Intermediando

… la storia di un ragazzo, con un buon lavoro, che si impegna sul web in progetti più o meno socialmente utili, comunque mosso sempre da uno spirito di servizio, a mio parere, che un giorno decide (pure lui) che le agenzie immobiliari sono cattive.

Quindi attiva un progetto, un progetto ben definito, diviso in due fasi.

La prima comprende la costruzione di un sito che contiene una raccolta, quasi ben fatta (ma all’occhio esperto la superficialità di alcune informazioni traspare), tesa a “informare” delle nefandezze compiute dalle agenzie immobiliari, senza fare il distinguo, magari scrivendo “cose brutte fatte da alcune agenzie immobiliari” oppure se proprio non si vuole sembrare troppo teneri con questi delinquenti che sono gli Agenti Immobiliari (tutti), scrivere almeno “cose brutte fatte dalla maggior parte delle agenzie immobiliari” oppure, in un ultimo moto di pietà umana per questi poveri tapini ignobili esseri strozzati dalle loro cravatte a nodo grosso, come da corso, scrivere almeno un “cose brutte fatte da QUASI tutte le agenzie immobiliari”…

Attenzione,

lui non ha problemi immobiliari, ne bisogni particolari, lo fa per giustizia sociale, perchè sente che è una cosa buona, una missione da portare avanti, una cosa che lo fa sentire utile e buono, il giusto dalla parte giusta contro i cattivi.

Insomma, mosso da tal spirito di servizio, nell’enfasi del gesto si è lasciato prendere la mano a una generalizzazione e ad una diffusione di notizie un pochino…. pilotate nella stesura, tra l’altro spesso imprecise.

Fin qui poco male, ne ho già misurati diversi sulla rete, da no agenzie ad agenzie no a privati e privati, cose più che lecite e affatto sgradite, per me, a patto che non usino lo svilimento generalizzato di una categoria a loro vantaggio: se si presentano come servizi alternativi, spesso validi, perché devono per forza enfatizzare non le loro qualità ma i nostri presunti difetti o le nostre sicure mancanze (a loro parere)???

Spesso alcuni siti di cotale fattura sono gestiti da ex-agenti o ex-quasi-agenti che hanno deciso di non iscriversi al ruolo, per scelta o impossibilità.

Ripeto: lecito e auspicabile che qualcuno abbia idee nuove.

Ciò che non comprendo è il perché questo nuovo abbia necessità di appoggiarsi al vecchio per emergere, se è tanto nuovo e tanto efficace, come mai non ci ha ancora sostituito visto che sono oramai ben 7 – 8 anni che questo tipo di strutture, sia attraverso media cartacei che web, esiste?

Perché ancora oggi il messaggio deve essere “non andate da quei brutti cattivi Agenti Immobiliari, che tra l’altro COSTANO TROPPO, venite da noi che costiamo meno?”..

E l’idea che un avvocato faccia le transazioni immobiliari meglio di un Agente immobiliare, sempre più spesso sentita, smentita anche dagli avvocati (quelli seri) chi la sta mettendo in giro?

Ma torniamo al nostro caso, quello della storiella?

Il nostro caso invece è diverso.

Il ragazzo di cui parlo in questo post, ci crede davvero, infatti nel suo progetto ha previsto anche una fase DUE:

La costruzione di un sito che raccolga i nomi delle agenzie più serie, disponibili a fare uno sconto sulla loro provvigione, le agenzie LOW COST, le chiama.

Peccato che non sia indicizzato altrettanto bene come quello che dice che gli agenti sono dei loschi individui da evitare…

Mi rivolgo a te direttamente, che se passando per caso di qua leggi, ti sarai riconosciuto.

Io che ho indagato in rete ho capito cosa intendevi fare… e ti dirò, condivido lo spirito, anche se ti sei basato su molti luoghi comuni, uno tra tutti la provvigione al 3% fissa, che non esiste, quasi sempre varia, cambia e viene trattata a seconda di moltissimi fattori, spesso è già bassissima…. insomma, le agenzie low cost come le intendi tu esistono già.

Inoltre, non sempre low cost significa buono e ancor di più per le agenzie immobiliari, spesso, low cost significa che probabilmente a breve quella agenzia non ci sarà più.

Peccato che ti sei fermato però, andando avanti forse avresti aggiustato il tiro e sarebbe divenuto un progetto utile, modficandone le parti che non funzionano (se ci sono), e il tuo sforzo non sarebbe diventato l’ennesimo esempio di generalizzazione italica contro qualcuno, privo di una vera utilità se non per chi si accontenta di avere qualcuno a cui dare la colpa.

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Questo è un articolo che non c’entra nulla con il nostro mondo.

Un modo di divagare completamente dall’immobiliare e dalle agenzie.

Se lo leggi accetti che non potrai mai pensare o dire che questo articolo volesse in effetti dire qualcosa che ci riguarda, sarà una forzatura assolutamente distante dalla realtà.

Sarai stato TU, chiaramente, a usare le mie parole per portarle in ambiti diversi o particolari, io non mi riferisco a nessun caso che sia successo in qualunque posto e in qualunque tempo.

Si chiacchera…

Si parla di programmi.

Di informatica in generale.

I programmi si installano, e funzionano basandosi su diversi principi.

Un programma può avere diverse funzioni, delle utilità.

Un programma di solito ha una licenza d’uso, dove è scritto le condizioni che si accettano quando si istalla sul nostro PC.

Un programma può avere una attivazione, da fare via telefono inserendo un codice ad esempio o via software.

Un programma può avere una scadenza e a un dato giorno smettere di funzionare (in quel caso spesso basta mettere indietro l’orologio del computer, con tutti i disagi che se ne ha):

O potrebbe avere dei difetti che lo fanno smettere di funzionare, nel qual caso potrebbe essere veramente oneroso sistemarlo, ma di solito questo tipo di difetti si presenta in modo sporadico e assolutamente non a scadenza precisa.

Se quel programma fosse vostro, potreste, in teoria, vedere perchè ha smesso di funzionare e magari sistemarlo, e farlo ripartire, se non lo è non potrete sistemarlo perchè sarebbe contro la sua LICENZA.

In tutti i casi comunque, sapendo dove è il difetto di solito con una piccola patch i programmi funzionano, i programmatori di solito conoscono bene il perchè queste cose accadono.

Fine del nostro post di informazione.

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Anticipo che sono contento del fatto che il mio suggerimento sui feed e sul xml una volta comunicato al VP è stato proposto immediatamente alla platea, come prossima realizzazione.
Sono sconfortato però dal fatto che si debba acquisire un programma per immettere gli annunci nei vari portali, non tanto per il costo quanto per l’utilità della cosa: se si riesce a fare un sistema di inserimenti tramite la tecnologia xml per gli annunci sul cerca casa 2.0 perchè non sfruttare lo stesso cerca casa per inserire gli annunci negli altri portali, risparmiando tempo e installazioni inutili (tra l’altro disponibili solo per winzozz)?

Ci sono diversi sistemi per interfacciare i diversi database, tutti fattibili senza troppe difficoltà tecniche, quindi l’utilizzo di un ulteriore programma dentro il quale si deve (DI NUOVO!) reinserire tutti gli annunci e foto…. annulla ogni vantaggio per chi possiede un gestionale.

Speriamo nel futuro che approfondiscano il mio suggerimento o magari trovino una strada ancora migliore.

Passiamo all’incontro: Prosegui la lettura…

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Negli ultimi anni le agenzie immobiliari , grazie all’andamento del mercato immobiliare sono cresciute di numero.
Nel contempo anche in altri aspetti hanno subito un incremento notevole.

Ad esempio, il tempo impiegato dalla gente per parlare dell’argomento “casa” e di ciò che comprende, agenzia immobiliare compresa, è aumentato in modo considerevole, io stesso fatico a non riconoscere tra le persone che parlano discorsi “immobiliari” al bar, al ristorante, dovunque.

Le agenzie inoltre, nella corsa alla visibilità (lecita in un mercato libero) hanno loro malgrado creato molte aspettative nell’immaginario collettivo della loro clientela, sia essa acquirente o venditrice, complice un marketing troppo orientato alla domanda della clientela e troppo poco orientato alla identità dell’attività del mediatore immobiliare.

La conseguenza più dannosa, a mio vedere per tutti, è stata che adesso la gente ha come la percezione certa che l’agenzia sia il soggetto che deve non solo rassicurare sul buon andamento della compravendita ma anche sulla qualità del bene acquistato e addirittura garantirla per il futuro. (Tale aspettativa addirittura ha contagiato il legislatore che ha reso gli AI responsabili anche degli atti futuri che derivassero da compromessi da loro redatti, anche a loro insaputa, ma questa è un’altra storia)

Ora, se è vero che l’agenzia immobiliare ha i mezzi e il dovere di accertarsi di molte cose (visure, provenienza, documentazione) è sicuramente vero che la quasi totalità delle agenzie NON ha la capacità di fare altro, quando invece altro c’è da fare: conformità urbanistica, certificazioni, regolarizzazioni e sanatorie, accertamenti e rilievi e chi più ne ha più ne metta, attività che sono riservate ai tecnici professionisti (Geometri e Ingegneri in primis).

Ma partiamo comunque dal presupposto che una agenzia possa fare VERAMENTE tutto e possa garantire la consegna di un’immobile in regola senza ausilio di tecnici, rimangono tradite ancora almeno due aspettative (potete aggiungerne altre nei commenti se volete):

1. Il cliente molte volte ritiene che sia colpa dell’agenzia (e non del proprietario o del costruttore) se un immobile presenta dei difetti di costruzione o difetti che si presentano solo in seguito all’acquisto.
2. Il cliente che affitta ritiene responsabile l’agenzia se l’inquilino diviene moroso o “indesiderabile”

Se posso essere d’accordo sulle aspettative di chi vuole avere la certezza di acquistare un immobile senza “sorprese” non posso essere d’accordo sul soggetto dal quale pretendere tutte le garanzie della regolarità o dell’onestà/affidabilità di terzi.

In sostanza una Agenzia Immobiliare deve “SOLO” garantire la piena commerciabilità del bene e la certezza di avere a che fare con il proprietario o i proprietari reali, a meno che non sia composta da Commercialisti, Geometri, Ingegneri Avvocati e Notai naturalmente ma forse a quel punto non si chiamerebbe più solamente “Agenzia Immobiliare”, o no?

E anche se fosse una Agenzia composta da tutti questi professionisti, chi garantisce l’acquirente che i professionisti non lavorino chiudendo un occhio pur di chiudere l’affare?

Personalmente preferisco molto che a fare i controlli sia il mio Geometra di fiducia, senza offesa per i professionisti che hanno una agenzia, anzi, se fossi un Geometra che gestisce una Agenzia immobiliare avrei molto piacere di rapportarmi con un professionista di parte che lavora per gli acquirenti di un immobile per il quale offro la mia mediazione…

Ecco perché una Agenzia che afferma di poter consegnare un immobile senza far fare prima controlli da un tecnico vende fumo: mente.
Inoltre i controlli vanno fatti freschi, al momento dell’acquisto, non basta averli fatti mesi fa, le situazioni (specialmente quelle economico/amministrative) possono cambiare, come le leggi che regolano un Comune…

Questo arrogarsi delle competenze che non sono dell’Agente, questa volontà (nemmeno nascosta) di sostituirsi alla competenza specifica dei tecnici ha ingenerato questo equivoco:
Le agenzie sono responsabili di tutto, dell’immobile, dei progetti, delle irregolarità, dei vizi nascosti, della morosità dell’inquilino…

Le agenzie, pur con tutta la loro buona volontà, non hanno i mezzi per difendere nessuno da eventuali problemi futuri ma li hanno sicuramente per aiutare a scoprire quelli presenti.

Se un immobile presenta dei difetti in futuro, in cerca di un facile capro espiatorio si può cedere alla rabbia e colpevolizzare l’agenzia, ma pur se il sospetto potrebbe essere lecito (visto che molte agenzie vendono immobili propri, quindi non mediano) è il venditore l’unico responsabile per quei difetti, se non per colpa diretta senz’altro per responsabilità di legge.

Se un inquilino diviene maleducato o scomodo improvvisamente o moroso, se il fabbricato presenta crepe di assestamento o impianti difettosi, secondo me, è difficile individuare realmente una responsabilità oggettiva delle agenzia immobiliare.

Il compito delle agenzie è il reperimento immobili da proporre sul mercato e clienti che intendono acquistarli, metterli in contatto, ascoltare le rispettive posizioni, mediare cercando la strada per far giungere all’accordo le parti.

Tanto dovevo.

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Cosa sono?

In soldoni sono un archivio condiviso di clienti e immobili dal quale gli AI (affiliati, associati, ecc.) possono attingere liberamente, riconoscendosi a vicenda una parte dei guadagni per le acquisizioni e/o reperimenti degli immobili/clienti.

Una novità?

In Italia forse, altrove no davvero, sicuramente alla Oris NO.

Perchè non mi piacciono le MLS degli altri?

Sono dispersive, poco ramificate nel territorio e di solito NON SONO REALIZZATI DA AGENTI IMMOBILIARI.

Quindi sono società che vendono servizi.

Quindi il loro tornaconto non lo ricavano dal servizio alla clientela, ma dalla vendita del servizio al professionista (come i franchising): vendono lavoro.

Fin qui si potrebbe anche sorvolare (io non lo faccio) ma la cosa che veramente trovo poco costruttiva è che sono creati senza tenere conto delle realtà locali, sono elefanti, carrozzoni, privi di autoadattamento: l’utente finale (il professionista) non ha potere di personalizzazione, se li deve tenere come sono, pregi e difetti.

L’idea di MLS noi alla Oris l’abbiamo adottata dall’inizio (noi la chiamavamo gestionale proprietario in php e mysql: Orisgest) perchè ci sembrava l’unica via percorribile per creare una rete LOCALE di Agenti Immobiliari che lavorano assieme, in rete, condividendo persino le agende.

Mi piace l’idea di una rete che si sviluppa dalla base, non dall’alto (alto???).

La nostra MLS ce la siamo creata e ce la creiamo giorno per giorno, l’adattiamo immediatamente alle esigenze che nascono nel lavoro quotidianamente, togliamo una cosa che si rivela inutile, ne aggiungiamo un’altra: il gestionale, la nostra MLS (Orisgest) cresce con noi, senza sovrastrutture, adattandosi all’ambiente nel quale operiamo e alle esigenze degli AI che la usano.

Dopo i portali di annunci, nati come funghi (anche se solo due o tre funzionano veramente) ecco il nuovo business per sfruttare il nostro lavoro: l’MLS.

Personalmente, preferisco la mia MLS, grazie per avermi spiegato come si chiama, io la chiamavo gestionale Orisgest.

Ma scusate: davvero la professione è solo far combaciare un immobile con un acquirente?

Sembra quasi che queste MLS permettano di operare un miracolo: trovi una casa, trovi un cliente e riscuoti!

Ma le trattative a questa gente vanno tutte lisce?

Nessun intoppo?

Nessun imprevisto?

Chi lo gestisce l’intoppo o l’imprevisto?

Cosa te ne fai di una MLS se non hai il metodo di lavoro e la struttura per sfruttarla?

Forse più che di MLS si dovrebbe preoccuparsi di cambiare mentalità degli AI…speriamo

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Oggi sono tranquillo.

Non mi sento più agguerrito con i miei difetti di agente.

Oggi non me la prenderò con i miei sbagli, con quello che secondo me dovrebbe migliorare nella mia professione…

Oggi mi sento di raccontarVi, con storie inventate, cosa può succedere a un Agente nella sua vita professionale.

Così, per una volta, si sentirà anche la campana che sta nascosta negli uffici, celata alla vista e all’udito della gente della Piazza, dove le campane suonano molto più forte.

Spero di fare cosa gradita.

Meditatio 1:

Cliente: “Pronto, agenzia? Lo so che avrei fissato il rogito per vendere casa mia entro settembre ma siccome ho firmato un compromesso con un costruttore per comprare a giugno, non so come fare..”

Agente: “Ah, ho capito, non potevate chiedermi consiglio prima? Il fatto che ci avete pagato non significa che non potete chiedere il nostro aiuto..”

Cliente:”E potreste chiedere agli acquirenti di anticiparlo (il rogito)?”

Agente:”Certamente, proveremo a chiedergli di venirvi incontro”

……

“Salve, la chiamavo per dirle che abbiamo contattato gli acquirenti ma purtroppo, non possono comprare prima di Agosto, per lei va bene?”

Cliente:”COME? Ma si era scritto entro settembre, non a settembre! Se io voglio farlo prima loro devono farlo!”

Agente:”Si calmi, ci offriamo di parlare con il venditore della sua prossima casa, per spiegargli la situazione, la aiuteremo noi, stia tranquillo..”

Cliente:”Voi! Accidenti a voi e quando vi ho incontrato! Gli agenti immobiliari sono tutti dei (censura)…”

CLICK.. tu tu tu tu tu tu

Meditatio 2:

Cliente:”pronto, è l’agenzia?”

Agente:”si, mi dica”

Cliente:”io avevo una casa in vendita da voi ma non siete riuscita a venderla, quindi non sapete fare il vostro mestiere..”

Agente:”mi dice quale era, il riferimento?”

Cliente:”..è una casa a (posto, indirizzo)…”

Agente:”aspetti…. si vedo, ma questa casa secondo l’acquisitore è di circa € 100.000 euro su € 400.000 fuori prezzo… secondo la nostra valutazione varrebbe € 300.000, come mai l’ha messa in vendita a un prezzo così alto?”

Cliente:”Sì, il vostro agente me lo ha detto, e anche ridetto, ma casa mia la vendo al prezzo che voglio no?”

Agente:”…ma scusi, mi risulta che l’abbia data in vendita ben a altre 12 agenzie oltre a noi, di queste qualcuna che le ha portato un offerta?”

Cliente:”No, nessuna…”

Agente:” …e non le è venuto il dubbio che fosse troppo alto il prezzo?”

Cliente:”Troppo alto? Ma se il mio vicino l’ha venduta anche a di più!! Siete voi che non siete buoni a nulla, e io, che avevo nel frattempo avevo versato una caparra di 1000 euro per comprare un’altra casa oggi mi vedo costretto a perderla per colpa vostra!!!”

Agente:”Ma mi scusi, lei compra casa senza avere i soldi e non abbassa nemmeno il prezzo di casa sua che è ovviamente fuori mercato? Non le sembra di aver sbagliato? Se lei fa acquisti anche se non ha i soldi non è colpa nostra…”

Cliente:”Io non ho soldi? IO VI DENUNCIO PER DIFFAMAZIONE!!!”

CLICK.. tu tu tu tu tu tu

Meditatio 3:

Cliente:”Si, lo so che avevo fissato con il venditore che poteva liberare la casa da Gennaio, ma io ho venduto la mia e ho promesso di consegnarla a Novembre…”

Agente:”..capisco, non le era possibile proprio cercare di posticipare la consegna?”

Cliente:”No, era una condizione sine qua non per l’acquisto la consegna a Novembre..”

Agente:”Ma scusi, mancano 20 giorni a Novembre, quando ha fatto il compromesso?”

Cliente:”a Febbraio”

Agente:”lo stesso mese che ha fatto il compromesso con gli acquirenti della sua casa, qui da noi???”

Cliente:”…si, poco dopo..”

Agente:”E non poteva avvertire? Avremmo cercato di sistemare la situazione..”

Cliente:”A quei tempi pensavamo di andare in affitto da Novembre a Gennaio, ma oggi abbiamo fatto i conti e non ci conviene..”

Agente:”Ma lo sa che non è detto che vi consegnino la casa prima?”

Cliente:”Ma io sono fuori casa! Loro devono consegnarla! Cosa gli costa? Se non la consegnano vado la e gli spezzo….. (censura)”

…

BUONA PASQUA.

P.S.

Ogni riferimento a cose o persone è puramente casuale.

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