Perchè le MLS non funzionano, ancora, in Italia?
Se dovessi fare questa domanda a qualche promoter o area-manager di una qualunque mls probabilmente mi snocciolerebbe numeri e ottimismo da tutti i pori, rinnegando la questione immediatamente sostenendo che le MLS stanno funzionano eccome.
Tralasciando l’inutile commento che potrei fare su questa diffusa pratica, mi limito a fare un sunto su cosa ho imparato in questi tre anni nei quali ho svolto la mia “ricerca” sugli MLS, sui contratti che ne regolano il funzionamento e i rapporti tra gli iscritti/associati, sulla loro soddisfazione o insoddisfazione, fino a arrivare a delineare una lista delle cose che a parere mio non vanno e che stanno condannando l’MLS a essere una realtà di secondaria importanza nel mondo del mercato immobiliare italiano.
Cosa è e come si usa una MLS?
Semplifichiamo.
Una MLS è un sistema che permette di condividere delle “liste” di immobili (nel nostro caso) tra più operatori, così che si possa condividere i portafogli e incrociarli con maggiore efficienza alla domanda.
In soldoni (per non addetti), sono portali dedicati alle agenzie immobiliari, nei quali gli agenti ricercano gli immobili da proporre ai loro clienti quando non li hanno in portafoglio.
Per poterla usare, l’agente immobiliare (o la segretaria o l’assistente o chicchessia) deve inserire gli immobili tramite un interfaccia, (un gestionale, un back office on-line ecc.) inserendone i dati, le foto, le caratteristiche salienti, le informazioni primarie per poterlo “lavorare” e le condizioni di “condivisione” o le retrocessioni a seconda dei casi: ad esempio, un immobile può essere condiviso tra agenti e ognuno riscuote dal proprio cliente, un altro invece si riscuote solo il 30% dell’affare in caso di vendita, un altro invece oltre a quello che riscuoterai dal tuo cliente ti viene offerto un ulteriore % della provvigione dell’agente che ha messo l’immobile in condivisione….
Quali sono i vantaggi di una MLS?
In teoria, i vantaggi che si presentano all’agente che usi una MLS sono
- Poter offrire un parco immobili più ampio ai propri clienti
- Poter contare sul fatto che un collega possa avere un cliente per gli immobili del proprio portafoglio
E allora perchè non dovrebbero funzionare?
Bene, siamo a cominciare la nostra analisi.
Per farla a modino si deve entrare nei panni della maggioranza egli agenti immobiliari, quindi dobbiamo fare nostre delle informazioni.
La gestione del portafoglio immobili nelle agenzie è una pratica complessa e onerosa, sia in termini di costi che di tempo e energie.
Ogni immobile acquisito ha una sua pratica, viene fotografato, fatte le visure, viene stimato, ne viene analizzata la documentazione e gli atti.
Una volta controllato il tutto si prende il gestionale e si comincia a inserire i dati acquisiti, si inseriscono le foto, si fa il testo della pubblicità, si mette nei portali (anche servendosi di un servizio multi portal devi comunque inserire almeno una volta).
Ed ecco che si deve immettere anche sul gestionale della nostra MLS, ripetendo il processo.
Un immobile, 4 operazioni (quando va bene).
Questo va moltiplicato per tutti gli immobili in portafoglio.
Poi ogni immobile viene “gestito”, durante la sua permanenza in portafoglio, si analizza i feedback dei clienti interessati o che lo hanno visitato, si ricontatta il proprietario, si ritocca i prezzi, se è in costruzione si aggiorna le foto o le planimetrie…
E se il prezzo cambia o le planimetrie sono cambiate che fai, lasci sui portali e sull’MLS i dati sbagliati?
E chi li sente dopo i colleghi, giustamente?.
Quindi intanto abbiamo individuato un primo problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili
Va beh, direte voi, ma in cambio dei vantaggi può valere la pena di fare un piccolo sforzo (PICCOLO? Moltiplicalo per 100 immobili e poi fammi sapere)…
Qui entra in gioco il feedback avuto da chi ha usato o usa ancora le MLS: sembra che il ritorno in termini di affari conclusi sia sotto la “sufficienza”, la qualità degli immobili condivisi scarsa e che il tasso di FIDUCIA nei confronti dei condivisori sia … basso.
Inoltre i canoni spesso sembrano troppo cari.
Quindi abbiamo:
Basso livello di soddisfazione tra gli utenti delle MLS ( a parte qualche eccezione in estasi religiosa)
Non sono molti tra gli agenti che ho “intervistato” che si sono detti soddisfatti, molti non rinnoveranno i loro abbonamenti, altri non ci rientreranno nemmeno morti.. 
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.
Questo fenomeno ha ragione di esistere, purtroppo, i modus operandi sono diversi, molto tra agenzie e zone, così come l’approccio al cliente e al mercato, non siamo fatti tutti della stessa pasta e ci spaventa il potersi trovare a collaborare con gente non fidata, ci mettiamo faccia e credibilità verso i nostri clienti.
Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto.
L’obiezione preferita degli estimatori delle MLS a questo tipo di osservazione (ma più dei venditori di tali servizi) è: “Con un solo affare hai ripagato i costi”.
Io penso che nei costi andrebbe considerato anche il costo del tempo che serve a gestirla bene… comunque credo che un gestore di una MLS debba tener conto di questa insoddisfazione e analizzarne le cause…
Scarsa costanza nell’uso delle MLS
Questo è il problema a mio avviso più vero e più grave: spesso un agente immobiliare si iscrive a una mls “tanto per provare” e si limita a metterci qualche immobile, magari nemmeno tanto commerciabile… e aspetta. Quindi ecco che l’MLS non funziona, lui comincia a pensare che sia una perdita di tempo e soldi…. 
Prendendo per buoni i feedback quasi negativi nei confronti del MLS in generale qui sopra riportati, dobbiamo cominciare a chiederci come mai un sistema che è buono teoricamente non funzioni nella pratica.
Io credo che il problema sia racchiuso in quanto scritto sopra.
Cercherò di spiegarmi fornendo problemi e soluzioni (quando uno si lamenta deve saper proporre una strada, se no perde tempo).
Problema:
Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona.
Soluzione:
Fare MLS tra agenti che si conoscono e lasciarli liberi di scegliere il loro regolamento interno.
Cominciare da piccole reti, meglio locali o tra luoghi che sono legati per “flussi” di acquirenti.
Poi piano piano unire le sottoreti alle reti e così via (ma per farlo si deve realizzare quello scritto sotto!)
Problema:
Aumento della difficoltà di gestione CORRETTA del portafoglio immobili
Queste due soluzioni elimineranno anche gli altri problemi.
Ma siccome per metterle in pratica serve una visione di insieme e non basta dire di essere “indipendenti” o i “migliori del mondo con numeri da sballo”, serve l’accettare di creare un sistema di interscambio che se da una parte aiuta i gestori delle MLS a far contenti i clienti dall’altra da a questi ultimi la possibilità di cambiare gestore con facilità, eliminando ‘effetto “fidelizzazione forzata” spesso dovuta alla mancanza di un sistema di portabilità dei dati tra i vari database.
Queste sono le ragione che a parere mio stanno portando all’insuccesso uno strumento potente come l’MLS.
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Ho visto che poco dopo che scrivi qualcosa viene spesso riproposto anche da altri, sei veggente?
??
altri?
Intendi che come scrivo qualcosa qualcuno poi lo ripete magari non citandomi?
Storia antica oramai.
Ora spengo il BB ci vediamo…
Ah, capito……. infatti ho letto i tuoi post sulla pubblicità in tutti i portali e ho ritrovato con teoria identica in diversi siti e ora tutti parlano di gestionali web-base e xlm……… per non parlare della lista condivisa e il resto…….. allora complimenti!!!!!
C’è una censura sul mio nome in ambienti indipendenti
Io non credo affatto a questi sistemi di lavoro…… sono costosi inutili e perdite di tempo….. i portal poi……. metti e metti roba e hai solo richieste con la mail perditempo anche loro….
“Scarsa fiducia in colleghi e operatori non conosciuti di persona”
se voglio far parte di un MlS parto già con l’ idea di mettermi in gioco con i colleghi,i quali fanno parte di un sistema dove condivido delle procedure…fino ad oggi, questo succede ogni volta che contatto un collega telefonicamente quando chiedo notizie su un’ immobile o una valutazione su una zona che nn conosco, giusto?
“Percezione dei costi come elevati rispetto al servizio ottenuto”
questo è da discutere, ed è migliorabile.
“Scarsa costanza nell’uso delle MLS”
hai uno strumento…. usalo, cosa vuol dire oggi lavoro domani vediamo?
i sistemi si possono sincronizzare, tutto si può fare basta sedersi ad un tavolo e risolvere i problemi, è un problema tecnico? si modificano i programmi, esistono i programmatori.anche questo è migliorabile.
È un problema etico ? questo è un vero problema. Le regole servono a rispettare i problemi etici che neanche le associazioni fanno rispettare, qui ci vuole la cultura.
le soluzioni che lei ha elencato, ci sono già e lei giustamente le ha elencate. sono sempre convertibili e migliorabili. Lei lo sa e se ho capito bene utilizza qls di simile.la verità è che è molto più comodo pensare come hai sempre pensato e quindi perchè cambiare? nulla da eccepire, siamo in democrazia. trovo un programmatore e mi faccio l’mls su misura, per pochi, per eletti non per la categoria, solo per chi sa lavorare… il proprio MLS, per il mio orticello.
questo lo dico perchè tutti vorrebbero farlo, tutti ci hanno già pensato……..ma fateli PER DIO !!!! create la concorrenza, create la cultura…..utopia ? da qlc parte bisogna cominciare.
sono belli i blog dite tutti le stesse cose….che palle !!!!
comunque lascio la polemica, continuate così…..faccio la gnorri, non è un problema mio, anche se sono un potenziale cliente, un giorno comprerò casa.
io? io conosco l’ MLS. sono un ‘informatica. penso che la pigrizia e il guadagno facile di molti sia la scusa per piangersi addosso – e queste sono parole mie – quando vado nelle agenzie vedo che vivono ancora di bigliettini, agendine scritte a matita, si contrappongono a belle macchine prese in leasing, seduti su poltrone in pelle, piangono perchè il telefono nn squilla più, guardano gli immobili dei colleghi, non sanno inviare mail a clienti magari sessantenni che usano il pc, non capiscono niente di marketing …..avete una professione bellissima e la utilizzate male.
ho visto il vostro blog per caso, credo che ritornerò a trovarvi tra qlc anno.
sono una consulente informatica che crede nella propria professionalità, e mi dispiace vedere le oppurtunità che perdete per principi che non capisco.
buon lavoro.
A parere mio non ha letto bene, quello che propone lei è il passato, già visto, vecchio, sperimentato e FALLITO.
Quello che legge sopra è il risultato di una intervista a chi ha USATO questi sistemi, con delusione.
Sicura che la sua sia una possibilità futuribile?
Perchè ha paura di una soluzione con possibilità ben più ampie?
Solo perchè non assicura monopoli?
Sei una informatica?
Capisci il concetto di webservices e di xml?
Quello che le espongo, è il risultato dell’uso delle mls da parte dei colleghi, io non ho mai fatto l’errore di credere a questi carrozzoni (per come sono strutturati)
Se leggesse bene, capirebbe che il mio disegno è molto più grande di quello che propone lei, talmente grande che sarà pure difficile da realizzare.
Non era lei a citare Einstein e il coraggio di fare cose nuove?
E l’mls, per come è fatta ora, le sembra una cosa nuova?
Chi fa polemica?
Saluti.
P.S:
Parla di “orticello” tipica citazione dei venditori di mls, se leggesse con più attenzione e facesse una seria ricerca di mercato capirebbe quanto è diversa l’italia dall’america (patria dll’mls) e del perchè l’mls sia molto più utile in ambiti locali che in ambiti nazionali, e non è visione “vecchia”, ma NUOVA!
Ci pensi, mentre in Italia stanno nascendo consorzi e accordi tra gruppi chiusi di agenzie, che si fanno le mls da se.
Chi sta guardando veramente avanti e chi indietro?
Chi sta guardando al proprio orticello?
Al tempo la risposta.
non sono un programmatore, ma qlc so.
cmq lascio la palla, devo tornare dai miei clienti immobiliari e non.
nn mi interessano i monopoli, adoro il web e nn voglio limiti.
ma l’ etica nella professionalità la pretendo, con mls, con web service,e con i linguaggi che vuoi.
apprezzo il fatto che suo tuo blog si faccia cultura ma vedo agenti immobiliari limitati e di aperti con “soluzioni ben più ampie” molto pochi.
non puoi fare il moderatore dappertutto nè gestire un sistema aperto b2b senza regole etiche, e qui ti voglio.d evi creare la cultura, in italia in un paese campanilista che si definisce liberale…..(” bigotto” secondo me).
lo so che lo sai. forse diciamo le stesse cose, io nn sono un agente immobiliare e sono arrabbiata perchè vedo il modo di come lavorano e delle opportunità di crescita che perdono.
perdonami ma dovevo sfogarmi. ora vado
buon lavoro
Si credo che diciamo le stesse cose, solo che tu rispondevi a una mentalità ristretta che è presente tra gli agenti e io rispondevo a una mentalità ristretta che è presente in certi venditori di mls…
abbiamo sbagliato entrambi