Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.

Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.

Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata

16 Luglio, 2007 in Consumo CriticaMente da Ercolina

Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.

Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.

Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.

La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.

Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.

Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale:

1) Pretendete di visionare la documentazione relativa all’immobile qualche giorno prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e fatela visionare a tecnici/notai di vostra fiducia. Può sembrare un’ovvietà, ma spesso le agenzie mettono fretta per firmare la proposta senza avere fornito la documentazione.

La documentazione minima da richiedere è:
• Atto di provenienza o atto di successione che attesti che chi sta vendendo l’immobile sia davvero titolato a farlo. Se la persona a cui ho intestato l’assegno in sede di proposta o al preliminare non è il soggetto titolato a vendere, il rogito non potrà essere eseguito e…andate poi a riprendere i soldi dopo che l’assegno è stato incassato

• Visura catastale aggiornata per essere sicuri che non vi stiano vendendo una soffitta o lavatoio per abitazione di lusso

• Planimetria catastale aggiornata per verificare che non siano state effettuate opere abusive
• Visura ipocatastale per verificare che non vi siano ipoteche, pignoramenti e/o altri procedimenti dei quali non siete stati informati

• Concessione edilizia e/o in sanatoria nel caso di immobile nel quale siano stati realizzati abusi edilizi
• Certificato di abitabilità
• Regolamento di condominio per verificare che non ci siano servitù o altri elementi strani.

Posso anche innamorarmi di una casa con degli abusi edilizi ma se non ha l’abitabilità non è possibile rivenderla (a meno di non truffare altre persone tacendo il problema o di accettare una significativa riduzione del valore) e, soprattutto, non è possibile darla in locazione. Infatti se una casa non è abitabile e viene affittata e all’inquilino succede qualcosa, il locatore ne risponde penalmente…una bazzecola.

In aggiunta, alcune opere abusive definite banali, possono compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
L’abitabilità si può sempre richiedere ma è necessario presentare una corposa documentazione, in alcuni casi è necessario anche rieseguire il collaudo statico dell’intero fabbricato e, anche in questo caso, se il tutto non viene fatto il proprietario ne risponde penalmente se capita qualcosa di brutto.

Ultimo aspetto non trascurabile sono le spese condominiali.
Se l’abuso edilizio ha comportato un aumento della volumetria, una volta sanato il tutto ottenendo anche l’abitabilità, è necessario informare il condominio per far rivedere le tabelle millesimali. Il condominio, a questo punto, se l’abuso è stato realizzato, per esempio, 10 anni prima, può chiedere 10 anni di spese condominiali arretrate (ad esempio un balcone viene chiuso per farci una camera con riscaldamento. Tra condono e pratiche varie sono passati 10 anni dalla realizzazione…per 10 anni si è usufruito del riscaldamento condominiale senza pagare quote aggiuntive. Furbo no?)

Infine, se non è stata inserito nessuna clausola nel preliminare o nel rogito che obbligano il venditore a farsi carico delle spese per regolarizzare il tutto, l’acquirente è costretto a farsene carico salvo poi rivalersi per via legale sul venditore (con i tempi biblici di cui tutti siamo consapevoli…)

Tutti i documenti indicati sono essenziali ed indispensabili per garantire la regolarità urbanistica di un immobile.
Attenzione, molti potrebbero obiettare che tali documenti servono solo in sede di rogito. Ma proviamo ad analizzare la situazione nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica in sede di rogito:

- al rogito probabilmente sono stati già pagati un bel po’ di soldi al venditore e la provvigione al mediatore
- il mediatore dirà che per alcune di queste indagini non aveva esplicito mandato ad eseguirle per es. la visura ipocatastale (è una ricerca mirata sullo specifico immobile) e, per altre, che lui ha solo riferito quanto gli ha detto il Venditore esonerandosi così da ogni responsabilità. In realtà non è proprio così, infatti è pur sempre un operatore professionale e deve agire con la media diligenza ben superiore a quella “buon padre di famiglia” richiesta ad un mediatore occasionale. In altri termini, se nella casa è stato fatto un abuso e non è stato sanato da una concessione edilizia non è necessario fare specifiche ricerche per capire che la casa non è in regola e il mediatore dovrebbe evidenziarlo al potenziale acquirente anche se il Venditore non gli ha detto nulla. (art. 1759 del Codice Civile).

Inoltre, il Notaio in sede di rogito non è tenuto a chiedere la certificazione di abitabilità, per cui se “casualmente” lo dimenticasse il problema potrebbe anche non venire fuori fino al momento in cui decidete di rivendere o di affittare.

Attenzione anche ad altri “dettagli” come:
- il diritto di superficie, ossia case costruite su terreni che sono di proprietà del comune. E’ vero che si può sempre fare il riscatto delle stesse, peccato però che queste case sono state realizzate e vendute la prima volta come edilizia popolare, quindi con prezzi molto bassi e cercheranno di rivenderle al prezzo di mercato. Questo lo fanno anche i privati e non solo le agenzie

- aspetti legati al piano regolatore del comune per es. in alcuni comuni la dimensione minima di un appartamento è 40 mq, quindi se mi propongono un monolocale da 25 mq forse c’è qualcosa che non va

2) Evitare di visionare gli immobili e/o di sottoscrivere proposte di acquisto da soli ma portare sempre con sé una persona di fiducia non parte in causa della compravendita che potrà servirvi come testimone in caso di contenzioso. Richiedere sempre il tesserino o il numero di iscrizione al ruolo della Camera di Commercio a tutti gli agenti/mediatori che ci accompagnano a visionare un immobile. Se non iscritti al ruolo, non hanno diritto alla provvigione.

Spesso, quando si visionano immobili con agenzie immobiliari, si viene accompagnati da persone diverse e al momento della stipula della proposta ci si trova davanti l’ennesima persona diversa.

Questo è fatto per avere sempre disponibile un “falso testimone” in caso di contenzioso. Infatti, è la vostra parola contro quella dell’agente immobiliare che vi ha accompagnato nella visita X ma che non è quello che ha sottoscritto la proposta di acquisto che ha sottoscritto il documento che lo titola a richiedere la provvigione. Tutti gli altri collaboratori che avete incontrato, in teoria, non sono parti in causa e possono testimoniare contro di voi, salvo chiedervi anche loro la provvigione se il tutto va a buon fine ( art 1755 e 1758 del Codice Civile circa il diritto ad una quota della provvigione di tutti i mediatori coinvolti nella trattativa)

3) Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario. Vi ritrovereste automaticamente imbrigliati in un contratto preliminare senza saperlo…A parte il fatto che molta giurisprudenza ritiene questo non valido (infatti la conoscenza dell’accettazione tramite telegramma non ha senso in quanto si tratta di un contratto atipico per cui se io mando un telegramma ad una persona posso essere sicura che l’abbia ricevuto ma non che l’abbia letto, quindi ha cognizione ma non conoscenza).

4) Alla luce di quanto sopra è immediato capire perché conviene sempre legare il pagamento della provvigione al mediatore immobiliare solo all’effettivo svolgimento del rogito considerando solo in quel momento l’affare concluso e andato a buon fine rifiutando le clausole che prevedono il pagamento al preliminare e/o 30 gg dall’accettazione del venditore

5) Inserire sempre nella proposta di acquisto una clausola risolutiva espressa del tipo “Qualora emergano successivamente alla redazione della presenta proposta di acquisto delle irregolarità urbanistiche e/o altre irregolarità (ad es.ipoteche non indicate) delle quali non vi è esplicita menzione nella stessa, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’assegno versato a titolo di acconto e sarà libero da ogni obbligo nei confronti del venditore e del mediatore immobiliare”.

6) Mai firmare assegni a (o peggio fare bonifici) a qualsiasi titolo intestati all’agenzia immobiliare, in nessun momento della transazione precedente il rogito. All’atto della sottoscrizione della proposta si da un assegno a titolo di acconto sul prezzo dell’immobile, Non si tratta di una caparra (come spesso fanno credere) e tantomeno di un acconto spese sulla provvigione. In sede di stesura di preliminare (ovviamente se siete stati attenti con la regola numero 3), allora e solo allora ogni somma consegnata si trasforma in caparra confirmatoria. Le agenzie vi convincono a far firmare la clausola che la proposta si trasforma in preliminare dicendovi “Signora così il suo assegno si trasforma in caparra e lei è più tutelata perché il Venditore se pensa di recedere le deve ridare il doppio dei soldi”. Peccato che non aggiungano che in quel caso Voi siete da subito vincolati a pagargli la provvigione. E’ anche evidente il perché l’assegno va sempre intestato al Venditore. Infatti se questi recede deve restituirvi i soldi ( a doppio se avete voluto rischiare con la trasformazione automatica in preliminare), viceversa se l’assegno è intestato all’agenzia, cosa restituisce il Venditore? Il niente che ha ricevuto. E l’agenzia? Beh, per lei l’affare è concluso quindi si terrà la sua provvigione e vi dirà di rivalervi sul venditore.

7) Rivolgersi sempre ad Notaio di fiducia, possibilmente esperto in questa materia. Ho sentito agenzie dire che avevano Notai amici pronti a fare ottimi prezzi e che era meglio non andare dagli altri perché chiedevano troppi soldi, ad esempio 7.000 € per un preliminare. Il Notaio è un professionista e le sue parcelle devono attenersi agli onorari indicati dall’ordine.

8 ) In caso di comportamento scorretto di un agente immobiliare, segnalatelo sempre agli appositi uffici della Camera di Commercio. Eseguiranno tutte le verifiche del caso (iscrizione al ruolo, utilizzo di documentazione depositata in Camera di Commercio, ecc) e possono applicare sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari che arrivano fino alla radiazione dal ruolo.

9) Diffidate delle agenzie che promettono provvigione nulla per il venditore. Infatti, il codice Civile dice chiaramente che la provvigione è una ed una sola e che grava su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 Codice Civile). Quindi se voi non vi siete accordati con il venditore davanti al mediatore, perchè dovreste pagare solo voi acquirenti la provvigione? Per giunta oggi è obbligatorio indicare nel preliminare se ci si è avvalsi dell’opera di un mediatore e in che misura è stata suddivisa la provvigione tra le parti.

10) Attenzione ai franchising. Infatti, spesso accade che il mandato di vendita sia stato dato ad una agenzia diversa da quella con cui siete in trattative come acquirenti. L’agenzia a cui è stato dato il mandato dal venditore, ad affare concluso, potrebbe chiedervi la provvigione e, purtroppo, ha diritto ad averla.

Ovviamente quanto esposto non è assolutamente esaustivo ma sono solo dei consigli per evitare spiacevoli sorprese quando si compie un passo importante come l’acquisto di una casa.

Di: Ercolina

 

 

Non voglio sindacare sul fenomeno, lo comprendo e lo accetto, lo subisco e cerco di lavorare lo stesso: ci riesco.

Ma poi arriva la legge, e gli obblighi che ci impongono.

Molti miei colleghi non la praticano e questo contribuisce al problema.

Mi spiego:

A chi si rivolge a noi per vendere casa come a chi vuole acquistare/affittare viene richiesto di firmare solo l’informativa della privacy, nessun incarico ne esclusiva , ma assicuro che anche far firmare la privacy è un impegno disumano:

GARANTE DELLA PRIVACY, VUOI PER FAVORE FARE UNA INFORMATIVA SERIA AFFINCHÈ LE PERSONE SAPPIANO CHE DEVONO FIRMARE LA PRIVACY SE VOGLIONO SERVIRSI DELL’OPERA DI PROFESSIONISTI?

Grazie

Da oggi, cari signori, chi volesse essere troppo zelante nel soddisfare i desideri (più o meno etici) dei clienti può essere accusato di violazione della privacy, pagandone le conseguenze.

Riflettiamo.

Fonte Altalex:

Il Garante, con il Provvedimento dell’11/1/07, affronta nuovamente il tema del trattamento di dati sensibili, con particolare riguardo alla vita sessuale, alle convinzioni religione ed all’origine razziale.

E’ stato accertato, difatti, che un’agenzia immobiliare trattasse dati sensibili dei propri clienti (in qualità di venditori, acquirenti, conduttori e locatari), in quanto “idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, lo stato di salute e/o lo stato di disabilità nonché la vita sessuale”.

Nel caso di specie, era stata l’Agenzia Immobiliare stessa a chiarire, in una sua nota rivolta al Garante, che “le finalità per le quali i dati sensibili sono raccolti o utilizzati deriva dal fatto che, ad esempio, nel caso dell’origine razziale, alcuni proprietari di immobili non gradiscono affittare ad extracomunitari, così come per quanto riguarda le convinzioni religiose, in alcuni condomini non sono ben accetti, ad esempio, soggetti di origine mussulmana. Per quanto riguarda lo stato di salute e di disabilità, i condomini sprovvisti di ascensore non sono accessibili a portatori di handicap o di alcune malattie (es. malattie cardiache). Infine, per quanto riguarda la vita sessuale, molti proprietari non gradiscono affittare ad omosessuali o trans”.

In pratica, vi era stata la piena ammissione di un trattamento di dati sensibili a fini discriminatori, che veniva giustificato dal “gradimento” dei proprietari di immobili.

Poco sorprendentemente, il Garante ha ritenuto tale trattamento illegittimo, ed ha anche disposto la trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria, in quanto ha ritenuto configurabile il delitto di cui all’art. 167 del Codice della Privacy.

Il Garante (oltre a rilevare carenze nell’informativa) ha ritenuto che il trattamento fosse illegittimo, sotto diversi profili.

In primo luogo, il trattamento posto in essere dall’Agenzia immobiliare, riguardando dati sensibili, avrebbe potuto essere legittimamente effettuato soltanto previo consenso scritto degli interessati, e previa autorizzazione del Garante (artt. 26, 40 e 41 del Codice), non rientrando l’ipotesi in alcuna delle autorizzazioni generali nn. 2/2005, 4/2005 e 5/2005.

In secondo luogo, il trattamento di dati idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose e la vita sessuale, così come effettuato dall’agenzia immobiliare, costituisce una chiara violazione dell’art 2 del Codice della Privacy, in quanto discriminatorio e lesivo della dignità degli interessati.

In terzo luogo, il comportamento dell’agenzia viola anche l’art. 3, comma 1, lett. h del D.lgs. 215/2003, che vieta qualsiasi discriminazione fondata sulla razza o sull’origine etnica, con specifico riguardo proprio all’accesso a beni e servizi, incluso l’alloggio, ed è pertanto illecito, anche sotto tale profilo.

Il Garante, come già rilevato, oltre a vietare la prosecuzione del trattamento, e disporre il blocco dei dati illecitamente trattati, ha disposto anche la trasmissione degli atti all’Autorità giudiziaria, per valutare se possa configurarsi il delitto di cui all’art. 167 del Codice Privacy (Trattamento illecito di dati).
Si ricorda, peraltro, che per la sussistenza del delitto suindicato, occorre non soltanto il dolo specifico (il trattamento deve essere effettuato “al fine di trarne per se’ o per altri profitto o di recare ad altri un danno”), ma deve ricorrere anche la condizione obiettiva di punibilità prevista dalla norma, e cioè che dal fatto derivi “nocumento” (la nozione di “nocumento” è stata delineata dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 30134/2004 – in Altalex).

(Altalex, 13 febbraio 2007. Nota di Giovanni Battista Gallus. Si ringrazia il Circolo dei giuristi telematici).
Nella pagina di Altalex, è presente la sentenza.

A voi.

Si può affittare tranquillamente, fatti salvi tutti gli altri requisiti richiesti
cito dall’agenzia delle entrate:

1. non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969;
2. deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto ( il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’aquirente svolge la propria attività
3. se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende;
4. l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’Aire);
5. per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 19/E del 1° marzo 2001 e n 1/E del 2 marzo 1994).

da www.dossier.net/primacasa/bonus.htm

Dalla agenzia delle entrate in un chiarimento

quote:
Agenzia delle Entrate

CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
…
5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.
Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che ” … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo ” … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196).
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

Fonte:Altalex