Intermediando

Il 1 aprile c’è stata la prima udienza e ci è stata presentata la memoria della controparte dalla quale si desumerebbe che:

Nonostante io abbia fondato e creato la Oris, dato in concessione d’uso con contratto il gestionale  OrisGest (da me realizzato in gran parte) e il mio marchio (da me ideato e disegnato), mantenuto sempre la maggioranza e la proprietà della società titolare degli stessi io oggi sarei colui che ha fatto concorrenza sleale e ha rubato il marchio, oltre a esser colpevole di essere sleale solo per raccontare qui la verità di come stanno andando le cose (ora confermata anche dalla “sentenza”).

Si è dimenticato però di notare:

• Essendo noi i titolari delle immagini e avendo NOI i file originali e le capacità tecniche di gestirli è chiaro che si siano dovuti muovere per IMITAZIONE.
• Sarebbe interessante sapere dalla controparte come hanno realizzato il logo, per quanto riguarda la forma o i font che la compongono, ad esempio, o la storia del nome Oris, o come sia stato disegnato il logo, dove sia nata l’ispirazione, cosa significhi…
• Sarebbe molto interessante sapere come sono state scritte le modulistiche, da chi e quando siano state depositate.
• O sarebbe interessante sapere come avrebbero fatto a pubblicare “HOrisolto”, la rivista di annunci che facevamo in tempi oramai andati (da me impaginata), come asserivano sui portali di annunci immobiliari nelle loro pagine dedicate, visto che il direttore responsabile era Stefano che non c’è da due anni oramai… nemmeno i testi di presentazione sono capaci di scrivere senza copiare i nostri (vecchi tra l’altro).

Il Giudice,
sciogliendo la riserva che precede, ritenuta la competenza di questo Tribunale, avendo la domanda cautelare in oggetto un segno distintivo diverso dal marchio registrato, per il quale ultimo, invece, è stato introdotto apposito procedimento cautelare davanti la Sezione Specializzata di Firenze (salva l’opportunità che vi sarebbe stata di trattare la questione unitariamente davanti allo stesso Giudice);
Ritenuto nel merito che il comportamento di parte convenuta, nel caso, da come conferma l’esistenza del fumus boni iuris del ricorrente, avendo la parte convenuta riconosciuto di non avere provveduto per mancanza di tempo originariamente alla modifica grafica del segno distintivo poi attuata a partire dalla fine del mese di marzo;
rilevato che le ulteriori inserzioni presenti nel sito web con la vecchia grafica, illegittimamente usata dalla convenuta, sono frutto di una svista e comunque considerata la complessiva configurazione del sito non rappresentano un concreto pericolo di confusione fra le due ditte;
ritenuto pertanto sostanzialmente cessata la materia del contendere e giustificata la compensazione delle spese atteso che la reale questione tra le parti verrà discussa davanti al Tribunale di Firenze,
P.Q.M.
Dichiara cessata la materia del contendere e compensa per intero le spese tra le parti.
Pistoia 15 aprile 2009.
Il Giudice

Se non bastasse, oramai da un pò la convenuta, evidentemente tornata a più sani consigli, ha cambiato la sua immagine grafica facendone una propria, un buon inizio, ne prendiamo atto: un bel cambiamento da quando nella prima memoria rivendicava addirittura la proprietà della NOSTRA immagine…

Ci vediamo alla prossima.

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"Non mi somigghia per niente!!!"

Come nell’articolo qui sotto, riprendo a raccontare la vicenda che ci ha colpito.

Se fossi stato la barilla questo sarebbe stato il logo del mio ex socio

Purtroppo per obblighi contrattuali le riviste non possono prendere posizione a nostra difesa, pur volendo.
Non ci resta che uscire noi dalla pubblicazione sulle riviste e gli spazi dove i nostri “imitatori” mettono i loro annunci, senza nemmeno avere l’accortezza di cambiare il testo della pubblicità e sfruttando il nostro software per lo stile delle foto, il sistema di identificazione dei riferimenti con lettera diversa su ogni testata, gli stessi font… il nostro marchio leggermente cambiato… Prosegui la lettura…

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Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.

Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.

Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso

Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…

Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?

“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”

Allora, qui nasce il “problema”.

Quando è concluso l’affare?

Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.

Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.

Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)

Semplificando il mio pensiero:

Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.

Quando si riscuote allora?

Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).

Quindi non “all’accettazione della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.

A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).

vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.

Ho detto… la mia

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Non ho mai segnalato nessuno che svolgesse attività di mediazione in modo abusivo alle CCIAA, per adesso.

Mi sono limitato a “tagliargli le gambe” quando entravano in ufficio proponendo collaborazioni, non per motivi di astio ma solo perché voglio gestire a modo mio ogni aspetto del rapporto con la clientela, per poter anche io scegliere con chi avere a che fare, se rinunciare o meno a un incarico in forza di una mia analisi, non in forza di informazioni “filtrate” da altri.

Troppe volte, specie nelle lottizzazioni, si vede un prezzo che ti arriva “pompato” a dismisura per via di tutti i “passaggi” che ha fatto prima di arrivare sulla mia scrivania… no, grazie, rinuncio: prima mano e basta.

Per non parlare dei privati che si rivolgono a certe figure del passato (passato?), i sensali del paese o del bar dello Sport (che tra l’altro annoverano tra le loro fila alcuni anche bravi nell’accordare le persone).

Non so, ho il dubbio che chi si rivolge a questi sensali e da loro l’incarico alla vendita abbia la forte percezione che anche noi, colleghi, facciamo lo stesso lavoro… quindi meglio evitare, secondo me.

Quindi ho sempre convissuto in maniera “pacifica” con queste figure, con la tolleranza che a volte mi contraddistingue…

Poi ci sono abusivi e abusivi, secondo me si deve fare dei distinguo:

• Gli “abusivi” legalizzati: chiamati anche “accompagnatore all’immobile”, figure che in barba a una certa legge che dice chiaramente (almeno finora, ddl 2272 premettendo) che a svolgere tale attività (compresa l’acquisizione) debba essere AI iscritto al Ruolo; vengono assunti a progetto, con stipendi da fame e obiettivi tipo 100 appuntamenti/mese 50 acquisizioni/mese. Finiranno per cambiare lavoro o andare in piccole strutture, finalmente a lavorare come apprendisti AI..
• Gli “abusivi” professionisti: nulla vieta a un tecnico o a un altro professionista di farsi pagare per l’assistenza alla vendita….. la mediazione, la provvigione da entrambe le parti e la promozione di un immobile però sarebbero un’altra cosa…. o no?
• Gli “Abusivi” con prestanome: “Agenti” “immobiliari” che hanno un numero di ruolo prestato da un parente, da un vecchio AI in pensione o in crisi mistica, che non sanno distinguere da un preliminare e una proposta di acquisto (mi è successo…)
• Gli “Abusivi” Sensali, che tutti noi conosciamo, figure tra l’altro simpatiche e folkloristiche, se guardate da lontano (a questo proposito voglio solo far presente che uno di questi ha venduto una casa a un mio parente, nonostante le mie raccomandazioni a non acquistarla, (nemo profeta..), che non ha l’abitabilità…)

Le mie domande:

1. Avete mai segnalato qualche abusivo di cui sopra alla CCIAA o alla GDF?
2. Conoscete qualche episodio di segnalazione andato a buon fine? (con punizione del fedifrago)
3. Quanto credete danneggino il nostro lavoro tali pratiche?
4. Se si avrà la liberalizzazione, se tutti potranno agevolmente accedere alla professione di AI, sarete più o meno tolleranti nei confronti degli abusivi?

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Premetto: non ho risposte, solo domande e opinioni.

Sono un AI e non uso incarichi in esclusiva, fogli di visita, proposte con caparra confirmatoria che divengono “preliminari” con l’accettazione.

Campo, lo stesso.

Quindi sono qui per confrontarmi con chi invece lavora con questi moduli, per capire e confrontare le esperienze.

Comincio con le mie riflessioni:

Per quanto ne so, gli incarichi in esclusiva sono quei contratti dove uno o più proprietari di uno o più immobili, in cambio della prestazione d’opera di un dato A.I. o una data Agenzia o catena di Agenzie, accetta le seguenti condizioni:

1. Fissare un prezzo per il quale, in presenza di una proposta di acquisto conforme, si consideri maturato il diritto alla provvigione, a prescindere dall’accettazione.
2. Impedire a chiunque non faccia parte dei soggetti titolari dell’incarico a trattare l’immobile, anche se privati, proprietari compresi.
3. Non ritirare l’immobile dalla vendita, pena il pagamento di penali (non sempre).
4. Alla fine dell’incarico in esclusiva accettare di rinnovare tacitamente per pari periodo in mancanza di comunicazioni da inviare (di solito) 15 gg prima della scadenza, con a.r.
5. Alla scadenza del mandato rimborsare le spese di pubblicità (in modo forfettario il più delle volte, senza documentazione): molte volte questo punto viene eliminato.
6. Firmare i moduli nei quali sono elencati i nomi di coloro che avrebbero visitato o veduto l’immobile in Agenzia (???).

Il cliente cosa ci guadagna?

Provo a fare delle supposizioni.

1. Pubblicità migliore rispetto al resto degli immobili: è chiaro che un immobile in esclusiva dovrebbe godere di un trattamento di riguardo rispetto a quelli non in esclusiva ma a ben guardare il tutto si risolve in un “NOSTRA ESCLUSIVA”, come se fosse una qualità intrinseca dell’immobile che potesse interessare gli acquirenti; per non parlare del fatto che molti franchising lavorano immobili solo in esclusiva, con il risultato che l’immobile è pubblicizzato nello stesso modo degli immobili non in esclusiva (tutti belli, nessuno bello).
2. Certezza del prezzo univoco in pubblicità: questo effettivamente è un vero vantaggio per chi offre in vendita un immobile… a meno che il proprietario, stancatosi dell’inerzia dell’agenzia (a torto o ragione in questo momento non ci interessa), non dia l’incarico a altre agenzie, sottobanco.
3. Documentazione completa dell’immobile a disposizione in agenzia: ma questo si deve fare anche senza esclusiva, no? Almeno noi cerchiamo di farlo…
4. Fiducia del proprietario nei confronti dell’Agente provata dall’incarico esclusivo: mmm… non mi convince, ho cominciato facendo l’acquisitore e so che un incarico in esclusiva firmato con fiducia davanti a me non sempre ha avuto come conseguenza una gestione soddisfacente (per il proprietario). Provate a chiedere a un campione di 10 persone che hanno dato l’incarico in esclusiva quanto siano soddisfatte, può essere illuminante.
5. Impegno dell’agente nella vendita dell’immobile: beh, in teoria… ma in pratica? Di solito nelle agenzie si deve fare i conti con la domanda e la domanda è proporzionale allo sforzo pubblicitario e al parco immobili che puoi offrire. Se hai pochi immobili in carico, tutti in esclusiva, concentrerai la pubblicità verso un target, e quel target ti chiamerà, lasciandoti le richieste, quindi dovresti avere un numero sufficiente di immobili in esclusiva, di vario genere, tale da permetterti di avere ampia riserva di scelta nel tipo di contatti acquirenti, ai quali proporre il nuovo immobile; ciò si traduce, molte volte, nel fatto che i tuoi venditori si concentrano sugli immobili per i quali hanno richiesta, e visto che hai una richiesta “limitata”…

Quindi le esclusive sono consigliabili?

In teoria sì, se non fosse che nella pratica le cose vanno in maniera simile (simile?) a quanto scritto sopra…
Le esclusive porterebbero discreti vantaggi alla trasparenza nelle compravendite, se non fosse per il fatto che invece così non è!!!
L’incarico in esclusiva dovrebbe funzionare in questo modo, secondo noi:

1. Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?).
2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
3. Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese.
5. Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
6. Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
7. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.

Ora, si potrebbe sostenere che questo tipo di esclusiva non tutela l’agente nel suo guadagno.

Da parte mia posso dire che penso siano altri i mestieri che danno la “certezza” del guadagno, il nostro richiede forte impegno per avere l’aspettativa del guadagno, al massimo, anche se molte volte questa aspettativa si realizza.

Ecco perché io e i miei colleghi abbiamo deciso di impostare il lavoro senza le esclusive, porgendo la mano fiduciosa ai nostri clienti, convinti che sia l’unico modo di impostare un rapporto sulla fiducia.

Convinti, non certi, non sicuri.

Inoltre, l’incarico in esclusiva ha sempre inficiato, secondo me, la mia libertà di trattare entrambe le parti al medesimo modo, la mia posizione INFRA partes.

Spero che qualcuno che lavora con le esclusive in maniera preminente partecipi alla discussione e mi chiarisca le idee.

Salute.

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Oggi ho fatto l’ennesimo ribasso al prezzo richiesto per un immobile.

Il proprietario, visto lo scarso interesse che riscontra nel mercato, anche dalle altre agenzie, mi ha telefonato preoccupato: vuole vendere perché così potrà comprare la casa dei suoi sogni, trovatagli dal suo geometra -“ce l’ha in mano Lui”- sono state le sue parole riguardo alla “occasione”…

Quindi adesso si svende!

Al via con i saldi!

…

I fatti:

Al momento dell’acquisizione il proprietario, dopo aver sentito la mia valutazione, mi comunica che il collega che ha visitato la sua casa in precedenza gli ha valutato la sua casa un prezzo che stranamente è superiore di 100.000,00 euro al mio…

Io sono rimasto sulle mie posizioni, ricordando al proprietario che l’immobile è suo e che può metterlo in vendita al prezzo che vuole, io al limite ho la libertà di non metterlo in pubblicità se non con la famosa dicitura “trattativa riservata”.

Essendo di fondo un insicuro, in seguito ho cominciato a farmi delle domande:

Forse sono rimasto indietro con i valori di riferimento…

…spero di no visto che mi occupo del borsino immobiliare della mia provincia per la FIAIP, sai te che confusione…

Forse gli affari che concludiamo noi sono sottocosto… se si sparge la voce tra poco dovrò chiudere: chi mi darà più un immobile da vendere?

Poi la mia parte arrogante ha prevalso e una altra “domanda” mi è venuta in mente:

O forse dipende dal fatto che la valutazione che mi è stata posta come riferimento (550mila euro contro i miei 450mila, terreno compreso), questa valutazione che aveva come unico parametro di credibilità la sua “consistenza”, aveva come artefice un collega di quelli “a progetto”?

Visto che di solito il prezzo di vendita purtroppo si avvicina a quello che ho fatto io, mi sono convinto di essere un menagramo e quindi sono qui a confessarlo, sperando così di esaurire la mia condanna o dovrò comprarmi occhiali da sole scuri tondi e bombetta.

Succede solo a me?

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