Come sempre, c’è chi espone sentenze sull’altrui mestiere, così, basandosi su sue impressioni e deduzioni, donando tesi, antitesi e sintesi tutto da solo, quasi come se facesse una tavola da apporre sopra un intera categoria di persone, rei di esser parassiti, inutili, quasi “burocrati” nel senso peggiore del termine.

A suscitare tali pensieri negativi è, analizzando a fondo la questione, solo il diritto del mediatore alla provvigione, vissuto come un abuso da chi, pur avendo più o meno usufruito dei servizi delle ai, o magari anche solo percependo di averne bisogno e rifiutandolo a pelle, si sente frustrato e sfruttato da questi miserrimi individui: gli agenti immobiliari.

La più grande colpa degli agenti immobiliari quindi è di appartenere alla casta di coloro che “hanno diritto alla provvigione qualora si concluda un affare per mezzo del loro intervento”.

Non c’è alcun dubbio su questo, sia che si parli di mediazione “troppo onerosa” o di “parassitismo dell’ai” la fonte dello sdegno è sempre la stessa: il malefico diritto ad essere pagati.

Premesso che dare del parassita all’unico mestierante che per riscuotere deve raggiungere un obiettivo ben preciso e definito perfino giuridicamente (la sottoscrizione di un atto ad effetti obbligatori su un bene immobile che possa essere eseguito ex art. 2932), per mezzo del suo intervento, è quanto meno… curioso, proviamo a ragionare punto per punto…

Quindi il processo mentale, se ho ben capito, seguirebbe queste logiche, provo ad elencarle e a mettere il mio pensiero:

1) L’ai sta nel mezzo tra acquirente e venditore, se non ci fosse ci sarebbe un costo in meno, le case costerebbero meno. – Non so dire se le case costerebbero meno se non ci fosse gli Ai perchè non ci sono precedenti o situazioni dove questo accada o sia accaduto, forse non accade perchè il costo delle case non è il punto focale della questione “utilità dell’AI”. Ritengo però che una figura che aiuti l’offerta a arrivare alla domanda e sopratutto dia la possibilità a entrambe di avere una scelta potenziale, selezionata e raccolta quotidianamente aiuti le dinamiche di un mercato (qualunque esso sia) e quindi, lo si rende più efficiente e anche il più equo possibile in quel dato momento. Se poi si pensa che una casa, con o senza l’ai (ma dopo l’azione dell’ai) si sarebbe venduta lo stesso è chiaro che ci si trova in presenza di un ragionamento viziato e contorto, che è strumentale e poco credibile, ma come sempre dico, per quelli che non sono onesti intellettualmente ho mollato da tempo (Piove perchè mi bagno).

2) L’Ai non ha senso nell’epoca di internet, ci sono gli annunci, metto il mio numero e ciao, e le case costano meno perché non c’è il mediatore. – Si potrebbe liquidare al questione semplicemente prendendo ad esempio il mercato USA, dove internet è usato per le case a pieno regime quando noi ancora avevamo il 56k e le agenzie ancora oggi intermediano il 90% del mercato e più, ma sarebbe semplicistico, di sicuro è chiaro che tutti gli esperimenti “noagenzia” ecc. sono falliti perchè l’opera del mediatore non è certo mettere un annuncio e basta, ma anche ricercare attivamente gli incroci gestendo il portafoglio, attività che è la prima e VERA essenza del lavoro di un Ai che si possa definire tale. Per il prezzo continuo a misurare che gli acquisti da privato non sono affatto sempre convenienti rispetto a quelli fatti tramite agenzia, inoltre ci sono situazioni dove il lavoro di una agente è indispensabile, come la necessità di vendere prima e poi comprare, un lavoro a tempo pieno che pochi sono in grado di fare nel modo corretto o le situazioni dove il tempo e le possibilità limitino in modo forte il tempo da dedicare alla ricerca, o perfino il rendersi conto di aver bisogno di qualcuno che sia esperto di compravendite per trovare o comprare la propria casa: si tratta semplicemente di un servizio (ecco cosa produce), il cui costo, elevato, è dipendente dal numero di transazioni che passano dalle agenzie, se le agenzie vendessero una casa al giorno un contratto costerebbe 500 euro massimo (nei mercati dove l’intermediato è elevato la provvigione raggiunge anche l’1.2% in totale).

3) Le agenzie sono dovunque, hanno assorbito il mercato, non è possibile comprare casa senza di esse. – C’è anche chi dice questo, e devo dire, mi incuriosisce il meccanismo mentale che c’è dietro (piove perchè mi bagno). Tale idea potrebbe trovarmi d’accordo in mercati dove l’esclusiva la fa da padrone, allora, con i limiti della stessa, effettivamente l’AI sta “nel mezzo” e non “a fianco” del mercato, in quanto il proprietario è portato a non vendere da solo ad esempio, anche nel caso trovi un acquirente, pena il pagamento di una penale (che a mio parere non dovrebbe esistere in un rapporto di mediazione). Ma in mercati come quello nostro di Pistoia e non solo, dove l’esclusiva praticamente non c’è (e se c’è è spesso blanda, senza obblighi per il venditore che trovasse un acquirente da solo), dove le agenzie hanno il portafoglio nutrito, si propongono sul mercato ed al mercato, telefonano a destra e manca per fissare appuntamenti, cercano immobile ecc. e compiono tutta una serie di attività che sono date a titolo gratuito il 99% del tempo come si fa a sostenere che hanno delle colpe perchè sono così… efficienti? Come dire piove perchè mi bagno! Il bello è che se gli dici “non entrare in agenzia se non vuoi pagare ” ti rispondono “potessi!”… ma allora ti serve il parassita, eh!? Solo in italia si potrebbe pensare di arrivare a questi assurdi, la pretesa di avere qualcosa senza dare nulla in cambio o riconoscerne l’utilità è una prerogativa tutta italiana. Il tutto nasce dalla scarsa considerazione del lavoro altrui, un fare italico ben radicato.

4) Ma è mai possibile che se vado in una agenzia e trovo l’immobile, poi sia costretto a compralo tramite la stessa o a pagarla, anche tra un anno? –  Questa domanda si merita attenzione… specie nel finale, ma cominciamo dall’inizio: concordo che spesso si è costretti, da acquirente, a comprare casa in una agenzia perchè la casa ce l’ha quella agenzia lì, quindi non si può scegliere l’agenzia che ci segue (specie nei mercati con l’esclusiva, da noi invece anche questa scelta è praticamente garantita) e quindi si potrebbe trovarsi a pagare qualcuno che non ci piace, ma resta il fatto che il lavoro dell’agenzia è far incontrare le due parti e che indubbiamente, nel caso questo avvenga, l’agenzia ha compiuto la sua PRIMARIA funzione. Siccome il diritto alla provvigione sarebbe facilmente eludibile da chi si comportasse in mala fede (in italia questo non accade mai, vero? Un eccesso di prudenza ) il legislatore ha dotato il diritto alla provvigione forza di legge, questo dovrebbe far capire quanto sia importante e radicata la mediazione nelle società umane, ma non siamo qui a fare trattati… Per quanto riguarda invece la prescrizione del diritto alla mediazione, o il caso che ad una agenzia se ne sostituisca un altra, ci sono ampie casistiche e varie questioni, affrontate meglio in questo articolo, quindi non mi ripeterò, chi gli interessa legga la, di certo però bisogna ammettere che a volte, la tutela di questo sacrosanto diritto alla provvigione genera MOSTRI.

5) Cosa farebbe un agente immobiliare? Nulla, non è responsabile, non fa controlli non fa nulla e prende i soldi.. – Anche a questo ho già risposto, si veda questo articolo.

Saluti.

NON esiste il principio della doppia provvigione, ma può verificarsi di fatto per una serie di concause, che ci si trovi a dover pagare più di una volta solo in determinati casi, per altro rari, ma possibilissimi in diritto.

Dimenticatevi del concetto “doppia provvigione”, resettatelo, è fuorviante.

Partiamo dai principii base della provvigione e della pluralità di mediatori.

Il primo principio è che un mediatore, per aver diritto alla provvigione, deve avere portato un determinante contributo alla formazione dell’accordo dal quale nasce l’affare.

Si deve perciò poter rilevare il “nesso causale” tra la sua azione e l’affare concluso.

Questo contributo è riconoscibile, andando a ritroso nell’accaduto, in una azione del mediatore SENZA LA QUALE l’affare non si sarebbe verificato.

Ora che conosciamo il concetto di NESSO CAUSALE, andiamo a analizzare la pluralità di mediatori.

il Codice Civile all’art. 1758 recita:

Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Alcune sentenze hanno ampliato e inquadrato il concetto in modo più netto, ad esempio:

la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.

e ancora, da uno studio FIMAA:

….

Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).

La  suprema Corte inoltre ha ben specificato che per un affare le parti devono UNA provvigione ciascuno e non più di una, ma il quantum della stessa, la cifra, non è regolabile ne specificabile, inoltre il diritto della medazione tra mediatori non è di tipo solidale, non basta pagarne UNO per poi avere immunità dalle pretese di altri, se giuste e ricollegate a un nesso causale provabile e provato.

Quindi abbiamo abbastanza elementi per tirare le fila:

1) Il mediatore, per aver diritto alla provvigione (o a una quota di essa), deve poter dimostrare il “nesso causale” tra la sua opera e la conclusione dell’affare.

2) In presenza di più mediatori, che abbiano avuto un ruolo in un affare, si applica la pluralità di mediatori, con suddivisione della provvigione in quote quando i mediatori cooperano su uno stesso affare contemporaneamente, o uno dopo l’altro, con o senza pre-accordo a condizione che ognuno tragga beneficio dall’opera dell’altro, quindi insieme contribuiscano in modo dterminante  alla riuscita dell’affare.

3) Il fatto di aver pagato un mediatore NON libera dall’onere di altri mediatori che dimostrino di aver diritto alla provvigione.

Quindi si può capire dove sia nato la falsa notizai della “doppia provvigione”.

Infatti potrebbe verificarsi che DOPO aver concluso un affare, e più precisamente fino a un anno dal rogito Notarile, e aver pagato il mediatore, se si è fatto azioni o avuto comportamenti che abbiano coinvolto altri mediatori durante la fase di ricerca e/o trattativa, qualcuno di essi possa rivendicare un diritto alla provvigione (provando il nesso causale che ci deve essere, altrimenti non otterrà niente) e dover essere pagato, senza poter assolutamente andare a richiedere i soldi con diritto all’agente a suo tempo saldato (i mediatori non sono solidali tra loro nel diritto).

Per evitare questo tipo di problematiche, meglio sarebbe non visitare la stessa casa con mediatori diversi e se accade, accertarsi che l’affare che si va a concludere non sia riconducibile alle condizioni presenti già prima, nel qual caso molto meglio rifiutare la visite con altre agenzie (su quell’immobile) e rivolgersi alla prima che ve lo ha mostrato oppure, se proprio non si può evitare, avvertire anche la prima e coninvolgerla nell’affare.

Quindi il principio “si paga doppio” non è corretto, come non è corretto pensare che pagando un mediatore, qualora se ne abbia coinvolti altri, si è al riparo dalle loro pretese.

Per chiosa aggiungo che non è possibile nemmeno, per i clienti, accordarsi con un mediatore su un importo di mediazione in cambio del riconoscimento a questi dell’affare, al fine di ottenere un monte provvigionale minore, perchè “non essendoci vincolo di solidarieta sul lato attivo dell’obbligazione (è un’obbligazione parziaria) i creditori (mediatori) che hanno diritto alla provvigione non sono vincolati da alcun accordo che essi stessi non hanno sottoscritto od accettatto.”

Quindi, per non incorrere in rischi ai clienti conviene visitare la stessa casa SOLO con una agenzia e nei casi dove non sia stato possibile, conviene “ricostruire la vicenda della trattativa e comporre la questione con chi ha diritto alla provvigione per quanto riguarda l’entità della stessa.”

A sostegno di quanto scritto, sopra ancora una fonte:

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: DIRITTO ALLA PROVVIGIONE E PLURALITÀ DI MEDIATORI

di

GIUSEPPE BORDOLLI

giuseppe.bordolli@tin.it

Colui che intende realizzare, nel minor tempo possibile, un’operazione immobiliare (vendita o locazione) è libero di affiancare ad un mediatore uno o diversi intermediari.

Infatti, come ha recentemente sottolineato la Cassazione, né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione n.39/1989 prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass. 8 marzo 2002 n.3437).

La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell’ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell’art.1758 c.c., che consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico.

La fattispecie prevista dall’art.1758 c.c.

E’ opportuno rilevare che l’ipotesi prevista dalla norma di cui sopra ricorre non soltanto quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché l’uno si sia giovato dell’apporto utile dell’altro, limitandosi, da parte sua, ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare. La fattispecie in questione, quindi, presuppone che vi sia una pluralità di rapporti intercorrenti tra lo stesso contraente (o gli stessi contraenti) e più mediatori, ciascuno dei quali abbia effettivamente svolto opera di mediazione, contribuendo efficacemente a mettere in rapporto tra loro le parti contraenti; il che non si verifica quando un intermediario si limiti a segnalare l’affare o un possibile cliente ad un altro collega che provveda a procurare l’incontro tra i contraenti o quando, pur essendo stati incaricati diversi mediatori, la conclusione dell’affare non costituisca il frutto di un’azione collettiva ma il risultato di un intervento autonomo di uno di essi da solo sufficiente a far accordare le parti.

Il diritto dei diversi mediatori ad una quota della provvigione.

In base all’art.1758, qualora l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento di più mediatori, secondo le modalità sopra delineate, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione. Pertanto, la parte che si è avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota spettantegli: il credito dei vari mediatori, infatti, non è solidale.

Di conseguenza, se la parte corrisponde l’intera provvigione ad uno soltanto dei mediatori, non è liberata verso gli altri e non può agire per la ripetizione dell’indebito pagamento verso colui che l’ha percepita; quest’ultimo, del resto, non è responsabile in solido con la parte che l’ha pagato verso gli altri mediatori. Inoltre, la rinuncia di alcuni mediatori al compenso non autorizza gli altri a pretendere una somma superiore a quella corrispondente alla loro quota. Al contrario, qualora uno dei mediatori risulti non iscritto nell’apposito ruolo della legge n.39/1989 (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del mediatore abusivo. In ogni caso, la parte non è obbligata a pagare una quota della provvigione al mediatore che, pur avendo contribuito alla conclusione dell’affare, abbia agito nell’ombra sulla base di un accordo con l’unico mediatore con il quale il cliente ha trattato: in questa ipotesi il mediatore occulto, per ottenere la sua quota, potrà rivalersi soltanto verso l’altro collega che, per essere stato l’unico ad entrare in relazione con la parte, ha percepito l’intero compenso.

Per quanto riguarda, infine, la misura di ciascun compenso, nel silenzio dell’art.1758, secondo la giurisprudenza, sembra doversi escludere il criterio della parità delle quote, dovendo tale misura essere rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.

Dalla vetrina del sole 24 ore

Potrei portare molte sentenze che dicono una cosa e altre che le sconfessano, di certo c’è grande confusione sul tema e al giurisprudenza sta tornando al vecchio principio nel codice del commercio del 1882: chi chiude per ultimo prende sconfessando il 1758 c.c.

Consiglio comunque di agire con correttezza senza appellarsi all’ignoranza o alla buona fede, sull’onda del principio cardine dettato dalla coscienza di qualsiasi persona civile: chi ha lavorato deve esser pagato e un emdiatore spesso per portarvi a fare quella fatidica visitina dura molta fitica e spende tempo e denaro, con la speranza di concludere un affare con una frequenza tale da permettergli di campare.

Il diritto in italia non è affidabile, anche se hai ragione al 90% perdi pure tu, se poi prendi il torto aggiungi la beffa al danno, quindi il primo vero consiglio ch emi sento di darvi è diffidate di avvocati e giudici, non perche siano in mala fede ma perchè il sistema stesso ne mina la capacità di fare un buon lavoro e portare giustizia.

Saluti.

La prima è che avrei perso sicuramente. (e avrei potuto continuare a fare il reietto/dissidente con licenza, visto che candidandomi e perdendo avrei avuto una sorta di “patente” per lamentarmi).

La seconda è che quando i giochi sono “fatti” in “politica” non c’è niente da fare.

Dirigenza FIAIP Toscana

Mi sbagliavo, il mio nome è uscito fuori la sera prima del 13 gennaio, non avevo appoggi, la Monica (il Presidente Provinciale) me ne ha trovati diversi ma in fondo ci credeva solo  lei… io andavo per vedere chi eleggevano al posto mio, più che altro… per misurarne le competenze durante la carica…. quanto sono maligno eh?

I colleghi del collegio mi hanno sostenuto alla grande… ma loro lo sapevo.. grazie comunque ragazzi, peggio per voi

Invece mi hanno dato una bella lezione tutti quanti i colleghi, non si finisce mai di imparare a stare al mondo, e quando hanno incominciato a venirmi intorno a congratularsi (io stavo tranquillamente aspettando di sentire i miei 12 voti in tutto) cominciavo a realizzare che non potevo più stare a fare il mio gioco preferito… comprendevo che mi sarebbe da li a poco toccato di dar seguito alle mie parole, che ho speso qua e la sul web…

Devo dire che il mio discorso è stato assolutamente in linea con la mia capacità di parlare in pubblico: ridicolo.

Ho la pretesa di andare a braccio, se cominciassi a parlare probabilmente ci vorrebbe la neuro per zittirmi, ma come al solito quando sei davanti a tutti… ciao ciao idee… e quindi sono entrato in una sorta di loop ripetendo “gli incarichi a chi ha competenze! Gli incarichi a chi ha competenze”…

Per aiutarmi mi hanno interrotto con l’applauso, non perchè dicessi cose sensate, ma proprio per interrompere la mia scena da vinile rigato…

Meno male che sono stato anche uno di spettacolo, ma di quei tempi oramai mi è rimasto solo la capacità di fare brutte figure e fregarsene: the show must go on!

Io sinceramente non mi sarei votato… ma visto che ci siamo, balliamo.

Ringrazio sentitamente i colleghi che mi hanno dato fiducia, non so su quali basi, ma noi Ai siamo veramente una razza strana, quindi nulla di cui stupirsi.

Ho già chiesto le consegne ad Annabella per continuare il lavoro iniziato e farò il punto della situazione a breve, relazionandomi con i delegati provinciali e i loro Presidenti, per testare e sentire il polso della situazione Toscana.

Ho anche contattato quei colleghi che in federazione ricoprono analoghi incarichi (quelli che conosco e dei quali ho i recapiti) perchè avrei intenzione di coordinarci su alcune iniziative di screening, per confrontare le diverse esperienze e avere altri spunti.

Mi sono anche permesso di chiedere informazioni dettagliate su cosa FIAIP ha intrapreso come impegni con i fornitori del settore (Replat, Casa.it… ecc.) per poter fare da collante tra la base e il CN, specie per quanto riguarda le iniziative della federazione o per portare all’attenzione del CN eventuali idee e/o risorse che possono essere utili per tutti.

Chiaro che all’inizio farò dei bei scivoloni, speriamo di ridurli con il tempo, se durerò abbastanza

Grazie ancora, spero che abbiate avuto ragione nel fare questa scelta.

Roberto Ponziani

Sono a conoscenza del fatto che alcuni colleghi sono convinti che le stime le debba fare l’agente immobiliare, ma non convinti come lo posso essere anche io, riguardo ad esempio all’individuazione del prezzo più probabilmente ottenibile per un dato immobile in una data situazione del mercato l’agente immobiliare di esperienza non ha rivali, di fatto, ma sono convinti che sia di LEGGE o comunque che le stime siano di esclusiva nostra competenza.

Dico la mia, in attesa di smentita.

Le perizie e le stime sono ad oggi attività senz’altro garantite ai TECNICI, secondo la legge, i vari enti e secondo le normali procedure che richiedono una stima (dalla perizia per il mutuo alla perizia del CTU ad esempio); c’è stato un momento (quello della follia del mutuo a tutti i costi) dove le banche accettavano stime dalle agenzie immobiliari (fino al valore massimi di 200mila euro) ma penso che vi sarete accorti che è passato, oramai, no?

L’Agente Immobiliare, per avere un minimo di autorità riconosciuta nelle stime (sempre riguardo ai vari enti e procedure, non nei confronti del cliente e del mercato), deve essere iscritto nell’apposito elenco dei periti, dove allora potrà pure fare le stime autorevoli, ma fino a quel momento normalmente no.

Quindi l’agente immobiliare che fa le stime per la legge è una eccezione, visto che deve aspettare tre anni e sopra tutto iscriversi in quell’elenco su detto per avere una autorevolezza che a ogni tecnico con timbro è invece assicurata per diritto.

Assunto che quanto sopra sia corretto, farei attenzione a indicare come illecita una azione lecita come la stima o l’indicazione dei valori immobiliari da parte di un tecnico, la cosa potrà essere discussa nel merito dei dati espressi, al limite, ma non si può certo tacciarla di “usurpazione” o maltolto al punto magari di fare istanze nella CCIAA.

Sento inoltre parlare di abusivismo, di finti agenti immobiliari.

Trattengo la risata a stento, non perchè non ci siano gli abusivi, ci sono alla grande, ma se gli abusivi sono il primo problema forse dovremmo rivedere il nostro modo di lavorare e di essere utili, io credo che l’abusivismo sia un problema, spesso sopra tutto per i clienti, ma che si dovrebbe porre l’attenzione prima a migliorare l’efficienza dei servizi che si propone alla clientela e poi preoccuparsi dell’abusivismo.

Ci sono strutture totalmente abusive che da tempo lavorano sul territorio, regolarmente denunciate alle CCIAA da anni e da anni aperte.

Ci sono strutture che hanno al loro interno lavoratori che non hanno il patentino, ma che sono in regola con la legge che prevede l’assunzione di preposti a determinate funzioni, piaccia o meno è previsto anche nel CCNL di settore.

Ci sono abusivi che hanno una cultura delle compravendite e delle trattative molto superiori a molti colleghi, me compreso e molti di noi invece manco sanno cosa stanno facendo e si limitano a scimmiottare una finta preparazione copiando e scopiazzando contratti, formule e quant’altro spesso finendo per dire castronerie, con la voglia di fare i vice notai, sempre me compreso.

E sopra tutto, dulcis in fundo, ci sono colleghi, oggi patentati, che non si ricordano quando lavoravano senza il patentino, per imparare il lavoro, e oggi gridano all’appestato… “c’è grossa crisi” (cit. Quelo)

Troppo facile ergersi a moralizzatori quando c’è fame e sopra tutto quando conviene (l’ho fatto pure io a suo tempo, quindi so cosa dico e quanto adesso lo detesti e quanto detesti me stesso per esserlo stato).

Prima di indicare col dito accusatorio gli altri, sarebbe meglio farsi una visitina nelle interiori terre… ancor di più quando il dito è mal puntato, magari potrebbe servire per crescere e diventare un pochino più obiettivi, magari.

Io mi dissocio fortemente da una azione e da un pensiero del genere per più di un motivo.

Il primo, la leggerezza con la quale si intraprenderebbe una azione che di fatto contesterebbe il nulla, visto la legittimità della azione contestata;

Il secondo, mi ricordo da dove vengo, cosa ho fatto per arrivare dove sono e come ho dovuto cambiare idea e convinzioni sulle persone alle quali avevo affidato il mio destino e con le quali ho condiviso speranze e progetti, quanto ho dovuto cambiare idea, su mille cose e di quanto sia facile accusare e indicare da posizioni di comodo, specie se incoerenti, come magari chi avesse sul groppone cause per concorrenza sleale o plagiasse i contenuti non pagasse i collaboratori si permette di fare la morale agli altri (a volte succede, cosa credete?).

Credo sarebbe molto meglio cercare sinergia (vera, non con secondi fini personali) che lo scontro, ma ognuno sceglie la soluzione che più gli si confà, certo è che se uno si brucia al terra intorno, approfittandosi del prossimo, manipolando e facendo solo i propri interessi senza considerare quelli altrui, prima o poi rimane solo con la propria rabbia e fa “bischerate”.

Vi auguro a tutti, me compreso, di non rimanere mai soli: per riuscirci, penso basti semplicemente mettersi nei panni altrui un pochino più spesso, si perderà l’egoismo, almeno in parte, ma vi accorgerete che potrete farne benissimo a meno.

Buone istanze.

Secondo qualcuno, se mi vendono (rogito) un immobile non conforme (47/85 e succ.) ma passano “sei mesi” me lo tengo e basta, e non posso rivalermi ne su proprietario, ne sul tecnico della RtN (il notaio è tranquillo, lui l’allega e basta ). Mi chiedo: qualcuno che conosce i riferimenti di legge ?

Vorrei studiarmeli…

Pensa, io credevo che in un caso del genere si fosse fatto un atto nullo perchè secondo me è addirittura contro legge vendere un immobile difforme dalla 47/85 e succ…

Pensavo che fosse anche peggio di un vizio occulto, ma che comunque si possa, anche in questo caso, chiedere la risoluzione o la riduzione (entrambe non è possibile, mi pare).

Uff, appena torno in ufficio butto il codice civile che se non leggevo gli articoli 1482 fino al 1490 non mi incasinavo così… mi hanno proprio ingannato…

Poi pensavo che la conformità urbanistica fosse una cosa che non si potesse derogare… mah!

E pensa credevo che anche in caso me lo facessero accettare fosse comunque un patto contro legge (se si trova un notaio che sul rogito scrive una cosa del genere..)

Quindi vediamo, se io vendo casa a qualcuno che non sia abbastanza bravo o attento da capire che gli sto vendendo magari due stanze abusive su 5 (per fare un esempio), le cancello dall’atto o dico che è tutto a posto, magari perchè il tecnico non vede e fa una RTN errata, non faccio ne un errore grave ne una truffa e comunque “passati sei mesi tutto decade, perchè l’abuso potrebbe averlo fatto lui, il compratore…”

Oh devo ricominciare a studiare!

Questi colleghi credono che l’incarico obbligatorio per iscritto (non in esclusiva attenzione, per iscritto) gli renderà questo diritto calpestato da troppo tempo… (mah!)

In soldoni, basterà che alle mie liberatorie della privacy aggiunga due righe e avrò fatto adempiere i proprietari a questa rivoluzione culturale

Sinceramente lo ritengo inutile, almeno per raggiungere lo scopo dichiarato (dignità), ma se non tocca i diritti che tutelano il mediatore nella sua funzione primaria (mediare) mi va benissimo (qualcuno può tranquillizzarmi in questo senso? C’è nessuno??????)…

Andiamo avanti…

Io credo che invece di proporre incarichi obbligatori, sarebbe molto meglio fare in modo che gli Agenti Immobiliari possano e soprattutto abbiano l’autorità di indagare sull’immobile anche presso i condomini e i loro amministratori (quindi una delega che sorpassi la privacy spesso invocata in questo senso) presso i comuni (ci sono documenti che vengono fatti visionare solo a chi ha la liberatoria o l’incarico essendo tecnico) e che ci sia dato a costi bassissimi l’accesso alle visure camerali e in conservatoria, visto che il catasto già non costa nulla (per quanto serva).

Questo si che sarebbe una cosa utile no?

Aggiungerei di più:

Obbligare il proprietario alla redazione del libro della casa o qualcosa di simile, adempimento nel quale noi saremmo molto utili e potremmo offrire a costi interessanti.

Non è un modo migliore di recuperare dignità?

IN pratica parla di una Associazione dei Consumatori che per aiutare i suoi associati ad acquistare casa ha pensato bene di mettere su una Agenzia Immobiliare.

Al di là degli intenti, sicuramente nobili, trovo discutibile il messaggio, che sembra voler dire: “noi abbiamo la ricetta per far ragionare i proprietari (altro che AI!), abbiamo la chiave del controllo dei prezzi e abbiamo messo su una agenzia immobiliare che verrà gestita dalla nostra associazione consumatori, quindi come diceva un vecchio spot, “la x sei tu, chi può darti chi può darti di più“….

A parere mio si continua a sbagliare modo di approccio al bene “immobile” trattandolo alla stregua di un prodotto di “consumo”, ma un parere è quasi fatto apposta per essere smentito…
Sarà interessante vedere i risultati che otterranno, il modo con il quale calmiereranno i prezzi degli immobili, avremo sicuramente da imparare qualcosa e noi siamo pronti a farne tesoro.

Visto che anche in prima persona cerco da tempo di spingere nella direzione, se non del calmierare, almeno del far rispettare le nostre valutazioni affinchè i proprietari ne tengano conto quando immettono l’immobile sul mercato, trovo interessante scoprire cosa succederà nel caso, nemmeno tanto raro, nel quale le parti perdano il “controllo” o l’accordo si incrini e se la rifacciano con il mediatore, che in questo caso è una Associazione dei Consumatori, che magari si potrebbe trovare nella scomoda situazione di dover difendere un suo associato contro i presunti abusi della stessa in veste di Agenzia Immobiliare…

E ci sono altri aspetti che lascio a voi analizzare leggendo il testo.

Io che sono comunque un amante della concorrenza plaudo all’iniziativa, considerando anche che siamo poco oltre un centinaio di agenzie solamente in provincia.

Sono perplesso, ma essendo poco intelligente mi capita spesso.

Aiutatemi a capire.

Toscana TV

Il Tirreno

Fonte: La Nazione

Cosa dovrebbe avere un franchising per farvi decidere di affiliarvi?

Quali caratteristiche dovrebbe avere perchè possiate rispecchiarvici e sposare l’idea?

Le Agenzie sono, a parer mio, strutture nelle quali la domanda e l’offerta si incontrano, oltre a questo noi come figura infra-partes indirizziamo e coordiniamo tutto il lavoro che c’è in una trattativa, risolviamo i problemi che la legge non può risolvere ma noi invece sì , avendo in mano il mercato, per natura stessa del nostro lavoro, qualità che ci è riconosciuta anche dalla clientela (che comprerà pure al 35% da agenzie, ma all’ 80% si rivolge ad esse).

(non ho citato l’attività di mediazione perchè mi sembra ovvia…)

Questa è la nostra identità, ausiliari del commercio.

Poi tra di noi ci sono notai, avvocati, geometri professionisti “pentiti” che hanno intrapreso la nostra “ausiliar-professione”.

Queste sono le funzioni per le quali secondo me siamo insostituibili e questo dobbiamo promuovere.

I servizi accessori, oggi da accessori trasformatisi in necessari, fanno parte della nostra professione ma non ne sono il core-business (aoh! so’ poliglottide! ).

Puntare sulla “completezza” intesa come coordinamento di tutta la trattativa (in effetti ne siamo i registi) e di assistenza nel rapporto con i tecnici, i notai, le banche e l’amministrazione è giusto, ma senza dimenticarci chi siamo o far finta di essere altro.

Se poi Gianni53 ha ragione in futuro le agenzie saranno diverse, anche se non credo che la sua sia l’unica soluzione.

Sono ancora addormentato? (vedendo gli errori che ho fatto nel testo forse sì…)

Tanto per dare un colpo anche alla botte, dopo il cerchio….

Un esempio?

Eccolo pronto da Ketty:

L’anno scorso ho ricevuto una lettera di risarcimento danni, perchè un proprietario traslocando si è fratturato un piede con un mobile. La colpa, a suo dire, era mia perchè in compromesso avevo inserito la clausola: “l’immobile entro il rogito dovrà essere libero da cose o persone”!