20 giu 07 In quale momento l’Agente Immobiliare matura il diritto a riscuotere la provvigione?

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Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.

Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.

Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso

Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…

Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?

“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”

Allora, qui nasce il “problema”.

Quando è concluso l’affare?

Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.

Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.

Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)

Semplificando il mio pensiero:

Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.

Quando si riscuote allora?

Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).

Quindi non “all’accettazione della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.

A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).

vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.

Ho detto… la mia