Intermediando

Qualcuno ha chiesto se c’è un motivo per il quale molti AI non lavorano con l’esclusiva (così come è concepita oggi).

Certamente che c’è, ed è pure nobile a parere mio.

Il mercato.

Il mercato è fatto di acquirenti e venditori.

Il mediatore cerca di farli incontrare, ma deve rimanere libero di agire per mantenersi infra-partes.

Se il mediatore potrà approcciarsi a entrambe le parti con la stessa facilità avrà la necessaria liberà d’azione per continuare la sua opera in tutta tranquillità, come figura terza, come ausilio al mercato.

L’esclusiva dovrebbe essere una sorta di via di mezzo tra il mandato a titolo oneroso e la mediazione pura, il CC però non l’ha prevista nella mediazione, infatti per il CC il mediatore o è libero o è mandatario il resto è ATIPICO.

Lavorare in questo modo (come previsto dal CC) però renderebbe il mediatore (e solo lui) “debole” in confronto al mercato per questo il Codice Civile ha previsto quelle forti tutele (invero attivabili solo tramite Legale) , ci vuole molta capacità di orientamento al cliente e sopratutto molta fatica, ecco che magicamente qualcuno ha pensato bene di tirare fuori le esclusive, mandando il mandato in soffitta (sono gli stessi che hanno fatto si che esistesse la controversa “proposta di acquisto MAGGICA” che diventa compromesso con l’accettazione, caparra confirmatoria compresa…).

Lavorare senza esclusiva significa sia poter offrire scelta che avere un approccio con i proprietari molto più libero e direi, trasparente, ma richiede anche a parere mio una apertura al cliente evidentemente poco comune o comunque delle capacità che non sembrano diffuse, visto il disagio che molti lamentano.

Lavorare senza esclusiva significa dare alla trattativa il ruolo che le è dovuto, mantenendola regina dell’affare, la provvigione stessa verrà trattata, in funzione del lavoro che è stato svolto potrà essere o meno, ridimensionata.

Certo è che il mediatore che non ha l’esclusiva ha molta più libertà di MEDIARE, appunto, e di essere fra le parti, indipendente.

Quindi, a mio parere, l’esclusiva è la causa principale della nomea che hanno oggi gli Agenti immobiliari.

Questa mia idea non è pre-concetta, direi piuttosto POST-concetta , basta vedere come il mezzo esclusiva, che avrebbe dovuto essere l’ECCEZIONE per il mediatore, da prendere solo quando l’immobile è a prezzo e vendibile, non sempre e comunque, che dovrebbe garantire la compatibilità dell’immobile e del suo prezzo con il mercato, di fatto invece abbia finito per comprometterla, spesso: direi che analizzando la soddisfazione media dei clienti rispetto all’aspettativa creata dall’agenzia che ha preteso l’esclusiva, si potranno avere le idee più chiare (per chi avesse dubbi).

Credo che nessuno degli amanti dell’esclusiva avrebbero piacere a leggere il risultato di un sondaggio/indagine tra la clientela sul tema “esclusiva si o no e perchè”.

Di fatto è così, i casi particolari NON contano nulla.

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Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.

Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.

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Sono almeno tre anni che mi barcameno su internet al fine di portare un po di informazione sul nostro mondo ai più, cercando di promuovere il dialogo sia tra noi, internamente come categoria, sia con la clientela, che ha in media una opinione in gran parte legata a adagi popolari e luoghi comuni che poco hanno di lusinghiero.

Ho quindi attivato il mio blog personale (intermediando, ora trascurato per curare questo), e sono intervenuto sui forum in maniera assidua (vedi condominio.web o lavoriincasa.it nick Oris ), per cercare di capire cosa pensasse la gente e i colleghi, attraverso gli scambi di opinioni.

Sono diventato delegato all’informatica della mia provincia sia per l’associazione (FIAIP) che per il consorzio (CAIPP), attivando anche una forum di interscambio per tenere in contatto i consorziati.

Sono stato chiamato da Zappulla a gestire il blog qui presente, a suo tempo, nel giugno del 2007.

Nel frattempo lavoro pure, in quelle pause che vanno dalle 8 di mattina alle 13 e dalle 15 alle 20-21….

Sono soddisfatto, il blog ha raddoppiato gli accessi, non ci sono stati grossi “incidenti di percorso”, ho trovato molti amici e colleghi, ho imparato molte cose, ho incontrato molte persone in disaccordo con me e quindi mi sono arricchito nel confronto (Voltaire, Voltaire…) .

Sono riuscito a avere il supporto degli sponsor, che ringrazio a nome di noi tutti, nel lancio del wiki.immobiliare, e ho contribuito alla realizzazione (nei limiti delle mie capacità) alla realizzazione del progetto “top secret” che si avvererà prossimamente.

Un bilancio completamente positivo, se non fosse per un fatto:

Ho maturato la sensazione, il dubbio, che ci sia una forte resistenza a parlare di alcuni argomenti, se non altro per mantenere il controllo, i privilegi, lo stato di fatto di alcune cose anche se queste oramai sono “vecchie” e il loro mantenimento dannoso all’immagine della categoria.

Come ho notato una reticenza notevole da parte di alcuni colleghi, direttamente proporzionale alla loro posizione, a parlare di argomenti in maniera trasparente perchè “se no la gente si lamenta”.

Tutto questo lo trovo disdicevole, a dir poco, come trovo infantile l’atteggiamento che viene portato avanti in caso si tocchino certi argomenti, che sfocia sempre o quasi nell’aggressività e negli attacchi personali (non che non fosse stato previsto, ma la delusione resta).

In pratica il messaggio è: ” ma come ti permetti di dire queste cose in pubblico? Io voglio continuare a fare come mi pare, se lo sanno poi…”.

E questo atteggiamento lo ritrovo nel mio piccolo, nella mia provincia, dove è meglio “non parlare” per non farsi dei “nemici” o aspettare che la gente si lamenta ma poi dimentica, piuttosto che attivarsi per un confronto costruttivo e la creazione di uno spirito di gruppo….

Io credo che fino a quando la nostra categoria, come qualsiasi categoria, avrà qualcosa del quale non si può parlare in pubblico, qui o altrove, sarà difficile guadagnare la percentuale di mercato che non serviamo, il fatidico 50% di clienti che scelgono altre strade per comprare casa, una conquista che ci farebbe tranquillamente superare questa “crisi” in atto.

Come credo che un argomento valido, che sia di vantaggio vero per tutti, clienti e agenti, verrebbe immediatamente recepito, capito e fatto proprio da chiunque voglia agire e lavorare in buona fede, puntando sulla vera professionalità e correttezza della quale tanto ci vantiamo, senza bisogno di operazioni di marketing aggressivo e convegni a cercare di dimostrarne l’utilità.

Che dire, se dei nemici ci si deve fare cercando di costruire qualcosa, in modo gratuito, senza l’appoggio di nessuna associazione o ente, perchè la passione spinge a farlo allora ben vengano i nemici, le minacce, le lettere ai direttivi, ecc. ecc., perché non credo che la soluzione sia nel tacere, nel non parlare, nell’aspettare che la gente dimentichi o non ci faccia caso, credo che la soluzione sia nel fare qualcosa, ognuno per quello che può.

Voglio credere che quanto scritto da tutti noi, in queste pagine, ha contribuito a cambiare qualcosa, forse addirittura in meglio.

Mi basta.

E parlarne non è peccato.

…

oppure sì?

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Oggi alle 20:30 circa abbiamo finito di distribuirci i cioccolatini fatti dal Catinari rimasti (a me non ne hanno dati) , grazie anche a Lui, un artigiano del cioccolato che crea cose meravigliose e semplici.

Tra sconvolgimenti societari e fiera da fare all’ultimo momento (organizzata in un ora, partendo dal nulla), dimezzati nel numero ma rafforzati nell’unione di intenti e nella voglia di costruire insieme, direi che tutto sommato portiamo a casa un bilancio positivo, con i forti segnali di solidarietà che abbiamo ricevuto, dai colleghi e dagli amici, che hanno dimostrato di apprezzare chi siamo e come lo facciamo.

Ci siamo sobbarcati tutti i turni, senza riposo, io stremato dagli eventi, gli altri stremati dal mio stato d’animo.

Siamo rimasti soddisfatti, il pubblico ha risposto, la fiera ha un bilancio positivo.

Ringrazio Monica e tutti coloro che mi sono rimasti vicino, gli amici si riconoscono nel momento della difficoltà. Grazie.

Ho scoperto che avevamo alcuni che ci vedevano “arroganti”, per una certa politica nella gestione dei rapporti esterni che non condivido, oggi non più in vigore per mia decisione (che fatica sistemare tutto… ): in pratica mi sono dovuto scusare e l’ho fatto, in un riassetto societario è normale avere pro e contro.

Ho ritrovato e riallacciato rapporti “sospesi”, con colleghi e con le quali abbiamo avuto divergenze di opinioni, allacciando un clima di confronto costruttivo.

Ho incontrato blogger del bAI, info-immobili.it (al quale chiedo scusa per il poco tempo dedicatogli, sono qui se mi vuoi ) e il mitico Notaio pentito Alessandro Pampaloni, con il quale condivido molte idee (grazie Alex ).

Dalle frecciate di Davide ( ha mal sopportaato la nostra vecchia campagna marketing anti-immagine-tutta-standard che propongo qui sotto) ho scoperto finalmente chi si era lamentato degli slogan “aggressivi” contro l’idea degli AI tutta cravatta e niente contenuto: lui, TC di successo, certo non abbandona la sua filosofia, io, che invece non posso permettermi di abbandonare il casual a causa di una scarsa propensione al bello, di certo mi guardo bene dal basarmi sull’immagine impeccabile e invece punto molto sulla capacità comunicativa e nell’empatia con il cliente, oltre a pensare fortemente che se sei sicuro di quello che fai non hai bisogno di divise. (ps non vendevo cioccolatini )

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Contatti, acquisizioni, libri della casa, tutto ha funzionato a dovere.

Quello che non ha funzionato è successo il giorno prima, venerdì.

Oggi è un altro giorno.

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Le agenzie immobiliari stanno cambiando, loro malgrado.

La professione stessa ha subito grandi cambiamenti e sta diventando sempre meno aperta a chi si improvvisa, anche a causa di provvedimenti legislativi non proprio fatti benissimo, ai quali si deve essere in grado di rispondere con efficienza e competenza.

Quindi, ecco nascere la necessità del confronto, la necessità di diffondere le informazioni,il più possibile, con tutti i mezzi.

Ecco perché il blog.

Il blog sta diventando un nuovo modo di comunicare, più immediato di un forum, meno impegnativo e di più facile lettura.

Si può rispondere, domandare, intervenire… immediatamente.

Solo un altro passo verso il miglioramento.

Saluti

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Il bAI Italy Tour è stato pensato per coniugare i nuovissimi canali di comunicazione virtuale, come il Blog, con la naturale esigenza di arricchire questa comunicazione attraverso un elemento fondamentale nella professione dell’Agente Immobiliare: il “faccia a faccia”.

Nato dal Blog Agenzie Immobiliari per mettere a confronto gli operatori del settore, il bAI Italy Tour 2007 è un evento gratuito, itinerante, dalla formula originale, un’occasione per conoscere persone con interessi simili, per proporre e partecipare a dibattiti interessanti in maniera innovativa.

Ogni argomento sarà il benvenuto e ci sarà ampio spazio per il dibattito su qualunque tema, ma naturalmente non mancherà un focus sul mondo Internet e verranno forniti tutti gli strumenti necessari a comprendere e utilizzare al meglio la Rete e tutte le possibilità da essa offerte al business degli Agenti Immobiliari.

Il bAI Italy Tour è un evento intenso con discussioni, confronti e interazione tra i partecipanti.
Tutti gli Agenti Immobiliari che hanno qualcosa da condividere o il desiderio di imparare sono invitati a partecipare.

Se vuoi sponsorizzare il bAI ITALY TOUR e intervenire come relatore contatta pamela@quotidianocasa.it

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Quotidianocasa.it ha avuto l’idea di porre in essere un’ iniziativa.

Gli agenti immobiliari che bazzicano in rete la chiedevano da tempo.

Un blog dedicato alla categoria, diversamente da “Intermediando” su un portale di livello nazionale.

L’idea può essere una ottima occasione di confronto e di arricchimento, per tutti noi colleghi e per chi, pur non Agente, vuol sapere cosa succede dall’altra parte della “barricata” e ascoltare la nostra versione delle cose.

Se l’idea è buona, un difetto lo deve avere, sennò…

E allora Peppino Zappulla e Massimo Boraso hanno deciso di dare anche a www.blogagenzieimmobiliari.it il suo difetto: me.

Quindi a rileggerci anche su blogagenzieimmobiliari.it.

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C’è in giro una notizia falsa, un falso problema, ingigantito enormemente dai media che, come sempre, oramai fanno informazione seguendo le voci di popolo e non cercando di informare.

Cercherò di dirvelo piano, per non crearvi scompensi cardiaci o crisi di panico:

il
metro
quadro
di
un
immobile
non
costa
niente.

Il metro quadro è una unità di misura, non è il fine, non è l’oggetto è il mezzo.

Prima che qualcuno si inalberi proverò a spiegarmi, cosa che purtroppo mi resta alquanto difficoltosa.

Le case occupano una superficie.

Le convenzioni e gli usi (e i parametri tecnici) hanno portato all’utilizzo del prezzo al metro quadro come parametro di riferimento per effettuare confronti tra immobili che hanno le stesse caratteristiche intrinseche ma non estrinseche: un attico in centro di Firenze uguale uguale a un altro attico in periferia della stessa città NON costa la stessa cifra.

Bella scoperta direte voi, ma proprio da qui nascono gli equivoci che si sente in giro…

A cosa mi riferisco?

Semplice, quante volte avete sentito “l’Agente immobiliare voleva fregarmi, l’appartamento non era 70 metri ma 65..”.

Riflettiamo.

Le superfici sono di varia natura.

Al di là del fatto che molte volte tale differenza tra misure è portata dal fatto che si vendono i metri quadri commerciali (la somma di tutte le superfici, aree esterne e mura comprese, calcolate secondo certi coefficienti) e non i netti calpestabili, voglio fare una riflessione partendo dalla stessa posizione prevenuta: l’agente ha, per colpa o dolo, dato una misura errata, maggiore della realtà, vendendomi meno metri di quanto dichiarato.

Nel nostro esempio abbiamo un appartamento che da 70 mq si rivela essere 65mq;
Supponiamo che tale appartamento costi 150.000,00 euro;

Domanda: alla luce della nuova misura, quanto costerà meno l’appartamento rispetto a prima?

La risposta è: costerà tanto meno quanto bravo sarà l’acquirente nel trattare.

E i metri quadri?

Risposta: ininfluenti o quasi.

Attenzione, prima di inveirmi contro vorrei porre l’attenzione su tre aspetti che ci sfuggono:

1. L’immobile non è di proprietà dell’agente immobiliare e il prezzo di vendita è stato deciso comunque dal proprietario.
2. Le case si comprano a corpo, non ci sono listini prezzi univoci e i metri quadri sono solo valori di riferimento
3. Il prezzo al metro quadro di un dato immobile è dato quindi dalla richiesta in €/superficie commerciale.

Ecco che magicamente il prezzo al metro quadro dell’esempio sale sì, ma ciò è l’unico parametro che cambia, ma risulta ininfluente ai fini della trattativa.

La sua importanza invece la mantiene come dato utile per confrontare l’immobile con altri sul mercato: ecco dove il potenziale acquirente ha subito il “danno”, nella sua capacità di giudizio legata la parametro ma non è stato truffato!

Gli rimane sempre più di un mezzo per decidere:

• Gli occhi
• Il cervello
• Il portafoglio
• Il metro
• Il rifiuto

Altra cosa è quando i metri quadri divengono importanti, se io compro un piazzale, e pago un tot al metro, pretendo che i metri siano quelli che vengono dichiarati (ci sono tolleranze, di legge).

Sinceramente, creare delle vittime sui metri quadri lo trovo esagerato, fuorviante e offensivo per le persone che cercano casa che, secondo chi ha queste teorie, sarebbero inebetiti dagli agenti immobiliari ad acquistare case in un lampo, senza pensarci, e magari a portarsele a casa sottobraccio, come un nuovo tv al plasma.

Credo fermamente che i problemi della nostra categoria siano altri: mi soffermerei su quelli.

La mia opinione, per quanto valga.

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