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Carta, matita, pennarelli e fantasia, qui alcuni capolavori:

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Ultimamente leggo in molti di questi anfratti pieni di verità cosmica l’idea che gli Agenti Immobiliari abbiano da perdere dalla proposta Galante, quella per capirsi, che immetterebbe la provvigione alla francese, con il pagamento provvigionale a carico della parte venditrice: un pò come il mandato insomma.

Sinceramente, perchè non li accontentiamo?

Una mente semplice si accontenta facilmente, basta darle l’impressione di fargli un piacere e questa va in brodo di giuggiole.

Cosa ci costa a noi riscuotere gli stessi soldi anzi, spesso pure di più?

Chi glielo spiega alle menti così logiche e illuminate che in una trattativa tutto è trattabile e tutto viene trattato, provvigioni comprese?

Ci proviamo?

Che io sappia in Francia si beccano il 5% dal venditore, così almeno mi ha detto la sig.ra francese che ha acquistato tramite noi un appartamento che mi ha pagato il 3% senza batter ciglio ne chieder di pagare a nero, finalmente ho potuto riscuotere l’i.v.a.senza caricarmela io

Dal venditore prenderò il 2%, come da accordi, al rogito (se tutto va bene).

Quindi il 5% , non mi sarebbe cambiato un bel niente con il nuovo provvedimento (c’è chi prende di più e c’è chi prende di meno, in questa mia riflessione non importa).

In molte trattative invece non va così liscia, infatti la provvigione varia moltissimo a seconda dell’affare, dell’entità delle cifre, dei pagamenti… ecc.

Inoltre devi trattare due volte, le discussioni sono doppie: una col venditore e una con l’acquirente e a volte capita che prendi da uno e dall’altro no (capita, capita…).

Quindi ecco che in quest’ultimo caso io, da una affare, mi beccherei non più il 5% ma il 2-3% (sono così rari gente?).

Perchè ho dovuto trattare la provvigione?

Ma perchè io lavoro per entrambe le parti, e quindi a seconda di come vanno le cose sono costretto a rivedere le mie posizioni e le mie pretese: devo essere infrapartes, equidistante il più possibile, cerco il punto di incontro tra le parti, devo andare d’accordo con entrambe!

Ecco perchè spesso tratto pure il mio compenso, a volte in cambio di un’apertura alla conclusione dell’affare da parte di un cliente, sia esso venditore o acquirente, si finisce per discuterne…

A volte ancora si è costretti a prendere provvigioni basse per accordi pre-esistenti, perchè chi paga è un vecchio cliente, perchè gli abbiamo appena venduto la casa e gliene facciamo comprare un’altra…

Invece, con la nostra bella provvigione garantita dalla parte venditrice avremo la vita molto più semplice:

1) Non avremo più confusione: si lavora per i venditori e si riscuote sempre!

2) Se un acquirente fa il furbetto lo sistemiamo a dovere: il nostro compito è far guadagnare il più possibile il venditore adesso!

3) Si può smettere di iniziare trattative estenuanti, ci facciamo dare un bel mandato e si vende noi: offerta conforme o proposta irrevocabile valida 30 gg , nel frattempo con la proposta in mano richiamiamo tutti gli indecisi e facciamo una bella asta.

4) Mandiamo a farsi benedire il ruolo, ci scriviamo tutti come procacciatori (che qualche CCIAA dice non si può ma poi ne è piena), non registriamo un bel tubo di nulla: che lo stato si faccia da se i suoi compiti, senza demandarli ad altri.

5) Assorbiamo anche quella parte di mercato che ci sfugge, è automatico che chi vende casa si affidi a chi cura i suoi interessi e con questa nuova idea illuminata del Galante e dei suoi seguaci lo possiamo diventare senza remora: finalmente siamo VENDITORI di case.

L’unica cosa che ci rimettiamo è che faremmo un altro lavoro, che non avrebbe il fascino che ha adesso, il mettere d’accordo le persone, risolvere i loro problemi, le trattative, le strategie…tutto buttato.

In compenso, però, molti più soldi in saccoccia e meno rotture: VENDONSI!!!

E non dimenticate, cari colleghi, l’aspetto più “inaspettato” del provvedimento: finalmente saremmo visti come un servizio utile, e gratuito

Pensate, l’acquirente ignaro, entrare tranquillo in agenzia per cercare un immobile, tanto non paga l’AI, lo paga il venditore!

E verrebbe di più di ora, anche perchè fuori dalle agenzie non ne trova più una di casa: chi glielo fa fare a un venditore di non rivolgersi alle agenzie dopo? Basta ricaricare il prezzo sull’acquirente, che manco e ne accorge, e comunque mi tolgo la rottura di trattare per me, tanto lo fa l’Agente Immobiliare che si becca il 5% del prezzo e lo sa che se non mi porta quella cifra, col cavolo che glieli do.

Sai che pacchia.

Per capire perchè un mediatore è meglio di un venditore ci vuole troppo sforzo mentale, e per fare il mediatore ci vuole molta più fatica di quella che serve a un venditore.

Quindi perchè ci ostiniamo?

Siamo così innamorati di questo mestiere che non possiamo stravolgerlo e trasformarlo in quel modo?

E pensate che a loro importi?

Riflettiamoci Colleghi: cosa ne pensate?

A voi.

….ma senza scomodarsi a interpretare ideogrammi dai duplici significati vorrei introdurre il mio pensiero.

Viviamo un’occasione, l’occasione di dare alla nostra “professione/lavoro/mestiere/ausiliarità” una dignità che ancora non ha avuto, in Italia.

Prima di continuare faccio delle considerazioni:

Negli ultimi anni abbiamo visto crescere in modo indiscriminato le richieste di chi vendeva un immobile, pretesa sicuramente lecita ma che ci ha visti in difficoltà a porre il giusto freno, proprio in forza della corsa all’immobile portata dalla facilità di ottenere finanziamenti per gli acquirenti, oltre che da una certa “febbricciola” all’acquisto che si è diffusa a livello pandemico.

Oggi si torna a livelli ragionevoli (tralascio di analizzarne le ragioni), ma il Mercato (Sua Maestà), stracolmo di operatori più o meno improvvisati si “restringe” e si ravvedono i primi “sgomitamenti” assieme ai primi “sgomenti”…

La cosa certa era che se fino ad oggi la corsa all’acquisizione era divenuta selvaggia, con la presentazione di pagine pubblicitarie piene di immobili a qualunque prezzo (sia in linea che completamente fuori), in una situazione nella quale i proprietari deliravano prezzi da favola e a volte pure con ragione (quante case ho visto vendere a prezzi per me assurdi..), oggi, tra i saldi immobiliari (sic..) e la richiesta che cala abbiamo finalmente l’occasione, anzi, direi che non abbiamo più scuse: si deve finalmente attuare una politica di miglioramento della qualità nelle nostre proposte al pubblico di acquirenti.

In soldoni: cominciamo a fare un distinguo tra case “a prezzo” e case proposte a prezzi “fuori”.

Cominciamo a toglierle dalla pubblicità, proviamo almeno, se non a lasciare il proprietario con le sue planimetrie in mano sulla soglia della sua “cara” casa mentre noi salutiamo cortesemente con un “no grazie“, a questi proprietari un pochino troppo esosi, che si approcciano al mondo delle compravendite sparando cifre assurde, con l’unico risultato di farci perdere mesi (anni?) ad attendere che rinsaviscano, tra l’altro prendendoci anche il loro scontento e la loro insoddisfazione, cominciamo a dire loro:

“…la sua richiesta è esosa, non la posso pubblicizzare per decenza (vergogna), la potrei proporre solamente a chi mi chiedesse precisamente un immobile in questa via e dissociandomi dal prezzo richiesto, in pratica mi scusi per il disturbo ma non credo di poterle essere utile…”.

Inoltre, cominciamo a creare circoli virtuosi, penso al “Libro della casa“, che ripeto è a disposizione di tutti coloro che volessero aderire all’iniziativa e promuoverlo mantenendone inalterati gli scopi e le intenzioni, penso a Consorzi che si preoccupano un pochino meno del loro sostentamento economico e che invece mettono su numeri verdi per una prima Conciliazione (idea di Dimitri) con i clienti insoddisfatti, promuovono bacheche negli istituti di credito (sempre Dimitri), penso a riviste che diminuiscono i loro costi/pagina all’aumentare del numero dei consorziati , penso a un sistema telematico per il controllo dei prezzi medi, per creare dei borsini finalmente attendibili e controllare l’andamento mercato in maniera analitica, in modo semplice, sicuro e rispettoso della privacy (si può, si può), penso a questo blog, al wiky, all’mls e a tutto ciò che saremo in grado di fare noi AI, da soli (come categoria), autonomamente, purtroppo.

Solo così potremo conquistare quella percentuale di clientela (50%?) che ancora non ci ritiene meritevoli di servirla.

Partendo da questo dato, se ci riusciamo, parleremo ancora di crisi?

Sempre meglio che stare sugli alberi a cantare.

Ho detto la mia.

Oggi voglio provocare.

Dunque, PREMESSA (fondata o meno lo discuteremo poi):

1. Le agenzie sono care (tradotto:costano molto rispetto al servizio che danno)
2. Le agenzie danno un servizio insoddisfacente.
3. Le agenzie non servono, meglio i privati.

Fermiamoci qui, ci basta.

Altro dato.

Il mercato delle agenzie sembra si attesti sul 35%.

Bene.

Premessa finita. Considerazioni?

Io da questi dati, se sono fondati e veritieri desumo:

• Le agenzie? Come tutti i prodotti cari e di poca utilità se ne può fare a meno, basta evitarle.
• Alle agenzie si rivolgono solo coloro che vogliono durare poca fatica, ma visto il prezzo esagerato e il fatto che se ne può fare tranquillamente a meno, perché dovrei usarle se non me le posso permettere? Molto meglio risparmiare e fare da soli, che si fa anche meglio.
• La maggioranza delle case (il 75%) non è in vendita nelle agenzie, ma dai privati, quindi perché mai io dovrei pagare una qualsiasi cifra rivolgendomi a queste? Per avere meno scelta?

Ma allora come mai se si ritiene il servizio delle agenzie così poco utile, e tra l’altro fuori prezzo, la clientela continua a rivolgersi ad esse (noi)?

Riflettendo, forse un servizio c’è allora: siamo il capro espiatorio.

Come mai tutta questa guerra agli AI, tutta questa campagna di demonizzazione, tra l’altro rivolta stranamente agli Agenti Patentati, anche quando si hanno problemi con abusivi o irregolari (vedi qui ad esempio)?

…

In un commento su un post di Neottolemo su mentecritica ho scritto rispondendo a una delle solite frecciatine alla categoria sull’aumento dei prezzi (del quale avremmo responsabilità diretta secondo l’assurdo superficiale assunto che più costa più guadagnamo) e sulla scarsa professionalità in questo modo:

…beh, esistono tanti ottici, dentisti, psicologi, avvocati, spazzini che fanno altrettanti danni o sono altrettanto idioti [in relazione a alcuni esempi di AI -NDR], ma non se ne parla.
Solo che se vuoi avere un paio di occhiali devi andare dall’ottico e non gli dai colpa del tuo abbassamento della vista, se vuoi adottare un figlio devi passare dallo psicologo e non lo colpevolizzi per questo dicendo che è un meccanismo che ha creato la lobby degli psicologi, se ti devi difendere devi andare dall’avvocato senza sospettare minimamente che sia stata la volontà dell’avvocato a farti passare beghe legali , se vuoi avere le città pulite ti servono gli spazzini e non credi che siano loro a aumentare la sporcizia per guadagnare di più.

Ho reso l’idea?

Come corollario aggiungerei: l’agente immobiliare invece lo puoi evitare tranquillamente.

Naturalmente Neottolemo non voleva prendersela con la categoria, voleva solo portare la propria opinione, ma mi perdonerà se l’ho citato in questo post, l’ho fatto per educazione visto che parlavo di un episodio che lo coinvolgeva: io sono un assiduo lettore di MC e mi piacciono tutti i loro articoli, anche quando non sono d’accordo…

Solo che per una volta, dopo aver contribuito molte volte alla autocritica della mia categoria, in mille risposte ai vari post nei vari forum e blog della rete, vorrei che si riflettesse, una volta tanto, anche nella direzione opposta.

Sempre se ci riusciamo…

Io ho detto, ora,  se vi va, dite voi.

Non è difficile sospettare (a torto o a ragione) nella politica di governo, il tentativo di sminuire la figura dell’AI cercando di eliminare prima i requisiti minimi e poi arrivare a eliminare le incompatibilità, cose che messe insieme renderebbero possibili, in teoria, l’apertura di “Supermercati della casa”, con decine di dipendenti che scorrazzano i clienti di turno, con pochi responsabili che seguono le pratiche, con modulini tipo quelli che si usa per acquistare un TV mega-schermo…

Comunque sulla liberalizzazione ho dato il mio pensiero in questo post, quindi non mi ripeto..

Nella legge che regola la nostra professione, che adesso vogliono togliere, l’utilizzo di “accompagnatori agli immobili” non era previsto, a meno che questi non fossero iscritti al ruolo…

Perfino per le acquisizioni è prevista l’iscrizione al ruolo, quindi anche la figura degli “acquisitori” (oggi sostituita in gran parte dai call center, interni o a pagamento) non sarebbe proprio regolamentata e prevista, per quanto mi risulta.

A queste limitazioni la categoria, bisognosa di forza lavoro, ha risposto aggirando di fatto la legge, con assunzioni a progetto, a tempo indeterminato part time, che di fatto si sono rivelati meri artifici per avere più persone che fanno l’AI, anche se non lo sono.

Adesso, con gli ultimi sviluppi, se l’art. 2 della 39/89 se ne va in pensione, invece di prendere persone e formarle in modo completo, formo gruppi di lavoro con mansioni definite (accompagnatori, acquisitori, responsabili, ecc.), persone che sanno fare solo quello e vendo, come un qualsiasi altro prodotto, immobili sono sicuramente più “furbo” di chi cerca di creare colleghi a tutto tondo…(molte realtà esistenti non hanno aspettato la liberalizzazione, lo fanno da molti anni)

A ben guardare, il target di tali agenzie molte volte è il mercato medio basso, dove il numero è un parametro più forte della qualità e dove si può agire con più forza sugli acquirenti, con compromessi a mille euro e sospensive al mutuo annessi (sui quali magari discutiamo in un altro post), mi sorge la domanda che in verità non mi abbandona mai:

Ma l’Agente Immobiliare vende o media?

Parlando del lavoro,della pratica:

Se io ho molti accompagnatori, che hanno come primo compito portare gente a vedere case, formati il minimo indispensabile (per adesso non possono mediare, mi sembra), il mio sforzo sarà orientato a farli produrre il più possibile numeri, nel senso di appuntamenti eseguiti, e di proposte.

Ora, nella mia esperienza i numeri mal si sposano con la qualità.

Mi spiego: se a tot numeri corrispondono tot AI, allora il problema non si pone, almeno in teoria, nel senso che se un numero non esagerato di affari sono seguiti da un AI, almeno si dovrebbe essere più tranquilli sul fatto che le cose siano seguite come dovrebbe essere fatto.

Ma anche se si mettesse un numero sufficiente di AI con carica di Responsabile a capo di gruppi di lavoro di Accompagnatori, verrebbe a mancare il rapporto fiduciario che si instaura con un cliente quando sei tu a accompagnarlo dall’inizio alla fine di un affare, in prima persona.

In sostanza, per il modo che intendo io di fare l’AI, un affare dovrebbe essere seguito fino alla fine da chi lo ha cominciato.

Ma certo è una pratica, un modus operandi che ha dei limiti in fatto di redditività e di controllo: ci si deve servire di gente preparata il più possibile, che vuole essere pagata e che può andare altrove o aprire per conto proprio, e un AI che ti va via non è come un accompagnatore che se ne va, un AI si è fatto la propria rete di conoscenze, un AI è una risorsa completa.

In un momento dove i piccoli boccheggiano, (un po come le botteghe dove facevamo la spesa), dove il mercato soffre, specie nel target medio-basso, è strano che invece di specializzazione e aggregazione tra AI veri si cerchi di agevolare soluzioni di questo tipo…

Credo che il nostro sia un lavoro sulle persone e non sugli immobili e sui grafici di rendimento (che anche io faccio, ma riguardo alle spese di pubblicità), penso che il far fare un numero minimo fisso di appuntamenti come regola inderogabile, pena il licenziamento, a persone che prendono 500 euro e percentuali da fame, senza imparare niente, NON sia la soluzione.

Si può benissimo controllare il rendimento di colleghi mantenendone la dignità professionale, secondo me.

Insomma, non credo che si possa fare l’AI, quello “di strada”, quello che parla con la gente dall’inizio alla fine di un affare, quello che studia e ha la passione per il suo lavoro, quello che MEDIA non quello che VENDE, che ha un ruolo sociale, non solo economico, in modo meccanico e basato sui meri numeri.

Credo che l’AI sia mal sostituito da catene di montaggio, redditizie sicuramente, ma non interessanti per quanto mi riguarda.

Non sarebbe possibile fare una via di mezzo?

Insomma:

Quanti sono i modi di fare l’AI?

Attendo commenti.

(chiedo scusa ma avevo incollato la bozza, adesso è corretto, almeno spero)

Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale:

1) Pretendete di visionare la documentazione relativa all’immobile qualche giorno prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e fatela visionare a tecnici/notai di vostra fiducia. Può sembrare un’ovvietà, ma spesso le agenzie mettono fretta per firmare la proposta senza avere fornito la documentazione.

La documentazione minima da richiedere è:
• Atto di provenienza o atto di successione che attesti che chi sta vendendo l’immobile sia davvero titolato a farlo. Se la persona a cui ho intestato l’assegno in sede di proposta o al preliminare non è il soggetto titolato a vendere, il rogito non potrà essere eseguito e…andate poi a riprendere i soldi dopo che l’assegno è stato incassato

• Visura catastale aggiornata per essere sicuri che non vi stiano vendendo una soffitta o lavatoio per abitazione di lusso

• Planimetria catastale aggiornata per verificare che non siano state effettuate opere abusive
• Visura ipocatastale per verificare che non vi siano ipoteche, pignoramenti e/o altri procedimenti dei quali non siete stati informati

• Concessione edilizia e/o in sanatoria nel caso di immobile nel quale siano stati realizzati abusi edilizi
• Certificato di abitabilità
• Regolamento di condominio per verificare che non ci siano servitù o altri elementi strani.

Posso anche innamorarmi di una casa con degli abusi edilizi ma se non ha l’abitabilità non è possibile rivenderla (a meno di non truffare altre persone tacendo il problema o di accettare una significativa riduzione del valore) e, soprattutto, non è possibile darla in locazione. Infatti se una casa non è abitabile e viene affittata e all’inquilino succede qualcosa, il locatore ne risponde penalmente…una bazzecola.

In aggiunta, alcune opere abusive definite banali, possono compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
L’abitabilità si può sempre richiedere ma è necessario presentare una corposa documentazione, in alcuni casi è necessario anche rieseguire il collaudo statico dell’intero fabbricato e, anche in questo caso, se il tutto non viene fatto il proprietario ne risponde penalmente se capita qualcosa di brutto.

Ultimo aspetto non trascurabile sono le spese condominiali.
Se l’abuso edilizio ha comportato un aumento della volumetria, una volta sanato il tutto ottenendo anche l’abitabilità, è necessario informare il condominio per far rivedere le tabelle millesimali. Il condominio, a questo punto, se l’abuso è stato realizzato, per esempio, 10 anni prima, può chiedere 10 anni di spese condominiali arretrate (ad esempio un balcone viene chiuso per farci una camera con riscaldamento. Tra condono e pratiche varie sono passati 10 anni dalla realizzazione…per 10 anni si è usufruito del riscaldamento condominiale senza pagare quote aggiuntive. Furbo no?)

Infine, se non è stata inserito nessuna clausola nel preliminare o nel rogito che obbligano il venditore a farsi carico delle spese per regolarizzare il tutto, l’acquirente è costretto a farsene carico salvo poi rivalersi per via legale sul venditore (con i tempi biblici di cui tutti siamo consapevoli…)

Tutti i documenti indicati sono essenziali ed indispensabili per garantire la regolarità urbanistica di un immobile.
Attenzione, molti potrebbero obiettare che tali documenti servono solo in sede di rogito. Ma proviamo ad analizzare la situazione nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica in sede di rogito:

- al rogito probabilmente sono stati già pagati un bel po’ di soldi al venditore e la provvigione al mediatore
- il mediatore dirà che per alcune di queste indagini non aveva esplicito mandato ad eseguirle per es. la visura ipocatastale (è una ricerca mirata sullo specifico immobile) e, per altre, che lui ha solo riferito quanto gli ha detto il Venditore esonerandosi così da ogni responsabilità. In realtà non è proprio così, infatti è pur sempre un operatore professionale e deve agire con la media diligenza ben superiore a quella “buon padre di famiglia” richiesta ad un mediatore occasionale. In altri termini, se nella casa è stato fatto un abuso e non è stato sanato da una concessione edilizia non è necessario fare specifiche ricerche per capire che la casa non è in regola e il mediatore dovrebbe evidenziarlo al potenziale acquirente anche se il Venditore non gli ha detto nulla. (art. 1759 del Codice Civile).

Inoltre, il Notaio in sede di rogito non è tenuto a chiedere la certificazione di abitabilità, per cui se “casualmente” lo dimenticasse il problema potrebbe anche non venire fuori fino al momento in cui decidete di rivendere o di affittare.

Attenzione anche ad altri “dettagli” come:
- il diritto di superficie, ossia case costruite su terreni che sono di proprietà del comune. E’ vero che si può sempre fare il riscatto delle stesse, peccato però che queste case sono state realizzate e vendute la prima volta come edilizia popolare, quindi con prezzi molto bassi e cercheranno di rivenderle al prezzo di mercato. Questo lo fanno anche i privati e non solo le agenzie

- aspetti legati al piano regolatore del comune per es. in alcuni comuni la dimensione minima di un appartamento è 40 mq, quindi se mi propongono un monolocale da 25 mq forse c’è qualcosa che non va

2) Evitare di visionare gli immobili e/o di sottoscrivere proposte di acquisto da soli ma portare sempre con sé una persona di fiducia non parte in causa della compravendita che potrà servirvi come testimone in caso di contenzioso. Richiedere sempre il tesserino o il numero di iscrizione al ruolo della Camera di Commercio a tutti gli agenti/mediatori che ci accompagnano a visionare un immobile. Se non iscritti al ruolo, non hanno diritto alla provvigione.

Spesso, quando si visionano immobili con agenzie immobiliari, si viene accompagnati da persone diverse e al momento della stipula della proposta ci si trova davanti l’ennesima persona diversa.

Questo è fatto per avere sempre disponibile un “falso testimone” in caso di contenzioso. Infatti, è la vostra parola contro quella dell’agente immobiliare che vi ha accompagnato nella visita X ma che non è quello che ha sottoscritto la proposta di acquisto che ha sottoscritto il documento che lo titola a richiedere la provvigione. Tutti gli altri collaboratori che avete incontrato, in teoria, non sono parti in causa e possono testimoniare contro di voi, salvo chiedervi anche loro la provvigione se il tutto va a buon fine ( art 1755 e 1758 del Codice Civile circa il diritto ad una quota della provvigione di tutti i mediatori coinvolti nella trattativa)

3) Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario. Vi ritrovereste automaticamente imbrigliati in un contratto preliminare senza saperlo…A parte il fatto che molta giurisprudenza ritiene questo non valido (infatti la conoscenza dell’accettazione tramite telegramma non ha senso in quanto si tratta di un contratto atipico per cui se io mando un telegramma ad una persona posso essere sicura che l’abbia ricevuto ma non che l’abbia letto, quindi ha cognizione ma non conoscenza).

4) Alla luce di quanto sopra è immediato capire perché conviene sempre legare il pagamento della provvigione al mediatore immobiliare solo all’effettivo svolgimento del rogito considerando solo in quel momento l’affare concluso e andato a buon fine rifiutando le clausole che prevedono il pagamento al preliminare e/o 30 gg dall’accettazione del venditore

5) Inserire sempre nella proposta di acquisto una clausola risolutiva espressa del tipo “Qualora emergano successivamente alla redazione della presenta proposta di acquisto delle irregolarità urbanistiche e/o altre irregolarità (ad es.ipoteche non indicate) delle quali non vi è esplicita menzione nella stessa, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’assegno versato a titolo di acconto e sarà libero da ogni obbligo nei confronti del venditore e del mediatore immobiliare”.

6) Mai firmare assegni a (o peggio fare bonifici) a qualsiasi titolo intestati all’agenzia immobiliare, in nessun momento della transazione precedente il rogito. All’atto della sottoscrizione della proposta si da un assegno a titolo di acconto sul prezzo dell’immobile, Non si tratta di una caparra (come spesso fanno credere) e tantomeno di un acconto spese sulla provvigione. In sede di stesura di preliminare (ovviamente se siete stati attenti con la regola numero 3), allora e solo allora ogni somma consegnata si trasforma in caparra confirmatoria. Le agenzie vi convincono a far firmare la clausola che la proposta si trasforma in preliminare dicendovi “Signora così il suo assegno si trasforma in caparra e lei è più tutelata perché il Venditore se pensa di recedere le deve ridare il doppio dei soldi”. Peccato che non aggiungano che in quel caso Voi siete da subito vincolati a pagargli la provvigione. E’ anche evidente il perché l’assegno va sempre intestato al Venditore. Infatti se questi recede deve restituirvi i soldi ( a doppio se avete voluto rischiare con la trasformazione automatica in preliminare), viceversa se l’assegno è intestato all’agenzia, cosa restituisce il Venditore? Il niente che ha ricevuto. E l’agenzia? Beh, per lei l’affare è concluso quindi si terrà la sua provvigione e vi dirà di rivalervi sul venditore.

7) Rivolgersi sempre ad Notaio di fiducia, possibilmente esperto in questa materia. Ho sentito agenzie dire che avevano Notai amici pronti a fare ottimi prezzi e che era meglio non andare dagli altri perché chiedevano troppi soldi, ad esempio 7.000 € per un preliminare. Il Notaio è un professionista e le sue parcelle devono attenersi agli onorari indicati dall’ordine.

8 ) In caso di comportamento scorretto di un agente immobiliare, segnalatelo sempre agli appositi uffici della Camera di Commercio. Eseguiranno tutte le verifiche del caso (iscrizione al ruolo, utilizzo di documentazione depositata in Camera di Commercio, ecc) e possono applicare sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari che arrivano fino alla radiazione dal ruolo.

9) Diffidate delle agenzie che promettono provvigione nulla per il venditore. Infatti, il codice Civile dice chiaramente che la provvigione è una ed una sola e che grava su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 Codice Civile). Quindi se voi non vi siete accordati con il venditore davanti al mediatore, perchè dovreste pagare solo voi acquirenti la provvigione? Per giunta oggi è obbligatorio indicare nel preliminare se ci si è avvalsi dell’opera di un mediatore e in che misura è stata suddivisa la provvigione tra le parti.

10) Attenzione ai franchising. Infatti, spesso accade che il mandato di vendita sia stato dato ad una agenzia diversa da quella con cui siete in trattative come acquirenti. L’agenzia a cui è stato dato il mandato dal venditore, ad affare concluso, potrebbe chiedervi la provvigione e, purtroppo, ha diritto ad averla.

Ovviamente quanto esposto non è assolutamente esaustivo ma sono solo dei consigli per evitare spiacevoli sorprese quando si compie un passo importante come l’acquisto di una casa.

Di: Ercolina

 

 

Questo post è un po lungo, quindi armatevi di pazienza.

In realtà io non ho scritto nulla di queste cose: sono post, commenti riportati, scritti da agenti immobiliari “abusivi”, aspiranti Notai, Tecnici ecc…

Sia chiaro che sono espressione di pensieri personali e non sono rappresentativi di tutta una categoria, non facciamo l’errore di generalizzare, almeno noi AI…

Eccoli a VOI, suddivisi per tema:

Riguardo alla sicurezza che può dare un Agente Immobiliare sull’acquisto di un immobile :

Ma fate promozione immobiliare invece di parlare di sicurezza. Non siete (agenti immobiliari in generale) figure con potere giuridico, non fate nemmeno le visure delle proprietà che acquisite… ma che parlate di sicurezza! La sicurezza nelle compravendite immobiliari le danno SOLO gli avvocati (di parte) ed i NOTAI che prima verificano la fattibilità dell’affare.

IMPARATE MARKETING! E’ questo che vogliono i nostri clienti!

G. – Firenze

Al di la del fatto che se io comprassi un immobile, per farmi fare i controlli andrei da un Geometra, non da un Avvocato, e che il Notaio prima o poi lo devo incontrare , e soprassedendo sul fatto che G. non si qualifica se non con un nome e un luogo, ricordo anche un altro caso, credo di un aspirante notaio, che scriveva:

Sull’accesso alla professione (incompatibilità):

Ci sono moltissimi soggetti, debitamente laureati in giurisprudenza, con pratica notarile svolta e che lavorano in studi notarili anche da molti anni con padronanza di almeno due lingue, che relativamente a contratti immobiliari, catasto, riscossine imposte e relativa applicazione, estimo perchè molto spesso capita di verificare requisiti e valutazioni immobili hanno una preparazione nettamente e indiscutibilmente superiore a qualsiasi agente immobiliare e su questo non c’è alcun dubbio. Eppure non possono accedere alla professione di agente immobiliare.Il tutto si commenta da solo.

Sul compenso di mediazione in caso di esclusive (e qui personalmente mi trova d’accordo):

Il problena della mediazione non è certamente equiparabile agli altri paesi europei come ben specificato dalla mail precdente, i dati parlano chiaro. Le discussioni vanno sempre affrontate dati alla mano. Si parla del ruolo degli agenti come posizione super partes, qualifica assolutamente non ipotizzabile vista la tendenza a iper valutare gli immobili per ragioni di mediazione. Inoltre nel caso di mandato eslusivo e di coseguente sottrazione del bene stesso dal mercato generale, tale esclusività dovrebbe, come accade per qualsiasi prodotto, essere compensata da una remunerazione al proprietario del bene stesso.

Sui contratti:

In riferimento ai contratti preliminari, ritengo che la redazione del contratto stesso debba essere affidata a tecnici del diritto e, con il dovuto rispetto, non a chi ha svolto un corso di tre mesi e un esame, che materialmente non puo’ consentire un approccio competente a tematiche contrattuali, fiscali e giurisprudenziali in materia immobiliare. Si precisa altresì che l’obbligo di registrazione del contratto preliminare non tutela compiutamente l’acquirente, bensì è la trascrizione dello stesso a dare certezza di diritto. Dal momento che le transazioni immobiliari non si esuriscono nella sola compravendita ma coinvolgono ben altri e piu’ complessi istituti giuridici, consiglio vivamente di rivolgersi, per la redazione del contratto preliminare, a soggetti qualificati e veramente specializzati che senza ombra di dubbio provengono da ben altri tipi di formazione e preparazione.

Colgo l’occasione per precisare che non è il ruolo del mediatore cosi’ come previsto dal codice civile si estriseca in poche parole nel mettere in contatto la parte venditrice con la parte acquirente. Pertanto solo professionisti di qualità e con laurea e con un concorso serio e altamente selettivo possono rispondere alle esigenze di un mercato complesso e dare vere garanzie e tutele ai consumatori e non altri. Ognuno deve fare il proprio mestiere. Quando vedo scritto in un contratto preliminare “…….promette di acquistare per se o per persona da nominare o ente” capisco da dove venga e nella fattispecie di acquisto di porzioni di fabbricato facente parte di un condominio puo’ subentrare chiuque. Se questa è una delle certezze demandate a chi puo’ redigere un preliminare con dichiarazioni della parte promittente la vendita sulla libertà del bene da pesi o vicoli, servitu’ attive e passive, senza sapere fare o peggio leggere una visura alla Conservatoria siamo a Cavallo. I contratti seri, anche preliminari, vanno trascritti oltre che registrati e per questo ci sono professionisti competenti.

Riguardo a come svolgere la professione senza abilitazione:

Ecco una soluzione pro tempore: si costituisce una srl, si nomina amministratore a revoca un soggetto munito di patentino, si prende la maggioranza delle quote della società, magari in due sena il famigerato e fonte di ogni sapere patentino e si lavora. Come vedete tutte le parole spese a difesa della categoria al fine di tutelare i consumatori, del’imprtanza della preparazione e competenza (in un corso di tre mesi e con un esame si prende il posto del Notaio o di un Avvocato nei contrati preliminari provocando danni a tamburo battente), non hannno nessun valore perchè di persone giuridiche impostate come sopra è affollato il Registro delle Imprese.

Sui contratti fatti dagli AI:

La sciate fare i contratti a chi sa cosa scrive e non a chi dice di essere preparato grazie ad un corso di tre mesi e esame. Ecco il risultato, pensate a vendere case e basta. La concorrenza fara’ sparire chi fino ad oggo ha goduto di barriere di protezione, la selezione la fa il mercato non chi lavora ma coloro che scelgono da chi andare, cioe’ i cittadini. Non prendiamoci in giro per favore

Sui corsi delle associazioni:

Il fatto di fare parte o meno di una associazione è del tutto irrilevante rispetto a tutto quello che oggi si verifica con il bene placito delle associazione stesse. Ci sono corsi on line e guardate gestite da chi. Verificate per curiosità e la sorpresa sarà divertente, sempre a proposito di associazioni.

In un ulteriore post mi informava che è allo studio l’obbligo di trascrizione del preliminare che, a suo dire, avrebbe posto fine ai contenziosi nelle compravendite immobiliari, causate quasi in toto dagli AI: speriamo che abbia ragione.

Continuiamo:

Un geometra aspirante AI:

quanti agenti immobiliari con il patentino sono impreparati????????? ne conosco tanti credetemi, pensono solo alla provvigione, e non curono il cliente come dovrebbero, es. accompagnarli fino al rogito es. e cosi via, io sono un geometra ho tanta esperienza nel settore di compravendita, sono anni che lavoro, e non sono dopo sei mesi di: corso che io ho autofinanz. 700,00 euro , altre spese , tempo, solo per due risposte sbagliate non sono riuscito a passare i quiz alla camera di commercio, forse perche’ non sono raccomandato, cosi io ed anche altri che conosco, adirittura gli orali so che e’ una cosa quasi impossibile, e’ piu’ facile un esame di giurusprudenza, ma stiamo scherzando!!!!!!! ma perche’ piuttosto non sono seri e demoralizzano cittadini seri e preparati che amano il settore immobiliare, solo perche’ una risposta… tu non puoi. ma che stronxxxx!!!!!! speriamo che liberalizzano e aboliscono questi esami inutili, e facciano in modo che venga alla fine questa falsa di arricchirsi alle spalle di gente onesta.

Sull’accesso alla professione da parte di un collega:

La legge 3 febbraio 1989, n. 39 afferma che per accedere al ruolo, il potenziale candidato, avrebbe dovuto seguire un corso specifico e sostenere l’esame di abilitazione, OPPURE seguire un periodo di tirocinio di 12 mesi e seguire il corso al fine di avere automaticamente l’abilitazione…peccato che per la seconda alternativa sono 18 anni che aspettiamo un decreto di attuazione… E qual’è il motivo di questo “lieve ritardo?” Gruppi lobbystici, i quali componenti ottennero per il 90% il patentino d’ufficio (un ragioniere o un dottore in legge che diavolo ne sa di compravendita immobiliare?!? Mia cognata è laureata in giurisprudenza e non sa neanche cos’è l’edilizia convenzionata…) premono per non aprire il mercato ai giovani…vorrebbero che negli esami ci fossero il 99% dei bocciati a prescindere dalla preparazione, e che gli esami ci fossero una volta ogni 5 anni… questa è veramente una mafia…l’agente immobiliare deve avere una preparazione perfetta, deve essere un professionista concereto e trasparente, ma come in tutte le professioni si impara con l’esperienza…liberalizzare non serve a nulla…basterebbe modifica della legge e il decreto di attuazione: 2 anni di tirocinio e la frequentazione di un corso, ma non di 180 ore dove si impara poco e niente, ma di MINIMO di 500! Chi ci crede veramente avrebbe libero accesso alla professione e sarebbe un minimo preparato per accogliere la clientela sempre più attenta ed esigente.

Potrei continuare all’infinito ma la mia intenzione è quella di portare a conoscenza di chi non frequenta i vari blog o forum dedicati, sulla percezione comune che hanno di noi Agenti le figure professionali che ci circondano.

Se sei arrivato in fondo, commenta pure

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:

• Il patentino adesso è obbligatorio ma mi risulta che esistano agenzie aperte da persone che ne sono prive, con prestanome “Patentato” (sia sfruttato che sfruttante, a seconda dei casi).
• Ci sono agenzie e gruppi dove lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne prendere incarichi, convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa compresa nella penale e nel rinnovo tacito, in cambio di un piccolo stipendio fisso che durerà fino a quando resisteranno nel raggiungere gli obiettivi, fino a quando non molleranno per andare a lavorare in una piccola agenzia “vera”…
• Ci sono agenzie, di solito fanno fare appuntamenti a obiettivo, tipo catene piramidali assicurative, con politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo: il cliente è statisticamente soddisfatto.
• Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno né problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

Parliamoci chiaro, quasi tutti i colleghi che conosco hanno iniziato senza il patentino, lavorando nelle agenzie, quindi fino ad ora non me la sono sentita di fare segnalazioni alla CCIAA contro un “irregolare”, visto che ho condiviso a suo tempo le stesse speranze, oggi concretizzate; dalla liberalizzazione in poi però avrò meno remore a fare segnalazioni, visto che (così sembra) per tutti sarà possibile accedere agevolmente alla professione.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: sperando che non succeda quello che dicono sia successo in Spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe).

I dubbi che mi restano sono:

Resteranno le incompatibilità?

Chiunque metterà in contatto due parti per la conclusione di un affare (ex art 1754), vista l’abolizione del ruolo, sarà automaticamente mediatore e quindi avrà diritto alla provvigione, o farà fede l’iscrizione alla CCIAA?

Se sono iscritto come mediatore, pur non essendo iscritto al ruolo, sono coobbligato in solido al pagamento delle imposte dovute per la registrazione delle scritture private non autenticate?

E l’antiriciclaggio?

Se ..(omissis)????

Insomma, qualcuno ci risponda:

Liberateci.

Poi commentando…

@settantasette.
Chi cerca di avere l’abilitazione a lavorare senza il patentino vede in FIAIP il nemico, la casta “massonica” (in Italia c’è sempre qualcosa di massonico, anche i tassisti ) che vorrebbe mantenere il suo strapotere sulle compravendite e sul governo.

MI ricordo che agli inizi, quando cominciai a imparare il mestiere di AI (mi mandarono a suonare campanelli e a parlare con le persone per trovare le case da vendere..), sognavo il patentino e sentivo il peso della sua mancanza come una menomazione…
è normale che ci sia una spinta per togliere ogni limite all’accesso a questa professione da parte di chi non riesce a passare agli esami.

Se cerchi in rete vedrai che i commenti vanno da:

Siete dei ladri a Pezzi di risultato di digestione, passando da quello che vuoi.

Il bello è che, a ben guardare, sono agenti immobiliari che parlano male di Agenti Immobiliari

…

In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso c’è ma ci sono anche agenzie aperte da persone che ne sono prive con uno che ha il patentino come prestanome (sia sfruttao che sfruttante, a seconda dei casi).

-Ci sono agenzie e gruppi nei quali lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne andare a prendere le case convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa..

-Ci sono agenzie di solito fanno fare appuntamenti tipo catene piramidali assicurative e hanno politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo.

-Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno ne problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: se succede come in spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe)
probabilmente qualche cittadino ci rimetterà ma chi lavora bene avrà ancora più da guadagnarci, alla lunga.