulle faccende di casa “mia”.

Devo dire che sono molto deluso dei miei colleghi e dello spirito di collaborazione che ho riscontrato (zero) in gran parte di loro, quindi rieccomi qui a discutere delle mie cose e delle mie opinioni, comincio con il dire che l’iniziativa del bAI, del forum (che hanno voluto i blogger a gran voce e che ora hanno) del wiki e del borsino da me iniziati sono ancora lì, usateli, ne vale la pena e inoltre non ci sono più io a rompere Prosegui la lettura…

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In questi giorni, nella provincia dove opero, un ordinanza del Sindaco, che in realtà era da molto tempo preannunciata, ha posto vari limiti algi espositori delle riviste di annunci free-press, immobiliari e non , che effettivamente avevano invaso in modo selvaggio ogni angolo del territorio comunale.

Non era raro che, specie per le riviste più diffuse, spesso tali riviste si trasformassero in rifiuti sparsi per terra.

Non mancavano poi le “rappresaglie” tra i vari operatori, una sorta di guerra fredda allo spazio migliore, combattuta anche con mezzi non proprio eleganti…

Oggi, con questa ordinanza, a Pistoia i “dispenser” in tutto il territorio comunale vengono limitati a 100 (cento), suddivisi in pari numero tra coloro che faranno richiesta: 10 per ogni rivista.

Se in futuro dovessero poi avanzare delle disponibilità queste verranno ripartite tra chi ne ha fatto richiesta per primi.

Ma la cosa non è finita qui: VIETATO mettere gli espositori fuori dalle nostre vetrine, vanno messi almeno un metro all’interno rispetto alla parte pubblica.

Ah, dimenticavo, devono essere in tono con gli arredi e fissi e quindi, divenendo “immobili”, sono soggetti a domanda all’ufficio tecnico per ottenere il permesso di installazione (d.i.a. ?), dietro presentazione del “progetto”

L’allarme tra gli operatori del settore è di vecchia data, molti ne parlavano da almeno un anno della cosa e si erano “preparati”: molti si sono creati punti di distribuzione alternativi in bar, ristoranti, self-service.

Tale distribuzione però ha il difetto di sottostare alla volontà del gestore del locale che, spesso, in caso di pulizie, butta via anche le riviste o, viceversa, rischia di lasciare riviste vecchie di mesi sul bancone mischiate con quelle recenti, abbassando di molto l’affidabilità del media.

Certo è che gli editori non si aspettavano una limitazione così forte, 10 dispenser sono talmente pochi che si potrebbe parlare di cancellazione del mezzo pubblicitario, specie per il mercato immobiliare.

Quindi?

La carta è in estinzione? Prosegui la lettura…

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Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.

Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.

Prosegui la lettura…

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Comunico con piacere l’avvio in sordina del wiki immobiliare, dove tutti gli operatori del settore potranno inserire le voci per creare assieme una “enciclopedia immobiliare”, a disposizione di tutti.

Solo per “visionari”.

Think different

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Come dice Gianni53, cercare la nostra identità incaponendoci nel arrogarci titoli che non abbiamo, può solo nuocere a noi, che non capiamo i nostri limiti e ai clienti che non capiranno cosa facciamo, confondendoci con altre attività.

Le Agenzie sono, a parer mio, strutture nelle quali la domanda e l’offerta si incontrano, oltre a questo noi come figura infra-partes indirizziamo e coordiniamo tutto il lavoro che c’è in una trattativa, risolviamo i problemi che la legge non può risolvere ma noi invece sì , avendo in mano il mercato, per natura stessa del nostro lavoro, qualità che ci è riconosciuta anche dalla clientela (che comprerà pure al 35% da agenzie, ma all’ 80% si rivolge ad esse).

(non ho citato l’attività di mediazione perchè mi sembra ovvia…)

Questa è la nostra identità, ausiliari del commercio.

Poi tra di noi ci sono notai, avvocati, geometri professionisti “pentiti” che hanno intrapreso la nostra “ausiliar-professione”.

Queste sono le funzioni per le quali secondo me siamo insostituibili e questo dobbiamo promuovere.

I servizi accessori, oggi da accessori trasformatisi in necessari, fanno parte della nostra professione ma non ne sono il core-business (aoh! so’ poliglottide! ).

Puntare sulla “completezza” intesa come coordinamento di tutta la trattativa (in effetti ne siamo i registi) e di assistenza nel rapporto con i tecnici, i notai, le banche e l’amministrazione è giusto, ma senza dimenticarci chi siamo o far finta di essere altro.

Se poi Gianni53 ha ragione in futuro le agenzie saranno diverse, anche se non credo che la sua sia l’unica soluzione.

Sono ancora addormentato? (vedendo gli errori che ho fatto nel testo forse sì…)

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Nelle compravendite tra privati, una volta raggiunto l’accordo sul prezzo, le modalità di pagamento, i tempi si potrebbe esser portati a pensare che i problemi sono finiti.

Spesso è così, ma altrettanto spesso invece ci sono alcuni “intoppi”, sorprese inaspettate che non sono proprio portatrici di allegria.

Molte di queste sorprese sono sconosciute ai non addetti ai lavori, alcuni non sanno nemmeno che possono esistere alcuni obblighi per il venditore di un immobile.

Molti pensano infatti che si possa vendere una casa “così com’è”.

In parte è vero, ma ci sono dei limiti alle libertà contrattuali, e questi sono dettati dalla legge, specie dalla 47/85 e dalle successive modificazioni.

Per fare un esempio pratico, quel proprietario che pur avendo incaricato un tecnico di effettuare sanatoria o di richiedere un determinato permesso, potrebbe trovarsi con un abuso se non ci fosse stata, ad esempio, lettera di chiusura dei lavori.

O quel proprietario che in tutta tranquillità vende come annesso al proprio appartamento un garage che in effetti non è il suo, pur se lo ha usato per anni.

Tali problematiche, molto frequenti devono per legge essere sanate dal proprietario, che ne ha l’obbligo.

L’acquirente invece ha diritto a vantare sia la rescissione che eventuali danni derivanti dalla presenza di tali difformità.

Questo si può riflettere negativamente sull’andamento della trattativa, specie quando vengono fuori in momenti successivi alla firma di accordi, accordi che s sono creati su basi differenti da quelle venutesi a creare.

Ecco perchè conviene al proprietario fare bene i conti con il proprio immobile prima di metterlo in vendita.

E questa convenienza si riflette sull’acquirente, che avendo la possibilità di conoscere ogni aspetto dell’immobile che si appresta ad acquistare può valutare bene tempi, oneri e acquisto.

Noi abbiamo voluto dare questa possibilità ai proprietari e agli acquirenti, usufruendo di convenzioni da noi attivate, con i Tecnici e i Notai che hanno aderito e con quelli che aderiranno in futuro, per avere i proprietari la possibilità di effettuare un check-up dello stato amministrativo del proprio immobile e per gli acquirenti di poterne visionare il contenuto prima di effettuare qualsiasi offerta, e di usufruire di agevolazioni dal momento del compromesso a quello del Rogito.

Inoltre, gli immobili che avranno il “Libro della casa” avranno una corsia preferenziale nella promozione pubblicitaria, con annunci in evidenza su internet, nelle riviste di settore, in Agenzia.

Casa IN Forma

Convenzioni casa

Casa in media.

Il libro della casa.

Sono a vostra disposizione presso tutte le sedi Oris group.

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Sul tema della provvigione, viste le vicine liberalizzazioni, si dovrà discutere.

E si dovrà farlo anche per rispondere al mercato, che chiede una certa chiarezza che evidentemente non c’è.

Mi domando come si affronterà la questione provvigione d’ora innanzi:

Diverrà compenso per prestazione d’opera?

Ci faremo pagare a listino?

Caricheremo il prezzo della provvigione sugli immobili in esclusiva? (con tutto il costo inevitabilmente a carico dell’acquirente, già ipertassato?)

Rimarrà tutto come adesso e mi sto confondendo le idee per nulla?

Per quanto mi riguarda, il nostro modo di operare prevede che la provvigione è contrattabile, volta per volta, caso per caso, e mi limito a indicarne l’importo massimo (in %) nel momento in cui prendo l’incarico o ne parlo con il possibile acquirente.

Quindi alla domanda: “quanto prendete di provvigione?” la mia risposta è una percentuale che rappresenta il massimo costo che il cliente, venditore o acquirente che sia, potrebbe affrontare in caso di conclusione di un affare.

Le casistiche e l’andamento della trattativa ne determineranno poi l’importo finale effettivo, in forza di accordo da prendere tra clienti e Agente.

Perché questa scelta?

Perché da sempre credo nel libero mercato, nella contrattazione, visto che il contrattare ho scelto come mestiere.

Libero mercato, libera scelta.

Resta la domanda: i compensi che riscuoteremo in futuro li chiameremo ancora provvigione?

E aggiungerei: ci saranno veri vantaggi per la clientela?

Vedremo i prossimi sviluppi.

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Negli ultimi anni le agenzie immobiliari , grazie all’andamento del mercato immobiliare sono cresciute di numero.
Nel contempo anche in altri aspetti hanno subito un incremento notevole.

Ad esempio, il tempo impiegato dalla gente per parlare dell’argomento “casa” e di ciò che comprende, agenzia immobiliare compresa, è aumentato in modo considerevole, io stesso fatico a non riconoscere tra le persone che parlano discorsi “immobiliari” al bar, al ristorante, dovunque.

Le agenzie inoltre, nella corsa alla visibilità (lecita in un mercato libero) hanno loro malgrado creato molte aspettative nell’immaginario collettivo della loro clientela, sia essa acquirente o venditrice, complice un marketing troppo orientato alla domanda della clientela e troppo poco orientato alla identità dell’attività del mediatore immobiliare.

La conseguenza più dannosa, a mio vedere per tutti, è stata che adesso la gente ha come la percezione certa che l’agenzia sia il soggetto che deve non solo rassicurare sul buon andamento della compravendita ma anche sulla qualità del bene acquistato e addirittura garantirla per il futuro. (Tale aspettativa addirittura ha contagiato il legislatore che ha reso gli AI responsabili anche degli atti futuri che derivassero da compromessi da loro redatti, anche a loro insaputa, ma questa è un’altra storia)

Ora, se è vero che l’agenzia immobiliare ha i mezzi e il dovere di accertarsi di molte cose (visure, provenienza, documentazione) è sicuramente vero che la quasi totalità delle agenzie NON ha la capacità di fare altro, quando invece altro c’è da fare: conformità urbanistica, certificazioni, regolarizzazioni e sanatorie, accertamenti e rilievi e chi più ne ha più ne metta, attività che sono riservate ai tecnici professionisti (Geometri e Ingegneri in primis).

Ma partiamo comunque dal presupposto che una agenzia possa fare VERAMENTE tutto e possa garantire la consegna di un’immobile in regola senza ausilio di tecnici, rimangono tradite ancora almeno due aspettative (potete aggiungerne altre nei commenti se volete):

1. Il cliente molte volte ritiene che sia colpa dell’agenzia (e non del proprietario o del costruttore) se un immobile presenta dei difetti di costruzione o difetti che si presentano solo in seguito all’acquisto.
2. Il cliente che affitta ritiene responsabile l’agenzia se l’inquilino diviene moroso o “indesiderabile”

Se posso essere d’accordo sulle aspettative di chi vuole avere la certezza di acquistare un immobile senza “sorprese” non posso essere d’accordo sul soggetto dal quale pretendere tutte le garanzie della regolarità o dell’onestà/affidabilità di terzi.

In sostanza una Agenzia Immobiliare deve “SOLO” garantire la piena commerciabilità del bene e la certezza di avere a che fare con il proprietario o i proprietari reali, a meno che non sia composta da Commercialisti, Geometri, Ingegneri Avvocati e Notai naturalmente ma forse a quel punto non si chiamerebbe più solamente “Agenzia Immobiliare”, o no?

E anche se fosse una Agenzia composta da tutti questi professionisti, chi garantisce l’acquirente che i professionisti non lavorino chiudendo un occhio pur di chiudere l’affare?

Personalmente preferisco molto che a fare i controlli sia il mio Geometra di fiducia, senza offesa per i professionisti che hanno una agenzia, anzi, se fossi un Geometra che gestisce una Agenzia immobiliare avrei molto piacere di rapportarmi con un professionista di parte che lavora per gli acquirenti di un immobile per il quale offro la mia mediazione…

Ecco perché una Agenzia che afferma di poter consegnare un immobile senza far fare prima controlli da un tecnico vende fumo: mente.
Inoltre i controlli vanno fatti freschi, al momento dell’acquisto, non basta averli fatti mesi fa, le situazioni (specialmente quelle economico/amministrative) possono cambiare, come le leggi che regolano un Comune…

Questo arrogarsi delle competenze che non sono dell’Agente, questa volontà (nemmeno nascosta) di sostituirsi alla competenza specifica dei tecnici ha ingenerato questo equivoco:
Le agenzie sono responsabili di tutto, dell’immobile, dei progetti, delle irregolarità, dei vizi nascosti, della morosità dell’inquilino…

Le agenzie, pur con tutta la loro buona volontà, non hanno i mezzi per difendere nessuno da eventuali problemi futuri ma li hanno sicuramente per aiutare a scoprire quelli presenti.

Se un immobile presenta dei difetti in futuro, in cerca di un facile capro espiatorio si può cedere alla rabbia e colpevolizzare l’agenzia, ma pur se il sospetto potrebbe essere lecito (visto che molte agenzie vendono immobili propri, quindi non mediano) è il venditore l’unico responsabile per quei difetti, se non per colpa diretta senz’altro per responsabilità di legge.

Se un inquilino diviene maleducato o scomodo improvvisamente o moroso, se il fabbricato presenta crepe di assestamento o impianti difettosi, secondo me, è difficile individuare realmente una responsabilità oggettiva delle agenzia immobiliare.

Il compito delle agenzie è il reperimento immobili da proporre sul mercato e clienti che intendono acquistarli, metterli in contatto, ascoltare le rispettive posizioni, mediare cercando la strada per far giungere all’accordo le parti.

Tanto dovevo.

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“Maledette Agenzie Immobiliari, ti fanno vedere una casa e ti prendono un casino di soldi senza fare nulla…”

“Le Agenzie immobiliari? Non servono a nulla…”

“Gli Agenti immobiliari sono una manica di bugiardi, incompetenti…”

Quante volte le avrò sentite/lette queste frasi?

Ma riflettendo seriamente e pacatamente, magari dopo pranzo, uno arriva a chiedersi: ma se sono così inutili e dannose perché esistono?

Dovrebbero chiudere immediatamente, non possono riuscire a campare se fanno un servizio così inutile..

E invece aprono sempre più agenzie, tutti vogliono fare L’AI, sai che bello lavoro nulla e guadagno tanto, la gente si lamenta del fatto che uno non può fare l’AI quando gli pare, senza uno straccio di niente di requisito, perché è giusto così…

E di questa accozzaglia di luoghi comuni, sbraiti dettati più dalle frustrazioni che ci da il tran tran quotidiano (dacci oggi…) che rimane?

Speriamo che dal causale funzionamento corretto dei neuroni, vuoi anche solo per probabilità statistica, qualcuno arrivi a capire che NON È OBBLIGATORIO servirsi delle agenzie immobiliari , quindi, se di tale servizio se ne sente il bisogno forse, dico forse, il servizio esiste, ha una concretezza, no?

Ma cosa fa L’AI?

Il vice Geometra?

Il Sostituto Notaio?

Fa il suo mestiere: l’ausiliario del commercio, fa incontrare la domanda con l’offerta e MEDIA, risolve i problemi soggettivi più che quelli oggettivi, trova scappatoie alle impasse mentali di una o dell’altra parte.

Chi pensa che un AI ha finito il suo lavoro appena ha fatto incontrare un compratore con un immobile ha ragione per legge ma non di fatto, di fatto si lavora fino ed oltre il rogito notarile (se vuoi lavorare bene, almeno secondo me).

Poi deve studiare, deve conoscere le leggi certo, ma solo per sapere se una cosa si può fare o consigliare la strada da prendere, il tecnico da interpellare per risolvere questo o quel problema. (punto)

Altro che registrazione dei preliminari, secondo me non dovrebbe nemmeno farli i preliminari senza la presenza di tecnici di parte…

Tornando in tema, visto che si può tranquillamente vendere o comprare senza agenzie immobiliari, perché demonizzarle?

Non dico che le Agenzie Immobiliari non facciano sbagli, tutt’altro, ma basta evitarle no?

Quindi riassumendo:

Rivolgetevi alle Agenzie Immobiliari solo se avete intenzione di fidarvi, senno fate da soli che è meglio.

Una cosa però: prudenza gente, in futuro usatela più che mai viste le liberalizzazioni, sia con Agenzia che senza.

Saluti

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