23 nov 06 L’accettazione della proposta di acquisto

Il Tribunale di Firenze, di recente, si è pronunciato in una controversia nella quale, oltre ad altre questioni, si è discuteva su di un argomento assai dibattuto, sia in dottrina che in giurisprudenza, con interpretazione e decisioni non univoche. La fattispecie sottoposta al giudizio del Tribunale Toscano era la qualificazione giuridica e la valenza di una proposta di acquisto raccolta scambiata da un agente immobiliare tra le parti intermediate. Più precisamente, il venditore, destinatario della proposta di acquisto in questione, vi apponeva la sua firma in calce e la trasmetteva, a mezzo telefax, all’agente immobiliare. Successivamente, insorgeva, tra le parti, una controversia in quanto l’una sosteneva che l’immobile non risultava essere conforme alla normativa urbanistica e fiscale, ma che si dichiarava disposto ad acquistarlo, a fronte di una cospicua riduzione del corrispettivo per il minor valore dell’immobile, in relazione ai vizi esistenti ed alle dette irregolarità, nonché per le maggiori spese sostenute, e, quindi, chiedeva la condanna dell’altra parte a dare esecuzione al contratto di vendita rappresentato, appunto, dalla proposta in questione, mentre l’altra sosteneva, invece, che la proposta di acquisto sottoscritta non la vincolasse a contrarre in quanto con la sua accettazione non si era stipulato alcun contratto di vendita.
I Giudici per decidere la causa hanno dovuto affrontare uno specifico profilo dei modi di manifestazione della volontà negoziale in materia di vendita di immobili che, in relazione a quanto dispone l’art. 1350, non può che avvenire per iscritto. Il Tribunale di Firenze ha ritenuto, innanzitutto, che la volontà di accettare una proposta di acquisto avente per oggetto un bene immobile deve essere manifestata in modo inequivoco, non essendo sufficiente l’apposizione della propria sottoscrizione in calce, ma essendo, quanto meno, necessario apporvi la dicitura “per accettazione“. Hanno, inoltre, rilevato i giudici che “ … la proposta irrevocabile di acquisto ricevuta per il tramite del mediatore, senza alcuna manifestazione della volontà espressa per iscritto, non integra il contenuto tipico del contratto preliminare.“ Si legge, ancora, nella sentenza in commento che “Perché un vincolo contrattuale a comprare e vendere l’immobile possa essere ritenuto sorto non può ritenersi sufficiente la mera firma in calce ed a lato della proposta senza alcuna espressione di volontà negoziale da parte della destinataria. La … non ha manifestato tale volontà per iscritto, ha sottoscritto senza neppure dichiarare di aver accettato la proposta che invece per il suo contenuto esigeva la dichiarazione di impegno in ordine a determinate clausole di garanzia”. Infine, il Tribunale rilevava che il fatto che nella proposta si affermasse che il pagamento di una certa somma sarebbe stato imputato quale caparra confirmatoria dopo la stipula del preliminare dimostrava che si era in presenza di un tipico negozio preparatorio in vista della stipulazione di un contratto preliminare ad effetti Obbligatori. Val la pena di riportare, a tal proposito, un passo della sentenza “Nella prassi è noto il fenomeno, incrementato dallo sviluppo dell’attività di mediazione di soggetti professionalmente dediti a tale attività ed interessati alla creazione anticipata di un vincolo tra le parti. Non si tratta di contratti preliminari ma di contratti innominati aventi causa nella necessità di procedimentalizzare le trattative per evitare sorprese e proteggere il negoziato da improvvisi ripensamenti, Un modo per evitare di perder tempo con compratori e venditori indecisi“. La decisione dei Tribunale di Firenze non può che essere, pienamente, condivisa, nel senso che, come peraltro precisato nella motivazione, una proposta di acquisto contiene una serie di regole o condizione destinate solamente “a recintare i confini della trattativa“ ma che se non contengono uno specifico obbligo a contrarre a determinate condizioni ed entro un determinato tempo non possono integrare il contenuto di contratto.
Avv. Roberto Bella – Presidente IRCAT

Fonte FIAIP