10 gen 09 I feed rss e la tecnologia xml cosa c’entrano con le Agenzie Immobiliari?
Molti non sanno nemmeno cosa sono, e non è così strano, anche se uno come me stenta a crederlo.
Senza entrare troppo nel tecnico, i feed rss sono un formato standard che permette di condividere contenuti attraverso il web, gli xml invece sono un mezzo per organizzare e condividere le molte risorse nelle molteplici forme (video, immagini, file, dati, parametri per web services ec) che sono presenti nel web.
Detta in soldoni, con gli rss, si permette a un utente che vada in un sito di una agenzia immobiliare e che cerchi, ad esempio, un appartamento in centro di tre vani con un prezzo tra 200mila e 250mila, con giardino di “abbonarsi” a quel tipo di contenuto in modo che ogni volta che vuole possa raggiungere con un semplice click che il contenuto che gli interessa, o ogni volta che il sito viene aggiornato (un nuovo appartamento in arrivo con quelle caratteristiche, una variazione nel prezzo..) gli venga notificato in un elenco di link, in evidenza, oltre alla possibilità di leggere semplicemente in modo diretto gli annunci senza doversi collegare al sito della agenzia. Meglio di una news letter, ogni volta si rispamierà il tempo di dover reimpostare i criteri di ricerca (metti la provincia, il omune, tipo immobile, prezzo, du balle..) e perfino di collegarsi o di scaricarselo in un feed reader magari nel client di posta (outlook, mail…).
Quindi il cliente è sempre in contatto con le offerte della agenzia immobiliare, aggiornate (a seconda di quanto l’agente aggiorna il sito e come lo cura).
22 gen 08 Le Associazioni consumatori mettono su la “loro” Agenzia Immobiliare?
Vi propongo il seguente articolo, sul quale ragionare assieme.
IN pratica parla di una Associazione dei Consumatori che per aiutare i suoi associati ad acquistare casa ha pensato bene di mettere su una Agenzia Immobiliare.
Al di là degli intenti, sicuramente nobili, trovo discutibile il messaggio, che sembra voler dire: “noi abbiamo la ricetta per far ragionare i proprietari (altro che AI!), abbiamo la chiave del controllo dei prezzi e abbiamo messo su una agenzia immobiliare che verrà gestita dalla nostra associazione consumatori, quindi come diceva un vecchio spot, “la x sei tu, chi può darti chi può darti di più“….
A parere mio si continua a sbagliare modo di approccio al bene “immobile” trattandolo alla stregua di un prodotto di “consumo”, ma un parere è quasi fatto apposta per essere smentito…
Sarà interessante vedere i risultati che otterranno, il modo con il quale calmiereranno i prezzi degli immobili, avremo sicuramente da imparare qualcosa e noi siamo pronti a farne tesoro.
Visto che anche in prima persona cerco da tempo di spingere nella direzione, se non del calmierare, almeno del far rispettare le nostre valutazioni affinchè i proprietari ne tengano conto quando immettono l’immobile sul mercato, trovo interessante scoprire cosa succederà nel caso, nemmeno tanto raro, nel quale le parti perdano il “controllo” o l’accordo si incrini e se la rifacciano con il mediatore, che in questo caso è una Associazione dei Consumatori, che magari si potrebbe trovare nella scomoda situazione di dover difendere un suo associato contro i presunti abusi della stessa in veste di Agenzia Immobiliare…
E ci sono altri aspetti che lascio a voi analizzare leggendo il testo.
Io che sono comunque un amante della concorrenza plaudo all’iniziativa, considerando anche che siamo poco oltre un centinaio di agenzie solamente in provincia.
Sono perplesso, ma essendo poco intelligente mi capita spesso.
Aiutatemi a capire.
Fonte: La Nazione
12 gen 08 Il Libro della casa si diffonde
Siamo lieti di comunicare che anche 
da oggi promuove e rende disponibile alla propria clientela i servizi 
, quindi i clienti potranno avere il loro 
anche in questa Agenzia Immobiliare.
A presto nuove adesioni.
16 lug 07 A volte i clienti possono stupire
Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la categoria a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.
Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.
Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.
Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata
Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.
Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.
Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.
La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.
Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.
Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: (continua…)
28 giu 07 Comprare avendo il mutuo? A volte non è possibile…
Succede spesso che telefonando al proprietario di un immobile per fissare un appuntamento ci si senta rispondere -“è in trattativa”- oppure – “ho già venduto, grazie” .
Normale routine.
E a volte, a un successivo contatto si scopre che l’immobile è tornato in vendita, perché l’affare “chiuso” è sfumato.
Un po’ meno normale, secondo me, è il fatto che siano molti gli affari che “saltano” per impossibilità di ottenere il mutuo da parte degli acquirenti.
Si potrebbe evitare cercando il mutuo per i propri clienti PRIMA di trovare l’immobile, anche per “mirare” meglio l’immobile giusto per le tasche degli acquirenti; in fondo iscriversi all’UIC come mediatori creditizi non è impossibile, anzi; e tanto meno è difficile accompagnare nei vari istituti (convenzionati e non) i propri clienti acquirenti…
Ma anche questo problema può essere una conseguenza di un modus operandi, più o meno discutibile ma non illegale o contro l’etica, comunque con soluzione alla nostra portata (intendo nostra di Agenti Immobiliari)…
Una prima difficoltà nasce in presenza di quegli acquisti dove requisito fondamentale richiesto dagli acquirenti sia l’ottenimento di un mutuo al 120%, oggi molto meno raro di quanto qualcuno ami far credere: l’orientamento degli acquirenti di fascia “bassa” infatti, è quello di cercare nel mutuo la risorsa per ogni spesa inerente all’acquisto, comprendendo nella cifra da richiedere all’istituto di credito anche le imposte, le spese per il notaio, il geometra, le mediazioni; è chiaro che la cifra deve essere per la banca erogabile in relazione ai redditi degli acquirenti.
Se poi si ottenesse il mutuo, basta che il notaio scriva nel contratto di mutuo, in modo analitico, a cosa sono serviti i vari importi che l’istituto avrà cura di erogare con mandati irrevocabili (o assegni) diversi.
E fin qui ce la caviamo…
Ma un giorno, finalmente, dopo aver trovato l’istituto disposto a erogare il mutuo, dopo aver trovato la casa che piace ai nostri acquirenti, ci arriva la mazzata:
Il proprietario vuole una parte consistente di denaro a “nero”.
Ovviamente, l’agente coscienzioso rinuncia a tali incarichi, quando ne viene a conoscenza in fase di acquisizione ma, spesso, il proprietario è restio a dichiarare tali esigenze prima di vedere una proposta, anche se l’AI ne abbia fatto richiesta precisa al momento dell’acquisizione (la domanda su come e da quando si abbia la proprietà è d’obbligo, come la raccolta delle provenienze), magari vedendo che un immobile è stato acquistato entro il quinquennio…
D’altro canto, anche se il proprietario è un costruttore che ha denunciato una cifra per gli appartamenti già venduti, sceglierà di denunciarne sempre una congrua alle precedenti, congruità in mancanza della quale si vedrà il fisco intervenire richiedendo imposte a destra e a manca, e se questa cifra non è molto fedele al vero…
Inoltre aggiungo l’assurdo che tale problema esiste anche se gli appartamenti precedenti fossero stati venduti a prezzi differenti da quello che stiamo vendendo noi (vuoi per mercato o perché qualcuno riesce a venderlo a un prezzo più alto) e il malcapitato costruttore non si preoccupasse della “incongruenza” lasciando che l’acquirente denunci tranquillamente l’importo pagato: il fisco potrebbe invocare “pregiudizio di colpa” anche se in questo caso il misero costruttore non ha evaso un baffo, decidendo che tutti gli appartamenti hanno le imposte da rivedere in forza del fatto che uno di questi è stato venduto a prezzo più alto, come se ci fosse stata evasione e non compravendita con prezzi differenti.
Poi anche i privati ci mettono del loro, magari rivendendo una casa comprata con le agevolazioni e pretendendo cifre a nero, di solito coincidenti con la quasi totalità della plusvalenza…
Il notaio che ne venisse a conoscenza al momento dell’atto si troverebbe nella posizione scomoda di dover segnalare la differenza tra l’importo del mutuo e l’importo denunciato nell’atto, e sapete tutti come va a finire.
E l’agente immobiliare deve segnalare l’operazione come sospetta, all’UIC.
Il problema sta piano piano attenuandosi, ma questo per me è il vero problema attuale in molte compravendite con mutuo.
In pratica, se da una parte le famiglie hanno la tendenza a cercare nel credito, in modo onnicomprensivo, la soluzione all’acquisto della propria casa, dall’altra sia le politiche bancarie che alcuni proprietari pongono limiti insormontabili a tutto ciò.
Questo è uno dei motivi per il quale NOI Agenti immobiliari possiamo essere molto utili allo Stato e ai cittadini, se ce ne dessero la facoltà legittima, oltre che l’obbligo: se si dovesse sempre passare da una agenzia immobiliare per vendere/acquistare una casa si avrebbe sicuramente più possibilità di tracciare chi “sgarra”.
Naturalmente dovrebbe diventare conveniente anche per il cittadino, ma questo è un altro post.
Qual è la vostra esperienza, colleghi?
18 mag 07 Aspettative tradite?
Negli ultimi anni le agenzie immobiliari , grazie all’andamento del mercato immobiliare sono cresciute di numero.
Nel contempo anche in altri aspetti hanno subito un incremento notevole.
Ad esempio, il tempo impiegato dalla gente per parlare dell’argomento “casa” e di ciò che comprende, agenzia immobiliare compresa, è aumentato in modo considerevole, io stesso fatico a non riconoscere tra le persone che parlano discorsi “immobiliari” al bar, al ristorante, dovunque.
Le agenzie inoltre, nella corsa alla visibilità (lecita in un mercato libero) hanno loro malgrado creato molte aspettative nell’immaginario collettivo della loro clientela, sia essa acquirente o venditrice, complice un marketing troppo orientato alla domanda della clientela e troppo poco orientato alla identità dell’attività del mediatore immobiliare.
La conseguenza più dannosa, a mio vedere per tutti, è stata che adesso la gente ha come la percezione certa che l’agenzia sia il soggetto che deve non solo rassicurare sul buon andamento della compravendita ma anche sulla qualità del bene acquistato e addirittura garantirla per il futuro. (Tale aspettativa addirittura ha contagiato il legislatore che ha reso gli AI responsabili anche degli atti futuri che derivassero da compromessi da loro redatti, anche a loro insaputa, ma questa è un’altra storia)
Ora, se è vero che l’agenzia immobiliare ha i mezzi e il dovere di accertarsi di molte cose (visure, provenienza, documentazione) è sicuramente vero che la quasi totalità delle agenzie NON ha la capacità di fare altro, quando invece altro c’è da fare: conformità urbanistica, certificazioni, regolarizzazioni e sanatorie, accertamenti e rilievi e chi più ne ha più ne metta, attività che sono riservate ai tecnici professionisti (Geometri e Ingegneri in primis).
Ma partiamo comunque dal presupposto che una agenzia possa fare VERAMENTE tutto e possa garantire la consegna di un’immobile in regola senza ausilio di tecnici, rimangono tradite ancora almeno due aspettative (potete aggiungerne altre nei commenti se volete):
- Il cliente molte volte ritiene che sia colpa dell’agenzia (e non del proprietario o del costruttore) se un immobile presenta dei difetti di costruzione o difetti che si presentano solo in seguito all’acquisto.
- Il cliente che affitta ritiene responsabile l’agenzia se l’inquilino diviene moroso o “indesiderabile”
Se posso essere d’accordo sulle aspettative di chi vuole avere la certezza di acquistare un immobile senza “sorprese” non posso essere d’accordo sul soggetto dal quale pretendere tutte le garanzie della regolarità o dell’onestà/affidabilità di terzi.
In sostanza una Agenzia Immobiliare deve “SOLO” garantire la piena commerciabilità del bene e la certezza di avere a che fare con il proprietario o i proprietari reali, a meno che non sia composta da Commercialisti, Geometri, Ingegneri Avvocati e Notai naturalmente ma forse a quel punto non si chiamerebbe più solamente “Agenzia Immobiliare”, o no?
E anche se fosse una Agenzia composta da tutti questi professionisti, chi garantisce l’acquirente che i professionisti non lavorino chiudendo un occhio pur di chiudere l’affare?
Personalmente preferisco molto che a fare i controlli sia il mio Geometra di fiducia, senza offesa per i professionisti che hanno una agenzia, anzi, se fossi un Geometra che gestisce una Agenzia immobiliare avrei molto piacere di rapportarmi con un professionista di parte che lavora per gli acquirenti di un immobile per il quale offro la mia mediazione…
Ecco perché una Agenzia che afferma di poter consegnare un immobile senza far fare prima controlli da un tecnico vende fumo: mente.
Inoltre i controlli vanno fatti freschi, al momento dell’acquisto, non basta averli fatti mesi fa, le situazioni (specialmente quelle economico/amministrative) possono cambiare, come le leggi che regolano un Comune…
Questo arrogarsi delle competenze che non sono dell’Agente, questa volontà (nemmeno nascosta) di sostituirsi alla competenza specifica dei tecnici ha ingenerato questo equivoco:
Le agenzie sono responsabili di tutto, dell’immobile, dei progetti, delle irregolarità, dei vizi nascosti, della morosità dell’inquilino…
Le agenzie, pur con tutta la loro buona volontà, non hanno i mezzi per difendere nessuno da eventuali problemi futuri ma li hanno sicuramente per aiutare a scoprire quelli presenti.
Se un immobile presenta dei difetti in futuro, in cerca di un facile capro espiatorio si può cedere alla rabbia e colpevolizzare l’agenzia, ma pur se il sospetto potrebbe essere lecito (visto che molte agenzie vendono immobili propri, quindi non mediano) è il venditore l’unico responsabile per quei difetti, se non per colpa diretta senz’altro per responsabilità di legge.
Se un inquilino diviene maleducato o scomodo improvvisamente o moroso, se il fabbricato presenta crepe di assestamento o impianti difettosi, secondo me, è difficile individuare realmente una responsabilità oggettiva delle agenzia immobiliare.
Il compito delle agenzie è il reperimento immobili da proporre sul mercato e clienti che intendono acquistarli, metterli in contatto, ascoltare le rispettive posizioni, mediare cercando la strada per far giungere all’accordo le parti.
Tanto dovevo.
14 feb 07 Privacy: i desideri dei clienti sono fonte di guai per le agenzie.
Da Lavoriincasa.it Beppe (Condominiale), che ringrazio, mi fa questa segnalazione:
Da oggi, cari signori, chi volesse essere troppo zelante nel soddisfare i desideri (più o meno etici) dei clienti può essere accusato di violazione della privacy, pagandone le conseguenze.
Riflettiamo.
Fonte Altalex:
Il Garante, con il Provvedimento dell’11/1/07, affronta nuovamente il tema del trattamento di dati sensibili, con particolare riguardo alla vita sessuale, alle convinzioni religione ed all’origine razziale.
E’ stato accertato, difatti, che un’agenzia immobiliare trattasse dati sensibili dei propri clienti (in qualità di venditori, acquirenti, conduttori e locatari), in quanto “idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, lo stato di salute e/o lo stato di disabilità nonché la vita sessuale”.
Nel caso di specie, era stata l’Agenzia Immobiliare stessa a chiarire, in una sua nota rivolta al Garante, che “le finalità per le quali i dati sensibili sono raccolti o utilizzati deriva dal fatto che, ad esempio, nel caso dell’origine razziale, alcuni proprietari di immobili non gradiscono affittare ad extracomunitari, così come per quanto riguarda le convinzioni religiose, in alcuni condomini non sono ben accetti, ad esempio, soggetti di origine mussulmana. Per quanto riguarda lo stato di salute e di disabilità, i condomini sprovvisti di ascensore non sono accessibili a portatori di handicap o di alcune malattie (es. malattie cardiache). Infine, per quanto riguarda la vita sessuale, molti proprietari non gradiscono affittare ad omosessuali o trans”.
In pratica, vi era stata la piena ammissione di un trattamento di dati sensibili a fini discriminatori, che veniva giustificato dal “gradimento” dei proprietari di immobili.
Poco sorprendentemente, il Garante ha ritenuto tale trattamento illegittimo, ed ha anche disposto la trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria, in quanto ha ritenuto configurabile il delitto di cui all’art. 167 del Codice della Privacy.
Il Garante (oltre a rilevare carenze nell’informativa) ha ritenuto che il trattamento fosse illegittimo, sotto diversi profili.
In primo luogo, il trattamento posto in essere dall’Agenzia immobiliare, riguardando dati sensibili, avrebbe potuto essere legittimamente effettuato soltanto previo consenso scritto degli interessati, e previa autorizzazione del Garante (artt. 26, 40 e 41 del Codice), non rientrando l’ipotesi in alcuna delle autorizzazioni generali nn. 2/2005, 4/2005 e 5/2005.
In secondo luogo, il trattamento di dati idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose e la vita sessuale, così come effettuato dall’agenzia immobiliare, costituisce una chiara violazione dell’art 2 del Codice della Privacy, in quanto discriminatorio e lesivo della dignità degli interessati.
In terzo luogo, il comportamento dell’agenzia viola anche l’art. 3, comma 1, lett. h del D.lgs. 215/2003, che vieta qualsiasi discriminazione fondata sulla razza o sull’origine etnica, con specifico riguardo proprio all’accesso a beni e servizi, incluso l’alloggio, ed è pertanto illecito, anche sotto tale profilo.
Il Garante, come già rilevato, oltre a vietare la prosecuzione del trattamento, e disporre il blocco dei dati illecitamente trattati, ha disposto anche la trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria, per valutare se possa configurarsi il delitto di cui all’art. 167 del Codice Privacy (Trattamento illecito di dati).
Si ricorda, peraltro, che per la sussistenza del delitto suindicato, occorre non soltanto il dolo specifico (il trattamento deve essere effettuato “al fine di trarne per se’ o per altri profitto o di recare ad altri un danno”), ma deve ricorrere anche la condizione obiettiva di punibilità prevista dalla norma, e cioè che dal fatto derivi “nocumento” (la nozione di “nocumento” è stata delineata dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 30134/2004 – in Altalex).
(Altalex, 13 febbraio 2007. Nota di Giovanni Battista Gallus. Si ringrazia il Circolo dei giuristi telematici).
Nella pagina di Altalex, è presente la sentenza.
A voi.
10 feb 07 Della proposta di acquisto irrevocabile
Cos‘è la Proposta di acquisto irrevocabile
Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile che corrisponde ai nostri desideri, diventa importantissimo partire con il piede giusto per iniziare una buona trattativa. Il dimostrare le proprie serie intenzioni al venditore, mettendo per iscritto le cifre, le condizioni di pagamento, i tempi e le scadenze, permette di eliminare tutti quei problemi che si hanno nelle trattative verbali.
In essa vengono indicati il proponente o i proponenti, il bene o i beni interessati con una descrizione sommaria, l’offerta (in valuta) totale, il metodo di pagamento con le tempistiche, le condizioni (sospensive, risolutive, ecc.), la data prevista del rogito.
Ad essa viene allegato un assegno non trasferibile, intestato a tutti gli aventi diritto, a titolo di caparra penitenziale.
Chiaramente in caso di accettazione le condizioni possono essere ridiscusse e affinate e finalmente trascritte in un compromesso (preliminare di compravendita) o nel rogito notarile, atti a prestazioni corrispettive e non unilaterali come la proposta, con effetti certi sul trasferimento di proprietà.
Qualche spunto di riflessione sulla proposta di acquisto:
- La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio comune “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi della Oris usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “corrispettivo del recesso”.
- Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi della Oris non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito doveva portare all’affare.
- Senza scambi di denaro non si creano veri vincoli.
- Con la legge sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra confirmatoria… la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le imposte di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’ACQUIRENTE. Questo tipo di proposta con caparra confirmatoria può portare molti problemi ai proprietari, in quanto si verrebbe a creare dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro, noi sconsigliamo apertamente e caldamente dal sottoscriverle, preferendo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente.
- Con la proposta scritta le condizioni di acquisto sono chiare così come i termini, sia per chi acquista e propone che per chi vende e riceve.
- Il proprietario, davanti a una proposta scritta e un assegno, si trova nella condizione ottimale per prendere sul serio l’acquirente.
- “Se la propria parola vale come scritto, perché non scriverla e averne vantaggio oltre che oneri?” (R. Ponziani)
- Per chi vende, dire di sì o dimostrarsi interessati a qualsiasi offerta verbale più o meno congrua, vuol dire esporsi al rischio di svalutare l’immobile a ogni passaggio, altra cosa è valutare una Proposta scritta.
- La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è una cosa seria e non va presa alla leggera. Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver valore per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non supera i 15gg.
- Se l’agenzia si avvale di moduli prestampati da compilare, essi devono essere depositati dall’agenzia presso la C.C.I.A.A. affinché abbiano valore e siano regolari.
03 feb 07 Primi appunti: sull’obbligo di registrazione delle scritture private non autenticate
L’acquirente, già oberato da costi e imposte non proprio leggere, quando acquista un immobile con il supporto di una Agenzia Immobiliare dovrà versare all’Agente (che diviene sostituto di imposta):
- Il 3% delle cifre versate in acconto
- Lo 0,50% dell’importo versato come caparra confirmatoria
- 168,- euro in forma fissa ( non si è capito se è valida per tutti gli importi o se ci sono tetti massimi)
- € 14,62 in bollo ogni 4 pagine o 100 righe per quanto riguarda l’atto.
- € 14,62 in bollo per ogni allegato se firmato da entrambe le parti
- € 0,52 in bollo per ogni allegato se non firmato (smentito invece dall’Agenzia delle Entrate di Pisa)
- € 3,72 per diritti fissi (smentito invece dall’Agenzia delle Entrate di Pisa)
Di questi solo solo i primi 2 sono riportabili al rogito come credito di imposta.
Il cliente inoltre è obbligato a denunciare se si è avvalso di agenzia immobiliare, quale sia, quale agente abbia curato l’affare, con quale assegno ha pagato le provvigioni (importi, banca e data) e presentare la fattura relativa.
Gli agenti sono anche obbligati a scrivere ogni persona fisica o giuridica che compare nell’affare in uno speciale registro antiriciclaggio, descrivendo tutti i passaggi e segnalando quelli “sospetti” all’UIC, pene: amministrative e penali.
Inoltre sono l’unica categoria che è obbligata a farlo.
Anche le proposte accettate, quando sono di natura negoziale (quelle magiche con la caparra confirmatoria o quelle che si tramutano in compromesso e che le parti riconoscono come efficaci ai fini obbligatori), vanno registrate.
Così come i contratti di affitto naturalmente ecc.
L’agente immobiliare inoltre è OBBLIGATO IN SOLIDO con l’acquirente per quanto riguarda le imposte.
Si ricorda che l’obbligo di registrazione delle scritture era preesistente, l’unica novità è nell’obbligatorietà in solido del mediatore.
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13 ott 07 Agenzia immobiliare: Necessità o lusso?
Oggi voglio provocare.
Dunque, PREMESSA (fondata o meno lo discuteremo poi):
Fermiamoci qui, ci basta.
Altro dato.
Il mercato delle agenzie sembra si attesti sul 35%.
Bene.
Premessa finita. Considerazioni?
Io da questi dati, se sono fondati e veritieri desumo:
Ma allora come mai se si ritiene il servizio delle agenzie così poco utile, e tra l’altro fuori prezzo, la clientela continua a rivolgersi ad esse (noi)?
Riflettendo, forse un servizio c’è allora: siamo il capro espiatorio.
Come mai tutta questa guerra agli AI, tutta questa campagna di demonizzazione, tra l’altro rivolta stranamente agli Agenti Patentati, anche quando si hanno problemi con abusivi o irregolari (vedi qui ad esempio)?
…
In un commento su un post di Neottolemo su mentecritica ho scritto rispondendo a una delle solite frecciatine alla categoria sull’aumento dei prezzi (del quale avremmo responsabilità diretta secondo l’assurdo superficiale assunto che più costa più guadagnamo) e sulla scarsa professionalità in questo modo:
Naturalmente Neottolemo non voleva prendersela con la categoria, voleva solo portare la propria opinione, ma mi perdonerà se l’ho citato in questo post, l’ho fatto per educazione visto che parlavo di un episodio che lo coinvolgeva: io sono un assiduo lettore di MC e mi piacciono tutti i loro articoli, anche quando non sono d’accordo…
Solo che per una volta, dopo aver contribuito molte volte alla autocritica della mia categoria, in mille risposte ai vari post nei vari forum e blog della rete, vorrei che si riflettesse, una volta tanto, anche nella direzione opposta.
Sempre se ci riusciamo…
Io ho detto, ora, se vi va, dite voi.
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