Devo ringraziare in alphabetic order Monica Andreotti, Ketty Increta e Giuliano Olivati perchè hanno fatto di tutto per rendermene merito, ma sopratutto perchè ci hanno creduto talmente tanto da spendersi per promuoverle, senza che nemmeno glielo chiedessi.

Vi assicuro per esperienza, che le idee più difficili da promuovere sono proprio quelle che non permettono ai “soliti” di guadagnarci in modo particolare a favore del vantaggio per tutti: anche se offri idee perchè credi che alcuni vantaggi devono essere condivisi per essere duraturi, vieni comunque sempre guardato con sospetto.

Fine auto celebrazione.

Cosa è il “Libro della casa”?

La solita certificazione dell’immobile?

Sì e no.

Pensavo, come faccio a risolvere i problemi sugli immobili coinvolgendo coloro che li possono risolvere (i proprietari) in modo da avere la loro collaborazione?

Sapevo che in altre realtà era stato già provato a realizzare qualcosa di simile, ma tali esperimenti spesso avevano la pretesa di rendere gli immobili sanati, privi di ogni difformità, da subito, con il proprietario che si trovava a spendere molto e poi caricarlo sul prezzo preteso, risolvendosi in realtà in un aggravio di spese a carico dell’acquirente, spesso ingiustificato e sconveniente rispetto a una sanatoria effettuata dall’acquirente stesso.

Insomma, i proprietari non gradivano, gli acquirenti non compravano.

Come fare allora?

C’erano un po di punti deboli nel ragionamento:

1) Quanto sarebbe costato?
2) Che uso ne poteva fare il proprietario?

3) La uso per me o diffondo l’idea?

Il primo punto è stato risolto bene: conil fatto che adesso i Tecnici possono fare pubblicità e promozione, il costo si è attestato tra i 200 e i 300 euro, a seconda dei controlli che vengono richiesti (conoscitivi o approfonditi).Tale costo verrà pagato direttamente al tecnico, dal proprietario: l’agenzia non prende niente.

Inoltre il proprietario che volesse usufruire dell’opera del proprio tecnico lo può fare, noi chiediamo una documentazione da produrre che è questa:

Oris group immobiliare – casaINforma
Requisiti richiesti per il “Libro della casa”
Provenienze.

• Proprietà (per ognuno degli aventi diritto)

• Nome, Cognome, data di nascita, luogo, residenza e domicilio completi, codice fiscale.
• Tipo diritto (Piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.)
• Provenienza (successione, donazione, vendita, usucapione)

• Conservatoria

• Atti di mutuo
• Ipoteche (anche vuote)
• Altro

Catasto:

• Estratti catastali
• Planimetrie
• ( in caso di condominio anche elaborato planimetrico)

Urbanistica:

• Permessi edilizi
• Elenco pratiche esistenti depositate presso l’archivio Comunale
• Data presentazione e ritiro,
• protocollo,
• n° pratica
• n° concessione
• Autorizzazione
• D.I.A.

• Piante dell’ultimo permesso approvato
• Lettere inizio e fine lavori
• Certificato di abitabilità/agibilità
• Certificato destinazione urbanistica (PER TERRENI)

Impianti:

• Certificazioni conformità imp. Elettrico
• Certificazioni conformità imp. Idraulico
• Libretto manutenzione Caldaia
• Eventuale certificazione impianto condizionamento

Descrizione immobile:

• Collocazione
• Composizione
• Confini
• Note

Fotografie
• Esterne e interne

Il tutto viene allegato e rilegato assieme al “libro della casa” che viene redatto in agenzia: grazie alle nostre attrezzature siamo in grado di stampare e produrre un buon prodotto, ma qualunque agenzia può, con word e un pò di fantasia, stampare su una piccola stampante il suo libro della casa.

Il secondo punto è stato determinante, la scelta che ho preferito attuare, contro il mio ex-socio che voleva impostarlo come post-vendita, è stata quella di impostare il Libro della casa come un servizio che serve nella prevendita, una informativa completa da consegnare all’interessato.

Non solo, il proprietario ne è titolare, ha la sua copia e la può usare per le altre agenzie o per un acquirente che si trovi da solo (che ci volete fare, preferisco che siano i clienti a decidere se gli serve o meno la mia opera, per adesso.. ).

Per il terzo punto, se leggete questo post avrete capito la risposta ( e il mio ex-socio me ne ha dette per questo… ): preferisco diffondere l’esperienza positiva perchè, credo e spero, se si diffondesse come uso comune avremmo molti immobili sul mercato che non presentano quelle sorprese poco gradite alle quali spesso, volenti o nolenti, assistiamo, specie in fase di trattativa avanzata, con relativi problemi e grattacapi.

Quindi ben venga chi imita e chi migliora,

Non me l’aspettavo, un idea semplice a volte ha una forza dirompente e sono contento di averla avuta e di averla condivisa.

Abbiamo una decina di libri della casa in “costruzione”, 10 proprietari che hanno aderito al programma CasaInForma, abbiamo molti Notai entusiasti e molti Tecnici collaboratori.

Il segreto?

Informare, rendere edotti gli acquirenti costa meno di sanare a priori, il proprietario può conoscere la propria situazione e valutare con calma e precisione a cosa andrà incontro vendendo il proprio immobile, l’acquirente può fare altrettanto.

I precedenti tentativi, fatti un po dovunque per l’Italia, pretendevano invece che il proprietario sanasse le difformità con un forte impegno economico che si doveva accollare ben prima di sapere come il suo immobile e quanto le sue pretese siano in linea con il mercato.

Adesso siamo in definizione del progetto, a Gennaio partiamo con il marketing, anzi direi da Dicembre.

E spero che l’idea venga sposata anche da altri AI, perché non l’ho pensata per averne l’esclusiva, è importante la diffusione.

C’era già chi lo faceva? Meglio!

Spero che da oggi ce ne sia ancora di più.

Allego un file di esempio per chi fosse interessato.

Saluti.

Il libro della casa di Oris group

Tali immobili certificati avranno corsie preferenziali, nella pubblicità, nelle stipule, oltre a minori costi per le parti.

Sicurezza, tranquillità e velocità nel definire gli aspetti contrattuali.

Ci voleva proprio.

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Dichiarazioni sostitutive obbligatorie:

Tracciabilità dei pagamenti

• Si applica a tutti gli atti, conguagli compresi, tranne che ai diritti di garanzia.
• Non si possono usare assegni senza la dicitura “non trasferibile” per importi superiori a € 12.500,00.
• Non è ancora chiaro cosa succede ad un titolo che nasce nominativo e diventa al portatore…
Pagamento mediazioni o meno.
• Le parti dichiareranno congiuntamente le modalità di pagamento del corrispettivo (se non anteriori al 4 Luglio 2006):

• Accolli di mutuo
• Permute con altri beni mobili/immobili
• Assegni bancari (c/c o circolari)
• Bonifici bancari.
• Contanti
• Pagamenti differiti.

Intervento di Mediatori

• Le parti dichiareranno poi, disgiuntamente se si sono serviti di un mediatore o meno; in caso affermativo s’indicherà l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, indicandone analiticamente le metodologie di pagamento (se non anteriori al 4 Luglio 2006):

• Se il mediatore è persona fisica, s’indicheranno i dati identificativi del titolare della ditta individuale, il codice fiscale o la partita iva e il numero d’iscrizione al ruolo (per quanto?).
• Se il mediatore è persona giuridica, s’indicherà la ragione sociale (o la denominazione) e i dati identificativi del legale rappresentante o del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la società di mediazione in quel determinato affare, con l’indicazione del codice fiscale o della partita iva e dei vari ruoli.

• In caso di omissione o rifiuto dell’indicazione del mediatore in atto le sanzioni a carico della parte inadempiente sono amministrative (da € 500,- a € 10.000,-) e penali (falsa dichiarazione in atto), oltre all’accertamento di valore.
• Le dichiarazioni sostitutive, se omesse, non invalidano l’atto.
• Il notaio, in caso le parti volessero omettere le dichiarazioni sostitutive, può rifiutarsi di fare l’atto oppure indicare in atto che “le parti si rifiutano di fare le dichiarazioni sostitutive” con le conseguenze del caso.
• Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.

Si rimanda la spiegazione dell’opzione “Prezzo/valore” a un prossimo post.

• Si applica a tutte le ipotesi disciplinate dall’art. 43 del dpr 131 testo unico quindi non solo le compravendite, tutti gli atti che trasferiscono diritti reali immobiliari, atti definitivi a titolo oneroso.
• Non si applica agli atti giudiziari.
• Il presupposto oggettivo: si applica a tutti gli immobili ad uso abitativo (o per i quali sia chiesto il cambio di destinazione in abitativo, secondo il relatore) e alle relative pertinenze (senza limiti di numero), fabbricati o terreni (non edificabili) senza limitazioni temporali (in contemporanea con il bene immobile principale o in seguito è ininfluente).
• Non si applica se l’acquirente è persona GIURIDICA, (secondo l’interpretazione del relatore per gli IMPRENDITORI AGRICOLI invece la possibilità di applicazione rimane).
• Secondo l’art 53 del T.U. della legge regionale, in assenza d’indicazione del corrispettivo l’amministrazione provvede ad indicarne uno (da verificare e chiarire successivamente)
• In caso si abbia usufruito dell’opzione “prezzo/valore” e successivamente l’amministrazione effettui una correzione del valore automatico (ad es. per decadenza delle agevolazioni prima casa per mancato trasferimento della residenza nel comune dove insiste l’immobile) l’amministrazione si limita a tassare il valore giusto, richiedendo le differenze (con sopratasse e interessi) senza accertamenti.
• Non sono sottoposti a verifica quegli atti per i quali si sia scelta l’opzione se il corrispettivo indicato nell’atto è maggiore della valutazione automatica (da verificare e chiarire)
• L’occultazione di corrispettivo è punita con le sanzioni di cui al punto successivo.
• Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.