Metri quadri
C’è in giro una notizia falsa, un falso problema, ingigantito enormemente dai media che, come sempre, oramai fanno informazione seguendo le voci di popolo e non cercando di informare.
Cercherò di dirvelo piano, per non crearvi scompensi cardiaci o crisi di panico:
il
metro
quadro
di
un
immobile
non
costa
niente.
Il metro quadro è una unità di misura, non è il fine, non è l’oggetto è il mezzo.
Prima che qualcuno si inalberi proverò a spiegarmi, cosa che purtroppo mi resta alquanto difficoltosa.
Le case occupano una superficie.
Le convenzioni e gli usi (e i parametri tecnici) hanno portato all’utilizzo del prezzo al metro quadro come parametro di riferimento per effettuare confronti tra immobili che hanno le stesse caratteristiche intrinseche ma non estrinseche: un attico in centro di Firenze uguale uguale a un altro attico in periferia della stessa città NON costa la stessa cifra.
Bella scoperta direte voi, ma proprio da qui nascono gli equivoci che si sente in giro…
A cosa mi riferisco?
Semplice, quante volte avete sentito “l’Agente immobiliare voleva fregarmi, l’appartamento non era 70 metri ma 65..”.
Riflettiamo.
Le superfici sono di varia natura.
Al di là del fatto che molte volte tale differenza tra misure è portata dal fatto che si vendono i metri quadri commerciali (la somma di tutte le superfici, aree esterne e mura comprese, calcolate secondo certi coefficienti) e non i netti calpestabili, voglio fare una riflessione partendo dalla stessa posizione prevenuta: l’agente ha, per colpa o dolo, dato una misura errata, maggiore della realtà, vendendomi meno metri di quanto dichiarato.
Nel nostro esempio abbiamo un appartamento che da 70 mq si rivela essere 65mq;
Supponiamo che tale appartamento costi 150.000,00 euro;
Domanda: alla luce della nuova misura, quanto costerà meno l’appartamento rispetto a prima?
La risposta è: costerà tanto meno quanto bravo sarà l’acquirente nel trattare.
E i metri quadri?
Risposta: ininfluenti o quasi.
Attenzione, prima di inveirmi contro vorrei porre l’attenzione su tre aspetti che ci sfuggono:
- L’immobile non è di proprietà dell’agente immobiliare e il prezzo di vendita è stato deciso comunque dal proprietario.
- Le case si comprano a corpo, non ci sono listini prezzi univoci e i metri quadri sono solo valori di riferimento
- Il prezzo al metro quadro di un dato immobile è dato quindi dalla richiesta in €/superficie commerciale.
Ecco che magicamente il prezzo al metro quadro dell’esempio sale sì, ma ciò è l’unico parametro che cambia, ma risulta ininfluente ai fini della trattativa.
La sua importanza invece la mantiene come dato utile per confrontare l’immobile con altri sul mercato: ecco dove il potenziale acquirente ha subito il “danno”, nella sua capacità di giudizio legata la parametro ma non è stato truffato!
Gli rimane sempre più di un mezzo per decidere:
- Gli occhi
- Il cervello
- Il portafoglio
- Il metro
- Il rifiuto
Altra cosa è quando i metri quadri divengono importanti, se io compro un piazzale, e pago un tot al metro, pretendo che i metri siano quelli che vengono dichiarati (ci sono tolleranze, di legge).
Sinceramente, creare delle vittime sui metri quadri lo trovo esagerato, fuorviante e offensivo per le persone che cercano casa che, secondo chi ha queste teorie, sarebbero inebetiti dagli agenti immobiliari ad acquistare case in un lampo, senza pensarci, e magari a portarsele a casa sottobraccio, come un nuovo tv al plasma.
Credo fermamente che i problemi della nostra categoria siano altri: mi soffermerei su quelli.
La mia opinione, per quanto valga.
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A questa opinione rispondo sorridendo, pensando che sia un sogno e non realtà. Se infatti domani mi svegliassi a Wichita oppure a Buffalo, cittadine qualsiasi negli immensi Stati Uniti D’America, me ne infischierei anche io dei mq calpestabili\commerciali. Tanto i miei figli dormiranno in camere singole con letto matrimoniale e bagno in camera. Nella mia stanza avrò spazio per un megatelevisore, due cabine armadio ed un angolo dedicato al make-up di mia moglie. Per non parlare della parte living, con un salone doppio, sala da the, sala da pranzo e maxi cucina. Poi mi sveglio, sono a Roma, dove in 63 mq calpestabili si vive in 5. Allora mio carissimo amante delle vendite a corpo, posso pure avere 2 bagni, 2 stanze da letto ed una cucina divisa dal soggiorno, ma sempre 63 mq sono, e ti assicuro che nessun agente immobiliare mi fregherà, lo farò pesare il fatto che per aprire l’armadio devo chiudere il divano letto dove dorme mio figlio! Ma vergogna!
Sono due cose diverse.
Non è una opinione ma un dato di fatto che il prezzo al mq sia un parametro di confronto e non di definizione di un prezzo, infatti, dato un prezzo abbiamo il prezzo a mq, non viceversa (se no i cartelli dei prezzi degli immobili mostrerebbero prezzo al mq, metratura e prezzo finale..).
Se un immobile è invivibile lo sarà sia che sia di 63mq che di 67mq.
Un immobile vivibile di 63 mq, magari perchè tagliato bene probabilmente costerà di più di un immobile di 67mq tagliato male.
E il fatto che non esista un listino (prezzo al mq), che mai esisterà tra l’altro, delle case è la prova della fondatezza del ragionamento (mi piace Occam).
Ciò non giustifica nessuna deviazione in se, tipo prezzi esagerati a roma, è solo un dato di fatto spiegato e motivato, nell’assunto che si propone.
Il fatto che una casa sia invivibile quindi è totalmente staccato da quanti mq misura, come il prezzo.
Se costerà di più delle case equiparabili per qualità e zona, avrà un prezzo mq più elevato.
Non si può rovesciare l’unità di misura con ciò che questa serve a misurare.
Tralascio di rispondere alle insinuazioni che ho letto nel commento, con un avvertimento: di solito mi rivolgo in modo educato solo a chi risponde con intelligenza e pacatezza.
Inoltre, come detto sopra e ribadito da te: ci resta il rifiuto, il cervello, il portafogli… nessun agente immobiliare ti fregherà perchè hai un cervello, un portafogli, un idea e gli occhi per capire se una casa sia o non sia adatta.
Quindi non devi vergognarti, di nulla.
@pierluigi
Comunque il mq commerciale è un modo per calcolare il costo complessivo dell’ abitazione,o meglio non è che si compravendono mq calpestabili sospesi nel vuoto, ci sono fondamenta,struttra,impianti,tetti ecc ecc.Qesto costo si trascina dalla prima vendita nella storia di una costruzione,il primo che compra paga queste spese e successivamente e secondo me giustamente quando vende le vuole recuperare.Solitamente per abitazioni con un altezza interna a normale 2.70m la differenza tra i due parametri è del 15%.Gl AI e non solo ma tutti quelli che compravendono case trattano mq commerciali non vedo dove sta il problema, è così da sempre!
Ciò non toglie che i prezzi delle case siano esagerati e sproporzionati ma però questo è un altro paio di maniche.
Saluti
No andrea, non è un modo per calcolare quanto costa una abitazione, quanto costa (anzi quanto chiedono) lo sai, te lo dicono i proprietari…
Il costo/m2 è sempre e solo un parametro di confronto, chi fa i conti con quello deve sempre rimanere sul generico o nell’ambito di confronti.
La consecutio temporum è sempre prezzo ( o prezzo di confronto) – > costo/m2, fare il percorso inverso lascia il tempo che trova.