Certamente che c’è, ed è pure nobile a parere mio.

Il mercato.

Il mercato è fatto di acquirenti e venditori.

Il mediatore cerca di farli incontrare, ma deve rimanere libero di agire per mantenersi infra-partes.

Se il mediatore potrà approcciarsi a entrambe le parti con la stessa facilità avrà la necessaria liberà d’azione per continuare la sua opera in tutta tranquillità, come figura terza, come ausilio al mercato.

L’esclusiva dovrebbe essere una sorta di via di mezzo tra il mandato a titolo oneroso e la mediazione pura, il CC però non l’ha prevista nella mediazione, infatti per il CC il mediatore o è libero o è mandatario il resto è ATIPICO.

Lavorare in questo modo (come previsto dal CC) però renderebbe il mediatore (e solo lui) “debole” in confronto al mercato per questo il Codice Civile ha previsto quelle forti tutele (invero attivabili solo tramite Legale) , ci vuole molta capacità di orientamento al cliente e sopratutto molta fatica, ecco che magicamente qualcuno ha pensato bene di tirare fuori le esclusive, mandando il mandato in soffitta (sono gli stessi che hanno fatto si che esistesse la controversa “proposta di acquisto MAGGICA” che diventa compromesso con l’accettazione, caparra confirmatoria compresa…).

Lavorare senza esclusiva significa sia poter offrire scelta che avere un approccio con i proprietari molto più libero e direi, trasparente, ma richiede anche a parere mio una apertura al cliente evidentemente poco comune o comunque delle capacità che non sembrano diffuse, visto il disagio che molti lamentano.

Lavorare senza esclusiva significa dare alla trattativa il ruolo che le è dovuto, mantenendola regina dell’affare, la provvigione stessa verrà trattata, in funzione del lavoro che è stato svolto potrà essere o meno, ridimensionata.

Certo è che il mediatore che non ha l’esclusiva ha molta più libertà di MEDIARE, appunto, e di essere fra le parti, indipendente.

Quindi, a mio parere, l’esclusiva è la causa principale della nomea che hanno oggi gli Agenti immobiliari.

Questa mia idea non è pre-concetta, direi piuttosto POST-concetta , basta vedere come il mezzo esclusiva, che avrebbe dovuto essere l’ECCEZIONE per il mediatore, da prendere solo quando l’immobile è a prezzo e vendibile, non sempre e comunque, che dovrebbe garantire la compatibilità dell’immobile e del suo prezzo con il mercato, di fatto invece abbia finito per comprometterla, spesso: direi che analizzando la soddisfazione media dei clienti rispetto all’aspettativa creata dall’agenzia che ha preteso l’esclusiva, si potranno avere le idee più chiare (per chi avesse dubbi).

Credo che nessuno degli amanti dell’esclusiva avrebbero piacere a leggere il risultato di un sondaggio/indagine tra la clientela sul tema “esclusiva si o no e perchè”.

Di fatto è così, i casi particolari NON contano nulla.

Ci sono però,  interi mercati (intesi come zone) che l’esclusiva non ha conquistato: in questi l’unico problema (il più diffuso) rispetto a quelli con l’esclusiva è la doppia visita con Ai diversi (presente anche nei mercati con l’esclusiva, ma in misura minore, dovuta all’incarico che passa da agenzia ad agenzia), seguito dal prezzo diverso in pubblicità.

Il primo problema è un problema SOLO degli AI, in caso di più mediatori, se il cliente sa muoversi, la provvigione viene tra loro divisa (se qualcuno ha dei dubbi può scrivermi e gli spiego come fare a assicurarsene).

Il secondo problema riguarda gli Ai e i proprietari, ma spesso finisce solamente per accellerare un processo che doveva avvenire naturalmente: il ribasso fino a prezzo congruo di vendita.

Nella rimanenza dei parametri e delle dinamiche differenti che possiamo analizzare tra le due casistiche (esclusiva o meno) NON si vedono differenze che diano più valore all’una o all’altra dal punto di vista dei proprietari, potremmo aggiungere solo la possibilità di avere un unico AI interlocutore come vantaggio, sempre nei casi dove l’esclusiva è veramente rispettata, cosa che sinceramente ritengo VALIDA, almeno più di tutto il resto.

Dal punto di vista degli acquirenti invece la differenza è notevole (e quindi, per riflesso anche per i proprietari… spero si capisca il perchè).

Per l’acquirente che si avvicina al mercato, le regole e le valutazioni che gli AI tendono a valutare come indiscutibili invece non valgono un ficus.

L’acquirente scegli l’Ai per:

-Passa parola
-Disponibilità in portafoglio
-Marchio
-Casualità.

E si approccia al mercato spesso scegliendo gli Agenti immobiliari dei quali fidarsi, ma controllando TUTTE le agenzie.

Quindi all’acquirente conviene l’approccio libero del mercato da parte degli Agenti immobiliari, l’esclusiva gli fa percepire l’agente (e io penso che spesso non abbia torto) come un alleato “forzato” del proprietario al quale ha valutato la casa, fatto firmare (e firmato) un contratto con una cifra sopra la quale riscuote di certo… e trova difficile il fidarsi dell’Ai e riconoscerlo infra partes.

L’Agente immobiliare infatti dovrà rispondere al proprietario della valutazione del prezzo di vendita, non direttamente, ma per il fatto che ha sottoscritto un contratto dove c’è scritto che se porta una proposta a una certa cifra lui riscuote di sicuro, mi chiedo, come si legano queste esigenze con quella dell’altro nostro cliente, l’acquirente?

Certo si deve pur considerare la volontà del proprietario di prendere il più possibile dalla vendita del suo immobile, ma metterci dei paletti (perchè di fatto lo diventano) non altera un pochino la posizione del mediatore?

Ne sono convinti anche molti colleghi “esclusivisti” che usano la frase “nessun professionista lavora per due parti” ai quali rinnovo l’invito di riflettere bene se hanno scelto il mestiere giusto o almeno il modo di auto-definirsi (venditori è più corretto ).

Alcuni tirano fuori frasi del tipo “Scendere a patti col venditore è normale ma farlo anche con gli acquirenti significa lavorare gratis!” e la scrivono sui forum, senza alcuna vergogna e gli pare pure la frase più normale del mondo: NON lo è, affatto, per un mediatore.

Pensate a una acquirente che passi di lì e legga, come fa a fidarsi della categoria???

Voglio dire agli acquirenti che leggono di segnarsi il nome di questi colleghi e rifiutarsi di pagare provvigioni per mediazione… sarebbe un buon inizio per fare i dovuti distinguo…

Questo la dice lunga sui danni che l’esclusiva ha fatto alla categoria.

Inoltre la possibilità di avere la casa disponibile  in diverse agenzie da finalmente anche all’acquirente la possibilità di scelta dell’Agente Immobiliare, a prescindere dal portafoglio, proprio perchè la scelta di immobili sarebbe comunque garantita.

Ecco perchè l’esclusiva come è oggi non mi piace, a parere mio l’esclusiva è spesso causa di un blocco innaturale dei prezzi, per motivi ben conosciuti dai proprietari finiti in mano di Ai che la usano male.

Un mercato dove il mediatore fa il suo ruolo, è difficile che presenti dei valori fermi a lungo, credo che sia palese per tutti il perchè, ma proverò a chiarire il mio punto di vista:

Se tutti gli ai avessero accesso agli immobili in vendita presentando scelta al cliente, chiaramente una casa che costi troppo rispetto al suo valore di mercato si troverà ad essere snobbata, specie in questo momento con offerta abbondante e il proprietario avrà molta più spinta a prendere decisioni al riguardo, le visite forzate  non ci saranno più (esistono, e i clienti e ne lamentano pure: “mi ha fatto vedere una casa che non c’entrava nulla”) e solamente gli interessati verranno a visitare l’immobile, quindi dovrà essere necessariamente appetibile o comunque non “fuori prezzo”.

Questo è quello che succede nei mercati dove l’esclusiva non c’è, in questi mercati infatti anche chi lavora notoriamente con l’esclusiva (leggi franchising) accetta l’andazzo, chissà come mai  e gli immobili fuori prezzo si deprezzano da se con il tempo e inesorabilmente, generando una sorta di circolo virtuoso dove i clienti acquirenti stessi hanno i mezzi per farsi una idea chiara di cosa costi troppo e di cosa sia in vece al prezzo giusto, sentendo più campane su un immobile hanno un quadro ben più chiaro di ascoltarne solo una…

Non ci credete?

Provate a farvi un giretto su internet, cercando sui forum dedicati all’immobiliare tipo “bolla immobiliare” o “Finanza on line”, dove non scrive solo chi è addetto al settore, se volete imparare qualcosa invece di frequentare solo luoghi dove vengono distribuite copertine di Linus.

Quindi non userò mai l’esclusiva?

Certo che la userò, diciamo che ci sto lavorando:

Per me l’esclusiva non deve prevedere prezzi minimi e quindi non deve prevedere una cifra minima alla quale il proprietario non può rifiutarsi di accettare o pagare la penale, mi si opporrà che in questo caso può succedere di portare una proposta conforme e vedersela rifiutata, bene io credo che questo succeda pochissime volte e quando succede ci sono sicuramente dei motivi che hanno costretto il proprietario a quella scelta, saranno pochissimi i casi nei quali il proprietario in preda a un attacco di avidità rifiuterà perchè vuole di più, ad esempio, comunque i casi negativi non giustificano un pericoloso “limite”…

Per me l’esclusiva non la si deve dare solo a una agenzia ma a una rete di agenzie collegate, meglio se di diverse ditte.

Per me l’esclusiva deve prevedere la possibilità del proprietario di indicare accquirenti e ricevere quindi il servizio a costo ridotto.

Per me l’esclusiva significa che il proprietario possa vendere a acquirenti che avesse trovato da se.

Per me l’esclusiva significa un rapporto esclusivo con il proprietario, non essere un muro tra questi e i suoi acquirenti.

Qualche mio collega, abituato oramai a lavorare con il fucile carico a fianco della scrivania, sarà convinto che riceverò tante fregature, beh, ad oggi, che non ho mai fatto firmare alcuna esclusiva o foglio di visita, sono ancora aperto.

Saluti.

Dichiarazioni sostitutive obbligatorie:

Tracciabilità dei pagamenti

• Si applica a tutti gli atti, conguagli compresi, tranne che ai diritti di garanzia.
• Non si possono usare assegni senza la dicitura “non trasferibile” per importi superiori a € 12.500,00.
• Non è ancora chiaro cosa succede ad un titolo che nasce nominativo e diventa al portatore…
Pagamento mediazioni o meno.
• Le parti dichiareranno congiuntamente le modalità di pagamento del corrispettivo (se non anteriori al 4 Luglio 2006):

• Accolli di mutuo
• Permute con altri beni mobili/immobili
• Assegni bancari (c/c o circolari)
• Bonifici bancari.
• Contanti
• Pagamenti differiti.

Intervento di Mediatori

• Le parti dichiareranno poi, disgiuntamente se si sono serviti di un mediatore o meno; in caso affermativo s’indicherà l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, indicandone analiticamente le metodologie di pagamento (se non anteriori al 4 Luglio 2006):

• Se il mediatore è persona fisica, s’indicheranno i dati identificativi del titolare della ditta individuale, il codice fiscale o la partita iva e il numero d’iscrizione al ruolo (per quanto?).
• Se il mediatore è persona giuridica, s’indicherà la ragione sociale (o la denominazione) e i dati identificativi del legale rappresentante o del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la società di mediazione in quel determinato affare, con l’indicazione del codice fiscale o della partita iva e dei vari ruoli.

• In caso di omissione o rifiuto dell’indicazione del mediatore in atto le sanzioni a carico della parte inadempiente sono amministrative (da € 500,- a € 10.000,-) e penali (falsa dichiarazione in atto), oltre all’accertamento di valore.
• Le dichiarazioni sostitutive, se omesse, non invalidano l’atto.
• Il notaio, in caso le parti volessero omettere le dichiarazioni sostitutive, può rifiutarsi di fare l’atto oppure indicare in atto che “le parti si rifiutano di fare le dichiarazioni sostitutive” con le conseguenze del caso.
• Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.

Si rimanda la spiegazione dell’opzione “Prezzo/valore” a un prossimo post.

• Si applica a tutte le ipotesi disciplinate dall’art. 43 del dpr 131 testo unico quindi non solo le compravendite, tutti gli atti che trasferiscono diritti reali immobiliari, atti definitivi a titolo oneroso.
• Non si applica agli atti giudiziari.
• Il presupposto oggettivo: si applica a tutti gli immobili ad uso abitativo (o per i quali sia chiesto il cambio di destinazione in abitativo, secondo il relatore) e alle relative pertinenze (senza limiti di numero), fabbricati o terreni (non edificabili) senza limitazioni temporali (in contemporanea con il bene immobile principale o in seguito è ininfluente).
• Non si applica se l’acquirente è persona GIURIDICA, (secondo l’interpretazione del relatore per gli IMPRENDITORI AGRICOLI invece la possibilità di applicazione rimane).
• Secondo l’art 53 del T.U. della legge regionale, in assenza d’indicazione del corrispettivo l’amministrazione provvede ad indicarne uno (da verificare e chiarire successivamente)
• In caso si abbia usufruito dell’opzione “prezzo/valore” e successivamente l’amministrazione effettui una correzione del valore automatico (ad es. per decadenza delle agevolazioni prima casa per mancato trasferimento della residenza nel comune dove insiste l’immobile) l’amministrazione si limita a tassare il valore giusto, richiedendo le differenze (con sopratasse e interessi) senza accertamenti.
• Non sono sottoposti a verifica quegli atti per i quali si sia scelta l’opzione se il corrispettivo indicato nell’atto è maggiore della valutazione automatica (da verificare e chiarire)
• L’occultazione di corrispettivo è punita con le sanzioni di cui al punto successivo.
• Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.

Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile che corrisponde ai nostri desideri, diventa importantissimo partire con il piede giusto per iniziare una buona trattativa. Il dimostrare le proprie serie intenzioni al venditore, mettendo per iscritto le cifre, le condizioni di pagamento, i tempi e le scadenze, permette di eliminare tutti quei problemi che si hanno nelle trattative verbali.

In essa vengono indicati il proponente o i proponenti, il bene o i beni interessati con una descrizione sommaria, l’offerta (in valuta) totale, il metodo di pagamento con le tempistiche, le condizioni (sospensive, risolutive, ecc.), la data prevista del rogito.
Ad essa viene allegato un assegno non trasferibile, intestato a tutti gli aventi diritto, a titolo di caparra penitenziale.
Chiaramente in caso di accettazione le condizioni possono essere ridiscusse e affinate e finalmente trascritte in un compromesso (preliminare di compravendita) o nel rogito notarile, atti a prestazioni corrispettive e non unilaterali come la proposta, con effetti certi sul trasferimento di proprietà.
Qualche spunto di riflessione sulla proposta di acquisto:

1. La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio comune “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi della Oris usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “corrispettivo del recesso”.
2. Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi della Oris non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito doveva portare all’affare.
3. Senza scambi di denaro non si creano veri vincoli.
4. Con la legge sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra confirmatoria… la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le imposte di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’ACQUIRENTE. Questo tipo di proposta con caparra confirmatoria può portare molti problemi ai proprietari, in quanto si verrebbe a creare dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro, noi sconsigliamo apertamente e caldamente dal sottoscriverle, preferendo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente.
5. Con la proposta scritta le condizioni di acquisto sono chiare così come i termini, sia per chi acquista e propone che per chi vende e riceve.
6. Il proprietario, davanti a una proposta scritta e un assegno, si trova nella condizione ottimale per prendere sul serio l’acquirente.
7. “Se la propria parola vale come scritto, perché non scriverla e averne vantaggio oltre che oneri?” (R. Ponziani)
8. Per chi vende, dire di sì o dimostrarsi interessati a qualsiasi offerta verbale più o meno congrua, vuol dire esporsi al rischio di svalutare l’immobile a ogni passaggio, altra cosa è valutare una Proposta scritta.
9. La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è una cosa seria e non va presa alla leggera. Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver valore per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non supera i 15gg.
10. Se l’agenzia si avvale di moduli prestampati da compilare, essi devono essere depositati dall’agenzia presso la C.C.I.A.A. affinché abbiano valore e siano regolari.

Fonte FIAIP

Si può affittare tranquillamente, fatti salvi tutti gli altri requisiti richiesti
cito dall’agenzia delle entrate:

1. non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969;
2. deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto ( il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’aquirente svolge la propria attività
3. se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende;
4. l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’Aire);
5. per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 19/E del 1° marzo 2001 e n 1/E del 2 marzo 1994).

da www.dossier.net/primacasa/bonus.htm

Dalla agenzia delle entrate in un chiarimento

quote:
Agenzia delle Entrate

CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
…
5. DECADENZA
L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.
Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:
1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;
2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
4. alla novità nel godimento della agevolazione.
Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è stato più riproposto dalla normativa attuale.
L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.
Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “… l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie” previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).
E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.
Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.
Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che ” … la carenza di peculiari disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).
L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.
Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).
Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo ” … detto giorno iniziale può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n. 1196).
In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.
Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

Fonte:Altalex