I rapporti umani sono dovunque sempre imperfetti, ci sono tensioni, frustrazioni, soddisfazioni, delusioni, gioie, invidie, rancori, amicizie… etica, egoismo, avidità, senso del dovere… nei rapporti umani che nascono nelle agenzie la cosa è amplificata.

Un miscuglio di emozioni forte, di spessore notevole, spesso difficilmente sopportabile pur essendo irrinunciabile per un agente immobiliare che lavora con passione e dedizione.

Facendo l’agente immobiliare vedi tante storie, diverse, uguali, simili o distanti, spesso scontate altre volte da vertigine.

Impari molto della natura umana, sia nei lati buoni che in quelli cattivi.

Io stesso ho fatto le mie marachelle come le ho subite.

Devo dire che facendo un bilancio, ho poche persone capaci di pensare con la propria testa che ce l’hanno con me e sempre per azioni che ho intrapreso a difesa di qualcun altro, con il risultato di divenire il bersaglio del rancore, per non aver fatto perpetrare l’azione (che io ritenevo scorretta) nei confronti delle persone della quale ho preso, a suo tempo, le difese.

Mi è successo diverse volte, al punto che chi mi conosce ha usato questo meccanismo contro di me, due annetti fa.

Ma di tutto mi si può accusare, tranne di non aver pagato un collaboratore.

Credo che l’azione più meschina, nei rapporti di lavoro, sia questa.

Ho pagato gente che poco prima festeggiava all’idea di avermi fregato, gente che alle spalle si riuniva per fare una sorta di “mobbing” al contrario (tra i quali anche persone che in passato ho difeso), aiutati naturalmente da gente a me “vicina”, l’ho pagata perchè erano i patti e l’affare era stato avviato da loro.

Li ho pagati nonostante i più abbiano poi smesso di curare i loro clienti lasciando a noi l’onere.

Oggi vengo a sapere che uno di quelli che ho contribuito a far cominciare questo mestiere è uno che non paga i propri collaboratori, collaboratori che hanno lavorato bene, facendo spesso, troppo spesso le veci di chi avrebbe dovuto gestirla, quell’agenzia.

Gente che ha portato l’affare in porto e lo ha curato fino alla fine.

Io sono sempre stato uno che si schiera, non sono un prudente italico da piede in due scarpe, non sono adatto alla politica, non mi presenterei in nessuna lista, non so mentire, ne chiudere gli occhi e far finta di nulla.

Se oggi sono sereno è perchè pur sbagliando spesso ho sempre fatto quello che credevo fosse giusto, eticamente parlando.

In questa bagarre di lavoratore non pagato dal suo datore di lavoro io non c’entro molto, sono quasi uno spettatore, i rapporti tra questi due colleghi sono cosa loro, vero…

Ma non ce la faccio, mi sento responsabile per aver permesso a delle persone così di entrare nel nostro già bistrattato mondo con il mio aiuto e quindi anche stavolta darò tutto il mio appoggio a questi colleghi bistrattati e derisi nel profondo, perchè il nostro lavoro ha un solo compenso: quando soddisfiamo i clienti con un affare concluso, vederselo rubare da uno che non solo non l’ha mai curato, ma che arriva alla fine, riscuote e non paga la giusta parte a chi ha lavorato demotiva e molto anche me, sia come Agente Immobiliare che come cittadino.

Resistere, resistere, resistere.

Io non lascio perdere.

Speriamo che da ora in poi, chi voglia proporre un gestionale, un qualcosa, una idea, si impegni almeno per svilupparsela da solo, così magari capirà come mai ci sia chi si arrabbia quando vede la propria fatica, il proprio talento, le proprie idee offerte alla comunità sfruttate da altri, immeritatamente.

Saluti

Aggiunta la pagina introduttiva alle stime dei fabbricati: qui (graze a Dafer)

Risistemato lo schema realizzato da seroli per la certificazione impianti

E la classifica delle pagine più visitate:

1. Pagina principale ?(6.425 visite)
2. Decreto-37/2008 ?(1.437 visite)
3. Modulistica ?(837 visite)
4. Cerca Colleghi ?(834 visite)
5. Antiriciclaggio ?(764 visite)
6. Compravendita:iter ?(611 visite)
7. Preliminare di Compravendita ?(574 visite)
8. Incarico ?(423 visite)
9. Agente Immobiliare ?(389 visite)
10. Compravendita ?(381 visite)
11. Foglio di visita ?(364 visite)
12. Estimo ?(357 visite)
13. Provvigione ?(323 visite)
14. Certificazione energetica ?(323 visite)
15. Libro della casa ?(320 visite)
16. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(300 visite)
17. Caparra ?(277 visite)
18. Acquisizione ?(274 visite)
19. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(266 visite)
20. Catasto ?(258 visite)
21. Opzione ?(245 visite)
22. Della Mediazione ?(244 visite)
23. Mandato ?(240 visite)
24. Imposte ?(229 visite)
25. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(219 visite)
26. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(216 visite)
27. Dpr131/86 ?(215 visite)
28. Lettera di Intenti ?(185 visite)
29. Dubai ?(177 visite)
30. Legge39/89 ?(172 visite)
31. Voglio scrivere una voce ?(156 visite)
32. Antiriciclaggio:decreto ?(153 visite)
33. Codice deontologico ?(147 visite)
34. Bulgaria ?(142 visite)
35. Franchising ?(135 visite)
36. Delle Attività ?(125 visite)
37. Caparra Confirmatoria ?(121 visite)
38. Associazioni di Categoria ?(109 visite)
39. Opzione Prezzo-Valore ?(103 visite)
40. Francia ?(99 visite)
41. Plusvalenze-2006 ?(96 visite)
42. Enfiteusi ?(94 visite)
43. Legge-359-92 ?(89 visite)
44. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(86 visite)
45. Categorie catastali ?(85 visite)
46. Caparra Penitenziale ?(80 visite)
47. Legge253/58 ?(78 visite)
48. Scrittura privata ?(77 visite)
49. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(70 visite)
50. Consigli pratici ?(67 visite)

Perchè non contribuisci anche tu?

Cari colleghi e non,

Con questa comunicazione periodica vorrei portarvi a conoscenza delle modifiche effettuate nelle seguenti pagine del wiki:

Ampliata la pagina di spiegazione per imparare a usare il wiki

Sulle plusvalenze nella sezione finanziaria 2006

Rinnovo l’invito solito ad aiutare.

Saluti.

Classifica argomenti:

1. Pagina principale ?(5.822 visite)
2. Cerca Colleghi ?(726 visite)
3. Antiriciclaggio ?(662 visite)
4. Modulistica ?(646 visite)
5. Compravendita:iter ?(505 visite)
6. Preliminare di Compravendita ?(460 visite)
7. Agente Immobiliare ?(358 visite)
8. Compravendita ?(339 visite)
9. Incarico ?(334 visite)
10. Decreto-37/2008 ?(303 visite)
11. Estimo ?(302 visite)
12. Provvigione ?(276 visite)
13. Foglio di visita ?(252 visite)
14. Libro della casa ?(250 visite)
15. Caparra ?(249 visite)
16. Certificazione energetica ?(240 visite)
17. Acquisizione ?(235 visite)
18. Proposta Irrevocabile di Acquisto ?(235 visite)
19. Opzione ?(227 visite)
20. Della Mediazione ?(221 visite)
21. Catasto ?(220 visite)
22. Imposte ?(193 visite)
23. Antiriciclaggio:Istruzioni ?(192 visite)
24. Dpr131/86 ?(190 visite)
25. Mandato ?(186 visite)
26. Cosa chiedere all’agente immobiliare ?(181 visite)
27. Affitti e Locazioni:tipologia contratti locazione ?(165 visite)
28. Legge39/89 ?(148 visite)
29. Dubai ?(147 visite)
30. Lettera di Intenti ?(144 visite)
31. Antiriciclaggio:decreto ?(144 visite)
32. Codice deontologico ?(129 visite)
33. Voglio scrivere una voce ?(125 visite)
34. Bulgaria ?(116 visite)
35. Franchising ?(110 visite)
36. Delle Attività ?(100 visite)
37. Caparra Confirmatoria ?(93 visite)
38. Associazioni di Categoria ?(87 visite)
39. Francia ?(79 visite)
40. Antiriciclaggio/Cenni storici ?(73 visite)
41. Opzione Prezzo-Valore ?(72 visite)
42. Legge253/58 ?(66 visite)
43. Caparra Penitenziale ?(65 visite)
44. Categorie catastali ?(61 visite)
45. Legge-359-92 ?(60 visite)
46. Wiki.immobiliare.com:General disclaimer ?(59 visite)
47. Scrittura privata ?(58 visite)
48. Enfiteusi ?(53 visite)
49. Legge-equo-canone ?(47 visite)
50. Coefficienti di differenziazione ?(46 visite)

Cari colleghi e non,

Con questa comunicazione periodica vorrei portarvi a conoscenza delle modifiche effettuate nelle seguenti pagine del wiki:

• Legge del 3 febbraio 1989, n.39
• Legge 21 marzo 1958, n.253
• La mediazione nel Codice Civile
• L’Antiriciclaggio
• Le caparre
• Il preliminare di compravendita (compromesso)
• Le imposte da pagare
• Certificazione energetica
• L’acquisizione degli immobili

Qui l’elenco di tutte le pagine inserite fino ad oggi.

Ringrazio chiunque ha contribuito e buona continuazione.

• Il libro della casa altro non è che la raccolta di tutta la documentazione riguardante un immobile, inseme alla perizia di un tecnico abilitato iscritto all’albo, che ne certifica l’autenticità a una certa data, riportata nel momento della redazione del libro della casa.
• Il tecnico certifica a sua responsabilità che quanto è descritto nel plico corrisponde a verità.
• Nel libro della casa sono descritte anche le eventuali difformità riscontrate nell’immobile dal Tecnico, permettendo una stima approssimativa del loro peso sulla futura compravendita.
• Il libro della casa ha l’intento di informare il proprietario e il potenziale acquirente nel modo più completo possibile, viene rilasciato alla sottoscrizione di proposta irrevocabile d’acquisto dietro firma di ricevuta.
• Tutti i tecnici che sono interessati a collaborare all’iniziativa potranno aderire, a condizione di mantenere lo stesso prezzo politico di € 200,00 salvo spese vive e accordi di altra natura presi con i proprietari successivamente al loro aderire al’iniziativa.
• Ogni Agenzia promotrice dovrà astenersi dal farsi pagare per l’iniziativa, i rapporti economici per la realizzazione del “libro della casa” saranno solo tra proprietari e tecnici incaricati.
• Il proprietario ha la totale libertà di scelta sul tecnico al quale dare l’incarico, sia tra quelli convenzionati all’iniziativa si tra gli altri.
• Importante per la riuscita dell’iniziativa è il mantenimento di uno standard nella presentazione al pubblico, nel nome “libro della casa”, nel Logo, a libera disposizione delle agenzie che se ne faranno promotrici.
• Il libro della casa ha uno standard di impaginazione così organizzato:

1. Pag 1: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
2. Sezione 1: Provenienze, Estremi catastali, Urbanistica, annotazioni e difformità riscontrate. spazio per timbro/firma Tecnico
3. Sezione 2: scheda commerciale completa, con descrizione anche molto dettagliata, a gusto dell’agenzia che redige, presenza accessori (ascensore, camino, ecc), elenco servizi nelle vicinanze, stato generale di manutenzione, accesso ecc.. spazio per timbro/firma Agenzia
4. Sezione 3: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
5. Resoconto sintetico: descrive sinteticamente gli estremi della documentazione riportata nella sezione 2, elenca gli allegati presenti. spazio per timbro/firma Tecnico
6. Presentazione servizi accessori dell’Agenzia che ha redatto il Libro, presentazione del tecnico, recapiti. spazio per timbro Tecnico e Agenzia

Documentazione minima (da allegare in copia, ove presente)

• Dati proprietà(per ognuno degli aventi diritto)
  • Nome
  • Cognome
  • Data e luogo di nascita
  • Residenza e domicilio completi
  • Codice fiscale
  • Stato civile
• Conservatoria
  • Provienienze
  • Atti di mutuo (ove presente)
  • Ipoteche (vuote comprese, ove presenti)
  • Altro
  • Estratti catastali
  • Planimetrie
  • Elaborato planimetrico (per i condomini)

Catasto

• Urbanistica
  • Permessi edilizi
  • Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
  • Data presentazione e ritiro
  • Protocollo
  • n° pratica
  • n° concessione
  • Autorizzazioni
  • D.I.A.
  • Piante ultimo permesso approvato
  • Lettere inizio e fine lavori
  • Certificato abitabilità/agibilità
  • Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)
• Impianti tecnologici
  • Certificazioni conformità imp. Elettrico
  • Certificazioni conformità imp. idraulico
  • Libretto manutenzione caldaia
  • Residenza e domicilio completi
  • Eventuale certificazione impianto condizionamento
  • (da prevederre la futura certificazione energetica)
• Descrizione
  • Collocazione
  • Composizione
  • Confini
  • Regolamenti condominiali
  • Recapiti telefonici amministratore condominiale
• Documentazione fotografica
  • Esterno
  • Zona giorno
  • Zona notte

Normale routine.

E a volte, a un successivo contatto si scopre che l’immobile è tornato in vendita, perché l’affare “chiuso” è sfumato.

Un po’ meno normale, secondo me, è il fatto che siano molti gli affari che “saltano” per impossibilità di ottenere il mutuo da parte degli acquirenti.

Si potrebbe evitare cercando il mutuo per i propri clienti PRIMA di trovare l’immobile, anche per “mirare” meglio l’immobile giusto per le tasche degli acquirenti; in fondo iscriversi all’UIC come mediatori creditizi non è impossibile, anzi; e tanto meno è difficile accompagnare nei vari istituti (convenzionati e non) i propri clienti acquirenti…

Ma anche questo problema può essere una conseguenza di un modus operandi, più o meno discutibile ma non illegale o contro l’etica, comunque con soluzione alla nostra portata (intendo nostra di Agenti Immobiliari)…

Una prima difficoltà nasce in presenza di quegli acquisti dove requisito fondamentale richiesto dagli acquirenti sia l’ottenimento di un mutuo al 120%, oggi molto meno raro di quanto qualcuno ami far credere: l’orientamento degli acquirenti di fascia “bassa” infatti, è quello di cercare nel mutuo la risorsa per ogni spesa inerente all’acquisto, comprendendo nella cifra da richiedere all’istituto di credito anche le imposte, le spese per il notaio, il geometra, le mediazioni; è chiaro che la cifra deve essere per la banca erogabile in relazione ai redditi degli acquirenti.

Se poi si ottenesse il mutuo, basta che il notaio scriva nel contratto di mutuo, in modo analitico, a cosa sono serviti i vari importi che l’istituto avrà cura di erogare con mandati irrevocabili (o assegni) diversi.

E fin qui ce la caviamo…

Ma un giorno, finalmente, dopo aver trovato l’istituto disposto a erogare il mutuo, dopo aver trovato la casa che piace ai nostri acquirenti, ci arriva la mazzata:

Il proprietario vuole una parte consistente di denaro a “nero”.

Ovviamente, l’agente coscienzioso rinuncia a tali incarichi, quando ne viene a conoscenza in fase di acquisizione ma, spesso, il proprietario è restio a dichiarare tali esigenze prima di vedere una proposta, anche se l’AI ne abbia fatto richiesta precisa al momento dell’acquisizione (la domanda su come e da quando si abbia la proprietà è d’obbligo, come la raccolta delle provenienze), magari vedendo che un immobile è stato acquistato entro il quinquennio…

D’altro canto, anche se il proprietario è un costruttore che ha denunciato una cifra per gli appartamenti già venduti, sceglierà di denunciarne sempre una congrua alle precedenti, congruità in mancanza della quale si vedrà il fisco intervenire richiedendo imposte a destra e a manca, e se questa cifra non è molto fedele al vero…

Inoltre aggiungo l’assurdo che tale problema esiste anche se gli appartamenti precedenti fossero stati venduti a prezzi differenti da quello che stiamo vendendo noi (vuoi per mercato o perché qualcuno riesce a venderlo a un prezzo più alto) e il malcapitato costruttore non si preoccupasse della “incongruenza” lasciando che l’acquirente denunci tranquillamente l’importo pagato: il fisco potrebbe invocare “pregiudizio di colpa” anche se in questo caso il misero costruttore non ha evaso un baffo, decidendo che tutti gli appartamenti hanno le imposte da rivedere in forza del fatto che uno di questi è stato venduto a prezzo più alto, come se ci fosse stata evasione e non compravendita con prezzi differenti.

Poi anche i privati ci mettono del loro, magari rivendendo una casa comprata con le agevolazioni e pretendendo cifre a nero, di solito coincidenti con la quasi totalità della plusvalenza…

Il notaio che ne venisse a conoscenza al momento dell’atto si troverebbe nella posizione scomoda di dover segnalare la differenza tra l’importo del mutuo e l’importo denunciato nell’atto, e sapete tutti come va a finire.

E l’agente immobiliare deve segnalare l’operazione come sospetta, all’UIC.

Il problema sta piano piano attenuandosi, ma questo per me è il vero problema attuale in molte compravendite con mutuo.

In pratica, se da una parte le famiglie hanno la tendenza a cercare nel credito, in modo onnicomprensivo, la soluzione all’acquisto della propria casa, dall’altra sia le politiche bancarie che alcuni proprietari pongono limiti insormontabili a tutto ciò.

Questo è uno dei motivi per il quale NOI Agenti immobiliari possiamo essere molto utili allo Stato e ai cittadini, se ce ne dessero la facoltà legittima, oltre che l’obbligo: se si dovesse sempre passare da una agenzia immobiliare per vendere/acquistare una casa si avrebbe sicuramente più possibilità di tracciare chi “sgarra”.

Naturalmente dovrebbe diventare conveniente anche per il cittadino, ma questo è un altro post.

Qual è la vostra esperienza, colleghi?

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:

• Il patentino adesso è obbligatorio ma mi risulta che esistano agenzie aperte da persone che ne sono prive, con prestanome “Patentato” (sia sfruttato che sfruttante, a seconda dei casi).
• Ci sono agenzie e gruppi dove lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne prendere incarichi, convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa compresa nella penale e nel rinnovo tacito, in cambio di un piccolo stipendio fisso che durerà fino a quando resisteranno nel raggiungere gli obiettivi, fino a quando non molleranno per andare a lavorare in una piccola agenzia “vera”…
• Ci sono agenzie, di solito fanno fare appuntamenti a obiettivo, tipo catene piramidali assicurative, con politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo: il cliente è statisticamente soddisfatto.
• Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno né problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

Parliamoci chiaro, quasi tutti i colleghi che conosco hanno iniziato senza il patentino, lavorando nelle agenzie, quindi fino ad ora non me la sono sentita di fare segnalazioni alla CCIAA contro un “irregolare”, visto che ho condiviso a suo tempo le stesse speranze, oggi concretizzate; dalla liberalizzazione in poi però avrò meno remore a fare segnalazioni, visto che (così sembra) per tutti sarà possibile accedere agevolmente alla professione.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: sperando che non succeda quello che dicono sia successo in Spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe).

I dubbi che mi restano sono:

Resteranno le incompatibilità?

Chiunque metterà in contatto due parti per la conclusione di un affare (ex art 1754), vista l’abolizione del ruolo, sarà automaticamente mediatore e quindi avrà diritto alla provvigione, o farà fede l’iscrizione alla CCIAA?

Se sono iscritto come mediatore, pur non essendo iscritto al ruolo, sono coobbligato in solido al pagamento delle imposte dovute per la registrazione delle scritture private non autenticate?

E l’antiriciclaggio?

Se ..(omissis)????

Insomma, qualcuno ci risponda:

Liberateci.

Poi commentando…

@settantasette.
Chi cerca di avere l’abilitazione a lavorare senza il patentino vede in FIAIP il nemico, la casta “massonica” (in Italia c’è sempre qualcosa di massonico, anche i tassisti ) che vorrebbe mantenere il suo strapotere sulle compravendite e sul governo.

MI ricordo che agli inizi, quando cominciai a imparare il mestiere di AI (mi mandarono a suonare campanelli e a parlare con le persone per trovare le case da vendere..), sognavo il patentino e sentivo il peso della sua mancanza come una menomazione…
è normale che ci sia una spinta per togliere ogni limite all’accesso a questa professione da parte di chi non riesce a passare agli esami.

Se cerchi in rete vedrai che i commenti vanno da:

Siete dei ladri a Pezzi di risultato di digestione, passando da quello che vuoi.

Il bello è che, a ben guardare, sono agenti immobiliari che parlano male di Agenti Immobiliari

…

In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso c’è ma ci sono anche agenzie aperte da persone che ne sono prive con uno che ha il patentino come prestanome (sia sfruttao che sfruttante, a seconda dei casi).

-Ci sono agenzie e gruppi nei quali lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne andare a prendere le case convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa..

-Ci sono agenzie di solito fanno fare appuntamenti tipo catene piramidali assicurative e hanno politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo.

-Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno ne problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: se succede come in spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe)
probabilmente qualche cittadino ci rimetterà ma chi lavora bene avrà ancora più da guadagnarci, alla lunga.