Intermediando

Premessa: nulla di quanto scritto sotto ha la pretesa di esser legge o di esser giusto, sono soltanto esperienze e descrizioni di un modus operandi.

Le proposte di acquisto irrevocabili ci sono di mille forme e colori, con mille diciture più o meno grandi, insomma, ce n’è per tutti i gusti.

Tutti usiamo quella che riteniamo giusta, ed è giusto così (o no?).

Molti colleghi mi hanno chiesto notizie sulla forma delle “Proposte di Acquisto irrevocabili” usate da me e dai miei colleghi.

Innanzitutto vorrei spiegare perché le abbiamo fatte in questo modo.

Il tutto è scaturito da queste nostre (intendo nostre come gruppo di AI associati) convinzioni:

1. La proposta di acquisto NON è un compromesso e non può sostituirlo, infatti è definita nel linguaggio comune “preliminare del preliminare” e NON produce alcun effetto obbligatorio tra le parti se non quello di restituzione del doppio della caparra in misura doppia per chi la riceve o la perdita della stessa per chi la offre, a seconda di chi recede. Ecco il motivo per il quale noi usiamo la caparra penitenziale che per sua stessa natura è “corrispettivo del recesso”, quando così specificato.
2. Dopo l’accettazione e al verificarsi delle eventuali condizioni sospensive, noi non tratteniamo MAI l’assegno in agenzia “a garanzia” per il semplice fatto che in caso di contenziosi tra le parti, l’agente si troverebbe nella posizione di dover decidere se consegnare l’assegno e a chi, arrogandosi diritti e doveri che NON ha e annullando di fatto la garanzia che tale deposito/caparra doveva portare alle parti.
3. Con la legge sull’antiriciclaggio, le proposte che portano la dicitura “con l’accettazione diverrà caparra confirmatoria… la proposta sarà a tutti gli effetti preliminare di compravendita (compromesso)… ” dovranno essere riportate nell’archivio unico cartaceo per l’antiriciclaggio, indicando importi e parti interessate, e l’agente sarà obbligato a accertarsi che venga registrato e le imposte di registro pagate, essendo COOBBLIGATO IN SOLIDO CON L’ACQUIRENTE (non lo digerirò mai). Questo tipo di proposta con caparra confirmatoria, può portare molti problemi alle parti, in quanto si verrebbe a creare dei vincoli e dei privilegi anche con caparre irrisorie, di poche migliaia di euro (molto frequenti nelle proposte); noi preferiamo al loro posto un atto a prestazioni corrispettive vero, come il preliminare di compravendita (compromesso) con una caparra importante, che non dia adito a dubbi sul diritto alla esecuzione in forma specifica dell’atto alla parte adempiente, anche solo per una migliore completezza della forma.
4. La proposta di acquisto irrevocabile (art. 1329 C .C.), come dice il suo nome, è già una cosa seria e non va presa alla leggera, non ha bisogno di rafforzarsi con vincoli che NON le appartengono di natura, come la caparra confirmatoria (art. 1385 C.C.). Infatti, una volta compilata, essa ha la caratteristica di aver valore per tutto il periodo che si decide di farla durare ed è vincolante, pena la perdita della caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) se la controparte accettasse e non si intendesse procedere. Di norma la sua scadenza non dovrebbe superare i 15gg.

Da queste riflessioni è nata un modulo di proposta che prevede:

• il versamento di un assegno non trasferibile, intestato ai proprietari (tutti), a titolo di caparra penitenziale, da computare in conto prezzo (meglio specificato nel compromesso), indicata come corrispettivo del recesso.
• La dicitura “la presente proposta NON è un preliminare di compravendita e non ha effetti sul trasferimento della proprietà… … si rimanda alla sottoscrizione di un futuro atto una precisa definizione degli accordi, delle date e dei termini sopra indicati…”

IN sostanza, la proposta rimane un preliminare del preliminare, con una sua funzione precisa: quella di proporre una linea di partenza della trattativa e, con l’accettazione, obbligarsi a TRATTARE al fine di giungere alla sottoscrizione di un atto sinallagmatico, pena la perdita della caparra penitenziale.

Quindi il contratto “proposta” obbliga le parti (proponente e accettante) solo a trattare, non è eseguibile e ha già in se la definizione del danno, importo compreso: la caparra penitenziale.

Il diritto alla provvigione matura dalla sottoscrizione di quel futuro atto (preliminare o rogito), non all’accettazione.

Questo è il modo nel quale facciamo le proposte.

Mi piacerebbe sapere cosa ne pensate e che descriveste i moduli che usate voi, magari aggiungendo il perché di quella scelta.

Grazie colleghi.