Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.

Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.

Cosa è e come si usa una MLS?

Semplifichiamo.

Una MLS è un sistema che permette di condividere delle “liste” di immobili (nel nostro caso) tra più operatori, così che si possa condividere i portafogli e incrociarli con maggiore efficienza alla domanda.

In soldoni (per non addetti), sono portali dedicati alle agenzie immobiliari, nei quali gli agenti ricercano gli immobili da proporre ai loro clienti quando non li hanno in portafoglio.

Per poterla usare, l’agente immobiliare (o la segretaria o l’assistente o chicchessia) deve inserire gli immobili tramite un interfaccia, (un gestionale, un back office on-line ecc.)  inserendone i dati, le foto, le caratteristiche salienti, le informazioni primarie per poterlo “lavorare” e le condizioni di “condivisione” o le retrocessioni a seconda dei casi: ad esempio, un immobile può essere condiviso tra agenti e ognuno riscuote dal proprio cliente, un altro invece si riscuote solo il 30% dell’affare in caso di vendita, un altro invece oltre a quello che riscuoterai dal tuo cliente ti viene offerto un ulteriore % della provvigione dell’agente che ha messo l’immobile in condivisione….

Quali sono i vantaggi di una MLS?

In teoria, i vantaggi che si presentano all’agente che usi una MLS sono

1. Poter offrire un parco immobili più ampio ai propri clienti
2. Poter contare sul fatto che un collega possa avere un cliente per gli immobili del proprio portafoglio

E allora perchè non dovrebbero funzionare?

Bene, siamo a cominciare la nostra analisi.

Per farla a modino si deve entrare nei panni della maggioranza egli agenti immobiliari, quindi dobbiamo fare nostre delle informazioni.

La gestione del portafoglio immobili nelle agenzie è una pratica complessa e onerosa, sia in termini di costi che di tempo e energie.

Ogni immobile acquisito ha una sua pratica, viene fotografato, fatte le visure, viene stimato, ne viene analizzata la documentazione e gli atti.

Una volta controllato il tutto si prende il gestionale e si comincia a inserire i dati acquisiti, si inseriscono le foto, si fa il testo della pubblicità, si mette nei portali (anche servendosi di un servizio multi portal devi comunque inserire almeno una volta).

Ed ecco che si deve immettere anche sul gestionale della nostra MLS, ripetendo il processo.

Un immobile, 4 operazioni (quando va bene).

Questo va moltiplicato per tutti gli immobili in portafoglio.

Poi ogni immobile viene “gestito”, durante la sua permanenza in portafoglio, si analizza i feedback dei clienti interessati o che lo hanno visitato, si ricontatta il proprietario, si ritocca i prezzi, se è in costruzione si aggiorna le foto o le planimetrie…

E se il prezzo cambia o le planimetrie sono cambiate che fai, lasci sui portali e sull’MLS i dati sbagliati?

E chi li sente dopo i colleghi, giustamente?.

Quindi intanto abbiamo individuato un primo problema:

Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

Va beh, direte voi, ma in cambio dei vantaggi può valere la pena di fare un piccolo sforzo (PICCOLO? Moltiplicalo per 100 immobili e poi fammi sapere)…

Qui entra in gioco il feedback avuto da chi ha usato o usa ancora le MLS: sembra che il ritorno in termini di affari conclusi sia sotto la “sufficienza”, la qualità degli immobili condivisi scarsa e che il tasso di FIDUCIA nei confronti dei condivisori sia … basso.

Inoltre i canoni spesso sembrano troppo cari.

Quindi abbiamo:

Basso livello di soddisfazione tra gli utenti delle MLS ( a parte qualche eccezione in estasi religiosa)

Non sono molti tra gli agenti che ho “intervistato” che si sono detti soddisfatti, molti non rinnoveranno i loro abbonamenti, altri non ci rientreranno nemmeno morti..

Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Questo fenomeno ha ragione di esistere, purtroppo, i modus operandi sono diversi, molto tra agenzie e zone, così come l’approccio al cliente e al mercato, non siamo fatti tutti della stessa pasta e ci spaventa il potersi trovare a collaborare con gente non fidata, ci mettiamo faccia e credibilità verso i nostri clienti.

Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto.

L’obiezione preferita degli estimatori delle MLS a questo tipo di osservazione (ma più dei venditori di tali servizi) è: “Con un solo affare hai ripagato i costi”.

Io penso che nei costi andrebbe considerato anche il costo del tempo che serve a gestirla bene… comunque credo che un gestore di una MLS debba tener conto di questa insoddisfazione e analizzarne le cause…

Scarsa costanza nell’uso delle MLS

Questo è il problema a mio avviso più vero e più grave: spesso un agente immobiliare si iscrive a una mls “tanto per provare” e si limita a metterci qualche immobile, magari nemmeno tanto commerciabile… e aspetta. Quindi ecco che l’MLS non funziona, lui comincia a pensare che sia una perdita di tempo e soldi….

Prendendo per buoni i feedback quasi negativi nei confronti del MLS in generale qui sopra riportati, dobbiamo cominciare a chiederci come mai un sistema che è buono teoricamente non funzioni nella pratica.

Io credo che il problema sia racchiuso in quanto scritto sopra.

Cercherò di spiegarmi fornendo problemi e soluzioni (quando uno si lamenta deve saper proporre una strada, se no perde tempo).

Problema:
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.

Soluzione:
Fare MLS tra agenti che si conoscono e lasciarli liberi di scegliere il loro regolamento interno.

Cominciare da piccole reti, meglio locali o tra luoghi che sono legati per “flussi” di acquirenti.

Poi piano piano unire le sottoreti alle reti e così via (ma per farlo si deve realizzare quello scritto sotto!)

Problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili

ma quanti bei portali madama dorè...

Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.

Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.

Le msl poi meritano un discorso a parte.

Il sistema mls, come impostato in altri paesi, poco avrà a che sparire con il territorio italico e le sue pazzie, dove da regione a regione le leggi che regolano le compravendite immobiliari subiscono bruschi cambi di significato a seconda di chi le interpreta o applica (non scordiamoci che il nostro ordinamento ha decine di migliaia di leggi e leggine, decine di volte di più di altri paesi).

Anche in province vicine come Pistoia e Firenze le usanze sono differenti notevolmente, a Firenze spesso i controlli, a carico del proprietario, vengono fatti appena prima del rogito a Pistoia tutto viene controllato prima del compromesso a carico del’acquirente (con un suo tecnico di fiducia).

Tralasciando il fatto che io, che lavoro a Pistoia, preferisco molto il nostro modo di operare che garantisce il più possibile  di non trovarsi legati a un compromesso su un immobile che magari ha nascoste delle magagne, questo fa capire come sia difficile creare interoperatività tra agenzie immobiliari di luoghi diversi.

Perfino tra le varie Agenzie delle Entrate ci sono differenze nelle interpretazioni delle IMPOSTE!!!

Quindi, da qui si intravedono già i primi ostacoli a operare agevolmente a distanza.

Questo poi si riflette nella fiducia che si ripone nel prossimo: essendo abituati a risolvere cose indicibili ( progetti non depositati, atti fatti male, abusi mai sanati, mariti in carcere per omicidio del fratello che si fa la moglie, ipoteche con banche che non esistono più e che nessuno sa come cancellare, torrenti deviati… ) si tende a non dare fiducia ai colleghi fino a quando non si instaurano rapporti di conoscenza personale e professionale tali da individuare bene come il collega operi.

Ecco perchè le MLS nazionali non funzionano in Italia e solo nelle grandi città (Roma e Milano) o nelle isole hanno qualche affiliato in più (stesso territorio – stesse regole – stesso modo di lavorare…).

La soluzione a parere mio è nella tecnologia xml, come ho già detto qui.

Prevedere piccoli circuiti di reti tra agenti immobiliari che si conoscono, con possibilità di connessione tra i vari database e gestionali (lasciando a tutti la possibilità di continuare a usare i loro gestionali sempre che possano collegarsi al web e generare i file xml o collegarsi a un web service), per poter creare una rete di sottoreti che nascono spontaneamente e con una certa facilità di connessione/disconnessione tra loro (bisogna prevedere anche i litigi) potrebbe essere una soluzione flessibile abbastanza da sopperire ai problemi delle differenze, lasciando al contatto umano e agli accordi tra le persone il compito di unire le varie mls:

Un gruppo di agenti immobiliari, anche solo 5 o 6 (ma anche meno o di più) decidono di lavorare in sinergia, sottoscrivono u contratto e un codice di comportamento tra loro e vanno avanti; la cosa funziona al punto che uno di loro, conoscendo un altro gruppo di agenti della provincia vicina, decide di fare un incontro e le due mels uniscono il loro database e le loro risorse (portali, siti, contatti…).

Questo potrebbe essere parallelo alla creazione di gruppi di acquisto, ad esempio.

Su internet gli agenti immobiliari possono fare molto, non certo rinchiudendosi in luoghi frequentati solo da loro simili però.

Ci vuole apertura al mondo e visione d’insieme e per averla non credo che sia molto adatto cercare spazi chiusi e colloqui tra agenti, invece si ritorna al mito delle mls e del fumo: i migliori agenti! i migliori portali! compri senza sorprese! Facciamola da soli, che siamo bravi!

Ho l’impressione di aver già vissuto ‘sta cosa.

Speriamo almeno che da tutto sto marasma venga fuori qualcosina di buono, stavolta.

Cmq collegi: occhi aperti, a livello nazionale meglio lavorare con professionisti del settore attraverso sinergie vere che creare strutture autonomamente con il rischio di trovarsi con mezzi inadeguati e gestori peggiori.

Salute.

Ci sono diversi sistemi per interfacciare i diversi database, tutti fattibili senza troppe difficoltà tecniche, quindi l’utilizzo di un ulteriore programma dentro il quale si deve (DI NUOVO!) reinserire tutti gli annunci e foto…. annulla ogni vantaggio per chi possiede un gestionale.

Speriamo nel futuro che approfondiscano il mio suggerimento o magari trovino una strada ancora migliore.

Passiamo all’incontro:

Novità nell’ambito privacy, con molte semplificazioni ma pene più severe per gli inadempienti. (non posso dare approfondimenti riservati agli associati, almeno fino a quando non esco da fiaip ): informatevi presso i vostri Presidenti Provinciali.

A€stima: il programma che segue Stimatrix, pur presentando alcuni difetti secondo chi era presente e lo utilizza, offre potenzialmente la possibilità di un salto di qualità nei metodi di stima, suggerendo standard che tra l’altro sono condivisi anche in europa e dalle figure tecnico-professionali.

Il programma infatti offre la possibilità di avere i parametri di stima a disposizione o di crearli per una determinata zona, condividendoli poi con tutti gli altri utilizzatori, seguendo degli standard ben fissati.

Lo stesso principio del borsino.immobiliare.com ma più elevato tecnicamente e slegato dalla mera stima basata sul calcolo delle metrature commerciali partendo da valori, introducendo e ampliando la stima per punti di merito (che io in parte già uso nelle stime scritte).

L’idea e il concetto di fondo è senz’altro lodevole e auspicabile, se conseguita e adeguatamente diffusa può portare molti miglioramenti nei nostri metodi di stima.

Vi direte, ma come, il rompi-ponza non ha un tubo da recriminare?

In effetti ho delle perplessità, basate più che altro su una proiezione mentale personale sul numero di utilizzatori che possiamo verosimilmente raggiungere… per avere una base dati corposa dovremmo essere in molti a usarlo (come il borsino d’altronde).

La differenza però è sostanziale: mentre in A€stima l’associato fa un corso e paga 650 euro (che non sono tanti visto che danno il programma incluso) nel borsino l’immissione è gratuita e facile.

Inoltre nell’A€stima si condivide anche i valori stimati, non solo il valore del compravenduto, e errare humanum est, la compravendita invece se c’è, c’è.

Io credo che siano complementari, possano essere sinergici, se da una parte si crea uno strumento migliore che darà i suoi frutti in diversi anni e dall’altra miglioramo l’esistente con frutti che possiamo raccogliere già dal prossimo borsino del primo semestre 2009… perchè no?

Devo dire che il VP nazionale Fiorello Giacomello ha fatto diverse cose lodevoli, riducendo le spese di oltre la metà rispetto al 2007 e il tutto dopo aver ereditato un treno in corsa, non certo un progetto che lui ha studiato e fatto nascere… Quindi onore al merito di aver speso meno migliorando e rendendo più efficienti alcuni servizi.

Ci sono molte cose rimaste al palo, ma non credo sia una responsabilità della direzione, quanto purtroppo della struttura burocratico-politica-elefantiaca della federazione, dove mentalità nuove e vecchie si scontrano, spesso senza trovare il giusto atteggiamento sinergico… insomma ci siamo capiti.

in soldoni, sono scoraggiato, deluso e mi sento impotente, non vado a votare alle politiche perchè lo ritengo un gesto inutile facendo un conto matematico (quanti votano solo per credo, senza esser disposti a cambiare idea?) e non mi va di dover fare i conti con la politica anche quando si vuole dare il proprio contributo.

La politica dovrebbe aiutare a fare le cose, non rendere difficile l’attivismo.

Tralascio le “novità” sul fronte cerca-casa (che vorrò valutare quando esce) e su fiaip-cad per evitarmi altri nemici.

Sono stanco, torno a lavorare.

Benvenuti nel 2009, sono tornato a lavorare “in casa”, lasciando il blog nazionale in altre mani per concentrarmi sulle faccende di casa “mia”.

Devo dire che sono molto deluso dei miei colleghi e dello spirito di collaborazione che ho riscontrato (zero) in gran parte di loro, quindi rieccomi qui a discutere delle mie cose e delle mie opinioni, comincio con il dire che l’iniziativa del bAI, del forum (che hanno voluto i blogger a gran voce e che ora hanno) del wiki e del borsino da me iniziati sono ancora lì, usateli, ne vale la pena e inoltre non ci sono più io a rompere

Le associazioni di categoria non mi hanno aiutato, per nulla, anzi, mi hanno sicuramente osteggiato visto come si sono buttate invece a pesce su iniziative “concorrenti”, questo non significa però che quelle iniziative da me iniziate non siano utili, consiglio coloro che sono poco inclini a fare le pecore sotto interessi altrui di usarle, sono gratuite e non si fanno pagare quote ne gettoni per servirvi davvero…

Non vi nascondo che se trovo una assicurazione che mi permetta a costi accettabili di essere coperto e garantire i miei clienti mando in “Duomo” tutte le associazioni del casso e vivo alla grande, non ho una alta considerazione di queste, lo si capisce credo.

Sono molto scettico sul futuro della categoria, con il consorzio CAIPP ho avuto le stesse delusioni… ho visto una qualche reazione di interesse solo con l’ultima comunicazione del nostro presidente Sabella, dove annunciava l’inizio di una guerra all’abusivismo sostenuta anche dalla GdF… inutile dire che si sono levati plausi anche da AI che so essere opportunisti e pensano al suo e basta salvo poi inalberarsi quando non si pensa ai loro interessi (e c’è gente che crede sia lecito…).

D’altronde se non sono riuscito a trovare un gruppo di ai che volesse fare qualcosa per gli altri, anche solo virtualmente, con il wiki o il borsino ad esempio, pur avendo una media di 5-6mila visitatori al giorno… su oltre un milione di visite sono stato aiutato veramente solo da 5, dico 5 (CINQUE!) AI.

Insomma, comincio a starmi sulle scatole, in quanto agente immobiliare… e non avrei potuto dirlo li nel blog nazionale, perchè in fondo quel posto racchiude non solo le mie speranze ma anche quelle di altri, quindi lo dico qui, in casa mia: caro AI mi stai sulle palle e spero che la tua mentalità cambi presto o il mondo dovrà fare a meno di te.

Poi commentando…

@settantasette.
Chi cerca di avere l’abilitazione a lavorare senza il patentino vede in FIAIP il nemico, la casta “massonica” (in Italia c’è sempre qualcosa di massonico, anche i tassisti ) che vorrebbe mantenere il suo strapotere sulle compravendite e sul governo.

MI ricordo che agli inizi, quando cominciai a imparare il mestiere di AI (mi mandarono a suonare campanelli e a parlare con le persone per trovare le case da vendere..), sognavo il patentino e sentivo il peso della sua mancanza come una menomazione…
è normale che ci sia una spinta per togliere ogni limite all’accesso a questa professione da parte di chi non riesce a passare agli esami.

Se cerchi in rete vedrai che i commenti vanno da:

Siete dei ladri a Pezzi di risultato di digestione, passando da quello che vuoi.

Il bello è che, a ben guardare, sono agenti immobiliari che parlano male di Agenti Immobiliari

…

In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.

Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso c’è ma ci sono anche agenzie aperte da persone che ne sono prive con uno che ha il patentino come prestanome (sia sfruttao che sfruttante, a seconda dei casi).

-Ci sono agenzie e gruppi nei quali lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne andare a prendere le case convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa..

-Ci sono agenzie di solito fanno fare appuntamenti tipo catene piramidali assicurative e hanno politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo.

-Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno ne problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.

Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.

E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: se succede come in spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe)
probabilmente qualche cittadino ci rimetterà ma chi lavora bene avrà ancora più da guadagnarci, alla lunga.

Non voglio sindacare sul fenomeno, lo comprendo e lo accetto, lo subisco e cerco di lavorare lo stesso: ci riesco.

Ma poi arriva la legge, e gli obblighi che ci impongono.

Molti miei colleghi non la praticano e questo contribuisce al problema.

Mi spiego:

A chi si rivolge a noi per vendere casa come a chi vuole acquistare/affittare viene richiesto di firmare solo l’informativa della privacy, nessun incarico ne esclusiva , ma assicuro che anche far firmare la privacy è un impegno disumano:

GARANTE DELLA PRIVACY, VUOI PER FAVORE FARE UNA INFORMATIVA SERIA AFFINCHÈ LE PERSONE SAPPIANO CHE DEVONO FIRMARE LA PRIVACY SE VOGLIONO SERVIRSI DELL’OPERA DI PROFESSIONISTI?

Grazie

Negli ultimi anni le agenzie immobiliari , grazie all’andamento del mercato immobiliare sono cresciute di numero.
Nel contempo anche in altri aspetti hanno subito un incremento notevole.

Ad esempio, il tempo impiegato dalla gente per parlare dell’argomento “casa” e di ciò che comprende, agenzia immobiliare compresa, è aumentato in modo considerevole, io stesso fatico a non riconoscere tra le persone che parlano discorsi “immobiliari” al bar, al ristorante, dovunque.

Le agenzie inoltre, nella corsa alla visibilità (lecita in un mercato libero) hanno loro malgrado creato molte aspettative nell’immaginario collettivo della loro clientela, sia essa acquirente o venditrice, complice un marketing troppo orientato alla domanda della clientela e troppo poco orientato alla identità dell’attività del mediatore immobiliare.

La conseguenza più dannosa, a mio vedere per tutti, è stata che adesso la gente ha come la percezione certa che l’agenzia sia il soggetto che deve non solo rassicurare sul buon andamento della compravendita ma anche sulla qualità del bene acquistato e addirittura garantirla per il futuro. (Tale aspettativa addirittura ha contagiato il legislatore che ha reso gli AI responsabili anche degli atti futuri che derivassero da compromessi da loro redatti, anche a loro insaputa, ma questa è un’altra storia)

Ora, se è vero che l’agenzia immobiliare ha i mezzi e il dovere di accertarsi di molte cose (visure, provenienza, documentazione) è sicuramente vero che la quasi totalità delle agenzie NON ha la capacità di fare altro, quando invece altro c’è da fare: conformità urbanistica, certificazioni, regolarizzazioni e sanatorie, accertamenti e rilievi e chi più ne ha più ne metta, attività che sono riservate ai tecnici professionisti (Geometri e Ingegneri in primis).

Ma partiamo comunque dal presupposto che una agenzia possa fare VERAMENTE tutto e possa garantire la consegna di un’immobile in regola senza ausilio di tecnici, rimangono tradite ancora almeno due aspettative (potete aggiungerne altre nei commenti se volete):

1. Il cliente molte volte ritiene che sia colpa dell’agenzia (e non del proprietario o del costruttore) se un immobile presenta dei difetti di costruzione o difetti che si presentano solo in seguito all’acquisto.
2. Il cliente che affitta ritiene responsabile l’agenzia se l’inquilino diviene moroso o “indesiderabile”

Se posso essere d’accordo sulle aspettative di chi vuole avere la certezza di acquistare un immobile senza “sorprese” non posso essere d’accordo sul soggetto dal quale pretendere tutte le garanzie della regolarità o dell’onestà/affidabilità di terzi.

In sostanza una Agenzia Immobiliare deve “SOLO” garantire la piena commerciabilità del bene e la certezza di avere a che fare con il proprietario o i proprietari reali, a meno che non sia composta da Commercialisti, Geometri, Ingegneri Avvocati e Notai naturalmente ma forse a quel punto non si chiamerebbe più solamente “Agenzia Immobiliare”, o no?

E anche se fosse una Agenzia composta da tutti questi professionisti, chi garantisce l’acquirente che i professionisti non lavorino chiudendo un occhio pur di chiudere l’affare?

Personalmente preferisco molto che a fare i controlli sia il mio Geometra di fiducia, senza offesa per i professionisti che hanno una agenzia, anzi, se fossi un Geometra che gestisce una Agenzia immobiliare avrei molto piacere di rapportarmi con un professionista di parte che lavora per gli acquirenti di un immobile per il quale offro la mia mediazione…

Ecco perché una Agenzia che afferma di poter consegnare un immobile senza far fare prima controlli da un tecnico vende fumo: mente.
Inoltre i controlli vanno fatti freschi, al momento dell’acquisto, non basta averli fatti mesi fa, le situazioni (specialmente quelle economico/amministrative) possono cambiare, come le leggi che regolano un Comune…

Questo arrogarsi delle competenze che non sono dell’Agente, questa volontà (nemmeno nascosta) di sostituirsi alla competenza specifica dei tecnici ha ingenerato questo equivoco:
Le agenzie sono responsabili di tutto, dell’immobile, dei progetti, delle irregolarità, dei vizi nascosti, della morosità dell’inquilino…

Le agenzie, pur con tutta la loro buona volontà, non hanno i mezzi per difendere nessuno da eventuali problemi futuri ma li hanno sicuramente per aiutare a scoprire quelli presenti.

Se un immobile presenta dei difetti in futuro, in cerca di un facile capro espiatorio si può cedere alla rabbia e colpevolizzare l’agenzia, ma pur se il sospetto potrebbe essere lecito (visto che molte agenzie vendono immobili propri, quindi non mediano) è il venditore l’unico responsabile per quei difetti, se non per colpa diretta senz’altro per responsabilità di legge.

Se un inquilino diviene maleducato o scomodo improvvisamente o moroso, se il fabbricato presenta crepe di assestamento o impianti difettosi, secondo me, è difficile individuare realmente una responsabilità oggettiva delle agenzia immobiliare.

Il compito delle agenzie è il reperimento immobili da proporre sul mercato e clienti che intendono acquistarli, metterli in contatto, ascoltare le rispettive posizioni, mediare cercando la strada per far giungere all’accordo le parti.

Tanto dovevo.

L’agente vende, procura guadagni a qualcuno che gli da incarico di fare qualcosa per lui: vendere un immobile

Il mediatore media, fa trovare le strade per accordi altrui, fa in modo che un proprietario venda il proprio immobile a un acquirente, è parte dell’affare ma non è legato a nessuna delle parti più dell’altra, entrambe le parti hanno la stessa importanza: il mediatore ha un solo fine: far incontrare le parti e le loro esigenze per sfociare in un accordo che possa portare alla conclusione dell’affare.

Il primo deve convincere l’acquirente ad acquistare, il secondo deve convincere entrambi a trovare un accordo.

Il primo NON ha diritto alla provvigione da entrambe le parti, semmai la dovrebbe pretendere da chi gli ha dato l’incarico, anche se mi viene obiettato che gli incarichi sono due (voglio vendere trovami un cliente, voglio comprare trovami una casa) a ben guardare..

Il secondo, pur se simile a prima vista, fa un lavoro completamente diverso, non prende incarichi ma offre la sua opera senza obblighi: per questo può pretendere la provvigione da entrambe le parti, da nessuna di queste dipende il suo guadagno, ne è terzo (da qui il dubbio se tale posizione infrapartes rimanga anche in presenza di esclusive).

Nelle varie discussioni a favore della lapidazione pubblica di TUTTI gli agenti immobiliari (ultimamente però leggo spesso la frase “.. ci sono anche molti Agenzie serie… che mi rincuora”), in queste discussioni, dicevo, sono arrivato a leggere che gli agenti immobiliari si approfitterebbero del Codice Civile, sfruttando gli articoli sulla mediazione, per poter prendere la provvigione da entrambe le parti!

Se ho capito bene cosa implica tale affermazione, significherebbe che gli agenti immobiliari si spacciano per mediatori al fine di prendere soldi da tutte e due le parti, approfittandosi del Codice Civile..

A me avevano insegnato che le leggi del Codice Civile le devo rispettare, non sfruttare.

Forse si sta sbagliando a individuare il problema, secondo me, gli Agenti immobiliari in realtà si dividono tra VENDITORI DI IMMOBILI e MEDIATORI.

I primi, in forza di un incarico a vendere, cercano di far realizzare un guadagno alla parte venditrice per mantenere l’impegno che hanno preso e sottoscritto (con l’incarico anche l’agenzia si impegna a realizzare la vendita a un certo prezzo): in assenza di questo risultato non riscuotono.

A questo tipo di attività, secondo me, il diritto di provvigione dettato dal C.C. non dovrebbe essere riconosciuto: a pagare dovrebbe essere solamente il proprietario dell’immobile.

Tale scelta, pur se condivisibile in linea di principio, creerebbe il paradosso che il prezzo degli immobili verrebbe “caricato” anche di questo onere, riscaricando i costi tutti sull’acquirente che inoltre perderebbe la possibilità di avere un interlocutore sopra le parti.

Anche se tale timore è lecito, non so dire quanto di esso possa essere trovato nella realtà dei fatti come non so dire cosa succederebbe al mercato se venisse meno la provvigione per come la conosciamo oggi.

Distinguendo tra l’incarico “in esclusiva” e l’incarico “libero” si possono fare delle riflessioni:

• Quando si prende un incarico in esclusiva si deve segnare l’importo minimo del prezzo di vendita e la provvigione che verrà richiesta (di solito in %), il proprietario quindi, ricaricando il prezzo della mediazione sul prezzo, potrà fissarne irrimediabilmente il costo a carico dell’acquirente, ignaro.
• Quando si prende un incarico libero, anche se il proprietario ordinerà all’agenzia di caricare il prezzo della mediazione sull’immobile, la possibilità dell’acquirente di fare una proposta alla cifra che vuole rimane intatta, quindi la possibilità di fare una trattativa VERA rimane.
• Se in caso di esclusiva l’agente ha una certa forza, divenendo parte privilegiata nella trattativa, nell’incarico libero l’agente deve correre e impegnarsi bilateralmente per chiudere un affare (che poi è il suo lavoro).

Spero in un vostro riscontro per ampliare l’argomento.

“Maledette Agenzie Immobiliari, ti fanno vedere una casa e ti prendono un casino di soldi senza fare nulla…”

“Le Agenzie immobiliari? Non servono a nulla…”

“Gli Agenti immobiliari sono una manica di bugiardi, incompetenti…”

Quante volte le avrò sentite/lette queste frasi?

Ma riflettendo seriamente e pacatamente, magari dopo pranzo, uno arriva a chiedersi: ma se sono così inutili e dannose perché esistono?

Dovrebbero chiudere immediatamente, non possono riuscire a campare se fanno un servizio così inutile..

E invece aprono sempre più agenzie, tutti vogliono fare L’AI, sai che bello lavoro nulla e guadagno tanto, la gente si lamenta del fatto che uno non può fare l’AI quando gli pare, senza uno straccio di niente di requisito, perché è giusto così…

E di questa accozzaglia di luoghi comuni, sbraiti dettati più dalle frustrazioni che ci da il tran tran quotidiano (dacci oggi…) che rimane?

Speriamo che dal causale funzionamento corretto dei neuroni, vuoi anche solo per probabilità statistica, qualcuno arrivi a capire che NON È OBBLIGATORIO servirsi delle agenzie immobiliari , quindi, se di tale servizio se ne sente il bisogno forse, dico forse, il servizio esiste, ha una concretezza, no?

Ma cosa fa L’AI?

Il vice Geometra?

Il Sostituto Notaio?

Fa il suo mestiere: l’ausiliario del commercio, fa incontrare la domanda con l’offerta e MEDIA, risolve i problemi soggettivi più che quelli oggettivi, trova scappatoie alle impasse mentali di una o dell’altra parte.

Chi pensa che un AI ha finito il suo lavoro appena ha fatto incontrare un compratore con un immobile ha ragione per legge ma non di fatto, di fatto si lavora fino ed oltre il rogito notarile (se vuoi lavorare bene, almeno secondo me).

Poi deve studiare, deve conoscere le leggi certo, ma solo per sapere se una cosa si può fare o consigliare la strada da prendere, il tecnico da interpellare per risolvere questo o quel problema. (punto)

Altro che registrazione dei preliminari, secondo me non dovrebbe nemmeno farli i preliminari senza la presenza di tecnici di parte…

Tornando in tema, visto che si può tranquillamente vendere o comprare senza agenzie immobiliari, perché demonizzarle?

Non dico che le Agenzie Immobiliari non facciano sbagli, tutt’altro, ma basta evitarle no?

Quindi riassumendo:

Rivolgetevi alle Agenzie Immobiliari solo se avete intenzione di fidarvi, senno fate da soli che è meglio.

Una cosa però: prudenza gente, in futuro usatela più che mai viste le liberalizzazioni, sia con Agenzia che senza.

Saluti

In soldoni sono un archivio condiviso di clienti e immobili dal quale gli AI (affiliati, associati, ecc.) possono attingere liberamente, riconoscendosi a vicenda una parte dei guadagni per le acquisizioni e/o reperimenti degli immobili/clienti.

Una novità?

In Italia forse, altrove no davvero, sicuramente alla Oris NO.

Perchè non mi piacciono le MLS degli altri?

Sono dispersive, poco ramificate nel territorio e di solito NON SONO REALIZZATI DA AGENTI IMMOBILIARI.

Quindi sono società che vendono servizi.

Quindi il loro tornaconto non lo ricavano dal servizio alla clientela, ma dalla vendita del servizio al professionista (come i franchising): vendono lavoro.

Fin qui si potrebbe anche sorvolare (io non lo faccio) ma la cosa che veramente trovo poco costruttiva è che sono creati senza tenere conto delle realtà locali, sono elefanti, carrozzoni, privi di autoadattamento: l’utente finale (il professionista) non ha potere di personalizzazione, se li deve tenere come sono, pregi e difetti.

L’idea di MLS noi alla Oris l’abbiamo adottata dall’inizio (noi la chiamavamo gestionale proprietario in php e mysql: Orisgest) perchè ci sembrava l’unica via percorribile per creare una rete LOCALE di Agenti Immobiliari che lavorano assieme, in rete, condividendo persino le agende.

Mi piace l’idea di una rete che si sviluppa dalla base, non dall’alto (alto???).

La nostra MLS ce la siamo creata e ce la creiamo giorno per giorno, l’adattiamo immediatamente alle esigenze che nascono nel lavoro quotidianamente, togliamo una cosa che si rivela inutile, ne aggiungiamo un’altra: il gestionale, la nostra MLS (Orisgest) cresce con noi, senza sovrastrutture, adattandosi all’ambiente nel quale operiamo e alle esigenze degli AI che la usano.

Dopo i portali di annunci, nati come funghi (anche se solo due o tre funzionano veramente) ecco il nuovo business per sfruttare il nostro lavoro: l’MLS.

Personalmente, preferisco la mia MLS, grazie per avermi spiegato come si chiama, io la chiamavo gestionale Orisgest.

Ma scusate: davvero la professione è solo far combaciare un immobile con un acquirente?

Sembra quasi che queste MLS permettano di operare un miracolo: trovi una casa, trovi un cliente e riscuoti!

Ma le trattative a questa gente vanno tutte lisce?

Nessun intoppo?

Nessun imprevisto?

Chi lo gestisce l’intoppo o l’imprevisto?

Cosa te ne fai di una MLS se non hai il metodo di lavoro e la struttura per sfruttarla?

Forse più che di MLS si dovrebbe preoccuparsi di cambiare mentalità degli AI…speriamo