16 feb 08 Firenze – Hotel Baglioni – Notai e Agenti Immobiliari a confronto per trovare la nuova via.
Eccoci dunque a fare un piccolo resoconto sulla serata al quale ho partecipato in prima persona. VI prego di prendere le frasi riportate con le molle visto che sono riportate per come io le ho percepite e quindi espresse magari in modo impreciso.
Dopo l’introduzione di G. Goffredo, vice Presidente parte il Presidente Regionale Bertelli che, dopo aver premesso che la linea della dirigenza regionale è in pieno appoggio a quella nazionale, sottolinea, guardando Lulli, l’atteggiamento di apertura tenuto al tavolo di lavoro con il governo, che stona un po per il tono demagogico in bocca a un Toscanaccio, nel senso buono, come Bertelli.
16 gen 08 Specifiche e istruzioni per la realizzazione del “Libro della casa”
Il libro della casa: linee guida
- Il libro della casa altro non è che la raccolta di tutta la documentazione riguardante un immobile, inseme alla perizia di un tecnico abilitato iscritto all’albo, che ne certifica l’autenticità a una certa data, riportata nel momento della redazione del libro della casa.
- Il tecnico certifica a sua responsabilità che quanto è descritto nel plico corrisponde a verità.
- Nel libro della casa sono descritte anche le eventuali difformità riscontrate nell’immobile dal Tecnico, permettendo una stima approssimativa del loro peso sulla futura compravendita.
- Il libro della casa ha l’intento di informare il proprietario e il potenziale acquirente nel modo più completo possibile, viene rilasciato alla sottoscrizione di proposta irrevocabile d’acquisto dietro firma di ricevuta.
- Tutti i tecnici che sono interessati a collaborare all’iniziativa potranno aderire, a condizione di mantenere lo stesso prezzo politico di € 200,00 salvo spese vive e accordi di altra natura presi con i proprietari successivamente al loro aderire al’iniziativa.
- Ogni Agenzia promotrice dovrà astenersi dal farsi pagare per l’iniziativa, i rapporti economici per la realizzazione del “libro della casa” saranno solo tra proprietari e tecnici incaricati.
- Il proprietario ha la totale libertà di scelta sul tecnico al quale dare l’incarico, sia tra quelli convenzionati all’iniziativa si tra gli altri.
- Importante per la riuscita dell’iniziativa è il mantenimento di uno standard nella presentazione al pubblico, nel nome “libro della casa”, nel Logo, a libera disposizione delle agenzie che se ne faranno promotrici.
- Il libro della casa ha uno standard di impaginazione così organizzato:
- Pag 1: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
- Sezione 1: Provenienze, Estremi catastali, Urbanistica, annotazioni e difformità riscontrate. spazio per timbro/firma Tecnico
- Sezione 2: scheda commerciale completa, con descrizione anche molto dettagliata, a gusto dell’agenzia che redige, presenza accessori (ascensore, camino, ecc), elenco servizi nelle vicinanze, stato generale di manutenzione, accesso ecc.. spazio per timbro/firma Agenzia
- Sezione 3: scheda commerciale sintetica, con composizione dell’immobile e metrature di tutti i componenti, indirizzo. spazio per timbro/firma Agenzia
- Resoconto sintetico: descrive sinteticamente gli estremi della documentazione riportata nella sezione 2, elenca gli allegati presenti. spazio per timbro/firma Tecnico
- Presentazione servizi accessori dell’Agenzia che ha redatto il Libro, presentazione del tecnico, recapiti. spazio per timbro Tecnico e Agenzia
Documentazione minima (da allegare in copia, ove presente)
- Dati proprietà(per ognuno degli aventi diritto)
- Nome
- Cognome
- Data e luogo di nascita
- Residenza e domicilio completi
- Codice fiscale
- Stato civile
- Conservatoria
- Provienienze
- Atti di mutuo (ove presente)
- Ipoteche (vuote comprese, ove presenti)
- Altro
- Estratti catastali
- Planimetrie
- Elaborato planimetrico (per i condomini)
- Urbanistica
- Permessi edilizi
- Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
- Data presentazione e ritiro
- Protocollo
- n° pratica
- n° concessione
- Autorizzazioni
- D.I.A.
- Piante ultimo permesso approvato
- Lettere inizio e fine lavori
- Certificato abitabilità/agibilità
- Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)
- Impianti tecnologici
- Certificazioni conformità imp. Elettrico
- Certificazioni conformità imp. idraulico
- Libretto manutenzione caldaia
- Residenza e domicilio completi
- Eventuale certificazione impianto condizionamento
- (da prevederre la futura certificazione energetica)
- Descrizione
- Collocazione
- Composizione
- Confini
- Regolamenti condominiali
- Recapiti telefonici amministratore condominiale
- Documentazione fotografica
- Esterno
- Zona giorno
- Zona notte
Catasto
15 mar 07 Metri quadri
C’è in giro una notizia falsa, un falso problema, ingigantito enormemente dai media che, come sempre, oramai fanno informazione seguendo le voci di popolo e non cercando di informare.
Cercherò di dirvelo piano, per non crearvi scompensi cardiaci o crisi di panico:
il
metro
quadro
di
un
immobile
non
costa
niente.
Il metro quadro è una unità di misura, non è il fine, non è l’oggetto è il mezzo.
Prima che qualcuno si inalberi proverò a spiegarmi, cosa che purtroppo mi resta alquanto difficoltosa.
Le case occupano una superficie.
Le convenzioni e gli usi (e i parametri tecnici) hanno portato all’utilizzo del prezzo al metro quadro come parametro di riferimento per effettuare confronti tra immobili che hanno le stesse caratteristiche intrinseche ma non estrinseche: un attico in centro di Firenze uguale uguale a un altro attico in periferia della stessa città NON costa la stessa cifra.
Bella scoperta direte voi, ma proprio da qui nascono gli equivoci che si sente in giro…
A cosa mi riferisco?
Semplice, quante volte avete sentito “l’Agente immobiliare voleva fregarmi, l’appartamento non era 70 metri ma 65..”.
Riflettiamo.
Le superfici sono di varia natura.
Al di là del fatto che molte volte tale differenza tra misure è portata dal fatto che si vendono i metri quadri commerciali (la somma di tutte le superfici, aree esterne e mura comprese, calcolate secondo certi coefficienti) e non i netti calpestabili, voglio fare una riflessione partendo dalla stessa posizione prevenuta: l’agente ha, per colpa o dolo, dato una misura errata, maggiore della realtà, vendendomi meno metri di quanto dichiarato.
Nel nostro esempio abbiamo un appartamento che da 70 mq si rivela essere 65mq;
Supponiamo che tale appartamento costi 150.000,00 euro;
Domanda: alla luce della nuova misura, quanto costerà meno l’appartamento rispetto a prima?
La risposta è: costerà tanto meno quanto bravo sarà l’acquirente nel trattare.
E i metri quadri?
Risposta: ininfluenti o quasi.
Attenzione, prima di inveirmi contro vorrei porre l’attenzione su tre aspetti che ci sfuggono:
- L’immobile non è di proprietà dell’agente immobiliare e il prezzo di vendita è stato deciso comunque dal proprietario.
- Le case si comprano a corpo, non ci sono listini prezzi univoci e i metri quadri sono solo valori di riferimento
- Il prezzo al metro quadro di un dato immobile è dato quindi dalla richiesta in €/superficie commerciale.
Ecco che magicamente il prezzo al metro quadro dell’esempio sale sì, ma ciò è l’unico parametro che cambia, ma risulta ininfluente ai fini della trattativa.
La sua importanza invece la mantiene come dato utile per confrontare l’immobile con altri sul mercato: ecco dove il potenziale acquirente ha subito il “danno”, nella sua capacità di giudizio legata la parametro ma non è stato truffato!
Gli rimane sempre più di un mezzo per decidere:
- Gli occhi
- Il cervello
- Il portafoglio
- Il metro
- Il rifiuto
Altra cosa è quando i metri quadri divengono importanti, se io compro un piazzale, e pago un tot al metro, pretendo che i metri siano quelli che vengono dichiarati (ci sono tolleranze, di legge).
Sinceramente, creare delle vittime sui metri quadri lo trovo esagerato, fuorviante e offensivo per le persone che cercano casa che, secondo chi ha queste teorie, sarebbero inebetiti dagli agenti immobiliari ad acquistare case in un lampo, senza pensarci, e magari a portarsele a casa sottobraccio, come un nuovo tv al plasma.
Credo fermamente che i problemi della nostra categoria siano altri: mi soffermerei su quelli.
La mia opinione, per quanto valga.
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