Come sempre, c’è chi espone sentenze sull’altrui mestiere, così, basandosi su sue impressioni e deduzioni, donando tesi, antitesi e sintesi tutto da solo, quasi come se facesse una tavola da apporre sopra un intera categoria di persone, rei di esser parassiti, inutili, quasi “burocrati” nel senso peggiore del termine.

A suscitare tali pensieri negativi è, analizzando a fondo la questione, solo il diritto del mediatore alla provvigione, vissuto come un abuso da chi, pur avendo più o meno usufruito dei servizi delle ai, o magari anche solo percependo di averne bisogno e rifiutandolo a pelle, si sente frustrato e sfruttato da questi miserrimi individui: gli agenti immobiliari.

La più grande colpa degli agenti immobiliari quindi è di appartenere alla casta di coloro che “hanno diritto alla provvigione qualora si concluda un affare per mezzo del loro intervento”.

Non c’è alcun dubbio su questo, sia che si parli di mediazione “troppo onerosa” o di “parassitismo dell’ai” la fonte dello sdegno è sempre la stessa: il malefico diritto ad essere pagati.

Premesso che dare del parassita all’unico mestierante che per riscuotere deve raggiungere un obiettivo ben preciso e definito perfino giuridicamente (la sottoscrizione di un atto ad effetti obbligatori su un bene immobile che possa essere eseguito ex art. 2932), per mezzo del suo intervento, è quanto meno… curioso, proviamo a ragionare punto per punto…

Quindi il processo mentale, se ho ben capito, seguirebbe queste logiche, provo ad elencarle e a mettere il mio pensiero:

1) L’ai sta nel mezzo tra acquirente e venditore, se non ci fosse ci sarebbe un costo in meno, le case costerebbero meno. – Non so dire se le case costerebbero meno se non ci fosse gli Ai perchè non ci sono precedenti o situazioni dove questo accada o sia accaduto, forse non accade perchè il costo delle case non è il punto focale della questione “utilità dell’AI”. Ritengo però che una figura che aiuti l’offerta a arrivare alla domanda e sopratutto dia la possibilità a entrambe di avere una scelta potenziale, selezionata e raccolta quotidianamente aiuti le dinamiche di un mercato (qualunque esso sia) e quindi, lo si rende più efficiente e anche il più equo possibile in quel dato momento. Se poi si pensa che una casa, con o senza l’ai (ma dopo l’azione dell’ai) si sarebbe venduta lo stesso è chiaro che ci si trova in presenza di un ragionamento viziato e contorto, che è strumentale e poco credibile, ma come sempre dico, per quelli che non sono onesti intellettualmente ho mollato da tempo (Piove perchè mi bagno).

2) L’Ai non ha senso nell’epoca di internet, ci sono gli annunci, metto il mio numero e ciao, e le case costano meno perché non c’è il mediatore. – Si potrebbe liquidare al questione semplicemente prendendo ad esempio il mercato USA, dove internet è usato per le case a pieno regime quando noi ancora avevamo il 56k e le agenzie ancora oggi intermediano il 90% del mercato e più, ma sarebbe semplicistico, di sicuro è chiaro che tutti gli esperimenti “noagenzia” ecc. sono falliti perchè l’opera del mediatore non è certo mettere un annuncio e basta, ma anche ricercare attivamente gli incroci gestendo il portafoglio, attività che è la prima e VERA essenza del lavoro di un Ai che si possa definire tale. Per il prezzo continuo a misurare che gli acquisti da privato non sono affatto sempre convenienti rispetto a quelli fatti tramite agenzia, inoltre ci sono situazioni dove il lavoro di una agente è indispensabile, come la necessità di vendere prima e poi comprare, un lavoro a tempo pieno che pochi sono in grado di fare nel modo corretto o le situazioni dove il tempo e le possibilità limitino in modo forte il tempo da dedicare alla ricerca, o perfino il rendersi conto di aver bisogno di qualcuno che sia esperto di compravendite per trovare o comprare la propria casa: si tratta semplicemente di un servizio (ecco cosa produce), il cui costo, elevato, è dipendente dal numero di transazioni che passano dalle agenzie, se le agenzie vendessero una casa al giorno un contratto costerebbe 500 euro massimo (nei mercati dove l’intermediato è elevato la provvigione raggiunge anche l’1.2% in totale).

3) Le agenzie sono dovunque, hanno assorbito il mercato, non è possibile comprare casa senza di esse. – C’è anche chi dice questo, e devo dire, mi incuriosisce il meccanismo mentale che c’è dietro (piove perchè mi bagno). Tale idea potrebbe trovarmi d’accordo in mercati dove l’esclusiva la fa da padrone, allora, con i limiti della stessa, effettivamente l’AI sta “nel mezzo” e non “a fianco” del mercato, in quanto il proprietario è portato a non vendere da solo ad esempio, anche nel caso trovi un acquirente, pena il pagamento di una penale (che a mio parere non dovrebbe esistere in un rapporto di mediazione). Ma in mercati come quello nostro di Pistoia e non solo, dove l’esclusiva praticamente non c’è (e se c’è è spesso blanda, senza obblighi per il venditore che trovasse un acquirente da solo), dove le agenzie hanno il portafoglio nutrito, si propongono sul mercato ed al mercato, telefonano a destra e manca per fissare appuntamenti, cercano immobile ecc. e compiono tutta una serie di attività che sono date a titolo gratuito il 99% del tempo come si fa a sostenere che hanno delle colpe perchè sono così… efficienti? Come dire piove perchè mi bagno! Il bello è che se gli dici “non entrare in agenzia se non vuoi pagare ” ti rispondono “potessi!”… ma allora ti serve il parassita, eh!? Solo in italia si potrebbe pensare di arrivare a questi assurdi, la pretesa di avere qualcosa senza dare nulla in cambio o riconoscerne l’utilità è una prerogativa tutta italiana. Il tutto nasce dalla scarsa considerazione del lavoro altrui, un fare italico ben radicato.

4) Ma è mai possibile che se vado in una agenzia e trovo l’immobile, poi sia costretto a compralo tramite la stessa o a pagarla, anche tra un anno? –  Questa domanda si merita attenzione… specie nel finale, ma cominciamo dall’inizio: concordo che spesso si è costretti, da acquirente, a comprare casa in una agenzia perchè la casa ce l’ha quella agenzia lì, quindi non si può scegliere l’agenzia che ci segue (specie nei mercati con l’esclusiva, da noi invece anche questa scelta è praticamente garantita) e quindi si potrebbe trovarsi a pagare qualcuno che non ci piace, ma resta il fatto che il lavoro dell’agenzia è far incontrare le due parti e che indubbiamente, nel caso questo avvenga, l’agenzia ha compiuto la sua PRIMARIA funzione. Siccome il diritto alla provvigione sarebbe facilmente eludibile da chi si comportasse in mala fede (in italia questo non accade mai, vero? Un eccesso di prudenza ) il legislatore ha dotato il diritto alla provvigione forza di legge, questo dovrebbe far capire quanto sia importante e radicata la mediazione nelle società umane, ma non siamo qui a fare trattati… Per quanto riguarda invece la prescrizione del diritto alla mediazione, o il caso che ad una agenzia se ne sostituisca un altra, ci sono ampie casistiche e varie questioni, affrontate meglio in questo articolo, quindi non mi ripeterò, chi gli interessa legga la, di certo però bisogna ammettere che a volte, la tutela di questo sacrosanto diritto alla provvigione genera MOSTRI.

5) Cosa farebbe un agente immobiliare? Nulla, non è responsabile, non fa controlli non fa nulla e prende i soldi.. – Anche a questo ho già risposto, si veda questo articolo.

Saluti.

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Sempre al vostro servizio.

NON esiste il principio della doppia provvigione, ma può verificarsi di fatto per una serie di concause, che ci si trovi a dover pagare più di una volta solo in determinati casi, per altro rari, ma possibilissimi in diritto.

Dimenticatevi del concetto “doppia provvigione”, resettatelo, è fuorviante.

Partiamo dai principii base della provvigione e della pluralità di mediatori.

Il primo principio è che un mediatore, per aver diritto alla provvigione, deve avere portato un determinante contributo alla formazione dell’accordo dal quale nasce l’affare.

Si deve perciò poter rilevare il “nesso causale” tra la sua azione e l’affare concluso.

Questo contributo è riconoscibile, andando a ritroso nell’accaduto, in una azione del mediatore SENZA LA QUALE l’affare non si sarebbe verificato.

Ora che conosciamo il concetto di NESSO CAUSALE, andiamo a analizzare la pluralità di mediatori.

il Codice Civile all’art. 1758 recita:

Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Alcune sentenze hanno ampliato e inquadrato il concetto in modo più netto, ad esempio:

la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.

e ancora, da uno studio FIMAA:

….

Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).

La  suprema Corte inoltre ha ben specificato che per un affare le parti devono UNA provvigione ciascuno e non più di una, ma il quantum della stessa, la cifra, non è regolabile ne specificabile, inoltre il diritto della medazione tra mediatori non è di tipo solidale, non basta pagarne UNO per poi avere immunità dalle pretese di altri, se giuste e ricollegate a un nesso causale provabile e provato.

Quindi abbiamo abbastanza elementi per tirare le fila:

1) Il mediatore, per aver diritto alla provvigione (o a una quota di essa), deve poter dimostrare il “nesso causale” tra la sua opera e la conclusione dell’affare.

2) In presenza di più mediatori, che abbiano avuto un ruolo in un affare, si applica la pluralità di mediatori, con suddivisione della provvigione in quote quando i mediatori cooperano su uno stesso affare contemporaneamente, o uno dopo l’altro, con o senza pre-accordo a condizione che ognuno tragga beneficio dall’opera dell’altro, quindi insieme contribuiscano in modo dterminante  alla riuscita dell’affare.

3) Il fatto di aver pagato un mediatore NON libera dall’onere di altri mediatori che dimostrino di aver diritto alla provvigione.

Quindi si può capire dove sia nato la falsa notizai della “doppia provvigione”.

Infatti potrebbe verificarsi che DOPO aver concluso un affare, e più precisamente fino a un anno dal rogito Notarile, e aver pagato il mediatore, se si è fatto azioni o avuto comportamenti che abbiano coinvolto altri mediatori durante la fase di ricerca e/o trattativa, qualcuno di essi possa rivendicare un diritto alla provvigione (provando il nesso causale che ci deve essere, altrimenti non otterrà niente) e dover essere pagato, senza poter assolutamente andare a richiedere i soldi con diritto all’agente a suo tempo saldato (i mediatori non sono solidali tra loro nel diritto).

Per evitare questo tipo di problematiche, meglio sarebbe non visitare la stessa casa con mediatori diversi e se accade, accertarsi che l’affare che si va a concludere non sia riconducibile alle condizioni presenti già prima, nel qual caso molto meglio rifiutare la visite con altre agenzie (su quell’immobile) e rivolgersi alla prima che ve lo ha mostrato oppure, se proprio non si può evitare, avvertire anche la prima e coninvolgerla nell’affare.

Quindi il principio “si paga doppio” non è corretto, come non è corretto pensare che pagando un mediatore, qualora se ne abbia coinvolti altri, si è al riparo dalle loro pretese.

Per chiosa aggiungo che non è possibile nemmeno, per i clienti, accordarsi con un mediatore su un importo di mediazione in cambio del riconoscimento a questi dell’affare, al fine di ottenere un monte provvigionale minore, perchè “non essendoci vincolo di solidarieta sul lato attivo dell’obbligazione (è un’obbligazione parziaria) i creditori (mediatori) che hanno diritto alla provvigione non sono vincolati da alcun accordo che essi stessi non hanno sottoscritto od accettatto.”

Quindi, per non incorrere in rischi ai clienti conviene visitare la stessa casa SOLO con una agenzia e nei casi dove non sia stato possibile, conviene “ricostruire la vicenda della trattativa e comporre la questione con chi ha diritto alla provvigione per quanto riguarda l’entità della stessa.”

A sostegno di quanto scritto, sopra ancora una fonte:

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: DIRITTO ALLA PROVVIGIONE E PLURALITÀ DI MEDIATORI

di

GIUSEPPE BORDOLLI

giuseppe.bordolli@tin.it

Colui che intende realizzare, nel minor tempo possibile, un’operazione immobiliare (vendita o locazione) è libero di affiancare ad un mediatore uno o diversi intermediari.

Infatti, come ha recentemente sottolineato la Cassazione, né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione n.39/1989 prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass. 8 marzo 2002 n.3437).

La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell’ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell’art.1758 c.c., che consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico.

La fattispecie prevista dall’art.1758 c.c.

E’ opportuno rilevare che l’ipotesi prevista dalla norma di cui sopra ricorre non soltanto quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché l’uno si sia giovato dell’apporto utile dell’altro, limitandosi, da parte sua, ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare. La fattispecie in questione, quindi, presuppone che vi sia una pluralità di rapporti intercorrenti tra lo stesso contraente (o gli stessi contraenti) e più mediatori, ciascuno dei quali abbia effettivamente svolto opera di mediazione, contribuendo efficacemente a mettere in rapporto tra loro le parti contraenti; il che non si verifica quando un intermediario si limiti a segnalare l’affare o un possibile cliente ad un altro collega che provveda a procurare l’incontro tra i contraenti o quando, pur essendo stati incaricati diversi mediatori, la conclusione dell’affare non costituisca il frutto di un’azione collettiva ma il risultato di un intervento autonomo di uno di essi da solo sufficiente a far accordare le parti.

Il diritto dei diversi mediatori ad una quota della provvigione.

In base all’art.1758, qualora l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento di più mediatori, secondo le modalità sopra delineate, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione. Pertanto, la parte che si è avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota spettantegli: il credito dei vari mediatori, infatti, non è solidale.

Di conseguenza, se la parte corrisponde l’intera provvigione ad uno soltanto dei mediatori, non è liberata verso gli altri e non può agire per la ripetizione dell’indebito pagamento verso colui che l’ha percepita; quest’ultimo, del resto, non è responsabile in solido con la parte che l’ha pagato verso gli altri mediatori. Inoltre, la rinuncia di alcuni mediatori al compenso non autorizza gli altri a pretendere una somma superiore a quella corrispondente alla loro quota. Al contrario, qualora uno dei mediatori risulti non iscritto nell’apposito ruolo della legge n.39/1989 (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del mediatore abusivo. In ogni caso, la parte non è obbligata a pagare una quota della provvigione al mediatore che, pur avendo contribuito alla conclusione dell’affare, abbia agito nell’ombra sulla base di un accordo con l’unico mediatore con il quale il cliente ha trattato: in questa ipotesi il mediatore occulto, per ottenere la sua quota, potrà rivalersi soltanto verso l’altro collega che, per essere stato l’unico ad entrare in relazione con la parte, ha percepito l’intero compenso.

Per quanto riguarda, infine, la misura di ciascun compenso, nel silenzio dell’art.1758, secondo la giurisprudenza, sembra doversi escludere il criterio della parità delle quote, dovendo tale misura essere rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.

Dalla vetrina del sole 24 ore

Potrei portare molte sentenze che dicono una cosa e altre che le sconfessano, di certo c’è grande confusione sul tema e al giurisprudenza sta tornando al vecchio principio nel codice del commercio del 1882: chi chiude per ultimo prende sconfessando il 1758 c.c.

Consiglio comunque di agire con correttezza senza appellarsi all’ignoranza o alla buona fede, sull’onda del principio cardine dettato dalla coscienza di qualsiasi persona civile: chi ha lavorato deve esser pagato e un emdiatore spesso per portarvi a fare quella fatidica visitina dura molta fitica e spende tempo e denaro, con la speranza di concludere un affare con una frequenza tale da permettergli di campare.

Il diritto in italia non è affidabile, anche se hai ragione al 90% perdi pure tu, se poi prendi il torto aggiungi la beffa al danno, quindi il primo vero consiglio ch emi sento di darvi è diffidate di avvocati e giudici, non perche siano in mala fede ma perchè il sistema stesso ne mina la capacità di fare un buon lavoro e portare giustizia.

Saluti.

Guardate un po’!

Gli annunci immobiliari di Oris group sul cercacasa

Da un po di giorni segnalamo ai nostri clienti proprietari che continua con ottimi risultati la politica di promozione degli immobili solo su portali di qualità o specialistici, segnalamo infatti che i nostri annunci saranno sincronizzati anche con il portale di FIAIP, nell’ottica di una concentrazione degli annunci in portali che abbiano targhet diversi, sempre di qualità.

Vi invitiamo quindi a visionare i nostri annunci immobiliari oris group sul cercacasa

L’attacco è poi continuato fino alle 23:45:23 .
Ci scusiamo per gli eventuali rallentamenti e disservizi che potreste aver dovuto subire o ch esi presentassero in questi giorni, come rallentamenti e errori, stiamo provvedendo per individuare i responsabili e proteggerci da attacchi futuri.

Probabilmente tali attacchi derivano dalla sempre maggior attenzione che il sito attrae e dalla ricchezza di contenuti ed annunci ottenuta con l’attivazione di GestO.

Vi ringraziamo della pazienza.

La direzione.

Non è che siamo diventati miracolosi o abbiamo acquisito centianaia di case in un giorno, semplicemente abbiamo dato il via al progetto di condivisione delle risorse tra agenzie, per potervi offrire ancora maggior scelta e ancora miglior servizio.

Se cerchi casa, potrai aver finalmente a che fare con una qualsiasi delle agenzie aderenti al circuito, e potenzialmente avrai accesso a tutto il protafoglio immobiliare di tutte le agenzie aderenti, potrai così avere un quadro del emrcato immobiliare il più completo possibile, senza dover girare e rigirare tra le varie agenzie, potrai anche scegliere una sola agenzia e esser finalmente sicuro di avere comunque la più ampia scelta possibile.

Anche per chi vende si profila un interessante novità, quella di poter dare l’incarico in esclusiva a una qualsiasi delle agenzie aderenti, con la consapevoleza ch esaranno mole le agenzie a lavorarci, ma senza quegli antipatici cambi di prezzo che avvengono perchè è difficile aggiornare tutte le agenzie e dire loro che si vuole cambiare il prezzo, contemporaneamente…

E non dimentichiamoci del vantaggio più grande, per entrambi: quello di poter avere a che fare con l’agente che più vi piace, esser eseguiti dalla stessa persona, cosa impossibile da fare fino ad ora a meno di non rinunciare a avere SCELTA.

State sintonizzati, questo è solo l’inizio.

L’indirizzo, per chi vuole visitarlo è http://www.robertoponziani.it .

Un pochino di ordine nelle idee ci vuole.

Saluti e visitatemi ogni tanto!