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Come sempre, c’è chi espone sentenze sull’altrui mestiere, così, basandosi su sue impressioni e deduzioni, donando tesi, antitesi e sintesi tutto da solo, quasi come se facesse una tavola da apporre sopra un intera categoria di persone, rei di esser parassiti, inutili, quasi “burocrati” nel senso peggiore del termine.
A suscitare tali pensieri negativi è, analizzando a fondo la questione, solo il diritto del mediatore alla provvigione, vissuto come un abuso da chi, pur avendo più o meno usufruito dei servizi delle ai, o magari anche solo percependo di averne bisogno e rifiutandolo a pelle, si sente frustrato e sfruttato da questi miserrimi individui: gli agenti immobiliari.
La più grande colpa degli agenti immobiliari quindi è di appartenere alla casta di coloro che “hanno diritto alla provvigione qualora si concluda un affare per mezzo del loro intervento”.
Non c’è alcun dubbio su questo, sia che si parli di mediazione “troppo onerosa” o di “parassitismo dell’ai” la fonte dello sdegno è sempre la stessa: il malefico diritto ad essere pagati.
Premesso che dare del parassita all’unico mestierante che per riscuotere deve raggiungere un obiettivo ben preciso e definito perfino giuridicamente (la sottoscrizione di un atto ad effetti obbligatori su un bene immobile che possa essere eseguito ex art. 2932), per mezzo del suo intervento, è quanto meno… curioso, proviamo a ragionare punto per punto…
Quindi il processo mentale, se ho ben capito, seguirebbe queste logiche, provo ad elencarle e a mettere il mio pensiero:
1) L’ai sta nel mezzo tra acquirente e venditore, se non ci fosse ci sarebbe un costo in meno, le case costerebbero meno. – Non so dire se le case costerebbero meno se non ci fosse gli Ai perchè non ci sono precedenti o situazioni dove questo accada o sia accaduto, forse non accade perchè il costo delle case non è il punto focale della questione “utilità dell’AI”. Ritengo però che una figura che aiuti l’offerta a arrivare alla domanda e sopratutto dia la possibilità a entrambe di avere una scelta potenziale, selezionata e raccolta quotidianamente aiuti le dinamiche di un mercato (qualunque esso sia) e quindi, lo si rende più efficiente e anche il più equo possibile in quel dato momento. Se poi si pensa che una casa, con o senza l’ai (ma dopo l’azione dell’ai) si sarebbe venduta lo stesso è chiaro che ci si trova in presenza di un ragionamento viziato e contorto, che è strumentale e poco credibile, ma come sempre dico, per quelli che non sono onesti intellettualmente ho mollato da tempo (Piove perchè mi bagno).
2) L’Ai non ha senso nell’epoca di internet, ci sono gli annunci, metto il mio numero e ciao, e le case costano meno perché non c’è il mediatore. – Si potrebbe liquidare al questione semplicemente prendendo ad esempio il mercato USA, dove internet è usato per le case a pieno regime quando noi ancora avevamo il 56k e le agenzie ancora oggi intermediano il 90% del mercato e più, ma sarebbe semplicistico, di sicuro è chiaro che tutti gli esperimenti “noagenzia” ecc. sono falliti perchè l’opera del mediatore non è certo mettere un annuncio e basta, ma anche ricercare attivamente gli incroci gestendo il portafoglio, attività che è la prima e VERA essenza del lavoro di un Ai che si possa definire tale. Per il prezzo continuo a misurare che gli acquisti da privato non sono affatto sempre convenienti rispetto a quelli fatti tramite agenzia, inoltre ci sono situazioni dove il lavoro di una agente è indispensabile, come la necessità di vendere prima e poi comprare, un lavoro a tempo pieno che pochi sono in grado di fare nel modo corretto o le situazioni dove il tempo e le possibilità limitino in modo forte il tempo da dedicare alla ricerca, o perfino il rendersi conto di aver bisogno di qualcuno che sia esperto di compravendite per trovare o comprare la propria casa: si tratta semplicemente di un servizio (ecco cosa produce), il cui costo, elevato, è dipendente dal numero di transazioni che passano dalle agenzie, se le agenzie vendessero una casa al giorno un contratto costerebbe 500 euro massimo (nei mercati dove l’intermediato è elevato la provvigione raggiunge anche l’1.2% in totale).
3) Le agenzie sono dovunque, hanno assorbito il mercato, non è possibile comprare casa senza di esse. – C’è anche chi dice questo, e devo dire, mi incuriosisce il meccanismo mentale che c’è dietro (piove perchè mi bagno). Tale idea potrebbe trovarmi d’accordo in mercati dove l’esclusiva la fa da padrone, allora, con i limiti della stessa, effettivamente l’AI sta “nel mezzo” e non “a fianco” del mercato, in quanto il proprietario è portato a non vendere da solo ad esempio, anche nel caso trovi un acquirente, pena il pagamento di una penale (che a mio parere non dovrebbe esistere in un rapporto di mediazione). Ma in mercati come quello nostro di Pistoia e non solo, dove l’esclusiva praticamente non c’è (e se c’è è spesso blanda, senza obblighi per il venditore che trovasse un acquirente da solo), dove le agenzie hanno il portafoglio nutrito, si propongono sul mercato ed al mercato, telefonano a destra e manca per fissare appuntamenti, cercano immobile ecc. e compiono tutta una serie di attività che sono date a titolo gratuito il 99% del tempo come si fa a sostenere che hanno delle colpe perchè sono così… efficienti? 
Come dire piove perchè mi bagno! Il bello è che se gli dici “non entrare in agenzia se non vuoi pagare ” ti rispondono “potessi!”… ma allora ti serve il parassita, eh!? Solo in italia si potrebbe pensare di arrivare a questi assurdi, la pretesa di avere qualcosa senza dare nulla in cambio o riconoscerne l’utilità è una prerogativa tutta italiana. Il tutto nasce dalla scarsa considerazione del lavoro altrui, un fare italico ben radicato.
4) Ma è mai possibile che se vado in una agenzia e trovo l’immobile, poi sia costretto a compralo tramite la stessa o a pagarla, anche tra un anno? – Questa domanda si merita attenzione… specie nel finale, ma cominciamo dall’inizio: concordo che spesso si è costretti, da acquirente, a comprare casa in una agenzia perchè la casa ce l’ha quella agenzia lì, quindi non si può scegliere l’agenzia che ci segue (specie nei mercati con l’esclusiva, da noi invece anche questa scelta è praticamente garantita) e quindi si potrebbe trovarsi a pagare qualcuno che non ci piace, ma resta il fatto che il lavoro dell’agenzia è far incontrare le due parti e che indubbiamente, nel caso questo avvenga, l’agenzia ha compiuto la sua PRIMARIA funzione. Siccome il diritto alla provvigione sarebbe facilmente eludibile da chi si comportasse in mala fede (in italia questo non accade mai, vero? Un eccesso di prudenza ) il legislatore ha dotato il diritto alla provvigione forza di legge, questo dovrebbe far capire quanto sia importante e radicata la mediazione nelle società umane, ma non siamo qui a fare trattati… Per quanto riguarda invece la prescrizione del diritto alla mediazione, o il caso che ad una agenzia se ne sostituisca un altra, ci sono ampie casistiche e varie questioni, affrontate meglio in questo articolo, quindi non mi ripeterò, chi gli interessa legga la, di certo però bisogna ammettere che a volte, la tutela di questo sacrosanto diritto alla provvigione genera MOSTRI.
5) Cosa farebbe un agente immobiliare? Nulla, non è responsabile, non fa controlli non fa nulla e prende i soldi.. – Anche a questo ho già risposto, si veda questo articolo.
Saluti.
Benissimo, sono proprio felice di trovare chi voglia parlare concretamente, con punti specifici, di tale argomento.
Innanzitutto, il modo più efficace per discuterne mi sembra sia quello di partire proprio dai punti da te citati, che (vi anticipo) si prestano bene a diretta e inconfutabile (perchè logica) contestazione e ribaltamento, essendo evidentemente fallaci. Le argomentazioni che porterò avranno la chiara e schiacciante evidenza della logica.
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Innanzitutto parliamo di un costo comunque aggiuntivo di base, pesante ed assolutamente non trascurabile, introdotto su OGNI transazione. Parliamo sempre di cifre di almeno migliaia di euro per ogni transazione; in particolare per un appartamento di medio taglio in una grande città, parliamo di cifre sui 10 000 euro (es. 300 kEUR di valore immobile, al 4% = 12 000 EURO), ovvero per una transazione di interesse tipicamente di una media famiglia, il cui reddito può essere stimato in un caso ottimistico in 22 000 euro l’anno, l’onere dovuto a questo strato in sovrappiù, a questa frapposizione, è la metà del suo reddito annuo, ovvero ben sei mesi lavorativi su 12 del lavoro di un’onesta famiglia viene bruciato in una singola transazione (la transazione è intesa in quanto tale, cioè alla chiusura con il rogito). Un enorme costo per una famiglia (ENORME) che già si appresta ad un vero e proprio salasso (cui si sommano le altre spese pesantissime del notaio, la banca, il perito, ecc) per un bene di prima necessità e basilare.
Ma spingiamoci oltre al costo di base aggiuntivo introdotto
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E’ evidente la fallacia di una tale asserzione. L’AI altri non è che il vecchio “SENSALE”, niente di più. Un intermediario : come qualsiasi intermediario egli cerca di procacciare un “cliente al proprio cliente”. E’ un VEICOLO tra domanda e offerta. Questa è una definizione vera per quasi ogni intermediario. E già qui scivola la prima ombra : la categoria degli intermediari (di qualsiasi genere) di per se si configura come una categoria parassitaria. Non si tratta di un soggetto che produce qualcosa direttamente (prodotti o servizi), non si tratta di qualcuno che acquista qualcosa per rivenderlo, è semplicemente uno strato in più che si frappone tra la domanda e l’offerta : senza produrre nessun ulteriore valore, incrementa semplicemente il costo di una normale filiera domanda-offerta. Come tale E’ EVIDENTE che tale strato (a parte il costo aggiuntivo di base che si somma inevitabilmente) faccia levitare i costi degli immobili, semplicemente perché il profitto (legittimo) dell’AI è legato in maniera PERCENTUALE al costo della transazione. E’ quindi logico (non immorale, non scorretto) che traendo profitto dalla percentuale del costo finale (e ogni soggetto nell’economia capitalistica deve massimizzare il proprio profitto) ha interesse esclusivo alla massimizzazione del costo finale della transazione. Notare il termine MASSIMIZZARE : ovviamente il costo non può essere inavvicinabile, altrimenti non si venderebbe e la percentuale di nessuna vendita è ZERO profitto, ma massimizza tale costo. ATTENZIONE, l’effetto è duplice : massimizzare implica non solo vendere al costo più elevato, bensì la massimizzazione del rendimento per metro quadrato (rateo). In generale tale massimizzazione (certamente portata non solo dall’AI) ha portato non solo a costi più elevati, ma anche alla vendita di immobili di taglio sempre più piccolo rispetto alle esigenze reali delle persone. Ciò induce quindi anche un peggioramento della qualità dei prodotti venduti (gli immobili). Insomma, tutti possiamo constatare che le grandi case di una volta ormai sono solo un lontano ricordo. Ciò massimizza il profitto.
DIVERSO sarebbe se l’agente immobiliare evolvesse da intermediario a CONSULENTE immobiliare (così come ci sono intermediari finanziari e consulenti finanziari). Sono due ruoli TOTALMENTE distinti, con diverse prerogative e diverse finalità. Il consulente fornirebbe un servizio effettivo (non un’intermediazione), professionale, di contributo tecnico .
Ma dovrebbe anche dovere avere competenze più specifiche e profonde e assumersi responsabilità dirette. Potrebbe ad esempio essere un’associazione tra geometra ed esperti del settore, che PERO’ CERTIFICHINO (magari anche coperti da assicurazioni, come fanno i notai) la rispondenza dell’immobile secondo tutte le normative vigenti, lo stato finanziario del venditore o dell’acquirente, ecc. Insomma, un’assunzione di responsabilità che ha valore in quanto tale. Come servizio di consulenza non lavorerebbero a percentuale, ma secondo un tariffario specifico dipendente dalla complessità della consulenza richiesta, con costo certo e fissato a priori, non in percentuale. Chi si rivolge al consulente a quel punto vi si rivolge per un servizio aggiuntivo che desidera, e non perché inevitabilmente frapposto tra le due parti anche laddove NON SAREBBE STATO necessario. L’intermediario in se potrebbe rimanere poi come figura particolare per speciali compravendite (parliamo di immobili di pregio, ecc), non per i semplici bilocali di periferia ch si vendono come il pane industriale in cassetta!
Ricordo a tutti che l’agente immobiliare non ha NESSUNA RESPONSABILITA’ sul buon fine della transazione, ne sul suo successivo svolgimento, ne sulla regolarità stessa della transazione. L’agente immobiliare ha diritto (in quanto intermediario) alla provvigione già in sede di proposta d’acquisto, prima ancora del preliminare o del rogito effettivo, sedi in cui si stabiliscono effettivamente ed in maniera vincolante tutti i termini di regolarità della transazione con relative penali (il “certificatore” in questo caso è il notaio). Di più : l’AI ha diritto alla provvigione anche se non c’è nulla di scritto, anche se non c’è un accordo sottoscritto con il venditore e l’acquirente, basta che dimostri che il venditore e l’acquirente hanno beneficiato della sua intermediazione (che può essere la semplice segnalazione dell’immobile). Insomma l’AI NON HA ALCUNA RESPONSABILITA’ sullo svolgimento della transazione e il suo compenso è legato solo all’intermediazione in se.
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No, non si potrebbe liquidare così. Banalmente perché se la premessa di argomenta è che l’intermediazione è superflua, allora l’argomentazione che funzioni in questo modo (ritenuto sbagliato) in un altro paese, non avvalora il funzionamento nel nostro. E’ un tipico esempio di fallacia del ragionamento, portato ad esempio in testi di retorica. A parte il fatto che per molte persone il paese preso ad esempio sarebbe piuttosto una controprova piuttosto, in ogni caso “anche nel paese X” fanno così non consente affatto una deduzione logica della correttezza della propria argomentazione. Giusto per divertirci un po con un esempio, potremmo argomentare allora che in USA si utilizza l’energia nucleare, QUINDI è corretto utilizzarla nel nostro paese. La deduzione in se è errata. Giusto a margine faccio notare che il mercato americano è comunque molto diverso da quello italiano, ma no possiamo dilungarci su questo tema che è totalmente avulso dal nocciolo della questione e ci fa andare solo fuori strada.
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Dove sono questi “incroci” ? Che definizione è ? E’ un termine fumoso che non vuol dire nulla di pratico. Invece l’attività dell’intermediario E’ IN MASSIMA PARTE la pubblicizzazione dell’immobile in vendita e la ricerca degli acquirenti, che è sostanzialmente ciò che faceva il SENSALE. Non dobbiamo scandalizzarci se oggi una tale attività ci sembra così assurda e senza utilità. Siamo nell’età più avanzata delle telecomunicazioni e della diffusione dell’informazione real time, che INSIEME ad internet ha portato ad un’incredibile rivoluzione tecnologica. non è strano che un mestiere che aveva senso poco tempo prima, oggi non lo abbia più. Prima di internet (intendendo prima della sua VERA DIFFUSIONE, perché senza diffusione vera non c’è un vero scambio di informazioni), come si potevano conoscere gli immobili in vendita in una zona di interesse ? Si dovevano pagare costose inserzioni in giornali , si dovevano spulciare migliaia di annunci cartacei, senza possibilità di applicare filtri, ecc. In quel caso l’AI aveva un senso come “cercatore”, laddove non si aveva tempo e voglia di cercare, o come “promotore” laddove non si aveva tempo o capacità di pubblicizzare.
Ma oggi tutto cio’ non ha più senso. E’ la stessa fine che hanno avuto naturalmente le agenzie di viaggi, che oggi focalizzano il proprio business piuttosto alle organizzazioni di viaggi particolari (viaggi di nozze, safari, ecc) dove è richiesto piuttosto l’aspetto consulenziale organizzativo, e non la mera ricerca di un’offerta. La stessa evoluzione che hanno avuto le compravendite dell’usato (ebay, amazon,e cc).
Ma ovviamente il settore immobiliare (soprattutto in Italia) non è come gli altri, è un settore dove gravitano molti più interessi e dove ci sono molti più poteri in gioco, e non è banale portare alla realtà questo settore. Gli AI tra l’altro fanno molto comodo a tutto il settore (costruttori e imprenditori edili) poiché costituiscono una vera e propria armata di solerti agenti che ogni giorno contribuiscono con il massimo sforzo a tenere alto il valore degli immobili (che non significa giusto, ma più alto dell’effettivo valore). E’ evidente che chi vende semplicemente una casa di proprietà non ne acquisisce un effettivo beneficio (se vende per ricomprare i due fattori si compensano), il beneficio reale è solo di chi PRODUCE l’immobile (a costi ovviamente fermi e bassi) per rivenderlo a prezzi sempre più alti.
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In primis non si aggrava comunque del costo esorbitante di un’intermediazione (10 000 euro in media, almeno nelle grandi città, cioè dove risiede il 70% del volume di affari di queste categorie). Inoltre i valori dei privati si tarano ovviamente anch’essi sul mercato, che l?AI (per quanto detto prima, guadagnando a percentuale) contribuisce appunto a far levitare. Infine se un privato vende ad un costo elevato è una sua decisione e lo farebbe comunque anche con l’agenzia. In ogni caso c’è un interlocutore di meno e quindi (per logica) una libertà in più e un rapporto più diretto.
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E’ di questo che parlo ! L’AI dovrebbe evolversi verso un aspetto consulenziale della propria professione. Nei casi su citati fornisce un vero e proprio servizio di consulenza. E’ a questo che dovrebbero dedicarsi, portando un reale valore. E in ogni caso, configurandosi in questi termini dovrebbe essere retribuito a prestazione, con un tariffario ben definito, non a percentuale. Se il lavoro produce il servizio di consulenza, il valore ad esso connesso deve essere valutato in base alla difficoltà del servizio richiesto, all’impegno che richiede, al valore (inteso come il servizio reso) che effettivamente apporta, non ha senso che sia legato in percentuale al costo dell’immobile.
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E questa è la cosa più grave detta sinora. Ciò vuol dire che “fai” pagare di più perché hai meno lavoro e ti devi quindi rifare ?? Che se avessi più lavoro potresti far pagare meno perché alla fine avresti comunque il rendimento fissato come obiettivo ?? QUESTO E’ VERAMENTE SCONCERTANTE !
UN SERVIZIO DEVE ESSERE PAGATO PER L’EFFETTIVO VALORE CHE RENDE AL CLIENTE, PER L’IMPEGNO E LE COMPETENZE RICHIESTE !!!
Anzi, nel libero mercato maggiore è la domanda e maggiore il costo del prodotto/servizio, così si raggiunge l’equilibrio del valore percepito dal mercato. 100 persone al mese acquistano il bene X a 1 euro (100 euro/mese di profitto). Dopo poco le vendite aumentano a 200 pezzi al mese (200 euro/mese di profitto). Aumento il costo a 2 euro e le vendite si mantengono costanti a 200 pezzi al mese (400 euro/mese di profitto). Aumento a 3 euro e le vendite subiscono una flessione a 100 pezzi al mese (300 euro/mese di profitto). Da ciò ricavo che il valore percepito per il prodotto è di 2 euro (quello che la maggior parte delle persone è disposto a pagare) ed è anche quello più redditizio per me : ebbene quello è il valore finale del prodotto. IL RAGIONAMENTO INVECE “MENO CLIENTI HO E PIU’ LI FACCIO PAGARE PER RAGGIUNGERE COMUNQUE I MIEI OBIETTIVI FINANZIARI” è tipico di una situazione di monopolio di un bene di prima necessità (es. telefonia, distribuzione acqua o energia, ecc).
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E difatti è proprio così. E’ il lavoro svolto dalle case madri delle agenzie. E’ per questo che gli agenti HANNO PRATICAMENTE SOLO ATTIVITA’ IN FRANCHISING (il 90%), come Tecnocasa, Toscano ecc. Sono quasi tutti in franchising, non si vede (e nessun vi si rivolgerebbe, o comunque pochi) all’agenzia privata sconosciuta. Non hai capito allora che in questo caso sei solo una pedina, il lavoro di “monopolio” non lo può certo fare il piccolo singolo agente. E’ la categoria, nonché le case madri che hanno fatto un lavoro continuo di marketing con pubblicità massive (dati alla mano, e memoria in mente, sono tra le aziende più attive nell’investimento pubblicitario). In questo modo hanno indotto i piccoli utenti a credere di doversi rivolgere a loro per riuscire a vendere. Ciò è vero soprattutto per la popolazione più anziana e meno avvezza alle tecnologie informatiche di comunicazione. In questo modo, creata la massa critica, si crea (e questo lo sapevano bene) un “fattore di gravitazione” : se possiedo un numero sufficiente di offerte tutti gli altri vorranno fare parte del mio portafoglio clienti, perché chi sta fuori è poco visibile. Ma è un’illusione, non è un vero valore apportato al cliente. E infatti sono nati i portali delle case “cross” azienda, cui ormai si rivolgono le stesse agenzie (sono più utilizzati dei siti delle stesse case di franchising specializzate nel settore !) e questo ne dimostra l’assoluta inutilità. Tuttavia, ancora la pubblicità e il lavoro di convincimento dei singoli agenti, riescono a strappare al mercato diretto delle offerte (senza alcuna necessità o beneficio per i “clienti”).
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incredibile che tu non abbia capito o che finga non seguire il ragionamento logico. Se strappi l’esclusiva (o semplicemente segnali su un sito) per un immobile che è d’interesse per un certo acquirente (diciamo Pippo), serve si il parassita. Ma il cruccio è che il parassita non serve perché porta un reale valore e servizio, ma semplicemente perché ha strappato un obbligo di provvigione su un immobile che poteva benissimo venduto senza questa coercizione. L’IMMOBILE NON E’ TUO !!! E si poteva arrivare all’incontro tra domanda e offerta in maniera semplice, banale e senza intermediari, semplicemente congli strumenti d’informazione come internet. Il cruccio è che in questo rapporto così diretto invece sei riuscito ad estorcere la tua PRESENZA, assolutamente ininfluente e irrilevante. E allora non è che “mi servi”, mi serve l’immobile e purtroppo nel pacchetto ci sei anche tu.
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Su questo punto concordo con te, nel senso che la decisione ovviamente non spetta all’individuo, questa sarebbe anarchia. Ci sono delle leggi ed un mercato regolamentato da leggi. Bisogna semplicemente attenersi ad esse, punto. Faccio notare una cosa però : il rispetto delle leggi vale per tutti, ANCHE PER GLI ESERCIZI COMMERCIALI (non mi sto riferendo solo ai proprietari di agenzie, breve escursus), che purtroppo invece non sono della stessa opinione (mi riferisco ai dati statistici sull’evasione fiscali più recenti). Essendo le tasse eccessive, non ritengono giuste pagarle, quanto meno in toto, e giustificano quindi la propria evasione fiscale. Il compenso dovuto all’AI è giusto (perché legalmente previsto), così come quello di qualsiasi esercente, ma il tributo dovuto da tutti alla comunità intera (le tasse) , non viene fatto rispettare con la stessa solerzia. Ancora una volta la categoria dei NON-liberi professionisti (dipendenti di aziende pubbliche o private) non solo percepisce dei guadagni non commisurati al valore del proprio lavoro, ma vede anche non rispettato il contributo ad essi spettante e che essi invece versano per tutta la comunità. PERDONATE, breve escursus che non c’entra nulla.
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5) Cosa farebbe un agente immobiliare? Nulla, non è responsabile, non fa controlli non fa nulla e prende i soldi.. – Anche a questo ho già risposto, si veda questo articolo.
Ho risposto nello stesso articolo, con dovizia di particolari. La sintesi è che, dopo aver letto il tuo post, si siamo proprio ancor più convinti dalle tue stesse parole che l’agente fa davvero ben poco, e comunque ciò che fa non è assolutamente commisurato a ciò che pretende in termini di provvigione.
E, di nuovo, si : NON E’ RESPONSABILE DI NULLA (ho scritto sopra a proposito), ed è così per legge, non è che bisogna spiegare o inventarsi nulla. Un AI può fare anche più del dovuto, ma COMUNQUE NON E’ RESPONSABILE (del buon fine della trattativa, delle reali intenzioni/possibilità dell’acquirente, della conformità dell’immobile alle norme, ecc), è questa è il vero nocciolo della questione.
Prendere appuntamenti, parlare con la gente, recuperare carte, firmare carte, inserire annunci, e tutto ciò che hai descritto nel post citato… ebbene per chi fa un lavoro serio, quello che hai descritto è un lavoro MOLTO semplice, banale, sereno e di tutta tranquillità, che richiede pochi sacrifici.
Le citazioni cui mi riferivo nell’ordine sono :
1 ** 1) L’ai sta nel mezzo tra acquirente e venditore, se non ci fosse ci sarebbe un costo in meno, le case costerebbero meno.
2 ** Non so dire se le case costerebbero meno se non ci fosse gli Ai perchè non ci sono precedenti o situazioni dove questo accada o sia accaduto, forse non accade perchè il costo delle case non è il punto focale della questione “utilità dell’AI”. Ritengo però che una figura che aiuti l’offerta a arrivare alla domanda e sopratutto dia la possibilità a entrambe di avere una scelta potenziale, selezionata e raccolta quotidianamente aiuti le dinamiche di un mercato (qualunque esso sia) e quindi, lo si rende più efficiente e anche il più equo possibile in quel dato momento
3 ** 2) L’Ai non ha senso nell’epoca di internet, ci sono gli annunci, metto il mio numero e ciao, e le case costano meno perché non c’è il mediatore. – Si potrebbe liquidare al questione semplicemente prendendo ad esempio il mercato USA, dove internet è usato per le case a pieno regime quando noi ancora avevamo il 56k e le agenzie ancora oggi intermediano il 90% del mercato e più, ma sarebbe semplicistico
4 ** di sicuro è chiaro che tutti gli esperimenti “noagenzia” ecc. sono falliti perchè l’opera del mediatore non è certo mettere un annuncio e basta, ma anche ricercare attivamente gli incroci gestendo il portafoglio, attività che è la prima e VERA essenza del lavoro di un Ai che si possa definire tale
5 ** Per il prezzo continuo a misurare che gli acquisti da privato non sono affatto sempre convenienti rispetto a quelli fatti tramite agenzia
6 ** inoltre ci sono situazioni dove il lavoro di una agente è indispensabile, come la necessità di vendere prima e poi comprare, un lavoro a tempo pieno che pochi sono in grado di fare nel modo corretto o le situazioni dove il tempo e le possibilità limitino in modo forte il tempo da dedicare alla ricerca, o perfino il rendersi conto di aver bisogno di qualcuno che sia esperto di compravendite per trovare o comprare la propria casa: si tratta semplicemente di un servizio (ecco cosa produce),
7 ** il cui costo, elevato, è dipendente dal numero di transazioni che passano dalle agenzie, se le agenzie vendessero una casa al giorno un contratto costerebbe 500 euro massimo (nei mercati dove l’intermediato è elevato la provvigione raggiunge anche l’1.2% in totale)
8 ** 3) Le agenzie sono dovunque, hanno assorbito il mercato, non è possibile comprare casa senza di esse. – C’è anche chi dice questo, e devo dire, mi incuriosisce il meccanismo mentale che c’è dietro (piove perchè mi bagno). Tale idea potrebbe trovarmi d’accordo in mercati dove l’esclusiva la fa da padrone, allora, con i limiti della stessa
9 ** ma allora ti serve il parassita, eh!? Solo in italia si potrebbe pensare di arrivare a questi assurdi, la pretesa di avere qualcosa senza dare nulla in cambio o riconoscerne l’utilità è una prerogativa tutta italiana. Il tutto nasce dalla scarsa considerazione del lavoro altrui, un fare italico ben radicato
10 ** 4) Ma è mai possibile che se vado in una agenzia e trovo l’immobile, poi sia costretto a compralo tramite la stessa o a pagarla, anche tra un anno?
11 ** 5) Cosa farebbe un agente immobiliare? Nulla, non è responsabile, non fa controlli non fa nulla e prende i soldi.. – Anche a questo ho già risposto, si veda questo articolo.
Benissimo, sono proprio felice di trovare chi voglia parlare concretamente, con punti specifici, di tale argomento.
Innanzitutto, il modo più efficace per discuterne mi sembra sia quello di partire proprio dai punti da te citati, che (vi anticipo) si prestano bene a diretta e inconfutabile (perchè logica) contestazione e ribaltamento, essendo evidentemente fallaci. Le argomentazioni che porterò avranno la chiara e schiacciante evidenza della logica.
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***1) L’ai sta nel mezzo tra acquirente e venditore, se non ci fosse ci sarebbe un costo in meno, le case costerebbero meno. ***
Innanzitutto parliamo di un costo comunque aggiuntivo di base, pesante ed assolutamente non trascurabile, introdotto su OGNI transazione. Parliamo sempre di cifre di almeno migliaia di euro per ogni transazione; in particolare per un appartamento di medio taglio in una grande città, parliamo di cifre sui 10 000 euro (es. 300 kEUR di valore immobile, al 4% = 12 000 EURO), ovvero per una transazione di interesse tipicamente di una media famiglia, il cui reddito può essere stimato in un caso ottimistico in 22 000 euro l’anno, l’onere dovuto a questo strato in sovrappiù, a questa frapposizione, è la metà del suo reddito annuo, ovvero ben sei mesi lavorativi su 12 del lavoro di un’onesta famiglia viene bruciato in una singola transazione (la transazione è intesa in quanto tale, cioè alla chiusura con il rogito). Un enorme costo per una famiglia (ENORME) che già si appresta ad un vero e proprio salasso (cui si sommano le altre spese pesantissime del notaio, la banca, il perito, ecc) per un bene di prima necessità e basilare.
Ma spingiamoci oltre al costo di base aggiuntivo introdotto
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***– Non so dire se le case costerebbero meno se non ci fosse gli Ai perchè non ci sono precedenti o situazioni dove questo accada o sia accaduto, forse non accade perchè il costo delle case non è il punto focale della questione “utilità dell’AI”. Ritengo però che una figura che aiuti l’offerta a arrivare alla domanda e sopratutto dia la possibilità a entrambe di avere una scelta potenziale, selezionata e raccolta quotidianamente aiuti le dinamiche di un mercato (qualunque esso sia) e quindi, lo si rende più efficiente e anche il più equo possibile in quel dato momento. ***
E’ evidente la fallacia di una tale asserzione. L’AI altri non è che il vecchio “SENSALE”, niente di più. Un intermediario : come qualsiasi intermediario egli cerca di procacciare un “cliente al proprio cliente”. E’ un VEICOLO tra domanda e offerta. Questa è una definizione vera per quasi ogni intermediario. E già qui scivola la prima ombra : la categoria degli intermediari (di qualsiasi genere) di per se si configura come una categoria parassitaria. Non si tratta di un soggetto che produce qualcosa direttamente (prodotti o servizi), non si tratta di qualcuno che acquista qualcosa per rivenderlo, è semplicemente uno strato in più che si frappone tra la domanda e l’offerta : senza produrre nessun ulteriore valore, incrementa semplicemente il costo di una normale filiera domanda-offerta. Come tale E’ EVIDENTE che tale strato (a parte il costo aggiuntivo di base che si somma inevitabilmente) faccia levitare i costi degli immobili, semplicemente perché il profitto (legittimo) dell’AI è legato in maniera PERCENTUALE al costo della transazione. E’ quindi logico (non immorale, non scorretto) che traendo profitto dalla percentuale del costo finale (e ogni soggetto nell’economia capitalistica deve massimizzare il proprio profitto) ha interesse esclusivo alla massimizzazione del costo finale della transazione. Notare il termine MASSIMIZZARE : ovviamente il costo non può essere inavvicinabile, altrimenti non si venderebbe e la percentuale di nessuna vendita è ZERO profitto, ma massimizza tale costo. ATTENZIONE, l’effetto è duplice : massimizzare implica non solo vendere al costo più elevato, bensì la massimizzazione del rendimento per metro quadrato (rateo). In generale tale massimizzazione (certamente portata non solo dall’AI) ha portato non solo a costi più elevati, ma anche alla vendita di immobili di taglio sempre più piccolo rispetto alle esigenze reali delle persone. Ciò induce quindi anche un peggioramento della qualità dei prodotti venduti (gli immobili). Insomma, tutti possiamo constatare che le grandi case di una volta ormai sono solo un lontano ricordo. Ciò massimizza il profitto.
DIVERSO sarebbe se l’agente immobiliare evolvesse da intermediario a CONSULENTE immobiliare (così come ci sono intermediari finanziari e consulenti finanziari). Sono due ruoli TOTALMENTE distinti, con diverse prerogative e diverse finalità. Il consulente fornirebbe un servizio effettivo (non un’intermediazione), professionale, di contributo tecnico .
Ma dovrebbe anche dovere avere competenze più specifiche e profonde e assumersi responsabilità dirette. Potrebbe ad esempio essere un’associazione tra geometra ed esperti del settore, che PERO’ CERTIFICHINO (magari anche coperti da assicurazioni, come fanno i notai) la rispondenza dell’immobile secondo tutte le normative vigenti, lo stato finanziario del venditore o dell’acquirente, ecc. Insomma, un’assunzione di responsabilità che ha valore in quanto tale. Come servizio di consulenza non lavorerebbero a percentuale, ma secondo un tariffario specifico dipendente dalla complessità della consulenza richiesta, con costo certo e fissato a priori, non in percentuale. Chi si rivolge al consulente a quel punto vi si rivolge per un servizio aggiuntivo che desidera, e non perché inevitabilmente frapposto tra le due parti anche laddove NON SAREBBE STATO necessario. L’intermediario in se potrebbe rimanere poi come figura particolare per speciali compravendite (parliamo di immobili di pregio, ecc), non per i semplici bilocali di periferia ch si vendono come il pane industriale in cassetta!
Ricordo a tutti che l’agente immobiliare non ha NESSUNA RESPONSABILITA’ sul buon fine della transazione, ne sul suo successivo svolgimento, ne sulla regolarità stessa della transazione. L’agente immobiliare ha diritto (in quanto intermediario) alla provvigione già in sede di proposta d’acquisto, prima ancora del preliminare o del rogito effettivo, sedi in cui si stabiliscono effettivamente ed in maniera vincolante tutti i termini di regolarità della transazione con relative penali (il “certificatore” in questo caso è il notaio). Di più : l’AI ha diritto alla provvigione anche se non c’è nulla di scritto, anche se non c’è un accordo sottoscritto con il venditore e l’acquirente, basta che dimostri che il venditore e l’acquirente hanno beneficiato della sua intermediazione (che può essere la semplice segnalazione dell’immobile). Insomma l’AI NON HA ALCUNA RESPONSABILITA’ sullo svolgimento della transazione e il suo compenso è legato solo all’intermediazione in se.
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***2) L’Ai non ha senso nell’epoca di internet, ci sono gli annunci, metto il mio numero e ciao, e le case costano meno perché non c’è il mediatore. – Si potrebbe liquidare al questione semplicemente prendendo ad esempio il mercato USA, dove internet è usato per le case a pieno regime quando noi ancora avevamo il 56k e le agenzie ancora oggi intermediano il 90% del mercato e più, ma sarebbe semplicistico***
No, non si potrebbe liquidare così. Banalmente perché se la premessa di argomenta è che l’intermediazione è superflua, allora l’argomentazione che funzioni in questo modo (ritenuto sbagliato) in un altro paese, non avvalora il funzionamento nel nostro. E’ un tipico esempio di fallacia del ragionamento, portato ad esempio in testi di retorica. A parte il fatto che per molte persone il paese preso ad esempio sarebbe piuttosto una controprova piuttosto, in ogni caso “anche nel paese X” fanno così non consente affatto una deduzione logica della correttezza della propria argomentazione. Giusto per divertirci un po con un esempio, potremmo argomentare allora che in USA si utilizza l’energia nucleare, QUINDI è corretto utilizzarla nel nostro paese. La deduzione in se è errata. Giusto a margine faccio notare che il mercato americano è comunque molto diverso da quello italiano, ma no possiamo dilungarci su questo tema che è totalmente avulso dal nocciolo della questione e ci fa andare solo fuori strada.
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***, di sicuro è chiaro che tutti gli esperimenti “noagenzia” ecc. sono falliti perchè l’opera del mediatore non è certo mettere un annuncio e basta, ma anche ricercare attivamente gli incroci gestendo il portafoglio, attività che è la prima e VERA essenza del lavoro di un Ai che si possa definire tale. ***
Dove sono questi “incroci” ? Che definizione è ? E’ un termine fumoso che non vuol dire nulla di pratico. Invece l’attività dell’intermediario E’ IN MASSIMA PARTE la pubblicizzazione dell’immobile in vendita e la ricerca degli acquirenti, che è sostanzialmente ciò che faceva il SENSALE. Non dobbiamo scandalizzarci se oggi una tale attività ci sembra così assurda e senza utilità. Siamo nell’età più avanzata delle telecomunicazioni e della diffusione dell’informazione real time, che INSIEME ad internet ha portato ad un’incredibile rivoluzione tecnologica. non è strano che un mestiere che aveva senso poco tempo prima, oggi non lo abbia più. Prima di internet (intendendo prima della sua VERA DIFFUSIONE, perché senza diffusione vera non c’è un vero scambio di informazioni), come si potevano conoscere gli immobili in vendita in una zona di interesse ? Si dovevano pagare costose inserzioni in giornali , si dovevano spulciare migliaia di annunci cartacei, senza possibilità di applicare filtri, ecc. In quel caso l’AI aveva un senso come “cercatore”, laddove non si aveva tempo e voglia di cercare, o come “promotore” laddove non si aveva tempo o capacità di pubblicizzare.
Ma oggi tutto cio’ non ha più senso. E’ la stessa fine che hanno avuto naturalmente le agenzie di viaggi, che oggi focalizzano il proprio business piuttosto alle organizzazioni di viaggi particolari (viaggi di nozze, safari, ecc) dove è richiesto piuttosto l’aspetto consulenziale organizzativo, e non la mera ricerca di un’offerta. La stessa evoluzione che hanno avuto le compravendite dell’usato (ebay, amazon,e cc).
Ma ovviamente il settore immobiliare (soprattutto in Italia) non è come gli altri, è un settore dove gravitano molti più interessi e dove ci sono molti più poteri in gioco, e non è banale portare alla realtà questo settore. Gli AI tra l’altro fanno molto comodo a tutto il settore (costruttori e imprenditori edili) poiché costituiscono una vera e propria armata di solerti agenti che ogni giorno contribuiscono con il massimo sforzo a tenere alto il valore degli immobili (che non significa giusto, ma più alto dell’effettivo valore). E’ evidente che chi vende semplicemente una casa di proprietà non ne acquisisce un effettivo beneficio (se vende per ricomprare i due fattori si compensano), il beneficio reale è solo di chi PRODUCE l’immobile (a costi ovviamente fermi e bassi) per rivenderlo a prezzi sempre più alti.
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***Per il prezzo continuo a misurare che gli acquisti da privato non sono affatto sempre convenienti rispetto a quelli fatti tramite agenzia,***
In primis non si aggrava comunque del costo esorbitante di un’intermediazione (10 000 euro in media, almeno nelle grandi città, cioè dove risiede il 70% del volume di affari di queste categorie). Inoltre i valori dei privati si tarano ovviamente anch’essi sul mercato, che l?AI (per quanto detto prima, guadagnando a percentuale) contribuisce appunto a far levitare. Infine se un privato vende ad un costo elevato è una sua decisione e lo farebbe comunque anche con l’agenzia. In ogni caso c’è un interlocutore di meno e quindi (per logica) una libertà in più e un rapporto più diretto.
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*** inoltre ci sono situazioni dove il lavoro di una agente è indispensabile, come la necessità di vendere prima e poi comprare, un lavoro a tempo pieno che pochi sono in grado di fare nel modo corretto o le situazioni dove il tempo e le possibilità limitino in modo forte il tempo da dedicare alla ricerca, o perfino il rendersi conto di aver bisogno di qualcuno che sia esperto di compravendite per trovare o comprare la propria casa: si tratta semplicemente di un servizio (ecco cosa produce), ***
E’ di questo che parlo ! L’AI dovrebbe evolversi verso un aspetto consulenziale della propria professione. Nei casi su citati fornisce un vero e proprio servizio di consulenza. E’ a questo che dovrebbero dedicarsi, portando un reale valore. E in ogni caso, configurandosi in questi termini dovrebbe essere retribuito a prestazione, con un tariffario ben definito, non a percentuale. Se il lavoro produce il servizio di consulenza, il valore ad esso connesso deve essere valutato in base alla difficoltà del servizio richiesto, all’impegno che richiede, al valore (inteso come il servizio reso) che effettivamente apporta, non ha senso che sia legato in percentuale al costo dell’immobile.
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***il cui costo, elevato, è dipendente dal numero di transazioni che passano dalle agenzie, se le agenzie vendessero una casa al giorno un contratto costerebbe 500 euro massimo (nei mercati dove l’intermediato è elevato la provvigione raggiunge anche l’1.2% in totale).***
E questa è la cosa più grave detta sinora. Ciò vuol dire che “fai” pagare di più perché hai meno lavoro e ti devi quindi rifare ?? Che se avessi più lavoro potresti far pagare meno perché alla fine avresti comunque il rendimento fissato come obiettivo ?? QUESTO E’ VERAMENTE SCONCERTANTE !
UN SERVIZIO DEVE ESSERE PAGATO PER L’EFFETTIVO VALORE CHE RENDE AL CLIENTE, PER L’IMPEGNO E LE COMPETENZE RICHIESTE !!!
Anzi, nel libero mercato maggiore è la domanda e maggiore il costo del prodotto/servizio, così si raggiunge l’equilibrio del valore percepito dal mercato. 100 persone al mese acquistano il bene X a 1 euro (100 euro/mese di profitto). Dopo poco le vendite aumentano a 200 pezzi al mese (200 euro/mese di profitto). Aumento il costo a 2 euro e le vendite si mantengono costanti a 200 pezzi al mese (400 euro/mese di profitto). Aumento a 3 euro e le vendite subiscono una flessione a 100 pezzi al mese (300 euro/mese di profitto). Da ciò ricavo che il valore percepito per il prodotto è di 2 euro (quello che la maggior parte delle persone è disposto a pagare) ed è anche quello più redditizio per me : ebbene quello è il valore finale del prodotto. IL RAGIONAMENTO INVECE “MENO CLIENTI HO E PIU’ LI FACCIO PAGARE PER RAGGIUNGERE COMUNQUE I MIEI OBIETTIVI FINANZIARI” è tipico di una situazione di monopolio di un bene di prima necessità (es. telefonia, distribuzione acqua o energia, ecc).
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***3) Le agenzie sono dovunque, hanno assorbito il mercato, non è possibile comprare casa senza di esse. – C’è anche chi dice questo, e devo dire, mi incuriosisce il meccanismo mentale che c’è dietro (piove perchè mi bagno). Tale idea potrebbe trovarmi d’accordo in mercati dove l’esclusiva la fa da padrone, allora, con i limiti della stessa, ***
E difatti è proprio così. E’ il lavoro svolto dalle case madri delle agenzie. E’ per questo che gli agenti HANNO PRATICAMENTE SOLO ATTIVITA’ IN FRANCHISING (il 90%), come Tecnocasa, Toscano ecc. Sono quasi tutti in franchising, non si vede (e nessun vi si rivolgerebbe, o comunque pochi) all’agenzia privata sconosciuta. Non hai capito allora che in questo caso sei solo una pedina, il lavoro di “monopolio” non lo può certo fare il piccolo singolo agente. E’ la categoria, nonché le case madri che hanno fatto un lavoro continuo di marketing con pubblicità massive (dati alla mano, e memoria in mente, sono tra le aziende più attive nell’investimento pubblicitario). In questo modo hanno indotto i piccoli utenti a credere di doversi rivolgere a loro per riuscire a vendere. Ciò è vero soprattutto per la popolazione più anziana e meno avvezza alle tecnologie informatiche di comunicazione. In questo modo, creata la massa critica, si crea (e questo lo sapevano bene) un “fattore di gravitazione” : se possiedo un numero sufficiente di offerte tutti gli altri vorranno fare parte del mio portafoglio clienti, perché chi sta fuori è poco visibile. Ma è un’illusione, non è un vero valore apportato al cliente. E infatti sono nati i portali delle case “cross” azienda, cui ormai si rivolgono le stesse agenzie (sono più utilizzati dei siti delle stesse case di franchising specializzate nel settore !) e questo ne dimostra l’assoluta inutilità. Tuttavia, ancora la pubblicità e il lavoro di convincimento dei singoli agenti, riescono a strappare al mercato diretto delle offerte (senza alcuna necessità o beneficio per i “clienti”).
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***… ma allora ti serve il parassita, eh!? Solo in italia si potrebbe pensare di arrivare a questi assurdi, la pretesa di avere qualcosa senza dare nulla in cambio o riconoscerne l’utilità è una prerogativa tutta italiana. Il tutto nasce dalla scarsa considerazione del lavoro altrui, un fare italico ben radicato.***
incredibile che tu non abbia capito o che finga non seguire il ragionamento logico. Se strappi l’esclusiva (o semplicemente segnali su un sito) per un immobile che è d’interesse per un certo acquirente (diciamo Pippo), serve si il parassita. Ma il cruccio è che il parassita non serve perché porta un reale valore e servizio, ma semplicemente perché ha strappato un obbligo di provvigione su un immobile che poteva benissimo venduto senza questa coercizione. L’IMMOBILE NON E’ TUO !!! E si poteva arrivare all’incontro tra domanda e offerta in maniera semplice, banale e senza intermediari, semplicemente congli strumenti d’informazione come internet. Il cruccio è che in questo rapporto così diretto invece sei riuscito ad estorcere la tua PRESENZA, assolutamente ininfluente e irrilevante. E allora non è che “mi servi”, mi serve l’immobile e purtroppo nel pacchetto ci sei anche tu.
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***4) Ma è mai possibile che se vado in una agenzia e trovo l’immobile, poi sia costretto a compralo tramite la stessa o a pagarla, anche tra un anno? ***
Su questo punto concordo con te, nel senso che la decisione ovviamente non spetta all’individuo, questa sarebbe anarchia. Ci sono delle leggi ed un mercato regolamentato da leggi. Bisogna semplicemente attenersi ad esse, punto. Faccio notare una cosa però : il rispetto delle leggi vale per tutti, ANCHE PER GLI ESERCIZI COMMERCIALI (non mi sto riferendo solo ai proprietari di agenzie, breve escursus), che purtroppo invece non sono della stessa opinione (mi riferisco ai dati statistici sull’evasione fiscali più recenti). Essendo le tasse eccessive, non ritengono giuste pagarle, quanto meno in toto, e giustificano quindi la propria evasione fiscale. Il compenso dovuto all’AI è giusto (perché legalmente previsto), così come quello di qualsiasi esercente, ma il tributo dovuto da tutti alla comunità intera (le tasse) , non viene fatto rispettare con la stessa solerzia. Ancora una volta la categoria dei NON-liberi professionisti (dipendenti di aziende pubbliche o private) non solo percepisce dei guadagni non commisurati al valore del proprio lavoro, ma vede anche non rispettato il contributo ad essi spettante e che essi invece versano per tutta la comunità. PERDONATE, breve escursus che non c’entra nulla.
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5) Cosa farebbe un agente immobiliare? Nulla, non è responsabile, non fa controlli non fa nulla e prende i soldi.. – Anche a questo ho già risposto, si veda questo articolo.
Ho risposto nello stesso articolo, con dovizia di particolari. La sintesi è che, dopo aver letto il tuo post, si siamo proprio ancor più convinti dalle tue stesse parole che l’agente fa davvero ben poco, e comunque ciò che fa non è assolutamente commisurato a ciò che pretende in termini di provvigione.
E, di nuovo, si : NON E’ RESPONSABILE DI NULLA (ho scritto sopra a proposito), ed è così per legge, non è che bisogna spiegare o inventarsi nulla. Un AI può fare anche più del dovuto, ma COMUNQUE NON E’ RESPONSABILE (del buon fine della trattativa, delle reali intenzioni/possibilità dell’acquirente, della conformità dell’immobile alle norme, ecc), è questa è il vero nocciolo della questione.
Prendere appuntamenti, parlare con la gente, recuperare carte, firmare carte, inserire annunci, e tutto ciò che hai descritto nel post citato… ebbene per chi fa un lavoro serio, quello che hai descritto è un lavoro MOLTO semplice, sereno e di tutta tranquillità.
Ho risposto di la
Complimenti per la briga di scrivere dei post da migliaia di battute dicendo una serie di cose date per assunto.
Hai descritto a modo tuo, dato sentenze, esposto verità assolute.
Un ottimo controcanto.
Che l’ai non debba esser responsabile della buona fede delle parti, credo sia una cosa che chiunque può ritenere giusta
se in buona fede.
La storia dell’esclusiva, non mi riguarda, sono probelmi da roma e milano, anche secondo me l’esclusiva dovrebbe essere un mandato.
Il ragionamento che l’offerta e la domanda si incontrino anche senza un ai, mi fa un po sorridere.
Come il paragonare l’Ai con le agenzie di viaggi… a parte che io quelle poche vacanze che ho fatto sono andato in agenzia, molto meglio e ben servito… andiamo avanti con un no comment.
Poi hai fatto una serie di elucubrazioni sul perchè l’Ai aumenta i costi senza sapere un H (acca) di mediazione.
: a parte la cifra che direi, ci può stare se si vendono cae da 300k in su, scusa se hai un servizio, lo paghi, risparmi pure, al massimo risparmi perchè hai il servizio e paghi come se avessi fatto tutto da solo!
Poi hai ammesso che le case da privato costano spesso di più ma però questo di più non sarà mai quanto i 10mila euro in più che costa la mediazione (10K!)
Quindi hai il servizio GRATIS! ;D
Vedi con le parole come è facile piegare la realtà a proprio comodo?
Poi concludi dicendo che l’ai fa quattro cose, dimendicandoti di aggiungere che porta il risultato
e solo allora viene pagato.
e gli si può dire “ma te cosa hai fatto?”
Il valore è proprio quello: aver creato un affare di diverse migliaia di euro (uno vende l’altro acquista un bene di quel valore) che senza la sua opera semplicemente non esisterebbe. Il valore quindi è congruo, ed è proporzionato alla difficoltà per ottenerlo. Certamente, una volta chiuso, l’ai è superfluo
Ma se si capisce che senza l’ai quell’affare semplicemente NON c’è (innegabile), perchè il “probailmente ci sarebbe stato” non conta nulla, ecco che forse, dico forse…
Proviamo con la maieutica:
mettiamo che tu cerchi casa e per vari motivi non riesci a trovarla o non riesci a concludere,
arrivo io e ti dico, se te la trovo/concludo mi dai 5k? Pensi che sarebbe ancora caro?
E se dopo aver provato a vendere non ci riesci, arrivo io e ti dico, ti cerco il comrpatore e mi dai 5k se te lo trovo, pensi che magari uno non accetterebbe?
Non pensi che sia proprio così che accade?
Quindi quanto vale il servizio?
Certo se mi proponi il ragionamento partendo dall’assunto ceh gli immobili si vendono/comrpano in modo naturale, la discussione finisce.
Certo ceh si comprano anche senza agenzie… ma con le agenzie compri meglio (di norma) e meglio inteso proprio come tutto meglio, perchè quando va male con l’Ai o l’Ai è incapace, o sbaglia o è in mala fede o sarebbe andato peggio senza.
E spesso senza agenzie non puoi ne vendere ne comprare.
Quindi, di cosa si discute?
Se fosse vero quanto tu affermi smeplicemente, le AI da tempo si sarebbero estinte, così non è, questa è la risposta alle tue affermazioni… e attenzione, non solo non si sono estinte nei mercati con l’esclusiva, ma nemmeno dove questa non c’è, come da noi ad esempio
Dunque?
Occam.
Altro che retorica, la retorica è la tua ch eoltre tutto per giustificarla ne crei aritificilamente i presupposti
“Dovrebbe essere così, ma così non è” che discorso è?
Guarda ceh la tua visione limitata della realtà fals adi molto il tuo giudizio, pensa al mercato dove opero io, dove l’esclusiva NON c’è, come mai ci sono le agenzie?
Vedi Giulio, tu continui a pensare che il fatto semplice che la gente compra casa anche senza agenzia, dimostra che tutti gli affari che vengono fatti tramite agenzia sono solo affari strappati al mercato naturale.
Chi ragiona così non può capire, perchè parte proprio ROVESCIANDO la cosa.
Per forza tutto diventa un costo!
La favoletta della casina vista su internet e comprata non vale nulla, nemmeno quando accade, sono eccezioni che confermano la regola.
Le agenzie servono perchè ci sono, è la prova provata della loro utilità.
Ancora più rafforzata dal fatto che c’è gente come te che non fa altro che sminuirne l’importanza dalla mattina alla sera, hai scritto ben tre post (quindi almeno un oretta) da migliaia di battute che avrai riletto, corretto… ecc.
Io invece, che parlo del mio lavoro, scrivo e cvia, come viene viene.
Di fatto, lo devi accettare anche se non vuoi: le agenzie ci sono e continuanno ad esserci perchè son utilii, sai cosa lo prova?
Ci sono siti (kijiji ad esempio o bay) che ci metti il nuemrino e l’annuncio e via, o no?
Hanno anche un buon traffico! Quindi? Come mai non funziano?
Sapessi quanto lavoro c’è dietro una comrpavendita, seguire i clienti ecc. per arrivare in fondo, smussare gli angoli ecc… quante ne sarebbero saltati di affari senza gli AI in carne ed ossa! Questo PAGHI we questo solo gli ai sono in grado di farlo, perchè serve tempo, dedizione e pazienza ch enessun’altra figura ha, per ovvi motivi.
Internet per gli immobili in italia c’è da un decennio, dieci anni, in un mercato dove si vendeva anche i tuguri a cifre abnormi, se fosse vero che interent bastava oggi non ci sarebbe più agenzie di dieci anni fa.
Invece sono cresciute.
Se internet non è riuscito a sostituirle in un mercato bolla come quello dell’inizio secolo…
Per non parlare dei vari servizi no agenzie anche cartacei o di quelli furboni che si fanno apgare gli annunci sul portalino a peso d’oro dicendo “noagenziegrazie!” misurarne le perfomance potrebbe dare un indizio, forse
Dove sono oggi?
Dove sono nel momento in cui sembrerebbe logico che abbassare i costi (quindi togliere questi parassiti di ai) è una priorità?
Come mai non hanno mercato nel momento che dovrebbero averne di più?
E succede qui, mica negli usa!
MAh!
Quindi la tesi internet, decaduta di fatto.
L’Ai non è responsabile di nulla, magari, è responsabile di ciò ceh deve esser responsabile, di certo non si può accollare la responsabilità altrui… (solo in italia potrebbe venire in mente certi assurdi).
… lasciamo perdere va, che conosco evasori di tutti i tipi, commercainti, investitori, forze dell’ordine, statali, cassaintegrati e via così.
Sull’evasione fiscale, guarda, non mi pare che ci sia molta esclusività, io poi da sempre penso che le tasse dei dipendenti le pagano coloro che gli danno lavoro, am sai, ognuno ha el sue idee, intanto oggi vediamo chi le paga, una volta che gli imprenditori vanno altrove. Se è vero che le pagano i dipendenti lo stato dovrebbe avere gli stessi introiti di sempre
Sapessi che fatica fatturare, sai quante sono il 20% di 3k? 600 euro! Mezzo mese di lavoro per molte persone, spesso ci tocca assorbire l’iva come sconto…
Senza concorrenza fiscale non si va da nessuna parte (fine ot).
In soldoni, tu dici che l’Ai non fa niente, i fatti dicono il contrario.
Se l’ai costa troppo, internet può sostituirlo e sopratutto se la presenza o meno dell’ai è ininfluente la mercato, l’ai scomparirà (anzi dovrebbe esser già scomparso).
Altrimenti, significa che tutte le tue tesi semplicemente non corrispondono a realtà.
Infatti nel mondo, praticamente in tutto il mondo, c’è l’AI.
E in tutto il mondo l’ai fa meno di quello italiano, perchè supprotato da uno stato e un sistema di leggi che gli permettono di operare in ambiti ben precisi, con certezze che in italia ci si sognano.
E oltretutto altrove queste discussioni un ai non sarebbe costretto a sopportarle.
Devo dire però che in spagna gli ai li linciano, dopo la liberalizzazione selvaggia.
Meno male non siamo in spagna.:D
PS.
Se il lavoro dell’ai ti pare così redditizio e tranqullo, io direi che dovresti farci un pensierino.
Tu fallo e poi ci risentiamo su questi schermi.
Alcune precisazioni a cose “poco corrette” per usare un eufemismo.
per favore, come farebbe l’ai a far crescere i prezzi? E come mai nel 94 sono scesi nonostante gli ai?
0) L’Ai non fa levitare un bel nulla, è una idea semplicistica, perchè se l’ai ha il potere di far levitare i prezzi, allora dovrebbe poterli fare anche calare
Su su, va bene che uno può dire quello ceh vuole, ma con grano salis… con l’ai si compra quasi sempre meglio che da privato, sia come prezzo che come tranquillità (ci sono le eccezioni) chiaro che su internet troverai solo lamentele e pochissime persone ceh diranno “oh, come ho comprato bene” perchè semplicemente la lamentela ha più spinta emotiva alal condivisione della soddisfazione, ch etende ad essere una cosa intima e privata.
1) I notai non certificano un bel nulla, a parte che chi firma è chi dice di essere. Nnn siamo in francia, purtroppo (e li le agenzie prendono il 5-7 con punte del 10%).
2) Dire che è colpa degli ai che le case hanno cambiato “taglia” è quasi una bestemmia, è colpa invece dei professionisti (urbanisti, geometri, tecnici del comune, politici) , dei progettisti e dei costruttori (quelli che fanno muovere il mondo come ami dire tu). Semmai agli ai è toccato provare a farle compravendere… ma come avrai visto molte sono ancora la
3) L’analisi sulle agenzie che hai fatto nel primo post è di una parzialità e di una imprecisione assoluta. Non sono affatto in maggioranza le agenzie in franchising.
IN soldoni, hai peccato di populismo e di copiaincollismo, non posso risponderti eprchè sei stato prolisso , confusionario e hai detto una serie di cose inventate tra poche cose invece motivate emglio, sei andato meglio enll’atlro blog [sì, perchè giulio ha scritto anche un altro post nell'altro blog NDR]
Ma non biasimartene: accade a tutti quelli ceh vogliono parlare del lavoro altrui non sapendone assolutamente nulla, farei al stessa figura se parlassi del lavoro di un falegname.
Per parlare male degli ai non importa inventarsi le cose, purtroppo abbiamo molto da migliorare come categoria, di certo quanto da te esposto è provatamente falso (non perchè tu menta, ma propiro perchè falso in quanto non vero).
Poi chiaro, tu puoi riscrivere un altro post di 5mila battute dove ci esponi come mai hai ragione tu, poi ci esporrai come mai nonostante tu abbia ragione quello che dici non si avvera e che comunque si avvererà… beh, vedremo.
Per adesso tutto quello ceh dici è smplicemente liquidato come fasullo dalla realtà (misurabile) delle cose.
No, non scriverò un altro post per irbattere punto a punto (comunque ovviamente non mi sono messo a riscrivere il post, l’avevo salvato in locale, non tipare ?) : l’importante è che tu abbia scritto la tua e ci sia anche un contraddittorio, poi chi legge (anche tu stesso magari, si può sempre cambiare idea e rivedere le proprie posizioni) ha tutti gli elementi per capire quali argomenti siano validi e quali no. Ad esempio, a me pare ancora lampante (dopo la tua controreplica) l’evidenza delle mie argomentazioni.
La veemenza nel tuo scrivere mi fa pensare almeno ad una solida convinzione di quello che dici, e questo è almeno un po confortante (meglio sbagliare convinti di essere nel giusto, che sbagliare con malizia).
Solo alcune precisazioni però.
1. Puntuailzzo solo ancora una volta che il motivo per cui il mercato non ha decretato ancora la morte di questo ruolo (che come dicevo potrebbe evolversi più correttamente e produttivamente verso un ruolo consulenziale piuttosto che di mediazione) te l’ho scritto prima.
Preciso che non ho detto affatto che senza l’AI il costo delle case nelle vendite tra i privati è maggiore (rileggi bene il post se hai voglia) e mi pare incontrovertibile affermare che tale ruolo non può che far alzare i costi connessi alla transazione (ma di nuovo, rimando al post precedente per non riscrivere tutto !).
2. Inoltre non ho detto che l’AI ha fatto diminuire la “qualità del prodotto” (spazi inferiori per taglio d’appartamento), ma che ha contribuito in questo (e questa è una delle conseguenze del suo essere “pedina” involontaria di poteri ben più forti).
3. La mia conoscenza dell’attività dell’AI è un po più profonda di quel che puoi pensare, conoscendo diverse persone che fanno questo lavoro (cui ho esposto egualmente le mie osservazioni) e avendo persone a me molto vicine che hanno avuto direttamente a che fare con essi.
4. Ad ogni modo considera sempre che le mie (pesanti) critiche non sono verso le persone in se che fanno questo mestiere (salvo ovviamente incontrare i veri e propri mascalzoni, che non scarseggiano affatto), bensì contro il ruolo stesso.
Sarebbe assurdo criticare una persona che fa un mestiere legalmente riconosciuto, “onesto” (nel senso legale, non intrinsecamente morale) e con convinzione.
La critica è verso il ruolo dell’AI nella società, che a mio parere (per quanto suddetto) OGGI è assolutamente nocivo e risulta pedina di altri poteri, mentre potrebbe semplicemente essere aggiornato a qualcosa di molto più utile e specifico.
Proprio per questo, malgrado la tua esperienza professionale, non dovresti limitare la discussione alla realtà di provincia, ma estenderla in maniera più generale, includendo ciò che avviene (e a mio parere soprattutto) nelle aree metropolitane (Milano, Roma, Torino, Napoli, Palermo, Bologna, ecc, ecc).
Ti lascio con un pensiero veloce, in realtà un esempio, semplice semplice, senza nessuna pretesa di esaustività, ma giusto per rendere MINIMAMENTE un’idea dell’ostacolo rappresentato spesso dalla mediazione (sembra un ossimoro, vero ?):
annuncio su internet di un privato, con tutti i dettagli del caso. Si telefona, il venditore ha anche tutta la documentazione pronta. Domanda : ma la vendita non è tramite agenzia, vero ? Risposta : “in realtà avevo dato un mandato informale (??), ma ormai è scaduto e questo è un annuncio del tutto privato”. Ora, poichè so bene che il diritto alla mediazione sussiste anche per la semplice segnalazione, per non incorrere in beghe (a me potenzialmente sconosciute), ho detto arrivederci e grazie (ero già al limite delle possibilità: altri 12 000 euro – potenziali – di provvigione mi avrebbero atterrato).
Una storia come tante, giusto per dire : il venditore aveva trovato da se un acquirente, perchè doveva esserci un terzo interlocutore da foraggiare ? Ma ci sono diverse storie come queste, anche ben più semplici.
Monolocali, bilocali, anche trilocali, non sono tagli di appartamento la cui vendita NECESSITA di mediazione. La mediazione magari comincia ad avere un valore reale per transazioni più complesse, dove sono in gioco valori ben più alti, immobili molto più difficili da “piazzare”. Su queste “piccole” compravendite sono solo un costo aggiuntivo e un fattore (ergo moltiplicativo) di incremento del costo degli immobili stessi (rif. post precedente).
Il problema gira sempre attorno allo stesso punto : è un servizio, se vuoi lo utilizzi altrimenti no. Purtroppo però interviene quel fattore di “massa critica” di cui parlavo nel precedente post, che può essere messo in pratica solo grazie alla forza messa in campo da grandi aziende del campo e che in questo campo trovano consenso e appoggio dagl altri attori del gioco (costruttori, impresari, ecc).
Inoltre, una domanda : perchè se il privato trova da se l’acquirente, malgrado abbia ingaggiato anche un’agenzia, dovrebbe essere comunque corrisposta una provvigione all’AI che non ha assunto alcun ruolo di mediazione ? Purtroppo esistono diversi casi in cui il mediatore è riuscito a farsi riconoscere provvigioni in questo modo, ed è questo il male più grande. E’ come marcare il territorio “se vuoi questo immobile devi passare da me” anche se ne sei venuto a conoscenza per altre vie, senza alcun ruolo di mediazione da parte dell’AI.
Ovvero si esautora del tutto il valore del servizio inse, cui dovrebbe corrispondere la provvigione, facendo valere semplicemente una sorta di balzello fisso, legato all’immobile, non al servizio ! Purtroppo accade, fidati (esperienza su conoscenze dirette), accade proprio questo. Magari non nella realtà provinciale, ma in quelle metropolitane si, ed è una vera piaga, un approccio direi quasi mafioso al business.
Detto questo, ti auguro comunque il meglio e un in bocca al lupo per tutto, perchè almeno da ciò che scrivi e da come scrivi mi sembri una persona dalle migliori intenzioni.
Se mi fai un esempio del genere, chiaro che mi fai un esempio dove la mediazione NON c’entra… c’entra invece un ABUSO (strano invero) della stessa, tale abuso NON è la mediazione, quindi è un esempio fuori tema.
Ti potrei fare un esempio ben più grave, sempre dove la maledetta esclusiva ci mette lo zampino, un esempio dove il cliente, che ha visto la casa tempo fa con l’agenzia A, volendola andare a comprare oggi perchè c’ha pensato e volendo PAGARE la mediazione all’agenzia A e servirsi di essa, NON SA COME COMPORTARSI perchè oggi l’incarico ce l’ha l’agenzia B.
Siccome questa agenzia B ha un incarico 0% dal venitore (io li chiamo incarichi elemosina) chiaro che l’operazione presenta alcune criticità.
Quindi abbiamo una persona, onesta, che vuole pagare e non sa come agire per non avere problemi.
Queste sono casistiche terribili, ma con la mediazione, ti assicuro, non c’hanno nulla a che fare, infatti derivano dal miscuglio infernale del diritto del mediatore con obbligazioni contrattuali.
Da noi al massimo mezzi dindi per ogni agenzia, al massimo, semplicemente e tutti zitti e contenti, se fai il tuo dovere e torni da A zero problemi ancora di più.
Li se non stai attento succede un casino.
Ecco, vedi che non importa inventarsi nulla?
Se va da A il proprietario potrebbe non accettare, perchè paga la penale e magari è abituato a pagare 0 (diconsi zero) quindi non vende o non abbassa, se va da B rischi di vedersi chedere il conto da A.
La cosa è risolvibile parlandone con gli interessati SE trovi persone ragionevoli, ma ti sembra plusibile che una persona che vuole comprare debba avere queste preoccupazioni?
Si capisce che l’incarico in esclusiva per coem è concepito oggi da molti, NON è mediazione, nonostante i colleghi continuino a negarlo per comodo: l’incarico in esclusiva è un mandato travestito, anzi peggio, perchè oltre a esser mandato pretende di esser tutelato come mediazione!
Se infatti ci si rifa al mandato puro, i problemi scompaiono, compri da B e ciao, se ci si rifà alla mediazione pura compri da A e paghi A: problemi zero!
In soldoni, con ciò che è previsto dalla legge per i mediatori i probelmi non ci sono, ma con le deformità inventate da chi ha ben poco a che fare con i mediatori, nascono i problemi anche per le persone in buona fede.
Il risultato è che il diritto sta reagendo semplicemente con sentenze che danno all’ultimo mediatore tutto il diritto e ciao, in pratica gli AI sono dei masochisti che si rovinano con le loro mani.
Il nostro mercato, quello di Pistoia intendo, non presenta queste deformità, ma subisce comunque le conseguenze degli abusi che si formano altrove.
Poi trovi gli AI a almentarsi che succede questo o quello, in qualche forum.
C’è tanto da fare.
Sentite la mia ulltima esperienza con questi professionisti dell’intermediazione immobiliare.
decido di mettere in vendita il mio appartamento e pubblico il mio annuncio su diversi siti : nel 99% dei casi mi rispondono degli agenti immobiliari (pur avendo specificato di non voler essere contattato da loro, tanto per iniziare a capire di con chi si ha a che fare).
Alla fine, decido comunque di provare a vendere il mio appartamento con l’aiuto di un’agenzia, tentar non nuoce: ci troviamo per firmare il contratto, secondo loro il prezzo che chiedo è troppo alto (è sempre troppo alto, più è basso e prima lo vendono) ma comunque firmiamo l’accordo di agenzia al prezzo prestabilito.
Dopo un mese e dopo alcune visite “guidate”, mi convocano in agenzia per dirmi che secondo quanto raccolto durante il primo mese di lavoro, il prezzo è esageratamente troppo alto (eh, gli acquirenti guardano il borsino immobiliare del costo al metroquadro e quindi il mio appartamento è fuori prezzo).
Faccio notare loro che:
1) nessuno li ha obbligati a firmare il contratto alla cifra che io pretendo di prendere
2) sul sito di questi fenomeni dell’intermediazione hanno appartamenti nelle stesse zone di prezzo similare o anche più caro (“eh, ma posso spiegare singolarmente di cosa si tratta”, certo, come no)
3) a cosa serve il loro lavoro se per vendere un appartamento basta che chiunque faccia una moltiplica tra costo-mq e area? La loro provvigione è un attimo spropositata per questo
4) se io voglio prendere 160’000 euro è inutile che mi porti gente in casa che ne vuol spendere 30000 in meno
5) infine, visto che la gentile intermediatrice ha concluso dicendo che a queste condizioni il mio appartamento non lo avrei mai venduto nemmeno tra cent’anni, ho concluso chiedendo che a questo punto era inutile perdere tempo in due e che avrei voluto la risoluzione del contratto
ho preteso di essere chiamato dal titolare di questa agenzia il quale dopo 4 giorni si è degnato di parlare con me, spiegando che non era loro intenzione rescindere il contratto per svariati motivi e che avrebbero cambiato modo di proporre la mia abitazione… certo, certo… dopo più di un mese nessun segno di vita dall’agenzia… questi si che sono professionisti… meditate, gente, mediate…
Ah beh, giustissimo l’appunto in presenza di un incarico accettato per quel prezzo
Se hanno preso l’incarico al prezzo da te proposto, mettendolo addirittura per iscritto hai tutte le ragioni del mondo.
Se avevano obiezioni sulla cifra avrebbero dovuto innanzitutto diretelo subito e per quanto mi riguarda, visto il tuo “no agenzie” non dovevano nemmeno contattarti, di case in vendita ce ne sono moltissime, perchè dovrei andare a offrire il mio lavoro a chi non lo vuole espressamente mi sfugge, specie in presenza di una fermezza di prezzo che secondo em amgari è pure poco in linea con il mercato.
Fai bene a lamentarti.
Però sei off topic…
Grande Rob…per me rimani il migliore (anche se sei in Fiaip…
)