29 set 07 La sospensiva all’ottenimento del mutuo: pro e contro?
Eccoci qua,
prima o poi se ne doveva parlare.
Come spesso accade e come è giusto che sia le idee sono diverse e variegate.
Pongo una riflessione che poi magari, se interessa, sviluppiamo.
Perché si inserisce una sospensiva?
Per dare la possibilità al cliente di fermare l’immobile e di essere comunque tranquillo di non perdere la caparra versata se la banca non “mantiene le promesse” o cala la disponibilità di cifra erogabile (succede, succede…) .
Infatti mi è successo anche quest’anno che, dopo esser stati all’Unicredit a fare una consulenza di mutuo con ben due clienti, mi sia visto ridurre la cifra erogata dopo l’accettazione della proposta da 140mila a 120mila in un caso e a 110mla nell’altro!!!
E via a corsa in mille istituti alla ricerca del mutuo perduto, via alla mediazione non sul prezzo ma sui tempi che erano previsti ma devono “slittare”…
E la colpa?
MA dell’Agente Immobiliare, naturalmente!
Risultato?
Da me sono tornate in voga le sospensive, pur se per al max un mese, pur se inserite per clienti con i quali abbiamo già una previsione di disponibilità da parte di più istituti bancari.
Di contro però avviene anche il contrario, dove un cliente con scarsa predisposizione alla serietà, può approfittare di queste clausole per avere una via di fuga in caso di ripensamenti (mi è successo anche questo).
C’è chi non inserisce la sospensiva e trattiene l’assegno, dietro l’accordo verbale che se non c’è mutuo si “strappa tutto”, per me non è molto consigliabile ma c’è chi lo fa…
E c’è chi non le mette proprio, consegna il tutto e se la banca non eroga cavoli di chi ha fatto la proposta.
Insomma si fa tutto e il suo contrario.
Quindi, posto per assunto che non abbiamo la sfera magica e posto per assunto che non abbiamo la certezza al 100% della disponibilità di mutuo dei clienti NEMMENO dopo una consulenza e un parere preventivo e, dirò di più, nemmeno in presenza di delibere, come dovremmo comportarci?
A voi.
01 ago 07 Finalmente risolto il problema della proposta irrevocabile di acquisto?
Un piccolo post solo per dare un anteprima:
In una intervista Luciano Passuti, ha comunicato che è oramai quasi pronta la nuova modulistica, riscritta e riadattata, con un occhio sia alle nuove leggi che ai consumatori, specie riguardo alla vessatorietà di alcune clausole, di solito usate in questi moduli.
La buona notizia, per me, è che sono stati approntati due tipi di proposta irrevocabile:
- La proposta compromesso
- la proposta-intesa preliminare
La prima è quella solita, riscritta e migliorata (speriamo), che conclude un preliminare alla avvenuta comunicazione dell’accettazione (dichiarato azionabile ex art. 2932 CC), la seconda invece è del tipo internazionale, tra l’altro senza obbligo di registrazione, pur mantenendo un legame tra le parti (per il come non è spiegato), che potranno sì rinunciare, ma non senza conseguenze.
Fonte: Attico informa
16 lug 07 A volte i clienti possono stupire
Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la categoria a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.
Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.
Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.
Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata
Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.
Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.
Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.
La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.
Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.
Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale: (continua…)
20 giu 07 In quale momento l’Agente Immobiliare matura il diritto a riscuotere la provvigione?
Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.
Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.
Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso 
Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…
Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?
“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”
Allora, qui nasce il “problema”.
Quando è concluso l’affare?
Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.
Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.
Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.
Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)
Semplificando il mio pensiero:
Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.
Mi spiego:
Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…
In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.
Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.
Quando si riscuote allora?
Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).
Quindi non “all’accettazione della proposta”.
A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.
In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.
A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).
vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.
Ho detto… la mia
14 giu 07 Degli incarichi in esclusiva.
Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.
Sono un AI e non uso incarichi in esclusiva, fogli di visita, proposte con caparra confirmatoria che divengono “preliminari” con l’accettazione.
Campo, lo stesso.
Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.
Comincio con le mie riflessioni:
Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:
- Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
- Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
- Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
- Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
- Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
- Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).
Il cliente cosa ci guadagna?
Provo a fare delle supposizioni.
- Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
- Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
- Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
- Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
- Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…
Quindi le esclusive sono consigliabili?
In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:
- Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
- Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
- Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
- Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
- Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
- Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
- Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.
Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.
Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.
Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.
Convinti, non certi, non sicuri.
Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.
Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.
12 mar 07 Perchè rinunciare alle esclusive?
Gli incarichi in esclusiva:
- Cosa sono e sopratutto a chi servono?
- Cosa ci guadagna il cliente?
- Cosa ci guadagna l’agente?
Domande inutili? Non ne sarei così sicuro..
Innanzi tutto, come saprete, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:
- Fissare un prezzo per il quale , in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
- Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari del mandato di trattare l’immobile, anche privati.
- Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
- Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare 15 gg. prima della scadenza, con a.r..
- Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione).
- Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).
Il cliente cosa ci guadagna? Proviamo a rifletterci su…
- Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli , nessun bello)..
- Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile…
- Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi lo facciamo..
- Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone… senza esagerare.
- Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…
Quindi le esclusive sono consigliabili?
In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:
- Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
- Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
- Si da libertà al proprietario di ritirare l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico.
- Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NOn si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile
- Non si prende le esclusive visibilmente fuori prezzo.
- Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo , in quel caso,la propria opera a costi ridotti.
Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.. beh, io rispondo che sono altri i mestieri che danno la certezza del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo..
Inoltre credo che sia l’ora di cambiare aria, porgendo noi per primi, come categoria, la mano fiduciosa ai nostri clienti se vogliamo che qualcuno di loro cominci a fare lo stesso.
Saluti
10 feb 07 Della proposta di acquisto irrevocabile
Cos‘è la Proposta di acquisto irrevocabile
Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile che corrisponde ai nostri desideri, diventa importantissimo partire con il piede giusto per iniziare una buona trattativa. Il dimostrare le proprie serie intenzioni al venditore, mettendo per iscritto le cifre, le condizioni di pagamento, i tempi e le scadenze, permette di eliminare tutti quei problemi che si hanno nelle trattative verbali.
In essa vengono indicati il proponente o i proponenti, il bene o i beni interessati con una descrizione sommaria, l’offerta (in valuta) totale, il metodo di pagamento con le tempistiche, le condizioni (sospensive, risolutive, ecc.), la data prevista del rogito.
Ad essa viene allegato un assegno non trasferibile, intestato a tutti gli aventi diritto, a titolo di caparra penitenziale.
Chiaramente in caso di accettazione le condizioni possono essere ridiscusse e affinate e finalmente trascritte in un compromesso (preliminare di compravendita) o nel rogito notarile, atti a prestazioni corrispettive e non unilaterali come la proposta, con effetti certi sul trasferimento di proprietà.
Qualche spunto di riflessione sulla proposta di acquisto:
- La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio comune “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi della Oris usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “corrispettivo del recesso”.
- Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi della Oris non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito doveva portare all’affare.
- Senza scambi di denaro non si creano veri vincoli.
- Con la legge sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra confirmatoria… la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le imposte di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’ACQUIRENTE. Questo tipo di proposta con caparra confirmatoria può portare molti problemi ai proprietari, in quanto si verrebbe a creare dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro, noi sconsigliamo apertamente e caldamente dal sottoscriverle, preferendo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente.
- Con la proposta scritta le condizioni di acquisto sono chiare così come i termini, sia per chi acquista e propone che per chi vende e riceve.
- Il proprietario, davanti a una proposta scritta e un assegno, si trova nella condizione ottimale per prendere sul serio l’acquirente.
- “Se la propria parola vale come scritto, perché non scriverla e averne vantaggio oltre che oneri?” (R. Ponziani)
- Per chi vende, dire di sì o dimostrarsi interessati a qualsiasi offerta verbale più o meno congrua, vuol dire esporsi al rischio di svalutare l’immobile a ogni passaggio, altra cosa è valutare una Proposta scritta.
- La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è una cosa seria e non va presa alla leggera. Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver valore per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non supera i 15gg.
- Se l’agenzia si avvale di moduli prestampati da compilare, essi devono essere depositati dall’agenzia presso la C.C.I.A.A. affinché abbiano valore e siano regolari.
16 dic 06 Esclusive e fogli di visita.
L’incarico in esclusiva e il foglio di visita sono gli strumenti con il quale le AI hanno cercato di tutelare il loro lavoro su un determinato immobile, per diminuire le possibilità di essere “scavalcati”, da clienti poco inclini al pagamento di provvigioni e per aumentare la possibilità di rientro dell’investimento lavorativo e pubblicitario su un immobile.
I presupposti, tutt’altro che illeciti, come spesso accade hanno finito per essere dimenticati a favore di una trasformazione dello strumento “esclusiva”.
Infatti gli incarichi si sono piano piano trasformati, fino a divenire strumenti che poco hanno di bello per la nostra professione, portando troppo spesso lamentele da parte dei clienti (a ragione o no) e discredito sulla categoria.
Il foglio di visita poi, è divenuta l’estensione del diritto alla provvigione a tempo indeterminato: tu porti un cliente oggi su un immobile e questi dovrebbe pagarti la provvigione, sia che lo compri ora tra 6 mesi, tra un anno ecc., senza considerare che un affare non è una visita ma è tutt’altra cosa e che potrebbe essere un affare “diverso” da quello originario che sarebbe scaturito al tempo della firma del “foglio di visita”.
Signori miei, colleghi, per me non ci siamo (è un opinione).
Non so se sia il caso di cambiare direzione o se l’esclusiva e il foglio di visita siano cose da abolire, trasformare o mantenere ma, visto che i pro di questi strumenti sono conosciuti dai più, mi limiterò a elencare le motivazioni per le quali noi associati a Oris li abbiamo aboliti:
L’incarico in esclusiva, per avere un senso, dovrebbe lasciare al proprietario la possibilità di trovare un acquirente per conto proprio, fatta salva la possibilità, con riduzione o eliminazione del costo provvigionale a suo carico, di farsi seguire dall’AI la compravendita, trattare per suo conto fino a quando serva e sia richiesto.
La penale inoltre dovrebbe esistere solo in caso di ritiro dall’incarico, prima della scadenza dello stesso: dovrebbe essere versata solo a fronte della dimostrazione del servizio che l’AI DEVE AVER FORNITO nel frattempo.
In soldoni se non si dimostra il servizio non ci si fa pagare.
Con tutte le clausole vessatorie delle quali si riempiono i vari moduli, tra l’altro depositati nelle camere di commercio (e approvati), si sta verificando (se già non è così) una sorta di “guerra” tra AI e clientela che ha dell’assurdo: invece di servirli ci mettiamo in contrasto con i clienti, invece di impostare il rapporto sulla fiducia lo impostiamo sulla diffidenza.
Non c’è orientamento al cliente, c’è la volontà di cercare tutele “fai da te”, (dettate dall’esasperazione nel migliore dei casi, nel peggiore dall’improvvisazione), ci si guarda con diffidenza… è questo il lavoro dell’Agente?
E la proposta di acquisto che diviene “Preliminare di compravendita” con la sola accettazione (e relativa comunicazione al proponente)???
Quale mostruosità abbiamo voluto creare in nome del nostro (sacrosanto) diritto alla provvigione?
Mi spiegate come faccio con una proposta di acquisto accettata, con 2000 euro di caparra “confirmatoria” (ORRORE) ad andare dal giudice a chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’atto?
E i fogli di visita, che danno diritto alla provvigione in forza della “visita”.. in base a quale articolo di legge (per non parlare della giurisprudenza)???
Dalle mie personali ricerche, che non ho ancora finito, esce un quadro molto preoccupante sullo stato di salute della nostra professione.
È chiaro che nessuno nasce “imparato” ma cercando di procedere in una direzione invece che in un’altra si possono cambiare molte cose.
La nostra professione deve cambiare, se possibile in meglio, o diverremo superflui o peggio, procacciatori di affari e non più mediatori.
22 lug 06 In quale momento l’agenzia matura il diritto a riscuotere la provvigione?
Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.
Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…
Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?
Allora, qui nasce il “problema”.
Quando è concluso l’affare?
Agente tipo 1)
Secondo chi fa questo mestiere in un certo modo, appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.
Agente tipo 2)
Secondo che fa questo mestiere in un altro certo modo, appena viene stipulato un atto che produca trasferimento d proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.
La giurisprudenza è dubbia nel verificare il diritto del primo agente, mentre è certa nel confermare il diritto del secondo.
Infatti secondo me il problema è che il diritto di ottenere una provvigione da un affare nasce in un momento ma si avvera in un altro.
Mi spiego:
Se io ti porto a far vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, se tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io..
In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.
Questo è il momento di nascita del diritto.
Quando riscuote?
Quando le parti stipulano un atto (dal compromesso in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile.
Quindi non “all’accettazione della proposta”.
A volte però può capitare che le parti decidano (contro il mio consiglio ) di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.
in quel caso l’agente può chiedere il pagamento delle provvigioni, ma se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà ( a volte si fa metà e metà).
sconsiglio di saltare il compromesso in questi casi.
vabbè, ho parlato troppo.
Ho detto… la mia
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23 nov 06 L’accettazione della proposta di acquisto
Il Tribunale di Firenze, di recente, si è pronunciato in una controversia nella quale, oltre ad altre questioni, si è discuteva su di un argomento assai dibattuto, sia in dottrina che in giurisprudenza, con interpretazione e decisioni non univoche. La fattispecie sottoposta al giudizio del Tribunale Toscano era la qualificazione giuridica e la valenza di una proposta di acquisto raccolta scambiata da un agente immobiliare tra le parti intermediate. Più precisamente, il venditore, destinatario della proposta di acquisto in questione, vi apponeva la sua firma in calce e la trasmetteva, a mezzo telefax, all’agente immobiliare. Successivamente, insorgeva, tra le parti, una controversia in quanto l’una sosteneva che l’immobile non risultava essere conforme alla normativa urbanistica e fiscale, ma che si dichiarava disposto ad acquistarlo, a fronte di una cospicua riduzione del corrispettivo per il minor valore dell’immobile, in relazione ai vizi esistenti ed alle dette irregolarità, nonché per le maggiori spese sostenute, e, quindi, chiedeva la condanna dell’altra parte a dare esecuzione al contratto di vendita rappresentato, appunto, dalla proposta in questione, mentre l’altra sosteneva, invece, che la proposta di acquisto sottoscritta non la vincolasse a contrarre in quanto con la sua accettazione non si era stipulato alcun contratto di vendita.
I Giudici per decidere la causa hanno dovuto affrontare uno specifico profilo dei modi di manifestazione della volontà negoziale in materia di vendita di immobili che, in relazione a quanto dispone l’art. 1350, non può che avvenire per iscritto. Il Tribunale di Firenze ha ritenuto, innanzitutto, che la volontà di accettare una proposta di acquisto avente per oggetto un bene immobile deve essere manifestata in modo inequivoco, non essendo sufficiente l’apposizione della propria sottoscrizione in calce, ma essendo, quanto meno, necessario apporvi la dicitura “per accettazione“. Hanno, inoltre, rilevato i giudici che “ … la proposta irrevocabile di acquisto ricevuta per il tramite del mediatore, senza alcuna manifestazione della volontà espressa per iscritto, non integra il contenuto tipico del contratto preliminare.“ Si legge, ancora, nella sentenza in commento che “Perché un vincolo contrattuale a comprare e vendere l’immobile possa essere ritenuto sorto non può ritenersi sufficiente la mera firma in calce ed a lato della proposta senza alcuna espressione di volontà negoziale da parte della destinataria. La … non ha manifestato tale volontà per iscritto, ha sottoscritto senza neppure dichiarare di aver accettato la proposta che invece per il suo contenuto esigeva la dichiarazione di impegno in ordine a determinate clausole di garanzia”. Infine, il Tribunale rilevava che il fatto che nella proposta si affermasse che il pagamento di una certa somma sarebbe stato imputato quale caparra confirmatoria dopo la stipula del preliminare dimostrava che si era in presenza di un tipico negozio preparatorio in vista della stipulazione di un contratto preliminare ad effetti Obbligatori. Val la pena di riportare, a tal proposito, un passo della sentenza “Nella prassi è noto il fenomeno, incrementato dallo sviluppo dell’attività di mediazione di soggetti professionalmente dediti a tale attività ed interessati alla creazione anticipata di un vincolo tra le parti. Non si tratta di contratti preliminari ma di contratti innominati aventi causa nella necessità di procedimentalizzare le trattative per evitare sorprese e proteggere il negoziato da improvvisi ripensamenti, Un modo per evitare di perder tempo con compratori e venditori indecisi“. La decisione dei Tribunale di Firenze non può che essere, pienamente, condivisa, nel senso che, come peraltro precisato nella motivazione, una proposta di acquisto contiene una serie di regole o condizione destinate solamente “a recintare i confini della trattativa“ ma che se non contengono uno specifico obbligo a contrarre a determinate condizioni ed entro un determinato tempo non possono integrare il contenuto di contratto.
Avv. Roberto Bella – Presidente IRCAT
Fonte FIAIP
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