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Metri quadri

15 marzo 2007 00:49 4 Comments

C’è in giro una notizia falsa, un falso problema, ingigantito enormemente dai media che, come sempre, oramai fanno informazione seguendo le voci di popolo e non cercando di informare.

Cercherò di dirvelo piano, per non crearvi scompensi cardiaci o crisi di panico:

il
metro
quadro
di
un
immobile
non
costa
niente.

Il è una unità di misura, non è il fine, non è l’oggetto è il mezzo.

Prima che qualcuno si inalberi proverò a spiegarmi, cosa che purtroppo mi resta alquanto difficoltosa.

Le occupano una .

Le convenzioni e gli usi (e i parametri ) hanno portato all’utilizzo del al metro quadro come di riferimento per effettuare confronti tra che hanno le stesse caratteristiche intrinseche ma non estrinseche: un attico in centro di Firenze uguale uguale a un altro attico in periferia della stessa città NON costa la stessa cifra.

Bella scoperta direte voi, ma proprio da qui nascono gli equivoci che si sente in giro…

A cosa mi riferisco?

Semplice, quante volte avete sentito “l’ voleva fregarmi, l’appartamento non era 70 metri ma 65..”.

Riflettiamo.

Le superfici sono di varia natura.

Al di là del fatto che molte volte tale differenza tra misure è portata dal fatto che si vendono i metri quadri commerciali (la somma di tutte le superfici, aree esterne e mura comprese, calcolate secondo certi coefficienti) e non i netti calpestabili, voglio fare una riflessione partendo dalla stessa posizione prevenuta: l’agente ha, per colpa o dolo, dato una misura errata, maggiore della realtà, vendendomi meno metri di quanto dichiarato.

Nel nostro esempio abbiamo un appartamento che da 70 mq si rivela essere 65mq;
Supponiamo che tale appartamento costi 150.000,00 euro;

Domanda: alla luce della nuova misura, quanto costerà meno l’appartamento rispetto a prima?

La risposta è: costerà tanto meno quanto bravo sarà l’ nel trattare.

E i metri quadri?

Risposta: ininfluenti o quasi.

Attenzione, prima di inveirmi contro vorrei porre l’attenzione su tre aspetti che ci sfuggono:

  1. L’immobile non è di proprietà dell’agente e il prezzo di vendita è stato deciso comunque dal proprietario.
  2. Le case si comprano a corpo, non ci sono listini prezzi univoci e i metri quadri sono solo valori di riferimento
  3. Il prezzo al metro quadro di un dato immobile è dato quindi dalla richiesta in €/superficie .

Ecco che magicamente il prezzo al metro quadro dell’esempio sale sì, ma ciò è l’unico parametro che cambia, ma risulta ininfluente ai fini della trattativa.

La sua importanza invece la mantiene come dato utile per confrontare l’immobile con altri sul : ecco dove il potenziale acquirente ha subito il “danno”, nella sua capacità di giudizio legata la parametro ma non è stato truffato!

Gli rimane sempre più di un mezzo per decidere:

  • Gli occhi
  • Il cervello
  • Il portafoglio
  • Il metro
  • Il rifiuto

Altra cosa è quando i metri quadri divengono importanti, se io compro un piazzale, e pago un tot al metro, pretendo che i metri siano quelli che vengono dichiarati (ci sono , di ).

Sinceramente, delle vittime sui metri quadri lo trovo esagerato, fuorviante e offensivo per le persone che cercano che, secondo chi ha queste teorie, sarebbero inebetiti dagli ad acquistare case in un lampo, senza pensarci, e magari a portarsele a casa sottobraccio, come un nuovo tv al plasma.

Credo fermamente che i problemi della nostra siano altri: mi soffermerei su quelli.

La mia opinione, per quanto valga.

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Della proposta di acquisto irrevocabile

10 febbraio 2007 00:05 Leave a Comment

Cos‘è la irrevocabile

Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile che corrisponde ai nostri desideri, diventa importantissimo partire con il piede giusto per iniziare una buona trattativa. Il dimostrare le proprie serie intenzioni al , mettendo per iscritto le cifre, le condizioni di , i tempi e le scadenze, permette di eliminare tutti quei problemi che si hanno nelle trattative verbali.

In essa vengono indicati il proponente o i proponenti, il bene o i beni interessati con una descrizione sommaria, l’ (in valuta) totale, il metodo di pagamento con le tempistiche, le condizioni (sospensive, risolutive, ecc.), la data prevista del rogito.
Ad essa viene allegato un non trasferibile, intestato a tutti gli aventi , a titolo di caparra penitenziale.
Chiaramente in caso di le condizioni possono essere ridiscusse e affinate e finalmente trascritte in un compromesso (preliminare di ) o nel rogito notarile, atti a prestazioni corrispettive e non unilaterali come la , con effetti certi sul trasferimento di proprietà.
Qualche spunto di riflessione sulla proposta di :

  1. La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio comune “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi della usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “ del recesso”.
  2. Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi della Oris non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito doveva portare all’.
  3. Senza scambi di denaro non si creano veri vincoli.
  4. Con la sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra … la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’ACQUIRENTE. Questo tipo di proposta con caparra confirmatoria può portare molti problemi ai , in quanto si verrebbe a creare dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro, noi sconsigliamo apertamente e caldamente dal sottoscriverle, preferendo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente.
  5. Con la proposta scritta le condizioni di acquisto sono chiare così come i termini, sia per chi acquista e propone che per chi vende e riceve.
  6. Il proprietario, davanti a una proposta scritta e un assegno, si trova nella condizione ottimale per prendere sul serio l’acquirente.
  7. “Se la propria parola vale come scritto, perché non scriverla e averne vantaggio oltre che oneri?” (R. Ponziani)
  8. Per chi vende, dire di sì o dimostrarsi interessati a qualsiasi offerta verbale più o meno congrua, vuol dire esporsi al rischio di svalutare l’immobile a ogni passaggio, altra cosa è valutare una Proposta scritta.
  9. La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è una cosa seria e non va presa alla leggera. Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver valore per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non supera i 15gg.
  10. Se l’agenzia si avvale di moduli prestampati da compilare, essi devono essere depositati dall’agenzia presso la C.C.I.A.A. affinché abbiano valore e siano regolari.
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Esclusive e fogli di visita.

16 dicembre 2006 00:02 Leave a Comment

L’ in esclusiva e il foglio di visita sono gli strumenti con il quale le AI hanno cercato di tutelare il loro lavoro su un determinato immobile, per diminuire le possibilità di essere “scavalcati”, da clienti poco inclini al di e per aumentare la possibilità di rientro dell’investimento lavorativo e pubblicitario su un immobile.

I presupposti, tutt’altro che illeciti, come spesso accade hanno finito per essere dimenticati a favore di una dello strumento “esclusiva”.

Infatti gli si sono piano piano trasformati, fino a divenire strumenti che poco hanno di bello per la nostra professione, portando troppo spesso lamentele da parte dei clienti (a ragione o no) e discredito sulla categoria.

Il foglio di visita poi, è divenuta l’estensione del diritto alla provvigione a tempo indeterminato: tu porti un oggi su un immobile e questi dovrebbe pagarti la provvigione, sia che lo compri ora tra 6 mesi, tra un anno ecc., senza considerare che un affare non è una visita ma è tutt’altra cosa e che potrebbe essere un affare “diverso” da quello originario che sarebbe scaturito al tempo della firma del “foglio di visita”.

Signori miei, , per me non ci siamo (è un opinione).

Non so se sia il caso di cambiare direzione o se l’esclusiva e il foglio di visita siano cose da abolire, trasformare o mantenere ma, visto che i pro di questi strumenti sono conosciuti dai più, mi limiterò a elencare le motivazioni per le quali noi associati a li abbiamo aboliti:

L’incarico in esclusiva, per avere un senso, dovrebbe lasciare al proprietario la possibilità di trovare un per conto proprio, fatta salva la possibilità, con riduzione o eliminazione del costo provvigionale a suo carico, di farsi seguire dall’AI la compravendita, trattare per suo conto fino a quando serva e sia richiesto.
La penale inoltre dovrebbe esistere solo in caso di ritiro dall’incarico, prima della scadenza dello stesso: dovrebbe essere versata solo a fronte della dimostrazione del servizio che l’AI DEVE AVER FORNITO nel frattempo.
In soldoni se non si dimostra il servizio non ci si fa pagare.

Con tutte le delle quali si riempiono i vari moduli, tra l’altro depositati nelle camere di commercio (e approvati), si sta verificando (se già non è così) una sorta di “guerra” tra AI e clientela che ha dell’assurdo: invece di servirli ci mettiamo in contrasto con i clienti, invece di impostare il rapporto sulla fiducia lo impostiamo sulla diffidenza.

Non c’è orientamento al cliente, c’è la di cercare tutele “fai da te”, (dettate dall’esasperazione nel migliore dei casi, nel peggiore dall’improvvisazione), ci si guarda con diffidenza… è questo il lavoro dell’Agente?

E la che diviene “Preliminare di compravendita” con la sola accettazione (e relativa comunicazione al proponente)???
Quale mostruosità abbiamo voluto creare in nome del nostro (sacrosanto) diritto alla provvigione?

Mi spiegate come faccio con una proposta di accettata, con 2000 euro di caparra “confirmatoria” (ORRORE) ad andare dal giudice a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’atto?

E i fogli di visita, che danno diritto alla provvigione in forza della “visita”.. in base a quale articolo di (per non parlare della )???

Dalle mie personali ricerche, che non ho ancora finito, esce un quadro molto preoccupante sullo stato di della nostra professione.

È chiaro che nessuno nasce “imparato” ma cercando di procedere in una direzione invece che in un’altra si possono cambiare molte cose.

La nostra professione deve cambiare, se possibile in meglio, o diverremo superflui o peggio, procacciatori di affari e non più .

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