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A volte i clienti possono stupire

16 luglio 2007 17:18 44 Comments

Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.

Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il , davvero, roba che nessuna ricerca di può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi es su 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche di e sono finita imbrigliata in una spiacevole .
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

corbusier_savoye.jpg

Sorvolo sulle ragioni per le quali la di un’ sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del in contanti (è sempre così…per …gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: Read More

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Cosa pensano gli “abusivi” degli Agenti Immobiliari

11 luglio 2007 00:30 7 Comments

Accuso gli AI!

Questo post è un po lungo, quindi armatevi di pazienza.

In realtà io non ho scritto nulla di queste cose: sono post, commenti riportati, scritti da agenti immobiliari “abusivi”, aspiranti Notai, Tecnici ecc…

Sia chiaro che sono espressione di pensieri personali e non sono rappresentativi di tutta una categoria, non facciamo l’errore di generalizzare, almeno noi AI…

Eccoli a VOI, suddivisi per tema:

Riguardo alla sicurezza che può dare un sull’ di un immobile :

Ma fate promozione immobiliare invece di parlare di sicurezza. Non siete (agenti immobiliari in generale) figure con giuridico, non fate nemmeno le visure delle proprietà che acquisite… ma che parlate di sicurezza! La sicurezza nelle compravendite immobiliari le danno SOLO gli avvocati (di parte) ed i NOTAI che prima verificano la fattibilità dell’.

IMPARATE MARKETING! E’ questo che vogliono i nostri clienti!

G. –

Al di la del fatto che se io comprassi un immobile, per farmi fare i controlli andrei da un Geometra, non da un Avvocato, e che il prima o poi lo devo incontrare ;) , e soprassedendo sul fatto che G. non si qualifica se non con un nome e un luogo, ricordo anche un altro caso, credo di un aspirante notaio, che scriveva:

Sull’accesso alla professione (incompatibilità):

Ci sono moltissimi soggetti, debitamente laureati in giurisprudenza, con pratica notarile svolta e che lavorano in studi notarili anche da molti anni con padronanza di almeno due lingue, che relativamente a contratti immobiliari, catasto, riscossine imposte e relativa applicazione, estimo perchè molto spesso capita di verificare requisiti e valutazioni immobili hanno una preparazione nettamente e indiscutibilmente superiore a qualsiasi agente immobiliare e su questo non c’è alcun dubbio. Eppure non possono accedere alla professione di agente immobiliare.Il tutto si commenta da solo.

Sul compenso di in caso di esclusive (e qui personalmente mi trova d’accordo):

Il problena della mediazione non è certamente equiparabile agli altri paesi europei come ben specificato dalla mail precdente, i dati parlano chiaro. Le discussioni vanno sempre affrontate dati alla mano. Si parla del ruolo degli agenti come posizione super partes, qualifica assolutamente non ipotizzabile vista la tendenza a iper valutare gli immobili per ragioni di mediazione. Inoltre nel caso di mandato eslusivo e di coseguente sottrazione del bene stesso dal generale, tale esclusività dovrebbe, come accade per qualsiasi prodotto, essere compensata da una remunerazione al proprietario del bene stesso.

Sui contratti:

In riferimento ai contratti preliminari, ritengo che la redazione del contratto stesso debba essere affidata a tecnici del e, con il dovuto rispetto, non a chi ha svolto un corso di tre mesi e un esame, che materialmente non puo’ consentire un approccio competente a tematiche contrattuali, fiscali e giurisprudenziali in materia immobiliare. Si precisa altresì che l’ di registrazione del contratto non tutela compiutamente l’acquirente, bensì è la trascrizione dello stesso a dare certezza di diritto. Dal momento che le transazioni immobiliari non si esuriscono nella sola ma coinvolgono ben altri e piu’ complessi istituti giuridici, consiglio vivamente di rivolgersi, per la redazione del contratto preliminare, a soggetti qualificati e veramente specializzati che senza ombra di dubbio provengono da ben altri tipi di formazione e preparazione.

Colgo l’occasione per precisare che non è il ruolo del cosi’ come previsto dal codice civile si estriseca in poche parole nel mettere in contatto la parte venditrice con la parte acquirente. Pertanto solo professionisti di qualità e con laurea e con un concorso serio e altamente selettivo possono rispondere alle esigenze di un mercato complesso e dare vere garanzie e tutele ai consumatori e non altri. Ognuno deve fare il proprio mestiere. Quando vedo scritto in un contratto preliminare “…….promette di acquistare per se o per persona da nominare o ente” capisco da dove venga e nella fattispecie di acquisto di porzioni di facente parte di un condominio puo’ subentrare chiuque. Se questa è una delle certezze demandate a chi puo’ redigere un preliminare con dichiarazioni della parte promittente la vendita sulla libertà del bene da pesi o vicoli, servitu’ attive e passive, senza sapere fare o peggio leggere una visura alla Conservatoria siamo a Cavallo. I contratti seri, anche preliminari, vanno trascritti oltre che registrati e per questo ci sono professionisti competenti.

Riguardo a come svolgere la professione senza abilitazione:

Ecco una soluzione pro tempore: si costituisce una srl, si nomina amministratore a revoca un soggetto munito di patentino, si prende la maggioranza delle quote della società, magari in due sena il famigerato e fonte di ogni sapere patentino e si lavora. Come vedete tutte le parole a difesa della categoria al fine di tutelare i consumatori, del’imprtanza della preparazione e competenza (in un corso di tre mesi e con un esame si prende il posto del Notaio o di un Avvocato nei contrati preliminari provocando danni a tamburo battente), non hannno nessun valore perchè di persone giuridiche impostate come sopra è affollato il Registro delle Imprese.

Sui contratti fatti dagli AI:

La sciate fare i contratti a chi sa cosa scrive e non a chi dice di essere preparato grazie ad un corso di tre mesi e esame. Ecco il risultato, pensate a vendere case e basta. La concorrenza fara’ sparire chi fino ad oggo ha goduto di barriere di protezione, la selezione la fa il mercato non chi lavora ma coloro che scelgono da chi andare, cioe’ i cittadini. Non prendiamoci in giro per favore

Sui corsi delle associazioni:

Il fatto di fare parte o meno di una associazione è del tutto irrilevante rispetto a tutto quello che oggi si verifica con il bene placito delle associazione stesse. Ci sono corsi on line e guardate gestite da chi. Verificate per curiosità e la sorpresa sarà divertente, sempre a proposito di associazioni.

In un ulteriore post mi informava che è allo studio l’obbligo di trascrizione del preliminare che, a suo dire, avrebbe posto fine ai contenziosi nelle compravendite immobiliari, causate quasi in toto dagli AI: speriamo che abbia ragione.

Continuiamo:

Un geometra aspirante AI:

quanti agenti immobiliari con il patentino sono impreparati????????? ne conosco tanti credetemi, pensono solo alla , e non curono il come dovrebbero, es. accompagnarli fino al es. e cosi via, io sono un geometra ho tanta esperienza nel settore di compravendita, sono anni che lavoro, e non sono dopo sei mesi di: corso che io ho autofinanz. 700,00 euro , altre spese , tempo, solo per due risposte sbagliate non sono riuscito a passare i quiz alla camera di commercio, forse perche’ non sono raccomandato, cosi io ed anche altri che conosco, adirittura gli orali so che e’ una cosa quasi impossibile, e’ piu’ facile un esame di giurusprudenza, ma stiamo scherzando!!!!!!! ma perche’ piuttosto non sono seri e demoralizzano cittadini seri e preparati che amano il settore immobiliare, solo perche’ una risposta… tu non puoi. ma che stronxxxx!!!!!! speriamo che liberalizzano e aboliscono questi esami inutili, e facciano in modo che venga alla fine questa falsa di arricchirsi alle spalle di gente onesta.

Sull’accesso alla professione da parte di un collega:

La 3 febbraio 1989, n. 39 afferma che per accedere al ruolo, il potenziale candidato, avrebbe dovuto seguire un corso specifico e sostenere l’esame di abilitazione, OPPURE seguire un periodo di tirocinio di 12 mesi e seguire il corso al fine di avere automaticamente l’abilitazione…peccato che per la seconda alternativa sono 18 anni che aspettiamo un decreto di attuazione… E qual’è il motivo di questo “lieve ritardo?” Gruppi lobbystici, i quali componenti ottennero per il 90% il patentino d’ufficio (un ragioniere o un dottore in che diavolo ne sa di compravendita immobiliare?!? Mia cognata è laureata in giurisprudenza e non sa neanche cos’è l’edilizia convenzionata…) premono per non aprire il mercato ai giovani…vorrebbero che negli esami ci fossero il 99% dei bocciati a prescindere dalla preparazione, e che gli esami ci fossero una volta ogni 5 anni… questa è veramente una mafia…l’agente immobiliare deve avere una preparazione perfetta, deve essere un professionista concereto e trasparente, ma come in tutte le professioni si impara con l’esperienza…liberalizzare non serve a nulla…basterebbe modifica della e il decreto di attuazione: 2 anni di tirocinio e la frequentazione di un corso, ma non di 180 ore dove si impara poco e niente, ma di MINIMO di 500! Chi ci crede veramente avrebbe libero accesso alla professione e sarebbe un minimo preparato per accogliere la clientela sempre più attenta ed esigente.

Potrei continuare all’infinito ma la mia intenzione è quella di portare a conoscenza di chi non frequenta i vari blog o dedicati, sulla percezione comune che hanno di noi Agenti le figure professionali che ci circondano.

Se sei arrivato in fondo, commenta pure :)

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In quale momento l’Agente Immobiliare matura il diritto a riscuotere la provvigione?

20 giugno 2007 00:45 56 Comments

Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.

Girando per vari sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di contenta delle Agenzie .

Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso :)

Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…

Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?

“Quando l’ è concluso per il suo intervento”

Allora, qui nasce il “problema”.

Quando è concluso l’affare?

Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il ha accettato la , anche via fax o per lettera a.r.

Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà ( o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il alla ).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.

Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)

Semplificando il mio pensiero:

Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.

Quando si riscuote allora?

Quando le parti stipulano un atto (dal “” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).

Quindi non “all’ della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di la obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il delle , tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.

A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).

vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.

Ho detto… la mia

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Degli incarichi in esclusiva.

14 giugno 2007 15:25 49 Comments

Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.

Sono un AI e non uso in , fogli di visita, proposte con caparra che divengono “preliminari” con l’.

Campo, lo stesso.

Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.

Comincio con le mie riflessioni:

Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:

  1. Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
  2. Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’ a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
  3. Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
  4. Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
  5. Alla scadenza del mandato rimborsare le di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
  6. Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).

Il cosa ci guadagna?

Provo a fare delle supposizioni.

  1. Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
  2. Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
  3. Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
  4. Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
  5. Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…

Quindi le sono consigliabili?

In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle , se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:

  1. Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
  2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
  3. Si da al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
  4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
  5. Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
  6. Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
  7. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.

Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non l’agente nel suo guadagno.

Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.

Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.

Convinti, non certi, non sicuri.

Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.

Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.

.

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Liberateci!

14 giugno 2007 15:10 4 Comments

In un primo momento l’idea della , in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:

  • Il patentino adesso è obbligatorio ma mi risulta che esistano agenzie aperte da persone che ne sono prive, con prestanome “Patentato” (sia sfruttato che sfruttante, a seconda dei casi).
  • Ci sono agenzie e gruppi dove lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne prendere , convincendo i a firmare in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa compresa nella penale e nel rinnovo tacito, in cambio di un piccolo stipendio fisso che durerà fino a quando resisteranno nel raggiungere gli obiettivi, fino a quando non molleranno per andare a lavorare in una piccola agenzia “vera”…
  • Ci sono agenzie, di solito fanno fare appuntamenti a obiettivo, tipo catene piramidali assicurative, con politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che dell’individuo: il è statisticamente soddisfatto.
  • Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di , con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno né problemi, riscuotendo anche su o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

Parliamoci chiaro, quasi tutti i che conosco hanno iniziato senza il patentino, lavorando nelle agenzie, quindi fino ad ora non me la sono sentita di fare segnalazioni alla CCIAA contro un “irregolare”, visto che ho condiviso a suo tempo le stesse speranze, oggi concretizzate; dalla liberalizzazione in poi però avrò meno remore a fare segnalazioni, visto che (così sembra) per tutti sarà possibile accedere agevolmente alla professione.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: sperando che non succeda quello che dicono sia successo in Spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe).

I dubbi che mi restano sono:

Resteranno le incompatibilità?

Chiunque metterà in contatto due parti per la di un (ex art 1754), vista l’abolizione del ruolo, sarà automaticamente e quindi avrà alla , o farà fede l’iscrizione alla CCIAA?

Se sono iscritto come mediatore, pur non essendo iscritto al ruolo, sono coobbligato in solido al delle dovute per la delle scritture private non autenticate?

E l’antiriciclaggio?

Se ..(omissis)????

Insomma, qualcuno ci risponda:

Liberateci.

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Mediatore o Agente immobiliare?

18 maggio 2007 01:03 1 Comment

Una domanda lecita, anche se non sembra, le differenze tra le due figure si stanno acuendo, delimitando bene anche nell’immaginario comune…

L’agente vende, procura guadagni a qualcuno che gli da incarico di fare qualcosa per lui: vendere un immobile

Il media, fa trovare le strade per accordi altrui, fa in modo che un proprietario venda il proprio immobile a un , è parte dell’affare ma non è legato a nessuna delle parti più dell’altra, entrambe le parti hanno la stessa importanza: il ha un solo fine: far incontrare le parti e le loro esigenze per sfociare in un accordo che possa portare alla dell’affare.

Il primo deve convincere l’acquirente ad acquistare, il secondo deve convincere entrambi a trovare un accordo.

Il primo NON ha alla da entrambe le parti, semmai la dovrebbe pretendere da chi gli ha dato l’incarico, anche se mi viene obiettato che gli sono due (voglio vendere trovami un , voglio comprare trovami una ) a ben guardare..

Il secondo, pur se simile a prima vista, fa un lavoro completamente diverso, non prende incarichi ma offre la sua opera senza obblighi: per questo può pretendere la provvigione da entrambe le parti, da nessuna di queste dipende il suo guadagno, ne è terzo (da qui il dubbio se tale posizione rimanga anche in presenza di ).

Nelle varie discussioni a favore della lapidazione pubblica di TUTTI gli (ultimamente però leggo spesso la frase “.. ci sono anche molti Agenzie serie… che mi rincuora”), in queste discussioni, dicevo, sono arrivato a leggere che gli si approfitterebbero del Codice Civile, sfruttando gli articoli sulla mediazione, per poter prendere la provvigione da entrambe le parti!

Se ho capito bene cosa implica tale affermazione, significherebbe che gli agenti si spacciano per al fine di prendere soldi da tutte e due le parti, approfittandosi del Codice Civile..

A me avevano insegnato che le leggi del Codice Civile le devo rispettare, non sfruttare.

Forse si sta sbagliando a individuare il problema, secondo me, gli Agenti immobiliari in realtà si dividono tra VENDITORI DI e MEDIATORI.

I primi, in forza di un incarico a vendere, cercano di far realizzare un guadagno alla parte venditrice per mantenere l’impegno che hanno preso e sottoscritto (con l’incarico anche l’agenzia si impegna a realizzare la vendita a un certo prezzo): in assenza di questo risultato non riscuotono.

A questo tipo di attività, secondo me, il diritto di provvigione dettato dal C.C. non dovrebbe essere riconosciuto: a pagare dovrebbe essere solamente il proprietario dell’immobile.

Tale , pur se condivisibile in linea di principio, creerebbe il paradosso che il prezzo degli immobili verrebbe “caricato” anche di questo onere, riscaricando i costi tutti sull’acquirente che inoltre perderebbe la possibilità di avere un interlocutore sopra le parti.

Anche se tale timore è lecito, non so dire quanto di esso possa essere trovato nella realtà dei fatti come non so dire cosa succederebbe al se venisse meno la provvigione per come la conosciamo oggi.

Distinguendo tra l’incarico “in esclusiva” e l’incarico “libero” si possono fare delle riflessioni:

  • Quando si prende un incarico in esclusiva si deve segnare l’importo minimo del prezzo di vendita e la provvigione che verrà richiesta (di solito in %), il proprietario quindi, ricaricando il prezzo della mediazione sul prezzo, potrà fissarne irrimediabilmente il costo a carico dell’acquirente, ignaro.
  • Quando si prende un incarico libero, anche se il proprietario ordinerà all’agenzia di caricare il prezzo della mediazione sull’immobile, la possibilità dell’acquirente di fare una alla cifra che vuole rimane intatta, quindi la possibilità di fare una trattativa VERA rimane.
  • Se in caso di esclusiva l’agente ha una certa forza, divenendo parte privilegiata nella trattativa, nell’incarico libero l’agente deve correre e impegnarsi bilateralmente per chiudere un affare (che poi è il suo lavoro).

Spero in un vostro riscontro per ampliare l’argomento.

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Perchè rinunciare alle esclusive?

12 marzo 2007 10:09 Leave a Comment

Gli in :

  • Cosa sono e sopratutto a chi servono?
  • Cosa ci guadagna il cliente?
  • Cosa ci guadagna l’agente?

Domande inutili? Non ne sarei così sicuro..

Innanzi tutto, come saprete, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più di uno o più , in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:

  1. Fissare un per il quale , in presenza di una di conforme, si consideri maturato il diritto alla , a prescindere dall’accettazione.
  2. Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari del mandato di trattare l’immobile, anche privati.
  3. Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il di penali (non sempre).
  4. Alla fine dell’ in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare 15 gg. prima della scadenza, con a.r..
  5. Alla scadenza del mandato rimborsare le di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione).
  6. Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).

Il cliente cosa ci guadagna? Proviamo a rifletterci su…

  1. Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli , nessun bello)..
  2. Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile…
  3. Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi lo facciamo..
  4. Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone… senza esagerare.
  5. Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…

Quindi le sono consigliabili?

In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle , se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:

  1. Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
  2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
  3. Si da al proprietario di ritirare l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico.
  4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il , in assenza delle quali NOn si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile
  5. Non si prende le esclusive visibilmente fuori prezzo.
  6. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo , in quel caso,la propria opera a costi ridotti.

Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.. beh, io rispondo che sono altri i mestieri che danno la certezza del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo..
Inoltre credo che sia l’ora di cambiare aria, porgendo noi per primi, come , la mano fiduciosa ai nostri clienti se vogliamo che qualcuno di loro cominci a fare lo stesso.

Saluti

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Come la gente vede l’Agente.. immobiliare.

8 marzo 2007 00:51 Leave a Comment

Giro da molto in , sono uno di quelli che in lavora, progetta, crea impresa.
Frequento molti “” .web, lavoriincasa.com, .org,.info, vari gruppi google sul diritto.. mi diletto, insomma, documentandomi.

Ma dico io, avessi trovato qualcuno che parla bene di noi agenti!!!

Ora, è anche vero che noi italiani siamo propensi alla critiche e alle generalizzazioni ma forse vale la pena di analizzare un fenomeno così ampio, anche alla luce degli “attacchi” più o meno velati che vengono portati alla , dai media di tutti i generi.

Insomma, dare del ladro all’agente immobiliare vende, e vende bene!

Ma quanto c’è di vero (o di falso) e quanto è solo mero esercizio dello sport nazionale di lamentarsi sempre di tutto e tutti?

Per adesso posso dire di aver individuato alcune cose sulle quali dovremmo lavorare:

  1. La crede che a vendere le sia l’agente immobiliare, il quale decide anche il prezzo di vendita.
  2. La gente crede che le agenzie siano legate più ai venditori che agli acquirenti, specialmente con le imprese costruttrici.
  3. La gente percepisce il servizio delle agenzie come un servizio al quale “si deve purtroppo rivolgersi”, quindi lo subisce e con fatica, cercando in ogni modo di svincolarsene: sí, come le tasse insomma.
  4. La gente è stufa di firmare e contro- che tutelano solo gli interessi delle agenzie, percepisce la cosa come: “oltre a pagarli non sono nemmeno libero di fare come voglio con le mie cose!”
  5. La gente è stufa di leggere annunci gradevoli “con sorpresa”, sostenendo che sarebbe meglio fare annunci più veritieri.
  6. La gente vorrebbe meno venditori e più agenti immobiliari (la differenza c’è, eccome)

Ce ne sono di cose da dire ancora, ma visto che non ho voglia e devo lavorare, vi posto una cosa carina, dal blog di :


Agenzie immobiliari: manuale dell’utente

Durante gli ultimi 10 anni abbiamo avuto a che fare con parecchie , nostro malgrado. Abbiamo affittato una , una l’abbiamo comprata e rivenduta, ed una la stiamo cercando.

Durante questo tempo io e Nives abbiamo imparato a tradurre gli annunci immobiliari in un linguaggio più chiaro; ci sono alcune locuzioni che in italiano avrebbero un chiaro significato, che però tende a perdersi quando esse appaiono in una inserzione immobiliare. Ecco una breve e non esaustiva guida.

Cominciamo con i fondamentali:
Da ristrutturare: leggasi “quattro pietre nel fango”. Gli caratterizzati da questa descrizione non esistono come tali: in realtà vi comprate le suddette pietre, con il diritto a demolirle e costruire una casa ex-novo. Immobile sconsigliato se non avete almeno 10 anni da perdere tra imprese e permessi.

Decoroso, ordinato: leggermente meglio del precedente. L’immobile non deve essere demolito, è sufficiente sventrarlo completamente e ricostruirne l’interno.

A 20 minuti dal centro: di solito è vero. Se avete un elicottero, però.

Luminoso: Ha almeno una porta finestra, non importa come orientata.

Luminosissimo: Ha almeno due porte finestra. Oppure una che prende almeno un’ora di sole al giorno.

Centralissimo: Inabitabile di giorno, la notte non si dorme per il rumore. Il fattore di rischio per il carcinoma polmonare è circa il quadruplo del normale, ma appena il doppio degli accaniti fumatori.

Occasione irripetibile: “Costava talmente tanto che neppure con balle colossali siamo riusciti a venderlo, quindi vi facciamo uno sconto del 2%.”

Da amatori: questa ha molti significati. Si va da appartamenti di 50 metri quadrati su 4 piani, a scantinati con una finestra a livello polpacci dei passanti. Varianti: vani dalle forme improbabili e impossibili da arredare con mobili standard; case con doppio soppalco carpiato; tuguri ricavati nei sottoscala dei vecchi palazzi del centro storico.

In caratteristico borgo: Si trova alla sommità di una vecchia mattonata di 700 metri, ripidissima (solo pedonale, no scooter). Spesso queste mattonate hanno la curiosa caratteristica di essere in salita sia all’andata che al ritorno. Solitamente l’immobile è anche “da ristrutturare”, oppure “ordinato” o anche “da amatore”.

Ideale per giovani coppie: facile: ottavo piano senza ascensore, due vani, bagno e cucina sono la stessa stanza.

Possibilità box: la vicina possiede un terreno adiacente pieno di pietre ed arbusti, in forte pendenza. Si tratta solo di convincere la proprietaria a vendere dopo che ha litigato per 20 anni con i precedenti per questioni di diritti di passaggio (grana che, naturalmente, avrete ereditato). Dopo la vicina dovrete convincere il sindaco a cambiare il piano regolatore per permettervi di costruire 10 metri di strada sterrata. Forti del vostro nuovo viottolo, costruirete un box abusivo aspettando il prossimo condono. Sempre che la vicina non faccia brillare il garage col tritolo nel frattempo.

Nuda proprietà 87enne: “Tranquilli, la vecchia sta per schiattare”.

Carrabile con piccolo fuoristrada: la locuzione esiste: ho visto la casa in questione. C’era solo una piccola imprecisione: carrabile per una moto da trial guidata da Diego Bosis.
I moltiplicatori: ci sono alcune frasi che fungono da moltiplicatori di prezzo. Se una o più delle espressioni compare nell’annuncio, il prezzo dell’immobile va moltiplicato per un coefficiente che porta il prezzo da 1,5 a 2 volte il di . Eccone alcuni esempi:

Finiture di pregio, Contesto privato, Vista mare, Immerso nel verde.

Le agenzie immobiliari, utilizzando queste primitive, costruiscono una nuova serie di definizioni che solo il consultatore scafato è in grado di cogliere appieno. Negli ultimi anni va molto Bomboniera, ad esempio. La codifica del termine è semplice, sapendo che si tratta di un appartamento “Da amatori”, ma dotato di “Finiture di prestigio”. Visto? Non è difficile!
Concludo con la madre di tutte le frasi moltiplicatrici:
Trattativa riservata. Che vuole dire: “Vogliamo talmente tanti soldi che ci vergogniamo anche solo a scriverli nell’annuncio. Il prezzo ve lo sussurreremo all’orecchio dopo avervi fatto sedere, col supporto di un anestesista rianimatore, e non lo metteremo mai per iscritto, nemmeno sotto minaccia di morte.”

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Della proposta di acquisto irrevocabile

10 febbraio 2007 00:05 Leave a Comment

Cos‘è la irrevocabile

Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile che corrisponde ai nostri desideri, diventa importantissimo partire con il piede giusto per iniziare una buona trattativa. Il dimostrare le proprie serie intenzioni al venditore, mettendo per iscritto le cifre, le condizioni di , i tempi e le scadenze, permette di eliminare tutti quei problemi che si hanno nelle trattative verbali.

In essa vengono indicati il proponente o i proponenti, il bene o i beni interessati con una descrizione sommaria, l’offerta (in valuta) totale, il metodo di pagamento con le tempistiche, le condizioni (sospensive, risolutive, ecc.), la data prevista del rogito.
Ad essa viene allegato un assegno non trasferibile, intestato a tutti gli aventi , a titolo di caparra penitenziale.
Chiaramente in caso di accettazione le condizioni possono essere ridiscusse e affinate e finalmente trascritte in un ( di ) o nel , atti a prestazioni corrispettive e non unilaterali come la proposta, con effetti certi sul trasferimento di proprietà.
Qualche spunto di riflessione sulla proposta di :

  1. La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi della Oris usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “ del recesso”.
  2. Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi della Oris non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito doveva portare all’affare.
  3. Senza scambi di denaro non si creano veri vincoli.
  4. Con la sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra … la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’. Questo tipo di proposta con può portare molti problemi ai proprietari, in quanto si verrebbe a dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro, noi sconsigliamo apertamente e caldamente dal sottoscriverle, preferendo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente.
  5. Con la proposta scritta le condizioni di acquisto sono chiare così come i termini, sia per chi acquista e propone che per chi vende e riceve.
  6. Il proprietario, davanti a una proposta scritta e un assegno, si trova nella condizione ottimale per prendere sul serio l’acquirente.
  7. “Se la propria parola vale come scritto, perché non scriverla e averne vantaggio oltre che oneri?” (R. Ponziani)
  8. Per chi vende, dire di sì o dimostrarsi interessati a qualsiasi offerta verbale più o meno congrua, vuol dire esporsi al rischio di svalutare l’immobile a ogni passaggio, altra cosa è valutare una Proposta scritta.
  9. La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è una cosa seria e non va presa alla leggera. Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non supera i 15gg.
  10. Se l’agenzia si avvale di prestampati da compilare, essi devono essere depositati dall’agenzia presso la C.C.I.A.A. affinché abbiano valore e siano regolari.
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Esclusive e fogli di visita.

16 dicembre 2006 00:02 Leave a Comment

L’ in esclusiva e il foglio di visita sono gli strumenti con il quale le AI hanno cercato di tutelare il loro lavoro su un determinato immobile, per diminuire le possibilità di essere “scavalcati”, da clienti poco inclini al di provvigioni e per aumentare la possibilità di rientro dell’investimento lavorativo e pubblicitario su un immobile.

I presupposti, tutt’altro che illeciti, come spesso accade hanno finito per essere dimenticati a favore di una trasformazione dello strumento “esclusiva”.

Infatti gli incarichi si sono piano piano trasformati, fino a divenire strumenti che poco hanno di bello per la nostra professione, portando troppo spesso lamentele da parte dei clienti (a ragione o no) e discredito sulla categoria.

Il foglio di visita poi, è divenuta l’estensione del diritto alla a tempo indeterminato: tu porti un oggi su un immobile e questi dovrebbe pagarti la provvigione, sia che lo compri ora tra 6 mesi, tra un anno ecc., senza considerare che un non è una visita ma è tutt’altra cosa e che potrebbe essere un “diverso” da quello originario che sarebbe scaturito al tempo della firma del “foglio di visita”.

Signori miei, , per me non ci siamo (è un opinione).

Non so se sia il caso di cambiare direzione o se l’esclusiva e il foglio di visita siano cose da abolire, trasformare o mantenere ma, visto che i pro di questi strumenti sono conosciuti dai più, mi limiterò a elencare le motivazioni per le quali noi associati a li abbiamo aboliti:

L’incarico in esclusiva, per avere un senso, dovrebbe lasciare al proprietario la possibilità di trovare un per conto proprio, fatta salva la possibilità, con riduzione o eliminazione del costo provvigionale a suo carico, di farsi seguire dall’AI la , trattare per suo conto fino a quando serva e sia richiesto.
La penale inoltre dovrebbe esistere solo in caso di ritiro dall’incarico, prima della scadenza dello stesso: dovrebbe essere versata solo a fronte della dimostrazione del servizio che l’AI DEVE AVER FORNITO nel frattempo.
In soldoni se non si dimostra il servizio non ci si fa pagare.

Con tutte le clausole delle quali si riempiono i vari , tra l’altro depositati nelle camere di commercio (e approvati), si sta verificando (se già non è così) una sorta di “guerra” tra AI e clientela che ha dell’assurdo: invece di servirli ci mettiamo in contrasto con i clienti, invece di impostare il rapporto sulla fiducia lo impostiamo sulla diffidenza.

Non c’è orientamento al cliente, c’è la volontà di cercare tutele “fai da te”, (dettate dall’esasperazione nel migliore dei casi, nel peggiore dall’improvvisazione), ci si guarda con diffidenza… è questo il lavoro dell’Agente?

E la di acquisto che diviene “ di compravendita” con la sola (e relativa comunicazione al proponente)???
Quale mostruosità abbiamo voluto in nome del nostro (sacrosanto) diritto alla provvigione?

Mi spiegate come faccio con una proposta di acquisto accettata, con 2000 euro di caparra “confirmatoria” (ORRORE) ad andare dal giudice a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’atto?

E i fogli di visita, che danno diritto alla provvigione in forza della “visita”.. in base a quale articolo di (per non parlare della giurisprudenza)???

Dalle mie personali ricerche, che non ho ancora finito, esce un quadro molto preoccupante sullo stato di della nostra professione.

È chiaro che nessuno nasce “imparato” ma cercando di procedere in una direzione invece che in un’altra si possono cambiare molte cose.

La nostra professione deve cambiare, se possibile in meglio, o diverremo superflui o peggio, procacciatori di affari e non più mediatori.

Roberto Ponziani

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