Normale routine.

E a volte, a un successivo contatto si scopre che l’immobile è tornato in vendita, perché l’affare “chiuso” è sfumato.

Un po’ meno normale, secondo me, è il fatto che siano molti gli affari che “saltano” per impossibilità di ottenere il mutuo da parte degli acquirenti.

Si potrebbe evitare cercando il mutuo per i propri clienti PRIMA di trovare l’immobile, anche per “mirare” meglio l’immobile giusto per le tasche degli acquirenti; in fondo iscriversi all’UIC come mediatori creditizi non è impossibile, anzi; e tanto meno è difficile accompagnare nei vari istituti (convenzionati e non) i propri clienti acquirenti…

Ma anche questo problema può essere una conseguenza di un modus operandi, più o meno discutibile ma non illegale o contro l’etica, comunque con soluzione alla nostra portata (intendo nostra di Agenti Immobiliari)…

Una prima difficoltà nasce in presenza di quegli acquisti dove requisito fondamentale richiesto dagli acquirenti sia l’ottenimento di un mutuo al 120%, oggi molto meno raro di quanto qualcuno ami far credere: l’orientamento degli acquirenti di fascia “bassa” infatti, è quello di cercare nel mutuo la risorsa per ogni spesa inerente all’acquisto, comprendendo nella cifra da richiedere all’istituto di credito anche le imposte, le spese per il notaio, il geometra, le mediazioni; è chiaro che la cifra deve essere per la banca erogabile in relazione ai redditi degli acquirenti.

Se poi si ottenesse il mutuo, basta che il notaio scriva nel contratto di mutuo, in modo analitico, a cosa sono serviti i vari importi che l’istituto avrà cura di erogare con mandati irrevocabili (o assegni) diversi.

E fin qui ce la caviamo…

Ma un giorno, finalmente, dopo aver trovato l’istituto disposto a erogare il mutuo, dopo aver trovato la casa che piace ai nostri acquirenti, ci arriva la mazzata:

Il proprietario vuole una parte consistente di denaro a “nero”.

Ovviamente, l’agente coscienzioso rinuncia a tali incarichi, quando ne viene a conoscenza in fase di acquisizione ma, spesso, il proprietario è restio a dichiarare tali esigenze prima di vedere una proposta, anche se l’AI ne abbia fatto richiesta precisa al momento dell’acquisizione (la domanda su come e da quando si abbia la proprietà è d’obbligo, come la raccolta delle provenienze), magari vedendo che un immobile è stato acquistato entro il quinquennio…

D’altro canto, anche se il proprietario è un costruttore che ha denunciato una cifra per gli appartamenti già venduti, sceglierà di denunciarne sempre una congrua alle precedenti, congruità in mancanza della quale si vedrà il fisco intervenire richiedendo imposte a destra e a manca, e se questa cifra non è molto fedele al vero…

Inoltre aggiungo l’assurdo che tale problema esiste anche se gli appartamenti precedenti fossero stati venduti a prezzi differenti da quello che stiamo vendendo noi (vuoi per mercato o perché qualcuno riesce a venderlo a un prezzo più alto) e il malcapitato costruttore non si preoccupasse della “incongruenza” lasciando che l’acquirente denunci tranquillamente l’importo pagato: il fisco potrebbe invocare “pregiudizio di colpa” anche se in questo caso il misero costruttore non ha evaso un baffo, decidendo che tutti gli appartamenti hanno le imposte da rivedere in forza del fatto che uno di questi è stato venduto a prezzo più alto, come se ci fosse stata evasione e non compravendita con prezzi differenti.

Poi anche i privati ci mettono del loro, magari rivendendo una casa comprata con le agevolazioni e pretendendo cifre a nero, di solito coincidenti con la quasi totalità della plusvalenza…

Il notaio che ne venisse a conoscenza al momento dell’atto si troverebbe nella posizione scomoda di dover segnalare la differenza tra l’importo del mutuo e l’importo denunciato nell’atto, e sapete tutti come va a finire.

E l’agente immobiliare deve segnalare l’operazione come sospetta, all’UIC.

Il problema sta piano piano attenuandosi, ma questo per me è il vero problema attuale in molte compravendite con mutuo.

In pratica, se da una parte le famiglie hanno la tendenza a cercare nel credito, in modo onnicomprensivo, la soluzione all’acquisto della propria casa, dall’altra sia le politiche bancarie che alcuni proprietari pongono limiti insormontabili a tutto ciò.

Questo è uno dei motivi per il quale NOI Agenti immobiliari possiamo essere molto utili allo Stato e ai cittadini, se ce ne dessero la facoltà legittima, oltre che l’obbligo: se si dovesse sempre passare da una agenzia immobiliare per vendere/acquistare una casa si avrebbe sicuramente più possibilità di tracciare chi “sgarra”.

Naturalmente dovrebbe diventare conveniente anche per il cittadino, ma questo è un altro post.

Qual è la vostra esperienza, colleghi?

Dichiarazioni sostitutive obbligatorie:

Tracciabilità dei pagamenti

• Si applica a tutti gli atti, conguagli compresi, tranne che ai diritti di garanzia.
• Non si possono usare assegni senza la dicitura “non trasferibile” per importi superiori a € 12.500,00.
• Non è ancora chiaro cosa succede ad un titolo che nasce nominativo e diventa al portatore…
Pagamento mediazioni o meno.
• Le parti dichiareranno congiuntamente le modalità di pagamento del corrispettivo (se non anteriori al 4 Luglio 2006):

• Accolli di mutuo
• Permute con altri beni mobili/immobili
• Assegni bancari (c/c o circolari)
• Bonifici bancari.
• Contanti
• Pagamenti differiti.

Intervento di Mediatori

• Le parti dichiareranno poi, disgiuntamente se si sono serviti di un mediatore o meno; in caso affermativo s’indicherà l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, indicandone analiticamente le metodologie di pagamento (se non anteriori al 4 Luglio 2006):

• Se il mediatore è persona fisica, s’indicheranno i dati identificativi del titolare della ditta individuale, il codice fiscale o la partita iva e il numero d’iscrizione al ruolo (per quanto?).
• Se il mediatore è persona giuridica, s’indicherà la ragione sociale (o la denominazione) e i dati identificativi del legale rappresentante o del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la società di mediazione in quel determinato affare, con l’indicazione del codice fiscale o della partita iva e dei vari ruoli.

• In caso di omissione o rifiuto dell’indicazione del mediatore in atto le sanzioni a carico della parte inadempiente sono amministrative (da € 500,- a € 10.000,-) e penali (falsa dichiarazione in atto), oltre all’accertamento di valore.
• Le dichiarazioni sostitutive, se omesse, non invalidano l’atto.
• Il notaio, in caso le parti volessero omettere le dichiarazioni sostitutive, può rifiutarsi di fare l’atto oppure indicare in atto che “le parti si rifiutano di fare le dichiarazioni sostitutive” con le conseguenze del caso.
• Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.

Si rimanda la spiegazione dell’opzione “Prezzo/valore” a un prossimo post.