24 feb 07 Registrazione scritture private non autenticate: solidarietà o schiavitù?

Dopo il convegno formativo, organizzato dal COLLEGIO PROVINCIALE FIAIP PISTOIA, che si è svolto ieri presso il Salone Assemblee dell’Associazione Industriali di Pistoia, devo dire che la confusione che avevo in testa NON è diminuita, purtroppo.

E le parole dei relatori, pur se sicuramente competenti, non mi hanno convinto ne soddisfatto.

Certo è che sono usciti elementi interessanti dalla discussione, elementi che vado a riportare qui di seguito:

1. Bolli: visto che il preliminare di compravendita nasce”in bollo”, l’apporre bollo con data successiva a quella scritta sul atto può portare a presupporre evasione d’imposta. Il problema nasce dal fatto che adesso i bolli vengono creati sul momento, con la data di creazione impressa. Questo di fatto limita, per quanto riguarda l’imposta di bollo, il termine di scadenza utile (20gg) valido per la registrazione e il pagamento delle imposte, costringendoci a dotarci di bolli PRIMA di fare la scrittura.
2. Secondo i relatori, in una compravendita tra privati ed in presenza di pagamenti intermedi, la caparra confirmatoria verrebbe tassata non più allo 0,50% ma al 3%, come gli acconti successivi, quindi se per esempio il prezzo è convenuto in € 300.000, la caparra confirmatoria è di € 100.000 e due (2) pagamenti intermedi di € 50.000 ciascuno, il malcapitato mediatore dovrà, alla data della sottoscrizione, far versare al malcapitato cliente (magari operaio e non certo in vena di speculazioni edilizie), non più € 3500 (500+3000) ma bensì € 6000.
   A una prima analisi uno direbbe:“poco male, vado in credito di imposta”, ma come fatto notare dal collega Alessandro Sabella, i privati pagano sul valore automatico (dato dalla rendita catastale per coff.) che come è noto è molto più basso quindi, per tornare all’esempio prima usato, il nostro operaio pagherebbe molto di più, perdendo molti SOLDI in IMPOSTE, perchè magari la casa acquistata avrebbe un valore automatico di € 150.000, e quindi avrebbe pagato, con le agevolazioni prima casa, “SOLO” €4.500!!!
3. Nelle compravendite dove il venditore è persona giuridica, in caso di preliminare senza caparra confirmatoria (che prevederebbe l’imposta di registro), l’obbligo di registrazione non c’è in quanto basta l’emissione della fattura, con l’aliquota IVA del caso.
4. Sempre in linea teorica giuridica, facendo riferimento all’art. 19 T.U. (contempla gli eventi che danno luogo “ad ulteriore liquidazione di imposta”) potrebbe portare a ritenere l’agente immobiliare obbligato a rispondere anche della mancata denunzia di eventi successivi all’atto del quale ha effettuato la registrazione (si può arrivare a questa conclusione partendo dall’art. 42 del TU che si collega all’art. 57-comma 1bis); inoltre se si legge con attenzione il secondo comma dell’art. 57 si può notare che i mediatori sono solidali anche per le imposte suppletive e complementari, con pene molto onerose.
   Quindi, seguendo questo principio, l’agente immobiliare che volesse solamente fare incontrare le parti (la cosa per il quale è preposto) e poi demandare a terzi (tecnici) che non siano NOTAI, la stipula dell’atto senza il suo intervento NON è immune da rivendiche da parte del fisco, per le imposte non versate a causa di mancata registrazione dell’atto o per illeciti da esso derivanti, anche se non ne era a conoscenza.
   Alla domanda della Presidentessa Andreotti Monica: “Ma quali mezzi giuridici abbiamo noi, come agenti immobiliari, per costringere le parti a comunicarci e o consegnarci le scritture stipulate in nostra assenza?” la risposta unanime dei relatori è stata: ” NESSUNO.”( al che io mi son o permesso di avanzare una possibile impossibilità ad adempiere, che purtoppo sembra non esserci).
   Quindi, colpevoli, senza appello, anche se non lo si sapesse.
5. I relatori hanno specificato inoltre che nel caso di mandatari a titolo oneroso, non iscritti anche alla sezione Agenti di Affari in mediazione, l’obbligo di registrazione (derivato dalla solidarietà nelle imposte degli AI) decade.

Voglio chiudere facendo notare che al convegno formativo, organizzato brillantemente dal Consiglio Provinciale, erano presenti il doppio delle persone previste, al punto che la sala non aveva nemmeno abbastanza sedie per tutti: un successo meritato per il consiglio provinciale e per la Presidentessa.
Grazie Monica.

Per alcuni appunti sulle imposte, dettati dalla nostra esperienza si veda qui