Intermediando

Il che significa sostanzialmente che mi sbagliavo su due cose.

La prima è che avrei perso sicuramente. (e avrei potuto continuare a fare il reietto/dissidente con licenza, visto che candidandomi e perdendo avrei avuto una sorta di “patente” per lamentarmi).

La seconda è che quando i giochi sono “fatti” in “politica” non c’è niente da fare.

Dirigenza FIAIP Toscana

Mi sbagliavo, il mio nome è uscito fuori la sera prima del 13 gennaio, non avevo appoggi, la Monica (il Presidente Provinciale) me ne ha trovati diversi ma in fondo ci credeva solo  lei… io andavo per vedere chi eleggevano al posto mio, più che altro… per misurarne le competenze durante la carica…. quanto sono maligno eh?

I colleghi del collegio mi hanno sostenuto alla grande… ma loro lo sapevo.. grazie comunque ragazzi, peggio per voi

Invece mi hanno dato una bella lezione tutti quanti i colleghi, non si finisce mai di imparare a stare al mondo, e quando hanno incominciato a venirmi intorno a congratularsi (io stavo tranquillamente aspettando di sentire i miei 12 voti in tutto) cominciavo a realizzare che non potevo più stare a fare il mio gioco preferito… comprendevo che mi sarebbe da li a poco toccato di dar seguito alle mie parole, che ho speso qua e la sul web…

Devo dire che il mio discorso è stato assolutamente in linea con la mia capacità di parlare in pubblico: ridicolo.

Ho la pretesa di andare a braccio, se cominciassi a parlare probabilmente ci vorrebbe la neuro per zittirmi, ma come al solito quando sei davanti a tutti… ciao ciao idee… e quindi sono entrato in una sorta di loop ripetendo “gli incarichi a chi ha competenze! Gli incarichi a chi ha competenze”…

Per aiutarmi mi hanno interrotto con l’applauso, non perchè dicessi cose sensate, ma proprio per interrompere la mia scena da vinile rigato…

Meno male che sono stato anche uno di spettacolo, ma di quei tempi oramai mi è rimasto solo la capacità di fare brutte figure e fregarsene: the show must go on!

Io sinceramente non mi sarei votato… ma visto che ci siamo, balliamo.

Ringrazio sentitamente i colleghi che mi hanno dato fiducia, non so su quali basi, ma noi Ai siamo veramente una razza strana, quindi nulla di cui stupirsi.

Ho già chiesto le consegne ad Annabella per continuare il lavoro iniziato e farò il punto della situazione a breve, relazionandomi con i delegati provinciali e i loro Presidenti, per testare e sentire il polso della situazione Toscana.

Ho anche contattato quei colleghi che in federazione ricoprono analoghi incarichi (quelli che conosco e dei quali ho i recapiti) perchè avrei intenzione di coordinarci su alcune iniziative di screening, per confrontare le diverse esperienze e avere altri spunti.

Mi sono anche permesso di chiedere informazioni dettagliate su cosa FIAIP ha intrapreso come impegni con i fornitori del settore (Replat, Casa.it… ecc.) per poter fare da collante tra la base e il CN, specie per quanto riguarda le iniziative della federazione o per portare all’attenzione del CN eventuali idee e/o risorse che possono essere utili per tutti.

Chiaro che all’inizio farò dei bei scivoloni, speriamo di ridurli con il tempo, se durerò abbastanza

Grazie ancora, spero che abbiate avuto ragione nel fare questa scelta.

Roberto Ponziani

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..ma a volte fa perdere il senno!

Sono a conoscenza del fatto che alcuni colleghi sono convinti che le stime le debba fare l’agente immobiliare, ma non convinti come lo posso essere anche io, riguardo ad esempio all’individuazione del prezzo più probabilmente ottenibile per un dato immobile in una data situazione del mercato l’agente immobiliare di esperienza non ha rivali, di fatto, ma sono convinti che sia di LEGGE o comunque che le stime siano di esclusiva nostra competenza.

Dico la mia, in attesa di smentita.

Le perizie e le stime sono ad oggi attività senz’altro garantite ai TECNICI, secondo la legge, i vari enti e secondo le normali procedure che richiedono una stima (dalla perizia per il mutuo alla perizia del CTU ad esempio); c’è stato un momento (quello della follia del mutuo a tutti i costi) dove le banche accettavano stime dalle agenzie immobiliari (fino al valore massimi di 200mila euro) ma penso che vi sarete accorti che è passato, oramai, no?

L’Agente Immobiliare, per avere un minimo di autorità riconosciuta nelle stime (sempre riguardo ai vari enti e procedure, non nei confronti del cliente e del mercato), deve essere iscritto nell’apposito elenco dei periti, dove allora potrà pure fare le stime autorevoli, ma fino a quel momento normalmente no.

Quindi l’agente immobiliare che fa le stime per la legge è una eccezione, visto che deve aspettare tre anni e sopra tutto iscriversi in quell’elenco su detto per avere una autorevolezza che a ogni tecnico con timbro è invece assicurata per diritto.

Assunto che quanto sopra sia corretto, farei attenzione a indicare come illecita una azione lecita come la stima o l’indicazione dei valori immobiliari da parte di un tecnico, la cosa potrà essere discussa nel merito dei dati espressi, al limite, ma non si può certo tacciarla di “usurpazione” o maltolto al punto magari di fare istanze nella CCIAA.

Sento inoltre parlare di abusivismo, di finti agenti immobiliari.

Trattengo la risata a stento, non perchè non ci siano gli abusivi, ci sono alla grande, ma se gli abusivi sono il primo problema forse dovremmo rivedere il nostro modo di lavorare e di essere utili, io credo che l’abusivismo sia un problema, spesso sopra tutto per i clienti, ma che si dovrebbe porre l’attenzione prima a migliorare l’efficienza dei servizi che si propone alla clientela e poi preoccuparsi dell’abusivismo.

Ci sono strutture totalmente abusive che da tempo lavorano sul territorio, regolarmente denunciate alle CCIAA da anni e da anni aperte.

Ci sono strutture che hanno al loro interno lavoratori che non hanno il patentino, ma che sono in regola con la legge che prevede l’assunzione di preposti a determinate funzioni, piaccia o meno è previsto anche nel CCNL di settore.

Ci sono abusivi che hanno una cultura delle compravendite e delle trattative molto superiori a molti colleghi, me compreso e molti di noi invece manco sanno cosa stanno facendo e si limitano a scimmiottare una finta preparazione copiando e scopiazzando contratti, formule e quant’altro spesso finendo per dire castronerie, con la voglia di fare i vice notai, sempre me compreso.

E sopra tutto, dulcis in fundo, ci sono colleghi, oggi patentati, che non si ricordano quando lavoravano senza il patentino, per imparare il lavoro, e oggi gridano all’appestato… “c’è grossa crisi” (cit. Quelo)

Troppo facile ergersi a moralizzatori quando c’è fame e sopra tutto quando conviene (l’ho fatto pure io a suo tempo, quindi so cosa dico e quanto adesso lo detesti e quanto detesti me stesso per esserlo stato).

Prima di indicare col dito accusatorio gli altri, sarebbe meglio farsi una visitina nelle interiori terre… ancor di più quando il dito è mal puntato, magari potrebbe servire per crescere e diventare un pochino più obiettivi, magari.

Io mi dissocio fortemente da una azione e da un pensiero del genere per più di un motivo.

Il primo, la leggerezza con la quale si intraprenderebbe una azione che di fatto contesterebbe il nulla, visto la legittimità della azione contestata;

Il secondo, mi ricordo da dove vengo, cosa ho fatto per arrivare dove sono e come ho dovuto cambiare idea e convinzioni sulle persone alle quali avevo affidato il mio destino e con le quali ho condiviso speranze e progetti, quanto ho dovuto cambiare idea, su mille cose e di quanto sia facile accusare e indicare da posizioni di comodo, specie se incoerenti, come magari chi avesse sul groppone cause per concorrenza sleale o plagiasse i contenuti non pagasse i collaboratori si permette di fare la morale agli altri (a volte succede, cosa credete?).

Credo sarebbe molto meglio cercare sinergia (vera, non con secondi fini personali) che lo scontro, ma ognuno sceglie la soluzione che più gli si confà, certo è che se uno si brucia al terra intorno, approfittandosi del prossimo, manipolando e facendo solo i propri interessi senza considerare quelli altrui, prima o poi rimane solo con la propria rabbia e fa “bischerate”.

Vi auguro a tutti, me compreso, di non rimanere mai soli: per riuscirci, penso basti semplicemente mettersi nei panni altrui un pochino più spesso, si perderà l’egoismo, almeno in parte, ma vi accorgerete che potrete farne benissimo a meno.

Buone istanze.

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Oggi ho scoperto la vastità della mia ignoranza.

Secondo qualcuno, se mi vendono (rogito) un immobile non conforme (47/85 e succ.) ma passano “sei mesi” me lo tengo e basta, e non posso rivalermi ne su proprietario, ne sul tecnico della RtN (il notaio è tranquillo, lui l’allega e basta ). Mi chiedo: qualcuno che conosce i riferimenti di legge ?

Vorrei studiarmeli…

Pensa, io credevo che in un caso del genere si fosse fatto un atto nullo perchè secondo me è addirittura contro legge vendere un immobile difforme dalla 47/85 e succ…

Pensavo che fosse anche peggio di un vizio occulto, ma che comunque si possa, anche in questo caso, chiedere la risoluzione o la riduzione (entrambe non è possibile, mi pare).

Uff, appena torno in ufficio butto il codice civile che se non leggevo gli articoli 1482 fino al 1490 non mi incasinavo così… mi hanno proprio ingannato…

Poi pensavo che la conformità urbanistica fosse una cosa che non si potesse derogare… mah!

E pensa credevo che anche in caso me lo facessero accettare fosse comunque un patto contro legge (se si trova un notaio che sul rogito scrive una cosa del genere..)

Quindi vediamo, se io vendo casa a qualcuno che non sia abbastanza bravo o attento da capire che gli sto vendendo magari due stanze abusive su 5 (per fare un esempio), le cancello dall’atto o dico che è tutto a posto, magari perchè il tecnico non vede e fa una RTN errata, non faccio ne un errore grave ne una truffa e comunque “passati sei mesi tutto decade, perchè l’abuso potrebbe averlo fatto lui, il compratore…”

Oh devo ricominciare a studiare!

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Ci sono colleghi che cercano riscatto, dignità, che sembra non riescano a trovare lavorando…

Questi colleghi credono che l’incarico obbligatorio per iscritto (non in esclusiva attenzione, per iscritto) gli renderà questo diritto calpestato da troppo tempo… (mah!)

In soldoni, basterà che alle mie liberatorie della privacy aggiunga due righe e avrò fatto adempiere i proprietari a questa rivoluzione culturale

Sinceramente lo ritengo inutile, almeno per raggiungere lo scopo dichiarato (dignità), ma se non tocca i diritti che tutelano il mediatore nella sua funzione primaria (mediare) mi va benissimo (qualcuno può tranquillizzarmi in questo senso? C’è nessuno??????)…

Andiamo avanti…

Io credo che invece di proporre incarichi obbligatori, sarebbe molto meglio fare in modo che gli Agenti Immobiliari possano e soprattutto abbiano l’autorità di indagare sull’immobile anche presso i condomini e i loro amministratori (quindi una delega che sorpassi la privacy spesso invocata in questo senso) presso i comuni (ci sono documenti che vengono fatti visionare solo a chi ha la liberatoria o l’incarico essendo tecnico) e che ci sia dato a costi bassissimi l’accesso alle visure camerali e in conservatoria, visto che il catasto già non costa nulla (per quanto serva).

Questo si che sarebbe una cosa utile no?

Aggiungerei di più:

Obbligare il proprietario alla redazione del libro della casa o qualcosa di simile, adempimento nel quale noi saremmo molto utili e potremmo offrire a costi interessanti.

Non è un modo migliore di recuperare dignità?

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Vi propongo il seguente articolo, sul quale ragionare assieme.

IN pratica parla di una Associazione dei Consumatori che per aiutare i suoi associati ad acquistare casa ha pensato bene di mettere su una Agenzia Immobiliare.

Al di là degli intenti, sicuramente nobili, trovo discutibile il messaggio, che sembra voler dire: “noi abbiamo la ricetta per far ragionare i proprietari (altro che AI!), abbiamo la chiave del controllo dei prezzi e abbiamo messo su una agenzia immobiliare che verrà gestita dalla nostra associazione consumatori, quindi come diceva un vecchio spot, “la x sei tu, chi può darti chi può darti di più“….

A parere mio si continua a sbagliare modo di approccio al bene “immobile” trattandolo alla stregua di un prodotto di “consumo”, ma un parere è quasi fatto apposta per essere smentito…
Sarà interessante vedere i risultati che otterranno, il modo con il quale calmiereranno i prezzi degli immobili, avremo sicuramente da imparare qualcosa e noi siamo pronti a farne tesoro.

Visto che anche in prima persona cerco da tempo di spingere nella direzione, se non del calmierare, almeno del far rispettare le nostre valutazioni affinchè i proprietari ne tengano conto quando immettono l’immobile sul mercato, trovo interessante scoprire cosa succederà nel caso, nemmeno tanto raro, nel quale le parti perdano il “controllo” o l’accordo si incrini e se la rifacciano con il mediatore, che in questo caso è una Associazione dei Consumatori, che magari si potrebbe trovare nella scomoda situazione di dover difendere un suo associato contro i presunti abusi della stessa in veste di Agenzia Immobiliare…

E ci sono altri aspetti che lascio a voi analizzare leggendo il testo.

Io che sono comunque un amante della concorrenza plaudo all’iniziativa, considerando anche che siamo poco oltre un centinaio di agenzie solamente in provincia.

Sono perplesso, ma essendo poco intelligente mi capita spesso.

Aiutatemi a capire.

Toscana TV

Il Tirreno

Fonte: La Nazione

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Una domanda per tutti, specialmente per chi non ci ha mai pensato, che mi è venuta in mente.

Cosa dovrebbe avere un franchising per farvi decidere di affiliarvi?

Quali caratteristiche dovrebbe avere perchè possiate rispecchiarvici e sposare l’idea?

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Come dice Gianni53, cercare la nostra identità incaponendoci nel arrogarci titoli che non abbiamo, può solo nuocere a noi, che non capiamo i nostri limiti e ai clienti che non capiranno cosa facciamo, confondendoci con altre attività.

Le Agenzie sono, a parer mio, strutture nelle quali la domanda e l’offerta si incontrano, oltre a questo noi come figura infra-partes indirizziamo e coordiniamo tutto il lavoro che c’è in una trattativa, risolviamo i problemi che la legge non può risolvere ma noi invece sì , avendo in mano il mercato, per natura stessa del nostro lavoro, qualità che ci è riconosciuta anche dalla clientela (che comprerà pure al 35% da agenzie, ma all’ 80% si rivolge ad esse).

(non ho citato l’attività di mediazione perchè mi sembra ovvia…)

Questa è la nostra identità, ausiliari del commercio.

Poi tra di noi ci sono notai, avvocati, geometri professionisti “pentiti” che hanno intrapreso la nostra “ausiliar-professione”.

Queste sono le funzioni per le quali secondo me siamo insostituibili e questo dobbiamo promuovere.

I servizi accessori, oggi da accessori trasformatisi in necessari, fanno parte della nostra professione ma non ne sono il core-business (aoh! so’ poliglottide! ).

Puntare sulla “completezza” intesa come coordinamento di tutta la trattativa (in effetti ne siamo i registi) e di assistenza nel rapporto con i tecnici, i notai, le banche e l’amministrazione è giusto, ma senza dimenticarci chi siamo o far finta di essere altro.

Se poi Gianni53 ha ragione in futuro le agenzie saranno diverse, anche se non credo che la sua sia l’unica soluzione.

Sono ancora addormentato? (vedendo gli errori che ho fatto nel testo forse sì…)

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Propongo di mettere qui sotto, nei commenti, brevi aneddoti di “agenzia vissuta” nei quali descrivere situazioni incresciose subite vostro malgrado da clienti che vi hanno addebitato colpe o oneri in modo ingiustificato, o chiesto danni per cose assurde.

Tanto per dare un colpo anche alla botte, dopo il cerchio….

Un esempio?

Eccolo pronto da Ketty:

L’anno scorso ho ricevuto una lettera di risarcimento danni, perchè un proprietario traslocando si è fratturato un piede con un mobile. La colpa, a suo dire, era mia perchè in compromesso avevo inserito la clausola: “l’immobile entro il rogito dovrà essere libero da cose o persone”!

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Eccoci qua,

prima o poi se ne doveva parlare.

Come spesso accade e come è giusto che sia le idee sono diverse e variegate.

Pongo una riflessione che poi magari, se interessa, sviluppiamo.

Perché si inserisce una sospensiva?

Per dare la possibilità al cliente di fermare l’immobile e di essere comunque tranquillo di non perdere la caparra versata se la banca non “mantiene le promesse” o cala la disponibilità di cifra erogabile (succede, succede…) .

Infatti mi è successo anche quest’anno che, dopo esser stati all’Unicredit a fare una consulenza di mutuo con ben due clienti, mi sia visto ridurre la cifra erogata dopo l’accettazione della proposta da 140mila a 120mila in un caso e a 110mla nell’altro!!!

E via a corsa in mille istituti alla ricerca del mutuo perduto, via alla mediazione non sul prezzo ma sui tempi che erano previsti ma devono “slittare”…

E la colpa?

MA dell’Agente Immobiliare, naturalmente!

Risultato?

Da me sono tornate in voga le sospensive, pur se per al max un mese, pur se inserite per clienti con i quali abbiamo già una previsione di disponibilità da parte di più istituti bancari.

Di contro però avviene anche il contrario, dove un cliente con scarsa predisposizione alla serietà, può approfittare di queste clausole per avere una via di fuga in caso di ripensamenti (mi è successo anche questo).

C’è chi non inserisce la sospensiva e trattiene l’assegno, dietro l’accordo verbale che se non c’è mutuo si “strappa tutto”, per me non è molto consigliabile ma c’è chi lo fa…

E c’è chi non le mette proprio, consegna il tutto e se la banca non eroga cavoli di chi ha fatto la proposta.

Insomma si fa tutto e il suo contrario.

Quindi, posto per assunto che non abbiamo la sfera magica e posto per assunto che non abbiamo la certezza al 100% della disponibilità di mutuo dei clienti NEMMENO dopo una consulenza e un parere preventivo e, dirò di più, nemmeno in presenza di delibere, come dovremmo comportarci?

A voi.

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Dai commenti che si sono susseguiti, ho notato una certa “voglia” di condividere informazioni come in una rete, pur non avendo voglia di affiliarsi a una “rete” e pagarne il relativo prezzo, vuoi per convinzioni o per esperienze o motivazioni varie che non mi interessa di discutere in questo post.

In questo post vorrei discutere con voi sulla possibilità di creare una rete di collaborazione, tra coloro che vogliono condividere con determinati colleghi alcune informazioni relative agli immobili, al fine di creare collaborazioni fattive, specie per coloro che operano con clientele distanti, come i colleghi che hanno le loro attività in luoghi turistici o ad alto richiamo.

Prendendo spunto dal blog, e dalla mia esperienza, potrei dire di aver individuato tre punti fondamentali:

1. Non si vuole collaborare con tutti, si vuole collaborare con chi si conosce e ha la nostra fiducia;
2. Non si può e non si vuole condividere tutti gli immobili, solo determinati immobili necessitano di tale approccio;
3. Il dover immettere troppe volte i dati in mille portali da fastidio e porta via tempo.

Quindi un sistema dovrebbe poter permettere:

• La possibilità di selezionare una opzione che mi faccia scegliere se voglio collaborare o meno con altri AI;
• La possibilità di scegliere l’area geografica o meno degli Ai con i quali collaborare.
• La possibilità di scegliere con chi voglio (o con chi non voglio) collaborare.

Se avete altri suggerimenti è il momento di farlo, specie per chi, a differenza di me, opera in zone turistiche potrebbe essere una buona occasione per mettere su un progetto che potrebbe anche funzionare.

A volte basta solo cominciare.

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