Questo articolo è stato pubblicato 2 anni 7 mesi 22 giorni fa quindi alcuni contenuti o informazioni presenti in esso potrebbero non essere più validi. Questo sito non è responsabile per eventuali errori causati da questo problema.Rispondiamo subito a modo:
NON esiste il principio della doppia provvigione, ma può verificarsi di fatto per una serie di concause, che ci si trovi a dover pagare più di una volta solo in determinati casi, per altro rari, ma possibilissimi in diritto.
Dimenticatevi del concetto “doppia provvigione”, resettatelo, è fuorviante.
Partiamo dai principii base della provvigione e della pluralità di mediatori.
Il primo principio è che un mediatore, per aver diritto alla provvigione, deve avere portato un determinante contributo alla formazione dell’accordo dal quale nasce l’affare.
Si deve perciò poter rilevare il “nesso causale” tra la sua azione e l’affare concluso.
Questo contributo è riconoscibile, andando a ritroso nell’accaduto, in una azione del mediatore SENZA LA QUALE l’affare non si sarebbe verificato.
Ora che conosciamo il concetto di NESSO CAUSALE, andiamo a analizzare la pluralità di mediatori.
il Codice Civile all’art. 1758 recita:
Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Alcune sentenze hanno ampliato e inquadrato il concetto in modo più netto, ad esempio:
la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443
Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.
e ancora, da uno studio FIMAA:
….
Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
La suprema Corte inoltre ha ben specificato che per un affare le parti devono UNA provvigione ciascuno e non più di una, ma il quantum della stessa, la cifra, non è regolabile ne specificabile, inoltre il diritto della medazione tra mediatori non è di tipo solidale, non basta pagarne UNO per poi avere immunità dalle pretese di altri, se giuste e ricollegate a un nesso causale provabile e provato.
Quindi abbiamo abbastanza elementi per tirare le fila:
1) Il mediatore, per aver diritto alla provvigione (o a una quota di essa), deve poter dimostrare il “nesso causale” tra la sua opera e la conclusione dell’affare.
2) In presenza di più mediatori, che abbiano avuto un ruolo in un affare, si applica la pluralità di mediatori, con suddivisione della provvigione in quote quando i mediatori cooperano su uno stesso affare contemporaneamente, o uno dopo l’altro, con o senza pre-accordo a condizione che ognuno tragga beneficio dall’opera dell’altro, quindi insieme contribuiscano in modo dterminante alla riuscita dell’affare.
3) Il fatto di aver pagato un mediatore NON libera dall’onere di altri mediatori che dimostrino di aver diritto alla provvigione.
Quindi si può capire dove sia nato la falsa notizai della “doppia provvigione”.
Infatti potrebbe verificarsi che DOPO aver concluso un affare, e più precisamente fino a un anno dal rogito Notarile, e aver pagato il mediatore, se si è fatto azioni o avuto comportamenti che abbiano coinvolto altri mediatori durante la fase di ricerca e/o trattativa, qualcuno di essi possa rivendicare un diritto alla provvigione (provando il nesso causale che ci deve essere, altrimenti non otterrà niente) e dover essere pagato, senza poter assolutamente andare a richiedere i soldi con diritto all’agente a suo tempo saldato (i mediatori non sono solidali tra loro nel diritto).
Per evitare questo tipo di problematiche, meglio sarebbe non visitare la stessa casa con mediatori diversi e se accade, accertarsi che l’affare che si va a concludere non sia riconducibile alle condizioni presenti già prima, nel qual caso molto meglio rifiutare la visite con altre agenzie (su quell’immobile) e rivolgersi alla prima che ve lo ha mostrato oppure, se proprio non si può evitare, avvertire anche la prima e coninvolgerla nell’affare.
Quindi il principio “si paga doppio” non è corretto, come non è corretto pensare che pagando un mediatore, qualora se ne abbia coinvolti altri, si è al riparo dalle loro pretese.
Per chiosa aggiungo che non è possibile nemmeno, per i clienti, accordarsi con un mediatore su un importo di mediazione in cambio del riconoscimento a questi dell’affare, al fine di ottenere un monte provvigionale minore, perchè “non essendoci vincolo di solidarieta sul lato attivo dell’obbligazione (è un’obbligazione parziaria) i creditori (mediatori) che hanno diritto alla provvigione non sono vincolati da alcun accordo che essi stessi non hanno sottoscritto od accettatto.”
Quindi, per non incorrere in rischi ai clienti conviene visitare la stessa casa SOLO con una agenzia e nei casi dove non sia stato possibile, conviene “ricostruire la vicenda della trattativa e comporre la questione con chi ha diritto alla provvigione per quanto riguarda l’entità della stessa.”
A sostegno di quanto scritto, sopra ancora una fonte:
MEDIAZIONE IMMOBILIARE: DIRITTO ALLA PROVVIGIONE E PLURALITÀ DI MEDIATORI
di
GIUSEPPE BORDOLLI
giuseppe.bordolli@tin.it
Colui che intende realizzare, nel minor tempo possibile, un’operazione immobiliare (vendita o locazione) è libero di affiancare ad un mediatore uno o diversi intermediari.
Infatti, come ha recentemente sottolineato la Cassazione, né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione n.39/1989 prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass. 8 marzo 2002 n.3437).
La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell’ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell’art.1758 c.c., che consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico.
La fattispecie prevista dall’art.1758 c.c.
E’ opportuno rilevare che l’ipotesi prevista dalla norma di cui sopra ricorre non soltanto quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché l’uno si sia giovato dell’apporto utile dell’altro, limitandosi, da parte sua, ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare. La fattispecie in questione, quindi, presuppone che vi sia una pluralità di rapporti intercorrenti tra lo stesso contraente (o gli stessi contraenti) e più mediatori, ciascuno dei quali abbia effettivamente svolto opera di mediazione, contribuendo efficacemente a mettere in rapporto tra loro le parti contraenti; il che non si verifica quando un intermediario si limiti a segnalare l’affare o un possibile cliente ad un altro collega che provveda a procurare l’incontro tra i contraenti o quando, pur essendo stati incaricati diversi mediatori, la conclusione dell’affare non costituisca il frutto di un’azione collettiva ma il risultato di un intervento autonomo di uno di essi da solo sufficiente a far accordare le parti.
Il diritto dei diversi mediatori ad una quota della provvigione.
In base all’art.1758, qualora l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento di più mediatori, secondo le modalità sopra delineate, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione. Pertanto, la parte che si è avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota spettantegli: il credito dei vari mediatori, infatti, non è solidale.
Di conseguenza, se la parte corrisponde l’intera provvigione ad uno soltanto dei mediatori, non è liberata verso gli altri e non può agire per la ripetizione dell’indebito pagamento verso colui che l’ha percepita; quest’ultimo, del resto, non è responsabile in solido con la parte che l’ha pagato verso gli altri mediatori. Inoltre, la rinuncia di alcuni mediatori al compenso non autorizza gli altri a pretendere una somma superiore a quella corrispondente alla loro quota. Al contrario, qualora uno dei mediatori risulti non iscritto nell’apposito ruolo della legge n.39/1989 (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del mediatore abusivo. In ogni caso, la parte non è obbligata a pagare una quota della provvigione al mediatore che, pur avendo contribuito alla conclusione dell’affare, abbia agito nell’ombra sulla base di un accordo con l’unico mediatore con il quale il cliente ha trattato: in questa ipotesi il mediatore occulto, per ottenere la sua quota, potrà rivalersi soltanto verso l’altro collega che, per essere stato l’unico ad entrare in relazione con la parte, ha percepito l’intero compenso.
Per quanto riguarda, infine, la misura di ciascun compenso, nel silenzio dell’art.1758, secondo la giurisprudenza, sembra doversi escludere il criterio della parità delle quote, dovendo tale misura essere rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.
Potrei portare molte sentenze che dicono una cosa e altre che le sconfessano, di certo c’è grande confusione sul tema e al giurisprudenza sta tornando al vecchio principio nel codice del commercio del 1882: chi chiude per ultimo prende limitando a una casistica ben precisa quanto previsto dal 1758 c.c.
Consiglio comunque di agire con correttezza senza appellarsi all’ignoranza o alla buona fede, sull’onda del principio cardine dettato dalla coscienza di qualsiasi persona civile: chi ha lavorato deve esser pagato e un emdiatore spesso per portarvi a fare quella fatidica visitina dura molta fatica e spende tempo e denaro, con la speranza di concludere un affare con una frequenza tale da permettergli di campare.
Il diritto in italia non è affidabile, anche se hai ragione al 90% perdi pure tu, se poi prendi il torto aggiungi la beffa al danno, quindi il primo vero consiglio ch emi sento di darvi è diffidate di avvocati e giudici, non perche siano in mala fede ma perchè il sistema stesso ne mina la capacità di fare un buon lavoro e portare giustizia.
Saluti.
Posso chiedere un’informazione a proposito della provvigione a più agenzie, facendo un esempio pratico?
Guardo una casa con un’agenzia A, che trovo tramite internet. La casa mi piace, costa 100, ma l’agenzia mi fa capire che non c’è molto margine di trattativa. Io chiedo se riusciamo ad arrivare a 70, l’agenzia mi dice di no e chiudiamo la questione verbalmente.
Dopo qualche mese, la stessa casa ce l’ha l’agenzia B, che trovo sempre allo stesso modo, tramite internet. Immagino che l’agenzia A abbia finito il suo mandato, e così la proprietà si è rivolta all’agenzia B.
Se per qualsiasi ragione, magari sono passati dei mesi e la proprietà ora ha bisogno di soldi ed è disposta ad abbassare a 70, come mi spiega l’agenzia B, e se io riesco a comprare quella casa a 70, domando:
1) devo pagare agenzia B e agenzia A?
2) se sì, la provvigione all’agenzia A corrisponde alla percentuale della cifra d’acquisto che ho pagato io?
3) e se sì, c’era un modo per ovviare a tutto questo? come avrei potuto fare diversamente? non è che io volessi saltare l’agenzia e fregarla prendendo contatti col proprietario, magari alla fine del mandato. qui il discorso è un altro, ma di fatto è lo stesso?
3) se non devo pagare entrame le agenzie ma solo la B, allora è possibile fare un esempio di nesso causale tra pluralità di mediatori?
Grazie, Estel
Andiamo per ordine:
Quello che tu chiami Mandato , probabilmente è un INCARICO, in esclusiva o meno che sia, ed è un altra cosa. Il mandato, tra l’altro, obbliga SOLO il Mandante (nel caso il proprietario) a pagare il Mandatario (l’Agente Immobiliare).
Nel caso di mediazione, l’agente matura il diritto in forza del NESSO CAUSALE tra la sua opera e la conclusione dell’affare, l’incarico non ha alcun effetto su questo diritto.
In questo caso, io direi che al massimo si possa configurare la pluralità di mediatori, quindi consiglierei di far si che entrambe le agenzie siano a conoscenza dell’acccaduto, proprio per evitare l’effetto “doppia provvigione” descritto sopra, perchè le agenzie, come su detto, nel caso avrebbero diritto ad una quota, ma l’agenzia A, esclusa, potrebbe poi chiedere la sua quota a TE, e quindi tu dovresti POI richiederla all’agenzia B..
Il prezzo: la differenza di prezzo finale, in effetti, se sostanziale, in qualche caso ha fatto la differenza, ma non ci conterei troppo, anch eperchè non ci sono prove documentali che l’agenzia A non avrebbe concluso alla stessa cifra… non capisco il comportamento dell’agenzia A del tutto, ma in mancanza di elementi oggettivi, in caso di contenzioso, la parola potrebbe valere poco.
Io fossi in te, se dopo essermi accordata con l’agenzia B affinché ricontattatti l’agenzia A per spiegare la cosa, una delle due (o entrambe) agenzie dovesse impuntarsi, mi rifiuterei di pagare la provvigione fino a quando non si siano accordae sulle rispettive quote, o pagherei il 50% ciascuno (in caso questi non dovessero giungere a un accordo), il tutto comunicato via Ar, ma è un consiglio messo lì, a caso, senza avere il polso reale della situazione.
Ricorda che anche una eventuale manleva della agenzia B non avrebbe effettto diretto sulla eventuale richiesta di A nei tuoi confronti, quindi direi di evitarla.
La trasparenza di solito paga, ma per gli stolti non c’è cura, quindi preparati anche a dover tenere una posizione severa, per far capire le tue ragioni.
Ora come la penso io:
Per quanto mi riguarda, B è stata più brava o almeno è stata più fortunata, e si meriterebbe tutta la provvigione, A invece ha tenuto una posizione rigida che a mio parere ha poco a che vedere con la nostra vera funzione e assomiglia molto di più a quella di un mandatario, appunto.
Buongiorno,
a me sta capitando una cosa simile. Ho visitato un immobile con agenzia A e ho fatto un incontro con il costruttore. Dopo qualche mese ho visto lo stesso immobile con B e ho firmato un foglio visita senza aver detto di aver già visto con A. A questo punto voglio acquistare con A e B mi ha fatto una dichiarazione che rinuncia alla provvigione. La mia domanda è: nella dichiarazione c’è scritto che l’agenzia B non ha nulla a pretendere verso di me, ma c’è anche scritto che ho firmato il foglio di visita senza avvisarla. La dichiarazione è stata firmata dal resp. dell’agenzia e non dal diretto mediatore che mi ha fatto vedere l’immobile, in più l’agenzia B mi ha fatto firmare una copia della dichiarazione per ricevuta. Posso aver problemi legali legati a questa cosa ho posso stare tranquillo?
Grazie
Che dire, non saprei… se le ha firmato una dichiarazione di rinuncia chi non ha titolo, chi ha titolo potrebbe sicuramente richiederlo… non saprei dirle, purtroppo dovrà fidarsi… b, pur essendo intervenuto dopo, potrebbe sostenere che il suo apporto ha contribuito alla sua decisione di acquistare…
Ma spero che porti fede alla parola data, sarebbe stato meglio che sul foglio dove rinuncia alla provvigione ci fosse scritto anche perchè, cioè il riconoscimento che la sua azione NULLA ha portato in più rispetto al lavoro di A.
Grazie e scusa se ti leggo in ritardo.
Io cerco sempre di essere trasparente e mi danno della ingenua, forse hanno ragione?
Credo comunque di avere capito. Hai ragione a dire che l’agenzia A è rigida, anche io non ho capito perché non mi hanno accontentata e non hanno fatto la mia proposta ufficiale alla proprietà.
A meno che non ci siano situazioni losche, ho pensato che non volessero perdere tempo dato che la mia proposta era un po’ troppo più bassa dell’offerta. Certo il loro incarico, si dice incarico se non ho capito male, era verso la fine… Quindi perché non tentare?
Se hai ancora voglia di rispondermi, posso chiederti cosa accadrebbe se io decidessi di non contattare l’agenzia B (quindi libera da qualsiasi contatto con l’agenzia B) e di fare per conto mio? L’agenzia A non ha più l’incarico d’altronde, si rifiuta di fare la proposta, cosa vogliono da me??? Mi ritrovo nella posizione di dover convincere l’agenzia A, pregandoli di fare la proposta, ma è mai possibile? E poi devo pure pagarli io? Ma sono loro che dovrebbero pagare me, a che serve l’agenzia? A ostacolarmi? Tanto vale far da sola.
Grazie comunque Oris (ma tu sei un agente immobiliare?)
L’incarico non è la fonte del diritto alla provvigione, è un mero contratto tra il proprietario e l’agente immobiliare.
Perfino il diritto alla provvigione verso il proprietario non nasce da quel contratto.
Il diritto alla provvigione è garantito a quel mediatore che per mezzo del suo intervento abbia fatto raggiungere un accordo a due parti che poi sfocia in un affare immobiliare.
TAle diritto è garantito fortemente dalla legge, perchè in assenza di tale tutela il mediatore si troverebbe quasi sempre a lavorare gratis.
Come per tutte le tutele forti, specie in italia, il rischio di creare disservizi e “ingiustizie” è altrettanto forte, ma questa tutela purtroppo o per fortuna, è irrinunciabile nella mediazione per come è oggi.
Tornando a bomba sul tuo caso, io sono completamente d’accordo con te.
La legge ha tralasciato questo punto, purtroppo, il mediatore ha tutto il diritto di NON presentare la proposta, MANTENENDO il diritto alla provvigione se riesce a provare il nesso causale tra la sua opera e la conclusione dell’affare.
Secondo alcuni legulei, tale modo di operare (per me molto scorretto, a meno di proposte veramente scandalose, dele quali comunque porterei a conoscenza del proprietario, anche solo per infomrazione di cosa accade durante l’incarico), secondo alcuni legulei dicevo, anche se l’agente NON permette a te di poter portare la tua proposta al propreitario il diritto permane, perchè secondo loro, l’AI ha comunque fatto ciò per il quale va pagato, facendo incontrare le aprti e facendo nascere un interesse.
Un rafforzativo di tali tesi è dato dal fatto che “scavalcando” il mediatore le parti risparmiano l’importo del amediazione e quindi sono più propense a accordarsi, facendo pagare il costo del loro accordo al mediatore scavalcato.
Il tuo caso invece è diverso e non è contemplato.
Sarebbe utile che in presenza di RIFIUTO del mediatore di portare l’offerta questi perdesse il diritto alla provvigione nel caso in cui l’acquirente riuscisse a portare quella stessa offerta e da quella trattativa nascesse poi una conclusione, anche a cifre differenti.
Come tu stessa dici, il rifiuto del “mediatore” (che io vedo più comportarsi da mandatario in questo caso) NON aiuta di certo il mercato e la nascita di un affare che invece in potenza è presente.
Infatti è lecito per l’acquirente provare ad acquistare a un prezzo ridotto rispetto alla pretesa del venditore, tra l’altro questa è la nascita di quasi tutte le trattative che si concludono.
Ci sono però dei casi nei quali il proprietario ha espressamente vietato la presentazione di proposte sotto una certa cifra (e in quel caso il mediatore ha in caso di scavalco il mezzo per rivendicare il suo diritto inequivocabilmente) ma tale “limite” a mio parere, inficia la mediazione, facendo perdere la caratteristica che a mio aprere è irrinunciabile: la libertà di agire senza vincoli.
Al di la delle mie considerazioni, che pur concordando con te ti sono inutili, posso dirti che in fondo l’unica cosa che ti mette al riparo da eventuali rivendiche è l’acquisto da una delle due agenzie, con rinuncia o accordo dell’altra, nel qual caso queste potranno comunuqe solamente trovare un acccordo per la pluralità di mediatori, senza far ulteriore danno a te, che pagherai una provvigione, secondo gli usi, che loro si spartiranno.
Io fossi in te prenderei B e farei fare a loro tutto, compreso gestire A, obbligandoli però a contattare A per far si che il problema provvigione non sia più un Tuo problema.
Ti posso dire che a me è successo un caso simile: una collega NON fa fare la proposta per poche migliaia di euro di differenza (non decine, unità di migliaia!) e il cliente quindi non fa la proposta.
In seguito il cliente con noi fa la proposta su quell’immobile, io molto incassato per il modo di operare della collega mi accollai l’eventuale rivendica della stessa, che arrivo a breve.
L’affare tra l’altro, pur partendo da una cifra ribassata, grazie alla trattativa si è concluso addirittura a un prezzo SUPERIORE alla richiesta per l’aggiunta di vari extra.
Alla collega ho detto di farmi causa, perchè volevo vedere quanto questo modo di operare fosse tutelato dal diritto.
Non mi ha fatto causa e credo che adesso porti le proposte all’attenzione dei proprietari prima di rifutarle.
Se sono un agente immobiliare?
Me lo chiedono tutte le volte che salgo su un palco a parlare di mediazione e del mio lavoro.
A questo punto posso dire che secondo i miei colleghi non lo sembro.
Però ho il patentino.
Ciao.
Grazie grazie grazie! Hai perfettamente colto la questione, nonostante non sia entrata nei dettagli.
A parte la differenza tra incarico e mandato, che non ho capito, il resto mi sembra molto chiaro.
Se hai voglia di rispondermi, ho un’ulteriore curiosità: come fa l’agenzia esclusa ad accorgersi che l’acquirente ha comprato quella casa (in autonomia o con un’altra agenzia?)?
Hai colto anche il mio stato d’animo, infatti non mi sento libera, ma mi sento in trappola e vincolata su tutti i fronti senza neppure avere spiegazioni trasparenti, nonostante io cerchi sempre di essere trasparente e disponibile il più possibile.
Non mi sento favorita dalle agenzie, anzi è tutto il contrario. E’ brutto.
L’agenzia dovrebbe essere un facilitatore, un portavoce onesto, non è l’agenzia che deve decidere al posto mio e comandarmi.
Se il proprietario vieta la presentazione di proposte sotto una certa cifra, perché l’agenzia non lo dice? E poi vorrei comunque avere il diritto di fare la proposta che credo, nei limiti dei prezzi di mercato. E poi vorrei poter parlare con la proprietà, se acconsente, vorrei che fossero loro a dirmi: “Tetto massimo x, spiacente, niente di personale, ma un caffé glielo offro lo stesso!”.
Magari le cose se sono meno fredde e impersonali hanno un’altra sostanza e magari prendono strade differenti.
Ma già, sono la solita ingenua! In mondo va in tutt’altra maniera. E i sogni sono solo sogni.
Se sei agente immobiliare che non esercita, allora che cosa eserciti?
@Oris
Mi hai frainteso, sono un agente immobiliare (piccolo piccolo) ed esercito, solo che evidentemente non lo sono abbastanza da esser riconosciuto come tale.
Me misero.
Ma a parte le autocommiserazioni.
Ti capisco e noi lavoriamo come tu ed io intendiamo sia giusto fare, altri ritengono sia giusto agire nel modo che tu hai visto/subito.
Rispondo alla tua domanda dicendo che un agente immobiliare ha molti mezzi per capire chi ha comprato cosa, e ha il diritto garantito per un anno da quando viene trascritto (pubblicità immobiliare) l’atto di compravendita (di fatto sarebbe da quando poteva venirne a conoscenza, è stato fissato in questo modo dalla giurisprudenza vigente).
Io cercherei l’accordo e lo sconto
Se eserciti come agente immobiliare, fortunati i tuoi clienti!
L’ho sempre detto che i toscani hanno una marcia in più!!
Ti ringrazio davvero tanto
Se sono fortunati o meno, lasciamolo dire a loro
Ora però devo trovare il modo anche di guadagnare, oltre che lavorare e spendere per tenere su la ditta
Auguri e buon 2011
Ciao Oris, data la tua gentilezza mi sono ricordata di te.
Non voglio abusare della tua pazienza. Però se ti va di ascoltarmi e trovi il tempo di rispondermi…
altrimenti tranquillo, non ci sono problemi. Ci provo insomma! Inserisco questo argomento di nuovo nel post sulle provvigioni un po’ perché l’argomento ci rientra (tu l’hai anche accennato), un po’ perché non so come si fa a scrivere un nuovo post, avrai capito che sono un po’ imbranata!
Ti domando: vedo la casa con una agenzia. L’agenzia non vuole fare la proposta, come già dicevo. Dopo qualche mese la casa passa a una nuova agenzia. Tu mi hai raccomandata di restare sempre con l’agenzia con cui l’ho vista, alla quale sono vincolata, oppure di creare un contatto tra le due agenzie, se ben ricordo.
Però ti chiedo un’altra cosa: e se passasse un anno? Io non ho trovato ancora, i venditori magari neppure…
Ecco, mi piacerebbe capire di più se a un certo punto (tu hai parlato di un anno!) io ritorno finalmente libera e divorzio finalmente dall’agenzia che mi ha sposato senza soddisfare le mie legittime proposte!
Perché parli di un anno, ed è a partire da quando dato che non c’è stata la proposta? Tu parli “da quando potevo venirne a conoscenza”, tipo dai primi contatti più visita? Ho una mail in cui è evidente che ho visto quella casa perché ne parlo all’ai, potrebbe essere indicativamente quella la data? Che tipo di leggi ci sono, e poi anche qui ci sono tutte le interpretazioni del caso?
Insomma se sono riuscita a spiegarmi, potresti fare un riassunto?
Grazie di nuovo, Estel
Il problema è più complesso, ma lo si può riassumere con regole di massima:
- L’Ai per avere diritto alla provvigione deve dimostrare che la sua opera è stata determinante per la conclusione dell’affare.
- Anche una mera segnalazione,se dimostrata come determinante per la conclusione dell’affare è sufficiente.
- Non c’è prescrizione precisa per il diritto, si parla di un anno dal momento che il mediatore viene a conoscenza della conclusione dell’affare anche se ultimamente si può dire che è stato riconosciuto come “un anno da quando il mediatore avrebbe potuto conoscere che l’affare è stato concluso”, quindi dalla trascrizione nei pubblici registri del rogito notarile.
- Il rifiutare di presentare una proposta è nella facoltà dle mediatore che Non perde il diritto alla provvigione per questo (è uno scandalo, lo so, ma così è).
- Però alcune sentenze recenti (che vanno lette e riguardano solo le fattispecie che trattano) sembra che abbiano decretato che il primo agente non avesse più alcun diritto sulla provvigione… ma andrebbero ben lette le motivazioni.
Quindi rimango della mia idea, per tutelarmi, se fossi in te, parlerei della prima agenzia alla seconda divendogli che ti rilascino una scrittura dove sono a conoscenza del precedente intervento per far si che si accordino e se non volessero farlo, che ti garantiscono di accollarsi eventuali pretese da parte dell’agenzia “A”.
Queste cose NON dovrebbero semplicemente succedere perchè un Agente Immobiliare dovrebbe inoltrare in un modo o nell’altro le proposte della clientela acquirente.
Credo che parlarne con la seconda agenzia B, se la prima (A) ti ha sdegnato, sia la via maestra, in modo che si accordi, in caso di chiusura, sulla parte da devolvere ad A; se non volessero dare nulla ad A puoi continuare, ma non rinuncerei alla garanzia scritta, che non avrebbe valore sui diritti eventuali di A ma permetterebbe a te di rivalerti a tua volta, l’importante è che dalla scrittura non appaia ch etu abbia voluto non pagare A, ma che sia stata B a garantirti che nulla dovevi ad A.
Spero di esser stato chiaro.
Sei stato chiarissimo nel darmi queste informazioni, forse io sono stata poco chiara, perché forse è assurdo quel che chiedo! Ed è ovviamente un no.
Non odiarmi, ma ci riprovo: come hai assolutamente capito l’agenzia non fa la mia proposta e allo stesso tempo finisce il suo mandato con il venditore; io sono vincolata per sempre a quest’agenzia oppure per legge dopo un anno, dopo due anni, dopo x anni, posso concludere l’affare a modo mio, e a questo punto per conto mio?
Facciamo l’ipotesi che io fra 10 anni comprerò esattamente quella casa e lo farò perché ho conosciuto il venditore. Devo ancora pagare, dopo 10 anni, la provvigione all’agenzia?
Oppure c’è un periodo oltrepassato il quale l’agenzia non ha più diritti su di me?
Se intendi dire: compro senza agenzia e non la pago, la vedo dura.
Ti ripeto: l’agenzia che riuscisse a provare il nesso causale tra la sua opera e l’affare conclutosi ha diritto alla provvigione. Tale diritto si prescrive in un anno dal giorno nel quale l’agenzia viene a conoscenza dell’affare, riconosciuto, quando ignoto o non determinabile, come il giorno di trascrizione nei pubblici elenchi del rogito.
Potrebbe accadere che l’affare sia “diverso” ma il prezzo non è considerato spesso come motivo di “diversità” anche perchè tale prezzo potrebbe esser “falsificato” artificiosamente (pagamenti in nero) o addirittura corrisponere al prezzo a suo tempo pattuito meno la mediazione (Succede)
Se l’oggetto è effettivamente diverso allora la cosa cambia (compravo una appartamento, oggi compro tutto lo stabile)… e l’ai potrebbe rimanere all’asciutto.
Se l’Ai ha un qualche merito nella conclusione dell’affare, sia pur ridotto dalla sua condotta… discutibile, secondo me dovrebbe esser pagato, magari MENO di quanto questi pretenda…
Una transazione ragionevole toglie i problemi di solito… ma sei tu a dover valutare, ora che sai i rischi potenziali.
Pingback: Mi bagno perchè piove o piove perchè mi bagno? L’Ai è un parassita? | Intermediando
ok, sì, adesso sono riuscita a spiegarmi.
intendevo dire: compro senza agenzia, perché dopo due anni (per dire), se la casa è ancora in vendita, per legge io divento libera dall’agenzia, perché è passato del tempo.
avevo sentito dire che intercorso un certo periodo (quanto e a partire da quando?, ti chiedevo), l’agenzia non avesse più diritto.
io sapevo che il venditore firma il numero dei mesi, oltre la scadenza del mandato, entro cui non può vendere a chi ha visitato la casa con quell’agenzia.
scaduti quei mesi, il venditore è libero.
esempio: se il mandato con A termina il 31 luglio 2011, il venditore firma un vincolo metti di un anno, fino al 31 lulgio 2012, sapendo che se vende a chi ha visto la casa con A, paga la provvigione.
Ma dal 1 agosto 2012… è libero.
da quanto intuisco tu mi dici che non è così, o perlomeno non è così per l’acquirente, che non è mai più libero per tutta la vita
si sposa con quell’agenzia in eterno!
se ho capito bene almeno.
l’altro discorso che fai tu dell’anno di tempo entro cui battere cassa l’ho capito, ma è un’altra cosa sì!
grazie ancora!
non è necessariamente vero che dopo due anni sei libera dall’agenzia, la definizione esatta è che l’agenzia, se riesce a provare il nesso causale tra l’affare che concluderai e la sua azione (di due anni prima!) avrà diritto alla provvigione.
Questo diritto (ove sussista) si prescriverà un anno dopo la data in cui farai il rogito.
Il mandato, se fosse mandato, escluderebbe l’acquirente dal dover pagare provvigioni, tu parli di incarico
L’incarico, per un AI, non ha alcuna valenza sul diritto alla provvigione, che nasce da altre fonti.
La rinuncia al diritto è del mediatore, quindi se avesse firmato che non pretenderà nulla è nella sua facoltà.
Direi che, se l’AI ha avuto un merito nel vostro affare, sarebbe meglio richiamarlo e accordarsi per una provvigione, magari ridotta
e farlo lavorare.
Poi fai te.
gentilissimo come sempre, sono arrivata a capire!
Salve,
ho un problema ho messo in vendita casa affidando l’incarico ad un agenzia. Inizialmente marzo, mese in cui è stato firmato il mandato, la persona che seguiva la vendita sembrava abbastanza disponibile ed affidabile, dopo qualche mese (giugno) mi accorgo che le pubblicità, in totale 5 (tra cui 1 sul suo sito dell’ agenzia e le atre su portali diversi) non corrispondevano alla descrizione e per di più le foto pubblicizzate non erano del mio appartamento. Ho cercato di chiarire la situazione con estrema calma ma l’agente immobiliare continuava a sostenere il contrario nonostante le foto e le inserzioni siano rimaste le stesse.
Dopo 5 mesi non mi è pervenuta nessuna offerta scritta, la situazione sta diventando insostenibile, in quanto , l’agente in questione oltre a non fornimi i report sullo stato di vendita dell’ immobile( mai uno in 5 mesi),come prevede il contratto, ultimamente si fa anche negare al telefono.
Allo stato attuale delle cose come potrei appellarmi a questo mandato senza incorrere in cavilli legali che potrebbero farmi perdere ulteriore tempo prezioso?
Grazie per la disponibilità!
Non conoscendo il contratto che hai stipulato non sono in grado di darti consigli seri. L’unico che mi rimane è quello di leggere il contratto attentamente e parlare con l’agente immobiliare in modo da comprendervi. Purtroppo sono cose per me difficili da concepire vista la libertà totale che lasciamo alla nostra clientela, seguendo il principio e i dettami della mediazione tipica, la mediazione atipica ci resta indigesta.
ciao a tutti il mio problema è: ho visto casa con un agenzia A firmo tutto anzi l affare si stava concludendo ma sul più bello litiga il proprietario e quello dell agenzia A e mi ritrovo senza casa dopo una settimana ritrovo la stessa casa nell agenzia B finalmente compro casa con lo stesso prezzo che aveva agenzia A ma dopo 2 mesi mi richiama l agenzia A che vogliono la provvigione anche loro perchè era stato grazie a loro che ho visto quella casa cosa posso fere hanno diritto anche loro grazie
Salve a tutti, ho il problema simile, che vi vengo ad esporre:
Io e mia moglie abbiamo visto una soluzione casa schiera d’ANGOLO con l’agenzia A, in seguito ho visto una seconda soluzione CENTRALE, nello stesso complesso immobiliare, senza la presenza di mia moglie, sempre con l’agenzia A.
A distanza di tempo mia moglie ha visto la stessa abitazione ma con un’agenzia diversa, piaciuta si è proceduto a fare una proposta d’acquisto con quest’ultima agenzia, tra l’altro accettata.
Ora, l’agenzia A mi contatta richiedendomi la provvigione per aver visionato la casa con loro (RIPETO: quella CENTRALE e senza mia moglie)
Considerato che l’atto di vendita è avvenuto con la seconda agenzia, che l’abitazione risulta intestata a mia moglie così come il mutuo bancario per il pagamento, sono comunque tenuto a dover risarcire o pagare la provvigione anche alla prima agenzia, cioè l’agenzia A?
Grazie a chiunque saprà darmi delle delucidazioni
Ti posso dire che le ultime sentenze stanno andando tutte in una direzione: in mancanza di elementi certi che possano ricondurre la conclusione dell’affare all’azione dell’attore (nel caso l’agenzia immobiliare), quindi qualcosa di più di un foglio di visita, ma invece la prova del nesso causale, il diritto alla provvigione viene interamente riconosciuto alla agenzia che ha concluso, quindi nel tuo caso probabilmente l’agenzia A, a prescindere dl fatto che ne abbia diritto o meno, sarà soccombente.
Grazie infinite per le delucidazioni.
In sostanza, se l’immobile è stato visto e acquistato con un’altra agenzia e da una seconda persona (anche se esiste legame familiare) a perdere la causa sarebbe la prima agenzia, quella che non ha mostrato la casa a mia moglie ma soltanto a me.
Ma un conto è ipotizzare, un conto è sapere cosa dice la legge in materia
LA legge dice quello che ti ho scritto sopra, ma le sentenze invece stanno andando nella direzione che ti indico, che in pratica la sconfessa. Purtroppo in Italia il diritto è una questione molto legata alla colazione del Giudice. Comunque posso dirti che in presenza di una agenzia che conclude, la precedente (o la seguente) può esser costretta a rinunciare, a prescindere dal fatto che magari ne ha diritto…
salve oris
vengo al dunque vedo casa con agenzia non firmo alcun foglio di visita e quantaltro vengo a conoscenza che non hanno nemmeno il mandato,
mi dicono un prezzo sbagliato inferiore alla vendita dopo un po di tempo contatto il costruttore rivisito l’abitazione mi dice il prezzo reale di vendita discordante con quello dell’agenzia di circa 25mila euro riesco autonomamente ad ottenere un forte sconto dal costruttore (cmq prezzo totale piu’ alto rispetto al valore che mi aveva detto l’agenzia) e decido di bloccare l’appartamento con la caparra l’agenzia viene a sapere che sto concludendo la compravendita e pur non avendo mediato per ninete reclama la provvigione
aspetto risposta
grazie mille
In linea di principio devo dirti che l’agenzia potrebbe pretendere la provvigione. La prima cosa da dirti è che sia i “mandato” che il foglio di visita non sono necessari alla fine della maturazione del diritto, ma lo è invece il nesso causale, cioè quell’azione senza la quale l’affare non sarebbe venuto ad essere, questo concetto di solito è interpretato seguendo il filo logico delle cose accadute, non di quelle che “avrebbero potuto accadere se”… quindi l’agenzia, seguendo questa logica, rivendica il proprio compenso sulla base del fatto avvenuto, cioè la visita, cosa che porta il nesso causale dalla loro parte: senza quella visita l’affare non si sarebbe avverato oggi, questo è la base del loro diritto. Se poi la tua giusta rimostranza si basasse solo sul prezzo (cosa per te importantissima, ci mancherebbe), ti devo dire che non sempre le cose sono come sembrano e il prezzo maggiorato non è sicuramente (al 90%) colpa diretta dell’agenzia, anzi (non farmi dire di più), inoltre la riduzione di prezzo che hai ottenuto, per un giudice, potrebbe esser interpretata come ingiusto vantaggio ai danni del mediatore. Il punto, Franco, è che non puoi incolpare qualcuno di non aver mediato se non gli dai la possibilità di farlo (facendo una proposta con l’importo che tu offri) se non gliene dai possibilità e ai fini della legge, sempre fatte salve le interpretazioni a base dell’umore dei giudici, l’agenzia potrebbe aver “mediato” eccome. Inoltre, probabilmente, l’agenzia ha saputo della compravendita dal costruttore…
Tutto quanto sopra è una risposta che si basa sul fatto che tutti quanti siate in buona fede, agenzia, costruttore e anche tu, nel caso potete parlarne e trovare un accordo, che conviene sempre.
mille grazie oris
per la celerita’
posso comprendere il nesso causale della visita di appena 5 minuti senza essere informato dalla agenzia di alcune problematiche che riportava l’immobile ma il loro prezzo di vendita non la mia proposta era come ripeto molto bassa rispetto al vero ti diro di piu fatto il compromesso il venditore ha fatto una sorta di regalia all’ agenzia accettatta senza problemi , invece a me chiedono la provviggione
tanto per precisare
buona domenica
Secondo me, se si prende il punto di vista del cliente che non è tenuto a conoscere le norme che regolano la mediazione nei dettagli, è chiaro che chi dev’essere pagato è colui che conclude il contratto.
Mi spiego meglio: quando ho accompagnato mia madre in giro per agenzie in cerca di un immobile da acquistare, ci è capitato che più agenzie trattassero lo stesso immobile a prezzi diversi, talvolta con una differenza di anche 20mila €.
Quello che dico è questo: io cliente, che logicamente voglio risparmiare, che non ho firmato nulla con nessun’agenzia e che non devo essere io a preoccuparmi se le agenzie siano in collaborazione o concorrenza l’una con l’altra, punterò all’agenzia che mi vende quell’immobile a minor prezzo, attribuendo il merito “dell’affare concluso” proprio ad essa…
Ora, se il mancato uso di contratti in esclusiva unito ad un mercato di libera concorrenza genera situazioni di questo tipo, non vedo perchè certe grane dovrebbero ricadere sul cliente…
La legge non è perfetta, ma l’intento è quello di difendere i diritti di tutti. L’ignoranza non è ammessa. Di sicuro la giurisprudenza sta andando in codesta direzione, ma solo quando non c’è alcuna possibilità per il primo agente di dimostrare la sua opera… se c’è, io eviterei.
Salve Oris,
mi rendo conto di postare una domanda già fatta diverse volte.. ma non ho ben capito come funziona la normativa in questione..
velocemente una sintesi.. Il mio fidanzato viene contattato da un agenzia A per vedere un appartamento di 110 mq. Lo vediamo e diciamo che lo stesso annuncio lo abbiamo visto on line ad un prezzo inferiore. Lo stesso giorno l’agente ci chiama dicendo che ha contattato il venditore e che in realtà non ha concesso la vendita a nessun altra agenzia e che eventualmente lo stanno proponendo senza diritti. Cmq l’appartamento costa troppo e decidiamo di lasciare perdere.
io continuo la ricerca e a distanza di 4/5 gg trovo un annuncio simile interessante. 30.000 euro in meno e 20 mq in piu, con solaio, mentre l’altro aveva una cantina.. chiamo e fisso la visita convinta di vedere un altro appartamento. mi rendo conto che è lo stesso stabile ma ci sono piu di 100 appartamenti e fuori ci sono diversi annunci.. insomma penso sia diverso.. invece entrando vediamo che è lo stesso appartamnto pur a fronte delle differenze di mq e prezzo che vi dicevo. non diciamo nulla a B perchè cmq sapevamo che non ci sarebbe interessato a maggior ragione a fronte della poca coerenza nelle due presentazioni .
invece B ci parla del progetto che ha fatto fare per suo conto e ci spiega come potrebbe cambiare l’appartamento, le spese eventuali di ristrutturazioni e la possibilità di trattare il prezzo..
Ci da un altra vision dell’immobile.. e comincia ad interessarci.. il gg dopo contatto B e gli spiego di aver già visto l’immobile con A e chiedo come comportarmi.. lui dice che la proprietà non ha dato l’esclusiva (mentre l’altro mi diceva di si) e che a suo avviso non ci sono gli estremi perchè A richieda a noi una commissione..(non abbiamo firmato nessuna presa visione ne con A ne con B e B ha il mio nominativo e A ha quello del mio fidanzato- per puro caso , infatti ci diviamo un po nella ricerca perchè è davvero stressante! però ho paura che in caso di acquisto condiviso venga fuori qualcosa e A ci chieda le commissioni ) .Inoltre è stata davvero una casualità e sinceramente se B non avesse fatto piu del suo lavoro (presentando eventuali progetti e dand un idea delle spese da sostenere) l’appartamento avrebbe continuato a non interessami..
Ora come devo muovermi? Non voglio avere casini e sinceramente rinuncerei all’appartamento se mi venisse richiesto di pagare anche A. Ho letto che viene pagata la commissione ad A solo se c’è un nesso causale con la vendita.. io questo nesso non lo vedo, nel senso che non ho cercato volontariamente lo stesso appartamento a prezzi piu bassi, perchè non mi interessava e mi avevano assicurato che la proprietà non ne sapeva nulla… ho cercato un appartamento nelle stessa zona (perchè è euqlla che mi interessa) e visto che prezzo e mq erano diversi ed uno diceva con cantina, l’altro diceva con solaio, pensavo davvero fossero due cose diverse! solo il lavoro di B ha fatto si che noi rivalutassimo l’appartamento…in merito eventualmente di una conclusione sarebbe suo..
Devo cmq contattare A e spiegare che ho visto lo stesso appartamento con B? oppure proseguo con B,che sa che ho visto l’ appartamento anche con l’altro, facendo firmare un qualcosa per tutelarmi?
uff…
Grazie Mille,
spa
A non mi piace come ragiona, ragiona da tipico agente da esclusiva, con i quali mi riconosco poco, non li considero nemmeno mediatori (è un problema mio) ma mandatari in tutto e per tutto ( e lo si deduce anche da questo modo di ragionare); B è stato più capace, ma non è stato corretto, ne con voi ne con il collega. Sul filo della mia interpretazione (quindi fallace) direi che B ha tutti i diritti, in quanto ha esposto un NUOVO affare, con caratteristiche completamente nuove e quindi…. Nel caso le cose si mettessero male io riterrei che la cosa che vi convenga di più, nonostante non sia molto giusta, è rovesciare la problematica agli agenti immobiliari, chiudendo l’affare ma dicendo che pagherete la provvigione, secondo gli usi, in quota, ad entrambi. Mal voluto non è mai troppo.
In tema di mediazione (artt. 1754 c. c. e seg.), con sentenza n. 4228, depositata il 16 marzo 2012, la Corte di Cassazione ha ricordato che quando l’affare si è concluso con l’intervento di più mediatori, congiunto o distinto, concordato o autonomo, in base allo stesso o più incarichi, ognuno dei mediatori ha diritto a una quota della provvigione. E’ quanto emerge dal disposto dell’art. 1758 c.c.. Naturalmente, spiega la Corte occorre accertare l’efficacia causale dell’apporto di ciascun mediatore. Secondo la corte basta che ciascun mediatore sia sia giovato dell’apporto utile degli altri, limitandosi a integrarlo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità tra i vari separati interventi e la conclusione dell’affare e sempre che si sia trattato in ogni caso dello stesso affare sotto il profilo oggettivo e soggettivo. Citando un precedente (la sentenza della stessa Cassazione del 18 marzo 2005, n. 5952) la Corte ha precisato che, in riferimento al caso di specie, “l’accertamento dell’efficacia causale dell’attività del singolo mediatore nella conclusione dell’affare è accertamento di fatto che non è sindacabile in sede di legittimità, quando sorretto da motivazione adeguata e non contraria e norma di legge”. Confermando la decisione della Corte di Appello, la Suprema Corte ha quindi, rigettato il ricorso con cui una snc e due soci della stessa, avevano cercato di ribaltare il verdetto emesso in grado di appello. I giudici territoriali, rigettando l’appello principale e l’incidentale proposto dal titolare di una impresa immobiliare, avevano confermato la decisione del Tribunale di condanna a corrispondere l’indennità di provvigione per la compravendita di un capannone industriale.
Salve Oris, la mia situazione è simile alle precedenti, ma vorrei essere più preciso: con l’agenzia A visito un immobile verso metà febbraio ad un prezzo di 250000€ pur avendo precedentemente informato l’AI che il mio budget è di 220000€. L’affare per me, essendo irraggiungibile, si conclude lì, ed infatti fra noi non ci sono più stati contatti che riguardassero questo immobile. A metà maggio mi contatta l’agenzia B -alla quale avevo già detto tempo addietro di aver visto quell’immobile con l’agenzia A- proponendomelo a 220000€. Visiono il giorno stesso l’immobile con l’agenzia B stavolta in presenza della mia ragazza. Al momento di firmare la proposta di acquisto con B rimarco il fatto di averlo già visionato con A, ottenendo su questo tranquillizzazioni perchè, a detta di B, la trattativa è cambiata nelle sue caratteristiche fondanti e in più non ci sono mie firme in possesso dell’agenzia A che possa far valere. L’affare và in porto e nel giro di una settimana firmiamo il compromesso davanti al notaio in presenza dell’agente B che il giorno successivo mi invia a mezzo email regolare fattura. A qualche giorno di distanza vengo contattato dall’agenzia A che mi propone una visita e io li informo che la mia ricerca si è conclusa e gli spiego ogni cosa. L’agenzia A, non ottenendo la collaborazione dell’agenzia B, ora mi intima di costringere quest’ ultima alla trattativa con essa bloccando il pagamento della fattura, minacciando altrimenti azioni legali. Io in cuor mio sono tranquillo, mi sembra giusto pagare chi ha svolto la trattativa nel suo complesso piuttosto che a un’altro che non si è per niente adoperato, ma prima di mandare l’agenzia A a quel paese (come l’agenzia B ha già fatto) mi premeva conoscere una sua opinione. Grazie e scusatemi se sono stato prolisso.
Siamo in italia, in italia il diritto non dipende dalla legge ma da quello che il giudice ha mangiato il giorno prima. Fatta la doverosa premessa ci sono due linee di pensiero, se si parla di giurisprudenza, l’ultima in ordine di tempo ti conforta, anzi conforta l’agenzia B, non tanto per il cambio di prezzo (particolare non tanto importante) ma per altre motivazioni che si possono leggere nelle varie sentenze.
Se mi chiedi cosa ne penso, a prima vista anche secondo me è l’agenzia B a meritare il denaro, sempre che l’agenzia A abbia davvero messo un “paletto” sul prezzo impedendoti di provare a trattare.
Se invece tu avessi semplicemente rinunciato a priori per poi invece riprovare in un secondo momento con l’agenzia B, l’agente A potrebbe sentirsi in diritto di chiedere qualcosa, a quel punto è quello che percepisce il giudice che conta.
Considera però che nel caso tu riesca a provare che hai comunicato la cosa all’agente A, dovresti esser abbastanza al sicuro dal pagare più del dovuto, quindi tu pagherai una provvigione e una soltanto, che verrà ripartita in quote, nel peggiore dei casi.
Ma se analizzo la cosa freddamente….
Cosa ti consiglierei?
Tutto sta in come stanno le cose, se il proprietario ha cambiato il prezzo non è colpa dell’agente A, ne merito di B, ma c’è da dire che A avrebbe potuto farti fare una proposta a 220k!
Di contro B, affermando che non rischi nulla non ha detto il vero, ma ha strumentalmente protetto se stesso, cercando di concludere al posto dell’agente A, per proprio vantaggio, con l’unico merito di aver avuto il prezzo ribassato per normale sviluppo del mercato.
Per come la penso io il mediatore non deve MAI porre paletti alle trattative, ma questo ai giudici non interessa molto.
E non si deve mai mentire al cliente facendo i faciloni con il deretano altrui.
Quindi?
Dipende da come vedi le cose am la migliore difesa per te sarebbe scrivere alle agenzie che pagherai la provvigione in quota quando queste si siano messe d’accordo sulla % spettante ognuna, tramite legale: non potrebbero fermare l’affare in alcun modo, e non potrebbero assolutamente intimarti nulla, ma sarebbero costrette a trovare un accordo per poi chiederti il dovuto.
La prossima volta B impara a non scavalcare i colleghi e A a far trattare gli acquirenti.
Buongiorno, chiederei un suo parere in merito al seguente caso.
Visito con l’agenzia A un immobile in costruzione e due appartamenti: il primo un trilocale al quale non sono interessata, il secondo un quadrilocale simile a quello che hanno in vendita (che sarebbe al terzo piano). Firmo foglio visita e mi inviano per email planimetria, capitolato e mi forniscono alcune informazioni da me richieste. L’agenzia A specifica la richiesta delle provvigioni.
Questa mattina, passando davanti al cantiere, trovo un nuovo annuncio. Telefono e mi spiegano che vendono un quadrilocale al secondo piano e non richiedono provvigioni perchè le percepiscono dal costruttore. Non ho preso appuntamento per la visita del cantiere.
Vorrei sapere se sarebbe meglio parlare chiarmante con l’agenzia A dicendo che la B non richiede commissioni su un appartamento sito al piano inferiore o se posso procedere con l’agenzia B, trattandosi di un diverso appartamento (ripeto che non ho visinato quello sul quale ha il mandato l’agenzia A).
Grazie mille per il supporto
L’eterno dillema dei cantieri.
Nel caso l’appartamento proposto dall’agenzia B sia quello proposto da A, allora potrebbero chiederti qualcosa.
Questo perchè il fatto che la seconda agenzia non prenda provvigione dall’acquirente non costringe le altre a fare altrettanto.
Se invece l’appartamento è uno non proposto allora vai tranquilla.
Nel caso in cui invece sia davvero lo stesso appartamento, ti consiglio di andare dalla prima e chiedere di fare una proposta a prezzo ridotto, segnalandoli che avresti potuto comprare dall’agenzia B risparmiando perlomeno la provvigione, che quindi facciano in modo di guadagnarsi la fiducia e la correttezza dimostrate, facendoti recuperare la spesa.
Grazie mille per la prontezza nella risposta e la cortesia
I coeredi A, B e C ereditano un immobile che decidono di vendere rivolgendosi ad un’Agenzia Immobiliare. La percentuale della provvigione concordata tra le parti è dell’1%: in che proporzione A, B e C devono corrispondere detta provvigione? O meglio, ciascuno dovrà corrispondere l’1% sul totale del prezzo di vendita o in proporzione alla propria quota di eredità?
Non è molto chiaro se l’1% è la provvigione concordata totale, ma prendo per buono che lo sia.
Riguardo alle quote, suddividere anche la provvigione a seconda delle stesse mi pare molto ragionevole ma non è un dettato di legge, ci potrebbero benissimo essere accordi differenti, certo è che in mancanza di pre-accordi, probabilmente qualsiasi giudizio porterebbe a quell’esito: ognuno pagherà la sua quota provvigionale in proporzione alle quote di proprietà/diritto del bene venduto cedute.
Quindi nel caso sia così:
- Data una provvigione tutti pagano in quota.
- Ognuno pagherà secondo le “quote di eredità”, in modo similare a come sono ripartiti i proventi della vendita, quindi più semplicemente se fosse 1% la quota di provvigione, pagherà un centesimo di quanto ricevuto.
Se invece la provvigione fissata fosse stata davvero l’1% del totale per ognuno dei coeredi dell’affare perché le parti sono 3, ognuno dei tre coeredi dovrà davvero pagare l’1% dell’intero ammontare del ricavo, nonostante la disparità che ci sarebbe tra loro nel pagamento, cosa che non riguarda l’agente con il quale eventualmente ognuno dei coeredi ha sottoscritto tale accordo, separatamente (anche se tramite unica scrittura che comprendesse l’obbligo separato per ognuno di loro).
Quindi nel caso sia così:
-Ognuno dei coeredi, indipendentemente dalla quota di ricavo ottenuta, pagherà l’1% dell’ammontare totale della vendita, quindi essendo 3 eredi, il 3% del prezzo pagato.
Nulla vieta però, fermo restando che l’agente in questo caso dovrà ricevere il 3%, di rinegoziare tra gli eredi una più giusta ripartizione, sulla base dei principii della situazione descritta nel punto precedente, dove tutti pagavano secondo quota, quindi pagando insieme il 3% totale, ognuno per la propria quota proporzionale al ricavo, ma è una cosa che devono decidere di comune accordo, perché nessuno dei tre, nel caso, potrebbe imporlo agli altri.
Prima di tutto, la ringrazio per la precisione e celerità nel rispondermi. In effetti, nella specie, la clausola contrattuale, che riporto di seguito, relativa alla provvigione è molto generica: “la provvigione si stabilisce nell’1%” …. Le farò sapere come andrà a finire. Grazie ancora!
Gentilissimo Oris, mi piacerebbe avere un tuo parere…
Presso una agezia con cui tratto il mio immobile, anche sapendo che non stavo cercando, un giorno mi dicono che c’è un immobile che potrebbe interessarmi… e vorrebbero presentarmelo.
Mi fanno firmare un foglio… non compilato… dicendomi che è per la privacy… io di solito sono sgamato… e non firmo determinate cose… ma l’agente lo conosco (mai fidarsi)… e sono andato sulla fiducia… non ho letto.. lo ammetto.
Mi fanno vedere un paio foto… e una planimetria…
Non mi dicono ne il nome del proprietario… ne tantomeno mi danno l’indirizzo… accennano solo alla zona.
Dopo aver visto le foto, non mi rilasciano nulla, nessuna documentazione.
Io gli dico… si carino… ma ora ho più premura di vendere… magari ne parlo a casa… Ma niente più di questo…
Sento l’agente dopo un paio di giorni… e mi dice “fissiamo una visita per quell’immobile?”… io gli rispondo che in questo momento non mi interessa… la mia priorità è un altra.
Non fisso nulla… nessun appuntamento.
Passano un paio di mesi abbondanti… e tornando da lavoro… passo per la zona di quell’immobile… di cui sinceramente non ricordavo nulla… e vedo un cartello vendesi… con il numero.
All’inizio nemmeno avevo capito che era lo stesso immobile… ho realizzato solo dopo.
Contatto il venditore, mi dice che non ha esclusive e con nessuna agenzia e vende anche privatamente… e visiono l’immobile.
Ci piace.
Ci accordiamo su un prezzo notevolemente inferiore.
Ora… volevo capire… quanto sia probante il famoso “nesso causale” di un foglio di visita, senza visita, senza appuntamento, senza che l’agente mi mettesse in contatto con il venditore… in questa vicenda… per la quale dovrei una provvigione a questi signori.
tutto qua…
Grazie per la tua disponibilità.
Come ti ho risposto in chat, se c’è nesso o meno lo sai tu e l’agente, ma se non vi accordate lo deciderà solo un giudice.
Il foglio di visita ti ho già chiarito che non è un contratto, ma un mero atto unilaterale, anzi, nemmeno, una semplice dichiarazione che l’agente si fa rilasciare, che di per sé non è indispensabile ai fini della maturazione del diritto, serve solo a impedire di negare l’accaduto.
La visita, il firmare o non firmare non implicano un assenza di nesso come, anche se più raramente, la sua presenza che in determinati caso può cessare (ad es. quando viene sostituito da un altro “nesso causale” ad opera di terzi o quando l’affare diviene palesemente un affare differente).
Il mediatore, figura debolissima, tanto che molti colleghi si sono affidati a rafforzi contrattuali come l’incarico in esclusiva (finendo però spesso a danneggiare al loro posizione di neutralità), ha sempre avuto la tutela del codice civile in quanto in sua assenza chiunque applicherebbe senza danno il “fatta la grazia gabbato lo santo”, questa tutela forte però alcune volte crea delle situazioni ai limiti dell’assurdo, ma sono casi di norma eccezionali sia nella dinamica che nel numero rispetto alle normali casistiche, di sicuro fanno scalpore.
Mi limito per chiarirti il resto dei tuoi dubbi che:
- Non c’è diritto scontato per il mediatore, questi dovrà, in caso di resistenza, sempre rivolgersi a un giudice, non abbiamo le stesse tutele dei professionisti dove semmai è la parte “debitrice” a rivolgersi per resistere, appunto.
- non serve la visita fisica dell’immobile ne la consegna di documentazione, serve solo una azione che poi faccia nascere l’affare, compresa la mera indicazione della controparte quando questa indicazione crei tutta una serie di eventi che sfoci in un affare compiuto.
- non conta cosa sarebbe potuto accadere, conta solo cosa è accaduto.
- decide il giudice, potrai trovare sentenze in giudicato contrastanti anche nella rete.
Chiaro c’è solo che se io vado in una agenzia e mi faccio dare informazioni su cosa è in vendita/locazione/permuta, creo una serie di potenziali nessi causali su ogni immobile dei quali ricevo notizia, quindi quando ci si rivolge ad un agente è molto meglio entrare nell’ordine di idee che ogni immobile indicato sarà comprato attraverso la sua opera, opera che tra l’altro spessissimo (quando fa davvero il mediatore) è impagabile e salva da costi e disturbi molto maggiori della provvigione, specie intervenendo nel “divenire” dell’affare oltre che al suo inizio e alla sua cristallizzazione in un accordo e poi in un contratto (mi rendo conto che in pratica è uno spot, ma siccome lo vedo tutti i giorni spero che arrivi quanto sia fondata e vera la cosa).
Sul perché dovresti pagare la provvigione non posso darti risposta se non attraverso il diritto, visto che non hai permesso di continuare a lavorare a quell’agenzia non potrai avere altre motivazioni che un eventuale decisione, tua o dell’eventuale giudice che dovesse trovarsi a giudicare l’accaduto.
Gentilissimo Oris,
il mio è un caso analogo hai precedenti,
volevo, se possibile, avere degli esempi di nesso causale.
Il solo fatto di visitare un appartamento con un altra agenzia la quale ha portato anche il costruttore si può definire nesso causale?
Grazie anticipatamente per una sua risposta
Carlo
Esempi di nesso? Nesso causale nella fattispecie è qualsiasi azione che compiutamente abbia generato un evento determinante ai fini della conclusione dell’affare.
Esempi di nesso causale estremo:
- una persona incontra per strada un agente immobiliare e gli chiede se sa di case in vendita, l’agente per risposta suona un campanello della via a caso, e una volta che il proprietario apre si qualifica, dice che ha un signore che cerca casa e che potrebbe esser interessato ad acquistare se la casa fosse inv endita, il proprietario dice sì, li fa entrare e l’affare si conclude. L’agente riscuote da entrambe le parti.
Esempio di nesso causale:
- un agente indica un immobile in vendita a una persona e questa poi l’acquista.
Esempio di nesso causale come dovrebbe essere:
- un agente lavora per le parti e nello svolgimento della sua attività le fa incontrare, sia ricercando attivamente venditori e acquirenti, sia passivamente rispondendo quando interpellato. Le parti a loro volta operano in totale buona fede e rispetto del lavoro dell’agente e della sua opera.
Grazie per la risposta, sei stato molto chiaro ed esauriente.
Volevo chiederti se come nesso causale basterebbe che l’agenzia ti fa visionare l’appartamento sulla piantina e da qualche consiglio su dei lavori da fare internamente.
L’agenzia ci ha poi rilasciato la piantina con le modifiche allegata ad un foglio firmato da noi nel quale si dichiarava che avevamo ricevuto informazioni sull’appartamento situato..in via ..del costruttore. …il giorno…
E’ necessaria la visita per creare il nesso di causalità?
Grazie per la disponiblità
Carlo
I
Nel caso da te esposto, per come me lo esponi, il nesso causale famoso ci sarebbe eccome. La visita all’immobile non è necessaria ai fini della creazione del nesso, basta anche la mera indicazione (ci sono sentenze, che non ricordo, a specificarlo se serve).
Attenzione però che non sono principii assoluti, chiaro che ci saranno dei casi dove in presenza di un apparente nesso poi il diritto venga sconfessato in quanto il nesso non è poi riconosciuto come tale (ora non ho la mente molto sgombra per ricordarti degli esempi), chiaro che sono eccezioni e di norma il nesso causale è un concetto ben riconoscibile da chiunque, basta togliersi di testa gli alibi e le eccezioni che nascono per tentare di negarlo
Per capirsi le domande da farsi sono:
1) Le informazioni che ho ricevuto sono state determinati ai fini dell’affare? (anche se non complete, come prima descritto, anche al mera indicazione)
2) Se togliamo l’intervento dell’agente dagli eventi, gli altri eventi presenti nella storia si sarebbero verificati ugualmente senza aggiungerne di nuovi?
In pratica prendi la storia di quello che è accaduto, togli la parte emotiva e scrivi solo i fatti salienti, togli l’agente immobiliare e vedi se la storia mantiene una sua consecutio temporum logica…
es.
tizio va da un agente immobiliare e questi gli indica la casa x.
tizio visita al casa x da solo
tizio tratta la casa x da solo
tizio compra al casa x da solo.
Se togli il primo passaggio gli altri non avrebbero mai avuto luogo, a meno che non si aggiunga un ipotesi strumentale (magari pure fondata) possibilista:
“tizio avrebbe visto la casa x lo stesso perchè…(qualsiasi cosa)”.
ma il “sarebbe potuto accadere” non conta nulla in diritto, conta ciò che è accaduto e come.
Ecco spiegato il nesso.
ok, il concetto è chiaro, ora come posso tutelarmi dalla seconda agenzia che solo per mia ignoranza ho messo in gioco?
Premetto che ancora devo concludere l’affare.
Grazie
Carlo
Beh, paradossalmente non rischi molto, se le coinvolgi entrambe.
A seconda dei casi una di loro potrebbe negare il diritto dell’altra, magari potrebbe perfino non esserci più, le notizie frammentarie che dai danno poca possibilitá (anche se si può al massimo dare pareri) ma conivolgendole entrambe tu pagherai una provvigione che loro si spartiranno in quota… ci sono una infinitá di combinazioni in questi casi, ognuno con un esito differente… ma se tu ti dichiari pronto a pagarle entrambe, per iscritto, metti una bella ipoteca sulle loro rivendiche future.
Il nesso causale però va dimostrato e va condiviso dal giudice, purtroppo per noi agenti non abbiamo scorciatoie per ottenere il giusto compenso, io stesso sto facendo un decreto ingiuntivo a una ditta che ci ha pagato con un assegno scoperto all’atto, ha poi avuto dallo stato la possibilitá di non pagarci per un anno perchè vittima di mafia e oggi non so cosa prenderò mentre gli stessi figuri hanno un altro cantie a pochi chilometri sotto altro nome, questa è l’italia. Uino per riscuote poco più di 4k abbiamo giá speso una buona somma e anticipato anche le imposte allo stato sulla stessa (quando fai decreto ingiuntivo lo stato vuoel le imposte anticipate a pescinre se li ottieni o meno i denari)… ma siamo fuori topic.
Quindi informati bene con l’agenzia con la quale stai concludendo che probabilmente ti dirá che non rischi nulla (ma a livello legale se non fanno manleva ufficiale non potranno garantirti nulla perchè il diritto dell’altro, se c’è, trascende dai patti che fai con altri soggetti) e vedi come agire.
Buonasera,
Una situazione simile alle precedenti con due agenzie che ora vogliono prendere la proposta. Entrambe hanno effettuato errori (non accettare una mia proposta la prima, e entrare in competizione con la prima la seconda).
Ora devo decidere che fare, la prima mi ha proposto una soluzione idonea non solo nel prezzo ma anche nella tempistica.
Vorrei accettare tale situazione ma alla condizione di una lettera di Rinuncia ad ogni provvigione firmata da parte dell’ altra agenzia o una lettera firmata da questa in cui in caso di pretese di pagamenti di mandato da parte di altre agenzie si accolleranno tali costi.
Buongiorno Oris,
vorrei esporle il mio caso:
visito un’appartamento con l’agenzia A a 240k, premetto che gli ho avvisati che il mio badget non può superare i 200k. Dopo circa un mese la stessa AI mi comunica che è riuscita ad abbassare il prezzo a 220k (non trovo però traccia di questo abbassamento di prezzo, sul sito internet dell’agenzia il prezzo è sempre 240k) e quindi si potrebbe fare un tentativo facendo una proposta a 200k. Faccio la proposta a 190k ma mi viene rifiutata dal venditore.
Dopo circa un mese trovo lo stesso appartamento ma con l’agenzia B i quali mi dicono che hanno un canale privilegiato con il venditore perchè sono gli stessi che gli anno venduto quell’appartamento 7 anni prima e di potrebbe arrivare a 190k. Mi propongono di visitare l’appartemento con loro (già visitato con A) dicendomi di non preoccuparmi delle provvigioni poichè il tentativo con A non è andato a buon fine. Come mi devo comportare in questo caso?
Salve Diego. Secondo me i colleghi non hanno torto. Un conto è impedire a un agente di svolgere il suo intervento fino in fondo, cosa che lascia il nesso “sospeso” e quindi per assurdo “valido”, un altro è far lavorare un agente fino al rifiuto della conclusione dell’affare, vederlo fallire e poi invece concludere quell’affare per merito di un altro agente. Sará molto difficile che il primo agente possa dimostrare che la loro azione sia stata determinante nella successiva conclusione. Inoltre, nulla potrà esserti addebitato, in quanto tu hai agito in perfetta buona fede e correttezza. Io direi che il collega ha ragione. Se non l’avesse, comunque ribadisco che nulla potrá esser addebitato, infatti non hai l’obbligo di servirti di un unico mediatore per raggiungere l’affare, e nemmeno di rivolgerti allo stesso ( è solo un consiglio quando non si sia svolto l’intero iter della trattativa, come invece tu hai fatto) e nel caso il primo ha avuto la sua possibilitá, per ben due volte.
Buon affare.
Salve volevo se possibile alcune delucidazioni…io ho acquistato una casa circa 8 mesi fa tramite un agenzia che chiamerò X.
con questa agenzia ho fatto una proposta scritta poi regolarmente accettate per 145 mila ruro e successivamente ho fatto il rogito.
a questa agenzia ho pagato una provv. Di 5.445 euro con tanto di fattura…è fin qui ci siamo…
Ma è successo che questa casa l’avevo provata a comprare a 3 giorni prima con un altra agenzia che chiamero Y, con tanto di proposta scritta a 143 mila euro rifiutata e con ritiro assegno per proposta rifiuta da parte mia.
In effetti potrebbe sembrare scorretto il mio comportamento, ma l’agenzia Y non ha avuto un comportamento corretto nei miei confronti in quanto dopo la proposta rifiutata io li ho richiamati dicendo di volerla rialzare a 145 ma loro mi hanno portato per le lunghe per poi non risponderei per alcuni giorni al telefono…io così sono andato alla ricerca di un altro immobile e ho trovato lo stesso pubblicizzato da un altra agenzia la quale mi ha mostrato l incarico in esclusiva….detto ciò io ho concluso poi tutto con l agenzia X che aveva l incarico ed oggi dopo 8 mesi mi é arrivata una raccomandata dal agenzia Y che mi chiedeva il pagamento delle provvigioni…premesso che io le ho già pagate e che loro non se le meriterebbero nemmeno se non le avessi pagate dato il comportamento…io rischio di pagare di nuovo la provvigione?grazie anticipatamente
Diciamo che sarebbe stato meglio fare in modo di tutelarsi come consiglio sempre, visto che si paga comunque una sola provvigione. L’incarico in esclusiva crea a volte questi intoppi, ma l’agenzia x avrebbe dovuto, con trasparenza, dirle il perché del loro silenzio, magari imposto dall’incarico sopraggiunto che con le penali al proprietario di fatto rende difficile trattare. Se lo avessero fatto e avessero inoltratola proposta ugualmente o se avessero chiamato il collega “subentrato” cercando un accomodamento avrebbero agito correttamente.
L’esclusiva sopraggiunta, spesso, sdegna l’agente che non accetta di vedere altri riscuotere per il lavoro svolto, è un classico caso dove la mediazione atipica crea forte disturbo al normale svolgersi del mercato, anche se nel caso l’agente “x”, secondo me, non ha agito bene per tutelare i propri interessi e i vostri.
A noi è successo in questi giorni, dove un collega, senza aver lavorato, con il nostro cliente che ha fatto proposta che il proprietario aveva intenzione di accettare solo alle condizioni provvigionali dettate dall’esclusiva con il collega (in pratica a sconto da svendita), con il suo incarico sopraggiunto nelle settimane di “maturazione” dell’interesse ha voluto creare un meccanismo di disturbo imponendoci, con un ricatto in accordo con il proprietario, non solo di approfittare del nostro lavoro prendendo la parte del proprietario (poteva prendere la sua penale), ma anche di imporci le condizioni economiche verso il cliente acquirente, cosa che segnaleremo alla giunta camerale per chiedere se ci siano gli estremi della concorrenza sleale.
Noi però abbiamo lavorato dicendo ai clienti cosa accadeva in tutto e per tutto, conoscenza che nel caso indicato è stata negata, e che può portare a sua difesa nel caso di richieste.
C’è da dire che per poter avanzare pretese, noi mediatori, dobbiamo dimostrare di aver comunque fatto qualcosa che sia “generatrice” dell’affare conclusosi, quindi, se a volte può bastare anche la mera indicazione di un immobile per avere diritti, viceversa, una visita e una proposta potrebbero invece non esser sufficienti.
Facendo un parallelo tra il caso nostro e il caso riportato, a parità di attività, abbiamo un agente che ha iniziato una trattativa che ha poi lasciato “morire” e un agente (noi) che invece la trattativa l’ha portata avanti nonostante tutto, concludendola, nei due casi si intravede chiaramente che il primo agente (x) non ha avuto al stesa cura che abbiamo avuto noi nello stesso frangente, determinando una “fine” della trattativa che invece noi non abbiamo fatto accadere.
Il problema è: si può provare la “negligenza” dell’agenzia “x” nel momento in cui rivendicasse i suoi diritti? Perchè lo farà chiedendone conto a chi ha venduto e comprato, non all’agenzia “y”,che nulla ha a che fare col rapporto che viene rivendicato.
Se si riesce a comprovare, anzi, se si convince il giudice che l’azione dell’agenzia “x” non è il famoso “nesso causale” che ha poi fatto concludere, come si evincerebbe dal racconto riportato, nulla dovrete versare; io ritengo sia probabile che nulla venga riconosciuto a “x”, nel caso, visto che poi “y” ha fatto concludere l’affare semplicemente rialzando l’offerta, cosa negata da “x” per loro scelta, resta da vedere solo se questo sia confermato e accettato dal giudice come lo svolgersi degli eventi e quindi neghi che l’intervento dell’agenzia x sia portatore di diritti.
Io consiglio sempre di cercare di comprare con l’agenzia che per prima ha fatto vedere l’immobile, quando è possibile, nel caso non lo sia consiglio di rovesciare il problema sulle agenzie, una volta concluso, attivando la pluralità di mediatori avvisando quella con la quale si è comprato, prima di fare proposte, che l’avevi vista con altri e dicendo a entrambe “io ho comprato, ora mettetevi d’accordo voi”. Andare in agenzia non deve essere un problema ma un aiuto a comprare, se noi agenti immobiliari, con il nostro vizio di usare contratti che minano il normale funzionamento della mediazione tipica, creiamo contrasti con il codice civile, il cliente non deve averne conseguenza.
Grazie mille ORis per il suo intervento…ma io non ho però ben capito se corro rischi o meno, dato che nella sua disanima dice che non devo nulla a x… Ma io X l’ho già pagata.grazie anticipata,ente
Il problema è che non posso darti certezze in un senso o nell’altro… i rischi li corri di sicuro, ma non c’è certezza che tu debba pagare, per quello che ti ho detto sopra: non sempre un intervento di un agente viene riconosciuto come “nesso causale” cioè evento senza il quale l’affare non si sarebbe verificato, a prescindere dalla “entità” dell’intervento. Ma non ho ben capito, hai già pagato anche x?
OOOPS! ho capito l’antifona, nelle mie spiegazioni inverti x e y
ho invertito le lettere identificative.
Infatti hai invertito
Comunque sia io x l pagata..invece Y no e spero sinceramente di non dover lo fare…ti chiedo un ultima cosa….se dovesse andare MAle e quindi se fossi costretto a pagare…il fatto che la proposta la feci a suo tempo a mio nome, mentre l’immobile lo posseggo il 50 per cento io è l’altra metà la mia fidanzata….beh, pagherei la metà soltanto del 3 percento? Cioè il valore della provvigione si attribuirebbe alla metà del valore dell’immagine visto che io posseggo solo la metà dello stesso???grazie ancora di tutto ORis…
Sicuramente il bene è indiviso, cioè avete comprato assieme un bene intero, quindi la provvigione è sicuramente dovuta per intero, da entrambi, se dovuta. Il giudice potrà:
Nei tre casi sopra secondo me all’agente conviene solo il terzo, gli altri sono a rischio compensazione spese (ognuno paga una quota delle spese processuali e si paga l’avvocato) e quindi, tra tempi e costi, sconvenienti (anche per te).
Il problema sta tutto nel capire quante sono le probabilità che quel diritto che viene rivendicato sia concretamente riconoscibile come fondato.
Il collega porterà la proposta, per dimostrare che c’è stato un intervento e adesso le sentenze hanno preso due vie differenti quando a un affare cominciato da una agenzia ma non concluso si inserisce un altra agenzia che porta a conclusione.
Se il giudice dovesse, analizzati i fatti, decidere che la prima agenzia non ha fatto nulla di determinante, nulla dovrai, se invece troverà la domanda “attorea” fondata, potrebbero quindi verificarsi i due casi in cui tu paghi qualcosa.
Il problema è che in tutti i tre casi paghi qualcosa a meno che il giudice non faccia quello che fa raramente in questi casi: ti dia ragione con vittoria di spese.
Analizzando le cose sopra, credo che una transazione sia la via da seguire se non si è sicuri di avere piene ragioni e si vogliano far valere, chiudendo bonariamente portando sul tavolo i pro e i contro di una azione legale, foglietto di carta alla mano, buttandoci sopra le cifre e facendo un bilancio, ad es.:
E cominci una trattativa. Calcola che l’agente potrebbe sentirsi in pieno diritto e sentirsi “frodato”, quindi dovrai anche dimostrargli la tua buona fede, per portarlo a miglior ragione… io un tentativo in questo senso lo farei.
Grazie mille per le tue delucidazioni, e per i tuoi consigli……comunque credo che non seguirò il tuo consiglio
Purtroppo o per fortuna io ho lavorato in agenzie immobiliari pur non possedendo il patentino per ben 7 anni e non mi sono mai permesso di comportarmi in questo modo…sono cresciuto con un’educazione basata sull’onestá e la lealtà…..quindi o perdo o vinco…non patteggio!so di aver ragione e porterô avanti questa mia tesi…se esiste una giustizia, allora puo darsi che in Italia una volta tanto prevalga..anche se credo che probabilmente la perderò questa causa…ma é una questione di principio…
Grazie ancora per la tua sincerità, competenza e disponibilità..a presto, Alessio
In bocca al lupo!
Buonasera Oris, approfitto della Sua gentilezza per sottoporLe il mio problema:
abito in un centro piccolo dove sono presenti molte agenzie immobiliari per cui i venditori non danno nessuna esclusiva.
Nel Gennaio 2012 un’agenzia (A) ci ha proposto 6 immobili in base alle nostre richieste e ne abbiamo visitati alcuni senza firmare alcuna “presa visione”. Abbiamo poi dovuto interrompere la ricerca per motivi familiari.
Tre settimane fa abbiamo ricominciato a cercare e ci siamo rivolti ad un’altra agenzia (B) che proponeva su diversi siti immobiliari molti immobili. Questa ci ha proposto 3 immobili che avevamo già visitato con la prima agenzia (A) un anno fa facendo però firmare (solo a me) la presa visione. Abbiamo scartato due di quegli immobili ed abbiamo rivisitato uno dei tre (la prima volta l’avevamo visitato con la prima agenzia).
Abbiamo quindi fatto un’offerta per l’immobile per poi scoprire che il costruttore ha una corsia preferenziale con la prima agenzia e quindi la seconda non sapeva che prima della nostra offerta era già in corso un’altra trattativa poi conclusasi oggi.
Ci siamo rimasti molto male ed abbiamo perciò pensato di ricontattare la prima agenzia (A) che ci aveva proposto un anno fa un secondo appartamento nello stesso complesso edilizio ed abbiamo comunicato, in onestà, alla seconda agenzia che non ci saremmo più avvalsi dei loro servigi. La seconda agenzia ci ha allora comunicato che avendo firmato il foglio di presa visione anche il secondo immobile nel complesso edilizio “ricade” nella sua proposta e per cui se comperassimo con la prima agenzia dovremmo dividere con lei le commissioni d’agenzia. L’immobile che acquisteremo sarà però intestato solo a mio marito e solo io ho firmato la presa visione.
Se fosse vero che in virtù di questa firma la seconda agenzia ha diritto alla provvigione, allora se decidessimo di acquistare non questo secondo immobile, ma un altro di quelli proposti anche da altre agenzie dovremmo sempre corrispondere a questa seconda agenzia una parte della provvigione solo perché lei ha ci fatto firmare una presa visione con l’elenco di tutti gli immobili in vendita nel nostro comune?!
In questo modo non compreremo mai senza dover corrispondere due provvigioni?
Grazie e distinti saluti
Avete fatto un pochina di confusione, lo ammetto. La provvigione è dovuta solo se viene riconosciuto un nesso causale, cioè se l’azione dell’agenzia viene considerata dal giudice come generatrice dell’affare. Per quanto riguarda la corsia preferenziale, non credo ci sia davvero, c’era sicuramente una trattativa precedente che è una cosa normale, nel caso di cantieri, perfino con l’esclusiva, in quanto il costruttore di norma si trattiene la possibilità di vendere direttamente (e quindi anche a altre agenzie che portassero clienti, magari non pubblicizzando nulla
).
Quindi secondo me la seconda agenzia non ha colpe dirette nel mancato acquisto del primo immobile. Per evitare problemi continuerei con la seconda, anche se ultimamente lindirizzo dei tribunali è di riconoscere il diritto solo a quel mediatore che ha fatto concludere l’affare, in assenza di frode o di dolo provabile.
Se poi vi avesse fatto firmare un elenco di immobili con tutti gli immobili secondo me non servirà a molto… ma non mi pronuncio più di tanto.
Quindi per evitare guai, se non avete ancora ricontattato A consiglierei: agenzia B e fategli pesare il fatto che ci siete ritornati
cercate di farli lavorare a vostro vantaggio. Altrimenti, fate presente all’agente A che comprerete solo se risolveranno prima la questione provvigione con i colleghi (b), coinvolgendo anche il costruttore che magari, di questi tempi, vuole vendere 
Grazie mille della risposta! Ti aggiorno: il giorno stesso abbiamo ricontattato l’agenzia A ed abbiamo scoperto che era stata proprio lei a vendere “sotto il nostro naso” l’immobile che ci interessava. Inoltre il costruttore ci ha detto che lui si ricordava di noi l’anno prima e si era stupito fossimo andati a rivisionare l’immobile con un’altra agenzia con la quale non lavora spesso. A questo punto ci ha detto che la seconda agenzia B avrebbe dovuto per correttezza avvertire l’agenzia A dato che noi avevamo comunicato loro che avevamo visitato il cantiere con altri a suo tempo. Oltretutto abbiamo scoperto che l’agenzia B ci ha mentito sul prezzo richiesto ed altre informazioni.. l’agenzia A ci ha detto che si occuperà della B in caso di trattativa per l’acquisto andata a buon fine.. ma non so quanto siamo convinti perchè comunque l’agenzia B potrebbe fare causa a noi, non certamente all’altra agenzia!
Nel caso ti consiglio quello che consiglio sempre quando c’è l’impasse: concludi l’affare e invita le agenzie a mettersi d’accordo sul loro compenso
dicendoli che le pagherai per il loro lavoro, in quota, vedrai che il costruttore non si farà scappare l’affare e spingerà per l’accordo. 
Non ti pare poco credibile?
Quello che mi pare faccia più confusione è il costruttore, specie con quel commento: se non lavora molto con l’agenzia B come mai gli da da vendere gli immobili?
Tu però non devi rimetterci, comunica alle agenzie l’intenzione di comprare quel dato immobile e di pagarle per il loro lavoro in quota, raggiungi nel frattempo l’accordo coinvolgendo entrambe le agenzie se collaborano, se no anche solo con il costruttore; così facendo le agenzie non potranno essere un problema per la conclusione e tu pagherai UNA provvigione che loro si spartiranno.
Grazie Oris. Guarda io non metto le mani sul fuoco per nessuno. A sentire il costruttore dato che la sua agenzia (la prima) non trovava compratori si è rivolto a quest’altra (senza mai nessun mandato di esclusiva). In ogni caso mi sembrano tutti un po’ poco seri… e pensiamo di lasciare perdere l’immobile.
Eh, alla fine ti ci spingono a queste conclusioni… e magari non è nemmeno così fosco il quadro… però capisco il tuo punto di vista. Ma guarda, davvero rischiate poco se li coinvolgete tutti
Tu dici: “io pago chi ne ha diritto, per me l’avete entrambi, ora decidetevi tra di voi o rinuncio a comprare”, la puoi mettere anche come condizione sospensiva nella proposta: “io comprerò solo se le agenzia A e B raggiungono un accordo sulle rispettive quote provvigionali inderogabilmente entro al data del xxxxx, accordo senza il quale la proposta si riterrà nulla” (va scritta meglio ma il concetto è quello)… e la palla passa alle agenzie e al costruttore, il responsabile della situazione è sicuramente anche li. 
Salve, vorrei tanto un consiglio, ho visto un immobile che mi interessa tramite un agenzia, ho effettuato la proposta che il venditore ha rifiutato (rimaniamo su una distanza di 15 mila euro) , io ho il numero del venditore ma già immagino che se lo contatto privatamente e concludo, anche intestando la casa a mia moglie di cui l’agenzia non ha nessun dato, la stessa in qualche modo potrà, a nke a giusta ragione, pretendere la sua provigione. Io considerando che da quello che ho capito loro non hanno l’esclusiva, in friuli sono comuni i contratti cosi con le agenzie, non potranno volere nulla dal venditore allora considerato che comunque sia il loro lavoro di mediazione lo hanno svolto anke con impegno e mi sembra di aver capito che il venditore non vuole scendere di prezzo proprio x coprire le spese dell’agenzia a carico suo… mi posso mettere d’accordo, secondo lei, con l’agenzia per escludere le spese del venditore? cosi da portarlo al prezzo a me piu congeniale? io avrei alzato comunque volendo di altri 5000 tenendo conto delle spese che mi rimanevano con l’agenzia….
grazie mile
Salve Christian,
sinceramente noto un pochina di confusione.
Sorvolo sull’ipotesi di “scavalco” che hai escluso da solo
Per legge il mediatore ha diritto a ricevere compenso provvigionale da entrambe le parti. Tu inoltre puoi fare l’offerta che vuoi e che ritieni congrua, sentendo il collega e confrontandoti con lui… puoi spiegarmi meglio?
salve oris,approfitto della sua gentilezza per esporle il mio problema. Io e la mia ragazza siamo andati in una agenzia “a” per vedere una casa che ci interessava,il titolare dell’agenzia ci ha fatto firmare un foglio per la privacy per poter vedere la casa,poi fissato l’appuntamento siamo andati a vedere la casa,parlatocon il costruttore ci ha detto che richiedeva non meno di 155 mila euro dai 159 iniziali.Dopo alcuni giorni siamo andati in agenzia la quale ci ha fatto avere tramite e mail il disegno della casa con la relativa documentazione dei materiali e di come era fatta,abbiamo anche parlato del prezzo e di quanto si poteva calare dal prezzo iniziale,ci hanno detto che magari una proposta leggermente piu bassa tipo 150 probabilmente l’avrebbero accettata ma non molto meno.A questo punto abbiamo deciso di rivolgerci ad un’altra agenzia “b” per capire se poteva essere piu’ vantaggiosa dell’altra,in questa agenzia(che ha l’esclusiva sulla casa) noi non abbiamo detto di aver gia’ trattato con un’altra,abbiamo capito pero’ che con questa si poteva fare un offerta piu’ bassa di circa 15 mila euro,la mia domanda quindi e’: ma se io dovessi acquistare la casa con l’agenzia”b” dovrei pagare anche l’agenzia “a”? grazie in anticipo per la sua risposta
Ricapitolando:
agenzia a vi porta a far vedere la casa, quindi ha ricevuto l’incarico dal costruttore, con il quale avete palato (?) e vi ha ribadito un prezzo.
Poi voi siete andati nell’agenzia b, che avrebbe l’esclusiva sull’immobile (?) e che vi ha comunicato che potete anche offrire 10mila euro meno rispetto a quello che diceva a..
Il vostro è un comportamento da evitare, secondo me, è rischioso e crea quasi sempre problemi, anche se magari molte sentenze ultimamente tendono a esser contrarie agli agenti che chiedono soddisfazione.
La cosa migliore da fare, nel caso la cifra richiesta vi fosse sembrata onerosa, era offrire quanto volevate con “a”… se poi “a” rifiutava di riceverla e inoltrarla allora e solo allora sarei andato oltre…
Sicuramente qui c’è un comportamento scorretto del costruttore, se da l’esclusiva a B perchè A la tratta? Evidentemente A ha avuto incarico in tal senso, non ho capito poi se avete parlato direttamente col costruttore o meno….
A poi poteva lasciarvi la libertà di offrire quanto pensavate giusto, pur consigliandovi sulla cifra adatta a chiudere…
Queste situazioni creano sempre problemi e inoltre l’avete fatto intenzionalmente… ci sono dei punti oscuri che non mi fanno ben comprendere il tutto….
ciao oris,non so se l’agenzia “a” ha ricevuto l’incarico dal costruttore,ma so che l’esclusiva e’ dell’agenzia “b”,il prezzo ce lo ha detto il costruttore davanti ai proprietari dell’agenzia “a”. Mettiamo caso che noi ritorniamo all’agenzia “a” e chiediamo di fare la proposta d’acquisto al costruttore allo stesso prezzo dell’agenzia “b” e ci viene negata dal costruttore o sconsigliata dall’agenzia,noi se andiamo poi dopo all’agenzia “b” e riformuliamo una nuova offerta molto vicino alla precedente e dovessimo riuscire ad aquistare la casa,dovremmo pagare anche l’agenzia “a” o solo la “b”? poi un’altra domanda:come mai c’e’ differenza tra un agenzia e un’altra a far proporre il prezzo? non e’ che l’agenzia “a”vuole fare “la furba” e guadagnarci in qualche modo di piu’ sulla vendita?
mmm… che casino…
Che l’agenzia A voglia fare la furba lo escluderei….