28 mar 09 MLS e illusioni annesse
ma quanti bei portali madama dorè...
Da un po di tempo sembrano nascere portali e portalini, servizi, mls, feed xml ( toh! ) roba strana ecc con spam alla faccia del decreto sulla privacy (se prendi gli indirizzi mail dalle liste presenti su internet e spammi fai una operazione illegale) per lanciare iniziative che sarebbero piene di altruismo e prive di interessi economici, dal gratuito al rivoluzional-sociale.
Alla fine la loro maschera cade inevitabilmente giù, mostrando attività economiche che tutto volgono tranne esserci utili come primo scopo, il tempo poi mi dirà se ho torto o meno.
Le msl poi meritano un discorso a parte.
22 gen 09 Fiaip, Roma 21 gennaio 2008: le mie impressioni.
Anticipo che sono contento del fatto che il mio suggerimento sui feed e sul xml una volta comunicato al VP è stato proposto immediatamente alla platea, come prossima realizzazione.
Sono sconfortato però dal fatto che si debba acquisire un programma per immettere gli annunci nei vari portali, non tanto per il costo quanto per l’utilità della cosa: se si riesce a fare un sistema di inserimenti tramite la tecnologia xml per gli annunci sul cerca casa 2.0 perchè non sfruttare lo stesso cerca casa per inserire gli annunci negli altri portali, risparmiando tempo e installazioni inutili (tra l’altro disponibili solo per winzozz)?
Ci sono diversi sistemi per interfacciare i diversi database, tutti fattibili senza troppe difficoltà tecniche, quindi l’utilizzo di un ulteriore programma dentro il quale si deve (DI NUOVO!) reinserire tutti gli annunci e foto…. annulla ogni vantaggio per chi possiede un gestionale.
Speriamo nel futuro che approfondiscano il mio suggerimento o magari trovino una strada ancora migliore.
Passiamo all’incontro: (continua…)
04 gen 09 Bene, rieccoci qua!
Benvenuti nel 2009, sono tornato a lavorare “in casa”, lasciando il blog nazionale in altre mani per concentrarmi sulle faccende di casa “mia”.
Devo dire che sono molto deluso dei miei colleghi e dello spirito di collaborazione che ho riscontrato (zero) in gran parte di loro, quindi rieccomi qui a discutere delle mie cose e delle mie opinioni, comincio con il dire che l’iniziativa del bAI, del forum (che hanno voluto i blogger a gran voce e che ora hanno) del wiki e del borsino da me iniziati sono ancora lì, usateli, ne vale la pena e inoltre non ci sono più io a rompere 
(continua…)
30 mag 07 Caro Settantasette : Liberi tutti!
IN questo post, ho riportato l’articolo di settantasette, da Mentecritica.
Poi commentando…
@settantasette.
Chi cerca di avere l’abilitazione a lavorare senza il patentino vede in FIAIP il nemico, la casta “massonica” (in Italia c’è sempre qualcosa di massonico, anche i tassisti 
) che vorrebbe mantenere il suo strapotere sulle compravendite e sul governo.
MI ricordo che agli inizi, quando cominciai a imparare il mestiere di AI (mi mandarono a suonare campanelli e a parlare con le persone per trovare le case da vendere..), sognavo il patentino e sentivo il peso della sua mancanza come una menomazione…
è normale che ci sia una spinta per togliere ogni limite all’accesso a questa professione da parte di chi non riesce a passare agli esami.
Se cerchi in rete vedrai che i commenti vanno da:
Siete dei ladri a Pezzi di risultato di digestione, passando da quello che vuoi.
Il bello è che, a ben guardare, sono agenti immobiliari che parlano male di Agenti Immobiliari 
…
In un primo momento l’idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.
Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso c’è ma ci sono anche agenzie aperte da persone che ne sono prive con uno che ha il patentino come prestanome (sia sfruttao che sfruttante, a seconda dei casi).
-Ci sono agenzie e gruppi nei quali lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne andare a prendere le case convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell’illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa..
-Ci sono agenzie di solito fanno fare appuntamenti tipo catene piramidali assicurative e hanno politiche di motivazione stile “carboni ardenti a piedi nudi”, salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell’individuo.
-Ci sono professionisti o individui che svolgono l’attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno ne problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.
Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.
E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: se succede come in spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe)
probabilmente qualche cittadino ci rimetterà ma chi lavora bene avrà ancora più da guadagnarci, alla lunga.
19 mag 07 Firme col sangue
Molti moduli che le agenzie immobiliari propongono sono pieni di clausole più o meno vessatorie a quasi totale vantaggio dell’Agente Immobiliare.
Molti, NON tutti.
E non tutti i moduli dello stesso tipo sono uguali, quindi un incarico di una agenzia non è necessariamente uguale a quello di un altra: uno può essere vessatorio e l’altro no.
Queste incertezze nella regolarità dei moduli, sommate a un allarmismo (giusto o sbagliato non lo so) degli organi di informazione ha generato nella gente l’assoluto rifiuto a firmare QUALSIASI cosa.
Persino i “compromessi” (non le proposte) a volte, sono difficili da concludere, non per una mancanza di accordi ma proprio perché la gente NON VUOLE FIRMARE, niente, non importa cosa sia.
Non voglio sindacare sul fenomeno, lo comprendo e lo accetto, lo subisco e cerco di lavorare lo stesso: ci riesco.
Ma poi arriva la legge, e gli obblighi che ci impongono.
Molti miei colleghi non la praticano e questo contribuisce al problema.
Mi spiego:
A chi si rivolge a noi per vendere casa come a chi vuole acquistare/affittare viene richiesto di firmare solo l’informativa della privacy, nessun incarico ne esclusiva , ma assicuro che anche far firmare la privacy è un impegno disumano:
GARANTE DELLA PRIVACY, VUOI PER FAVORE FARE UNA INFORMATIVA SERIA AFFINCHÈ LE PERSONE SAPPIANO CHE DEVONO FIRMARE LA PRIVACY SE VOGLIONO SERVIRSI DELL’OPERA DI PROFESSIONISTI?
Grazie
18 mag 07 Aspettative tradite?
Negli ultimi anni le agenzie immobiliari , grazie all’andamento del mercato immobiliare sono cresciute di numero.
Nel contempo anche in altri aspetti hanno subito un incremento notevole.
Ad esempio, il tempo impiegato dalla gente per parlare dell’argomento “casa” e di ciò che comprende, agenzia immobiliare compresa, è aumentato in modo considerevole, io stesso fatico a non riconoscere tra le persone che parlano discorsi “immobiliari” al bar, al ristorante, dovunque.
Le agenzie inoltre, nella corsa alla visibilità (lecita in un mercato libero) hanno loro malgrado creato molte aspettative nell’immaginario collettivo della loro clientela, sia essa acquirente o venditrice, complice un marketing troppo orientato alla domanda della clientela e troppo poco orientato alla identità dell’attività del mediatore immobiliare.
La conseguenza più dannosa, a mio vedere per tutti, è stata che adesso la gente ha come la percezione certa che l’agenzia sia il soggetto che deve non solo rassicurare sul buon andamento della compravendita ma anche sulla qualità del bene acquistato e addirittura garantirla per il futuro. (Tale aspettativa addirittura ha contagiato il legislatore che ha reso gli AI responsabili anche degli atti futuri che derivassero da compromessi da loro redatti, anche a loro insaputa, ma questa è un’altra storia)
Ora, se è vero che l’agenzia immobiliare ha i mezzi e il dovere di accertarsi di molte cose (visure, provenienza, documentazione) è sicuramente vero che la quasi totalità delle agenzie NON ha la capacità di fare altro, quando invece altro c’è da fare: conformità urbanistica, certificazioni, regolarizzazioni e sanatorie, accertamenti e rilievi e chi più ne ha più ne metta, attività che sono riservate ai tecnici professionisti (Geometri e Ingegneri in primis).
Ma partiamo comunque dal presupposto che una agenzia possa fare VERAMENTE tutto e possa garantire la consegna di un’immobile in regola senza ausilio di tecnici, rimangono tradite ancora almeno due aspettative (potete aggiungerne altre nei commenti se volete):
- Il cliente molte volte ritiene che sia colpa dell’agenzia (e non del proprietario o del costruttore) se un immobile presenta dei difetti di costruzione o difetti che si presentano solo in seguito all’acquisto.
- Il cliente che affitta ritiene responsabile l’agenzia se l’inquilino diviene moroso o “indesiderabile”
Se posso essere d’accordo sulle aspettative di chi vuole avere la certezza di acquistare un immobile senza “sorprese” non posso essere d’accordo sul soggetto dal quale pretendere tutte le garanzie della regolarità o dell’onestà/affidabilità di terzi.
In sostanza una Agenzia Immobiliare deve “SOLO” garantire la piena commerciabilità del bene e la certezza di avere a che fare con il proprietario o i proprietari reali, a meno che non sia composta da Commercialisti, Geometri, Ingegneri Avvocati e Notai naturalmente ma forse a quel punto non si chiamerebbe più solamente “Agenzia Immobiliare”, o no?
E anche se fosse una Agenzia composta da tutti questi professionisti, chi garantisce l’acquirente che i professionisti non lavorino chiudendo un occhio pur di chiudere l’affare?
Personalmente preferisco molto che a fare i controlli sia il mio Geometra di fiducia, senza offesa per i professionisti che hanno una agenzia, anzi, se fossi un Geometra che gestisce una Agenzia immobiliare avrei molto piacere di rapportarmi con un professionista di parte che lavora per gli acquirenti di un immobile per il quale offro la mia mediazione…
Ecco perché una Agenzia che afferma di poter consegnare un immobile senza far fare prima controlli da un tecnico vende fumo: mente.
Inoltre i controlli vanno fatti freschi, al momento dell’acquisto, non basta averli fatti mesi fa, le situazioni (specialmente quelle economico/amministrative) possono cambiare, come le leggi che regolano un Comune…
Questo arrogarsi delle competenze che non sono dell’Agente, questa volontà (nemmeno nascosta) di sostituirsi alla competenza specifica dei tecnici ha ingenerato questo equivoco:
Le agenzie sono responsabili di tutto, dell’immobile, dei progetti, delle irregolarità, dei vizi nascosti, della morosità dell’inquilino…
Le agenzie, pur con tutta la loro buona volontà, non hanno i mezzi per difendere nessuno da eventuali problemi futuri ma li hanno sicuramente per aiutare a scoprire quelli presenti.
Se un immobile presenta dei difetti in futuro, in cerca di un facile capro espiatorio si può cedere alla rabbia e colpevolizzare l’agenzia, ma pur se il sospetto potrebbe essere lecito (visto che molte agenzie vendono immobili propri, quindi non mediano) è il venditore l’unico responsabile per quei difetti, se non per colpa diretta senz’altro per responsabilità di legge.
Se un inquilino diviene maleducato o scomodo improvvisamente o moroso, se il fabbricato presenta crepe di assestamento o impianti difettosi, secondo me, è difficile individuare realmente una responsabilità oggettiva delle agenzia immobiliare.
Il compito delle agenzie è il reperimento immobili da proporre sul mercato e clienti che intendono acquistarli, metterli in contatto, ascoltare le rispettive posizioni, mediare cercando la strada per far giungere all’accordo le parti.
Tanto dovevo.
18 mag 07 Mediatore o Agente immobiliare?
Una domanda lecita, anche se non sembra, le differenze tra le due figure si stanno acuendo, delimitando bene anche nell’immaginario comune…
L’agente vende, procura guadagni a qualcuno che gli da incarico di fare qualcosa per lui: vendere un immobile
Il mediatore media, fa trovare le strade per accordi altrui, fa in modo che un proprietario venda il proprio immobile a un acquirente, è parte dell’affare ma non è legato a nessuna delle parti più dell’altra, entrambe le parti hanno la stessa importanza: il mediatore ha un solo fine: far incontrare le parti e le loro esigenze per sfociare in un accordo che possa portare alla conclusione dell’affare.
Il primo deve convincere l’acquirente ad acquistare, il secondo deve convincere entrambi a trovare un accordo.
Il primo NON ha diritto alla provvigione da entrambe le parti, semmai la dovrebbe pretendere da chi gli ha dato l’incarico, anche se mi viene obiettato che gli incarichi sono due (voglio vendere trovami un cliente, voglio comprare trovami una casa) a ben guardare..
Il secondo, pur se simile a prima vista, fa un lavoro completamente diverso, non prende incarichi ma offre la sua opera senza obblighi: per questo può pretendere la provvigione da entrambe le parti, da nessuna di queste dipende il suo guadagno, ne è terzo (da qui il dubbio se tale posizione infrapartes rimanga anche in presenza di esclusive).
Nelle varie discussioni a favore della lapidazione pubblica di TUTTI gli agenti immobiliari (ultimamente però leggo spesso la frase “.. ci sono anche molti Agenzie serie… che mi rincuora”), in queste discussioni, dicevo, sono arrivato a leggere che gli agenti immobiliari si approfitterebbero del Codice Civile, sfruttando gli articoli sulla mediazione, per poter prendere la provvigione da entrambe le parti!
Se ho capito bene cosa implica tale affermazione, significherebbe che gli agenti immobiliari si spacciano per mediatori al fine di prendere soldi da tutte e due le parti, approfittandosi del Codice Civile..
A me avevano insegnato che le leggi del Codice Civile le devo rispettare, non sfruttare.
Forse si sta sbagliando a individuare il problema, secondo me, gli Agenti immobiliari in realtà si dividono tra VENDITORI DI IMMOBILI e MEDIATORI.
I primi, in forza di un incarico a vendere, cercano di far realizzare un guadagno alla parte venditrice per mantenere l’impegno che hanno preso e sottoscritto (con l’incarico anche l’agenzia si impegna a realizzare la vendita a un certo prezzo): in assenza di questo risultato non riscuotono.
A questo tipo di attività, secondo me, il diritto di provvigione dettato dal C.C. non dovrebbe essere riconosciuto: a pagare dovrebbe essere solamente il proprietario dell’immobile.
Tale scelta, pur se condivisibile in linea di principio, creerebbe il paradosso che il prezzo degli immobili verrebbe “caricato” anche di questo onere, riscaricando i costi tutti sull’acquirente che inoltre perderebbe la possibilità di avere un interlocutore sopra le parti.
Anche se tale timore è lecito, non so dire quanto di esso possa essere trovato nella realtà dei fatti come non so dire cosa succederebbe al mercato se venisse meno la provvigione per come la conosciamo oggi.
Distinguendo tra l’incarico “in esclusiva” e l’incarico “libero” si possono fare delle riflessioni:
- Quando si prende un incarico in esclusiva si deve segnare l’importo minimo del prezzo di vendita e la provvigione che verrà richiesta (di solito in %), il proprietario quindi, ricaricando il prezzo della mediazione sul prezzo, potrà fissarne irrimediabilmente il costo a carico dell’acquirente, ignaro.
- Quando si prende un incarico libero, anche se il proprietario ordinerà all’agenzia di caricare il prezzo della mediazione sull’immobile, la possibilità dell’acquirente di fare una proposta alla cifra che vuole rimane intatta, quindi la possibilità di fare una trattativa VERA rimane.
- Se in caso di esclusiva l’agente ha una certa forza, divenendo parte privilegiata nella trattativa, nell’incarico libero l’agente deve correre e impegnarsi bilateralmente per chiudere un affare (che poi è il suo lavoro).
Spero in un vostro riscontro per ampliare l’argomento.
07 mag 07 Agenzie immobiliari: tutti vogliono farne a meno.
“Maledette Agenzie Immobiliari, ti fanno vedere una casa e ti prendono un casino di soldi senza fare nulla…”
“Le Agenzie immobiliari? Non servono a nulla…”
“Gli Agenti immobiliari sono una manica di bugiardi, incompetenti…”
Quante volte le avrò sentite/lette queste frasi?
Ma riflettendo seriamente e pacatamente, magari dopo pranzo, uno arriva a chiedersi: ma se sono così inutili e dannose perché esistono?
Dovrebbero chiudere immediatamente, non possono riuscire a campare se fanno un servizio così inutile..
E invece aprono sempre più agenzie, tutti vogliono fare L’AI, sai che bello lavoro nulla e guadagno tanto, la gente si lamenta del fatto che uno non può fare l’AI quando gli pare, senza uno straccio di niente di requisito, perché è giusto così…
E di questa accozzaglia di luoghi comuni, sbraiti dettati più dalle frustrazioni che ci da il tran tran quotidiano (dacci oggi…) che rimane?
Speriamo che dal causale funzionamento corretto dei neuroni, vuoi anche solo per probabilità statistica, qualcuno arrivi a capire che NON È OBBLIGATORIO servirsi delle agenzie immobiliari , quindi, se di tale servizio se ne sente il bisogno forse, dico forse, il servizio esiste, ha una concretezza, no?
Ma cosa fa L’AI?
Il vice Geometra?
Il Sostituto Notaio?
Fa il suo mestiere: l’ausiliario del commercio, fa incontrare la domanda con l’offerta e MEDIA, risolve i problemi soggettivi più che quelli oggettivi, trova scappatoie alle impasse mentali di una o dell’altra parte.
Chi pensa che un AI ha finito il suo lavoro appena ha fatto incontrare un compratore con un immobile ha ragione per legge ma non di fatto, di fatto si lavora fino ed oltre il rogito notarile (se vuoi lavorare bene, almeno secondo me).
Poi deve studiare, deve conoscere le leggi certo, ma solo per sapere se una cosa si può fare o consigliare la strada da prendere, il tecnico da interpellare per risolvere questo o quel problema. (punto)
Altro che registrazione dei preliminari, secondo me non dovrebbe nemmeno farli i preliminari senza la presenza di tecnici di parte…
Tornando in tema, visto che si può tranquillamente vendere o comprare senza agenzie immobiliari, perché demonizzarle?
Non dico che le Agenzie Immobiliari non facciano sbagli, tutt’altro, ma basta evitarle no?
Quindi riassumendo:
Rivolgetevi alle Agenzie Immobiliari solo se avete intenzione di fidarvi, senno fate da soli che è meglio.
Una cosa però: prudenza gente, in futuro usatela più che mai viste le liberalizzazioni, sia con Agenzia che senza.
Saluti
23 apr 07 Multiple Listing Service, la novità per Agenti Immobiliari: sarà vero?
Cosa sono?
In soldoni sono un archivio condiviso di clienti e immobili dal quale gli AI (affiliati, associati, ecc.) possono attingere liberamente, riconoscendosi a vicenda una parte dei guadagni per le acquisizioni e/o reperimenti degli immobili/clienti.
Una novità?
In Italia forse, altrove no davvero, sicuramente alla Oris NO.
Perchè non mi piacciono le MLS degli altri?
Sono dispersive, poco ramificate nel territorio e di solito NON SONO REALIZZATI DA AGENTI IMMOBILIARI.
Quindi sono società che vendono servizi.
Quindi il loro tornaconto non lo ricavano dal servizio alla clientela, ma dalla vendita del servizio al professionista (come i franchising): vendono lavoro.
Fin qui si potrebbe anche sorvolare (io non lo faccio) ma la cosa che veramente trovo poco costruttiva è che sono creati senza tenere conto delle realtà locali, sono elefanti, carrozzoni, privi di autoadattamento: l’utente finale (il professionista) non ha potere di personalizzazione, se li deve tenere come sono, pregi e difetti.
L’idea di MLS noi alla Oris l’abbiamo adottata dall’inizio (noi la chiamavamo gestionale proprietario in php e mysql: Orisgest) perchè ci sembrava l’unica via percorribile per creare una rete LOCALE di Agenti Immobiliari che lavorano assieme, in rete, condividendo persino le agende.
Mi piace l’idea di una rete che si sviluppa dalla base, non dall’alto (alto???).
La nostra MLS ce la siamo creata e ce la creiamo giorno per giorno, l’adattiamo immediatamente alle esigenze che nascono nel lavoro quotidianamente, togliamo una cosa che si rivela inutile, ne aggiungiamo un’altra: il gestionale, la nostra MLS (Orisgest) cresce con noi, senza sovrastrutture, adattandosi all’ambiente nel quale operiamo e alle esigenze degli AI che la usano.
Dopo i portali di annunci, nati come funghi (anche se solo due o tre funzionano veramente) ecco il nuovo business per sfruttare il nostro lavoro: l’MLS.
Personalmente, preferisco la mia MLS, grazie per avermi spiegato come si chiama, io la chiamavo gestionale Orisgest.
Ma scusate: davvero la professione è solo far combaciare un immobile con un acquirente?
Sembra quasi che queste MLS permettano di operare un miracolo: trovi una casa, trovi un cliente e riscuoti!
Ma le trattative a questa gente vanno tutte lisce?
Nessun intoppo?
Nessun imprevisto?
Chi lo gestisce l’intoppo o l’imprevisto?
Cosa te ne fai di una MLS se non hai il metodo di lavoro e la struttura per sfruttarla?
Forse più che di MLS si dovrebbe preoccuparsi di cambiare mentalità degli AI…speriamo
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02 apr 09 Perchè le MLS non funzionano, ancora, in Italia?
Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.
Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.
Cosa è e come si usa una MLS?
Semplifichiamo.
(continua…)
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